Ceylan Serdal
Realoptionen im Kontext der Immobilienbewertung unter Berücksichtigung von
Energieeinsparungen
ISBN: 978-3-8366-4191-3
Herstellung: Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2010
Zugl. Universität Stuttgart, Stuttgart, Deutschland, Diplomarbeit, 2009
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© Diplomica Verlag GmbH
http://www.diplomica.de, Hamburg 2010
II
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis ... II
Abkürzungsverzeichnis ... IV
Symbolverzeichnis ... VIII
Abbildungsverzeichnis ... IX
Tabellenverzeichnis ... X
1.
Problemstellung und Zielsetzung der Untersuchung ... 1
1.1
Methodik und Aufbau der Arbeit ... 2
1.2
Definition des Grundstücksbegriffs ... 3
1.2.1
Kernprobleme der Immobilienökonomie ... 4
1.2.2
Unterscheidungsmerkmale von Immobilien ... 5
2.
Abgrenzung des Untersuchungsgegenstandes ... 7
2.1
Anlässe und Gegenstand einer Immobilienbewertung... 7
2.2
Verkehrswertermittlung mit den normierten Verfahren der WertV ... 8
2.2.1
Das Vergleichswertverfahren ... 9
2.2.2
Das Ertragswertverfahren ... 10
2.2.3
Die Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) ... 13
2.2.4
Das Sachwertverfahren ... 15
2.3
Verkehrswertermittlung mit den nicht normierten Verfahren ... 16
2.3.1
Die Residualwertmethode ... 16
2.3.2
Vereinfachtes Ertragswertverfahren ... 17
2.4
Internationale Verfahren der Wertermittlung ... 18
2.5
Zusammenfassung ... 19
3.
Realoptionsanalyse in der Immobilienbewertung ... 21
3.1
Grundlagen der Realoptionsanalyse... 24
3.1.1
Der finanzwirtschaftliche Optionsbegriff ... 24
3.1.2
Übertragung finanzwirtschaftlicher Grundlagen ... 26
3.2
Immobilienspezifischer Einsatz des Realoptionsverfahrens ... 31
3.2.1
Verzögerungsoption ... 32
3.2.2
Umnutzungsoption ... 38
3.2.3
Abbruchsoption ... 39
3.2.4
Überblick über immobilienspezifische Realoptionen ... 40
4.
Realoptionsanalyse im Rahmen des CO
2
-Emissionshandels ... 44
4.1
Verzögerungsoption ... 45
III
4.2
Zusammengesetzte Optionen ... 49
4.3
Wechseloption ... 50
4.4
Überblick über die realoptionsbasierten Bewertungsmöglichkeiten
im Rahmen des CO
2
-Emissionshandels ... 52
5.
Energieeinsparungspotentiale von Immobilien im Rahmen des CO
2
-
Emissionshandels ... 56
5.1
Energiebedarf und Energieeffizienz ... 56
5.2
Energieeinsparung und CO
2
-Emissionen von Gebäuden ... 58
6.
Fazit ... 61
Anhang ... XI
Literaturverzeichnis ... XIX
Rechtsgrundlagenverzeichnis ... XXXIII
IV
Abkürzungsverzeichnis
AG
Aktiengesellschaft
akt.
aktualisiert/ aktualisierte
a. M.
am Main
APM
Arbitrage Pricing Model
APV
Adjusted Present Value
BauGB
Baugesetzbuch
BauNVO
Baunutzungsverordnung
BauROG
Bau- und Raumordnungsgesetz
bearb.
bearbeitet/ bearbeitete
BewG
Bewertungsgesetz
BDVI
Bund der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure
BGB
Bürgerliches Gesetzbuch
BGBl
Bundesgesetzblatt
BGF
Brutto-Grundfläche
BMVBS
Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
BMU
Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsi-
cherheit
BMZ
Baumassenzahl
BNK
Baunebenkosten
BRI
Bruttorauminhalt
BSI
Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirt-
schaft
BVS
Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie
qualifizierter Sachverständiger
BWK
Bewirtschaftungskosten
CAPM
Capital Asset Pricing Model
CCS
Carbon Capture and Storage (Dekarbonisierungsanlage)
CF
Cashflow
DAX
Deutscher Aktienindex
DCF
Discounted-Cashflow
DEIX
Deutscher Eigentums-Immobilien-Index
dena
Deutsche Energie Agentur
DID
Deutsche Immobilien Datenbank GmbH
DIN
Deutsche Industrie-Norm
Diss.
Dissertation
V
DIX
Deutscher Immobilienindex
DTA
Decision Tree Analysis (Entscheidungsbaumanalyse)
EEG
Energieeinspeisungsgesetz
EEWärmeG
Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz
EEX
European Energy Exchange
E&G DIMAX
Ellwanger & Geiger Deutscher Immobilien Index
EK
Eigenkapital
EnEG
Energieeinsparungsgesetz
EnEV
Energieeinsparverordnung
erw.
erweitert/ erweiterte
EVU
Energieversorgungsunternehmen
EVS
European Valuation Standards
EW
Ertragswert
EWV
Ertragswertverfahren
FCF
Free-Cashflow
FK
Fremdkapital
GBO
Grundbuchordnung
GFZ
Geschossflächenzahl
GG
Grundgesetz
gif
Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.
GND
Gesamtnutzungsdauer
GRZ
Grundflächenzahl
GuG
,,Grundstücksmarkt und Grundstückswert"
HeizAnlV
Heizungsanlagenverordnung
Hft.
Heft
HGB
Handelsgesetzbuch
HK
Herstellungskosten
IAS
International Accounting Standards
i.d.R.
in der Regel
i.e.S.
im engeren Sinne
IEA
International Energy Agency
IFRS
International Financial Reporting Standards
IIASA
International Institute of Applied Systems Analysis
ImmoWertV
Immobilienwertermittlungsverordnung
IPCC
Intergovernmental Panel on Climate Change
IRR
Internal Rate of Return (interner Zinsfuß)
VI
IVD
Immobilienverband Deutschland
IVS
The International Valuation Standards
i.w.S.
im weiteren Sinne
JLL Index
Jones Lasalle Index
KfW
Kreditanstalt für Wiederaufbau
KKW
Kohlekraftwerk
KWM
Kapitalwertmethode
MAD
Marketed Asset Disclaimer (Marktverzichtsannahme)
MBS
Mortgage Backed Securities (hypothekarisch besichertes
Wertpapier, Hypothek)
MRV
Mean-Reverting Process (Rückkehr-zum-Mittelwert)
NHK 2000
Normalherstellungskosten 2000
NPV
Net Present Value (Barwert, Kapitalwert)
o.J.
ohne Jahresangabe
o.O.
ohne Ortsangabe
o.V.
ohne Verfasser
pdf
Portable Document Format
RICS
Royal Institution of Chartered Surveyors
RND
Restnutzungsdauer
ROA
Realoptionsansatz
ROV
Realoptionsverfahren
ROW
Realoptionswert(e)
ROZ-IPD
,,Vereniging Raad voor Onroerende Zaken - Investment
Property Databank"
S.
