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Rene Leutert
Kostenmanagement im Immobilienlebenszyklus durch Facility Management
ISBN: 978-3-8366-0826-8
Druck Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2008
Zugl. Hamburger Fern-Hochschule, Hamburg, Deutschland, Bachelorarbeit, 2007
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© Diplomica Verlag GmbH
http://www.diplomica.de, Hamburg 2008
Printed in Germany
1
Inhaltsverzeichnis
Seite
Abbildungsverzeichnis ... 3
Tabellenverzeichnis ... 5
Abkürzungsverzeichnis... 7
1
Einführung ... 9
1.1
Abgrenzung der Themenstellung ... 9
1.2
Aufbau der Arbeit... 9
2
Begriffsbestimmung, Grundsätze und Ziele ... 13
2.1 Facility
Management ... 13
2.2 Gebäudemanagement... 16
2.3 Kostenmanagement ... 19
3
Immobilie als Wirtschaftsgut ... 21
3.1 Immobilienbegriff... 21
3.2 Ökonomische
Bedeutung... 22
3.3
Bedeutung für den Unternehmenserfolg ... 23
4
Lebenszyklus von Immobilien ... 27
4.1 Lebenszykluskonzept ... 27
4.2 Ausgewählte
Lebenszyklusphasenmodelle ... 28
4.3 Interaktion
der
Lebenszyklusphasen ... 30
5
Kostenmanagement durch Facility Management... 31
5.1
Kosten im Immobilienmanagement... 31
5.1.1 Lebenszykluskosten... 31
5.1.2
Erst- bzw. Erstellungskosten ... 32
5.1.3 Folge-
bzw.
Nutzungskosten ... 33
5.2
Strategisches Facility Management ... 34
5.2.1 Projektentwicklung... 34
5.2.2 Flächenmanagement ... 36
5.2.3 Immobiliencontrolling... 38
5.2.4 Immobilienbenchmarking... 39
5.3 Operatives
Facility
Management... 41
5.3.1 Technisches
Gebäudemanagement... 41
5.3.2 Infrastrukturelles
Gebäudemanagement ... 43
5.3.3 Kaufmännisches
Gebäudemanagement... 45
5.4
Facility Management als integrativer Ansatz ... 47
6
Schlussbetrachtung... 51
Quellenverzeichnis... 55
3
Abbildungsverzeichnis
Seite
Abbildung 2.1 Einordnung des Facility Managements im Unternehmen ... 13
Abbildung 2.2 Abgrenzung Facility Management Gebäudemanagement... 18
Abbildung 3.1 Risiken betrieblicher Immobilien ... 25
Abbildung 5.1 Projektentwicklungsprozess und Einbindung Facility
Management ... 35
5
Tabellenverzeichnis
Seite
Tabelle 2.1
Grundsätze für ein erfolgreiches Facility Management ... 15
Tabelle 3.1
Arten der Nutzenstiftung von Immobilien... 24
Tabelle 4.1
Gegenüberstellung ausgewählter
Lebenszyklusphasenmodelle ... 29
Tabelle 5.1
Systematik von Leistungsbeurteilungsgrößen beim
Immobilienbenchmarking... 40
Tabelle 5.2
Aufgaben des technischen Gebäudemanagements ... 41
7
Abkürzungsverzeichnis
Abs.
Absatz
Art.
Artikel
II.
BV
Zweite
Berechnungsverordnung
BGB
Bürgerliches
Gesetzbuch
BGBl.
Bundesgesetzblatt
bzw.
beziehungsweise
ca.
circa
DIN
Deutsches Institut für Normung e.V.
GEFMA
Deutscher Verband für Facility Management e.V.
(German
Facility
Management
Association)
et
al.
et
alii
f.
folgende
[Seite]
ff.
folgende
[Seiten]
ISO
International Standardisation Organization
T.
Teil
u.a.
und
andere
VDMA
Verband Deutscher Maschinen- und Anlagenbauer e.V.
vgl.
vergleiche
z.B.
zum
Beispiel
9
1 Einführung
1.1 Abgrenzung der Themenstellung
In den meisten Unternehmungen stellen Immobilien ein unverzichtbares Be-
triebsmittel im Wertschöpfungsprozess dar. Diese Unverzichtbarkeit und die da-
mit verbundenen Einflüsse der betrieblichen Immobilien auf Kosten und Nutzen
eines Unternehmens beeinflussen direkt die Erreichbarkeit der unternehmerischen
Ziele. Die Bewirtschaftung der Immobilien hat direkten Einfluss auf die Kosten
und die Leistungsfähigkeit der Unternehmung. Vor diesem Hintergrund ist der
effektiven Immobilienbewirtschaftung, auch aus strategischer Sicht, ein hoher
Stellenwert im gesamtbetrieblichen Managementprozess einzuräumen.
