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Stephanie Ullmann
Projektentwicklung nach dem 4-Phasen-Modell
ISBN: 978-3-8366-0297-6
Druck Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2007
Zugl. Fachhochschule Biberach an der Riss, Biberach, Deutschland, Diplomarbeit, 2006
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© Diplomica Verlag GmbH
http://www.diplom.de, Hamburg 2007
Printed in Germany
Projektentwicklung nach dem 4-Phasen-Modell
1
Inhaltsverzeichnis
Seite
Vorwort
3
1.
Einleitung
5
1.1.
Projektentwicklung früher und heute
5
1.2.
Definitionen
Projektentwicklung
6
2.
Projektinitiierung und Projektkonzeption 11
2.1.
Markt-
und
Standortanalyse 11
2.2.
Projektentwicklungsrechnung
22
2.3.
Grundstückssicherung 26
2.4.
Projektkonzeption
27
3.
Projektmanagement
30
3.1.
Allgemein
30
3.2.
HOAI 32
3.3.
Projektleitung
40
3.4.
Projektsteuerung 41
4.
Projektvermarktung 43
4.1.
Kundenkommunikation
43
4.2.
Die
Werbung
45
4.3.
Der
persönliche
Verkauf
49
5.
Schlussbetrachtung
52
Literaturverzeichnis
54
Anhang
55
Projektentwicklung nach dem 4-Phasen-Modell
3
Vorwort
,,Der Erfolg eines Projektes hängt
hauptsächlich von zwei Dingen ab:
1. Glück
2. Einem tollen Projektnamen"
Scott Adams
Das Dilbert Prinzip
Auch wenn Scott Adams Buch ein ironischer Blick auf die
Wirtschaftswissenschaften ist, so steckt doch einiges an Wahrheit in dieser
Aussage. Immer noch haben Projektmitarbeiter oft das Gefühl, dass sie auf den
Erfolg ihres Projekts keinen direkten Einfluss haben. Dies rührt zum Großteil
daher, dass Projekte nicht systematisch angegangen werden, sondern die
Projektverantwortlichen sich auf ihr ,,Bauchgefühl" verlassen. Das Resultat sind
notorisch verspätete Projekte, die ihr Budget gesprengt haben und dabei ein
Ergebnis abliefern, welches hinter den Erwartungen zurückbleibt. Dies verärgert
regelmäßig sowohl Kunden als auch Auftraggeber, die zu spät und zu einem zu
hohen Preis ein schlechtes Produkt erhalten.
Mein Ziel war es, aufzuzeigen, dass das nicht notwendigerweise so sein muss.
Mit einer systematischen Projektentwicklung kann man den Grundstein für ein
erfolgreiches Projekt legen, andererseits aber auch mit einer unsystematischen
Projektentwicklung das Projekt bereits zu Beginn zum Scheitern verurteilen.
Bei meinem Unterfangen haben mir viele Personen mit Rat und Tat zur Seite
gestanden. Ihnen allen möchte ich danken.
Stephanie Ullmann
Projektentwicklung nach dem 4-Phasen-Modell
5
1. Einleitung
1.1. Projektentwicklung früher und heute
Früher wurde bei Grundstücken meist nicht nach dem Preis gefragt, da die
Banken das meiste finanziert haben. Dadurch wurde oft am Bedarf vorbei gebaut.
Da in den 60er und 70er Jahren eine große Wachstumsphase herrschte, wurden
die Objekte doch immer wieder vermietet. Man baute oft Wohn- und
Geschäftshäuser, im unteren Teil des Hauses wurde ein Geschäft eröffnet, und
oben wurden Wohnungen vermietet. Diese Objekte, meist in Fußgängerzonen
und Orts- und Stadtzentren, sind heute die typischen ,,Leerstandsgebäude".
Außer in Fußgängerzonen, in Mittel und Oberzentren, wie zum Beispiel die
Hirschstraße in Ulm und die Königsstraße in Stuttgart.