Seite
s.h.
siehe hierzu
SWV
Sachwertverfahren
TCF
Total-Cashflow
TEGoVA
The European Group of Valuers` Association
unb.
unbekannt (e, er)
URL
Uniform Resource Locator
VGB
Allgemeine Wohngebäude-Versicherungsbedingungen
völl.
völlig
vollst.
vollständig/ vollständige
VWV
Vergleichswertverfahren
WACC
Weighted Average Cost of Capital (gewogener Kapitalkos-
VII
tensatz)
WSchV
Wärmeschutzverordnung
WEG
Wohnungseigentumsgesetz
WertV
Wertermittlungsverordnung
WertR
Wertermittlungsrichtlinien
zugel.
zugelassen/ zugelassene
VIII
Symbolverzeichnis
Preisnachlässe
standardnormalverteilte Zufallszahl
Volatilität der Zufallsprozesse
Preiselastizität der Gebäudepreise
Preiselastizität der Erschließungskosten
AGE
i
Alter des Gebäudes
CO
2
Kohlenstoffdioxid (Treibhausgas)
d
Faktor einer Abwärtsbewegung
dt
infinitesimal kleiner Zeitraum
D(t)
Reinerträge der zukünftigen Perioden
dW
elementarer Wiener-Prozess
g
Wachstumsrate
HT
i
Höhe des Gebäudes
I*
Investitionsniveau
L
i
Lage des Gebäudes
LSF
i
Grundstücksgröße
n
Betrachtungszeitraum
p
Diskontierungszinssatz
P
i
Preisfunktion
q
Diskontierungsfaktor
q
i
Wohnfläche
Q
i
Quartal der Preisbeobachtung
r
risikofreier Diskontierungszinssatz
RE
jährlicher Reinertrag
RW
Restwert
u
Faktor einer Aufwärtsbewegung
W
Zufallsvariable
Euro
$
Dollar
IX
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1:
Übersicht über die Wertermittlungsverfahren ... 6
Abbildung 2:
Unsicherheiten im Handel mit Emissionsrechten ...46
Abbildung 3:
Anlässe einer Bewertung ... XII
X
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
Vergleich der Wertermittlungsmethoden in Bezug auf Un-
sicherheit und Flexibilität ...20
Tabelle 2:
Überblick über die realoptionsbasierten Modelle der Immobilien-
projektentwicklung ...43
Tabelle 3:
Überblick über die realoptionsbasierten Bewertungsmög-
lichkeiten im Rahmen des CO
2
-Emissionshandels ...55
Tabelle 4:
Deutsche Immobilienindizes im Vergleich ... XIV
Tabelle 5:
Charakteristika der Verzögerungsoption (Titman, 1985) ... XV
Tabelle 6:
Charakteristika der Investitionsverzögerungsoption (Büch, 2006) ... XVI
Tabelle 7:
Charakteristika der Umnutzungsoption (Büch, 2006) ... XVII
Tabelle 8:
Charakteristika der zusammengesetzten Optionen (Stronzik,
2006) ... XVIII
1
1. Problemstellung und Zielsetzung der Untersuchung
Die differenzierte Betrachtung von Chancen und Risiken einer Investition ist
heute - in Anbetracht der angelsächsischen Immobilienmarktkrise und der dar-
aus resultierenden globalen Rezession hoch aktuell. Denn nur wenn es mög-
lich ist, die vorhandenen Potenziale zu erkennen und deren Risiken mit sachge-
rechten Methoden und Verfahren einzupreisen, wird es gelingen, weiterhin er-
folgreich zu investieren.
1
Andernfalls besteht die Gefahr von Finanzierungs- und
Tilgungsproblemen. In der Regel werden bisher Entscheidungen für oder gegen
eine Investition in Immobilien klassischerweise auf der Grundlage des Kapital-
wertes getroffen.
2
Hierbei stellt sich jedoch ein Entscheidungsproblem dar, d.h.
entweder wird sofort investiert, oder für immer darauf verzichtet. Diese Diplom-
arbeit soll einen Beitrag zur Übertragung ,,moderner" Ansätze auf die Bewertung
von Immobilien leisten.
3
Wertsteigerungs-, aber auch Energieeinsparungspotenziale von Immobilien sol-
len aufgezeigt, und hierfür adäquate Bewertungsverfahren vorgestellt werden.
Beispielsweise sind in Verbindung mit unbebauten Grundstücken, aber auch
Emissionsrechten
4
Flexibilitäten verbundenen, die jedoch durch die in der Pra-
xis angewandten Wertermittlungsverfahren nicht ausreichend berücksichtigt
werden können.
5
Aus der Investitionsrechnung ist die Realoptionsanalyse
6
be-
kannt, die unter solchen Umständen herangezogen wird, um Unsicherheiten
erfassbarer zu machen.
7
1
In einer aktuellen Ausgabe der Immobilien Zeitung lautet ein Artikel ,,Developer planen viele Projekte auch jetzt" in
dem zu den steigenden Immobilienprojektentwicklungsvolumen im Wohnungs- bzw. Hotelsektor trotz fallender Ge-
samt-Projektierungsvolumina Stellung genommen wird. Vgl. Bomke, 2009, S. 3.
2
Vgl. Brenner/Schulz/Härdle, 2007, S. 1002. Das Ziel der Kapitalwertmethode ist es, den Gegenwartswert aller erwarte-
ten Netto-Cashflows zukünftiger Perioden, abgezinst mit einem Diskontierungszinssatz, anzugeben. Vgl. Hom-
mel/Lehmann, 2001, S. 115.
