Stadtumbau Ost

Junge, Katrin

Leseprobe

Katrin Junge

Stadtumbau Ost

Rechtliche Aspekte bei der Umsetzung des Stadtumbaus Ost bezogen auf den Abriss von

Wohnungen in Rostock

ISBN: 978-3-8366-2998-0

Herstellung: Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2009

Zugl. Fachhochschule Nordhessen, Bückeburg, Deutschland, Diplomarbeit, 2008

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http://www.diplomica.de, Hamburg 2009

Abbildung 1

Salvador-Allende-Str. 17 20 vor dem

Abriss

Quelle: WG UNION - eigene Aufnahme

Abbildung 2 Salvador-Allende-Str. 17 20 während des Abrisses

Quelle: WG UNION - eigene Aufnahme

Abbildung 3

Salvador-Allende-Str. 17 20 nach dem

Abriss

Quelle: WG UNION - eigene Aufnahme

Inhaltsverzeichnis

Einleitung ... 1

Stadtumbau Ost ... 3

2.1

Fördermittel ... 4

2.2

Stadtumbaumaßnahmen nach dem BauGB ... 5

2.3

Abbruchgenehmigung ... 10

2.4

Schrumpfung der Versorgungssysteme... 10

Betriebs- und Heizkostenabrechnung... 12

3.1

Änderung des Umlagenschlüssels bei Betriebs- und Heizkosten ... 13

3.1.1

Umlage nach Personen ... 16

3.2

Einzelne Betriebskostenarten ... 17

3.2.1 Grundsteuer ... 18

3.2.2 Straßenreinigung... 19

3.2.3 Treppenhausreinigung ... 20

3.2.4 Versicherung... 20

3.2.5 Aufzug ... 21

3.2.6 Müllabfuhr ... 21

3.2.7 Wasserverbrauch ... 22

3.2.8 Heizkosten ... 23

3.2.9

Ansprüche wegen erhöhter Heizkosten ... 24

3.3

Anpassung an den Fernwärmebedarf ... 25

3.4

Fazit ... 25

Beendigung von Mietverhältnissen ... 26

4.1

Abwicklung des Vertragsverhältnisses... 26

4.2

Kündigung des Mietverhältnisses ... 27

4.2.1 Verwertungskündigung ... 28

4.2.2

Kündigung wegen berechtigtem Interesse... 29

4.2.3 Gesetzentwurf... 32

4.2.4 Fazit ... 32

4.3

Rückgabe der Wohnung ... 33

4.3.1 Schönheitsreparaturen ... 33

4.3.2 Beseitigung

von

Einbauten... 34

Beendigung der Versorgungsverträge ... 36

5.1

Einstellung der Versorgungsleistungen ... 36

5.2

Beendigung der laufenden Ver- und Entsorgungsverträge... 38

5.2.1

Elektroenergie-, Gas- und Wasserversorgung, ... 38

5.2.2 Breitbandkabel... 39

5.2.3 Fernwärmeverträge... 39

5.2.3.1

Versorgungsverträge vor dem 3. Oktober 1990 ... 39

III

5.2.3.2

Versorgungsverträge nach dem 3. Oktober 1990 ... 41

Verlegung und Kostentragung von Ver- und Entsorgungsleitungen ... 44

6.1

Versorgungsanlagen errichtet vor dem 3. Oktober 1990... 46

6.1.1

Eigentum an den Versorgungsanlagen ... 48

6.1.2

Dienstbarkeiten für die Versorgungsanlagen ... 48

6.1.3

Duldungspflicht der Versorgungsanlagen ... 50

6.1.4 Leitungssammelkanäle ... 54

6.1.5

Transformatorenanlagen, Druckregelungsgeräte und Übergabestationen..