Die heute oftmals leerstehenden Verkaufsflächen in Wohn- und
Geschäftshäusern, wie oben beschrieben, sind für die heutigen Filialisten wie
z.B. KIK, DM-Drogeriemarkt viel zu klein. In Oberzentren wie z. Bsp. Frankfurt
und Stuttgart stehen riesige Büroflächen leer, da oft sogar Immobilienfonds am
Markt vorbei gebaut bzw. investiert haben. Das lag unter anderem daran, dass Sie
von Anlegern zuviel Kapital gesammelt hatten, keine bzw. falsche
Marktanalysen erstellt haben und auch deshalb, weil die Märkte sich verändert
haben.
Heute verlangt die Bank, um in eine Finanzierung einzusteigen, dass bei
mindestens 80% der vermietbaren Fläche schon langfristige Mietverträge mit 1a-
Mietern, abgeschlossen sind. Da die Banken früher oft falsch investiert bzw. zu
großzügig finanziert haben, sind sie heute viel vorsichtiger geworden. Ziel ist es
mit Basel II die Sicherung einer angemessenen Eigenkapitalausstattung von
Banken und die Schaffung einheitlicher Wettbewerbsbedingungen sowohl für die
Kreditvergabe als auch für den Kredithandel. Durch diese Falschinvestitionen,
sprich Finanzierungen, gingen viele Objekte an die Bank ,,als Sicherungsgeber"
Projektentwicklung nach dem 4-Phasen-Modell
6
über. Durch diese Überfinanzierungen mussten die Banken viele Objekte
abschreiben, also unter Wert veräußern. Dadurch kamen einige Mittelständische
Regionalbanken selbst in große Schwierigkeiten. Aus diesem Grunde ist bei
diesen Banken oft eine übergroße Vorsicht bei Projektfinanzierungen erkennbar.
1.2. Definitionen der Projektentwicklung
In der Regel bezeichnet man mit Projektentwicklung in der Immobilienbranche
die Konzeption und Erstellung von größeren Projekten. Die Projektentwicklung
ist ein ganzheitlicher Prozess, und umfasst meist den Grundstückerwerb und
nachfolgend die Entwicklung, die Planung, die Finanzierung und den Bau von
schlüsselfertigen Bauten sowie deren anschließenden Verkauf oder Betrieb.
Projektentwickler sind Bauunternehmer oder Projektgesellschaften.
Die Aufgabe der Projektentwicklung kann betrachtet werden als eine
Kombination der Faktoren Standort, Kapital und Projektidee , wobei
Immobilienobjekte mit folgenden Eigenschaften geschaffen werden sollen:
·
einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähig
·
arbeitsplatzschaffend und -sichernd
·
gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträglich
Je nachdem, welcher dieser Faktoren beim Projektstart vorhanden ist, ergeben
sich verschiedene Vorgehensweisen.
Standort sucht Idee und Kapital
Hier wird für ein bestehendes Grundstück, zum Beispiel neugeschaffene
Gewerbegebiete, Industriebrachen oder Grundstücke, die von
Industrieunternehmen verlassen werden eine neue Nutzung sowie eine
Immobilienfinanzierung gesucht.
Projektentwicklung nach dem 4-Phasen-Modell
7
Kapital sucht Idee und Standort
Dies ist z.B. bei Immobilienfonds oder Versicherungen, die über
umfangreiche Mittel verfügen und diese Mittel in geeigneten Objekten
investieren wollen, der klassische Fall.
Projektidee sucht Kapital und Standort
Diese Variante kommt z.B. beim Neubau von Einkaufszentren,
Baumärkten usw. zum Tragen. Hier gibt es in der Regel eine ausgereifte
Projektidee, und es werden Investoren sowie geeignete Standorte für diese
Projekte gesucht.
Abbildung: Ausgangssituationen der Projektentwicklung
1
1
Schulte, K.-W.: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 2. Auflage Immobilien-Wissen Müller,
Köln, 2002
Projektentwicklung nach dem 4-Phasen-Modell
8
Die Definition der Projektentwicklung sei hier von Diederichs C.J. beschreiben,
welche im deutschsprachigen Raum weit verbreitet ist:
,,... Durch Projektentwicklung sind die Faktoren Standort, Projektidee und
Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich
wettbewerbsfähig, arbeitsplatzschaffende und sichernde sowie
gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte
geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können ..."