3
Vgl. Kruschwitz/Löffler, 2005, S. 22 f.
4
Mit diesem Zertifikat besteht für den Inhaber das verbriefte Recht, eine bestimmte Menge CO
2
zu emittieren. Die
Zertifikate werden öffentlich gehandelt, womit die Preise Schwankungen unterworfen sind. Vgl. Stronzik, 2006, S. 7,
Fußnote 2.
5
In den nachfolgenden Abschnitten werden diese auf der Kapitalwertmethode beruhenden Verfahren vorgestellt. Das
Ziel dieser Methode ist es, den Gegenwartswert aller erwarteten Netto-Cashflows zukünftiger Perioden anzugeben. Vgl.
Hommel/Lehmann, 2001, S. 115.
6
Der Begriff der Realoptionen geht auf Myers zurück. Werden die sich ergebenden Investitionsmöglichkeiten ausgeübt
und führen diese zu neuen Möglichkeiten, könne von Wachstumsoptionen gesprochen werden. Vgl. Myers, 1977, S.150
ff.
7
Vgl. hierzu Abschn. 3.2 ff.
2
1.1 Methodik und Aufbau der Arbeit
In Kapitel 1 wird zunächst der Untersuchungsgegenstand definiert, um nachfol-
gend eine mehrdimensionale Betrachtung dessen wiederzugeben. In Kapitel 2
werden die verschiedenen aktuell angewandten Bewertungsverfahren für Im-
mobilien vorgestellt. Dabei werden zuerst die Verfahren erläutert, welche in der
gutachterlichen Praxis Anwendung finden.
8
In einem nächsten Schritt werden
die nicht normierten Verfahren, zu denen auch gängige internationale Verfahren
zählen, erläutert und mit den normierten Verfahren verglichen. Ein besonderes
Augenmerk wird auf die unterschiedliche Ermittlung des Liegenschaftszinssat-
zes bzw. Diskontierungszinssatzes gerichtet.
9
Hiernach wird im 3. Kapitel das Realoptionsverfahren (ROV)
vorgestellt. Mit Hil-
fe dieses Ansatzes können Handlungsmöglichkeiten (im speziellen Opportuni-
tätskosten einer sofortigen und irreversiblen Entwicklung), für die die herkömm-
lichen Ansätze nicht ausreichen, beurteilt werden.
10
Im weiteren Verlauf werden
Arbeiten vorgestellt, die mögliche Investitionsalternativen für Wertsteigerungen
von Immobilien als Erwerb und Ausübung von Optionen wiedergeben.
11
Im
Hauptteil dieser Arbeit sollen im Rahmen des Realoptionsverfahrens die Unsi-
cherheitsfaktoren von Immobilieninvestitionen
12
herausgearbeitet, und Metho-
den zu deren Auswirkung auf ihre Bewertung analysiert werden.
In den Kapiteln 4 und 5 geht es um die Bewertung von Investitionen in Energie-
einsparungspotenziale und technologien, die im Kontext zum Emissionshandel
zu betrachten sind. Hierbei werden die Investitionsrisiken, aber auch die
Schwierigkeiten bei der Finanzierung und Regulierung dargestellt, und Ansätze
zu deren Lösung vorgeschlagen. Anschließend geht es darum, die klimapoliti-
schen Ziele des Staates, welche sich in der Gesetzgebung bzw. in der Subven-
tionspolitik auswirken, in Verbindung mit Energieeinsparungspotentialen von
Immobilien zu betrachten. Am Schluss dieser Arbeit (Kapitel 6) sollen die Er-
8
Sind in der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken geregelt. Vgl. WertV.
9
Beim DCF-Verfahren bzw. den anderen internationalen Verfahren werden Diskontierungs- keine Liegenschaftzinssät-
ze verwendet. Vgl. Kap. 2.
10
Vgl. Brenner/Schulz/Härdle, 2007, S.1002.
11
Die Überlegung, ob der Realoptionsansatz bei der Bewertung von Immobilien einen Beitrag leisten kann und wie
weitreichend dieser sein wird, ist einer der zentralen Punkte dieser Diplomarbeit.
12
Die Bewertung von Assets, insbesondere von Immobilien ist wichtig. Sie gestaltet sich schwierig, wenn es darum
geht, die relevanten Risiken zu identifizieren und deren Höhe anzugeben. Assetbewertungen finden beispielsweise in
den Bereichen Renten, Derivativen, Aktien und Immobilien statt. Im Rahmen des Risikomanagements werden, je nach
Assetklasse, andere Risikokategorien berücksichtigt. Vgl. Maier, 2007, S. 287.
3
kenntnisse beider Bereiche zusammengetragen, nach Gemeinsamkeiten hin
untersucht werden, um hiernach mit einem kurzen Ausblick die Arbeit abzu-
schließen.
1.2 Definition des Grundstücksbegriffs
In der immobilienwirtschaftlichen Literatur ist eine Unterteilung des Grund-
stücksbegriffs in eine rechtliche und eine ökonomische Begriffsauffassung vor-
zufinden. Demnach sei juristisch gesehen keine Verwendung des Immobilien-
begriffs vorhanden.
13
Vielmehr könne man im rechtlichen Sinne von ,,Grundstü-
cken" sprechen, welche sich katasterrechtlich auf einen zusammenhängenden
Teil der Erdoberfläche beziehen.
14
Im Weiteren werden im BGB Abgrenzungs-
kriterien für Grund und Boden zusammengefasst, wobei zwischen den wesent-
lichen Bestandteilen
15
, den Rechten
16
und dem Zubehör
17
eines Grundstücks
unterschieden wird.
18
Diese Unterteilung bildet die Grundlage für die Wertermitt-
lung von Grundstücken nach den normierten Verfahren der Wertermittlungsver-
ordnung (WertV).
Im ökonomischen Sinne spricht man von Wirtschaftsgrundstücken, die sich
deutlich von dem rechtlich geprägten Grundstücksbegriff unterscheiden kön-
nen.
19
Die hier zusammengefassten Grundstücke ,,... sind demnach [als] selbst-
13
In Deutschland existiert kein eigenständiges Immobilienrecht. Mehrere Rechtsbereiche (z.B. bürgerliches Recht,
Steuerrecht, Handelsrecht, Baurecht und das Kreditrecht) behandeln Immobilien bzw. Rechte, die mit diesen verbunden
sind. Vgl. Pfnür, 2002, S. 6-9 und Kraus, 2008, S. 39.