... 54

6.1.6 Fazit ... 56

6.2

Sonstige Anlagen... 59

6.2.1 Kundenanlage ... 59

6.2.2 Hausanschluss... 60

6.3

Besonderheiten bei der Wasserver- und Abwasserentsorgung... 61

6.3.1 Wasserversorgung ... 62

6.3.2 Wasserhausanschluss... 64

6.3.3 Abwasser ... 64

6.3.4 Abwasseranschlüsse ... 65

6.3.5 Fazit ... 66

6.4

Versorgungsanlagen errichtet nach dem 3. Oktober 1990 ... 67

6.5

Telekommunikationsanlagen... 67

6.5.1 Fazit ... 69

6.7

Lösungsansätze ... 69

Schlussbetrachtung... 71

Abbildungsverzeichnis ... 75

Literaturverzeichnis ... 76

Gesetze ... 82

Abkürzungsverzeichnis ... 84

Anlagen ... 85

1 Gesetzesblatt der DDR - ELW ... 85

2 Gesetzesblatt der DDR ENVO ... 86

3 Gesetzesblatt der DDR Wassergesetz... 87

4 Vertragsbestimmungen für die Wasserversorgung ... 88

5 Abwassersatzung der Hansestadt Rostock ... 89

6 Gesetzesblatt der DDR Wasserversorgungsbedingungen ... 90

7 Auszug aus der Leitungsführung Rostock... 91

8 Zusammenfassung Verlegung von Versorgungsanlagen ... 92

Einleitung

Einleitung

Die Auswirkungen des wirtschaftlichen und sozialen Strukturwandels kommen unter

anderem durch sinkende Bevölkerungszahlen in den Gemeinden und Städten in den

neuen Bundesländern zum Ausdruck. Die Einwohnerzahl von Rostock ist von 240.000

(1992) auf 200.000 (2007) geschrumpft.

Durch den vormals geförderten Wohnungs-

bau, die demografische Entwicklung und die Abwanderung hat sich ein erheblicher

Leerstand gebildet, der in den neuen Bundesländern zu einem erheblichen Problem ge-

worden ist. Ein weiteres Problem ist die Zunahme von Ein- und Zweifamilienhaushalten

und dass sich die Nachfrage nach großem Wohnraum aufgrund von Eigenheimbau, vor

allem im Umland, erheblich reduziert hat.

Darüber hinaus wird die Bevölkerung in

Deutschland bis 2050 um 13 Millionen sinken. Besonderns in den neuen Bundesländern

wird eine Abwanderung der Bevölkerung um 31 % prognostiziert.

In der Bevölke-

rungsprognose der Hansestadt Rostock bis 2020 wird die Bevölkerung in Rostock um

3,8 % auf 190.000 Einwohner bis

zum Jahre 2020 schrumpfen.

Dadurch besteht und wird in Zu-

kunft ein steigender Wohnungs-

überhang entstehen. Der in der

DDR industriell hergestellte

komplexe Wohnungsbau (Ab-

bildung 4) ist besonders unattrak-

tiv für die Bewohner Rostocks

geworden. Um den Grundstücks-

eigentümern Anreize zum Abriss

zu schaffen und weil die Woh-

nungsunternehmen als Eigentümer mit den Mietausfällen diese Auswirkungen nicht

alleine tragen können, wurde das Programm ,,Stadtumbau Ost" vom Bund ins Leben

gerufen.

Bevölkerungsstände abrufbar unter http://www.rostock.de/Internet/stadtverwaltung/amt12/start_statis.htm

Wohnungsbericht der Hansestadt Rostock, 12 13 abrufbar unter

http://www.rostock.de/Internet/stadtverwaltung/stadt/info.jsp?wohin=suche&query=Integrierte+Stadtentwicklungskonzept+

