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Katharina Tilleczek
Auswirkungen der demographischen Entwicklung auf deutsche Wohnimmobilienmärkte
ISBN: 978-3-8366-0122-1
Druck Diplomica® GmbH, Hamburg, 2007
Zugl. Albert-Ludwigs-Universität Freiburg, Freiburg im Breisgau, Deutschland,
Diplomarbeit, 2006
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© Diplomica GmbH
http://www.diplom.de, Hamburg 2007
Printed in Germany
I
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
1
EINLEITUNG ...1
1.1
Untersuchungsgegenstand ...1
1.2
Ziel der Untersuchung...2
1.3
Untersuchungsaufbau...3
2.
DEMOGRAPHISCHE ENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND...5
2.1
Begriffsklärung ...5
2.2
Bestimmungsfaktoren der Demographischen Entwicklung ...6
2.3
Rückblick und Prognose ...7
2.3.1 Ostdeutschland...8
2.3.2 Gesamte
Bundesrepublik ...9
2.3.3
Weltweite Bevölkerungsstruktur im Vergleich ...11
3.
AUSWIRKUNGEN DER DEMOGRAPHISCHEN
ENTWICKLUNG AUF DEN IMMOBILIENMARKT...13
3.1
Performance von Immobilienmärkten ...13
3.1.1 Bestandsmarkt...13
3.1.2 Mietmarkt ...14
3.1.3 Neubaumarkt...14
3.2
Bestimmungsfaktoren der Immobiliennachfrage...15
3.2.1 Demographische
Entwicklung...15
3.2.2
Entwicklung der Haushaltszahlen...16
3.2.3
Wirtschaftliche Entwicklung und Haushaltseinkommen...18
3.2.4
Immobilieneigenschaft und Gebäudestandort ...19
3.2.5 Wanderungen...22
3.2.5.1 Begriffserläuterung ...22
3.2.5.2 Wanderungen in Zahlen...23
3.2.5.2.1 Ostdeutschland...24
3.2.5.2.2 Gesamte
Bundesrepublik ...25
3.2.5.3 Motive zur Umzugsbereitschaft...26
II
3.3
Derzeitige Marktlage ...29
3.3.1
Räumliche Verteilung der Nachfrage ...29
3.3.2
Der Markt für Wohnimmobilien...31
3.3.2.1 Mietwohnungssegment ...33
3.3.2.2 Eigenheimsegment...36
3.3.2.3 Eine Stadt mit Zukunft...43
3.4
Rückblick und Prognose der Entwicklung des Immobilienmarktes ...45
3.4.1 Ostdeutschland...45
3.4.2 Gesamte
Bundesrepublik ...47
3.4.3
Wohnimmobilienmarkt im Europäischen Vergleich ...47
3.5
Zwischenergebnis...48
4.
HANDLUNGSOPTIONEN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT...51
4.1
Ortsspezifische Strategien...51
4.1.1 Wirtschaftsförderung ...51
4.1.2 Beitrag
zum
Umweltschutz...53
4.1.3 Kommunale
Wohnungsversorgung ...54
4.2
Förderprogramme des Bundes und der Länder...54
4.2.1
Allgemein anerkannte Stadtentwicklungsprogramme ...55
4.2.1.1 Stadtumbau
Ost...55
4.2.1.2 Stadtumbau
West ...58
4.2.1.3 Die
soziale
Stadt ...60
4.3
Gemeinschaftsinitiativen der Europäischen Union ...63
4.4
Handlungsoptionen im Detail ...63
4.4.1 Rückbau ...63
4.4.1.1 Auflockerung der Bebauungsdichte...64
4.4.1.2 Flächenhafter
Abriss...65
4.4.1.3 Komplettabriss...65
4.4.2 Stilllegung...66
4.4.3 Aufwertung ...66
4.4.4 Umnutzung ...68
4.5
Auswirkungen der Handlungsoptionen auf den Immobilienmarkt...69
5.
ANFORDERUNGEN AN DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT
VOR DEM HINTERGRUND VERÄNDERTER BEDINGUNGEN...71
5.1
Differenzierte Lebensformen der Bevölkerung ...71
5.1.1 Wohnpräferenzen...72
5.1.1.1 Wohnwünsche...73
5.1.1.2 Wohnbedürfnisse ...73
5.1.2 Lebensstilgruppen...74
5.2
Anforderungen an einzelne Wohnungsunternehmen...75
III
6.
ZUSAMMENFASSUNG UND SCHLUSSWORT...77
ANHANG: ...79
LITERATURVERZEICHNIS... XI
V
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Lebenserwartung Neugeborener in den alten und neuen BL...79
Abbildung 2: Entwicklung der Fertilitätsraten in Ost- und Westdeutschland
seit 1952...80
Abbildung 3: Alteraufbau der deutschen Bevölkerung 1910, 1950, 2001
und 2050 ...81
Abbildung 4: Entwicklung der Bevölkerungszahl bis 2050 ...82
Abbildung 5: Zahl der Lebendgeburten und der Sterbefälle in der BRD
bis zum Jahr 2050 ...83
Abbildung 6: Entwicklung der Ein- und Mehrpersonenhaushalte
im Zeitablauf...84
Abbildung 7: Haushaltstypen in Deutschland 2000 ...84
Abbildung 8: Bevölkerungsentwicklung 1990-2004 ...85
Abbildung 9: Bevölkerungsentwicklung bis 2020 ...86
Abbildung 10: Zu- und Abwanderungen in Deutschland 1954-2001...87
Abbildung 11: Umzugsbereitschaft der Befragten...87
Abbildung 12: Potenzielle Umzugstreiber...88
Abbildung 13: Kostenunterschiede im Neubau
(deutschlandweit im Vergleich)...89
Abbildung 14: Stadtregionen und Agglomerationsräume in Deutschland ...90
Abbildung 15: Preisverfall für Einfamilien-, Doppel- und
Reihenhäuser seit 1995 ...91
Abbildung 16: Leerstandsquoten in Ost- und Westdeutschland...91
VI
Abbildung 17: Leerstandsquoten in Mehrfamilienhäusern 2003...92
Abbildung 18: Zu erwartendes Leestandsrisiko in Mehrfamilienhäusern...93
Abbildung 19: Immobilienpreisentwicklung in Europa ...94
Abbildung 20: Übersicht der teilnehmenden Pilotstädte
am Stadtumbau West ...95
Abbildung 21: Teilnehmende Gemeinden am Programm Soziale Stadt ...96
Abbildung 22: Die Maslowsche Bedürfnispyramide...97
VII
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
Entwicklung der Fertilitätsziffer seit 1960 ...98
Tabelle 2:
Bevölkerungsentwicklung in Deutschland im Zeitraum
1991-2005 ...98
Tabelle 3:
Bevölkerungsentwicklung bis 2050...99
Tabelle 4:
Strukturierung der deutschen Haushalte nach Haushaltstypen...99
Tabelle 5:
Grenzüberschreitende Wanderungen im Zeitraum von
1991-2005 ...100
Tabelle 6:
Wanderungen zwischen den alten und den neuen
Bundesländern 1991-2005 ...101
Tabelle 7:
Bevölkerung nach Bundesländern 2004 und 2005 ...102
Tabelle 8:
grenzüberschreitende Wanderungen im Zeitraum von
1991-2005 (ausführlich) ...103
Tabelle 9:
Wohneigentum in der EU im Vergleich ...103
Tabelle 10: Kosten für den Bau eines Eigenheimes ...104
Tabelle 11: Lebensstile und soziodemographische Merkmale ...104
IX
Abkürzungsverzeichnis
Abb. Abbildung
Abs. Absatz
AGFW
Arbeitsgemeinschaft für Wärme und Heizkraftwirtschaft
AIZ Allgemeine
Immobilienzeitung
Art. Artikel
Aufl. Auflage
BauGB Baugesetzbuch
BBR
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung
Bd. Band
BGW
Bundesverband der deutschen Gas- und Wasserwirtschaft
BIB
Berufsverband Information Bibliothek e.V.