14
Nach § 3 ff. GBO besteht ein Grundstück (laut der sachenrechtlichen Definition im Sinne des Bürgerlichen Gesetzes-
buches) aus einem oder mehreren Teilen der Erdoberfläche, das im Bestandsverzeichnis des Grundbuches unter einer
laufenden Nummer aufgeführt ist. So ist es möglich, mehrere Flurstücke zusammenzufassen. Die Eintragung erfolgt in
das Grundbuch, das als öffentliches Register beim Amtsgericht geführt wird. In dem Titelblatt, Bestandsverzeichnis und
den drei Abteilungen sind alle Informationen, die die Wirtschafts- bzw. Rechtsverhältnisse des Grundstücks betreffen,
dargelegt. S.h. Brauer, 2006, S. 83-100. Nachfolgend werden die Begriffe Grundstück, Immobilie und Liegenschaft als
Synonyme verwandt.
15
Vgl. § 94 BGB: ,,(1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden
fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Bo-
den zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil
des Grundstücks. (2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes
eingefügten Sachen."
16
Vgl. § 96 BGB: ,,Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, gelten als Bestandteile des
Grundstücks." Diese sind subjektiv-dingliche Rechte, wie Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB), Vorkaufsrechte und
weitere.
17
Vgl. § 97 BGB: ,,(1) Zubehör sind bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirt-
schaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden
räumlichen Verhältnis stehen. Eine Sache ist nicht Zubehör, wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird. (2)
Die vorübergehende Benutzung einer Sache für den wirtschaftlichen Zweck einer anderen begründet nicht die Zube-
höreigenschaft. Die vorübergehende Trennung eines Zubehörstücks von der Hauptsache hebt die Zubehöreigenschaft
nicht auf."
18
Vgl. Pfnür, 2002, S. 6-9.
19
Es kann vorkommen, dass mehrere Grundstücke als eine wirtschaftliche Einheit (z.B. Teileigentum i.S. des WEG)
angesehen werden können. Vgl. hierzu Engelbrecht, 1998, S. 6.
4
ständige ökonomische Einheiten zu verstehen, die ein äußerlich erkennbarer
abgegrenzter Teil der Erdoberfläche sind...".
20
Hiermit wird auf eine räumliche
Abgrenzung im Rahmen des wirtschaftlichen Immobilienbegriffs abgestellt. In-
nerhalb des wirtschaftlichen Immobilienbegriffs überwiegen allerdings die inves-
titionstheoretischen und produktionstheoretischen Sichtweisen, vor allem die
Eigenschaft, Immobilien als eine längerfristige Anlage zu betrachten, ist von
wesentlicher Bedeutung.
21
1.2.1 Kernprobleme der Immobilienökonomie
Klassischerweise wird unter Immobilie ein Zusammenwirken von Raum und
Geld für eine bestimmte Zeit verstanden.
22
Jedoch ist keines dieser Attribute
unerschöpflich oder unbegrenzt verfügbar, womit wir mit der ersten Problematik
konfrontiert sind. Unter dem Begriff Verteilungsproblematik können die Kern-
probleme der Immobilienökonomie verdeutlicht werden.
23
Zunächst ist darauf
aufmerksam zu machen, dass die Größe an wirtschaftlich sinnvoll nutzbarer
Fläche begrenzt ist.
24
Dieser Effekt wird ferner dadurch verstärkt, dass mit dem
Bevölkerungswachstum parallel auch deren wirtschaftliche Aktivität steigt. Dies
führt dazu, dass Immobilien und wirtschaftlich nutzbare Flächen zu knappen
Gütern werden, und somit die Flächenallokation einer rechtlichen Regulierung
bedarf.
25
Der Bund versucht dieser Aufgabe durch eine übergeordnete Planung
und Ordnung des Raumes gerecht zu werden.
26
Die rechtlichen Grundlagen
sind im Grundgesetz (GG)
27
, im Bau- und Raumordnungsgesetz (BauROG) und
in einer Reihe von untergeordneten Gesetzen geregelt, auf die hier im Einzel-
nen nicht eingegangen werden soll.
28
Weitere Verteilungsprobleme entstehen durch Faktoren wie die Standortgebun-
20
Engelbrecht, 1998, S. 6 (Fußnote 10). Was genau unter einer wirtschaftlichen Einheit zu verstehen ist, und wie eine
Bewertung in diesem Falle zu folgen hat, ist im Bewertungsgesetz geregelt. Vgl. §§ 2 ff. BewG.
21
Genaue Erläuterungen bzw. Ausführungen zum wirtschaftlichen Immobilienbegriff, vgl. Kraus, 2008, S. 50-53 und
Schäfers ,1997, S. 14.
22
So auch Lucius, 2001, S. 75.
23
Vgl. Pfnür, 2002, S. 14.
24
Engelbrecht (1998, S. 8) stellt in einer Abbildung, die sich nach der Klassifizierung des Bewertungsgesetzes richtet,
die verschiedenen Immobilienarten bezüglich ihrer Nutzung zusammen. Hierbei wird zunächst in zwei Hauptgruppen
(Grundvermögen bzw. land- und forstwirtschaftliches Vermögen) unterschieden. Danach folgt eine weitere Untergliede-
rung dieser Hauptgruppen, so dass man einen guten Überblick über die Immobilienarten erhält.
25
Vgl. Bach u.a., 2005, S. 31-36.
26
Vgl. Pfnür, 2002, S. 16.
27
Vgl. Art. 75 Abs. 1 Nr. 4 GG.
28
Vgl. Pfnür, 2002, S. 14-20.
5
denheit und die Zeitpunktbezogenheit der Immobilienökonomie, die sich we-
sentlich auf Investitions- und Finanzierungsentscheidungen auswirken.
29
Daher
darf die regionale Wirtschaftssituation nicht außer Acht gelassen werden.
30
So-
mit setzt eine effiziente Planung und Gestaltung von Immobilien Vorkenntnisse
über die Rahmenbedingungen zum Zeitpunkt der Nutzung an dem jeweiligen
Standort voraus.
31
Zusammenfassend kann man sagen, dass Immobilien im Laufe der Zeit einem
technologischen -, makroökonomischen -, politisch-rechtlichen -, sozio-
kulturellen - und ökologischen Wandel unterworfen sind.