Im Rahmen dieser Arbeit soll die Bedeutung eines Facility Managements über
den kompletten Lebenszyklus von betrieblichen Immobilien untersucht werden.
Schwerpunkt bildet hierbei die Beschreibung der Umsetzung eines effektiven
Kostenmanagements. Dabei soll die Erkenntnis vermittelt werden, dass das Kos-
tenmanagement als eine wesentliche Säule des Facility Managements zu dessen
Erfolg in der Immobilienbewirtschaftung beiträgt. Wesentlichste Aufgaben eines
Kostenmanagements durch ein Facility Management sind das Erkennen, das Re-
duzieren und die Schaffung einer Transparenz aller immobilienbezogener Kosten
und Informationen. Dazu ist es notwendig, die interdisziplinären Zusammenhänge
aller kostenbeeinflussender Faktoren innerhalb des Immobilienlebenszyklus zur
Erkennen und zu Beschreiben. In einem Facility Management werden Aspekte der
Betriebswirtschaftslehre, der Ingenieurwissenschaften und der Architektur ver-
knüpft.
1.2 Aufbau der Arbeit
Zur Bearbeitung der untersuchungsleitenden Fragestellung erfolgt zunächst eine
Abgrenzung und Definition der Begriffe Facility Management, Gebäudemanage-
ment sowie Kostenmanagement. Dabei werden auch die jeweiligen Grundsätze,
Aufgaben und Ziele beschrieben. Des Weiteren erfolgt eine Einordnung und Ab-
grenzung des Gebäudemanagements vom Facility Management.
10
Daran anschließend erfolgt die Beschreibung der Bedeutung der betrieblichen
Immobilien aus betriebswirtschaftlicher Sicht. Ausgangspunkt bildet die Definiti-
on und Abgrenzung des Begriffes Immobilie. Darauf aufbauend erfolgt die Her-
ausarbeitung der Bedeutung betrieblicher Immobilien. Die ökonomische Bedeu-
tung und die Bedeutung für den unternehmerischen Gesamterfolg sollen dabei den
Stellenwert eines Facility Managements bei Erreichung der Unternehmensziele
unterstreichen.
Im anschließenden Kapitel wird der Lebenszyklus der betrieblichen Immobilien
untersucht. Theoretische Basis bildet hierbei das allgemeine Lebenszykluskon-
zept. Die für die Anwendung eines Facility Managements geeigneten Lebenszyk-
lusphasenmodelle für Immobilien werden darauf aufbauend beschrieben und ge-
genübergestellt. Zur Verdeutlichung der Einflüsse zwischen den einzelnen Le-
benszyklusphasen und damit auch des Einflusses auf den Gesamtlebenszyklus
wird dabei auch die Interaktion zwischen den Zyklusphasen betrachtet. Der Le-
benszyklus von Immobilien führt zu einer phasenweisen Betrachtung der anfal-
lenden immobilienbezogenen Kosten.
Im Hauptteil der Arbeit erfolgt die Beschreibung der Umsetzung eines Kostenma-
nagements durch den Einsatz eines Facility Managements über den kompletten
Lebenszyklus von betrieblich genutzten Immobilien.
Ausgangspunkt bildet das Aufzeigen aller relevanten Kosten im Immobilienma-
nagement. Schwerpunkt bildet hier nicht die betriebswirtschaftliche bzw. kosten-
rechnerische Sicht, sondern die Kostengliederung und -zuordnung anhand von
ausgewählten Normungen und Richtlinien. Zuerst erfolgt die Betrachtung der Le-
benszykluskosten von Immobilien. Danach erfolgt eine Unterscheidung in Erst-
bzw. Errichtungskosten und Folge- bzw. Betriebskosten und deren Zuordnung zu
den jeweiligen Lebenszyklusphasen. Die Phasen der Immobilienentstehung und
der -erhaltung bzw. des Immobilienbetriebs (im Sinne von Nutzung der Immobi-
lie) verursachen die größten Kostenblöcke und bieten damit auch das meiste Po-
tenzial zur Kostenreduktion.
Mit der Beschreibung der Teilaspekte eines Facility Managements erfolgt die Er-
örterung der Umsetzung der Kostenmanagementaufgaben unterteilt nach strategi-
11
schen und operativen Gesichtspunkten. Die Auswahl der strategischen und opera-
tiven Aufgabengebiete erfolgt anhand ihrer Möglichkeiten zur Anwendung eines
Kostenmanagements. Verbesserungspotenziale durch Kostenreduktion bzw. Stei-
gerung der Leistungsfähigkeit der Immobilien werden dabei mit aufgezeigt.