Brsg. Breisgau
BMVBW Bundesministerium
für
Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
Bspw. beispielsweise
BVBW
Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen
BVR
Bundesverband der deutschen Volksbanken und Raiffeisenban-
ken
Bzgl bezüglich
bzw. beziehungsweise
ca. circa
DB Deutsche
Bank
DDR
Deutsche Demokratische Republik
DEGI
Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds
d.h. das
heißt
DST Deutscher
Städtetag
EFRE Europäischer
Fonds
für regionale Entwicklung
EU Europäische
Union
Eurostat
das Statistische Amt der Europäischen Gemeinschaften
etc. et
cetera
e.V. eingetragener
Verein
ExWoSt
Experimenteller Wohnungs- und Städtebau
Feb. Februar
X
FW Freie
Wohlfahrtspflege
GdW Bundesverband
deutscher
Wohnungs- und Immobilienunter-
nehmen
ggf.
gegebenenfalls
GmbH Gesellschaft
mit
beschränkter Haftung
Ifo Institut
für
Wirtschaftsforschung
insg. Insgesamt
InWIS
Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regional-
entwicklung
Jan. Januar
LBS Landesbausparkasse
Mio. Millionen
NBER
National Bureau of Economic Research
Nr. Nummer
o.V. ohne
Verfasser
ÖPVN öffentlicher
Personennahverkehr
rd. rund
S. Seite
s. siehe
Sep. September
u.a. und
andere
u.a. unter
anderem
UNFPA
United Nations Population Fund
usw.
und so weiter
überarb. überarbeitete
VdW Vereinigung
deutscher Wirtschaftsarchivare
Vgl. Vergleiche
Vhw Bundesverband
für
Wohneigentum und Stadtentwicklung e.V.
VkU
Verband kommunaler Unternehmen
vollst. vollständig
z.B. zum
Beispiel
1
1 Einleitung
1.1 Untersuchungsgegenstand
Deutschland befindet sich inmitten eines bedeutenden Ereignisses. Langfristig wird
in der Bundesrepublik die Bevölkerung zurückgehen. Die sinkende Bevölkerung in
Verbindung mit einer Verschiebung der Altersstruktur unserer Gesellschaft hat
Auswirkungen auf viele Bereiche unseres Alltags. Durch die Verschiebung des
Verhältnisses junger und alter Menschen zu Gunsten der Alten hat dieser übergrei-
fende demographische Wandel in der Öffentlichkeit zurzeit vor allem in Diskussi-
onen über Rententarife Präsenz. Nicht minder besorgniserregend sind vor diesem
Hintergrund jedoch die Auswirkungen auf die heimischen Immobilienmärkte. In
einigen Regionen Deutschlands sind die Auswirkungen des demographischen
Wandels heute bereits besonders stark ausgeprägt. Hauptsächlich die Region im
ehemaligen Ostdeutschland ist von einer anhaltenden Abwanderung, die durch ein
nachhaltiges Geburtendefizit die natürliche Abnahme der Bevölkerung noch ver-
stärkt, gekennzeichnet. Die Wegziehenden hinterlassen spürbare Lücken. Beson-
ders ehemalige Industrieregionen, die seit der deutschen Wiedervereinigung von
Strukturschwäche gekennzeichnet sind, sind heute stark von Leerständen befallen.
Auch anderthalb Jahrzehnte nach der Wende bleibt das Land gespalten. Während
vor allem der Süden Deutschlands blüht, steigt der Osten weiter ab. Zwar wird für
die nächste Dekade eine wachsende Zahl von Haushalten und eine damit anziehen-
de Wohnungsnachfrage erwartet, dennoch ist der Schrumpfungsprozess der Bevöl-
kerung in einigen Bundesländern bereits so stark vorangeschritten, dass ein weiter-
hin anhaltendes Nachfragedefizit für die Immobilienwirtschaft und ihre Akteure
eine ernsthafte Existenzbedrohung darstellt. Da nicht vorzeitig an problemlösenden
Handlungskonzepten gearbeitet wurde, müssen sich viele Städte Ostdeutschlands
nun mit diesem Problem auseinander setzen. Auch die alten Bundesländer haben
verstärkt mit wohnungswirtschaftlichen Schwierigkeiten zu kämpfen. Vor diesem
Hintergrund wurden von der Bundesregierung einige Förderprogramme ins Leben
gerufen, um den betroffenen Städten und Kommunen im nun erzwungenen Stadt-
umbauprozess finanziell zu unterstützen. In diesem Zusammenhang ergaben sich
2
für die Wohnungswirtschaft völlig neue Aufgaben, die zu Beginn auf unbekannte
Anpassungsleistungen städtischer Bau-, Raum- sowie Infrastrukturen zielten.
1.2
Ziel der Untersuchung
Ziel dieser Arbeit ist es, die Auswirkungen der Demographischen Entwicklung auf
den deutschen Immobilienmarkt darzustellen. Der Schwerpunkt wird dabei auf den
Wohnimmobilienmarkt gesetzt. In Deutschland existieren neben Regionen mit ei-
ner sehr guten und zukunftsträchtigen wirtschaftlichen Entwicklung auch solche,
die von Strukturschwäche und Wirtschaftsabschwung gekennzeichnet sind. Derzeit
charakteristisch für gute Entwicklungen sind vor allem die großen Ballungsräume
und der gesamte süddeutsche Raum. Durch enorme Zuwanderung ist dort das
Thema Wohnungsmangel aktuell, während gleichzeitig Wohnungsleerstand als
Folge ausgebliebenen Wirtschaftswachstums in Regionen mit starken wirtschaftli-
chen Einbußen zu beobachten ist. Von besonderem Interesse sind an vornehmlich
Gegenden, die durch die Bevölkerungsabnahme und durch zusätzliche Abwande-
rungsprozesse besonders stark von der Demographischen Entwicklung betroffen
sind. Der Fokus der hier angestellten Betrachtungen wird auf Städte und Regionen
gelegt, wo bereits vorhandene Bestände auf eine nicht ausreichende Nachfrage zu-
rückgreifen. Der Wohnungsleerstand ist in diesem Zusammenhang oft nicht nur
konjunkturell bedingt. Vielmehr handelt es sich um einen strukturellen Leerstand.