32
Um diesen Nut-
zungsanforderungen gerecht zu werden, sollten eingehende Analysen erstellt
werden, damit den genannten Anforderungen Rechnung getragen werden
kann. Das Endprodukt sollte das Ergebnis eines dynamischen Prozesses sein,
so dass Immobilien nicht schon zum Zeitpunkt ihrer Erstellung überholt sind.
33
1.2.2 Unterscheidungsmerkmale von Immobilien
Anhand einer mehrdimensionalen Betrachtung ist es möglich, den Immobilien-
markt zu ordnen. Die Gliederung erfolgt hierbei unter Berücksichtigung der
Merkmale Art und Zweck der Immobilie, aber auch nach dem Anlegertyp.
34
Die
ersten beiden Betrachtungsebenen charakterisieren eine Immobilie dahin ge-
hend, ob bzw. wie sie genutzt wird. Die dritte Ebene macht Aussagen über die
Eigentümerstruktur. In der Realität werden Mischformen der Immobiliennutzung
gewählt, um einen Diversifikationseffekt zu erreichen.
29
Die beiden Merkmale Standortgebundenheit und Zeitpunktbezogenheit in Verbindung mit der Heterogenität der
Immobilien führen dazu, dass jede Immobilie einmalig, ein Unikat, ist. Weitere Charakteristika von Immobilien sind ihre
lange Produktionsdauer, hohe Kapitalbindung, Dauerhaftigkeit bzw. Langlebigkeit und hohen Übertragungskosten. Vgl.
Brauer, 2006, S.26-27 und Pfnür, 2002, S. 27 f.
30
In diesem Artikel untersucht der Autor die Aussagekraft lokaler Marktlagen auf die Investitionstätigkeit durch den
Einsatz des q-Wertes (Tobins q), welcher die Marktpreise und die HK einander gegenüber stellt, um eine Vorteilhaftig-
keit potenzieller Investitionen abzuleiten. Vgl. Nitsch, 2004, S. 66-82.
31
Vgl. Bach u.a., 2005, S.37-43 und Kaiser, 1979, S.18 ff.
32
Vgl. Pfnür, 2002, S. 13-28.
33
Wenn in der Vorplanungsphase Machbarkeitsstudien nur unzureichend oder ungenau durchgeführt werden, sind u.U.
aktuelle Entwicklungen nicht berücksichtigt, was zu einer Diskrepanz zwischen dem Sach- und dem Marktwert einer
Immobilie führen kann.
34
An einem Beispiel soll diese Betrachtungsweise kurz erläutert werden. Zunächst sind ,,Immobilienarten" - unbebaute
bzw. bebaute Grundstücke - zu unterscheiden, die im BewG eingehend beschrieben werden. Vgl. hierzu §§ 72-75
BewG. Eine gewerbliche Immobilie ist gemäß § 74 BewG ein bebautes und weiter gemäß § 75 BewG ein Geschäfts-
grundstück. Letztendlich würde eine tiefergehende Betrachtung auf dieser Ebene dann eine Identifikation als Gewerbe-
immobilie, d.h. eine Büro-, Hotel-, Spezial-, Industrieimmobilie zulassen. Bei der Betrachtungsebene ,,Zweck der Nut-
zung" zwischen eigengenutzten und fremdgenutzten Immobilien unterschieden werden, wobei beim letzteren weiter
zwischen direkter und indirekter Kapitalanlage unterschieden wird. Wenn wir den ,,Anlegertypus" genauer betrachten,
dann wird in unserem speziellen Fall ein Privathaushalt allein eher unwahrscheinlich als Anleger in Frage kommen,
sondern eher renditeorientierte institutionelle und/oder private Investoren. Vgl. Rehkugler/Jandura/Morawski, 2005, S. 5-
15.
6
Neben diesen Unterscheidungsmerkmalen ist für die Wertermittlung noch ihr
baulicher Zustand von Bedeutung.
35
Für eine Wertermittlung ist es wesentlich,
in welcher Lebenszyklusphase die Immobilie sich zu dem jeweiligen Zeitpunkt
(Bewertungsstichtag) befindet.
36
Beispielweise eignen sich die normierten Ver-
fahren für die Nutzungsphase, in den vorgelagerten Phasen würde eher die Re-
sidualwertmethode zum Einsatz kommen.
Im folgenden Kapitel wird es darum gehen, die aktuell angewandten Verfahren
der Grundstückswertermittlung kennen zu lernen. Aus diesem Anlass werden
die normierten und nicht normierten Verfahren der gutachterlichen Wertermitt-
lungspraxis überblicksartig dargestellt.
Wertermittlungsverfahren
Normierte Verfahren der WertV
Vergleichswertverfahren
§§ 13 und 14 WertV
Nicht normierte Verfahren
Ertragswertwertverfahren
§§ 15 bis 20 WertV
Sachwertverfahren
§§ 21 und 25 WertV
Residualwertverfahren
Discounted-Cashflow-
Verfahren
Vereinfachtes
Ertragswertverfahren
Internationale
Bewertungsverfahren
Abbildung 1: Übersicht über die Wertermittlungsverfahren
(Quelle: Eigene Darstellung, in Anlehnung an § 7 WertV, § 182 BewG, gif, 2006, BSI,
2008 und Beck, 2005, S. 220.)
35
Vgl. Rehkugler/Jandura/Morawski, 2005, S. 4. Beispielsweise liefert die Anlage 7 der NHK 2000 Anhaltswerte für die
Ausstattung abhängig vom Gebäudetyp.
36
Der Lebenszyklus einer Immobilie wird in die Phasen Konzeption, Planung, Bau, Nutzung und Rückbau unterteilt.
Vgl. Pelzeter, 2007, S. 39.
7
2. Abgrenzung des Untersuchungsgegenstandes
2.1 Anlässe und Gegenstand einer Immobilienbewertung
Der Immobilienmarkt spielt als Anlage für Privatpersonen und Institutionen, aber
auch als Produktionsfaktor
37
, eine bedeutende Rolle.
38
Dies kann durch den
Umstand verdeutlicht werden, dass Immobilien am Gesamtvermögen den größ-
ten Anteil
39
ausmachen. Es ist offensichtlich, dass hier bereits eine Bewertung
stattgefunden haben muss. Dabei soll darauf hingewiesen werden, dass sich
mit den verschiedenen Anlässen
40
einer Bewertung, auch unterschiedliche Ver-
fahren etabliert haben.