Der Ablauf einer Projektentwicklung ist ein komplexer Vorgang, jedoch kann
man oft typische Projektphasen unterscheiden. Diese werden im Folgenden näher
beschrieben. Entscheidend für das Gelingen des Projektes ist es, die vielfältigen
Risiken, vor allem die Kostenrisiken, im Griff zu behalten. Je weiter ein Projekt
fortschreitet, desto weniger Einfluss auf die Kosten ist möglich (siehe Grafik).
Daher wird man versuchen, in einem möglichst frühen Stadium des Projekts eine
fundierte Entscheidung darüber zu treffen, ob das Projekt machbar ist
(Machbarkeitsanalyse). Gleichzeitig sind in diesem frühen Stadium jedoch
naturgemäß die größten Unsicherheiten vorhanden.
Projektentwicklung nach dem 4-Phasen-Modell
9
Abbildung: Projektentwicklungsphasen
2
Diederichs unterscheidet die Projektentwicklung des Weiteren in die
,,Projektentwicklung im engeren Sinn" und die ,,Projektentwicklung im
weiteren Sinn:"
Die Unterschiede bestehen sowohl in der Art, als auch im Umfang der jeweils
damit verbundenen Aufgaben und deren Ablauf im Lebenszyklus von
Immobilienobjekten.
Laut Diederichs C.J.
3
umfasst die Projektentwicklung im engeren Sinne die
Zeitspanne, von der Projektidee bis zur endgültigen Investitionsentscheidung.
Die Projektidee im engeren Sinne wird zeitlich von den Handlungsphasen des
Projekt- und Gebäudemanagements abgegrenzt und endet mit der
Planungsbeauftragung. Teilweise reicht sie auch bis zur Entwurfs oder
2
Brauer, K.-U.: Grundlagen der Immobilienwirtschaft: Recht, Gabler, Wiesbaden, 1999
3
vgl. Diederichs C.J.: in Schulte, K.-W.: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 1. Auflage
Immobilien-Wissen Müller, Köln, 1996
Projektentwicklung nach dem 4-Phasen-Modell
10
Genehmigungsplanung, womit die Voraussetzungen für eine bauliche Erstellung
und Vermarktung einer Immobilie gegeben sind. Wird als weiterer
Leistungsbereich die Bauphase einer Immobilie in die Projektentwicklung
miteinbezogen, welche mit der Vermarktung dieser abschließt, spricht man nach
Brauer K.-U.
4
von einer Projektentwicklung im mittleren Sinne. Die Phase der
Immobilie wird hierbei bis zur Fertigstellung, inklusive Zwischenfinanzierung
und definierter Vollvermietung beschrieben.
Projektentwicklung im weiteren Sinne schließt alle Aktivitäten im Rahmen des
gesamten Lebenszyklus einer Immobilie ein. Sie beinhaltet über die
Projektvorbereitung hinaus, die Beauftragung und Betreuung von Planung und
Ausführung des Objektes sowie dessen Bewirtschaftung, Verkauf, Umnutzung
oder auch Abriss. In zeitlicher Abfolge werden nacheinander die Projekt-
entwicklung im engeren Sinne, Projektmanagement mit Projektleitung und
steuerung sowie as Gebäudemanagement differenziert. Diese Abgrenzung sollte
jedoch um die Projektentwicklung im mittleren Sinne erweitert werden, da in der
Praxis das Leistungsspektrum einer Projektentwicklung bereits oft mit der
Vermarktung abschließt.