Dort ist es notwendig verstärkt Handlungsoptionen anzuwenden, die die Vermarkt-
barkeit verschiedener Wohnimmobilien langfristig gewährleisten. Deshalb sollen
im Hinblick auf den Angebotsüberhang verschiedene Förderprogramme vorgestellt
und mögliche Handlungsoptionen dargestellt werden. In vielen Städten der Bun-
desrepublik ist eine zunehmende soziale Entmischung der Wohngebiete zu beo-
bachten, die mit der Abwertung von ganzen Stadtteilen und misslicher Sozialstruk-
tur verbunden ist. Infolge dessen machen sich Migrationsprozesse bemerkbar, wel-
che diese ohnehin problematische Entwicklung noch verschärfen. Die Zersiedelung
stadtnaher Regionen und die Bildung sozialer Brennpunkte in den Städten sind nur
zwei der vielen Warnhinweise für einen möglichen Zusammenbruch von Woh-
nungsteilmärkten. Entwicklungen dieser und ähnlicher Art sind seit einigen Jahren
verstärkt in den Großwohnsiedlungen (traditionelle Plattenbauten der ehemaligen
DDR) der neuen Bundesländer zu beobachten, und bleiben trotz aller Bemühungen
3
um Problemlösung bis heute weiterhin äußerst prekär. Parallel dazu ist in den alten
Bundesländern der Erhalt von preiswertem Wohnraum für sozial schwächere
Haushalte nach wie vor heikel, und führt mitunter zu einer ähnlichen Problemstel-
lung wie in Ostdeutschland. Monostrukturierte Siedlungen sind sowohl für Kom-
munen als auch für deren Wohnungsmärkte gefährlich. Vor diesem Hintergrund
sehen sich die Wohnungsmärkte der Tatsache gegenüber, nicht auf ausreichende
Nachfrage für bereits vorhandene Immobilien zu treffen. Nichtsdestotrotz stecken
im Rahmen der Demographischen Entwicklung im Gesamtgeschehen zahlreiche
von der Wohnungs- und Bauwirtschaft bisher jedoch nicht ausreichend ausge-
schöpfte Potenziale, die es im Zuge der aktuellen und künftigen Entwicklungen zu
entdecken und aufzugreifen gilt.
1.3 Untersuchungsaufbau
Grundlage der in dieser Arbeit dargestellten Überlegungen ist die Demographische
Entwicklung in Deutschland und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirt-
schaft. Zunächst soll der Begriff der Demographie erklärt, sowie in seine Bestim-
mungskomponenten zerlegt werden. Daraufhin wird ein kurzer Rückblick der De-
mographischen Entwicklung sowohl in Ostdeutschland, in der gesamten Bundesre-
publik als auch im weltweiten Vergleich vorgenommen, um später eine mögli-
cherweise denkbare Prognose der Bevölkerungsentwicklung erstellen zu können.
Die Auswirkungen der Demographischen Entwicklung auf den Immobilienmarkt
sowie die derzeitige Marktsituation werden im dritten Teilabschnitt aufgezählt, wo
anschließend ein knappes Zwischenergebnis formuliert wird. Man kommt hier
erstmals zum Schluss, dass der insgesamt zu erwartende Rückgang der Bevölke-
rungszahl, die Konzentration der Menschen auf die Ballungsräume mit knappem
Bauland, sowie die Umsetzung der im Rahmen der Stadtumbauprogramme reali-
sierten Eingriffe in heutiger Zeit vermehrt dazu führen, dass sich Baumaßnahmen
zunehmend auf Sanierung und Abriss, sowie das Füllen von Baulücken im inner-
städtischen Bereich konzentrieren. Im darauf folgenden Abschnitt wird auf ver-
schiedene Handlungsoptionen der Immobilienwirtschaft aufmerksam gemacht, wo
neben ortsspezifischen Strategien und Gemeinschaftsinitiativen der EU, drei der
bundesweit wichtigsten und bekanntesten Bund-Länder-Programme vorgestellt
werden. Dabei wird auch auf die einzelnen möglichen Handlungsoptionen im
4
Kampf gegen den Leerstand eingegangen. Nicht zuletzt werden die Anforderungen
an die Wohnungswirtschaft mittels verschiedener Wohnpräferenzen der Gesell-
schaft angesprochen, um daraufhin einige problemlösende Ansätze zu nennen. Im
allerletzten Abschnitt folgt nach einer kurzen Zusammenfassung des geschilderten
Sachverhalts schließlich das Schlusswort.
5
2. Demographische Entwicklung in Deutschland
2.1 Begriffsklärung
Demographie ist eine wissenschaftliche Disziplin, die auch unter dem Begriff Be-
völkerungswissenschaft bekannt ist. Sie befasst sich mit den Zusammenhängen und
Gesetzmäßigkeiten von Bevölkerungsvorgängen, d.h. der unter anderem durch
Sterblichkeit, Geburten sowie Wanderungen bewirkten Veränderungen des gesam-
ten Bevölkerungsbestandes. Mit Hilfe statistischer Methoden werden der Zustand
und die Veränderung der Bevölkerungszahl bzw. ihrer Zusammensetzung erfasst.
Zusammengefasst in Zahlen und Kennziffern wird dabei beschrieben, wie sich ne-
ben der Bevölkerungszahl auch ihre Strukturen durch demographische Ereignisse
verändern. Generell lässt sich die Bevölkerung unter dem Aspekt ihrer Zahl und
ihrer Zusammensetzung zu einem gegebenen Zeitpunkt und unter dem Gesichts-
punkt ihrer Dynamik in einem bestimmten Zeitintervall darstellen. Ohne jegliche
Differenzierung der Personen wird die Bevölkerungszahl durch den zeitpunktbezo-
genen Bevölkerungsstand ausgewiesen. Die Bevölkerungsstruktur hingegen berich-
tet über spezifische soziodemographische Merkmale der Personen. Dabei wird u.a.
nach Alter, Geschlecht, Nationalität, Zivilstand und Haushaltsstruktur unterschie-
den. Nicht zuletzt registriert die Bevölkerungsbewegung die laufenden Verände-
rungen, denen die Bevölkerung innerhalb eines bestimmten Zeitraumes unterliegt.
Dabei sind für die Veränderungen des Bestandes diverse demographische Ereignis-
se verantwortlich. Während durch die natürliche Bevölkerungsentwicklung die
absolute Anzahl der Bevölkerung beeinflusst wird, bestimmt die räumliche Bevöl-
kerungsentwicklung zusätzlich ihre geografische Verteilung.