41
Gleichzeitig haben sich hieraus, infolge rechtlicher
Grundlagen und verschiedener Anwendungsgebiete, unterschiedliche Wertbe-
griffe herausgebildet, auf die hier allerdings nicht näher eingegangen werden
soll.
42
Wie oben schon erwähnt, kann eine Immobilienbewertung aus vielen verschie-
denen Anlässen erforderlich werden. Beispielweise können im Vorfeld von Im-
mobilientransaktionen sowohl Käufer als auch Verkäufer mit der Bestimmung
eines marktgerechten Angebotspreises überfordert sein, so dass ein unabhän-
giges Gutachten hier Abhilfe schaffen könnte.
43
Auch bei einer Zwangsverstei-
gerungen oder Enteignung sind die jeweiligen Immobilien zu bewerten. Mit der
Bewertung einer Immobilie muss nicht immer eine Transaktion verbunden sein,
denn im Rahmen von Unternehmensbewertungen, konventionellen Bank- oder
Private Equity-Projektfinanzierungen, Performancequantifizierungen, Bilanzie-
37
Als bauwirtschaftliche Produktionsfaktoren werden Arbeit, dispositiver Faktor, Betriebsmittel, Werkstoffe, Boden,
Kapital sowie Information und Kommunikation bezeichnet. Vgl. Diederichs, 2005, S. 51 und Brauer, 2006, S. 22-24.
38
Immobilien gelten wegen ihrer qualitativen Eigenschaften als ,,Basisfaktor". Sie bilden die Grundlage für menschliche
Existenz. Vgl. Francke, 2005, S. 287.
39
Es gibt keine wirklich präzisen Angaben hierzu. Schätzungen gehen von etwa 45-50 % Immobilienvermögen am
inländischen Gesamtvermögen aus. Vgl. Bone-Winkel/Müller/Pfrang, 2008, S. 31, Francke, 2005, S. 287 und Kauff-
mann/Nastansky, 2007, S. 56. Die Abhängigkeit zwischen dem Vermögens- und dem Flächenmarkt ist in dem 4-
Quadranten Modell von DiPasquale und Wheaton (1992, S. 181-198) dargestellt. Dabei geht es darum die Effekte auf
das langfristige Gleichgewicht sowohl zwischen als auch innerhalb der beiden Märkte abzubilden. Vgl. Geltner u.a.,
2007, S. 25-33.
40
Eine genauere Abbildung zu den Anlässen von Immobilienbewertungen befindet sich unter Engelbrecht, 1998, S. 12.
41
Beispielsweise kann hier die Ermittlung des Beleihungswertes genannt werden, bei der eine Immobilie als Sicherheit
für einen zu gewährenden Kredit dient. Der Wert wird aus dem Verkehrswert, gemindert um einen angemessenen
Risikoabschlag, gebildet. So auch Lux/Schröter, 2005, S. 1.
42
Ein Überblick über die wichtigsten, aktuell gebräuchlichen Wertbegriffe ist bei Diederichs (2006, S. 607-609) gege-
ben. Weitere Erläuterungen zum Wertbegriff (vgl. Leopoldsberger/Thomas/Naubereit, 2008, S. 460-470, Pfnür, 2004, S.
16-51 und Ranker, 2006, S. 9 ff.).
43
Vor einer Investitionsentscheidung brauchen potenzielle Investoren eine Bewertung aller mit der jeweiligen Immobilie
in Zusammenhang stehender ökonomischer Faktoren, damit sich deren Chancen und Risiken herauskristallisieren
lassen. So auch Brenner/Schulz/Härdle, 2007, S. 1003.
8
rungen und nicht zuletzt steuerliche Notwendigkeiten oder Strategien kann
ebenfalls eine Bewertung erforderlich sein.
44
Aus diesen Anlässen ist der Be-
wertungszweck abzuleiten, der wiederum den Objektivierungsgrad der Werter-
mittlung wesentlich beeinflusst.
45
In der Literatur wird in diesem Zusammenhang
auf die grundsätzliche Bedeutung der objektiven Werteinschätzung von Immobi-
lien hingewiesen. So können Fehleinschätzungen, die unter Umständen zu
enormen Einbußen führen könnten, vermieden werden.
46
Die Wertermittlung kann sich sowohl auf bebaute bzw. unbebaute Grundstücke,
als auch auf Rechte
47
und Belastungen, welche mit dem Grundstück verbunden
sind, beziehen.
48
Wie aus der Abbildung 1 (S. 6) entnommen werden kann, sind
Verkehrswerte bebauter und unbebauter Grundstücke national nach den Be-
wertungsverfahren gemäß der Wertermittlungsverordnung WertV zu ermitteln.
Die Ermittlung erfolgt hiernach entweder über normierte oder nicht normierten
Verfahren. Die normierten Verfahren der WertV dienen den örtlichen Gutacht-
erausschüssen gemäß §§ 192 ff. BauGB. Werden Bewertungen durch andere
Sachverständige vorgenommen, können auch nicht normierte oder internationa-
le Verfahren eingesetzt werden.
49
Zudem existieren auch internationale Verfah-
ren, mit denen Verkehrswerte ermittelt werden können.
2.2 Verkehrswertermittlung mit den normierten Verfahren der
WertV
Das Ziel der Wertermittlung von Grundstücken ist die Bestimmung des Ver-
kehrswertes.
50
Das Baugesetzbuch gibt für den Verkehrswert
51
(Marktwert) eine
44
Nähere Erläuterungen und Ausführungen zu den Gründen einer Bewertung (vgl. Maier, 2007, S. 290).
45
So ähnlich Beck, 2005, S. 219.
46
Die Herleitung des objektiven Wertes, als Mittelwert aus den Grenzpreisen der Käufer und Verkäufer (vgl. Simon
u.a., 2005, S. 9-11). Weitere Artikel machen darauf aufmerksam, dass stark schwankende Preise zu Unsicherheiten
und Forderungsausfällen im Finanzsystem führen können und aus diesem Grund, der Bedarf nach einheitlichen unter-
jährigen Indexreihen in Deutschland gegeben ist. Vgl. Kauffmann/Nastansky, 2007, S. 56.