Tagesspiegel, 7.06.2008, 12

Bevölkerungsprognose der Hansestadt Rostock bis 2020, 10 abrufbar unter

http://www.rostock.de/Internet/stadtverwaltung/amt12/start_statis.htm

Abbildung 4 Luftaufnahme Dierkow komplexer Woh-

nungsbau

Quelle: WG UNION Rostock eG

Einleitung

Das Programm ,,Stadtumbau Ost - für lebenswerte Städte und attraktives Wohnen" rea-

giert neben den Programmen ,,Stadtumbau West" und ,,Soziale Stadt" auf diese Ent-

wicklung mit Bund-Länder-Förderprogrammen. Das ,,Stadtumbauprogramm Ost" dient

der Stadtentwicklung für Städte und Gemeinden in den neuen Bundesländern, die be-

sonders durch den demografischen und wirtschaftlichen Wandel, insbesondere durch

Abwanderung, betroffen sind. Ein Punkt der Initiative besteht darin, den hervorgerufe-

nen Leerstand durch den Rückbau von Objekten zu reduzieren. Der Rückbau umfasst

zum einen die Reduzierung der Etagenanzahl und zum anderen den Abriss, die völlige

Entfernung des Gebäudes. Bis der Abriss vollzogen werden kann, ist eine Vielzahl von

Vorarbeiten notwenig. Da der ersatzlose Abriss, verursacht durch den gestiegenden

Leerstand, bisher nicht in dem Maße durchgeführt wurde, ergeben sich neue rechtliche

Aspekte und Probleme. Welche rechtlichen Folgen und Probleme ergeben sich bei der

praktischen Umsetzung des Abrisses von Wohnungen allgemein, beziehungsweise kon-

kret in Rostock? Diese Klärung soll Gegenstand der vorliegenden Arbeit sein. Aufgrund

der gesetzlichen Regelungen, die zum Teil kommunal in Satzungen der Gemeinde gere-

gelt sind, ist die Eingrenzung auf Rostock notwenig. Einige Bestimmungen gelten aber

auch bundesweit. Außerdem sollen für den Abriss von Objekten die Bedingungen für

die Förderung, die durch das Programm hervorgerufenen weiteren Probleme bei der

Umsetzung, insbesondere auf Ebene der Wohnungsunternehmen dargestellt, erläutert

und bewertet werden. Da der Abriss vor allem durch Wohnungsunternehmen durchge-

führt wird, fallen bei ihnen bei der Umsetzung die rechtlichen Fragestellungen und

Probleme auf. Da ich in einer Rechtsabteilung des zweitgrößten Rostocker Wohnungs-

unternehmens beschäftigt bin, wurde ich eben mit diesen Fragen und Probleme, die

durch den Abriss aufgrund des Stadtumbaus Ost entstehen, konfrontiert. Da diese Fra-

gen bisher nicht abschließend geklärt wurden und der Abriss von Wohnungen noch

nicht beendet ist, sind die Fragen auch zukünftig bei meiner Arbeit relevant.

Der Aufbau der Arbeit setzt sich aus der Darstellung des Programms ,,Stadtumbau Ost"

als solches und dann folgend, im zeitlichen Ablauf, den rechtlichen Bedingungen, der

praktischen Umsetzung und den auftretenden Problemen in den einzelnen Phasen sowie

der Vorbereitung und Durchführung des Abrisses zusammen, beginnend mit:

x die Betriebs- und Heizkosten bei wachsendem Leerstand,

x dem Freizug des Objektes durch Beendigung der Mietverhältnisse,

Einleitung

x der Einstellung und Beendigung der Versorgung und dessen Verträge

x und der Verlegung von Versorgungsanlagen.

Stadtumbau Ost

Das Stadtbauförderungsprogramm ,,Stadtumbau Ost" soll neben anderen Programm-

punkten, den Abriss von nicht mehr benötigten Wohnungen fördern. Die Initiative der

Bundesregierung verfolgt das Ziel die Stadt- und Wohnungsmarktentwicklung in den

neuen Ländern, die durch den Einwohnerschwund entstanden ist, zu verbessern. Damit

die Städte nicht verfallen, soll der Rückbau, die Stadtquartiere aufwerten und Innenstäd-

te attraktiver gestalten. Da die Wohnungsunternehmen wegen der Finanzschwäche be-

dingt durch den Leerstand die finanziellen Mittel zum Abriss nicht selbst aufbringen

können, fördert die Bundesregierung die Maßnahmen. Ein Kernpunkt ist der Rückbau,

durch den der Angebotsüberhang beseitigt werden soll. Zunächst sollten nur etwa

85.000 Wohnungen vom Markt genommen werden.

Die Wohnungsunternehmen, die

dem GdW-Bundesverband deutschen Wohnung- und Immobilienunternehmen angehö-

ren, haben aber nach eigenen Angaben von 2002 2007 bereits 200.000 Wohnungen

abgerissen.