Projektphasen
Projektinitiierung
Projektkonzeption Projektmanagement Projektvermarktung
Projektentwicklung
im engeren Sinne
Projektentwicklung
Facilities-
im mittleren
Sinne
management
Projektentwicklung
im weiteren Sinne
Abbildung
5
: Abgrenzung der Projektentwicklung (modifiziert)
4
Brauer, K.-U.: Grundlagen der Immobilienwirtschaft: Recht, Gabler, Wiesbaden, 1999
5
vgl. Diederichs C.J.: in Schulte, K.-W.: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 1. Auflage
Immobilien-Wissen, Köln, 1996
Projektentwicklung nach dem 4-Phasen-Modell
11
2. Projektinitiierung und Projektkonzeption
2.1. Markt- und Standortanalyse
Vereinfacht ausgedrückt, ist der Markt das Zusammentreffen von Angebot und
Nachfrage. Daher ist es erforderlich, dass der Projektentwickler die Entwicklung
der Nachfrage und des Angebots im voraus möglichst genau abschätzt, das
bedeutet, er muss die vorhandenen Quantitäten sorgfältig beobachten und die
vom Markt benötigten Quantitäten für ein Entwicklungspotenzial prognostizieren
und diese darüber hinaus in die langen Planungs- und Bauzeiten mit einbeziehen.
Über die bisherige, aktuelle und zukünftige Entwicklung von Nachfrage,
Angebot und Marktpreisen, soll die Marktanalyse Auskunft geben.
Marktanalysen in der Immobilienwirtschaft dienen des Weiteren der allgemeinen
Marktbeobachtung von Marktteilnehmern, um eine optimale Platzierung der
eigenen Projekte im Markt erreichen zu können.
Im Vorfeld werden die Marktanalysen konkreter Immobilienprojekte erstellt, und
bilden dabei die Grundlage für die nachfolgende Investitionsentscheidung. Das
Investitionsrisiko kann durch die Analyseergebnisse eingeschätzt, und wenn
notwendig auch eingegrenzt werden. Dies kann man machen, indem man das
geplante Objekt orientiert entwickelt, an dem vorhandenen Angebot und der
möglichen Nachfrage.
Die Aufgaben- und Fragestellung ist wie bei jeder Analyse ausschlaggebend bei
der Wahl der Methode und Instrumente sowie der Bestimmung des Umfangs der
Analyse.
Im Aufgabenbereich der Projektentwicklung spielt die Marktanalyse sowie die
Standortanalyse eine große Rolle.
Projektentwicklung nach dem 4-Phasen-Modell
12
Die vier Handlungsfelder der Marktanalyse sind im nachfolgenden Schaubild
dargestellt:
Organigramm: Handlungsfehler der Marktanalysen
6
Der Immobilienmarkt lässt sich aufgrund der Vielfältigkeit der Immobilienarten
und ihrer Heterogenität als Einheit sehr schwer analysieren. Daher wird der
Immobilienmarkt in Teilmärkte segmentiert.
Das Verhältnis zwischen Eigentümer und Nutzer ist bei der Marktsegmentierung
von entscheidender Bedeutung, demnach lassen sich hier drei Arten von
Marktanalysen unterscheiden:
Anlagemarkt (Anleger interessiert sich für die Rendite seiner Investition)
Eigennutzermarkt (Eigennutzer orientiert sich an dem Kaufpreisniveau der
Flächen)
6
Isenhöfer, B.: Strategisches Management von Projektentwicklungsunternehmen, Immobilien
Informationsverlag Müller, Köln, 1999
Marktanalyse
Gesamtmarkt
Teilmarkt
Qualitative Analyse
Quantitative Analyse
Projektentwicklung nach dem 4-Phasen-Modell
13
Vermietermarkt ( für den Mieter ist das Mietpreisniveau und Nebenkosten
für seine Entscheidung relevant im Verhältnis von Gebäude- und
Standortqualität)
Quantitative Marktanalyse
Bei der Quantitativen Marktanalyse ist nicht die Qualität der Flächen von
Interesse, sondern das Angebot und die Nachfrage nach Flächen stehen im
Zentrum der Betrachtung.
Laut Isenhöfer B.