47
Beispiele zu der Wertermittlung von Rechten (vgl. Anlage 12 WertR 2006).
48
Wertermittlungen beziehen sich i.d.R. auf folgende Bestandteile einer Immobilie: Grundstück, bauliche Anlagen
(Gebäude, Außenanlagen, Sonstige Anlagen, Zubehör, besondere Betriebseinrichtungen usw.), Rechte (die mit dem
Eigentum verbunden sind, wie z.B. privatrechtliche Vereinbarungen, Dienstbarkeiten, Baulasten, Nutzungsrechte, Erb-
baurechte usw.) und Belastungen (z.B. Kontaminationen). Der hierbei ermittelte Wert wird zudem wesentlich von fol-
genden Einflussgrößen bestimmt, die sich in zwei Gruppen aufteilen lassen: bodenwertbeeinflussende (z.B. Lage,
Größe, Nutzungsmöglichkeiten, Risiken bzw. Chancen, Marktentwicklung, Konjunktur, Erträge usw.) oder gebäude-
wertbeeinflussende (z.B. Erträge, Nutzung, Zustand, Risiken bzw. Chancen, Marktentwicklung, Konjunktur, Steuern
usw.) (vgl. §§ 1, 2 WertV und Simon u.a., 2005, S. 26-30).
49
In solch einem Fall ist die Wahl des Verfahrens zu begründen, weil die normierten Verfahren ein standardisiertes und
anerkanntes Regelwerk darstellen. So auch Diederichs, 2006, S. 610.
50
Je nach Zielen einer Bewertung gibt es verschiedene Wertebegriffe für Immobilien, wie z.B. Beleihungswert gemäß §
12 Abs. 1 HBG, gemeiner Wert gemäß § 9 BewG, Versicherungswert gemäß den §§ 9-11 VGB 2000, Buchwert gemäß
9
Definition vor, bei der es darum geht, einen Preis zu ermitteln, welcher unter
objektiven Gesichtspunkten wahrscheinlich am Markt erzielt werden könnte.
52
Von wesentlicher Bedeutung bei der Wertermittlung ist die Zeitpunktbezogen-
heit
53
der Bewertung, was sich mit der Aussage in der Definition ,,gewöhnlicher
Geschäftsverkehr" legitimiert. Denn je kürzer der Vermarktungszeitraum des
Objektes, umso wahrscheinlicher ist eine Abweichung vom Marktwert. Die bau-
lichen Nutzungsmöglichkeiten
54
des Grundstücks, die Lage auf dem regionalen
Grundstücksmarkt, die Dauer der Vermarktung aber auch die Art des Verkaufs
(z.B. Verkauf im Verwandschaftskreis, Zwangsversteigerungen, Scheidung
usw.) sind von primärer Bedeutung für die Wertermittlung, und können zu auße-
rordentlichen Preisen führen.
55
Von besonderer Bedeutung bzw. Schwierigkeit
ist hierbei die Marktanpassung. Hierfür müssen die auf dem Markt herrschen-
den Angebots- und Nachfragestrukturen
56
genauestens analysiert werden, um
passende Vergleichswerte folgern zu können.
57
Nachfolgend werden die in der
WertV definierten Wertermittlungsverfahren dargestellt, mit denen Verkehrswer-
te (Marktwerte) ermittelt werden. Die Wahl des jeweils am besten geeigneten
Verfahrens richtet sich nach der Art des Wertermittlungsgegenstands. Die Ver-
fahren werden im Anschluss näher erläutert.
58
2.2.1 Das Vergleichswertverfahren
Diese Wertermittlungsmethode gilt als die sicherste unter den normierten Ver-
fahren. Hierbei wird der Marktwert über einen Vergleich mit ähnlichen, am Markt
§ 253 Abs. 1 HGB, ,,True and Fair View" nach IAS/IFRS, Zeitwert gemäß IAS 16 Ziffer 32, steuerlicher Grundbesitzwert.
Vgl. Leopoldsberger/Thomas/Naubereit, 2008, S. 460-470 und Diederichs, 2006, S. 607-609.
51
Die Definition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB gilt genauso für den Marktwert. In der Arbeit von Brenner,
Schulz und Härdle (2007, S. 1003) wird darauf hingewiesen, dass in der immobilienwirtschaftlichen Praxis eher der
Begriff Verkehrswert Anwendung findet.
52
Vgl.§ 194 BauGB: ,,Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermitt-
lung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,
der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne
Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." Kleiber macht darauf aufmerksam,
,,...dass der ,,Verkehrswert" materiell identisch mit dem ,,Marktwert" ist...". Kleiber, 2006, S. 7.
53
Vgl. § 3 (1) WertV.
54
Vgl. BauNVO.
55
Vgl. Petersen, 2005, S. 9.
56
Die subjektive Werttheorie zieht den Wert einer Sache aus dem subjektiven Nutzen des betreffenden, während die
objektive Wertelehre jeder Sache genau den Wert zuordnet, welcher sich aus den speziellen Eigenschaften dieser
ergibt. Vgl. Simon u.a., 2005, S. 7-9.
57
Jede dieser Bewertungsverfahren wird einer stichtagsbezogenen Marktanpassung unterzogen. S.h. Simon/Weyers,
2007, S. 641 ff.
58
Vgl. § 7 II WertV: ,,Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstands der Wertermittlung (§ 2) unter Berücksichtigung
der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu
wählen, die Wahl ist zu begründen."
10
vorhandenen Objekten, geschätzt. Damit am Grundstücksmarkt vorhandene
Immobilien als Vergleiche herangezogen werden können, müssen Vergleichs-
objekte in ausreichender Anzahl vorhanden und weitgehend typisiert sein.
59
D.h.
die wertbeeinflussenden Merkmale
60
des zu bewertenden Grundstücks sollten
mit denen, die zu vergleichen sind, übereinstimmen. Existieren an dem regiona-
len Standort keine vergleichbaren Objekte, so kann auf Vergleichsgrundstücke
aus ähnlichen Gebieten zurückgegriffen werden. Jede wertbeeinflussende Ab-
weichung sollte in Form von Zu- bzw. Abschlägen oder auch in einer anderen
geeigneten Form berücksichtigt werden.