Inzwischen wird vom Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwick-

lung - Wolfgang Tiefensee gefordert (Stand August 2008), das Programm fortzusetzen

und den Abriss von den geplanten 350.000 auf 500.000 Wohnungen zu erhöhen.

Rostock sollen bis 2009 2.500 Wohnungen abgerissen werden.

Bei einem Gesamtwoh-

nungsbestand von 115.000 Wohnungen

entspricht das circa 2 %. Bis 2007 wurden be-

reits 1.637 Wohnungen abgerissen.

Dafür wurde in der Hansestadt Rostock ein För-

dermittelvolumen bis 2006 (1.156 Wohnungen) von 3.518.803,20 aufgewendet.

Trotz dem besteht in Rostock noch immer Leerstand von Wohnungen.

Aufgrund des

weiteren prognostizierten Bevölkerungsrückgangs in Rostock, wie in vielen weiteren

Programm Stadtumbau Ost, 3 abrufbar unter http://www.stadtumbau-ost.info/programm/Programm_Stadtumbau_Ost_

Kabinettsvorlage_150801.pdf

Süddeutsche Zeitung, 28.03.2008, V2/2

Tagesspiegel, 7.06.2008, 12; Tiefensee, 17.06 2008, Nr.: 156/2008 abrufbar unter http://www.bmvbs.de/Stadtentwicklung_-

Wohnen/Stadtentwicklung/Pressemitteilungen-Stadtumbau-,2894.1042432/Tiefensee-Stadtumbau-Ost-muss-

.htm?global.back=/Stadtentwicklung_-Wohnen/Stadtentwicklung/-%2c2894%2c0/Pressemitteilungen-Stadtumbau.htm%3

flink%3dbmv_liste%26link.sKategorie%3d

Wohnungsbericht der Hansestadt Rostock, 46 abrufbar unter

http://www.rostock.de/Internet/stadtverwaltung/stadt/info.jsp?wohin=suche&query=Integrierte+Stadtentwicklungskonzept+

Wohnungsbericht der Hansestadt Rostock, 11

laut telefonischer Auskunft am 1.10.2008 der Kommunalen Statistikstelle der Hansestadt Rostock

Wohnungsbericht 2006 der Hansestadt Rostock, abrufbar unter

http://www.rostock.de/Internet/stadtverwaltung/download/60/wohnungsbericht_2007_text.pdf

Leerstand für Dierkow 21,5 % und Toitenwinkel 27,1 % entnommen aus Integriertes Handlungskonzept ,,Die soziale Stadt" aus

Dierkow ,18, und Toitenwinkel, 18

Stadtumbau Ost

Städten in den neuen Bundesländern auch, ist eine Fortsetzung des Rückbaus erforder-

lich, um die Städte sinnvoll schrumpfen zu lassen.

2.1 Fördermittel

Das Programm ,,Stadtumbau Ost" ist Bestandteil der Bund-Länder-Programme zur

Städtebauförderung. Zur Förderung des Städtebaues gewährt der Bund den Ländern

Finanzhilfen gemäß Artikel 104 b Grundgesetz. Nach § 164 b Absatz 1 BauGB

ge-

schieht das auf der Grundlage einer Verwaltungsvereinbarung unter dem Namen Städ-

tebauförderung zwischen Bund und Ländern. Die Verwaltungsvereinbarung wird jähr-

lich abgeschlossen. Unter Art. 10 Abs. 3 der Verwaltungsvereinbarung 2008

wird der

Rückbau leerstehender, dauerhaft nicht mehr benötigter Gebäude geregelt. Ausgenom-

men sind Gebäude, die vor 1919 errichtet wurden. Da diese vor allem in der bereits be-

lebten und attraktiven Innenstadt von Rostock gelegen sind, spielt das für Rostock keine

Rolle. Der Rückbau soll in Rostock vor allem in Stadtteilen, die im komplexen Woh-

nungsbau der DDR errichtet wurden, erfolgen.