1
Im Einklang mit der Immobilienwirtschaft wird, wie auch in dieser Arbeit, vom so
genannten Demographischen Wandel oder Demographischer Entwicklung gespro-
chen. Gemeint ist damit die prognostizierte Veränderung der Gesellschaft, die so-
wohl von der natürlichen als auch von der räumlichen Bevölkerungsentwicklung
bestimmt und geprägt wird. Im Verlauf der Arbeit wird auf diese Bestimmungsfak-
toren ausführlicher eingegangen.
1
Vgl. Brockhaus-Enzyklopädie,1987, S. 247.
6
2.2
Bestimmungsfaktoren der Demographischen Entwicklung
In Deutschland werden seit etwa 30 Jahren nicht genug Kinder geboren, um die
Bevölkerungszahl (ohne die Zuwanderung aus dem Ausland) stabil zu halten.
2
Maßgebend zur natürlichen Bevölkerungsentwicklung lassen sich anhand von An-
nahmen zur Fertilität
3
und Lebenserwartung bestimmte Trendszenarien bestimmen
bzw. entwickeln. Mit knapp 1,4 Kindern pro Frau
4
liegt die Fertilitätsrate in der
Bundesrepublik deutlich unter dem notwendigen Selbsterhaltungsniveau der
Volkswirtschaft von rund 2,1. Allerdings sind die Fertilitätsraten regional gesehen
durchaus unterschiedlich, wobei markante Unterschiede nicht nur im Ost-West-
Vergleich (s. Tabelle 1)
5
bestehen. Hauptsächlich in Großstädten werden eher nied-
rige, in ländlichen Gebieten dagegen eher überdurchschnittliche Fertilitätsraten
beobachtet. Laut Feststellungen des Berlin-Instituts für Weltbevölkerung waren die
Frauen des Jahrgangs 1935 die letzten, die im Schnitt 2,1 Kinder bekamen, um so-
mit absolut gesehen das notwenige Selbsterhaltungsniveau der Volkswirtschaft zu
gewährleisten.
6
Gemessen an der Geburtenziffer
7
war Deutschland vergangenes
Jahr mit einer Ziffer von 8,33 das geburtenschwächste Land innerhalb der europäi-
schen Union. Die Ursache für das in der Bundesrepublik auftretende Geburtendefi-
zit liegt in der Veränderung der Gesellschaftsstruktur verankert. Die Fertilitätsraten
sind in ganz Europa seit dem Pillenknick Ende der 60er Jahre auf einem konstanten
niedrigen Niveau. Im Laufe der Zeit hat sich das Gebärverhalten der Frauen in der
Bundesrepublik, sowie in anderen westlichen Ländern stark verändert. Die Geburt
des ersten Kindes hat sich um Jahre hinausgezögert und erfolgt heute durchschnitt-
lich viel später. Nicht unwesentlich sind hierbei die Abhängigkeit von der berufli-
chen Qualifikation der Frau und ihre somit gestiegene Erwerbsneigung. Je höher
die Qualifikation, der akademische Grad und die Teilnahme am Berufsleben, desto
2
Vgl. DB Research, Demographie lässt Immobilien wackeln, 2003, S. 2.
3
Die allgemeine Fertilitätsrate gibt die Zahl der lebend geborenen Kinder je 1000 Frauen im
gebärfähigen Alter zwischen 15 und 45 Jahren (manchmal zwischen 15 und 49 Jahren) an. Die
Berechnung erfolgt unabhängig vom Familienstand der Frauen bzw. der Legitimität der Kin-
der. Vgl. dazu: Gabler-Wirtschafts-Lexikon, F.-K. 13. Aufl., 1992, S.1116f.
4
Vgl. Statistisches Bundesamt, 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung.
5
Diese und sämtliche folgenden Tabellen sowie Abbildungen befinden sich im Anhang.
6
Vgl. Hegenbarth, C., Aus der Not eine Tugend machen, 2005, S. 3.
7
Die Geburtenziffer (rohe Geburtenrate) bezeichnet die Zahl der lebend geborenen Kinder pro
Jahr je 1000 Einwohner eines abgegrenzten Gebietes. Anders als Fertilitätsraten werden also
hier die Geburten nicht nur auf Frauen im gebärfähigen Alter, sondern auf die Gesamtpopula-
tion innerhalb dieses abgegrenzten Gebietes bezogen.
7
älter ist statistisch die Frau bei der Geburt ihres ersten Kindes.
8
Grundsätzlich trifft
allgemeine Aussagen über die Bevölkerungsentwicklung die so genannte Struktur-
komponente der Demographischen Entwicklung. Sie gibt Auskunft über diejenige
Menge an Personen, die potenziell zur Reproduktion der Gesellschaft fähig sind, d.
h. vornehmlich über Frauen im gebärfähigen Alter. Darüber hinaus bilden Angaben
über den Altersaufbau einer Gesellschaft und seine Entwicklung einen weiteren
Teil der Strukturkomponente. Der Altersaufbau stellt ebenfalls ein entscheidendes
Kriterium für die Reproduktion einer Gesellschaft dar, denn je älter eine Gesell-
schaft im Durchschnitt ist, desto weniger Menschen sind potenziell dazu in der
Lage Kinder in die Welt zu setzen.
9
Bedingt durch die steigende Lebenserwartung
(s. Abb.1) und das damit steigende Durchschnittsalter, verringert sich die Wahr-
scheinlichkeit eines Bevölkerungswachstums. Die Lebenserwartung für Frauen ist
stets höher als die von Männern. Seit 1972 verzeichnet Deutschland einen kontinu-
ierlichen Sterbefallüberschuss der am aktuellen Rand weiter zunimmt. Ein Sterbe-
fallüberschuss liegt vor, wenn die Sterberate innerhalb einer abgegrenzten Region
und eines definierten Zeitraums über der Geburtenrate liegt.
10
So kündigt sich der
Demographische Wandel in der Bundesrepublik bereits seit Jahrzehnten an. Auf
die Wanderungsbewegung als weiteren Demographischen Faktor wird im Verlauf
dieser Arbeit näher eingegangen.
2.3
Rückblick und Prognose
Seit Anfang der 50er Jahre führt das Statistische Bundesamt Bevölkerungsvoraus-
berechnungen durch. Diese zeigen uns, wie sich neben der absoluten Bevölke-
rungszahl auch der Altersaufbau der Bevölkerung unter bestimmten Annahmen
innerhalb eines festgelegten Zeitraumes verändert. Da sich demographische Pro-
zesse etappenweise vollziehen und sich auf den Bevölkerungsstand erst nach eini-
gen Jahrzehnten vollständig auswirken, werden für Bevölkerungsvorausberechnun-
gen häufig Zeitspannen von bis zu 50 Jahren gewählt. Im Lichte dieser Prozeduren
ist ein Blick in die Zukunft möglich, der uns Aussagen über bisher unsichtbare je-
doch vorprogrammierte künftige Bevölkerungsveränderungen liefert. Zusätzlich
8
Vgl. Butterwege, Chr., Demographie als Demagogie, 2004, S. 9.