7
sind bei der Analyse des Flächenangebotes folgende Faktoren
von Bedeutung:
-
Verfügbares Flächenangebot (Summe der Flächen die potentiellen
Nutzern in einem bestimmten Zeitraum zur Anmietung zur Verfügung
stehen)
-
Leerstand
-
Neufertigstellungen (alle Neufertigungen sowie alle vollständig
renovierten bzw. sanierten Objekte in einem bestimmten Zeitraum)
Besonders schwierig ist die Analyse der Angebote. Es ist zum einen nicht
festgestellt, nach welcher Definition die Flächen gemessen werden (zum
Beispiel: Nettogrundrissfläche, BGF oder Mietflächen) und zum anderen, gibt es
in diesem Bereich keine amtliche Meldepflicht und die Übersicht ist bei der
großen Zahl unterschiedlicher Projekte fast unmöglich.
7
Isenhöfer, B.: Strategisches Management von Projektentwicklungsunternehmen, Immobilien
Informationsverlag Müller, Köln, 1999
Projektentwicklung nach dem 4-Phasen-Modell
14
Dennoch ist es für die Projektentwicklung von entscheidender Bedeutung, so
gründlich wir möglich zu analysieren (Wettbewerbsanalyse).
Bei der Analyse der Flächennachfrage (Nachfrageanalyse) müssen die
verschiedenen Einflussfaktoren, welche die Entscheidungen der Nachfrager
kontinuierlich beeinflussen, berücksichtigt werden.
Unter folgenden Einflussfaktoren kann unterschieden werden:
Bevölkerungsstruktur und entwicklung
Konjunkturentwicklung
Zukunftserwartungen der Nutzer
Steuergesetzgebung und rechtssprechung
Eine genaue Prognose ist in Hinsicht auf die Einflussgrößen der
Flächennachfrage nahezu unmöglich. Marktanalysen beschränken sich deshalb in
Bezug auf die Flächennachfrage zumeist auf die Darstellung kurzfristiger Trends
und auf Analysen vergangener Marktphasen.
Durch Gegenüberstellung der Flächennachfrage mit dem Flächenangebot lassen
sich die Miet- und Kaufpreise (Preisanalyse) sowie die Dauer der
Flächenabsorption ableiten. Diese wiederum sind von großem Interesse für die
Projektentwicklung bezüglich der Vermarktungsdauer und der Wirtschaftlichkeit
eines Projektes.
Qualitative Marktanalyse
Ein weiterer Punkt, welchen wir aus dem obigen Organigramm entnehmen
können, ist die Qualitative Marktanalyse.
Projektentwicklung nach dem 4-Phasen-Modell
15
Die qualitativen Eigenschaften der Flächen stehen hier im Mittelpunkt der
Betrachtung, die durch folgende Kriterien bestimmt werden können:
-
Standort der Fläche
-
Anforderungen der Nutzer an die Fläche
-
Konzeption der Flächen hinsichtlich Funktionalität, Größe, Effizienz,
Bauqualität, Ausstattungsstandard usw.
Die Projektentwicklung kann so aus der Konzeption erfolgreicher und weniger
erfolgreicher Immobilien sowie Anforderungen aus Sicht der Nutzer, wichtige
Rückschlüsse bezüglich der Gestaltung und Anpassung neuer
Immobilienprojekte gewinnen.
Wenn der Endnutzer schon von Beginn an feststeht (,,nutzerbezogene
Projektentwicklung"), können die Anforderungen des Nutzers problemlos
bestimmt und umgesetzt werden. Wenn der Endnutzer jedoch zum Zeitpunkt der
Entwicklung noch nicht feststeht (,,spekulative Projektentwicklung"), müssen die
Anforderungen der Nutzer antizipiert werden. Diese Vorgehensweise verlangt
vorausschauendes Handeln und verdeutlicht die Bedeutung der Marktanalyse.
Standortanalyse
In Kapitel 2 wurde festgestellt, dass die Projektentwicklung auf drei Faktoren
aufbaut: dem Kapital, der Idee und dem Standort. Um die gewünschte Bauidee
planen und realisieren zu können, wird ein Grundstück benötigt, dessen
Kompatibilität mit der Idee durch eine Standortanalyse nachgewiesen werden
muss.
Ende der Leseprobe aus 66 Seiten
- nach oben
Details
- Arbeit zitieren
- , 2006, Projektentwicklung nach dem 4-Phasen-Modell, Hamburg, Bedey Media GmbH, https://www.diplom.de/document/228842
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