Im Rahmen eines strategisch orientierten Facility Managements, das den komplet-
ten Immobilienlebenszyklus umfasst, werden die Projektentwicklung, das Flä-
chenmanagement sowie das Immobiliencontrolling und benchmarking unter dem
Aspekt des Kostenmanagements betrachtet. Als operative Teilbereiche des Facili-
ty Managements, die hauptsächlich in der Nutzungsphase Anwendung finden,
werden das technische, infrastrukturelle und kaufmännische Gebäudemanagement
untersucht. Die Beschreibung des Facility Managements als integrativer Ansatz in
der Immobilienbewirtschaftung rundet diese Betrachtungen ab.
Eine zusammenfassende und bewertende Schlussbetrachtung schließt diese Arbeit
ab.
13
2 Begriffsbestimmung, Grundsätze und Ziele
2.1 Facility Management
Facility Management lässt sich als unternehmerischer Prozess verstehen, der
durch die Integration von Planung, Kontrolle und Bewirtschaftung von Gebäuden,
Anlagen und Einrichtungen eine verbesserte Nutzungsflexibilität und Arbeitspro-
duktivität zum Ziel hat. Dabei werden die Immobilien als strategische Ressource
in den unternehmerischen Gesamtprozess integriert (vgl. Braun et al. 2004: 2).
,,Facility Management ist eine Managementdisziplin, die durch ergebnisorientierte
Handhabung von Facilities und Services im Rahmen geplanter, gesteuerter und
beherrschter Facility Prozesse eine Befriedigung der Grundbedürfnisse von Men-
schen am Arbeitsplatz, Unterstützung der Unternehmens-Kernprozesse und Erhö-
hung der Kapitalrentabilität bewirkt. Hierzu dient die permanente Analyse und
Optimierung der kostenrelevanten Vorgänge rund um bauliche und technische
Anlagen, Einrichtungen und im Unternehmen erbrachte (Dienst-) Leistungen, die
nicht zum Kerngeschäft gehören" (GEFMA 100-1 2004: 3). Als Facilities werden
in diesem Zusammenhang die Objekte verstanden, die zur Durchführung der Faci-
lity Prozesse benötigt werden. Die Services stellen die Dienstleistungen dar, die
für die Facility Prozesse benötigt werden. Die Leistungserstellung beim Facility
Management erfolgt durch den Facility Prozess (vgl. GEFMA 100-1 2004: 3f.).
Kunden
Kerngeschäft
Management
Betriebsdienste
Facility Management
B
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un
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Au
sf
ü
hr
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g
Kosten-
begründung
Fortführung
Geplante Aktivitäten
Ad-hoc Aktivitäten
Abbildung
2.1 Einordnung des Facility Managements im Unternehmen
Quelle: Darstellung nach Geertsma, Felix 2005: 56
14
Eine prinzipielle Einordnung des Facility Managements innerhalb eines Unter-
nehmens stellt Abbildung 2.1 dar. Diese Darstellung orientiert sich an der ver-
wendeten Definition eines Facility Managements und zeigt kosten- und prozess-
bedingten Zusammenhänge auf.
Die zunehmende Bedeutung eines wirkungsvollen Facility Managements wird
durch folgende Faktoren determiniert:
- Starke und ständige Änderung der (Kern-) Geschäftsrahmenbedingungen
der Unternehmen,
- Enormer Kostendruck im Kerngeschäft,
- Hohe
Innovationsgeschwindigkeit,
- Steigende
Anlagenkosten,
- Zunehmende Komplexität der Anlagen,
- Überalterung der vorhandenen Anlagen,
- Ansteigen der Instandhaltungskosten sowie
- Die Umsetzung von Energieeinsparmaßnahmen (vgl. Gänßmantel et al.
2005: 51).
,,Facility Management sorgt für den langfristigen Erhalt oder die Erhöhung von
Vermögenswerten in Form von Bausubstanz, Anlagen und Einrichtungen. Durch
den sparsamen und effizienten Einsatz von Ressourcen begrenzt und verringert
Facility Management die gebäude- und servicebedingten Kosten über den gesam-
ten Lebenszyklus hinweg" (GEFMA 100-1 2004: 1).
Ein geeignetes Facility Management bietet zudem die Chance einen nachhaltigen
und zukunftsträchtigen Betrieb von Gebäuden und Liegenschaften praktisch um-
zusetzen. Aus ökologischer Sicht kann eine Ressourcenschonung durch den Ein-
satz regenerativer Energien, die Steuerung des Rohstoffverbrauchs und die Kon-
trolle der Stoffeinträge in die Natur beeinflusst werden. Das profitable, effiziente
und kostenorientierte Bewirtschaften von Gebäuden und Liegenschaften kenn-
zeichnen aus ökonomischer Sicht die Potenziale des Facility Managements in Be-
zug auf eine nachhaltige Entwicklung (vgl. Gänßmantel et al. 2005: 71).