9
Vgl. BBR, Raumordnungsbericht 2000.
10
Vgl. Statistisches Bundesamt, 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung.
8
dazu werden wichtige Frühindikatoren für Wirtschaft, Politik und Gesellschaft er-
sichtlich. Eine Bevölkerungsvorausberechnung wird meist mittels einer national
und international bewährten Fortschreibungsmethode realisiert. Anhand der Anga-
ben von bisherigen Verläufen werden Bestände für die anschließenden Jahre ermit-
telt. Da jedoch alle Bevölkerungsvorausberechnungen auf Annahmen basieren,
sind sie häufig mit gewissen Unsicherheiten behaftet.
11
In der vorliegenden Arbeit werden keine eigenen Prognosen erstellt, da die Erarbei-
tung wissenschaftlich fundierter Prognosen den Rahmen dieser Arbeit sprengen
würde. Alle Zahlen und Angaben zur Bevölkerungsstatistik beziehen sich auf Da-
tenbasis des Statistischen Bundesamtes, sowie des United Nations Population Fund
und werden auch als solche mittels der Fußnoten kenntlich gemacht.
Um Aussagen über die zukünftige Entwicklung der Bevölkerung treffen zu können,
sollte vorab eine kurze Betrachtung der historischen Demographischen Entwick-
lung vorgenommen werden. In den 50er und 60er Jahren des vergangenen Jahr-
hunderts ereignete sich in Deutschland als Gefolge des wirtschaftlichen Auf-
schwungs ein Baby-Boom, der etwa Mitte der 60er Jahre seinen Gipfel erreichte,
um danach durch den so genannten Pillenknick abrupt wieder abzubrechen (s. Abb.
2).
12
Im Anschluss daran kam es zu einer leichten Stagnation der Bevölkerung, bis
zum Jahr 1990, wo sie im Zuge der deutschen Wiedervereinigung über einen kur-
zen Zeitraum wieder zunahm. Vergangenes Jahr büßte die Bundesrepublik gegen-
über 2004 rd. 62.000 Personen ein (s. Tabelle 2). Auch künftig ist in Deutschland
von einem anhaltenden Bevölkerungsrückgang auszugehen (s. Tabelle 3).
13
2.3.1 Ostdeutschland
Der Osten hat seit der Wende verstärkt mit einem Bevölkerungsverlust zu kämp-
fen. Nicht nur die natürliche Bevölkerungsentwicklung führt mehr oder weniger
zur Entvölkerung der ostdeutschen Region. Vielmehr wird die Ursache vor allem
bei der laufenden Abwanderung, vor allem junger Personen und Haushalte festge-
macht. Bereits kurz nach der Wiedervereinigung war eine Ost-West Wanderung zu
beobachten. Im Zeitverlauf hat sich diese Abwanderungstendenz jedoch in ihrem
11
Vgl. Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 6. Juni 2003.
12
Bis hierhin beziehen sich die im Abschnitt genannten Aussagen ausschließlich auf West-
deutschland.
13
Vgl. Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 20. Januar 2006.
9
Ausmaß bereits abgeschwächt.
14
Die anhaltend ungünstige wirtschaftliche Ent-
wicklung lässt nur wenig rosige Zukunftsaussichten in den neuen Bundesländern
zu und der demographisch bedingte Strukturwandel bedroht ernsthaft die Funkti-
onsfähigkeit städtischer Strukturen. Oft hängt die Abwanderung in den Westen vor
allem mit der Arbeitsmarktentwicklung zusammen.
15
Betrachtet man etwa die Be-
völkerungsentwicklung der 90er Jahre, so waren es schwerpunktmäßig die kreis-
freien Städte der neuen Bundesländer, die einen immensen Bevölkerungsverlust
hinnehmen mussten.
16
Betrachtet man neue und alte Bundesländer differenziert,
sind wie an den Abb. 1 und 2 deutlich erkennbar ist, sowohl die Fertilitätsraten als
auch die Lebenserwartung in den neuen Bundesländern niedriger als im Westen.
2.3.2 Gesamte
Bundesrepublik
2005 haben nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes in Deutschland ca.
82,45 Mio. Menschen gelebt. Die Bevölkerung ist somit gegenüber dem Vorjahr
leicht zurückgegangen, denn Ende 2004 waren bundesweit rd. 82,50 Mio. Einwoh-
ner zu verzeichnen. Dabei übertraf die Zahl der Sterbefälle eindeutig die der Le-
bendgeborenen.
17
Selbst der errechnete Zuwanderungsüberschuss von insgesamt
79.000 Personen konnte das 2005 bestehende Geburtendefizit nicht ausgleichen.
18
Ersichtlich wird dies aus den Zahlen der Tabelle Nr. 2. Man achte dabei vor allem
auf die Jahre 1998, sowie 2003-2005 wo selbst ein positiver, wenn auch nicht über-
aus hohe Wanderungssaldo den bestehenden Sterbefallüberschuss nicht kompensie-
ren konnte und in diesen Jahren folglich zu einem Bevölkerungsrückgang führte.
Auch die zukünftige Demographische Entwicklung in der Bundesrepublik wird
weiterhin sowohl durch das niedrige Geburtenniveau als auch den damit verbunde-
nen Sterbefallüberschuss gekennzeichnet sein. Seit 1905 nimmt die Anzahl der
jährlichen Geburten in der Bundesrepublik tendenziell ab. Auf geburtenschwache,
folgen im Abstand von jeweils etwa 20-30 Jahren zwar geburtenstarke Jahrgänge,
14
Vgl. o.V., Europaweit 1500 Standorte im Vergleich, 2005/2006, S. 34.
15
Vgl. o.V., Deutschland zieht um, 2005, S. 11.
16
dies sind die Städte Hoyerswerda (-26,0 %), Schwerin (-20,5 %), Halle/Saale (-20,1 %), Gör-
litz (-19,4 %), Rostock (-19,2 %), Chemnitz (-18,6 %), Greifswald (-18,1 %), Neubranden-
burg (-17,9 %), Cottbus (-17,7 %) oder Magdeburg (-17,2 %). Vgl. dazu: Klemmer, P., Demo-
graphie und Immobilienwirtschaft, 2005.
17
Vgl. Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 20. Januar 2006.
18
Vgl. Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 19. Juli 2006.
10
die jedoch die Bevölkerungsabnahme nicht in besonderem Maße beeinflussen kön-
nen.