61
Die sogenannten Vergleichsfaktoren
62
bilden eine weitere Variante, um bebaute
Grundstücke miteinander vergleichen zu können. Im Unterschied zu einem ab-
soluten Kaufpreisvergleich werden hier relativierte Werte herangezogen. Eine
Vervielfältigung des jährlichen Ertrags oder einer anderen begründeten Be-
zugsgröße mit dem Vergleichsfaktor, führt zu dem gesuchten Vergleichswert,
welcher noch u.U. durch Zu- bzw. Abschläge korrigiert werden muss.
63
Geht es
bei der Ermittlung um unbebaute Grundstücke, wird i.d.R. auf den mittelbaren
Preisvergleich zurückgegriffen.
64
Hier kommen die sogenannten Bodenrichtwer-
te zum Einsatz, die allerdings durch diverse Korrekturen
65
an die vorliegenden
Erfordernisse angepasst werden.
Mit diesem Verfahren ist eine marktbezogene Wertermittlung möglich, jedoch
werden keine Unsicherheiten oder Flexibilitäten diskutiert, was als eine wesent-
liche Schwäche gesehen werden kann.
66
2.2.2 Das Ertragswertverfahren
Die Ausgangsfrage für die Ermittlung des Ertragswerts einer Immobilie besteht
59
Vgl. Abschn. 3.1.1 WertR 2006.
60
Die wertbeeinflussenden Merkmale werden in der WertV beschrieben. S.h. §§ 4, 5 WertV.
61
Vgl. § 14 (2) WertV
.
62
Vgl. § 12 WertV: ,,Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke".
63
Vgl. § 14 (1) WertV
.
64
Es handelt sich um aus Verkäufen abgeleitete, durchschnittliche und sich auf die Lage beziehende Werte von unbe-
bauten Grundstücken, welche i.d.R. alle zwei Jahre von dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte ausgegeben
werden. Es handele sich hierbei um das sog. vereinfachte Vergleichswertverfahren. Vgl. Brenner/Schulz/Härdle, 2007,
S. 1006.
65
Der Wert unbebauter Grundstücke kann im speziellen von Faktoren wie Art (z.B. reine Wohngebiete, allgemeine
Wohngebiete, besondere Wohngebiete usw.) und Maß der baulichen Nutzung (GRZ, GFZ, BMZ), Form und Größe des
Grundstücks, Entwicklungs- und Erschließungszustand, Kontaminationen, Immissionen usw. beeinflusst werden. Vgl.
Simon, J. u.a., 2005, S. 66 ff.
66
Vgl. Tabelle 1 und Brenner/Schulz/Härdle, 2007, S. 1003.
11
in der zukünftigen Marktentwicklung
67
und den daraus resultierenden nachhaltig
erzielbaren Reinerträgen.
68
Für ein solches Verfahren kommen somit eher
fremdgenutzte Immobilien, wie beispielweise Mietwohngrundstücke, Geschäfts-
grundstücke oder gemischtgenutzte Grundstücke in Frage.
69
Sie dienen als Ka-
pitalanlage für Investoren und sind an Renditeerwartungen geknüpft.
Bei der Wertermittlung wird die bauliche Anlage von dem dazugehörigen Grund
gedanklich losgelöst. Deren Werte werden jeweils getrennt voneinander ermit-
telt.
70
In einem weiteren Schritt kommt es zu einer Zusammenlegung, aus der
somit der Ertragswert hervorgeht. Bei diesem Verfahren wird die objektbezoge-
ne Lage auf dem regionalen Grundstücksmarkt über die Ertragsverhältnisse,
den Liegenschaftszinssatz, die Bewirtschaftungskosten und die sonstigen wert-
beeinflussenden Umstände abgebildet.
71
Die Methode erlaubt eine objektive
Betrachtung des Immobilienmarktes, weil der Liegenschaftszinssatz aus den
getätigten Transaktionen des jeweiligen Marktes abgeleitet wird.
72
Im Unterschied zum Vergleichswertverfahren können mit dieser Methode Unsi-
cherheiten oder Flexibilitäten erkannt werden, wobei die Schwäche darin liegt,
dass diese nicht bewertet werden können.
73
Nur in Verbindung mit einer weiter-
gehenden Betrachtung der Unsicherheitsfaktoren, beispielsweise über eine
Sensitivitäts- bzw. Szenarioanalyse oder Monte-Carlo-Simulation, ist deren Be-
rücksichtigung möglich.
Der Liegenschaftszinssatz im Rahmen der Ertragswertmethode
Immobilien können nicht ohne weiteres mit den marktüblichen Zinssätzen für
langfristige Kapitalanlagen bewertet werden, denn ,,Liegenschaften werfen im
Verhältnis zu anderen Kapitalanlagen in aller Regel eine weitaus geringere Ver-
67
Die Einschätzung der nachhaltig erzielbaren Erträge ist eines der Kernprobleme dieses Verfahrens. Vgl. Kleiber,
2006, S. 13.
68
Die Ausgangsformel des EWV ergibt sich aus der Summe jährlicher Reinerträge über die Restnutzungsdauer, die
zum Stichtag abgezinst werden. Zum Schluss wird hierzu der Barwert des Bodens hinzuaddiert. Vgl. Diederichs, 2006,
S. 615.
69
Zu den Abgrenzungen zwischen den einzelnen Grundstücken, die hier genannt werden, sind Erläuterungen mit
Beispielen unter Simon und Weyers (2007, S. 1370 ff.) zu finden.
70
I.d.R. wird der Bodenwert mit dem Vergleichswertverfahren (§§ 13,14 WertV) und der Wert der baulichen Anlage mit
dem Ertragswertverfahren bestimmt (vgl. §§ 15-20 WertV). Simon und Weyers (2007, S. 1101) geben für die Ermittlung
des Ertragswertes eine Formel an.
71
Vgl. §§ 11, 16, 18, 19 WertV.
72
Ist die Anzahl der getätigten Transaktionen ausreichend, kann man hier von einer objektiven Betrachtungsweise
sprechen und eine objektive Einschätzung der zukünftigen Entwicklung für den jeweiligen Markt implizieren.
73
Vgl. Brenner/Schulz/Härdle, 2007, S. 1003.
Ende der Leseprobe aus 100 Seiten
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Details
- Arbeit zitieren
- , 2009, Realoptionen im Kontext der Immobilienbewertung unter Berücksichtigung von Energieeinsparungen, Hamburg, Bedey Media GmbH, https://www.diplom.de/document/227561
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