Die aus ökonomischer Sicht wesentlichen Grundsätze für ein erfolgreiches Facili-
ty Management sind in Tabelle 2.1 zusammengefasst.
15
Tabelle 2.1
Grundsätze für ein erfolgreiches Facility Management
Quelle: Eigene Darstellung nach GEFMA 100-1 2004: 2
Leistungen in einem Facility Management
werden mit ihren Wechselwirkungen derart
geplant und gesteuert , dass sich für den
Kunden ein Gesamtoptimum ergibt.
Lebenszyklusorientierung
Der Kunde beurteilt den Erfolg des Facility
Managements anhand der erzielten
Ergebnisse.
Prozessorientierung
Facility Management überspannt den
gesamten Lebenszyklus von Facilities . Die
zeitlichen Kausalitäten zwischen den
Lebenszyklusphasen werden erkannt und in
die Planung einbezogen um den
Unternehmenserfolg zu verbessern.
Produkt- (Ergebnis-) orientierung
Die Leistungserbringer planen, steuern und
beherrschen die Prozesse und sind für die
Durchführung und Überwachung
verantwortlich.
Auch bei internen Kunden-Dienstleister-
Beziehungen bestehen klare
Leistungsvereinbarungen und -
verrechnungen.
Marktorientierung
Ganzheitlichkeit
Eine weitere wesentliche Säule des Facility Managements ist die Schaffung einer
Transparenz immobilienwirtschaftlicher Informationen und Entscheidungen. Im
Rahmen eines Facility Managements werden Informationen erfasst, zusammenge-
fasst und analysiert. Diese stehen damit aktuell und jederzeit abrufbar für alle Be-
reiche zur Verfügung. Die sinnvolle Zusammenführung von Informationen er-
leichtern deren benutzerorientierte Auswertung und gezielte Beeinflussung (vgl.
Gänßmantel et al. 2005: 22f.).
Als wichtigste Aufgaben des Facility Managements lassen sich:
- Das zentrale Beschaffen von Informationen,
- Das Filtern und Aufbereiten von Informationen,
- Das Vorbereiten von Entscheidungsunterlagen,
- Das Erstellen von Führungskennzahlen,
16
- Das Aufbereiten von Statistiken sowie
- Die Pflege und Ergänzung immobilienbezogener Informationen benennen
(vgl. Braun et al. 2004: 5).
Das Facility Management lässt sich in ein strategisches und ein operatives Facili-
ty Management unterteilen. Die Teilung erfolgt dabei hauptsächlich anhand der
zeitlichen Einordnung. Das strategische Facility Management beginnt bereits in
den frühen Phasen des Immobilienlebenszyklus und erstreckt sich über dessen
gesamten Verlauf. Dazu gehören die Planung und Errichtung aller Facilities sowie
die Gestaltung des Facility-Management-Gesamtprozesses. Das operative Facility
Management umfasst das eigentliche Gebäudemanagement während der gesamten
Nutzungsphase. Das beinhaltet die Organisation und die Abwicklung aller Facili-
ty-Management- Prozesse (vgl. Krimmling 2005: 28 ff.)
1
.
Als problematisch bei der Umsetzung eines Facility Managements kann sich die
ganzheitliche und umfassende Immobilienbewirtschaftung betrachten, da dies zur
Zielkonflikten führt. Während der Immobilieninvestor bzw. eigentümer an einer
langfristige Ertragssteigerung und Werterhaltung interessiert ist, steht bei den ei-
gentlichen Immobiliennutzern die (Nutzungs-) Kostenoptimierung im Vorder-
grund. Diese Zielkonflikte gilt es frühzeitig zu erkennen und zu lösen. Ein Lö-
sungsansatz bietet hier die integrierte Betrachtung aller immobilienbezogenen
Aufgaben (vgl. Hellerforth 2007: 100 f.)
2
.
2.2 Gebäudemanagement
Das Gebäudemanagement ist ein Teilbereich des Facility Managements und um-
fasst alle Leistungen während der Nutzungsphase eines Gebäudes. Damit be-
schreibt das Gebäudemanagement die ,,Gesamtheit aller Leistungen zum Betrei-
ben und Bewirtschaften von Gebäuden einschließlich der baulichen und techni-
schen Anlagen auf der Grundlage ganzheitlicher Strategien" (DIN 32736 2000:
1).
1
Zur Abgrenzung zwischen strategischen und operativen Facility Management (bzw. Gebäudema-
nagement) vgl. auch Kapitel 2.2 dieser Arbeit.
2
Zum integrativen Ansatz im Facility Management vgl. Kapitel 5.4 dieser Arbeit.
Ende der Leseprobe aus 54 Seiten
- nach oben
Details
- Arbeit zitieren
- , 2007, Kostenmanagement im Immobilienlebenszyklus durch Facility Management, Hamburg, Bedey Media GmbH, https://www.diplom.de/document/228994
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