19
Das Hineinwachsen dieser geburtenstarken Jahrgänge in hohe Altersgruppen
dürfte bis zum Prognosezeitpunkt 2050 nämlich zu einer vorläufigen Zunahme der
jährlichen Sterbefälle führen. Die geburtenschwachen Jahrgänge hingegen be-
schleunigen die absolute Abnahme der Bevölkerung rapide. An der so genannten
Bevölkerungspyramide, die Aussagen über den Altersaufbau liefert, sind die im
Zeitablauf regelmäßig auftretenden geburtenstarken Jahrgänge zu erkennen. Sicht-
bar sind sie an den sich durch die verschiedenen Altersklassen ziehenden Wellen,
die sich Jahr für Jahr in der Pyramide nach oben verschieben. Auch eine auftreten-
de überdurchschnittlich hohe jährliche Anzahl von Todesfällen ist an einer Bevöl-
kerungspyramide deutlich sichtbar. An der Darstellung vom Jahr 1950 ist eindeutig
der Einschnitt der 30-35jährigen zu erkennen, der größtenteils auf Kriegsverluste
im Zweiten Weltkrieg zurückzuführen ist (s. Abb. 3).
20
Laut Aussagen des Statistischen Bundesamtes wird sich zahlenmäßig künftig das
Verhältnis von jungen und älteren Menschen massiv verschieben. Um es präziser
auszudrücken, wird in Zukunft nicht nur die Einwohnerzahl abnehmen, sondern die
Gesellschaft im Gesamten altern. Aufgrund der heutigen modernen Medizin wird
die derzeit errechnete durchschnittliche Lebenserwartung von 76,2 Jahren für
Männer und 81,9 Jahren für Frauen
21
in Zukunft weiterhin ansteigen. Nach den
Ergebnissen der 10. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung
22
wird bis zum
genannten Zeitpunkt 2050 die Hälfte der deutschen Bevölkerung älter als 48 Jahre,
jeder dritte Deutsche sogar älter als 60 Jahre alt sein. Die ehemals (vom Jahr 1910)
eindeutig erkennbare Bevölkerungspyramide bildet sich nach und nach zu einer
19
Vgl. Butterwege, Chr., Demographie als Demagogie, 2004, S. 9.
20
Vgl. Statistisches Bundesamt, 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung.
21
Vgl. ebenda.
22
Die hier erwähnte 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung bis zum Jahr 2050 auf
Bundesebene wurde auf Basis des Bevölkerungsstandes vom 31.12.2001 durchgeführt. Sie be-
schreibt die Größe und den Altersaufbau der Bevölkerung bis zum Prognosezeitpunkt 2050.
Alle Annahmen wurden hinsichtlich der wichtigsten Komponenten der Bevölkerungsentwick-
lung getroffen: der Lebenserwartung, der Geburtenhäufigkeit sowie der Außenwanderungen.
Die Unterschiede zur vorherigen 9. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (basierend
auf dem Bevölkerungsstand vom 1.1.1998) beste-hen vor allem in den Annahmen zur Lebens-
erwartung, die zum damaligen Zeitpunkt geringfügig niedriger war als die in der 10. ange-
nommene.
11
Vasenform ab (s. Abb. 3). Zieht man die so genannte ,,mittlere Variante"
23
zur
Prognoseberechnung heran, wird die Bevölkerungszahl ab 2017 eindeutig nachhal-
tig zurückgehen, und bis zum Jahr 2050 mit rd. 75 Millionen Einwohnern auf das
Niveau des Jahres 1963 sinken (s. Abb. 4).
24
Ferner ist bis zum Prognosezeitpunkt
2050 davon auszugehen, dass auch künftig die Sterberate die der Lebendgeborenen
übersteigen wird (s. Abb. 5).
2.3.3 Weltweite Bevölkerungsstruktur im Vergleich
Die Bevölkerungsentwicklung in Europa bildet im Vergleich zur weltweiten Be-
völkerungsstruktur eine Ausnahme, denn außer in Europa wird auf allen anderen
Kontinenten der Welt die Bevölkerung bis zum Beobachtungsjahr 2050 wachsen.
Besonders in unterentwickelten Ländern sind derzeit trotz sinkender Geburtenraten
weiterhin hohe Wachstumsraten der Bevölkerung zu beobachten, da die geburten-
starken Jahrgänge der vergangenen Jahre noch in die Familienbildungsphase kom-
men werden. Selbst Amerika weist hohes Bevölkerungswachstum auf, welches
jedoch nicht nur auf Latein- und Südamerika beschränkt ist. Nach Schätzungen der
UN wird die Weltbevölkerung bis 2050 eine Summe von 9,1 Milliarden Menschen
erreichen. Diese Zahl liegt heute bei rd. 6,5 Milliarden. Der Großteil des Wachs-
tums wird sich künftig auf die ärmeren Länder und Regionen beschränken, auch
dort allerdings im Laufe der Zeit zurückgehen. In Europa schrumpft die Bevölke-
rung mit Ausnahme von einigen Staaten, wie bspw. Frankreich, Großbritannien
und die Niederlande. Der größte Rückgang wird in Süd- und Osteuropa zu ver-
zeichnen sein. Während auch in Westeuropa die Bevölkerung insgesamt zurückge-
hen wird, ist von der UN für die nördlichen Staaten ein Bevölkerungszuwachs
prognostiziert worden (s. Tabelle 3). Der für Deutschland prognostizierte Bevölke-
rungsrückgang von -4,7% liegt relativ weit unter dem europäischen Durchschnitt
23
Der ,,mittleren Variante" liegen folgende Annahmen zu Grunde: weiterhin konstante Gebur-
tenhäufigkeit von durchschnittlich 1,4 Kindern pro Frau; Erhöhung der Lebenserwartung bei
der Geburt bis zum Jahr 2050 für Jungen auf 81,1 Jahre und für Mädchen auf 86,6 Jahre, so-
wie ein jährlicher positiver Wanderungssaldo von rund 200.000 Personen. Vgl. dazu: 10. ko-
ordinierte Bevölkerungsvorausberechnung.
24
Vgl. Statistisches Bundesamt, 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung.
12
von -10,2%.
25
Im Gesamten ist der Bevölkerungsrückgang für die Bundesrepublik
zwar schmerzlich, im europäischen Vergleich jedoch nur unterdurchschnittlich.
26
25
Errechnet anhand der in Tabelle 5 angegebenen Werte der UNFPA.
26
Vgl. UNFPA, The state of world population 2006.
13
3. Auswirkungen der Demographischen Entwicklung auf den
Immobilienmarkt
3.1
Performance von Immobilienmärkten
Zur genaueren Analyse der Geschehnisse am Wohnungsmarkt empfiehlt es sich,
ihn in seine Bestandteile zu untergliedern. Obwohl jede einzelne Komponente am
Wohnungsmarkt ein separat abgegrenztes Segment darstellt, bestehen insbesondere
bei der Zuordnung verschiedener Immobilienobjekte zu einem der in diesem Ab-
schnitt genannten drei Teilmärkte klare Zusammenhänge. Deren differenzierte Be-
trachtung ist an dieser Stelle für den weiteren Verlauf der Arbeit deshalb vorteil-
haft, weil jedes einzelne Teilmarktsegment unter wohnungspolitischen Gesichts-
punkten einen unterschiedlichen Einfluss auf das Gesamtgeschehen am Woh-
nungsmarkt ausübt. Im Folgenden sollen deshalb die einzelnen Wohnungsmarkt-
komponenten in ihrer Zusammensetzung genauer definiert werden. Die Verände-
rung der Bestandskomponenten der Wohnungsteilmärkte wird im Zusammenhang
mit der Demographischen Entwicklung vor allem durch die Nahwanderung beein-
flusst. Im Bezug auf das absolute Wohnflächenangebot bilden alle drei Teilmärkte
eine Einheit.
3.1.1 Bestandsmarkt
Der Begriff des Wohnungsbestandsmarktes steht für alle spätestens im vorange-
gangenen Jahr fertig gestellten Wohnungseinheiten. Unabhängig davon ob sie auf
dem Mietwohnungsmarkt gehandelt oder sich im privaten Eigentum befinden, fällt
das gesamte bestehende Immobilienkapital in den Teilmarkt des Wohnungsbestan-
des.
27
Nach ähnlichen Kriterien wie bei einem secondhand Geschäft, werden am
Wohnungsbestandsmarkt die Eigentumsrechte von bestehenden Wohnungen bzw.
Häusern gehandelt. Der Preis ergibt sich dabei aus den Verhandlungen der aktuel-
len Eigentümer, die auf dem Wohnungsmarkt als Anbieter auftreten und der Nach-
27
Vgl. Barner, R., Wohnungsproblematik in Deutschland, 1999, S. 46f.
14
frager nach Bestandsimmobilien.
28
Wohnungen und Häuser übertreffen in ihrer
Funktion als Konsumgüter in ihrer Nutzungsdauer alle anderen lebensnotwendigen
Güter. Je nach Beschaffenheit, Instandhaltungsaufwand und Intensität der Nutzung
als Konsumgut, geht man bei Wohnbeständen in der Regel von einer Nutzungsdau-
er von mindestens 60 bis 100 Jahren aus. Diese Zeitspanne kann jedoch durch
grundlegende Sanierungen der bestehenden Wohneinheiten zusätzlich deutlich ver-
längert werden, sodass der bestehende Wohnraum über mehrere Generationen hin-
weg genutzt werden kann.
29
3.1.2 Mietmarkt
Als Synonym für den Mietmarkt wird oft auch der Begriff des Wohnungsnut-
zungsmarktes verwendet. Es handelt sich hierbei um einen Teilmarkt des oben be-
schriebenen Wohnungsbestandsmarktes. Etwas näher betrachtet fällt unter den
Begriff des Mietmarktes jedoch für gewöhnlich nur derjenige Teil des gesamten
Wohnungsbestandes, der für Mietzwecke genutzt wird. Die Miete ist das Entgelt,
das Eigentümer für die Fremdnutzung ihrer Wohnungen erheben. Eigentumswoh-
nungen sowie Eigenheime, welche üblicherweise dauerhaft vom Eigentümer selbst
zu Wohnzwecken genutzt werden
30
, bleiben im Mietmarktsegment unberücksich-
tigt. Der Wohnungsnutzungsmarkt ist als Markt für Konsumgüter zu klassifizieren,
auf dem private Haushalte als Nachfrager den Anbietern der Wohnungswirtschaft
gegenüberstehen.
31
3.1.3 Neubaumarkt
Die Errichtung neuer Wohneinheiten obliegt dem Teilsegment des so genannten
Wohnungsneubaumarktes. Die vom Neubaumarkt errichteten Immobilienbauten
verändern den Gesamtwohnungsbestand und beeinflussen folglich die Reichweite
des Mietmarktes. Nach dem Prinzip des typischen Angebot- und Nachfragekonzep-
28
Vgl. Dopfer, T., Der westdeutsche Wohnungsmarkt, 2000, S. 51ff.
29
Vgl. ebenda S. 13ff.
30
Die Eigentumsquote am deutschen Immobilienmarkt beläuft sich aktuell auf rd. 43%. Nach
dem Eigentümer-Nutzer- Prinzip, vermieten die selbstnutzenden Eigentümer die Immobilie in
fiktiver Weise an sich selbst.
31
Vgl. Dopfer, T., Der westdeutsche Wohnungsmarkt, 2000, S. 21.
15
tes treffen am Neubaumarkt die Bauwirtschaft als Anbieter und die Wohnungswirt-
schaft bzw. die privaten Bauherren als Nachfrager aufeinander.
32
Durch die oben
genannte lange Lebens- und Nutzungsdauer von Wohnraum fällt das Neubauange-
bot im Verhältnis zum Angebot aus dem Bestand sehr gering aus. So beträgt der
Anteil der Neubauwohnungen lediglich nur ein bis zwei Prozent des Gesamtbe-
standes.
33
Im Lichte der aktuellen, wie künftigen Demographischen Entwicklung
leistet der Neubaumarkt vor allem im Segment der Mietwohnungen bisher wenig
befriedigende Ergebnisse, da die von der Bauwirtschaft getätigten Fertigstellungen
die jährlich bundesweit benötigten Neubaukapazitäten weit unterschreiten.
34
3.2
Bestimmungsfaktoren der Immobiliennachfrage
Der Immobilienmarkt ist, wie der Name bereits deutlich macht, aufgrund der Im-
mobilität der Produkte nicht als eine Einheit, sondern stets regional zu betrachten.
Bei näherer Untersuchung des Wohnungsmarktes handelt es sich demnach um ei-
nen in zahlreiche Teilmärkte gegliederten Markt. Abgesehen von der in Abschnitt
3.1. vorgenommen fachlichen Teilmarktanalyse sind darüber hinaus Städte, ganze
Stadtregionen oder räumlich abgegrenzte Gebiete als regionale Teilmärkte zu be-
trachten. Hier erfolgt die Abgrenzung also aus rein geographischer Sicht. Bei der
Analyse der einzelnen Bestimmungsfaktoren der Wohnraumnachfrage müssen die
nachfolgend genannten Kriterien ebenfalls als regional abgegrenzt betrachtet wer-
den.
3.2.1 Demographische
Entwicklung
Zu den wichtigsten Bestimmungsfaktoren der Nachfrage nach Wohnraum zählen
die demographischen Komponenten und deren Entwicklungsgang. Die Bevölke-
rungsentwicklung bestimmt die Menge und die Zusammensetzung der potenziellen
Nachfrager nach Wohnimmobilien. Selbst wenn eine steigende Bevölkerung nicht
mit einer steigenden Nachfrage und eine sinkende Bevölkerung nicht mit einer sin-
32
Vgl. Barner, R., Wohnungsproblematik in Deutschland, 1999, S. 46f.
33
Vgl. Dopfer, T., Der westdeutsche Wohnungsmarkt, 2000, S. 21.
34
Vgl. Hassefeld, G., Wachsende Kopplung wohnungspolitischer Fragen mit dem Städtebau,
2005, S. 29ff.
16
kenden Nachfrage nach Wohnimmobilien gleichzusetzen ist, setzt die Demographi-
sche Entwicklung dennoch die Rahmenbedingungen für bestimmte Nachfrageent-
wicklungen und daraus abgeleitete Trends. Demographische Komponenten haben
daher, obwohl nicht zwingend auf den ersten Blick, einen immensen Einfluss auf
den Wohnimmobilienmarkt und fungieren als Rahmensetzer für seine notwendige
Nachfragerstruktur.
35
Auf die Bestimmungskomponenten der Demographischen
Entwicklung wurde bereits in Teilabschnitt 2.2 eingegangen.
3.2.2 Entwicklung der Haushaltszahlen
Einen der bedeutendsten Faktoren in punkto Wohnraumnachfrage stellt sowohl
gegenwärtig als auch künftig die Struktur sowie die Entwicklung der Haushaltszah-
len dar. Diese Veränderung ist in die Demographische Entwicklung insofern einzu-
beziehen, als dass die Bevölkerungsstruktur im Zusammenhang mit der einzelnen
Haushaltsgröße steht. Deren Durchschnitt bestimmt Art und Anzahl der Wohn-
raumnachfrage und darf deshalb bei Nachfrageprognosen zwecks Wohnraumbe-
darfs keinesfalls vernachlässigt werden. Die Zahl der Privathaushalte als hier rele-
vante Einflussgröße wuchs in der Bundesrepublik seit einigen Jahren deutlich
schneller als die Zahl der Einwohner.
36
Mit der steigenden Anzahl der Haushalte
hat sich ebenfalls deren Struktur verändert. Die generelle Tendenz geht vermehrt in
Richtung Ein- oder Zweipersonenhaushalt. Demgemäß ist eine sinkende durch-
schnittliche Haushaltsgröße zu beobachten, sodass der Anteil von Haushalten in
denen drei und mehr Personen leben und wirtschaften sich im Verlauf des letzten
Jahrhunderts deutlich verringert hat (s. Abb. 6). Bei einer vom Statistischen Bun-
desamt durchgeführten Zuordnung der deutschen Haushalte zu verschiedenen
Haushaltstypen wurden die in Tabelle 4 aufgeführten Zahlen ermittelt.
Ursächlich für die derzeitige Entwicklung der Haushaltsstruktur ist hauptsächlich
der in den letzten Jahren deutlich ausgeprägte Wunsch nach Unabhängigkeit. Es
hat sich eine neue und lange vorfamiliäre Lebensphase gebildet, die sich durch ein
selbständiges Leben ohne tiefgründige Bindung und die Verantwortung einer Fami-
lie auszeichnet. Die Singles sind auf dem Vormarsch und die Ehe ist schon längst
keine zwingende Institution mehr. Ein zunehmend präsenter Wertewandel, wie er
35
Vgl. Eichener, V.; Schauerte, M.; Klein, K., Zukunft des Wohnens, 2000, S. 69.
36
Vgl. Barner, R., Wohnungsproblematik in Deutschland, 1999, S. 48.
17
sich in den letzten Jahrzehnten vollzog, spiegelt einen Trend zur Individualisierung
wider. Der Einzelne sucht verstärkt die individuelle Freiheit und gibt dafür die
schützende Gruppe als dominierende Lebensform auf.
37
Familien werden, falls
überhaupt, heute später gegründet. Gleichzeitig nimmt auch die Scheidungsrate
verstärkt zu. Die typische Standardfamilie, bestehend aus Mutter, Vater und zwei
Kindern, wie sie vor einigen Jahrzehnten noch fester Bestandteil der Gesellschaft
war, verliert im Laufe der Zeit immer mehr an Bedeutung.
38
Diese Tendenz beruht
maßgeblich auf der sich im Laufe der Jahre verschiebenden Präferenzstruktur der
Individuen und hat folglich ebenfalls Einfluss auf die Entwicklung der Haushalts-
zahlen. Mit der Demographischen Entwicklung zusammenhängend, nimmt auch
der Anteil der Seniorenhaushalte zu, wobei ältere Menschen in der Regel in Ein
oder Zweipersonenhaushalten leben. Vor allem in diesem Teilsegment der Klein-
haushalte gibt es einen klaren Zusammenhang zwischen der Nachfragestruktur und
der durchschnittlichen Haushaltsgröße. Der heutige vermehrt zum Individualist
werdende Mensch drückt diese Lebensphilosophie auch mit seinen Wohngewohn-
heiten aus. Laut SZAMEITAT hat sich im Zeitraum 1980-1996 die Anzahl der
Single-Haushalte mit einer Zunahme von 48% fast verdoppelt. Bis zum heutigen
Zeitpunkt dürfte sich diese Prozentzahl noch erhöht haben. Bei den Zweipersonen-
haushalten betrug die Zunahme in diesem Zeitraum immerhin stolze 37%. Wenig
Bewegung dagegen gab es bei den Mehrpersonenhaushalten, vor allem bei solchen
mit drei oder vier Personen. Haushalte, wo fünf oder mehr Personen leben sind
insg. eher geschrumpft.
39
Nach Berechnungen des BIB bilden die Einpersonen-
haushalte mit insg. 36,1% das größte Gewicht unter allen Haushaltsstrukturen (s.
Abb. 7). Der weiterhin steigende Anteil älterer Menschen wird auch künftig dafür
sorgen, dass die Kleinhaushalte auf dem Vormarsch bleiben. Vor allem in den
Städten bilden sie ein großes Marktsegment, nicht selten durch Studenten und
Wohnungsstarter bedingt. In vielen Universitätsstädten existieren regelrechte Sin-
glehaushalt-Milieus und dominieren dort durch die Einwohnerstruktur die Woh-
nungsmärkte.
40
Die Resonanz der deutschen Statistik beträgt heute pro Haushalt im
Mittel 2,1 Personen, während 1960 die durchschnittliche Haushaltsgröße noch bei
37
Vgl. Statistisches Bundesamt, 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung.
38
Vgl. Eichener, V.; Schauerte, M.; Klein, K., Zukunft des Wohnens, 2000, S. 67ff.
39
Vgl. Szameitat, R., Marktchancen für neue Wohnformen in Deutschland, 1998, S.21f.
40
Vgl. Eichener, V.; Schauerte, M.; Klein, K., Zukunft des Wohnens, 2000, S. 68.
Ende der Leseprobe aus 125 Seiten
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Details
- Arbeit zitieren
- , 2006, Auswirkungen der demographischen Entwicklung auf deutsche Wohnimmobilienmärkte, Hamburg, Bedey Media GmbH, https://www.diplom.de/document/228767
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