Gefördert werden Aufwendungen für

die Freimachung von Wohnungen, Abrisskosten und Herrichtung des Grundstücks oder

Festlegung einer Pauschale für die Gesamtkosten. Der Bund beteiligt sich an der Finan-

zierung mit einem Zuschuss bis zu 25 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei Gebäuden

mit weniger als 7 Geschossen und mit bis zu 30 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei

Gebäuden mit mehr Geschossen. Wenn die Rückbaukosten erheblich über dem Durch-

schnitt liegen, ist eine höhere Förderung zulässig. Die Länder müssen sich zu einer Be-

teiligung an der Finanzierung in mindestens derselben Höhe verpflichten. Insgesamt

werden also mindestens 50 60 Euro pro Quadratmeter gefördert. Weitere Vorausset-

zung für die Gewährung der Fördermittel ist der Verzicht des Grundstückseigentümers

auf mögliche planungsschadensrechtliche Entschädigungsansprüche im Rahmen der

Aufwertung von Stadtquartieren.

Gefördert wird der Rückbau von Objekten, die in städtebaulichen Entwicklungskonzep-

ten berücksichtigt werden und die im Stadtumbaugebiet nach § 171 b BauGB oder,

wenn erforderlich, als Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB oder als städtebaulicher

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I, 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1

des Gesetzes vom 21.12.2006 (BGBl. I,. 3316)

Verwaltungsvereinbarung 2008, abrufbar unter http://www.bmvbs.de/Anlage/original_1041123/VV-Staedtebaufoerderung-

2008.pdf

ISEK der Hansestadt Rostock

Verwaltungsvereinbarung 2008 und 2006, abrufbar unter http://www.bmvbs.de

Stadtumbau Ost

Entwicklungsbereich nach § 165 BauGB räumlich festgelegt werden.

Das soll sicher-

stellen, dass der Rückbau im Zusammenhang mit der städtebaulichen Entwicklung

übereinstimmt und nicht gegenläufig erfolgt.

Auf der Grundlage der Verwaltungsvereinbarung regeln die Förderrichtlinien der Län-

der, für Rostock die Rückbaurichtlinien-Stadtumbau Ost des Landes Mecklenburg-

Vorpommern

, die Förderfähigkeit. Für den Rückbau von Wohnungen erhalten die

Kommunen seit 2007 einen Zuschuss als Pauschale von 50 Euro je Quadratmeter abge-

rissener Wohnfläche bei Gebäuden mit weniger als sieben Geschossen und ab sieben

Geschossen 60 Euro je Quadratmeter. Bis 2006 wurde der Quadratmeter noch mit 30

Euro vom Bund und von Mecklenburg-Vorpommern mit 60 Euro je Quadratmeter

Wohnfläche unabhängig von der Geschossflächenzahl gefördert. Voraussetzung ist die

Aufnahme der Objekte in die Stadtentwicklungskonzepte und festgelegte Fördergebiete,

wie Stadtumbaugebiete nach § 171 b BauGB, Sanierungsgebiete nach § 142 BauGB

und Städtebauliche Entwicklungsbereiche nach § 165 BauGB.

Die alleinige Anwen-

dung des § 171 a BauGB als eigenständiges städtebauliches Verfahren ist ausreichend.

2.2 Stadtumbaumaßnahmen nach dem BauGB

Aufgrund der demografischen und strukturellen Entwicklung haben Stadtumbaumaß-

nahmen eine besondere Bedeutung bekommen. Deshalb wurden Regelungen für die

Durchführung von Stadtumbaumaßnahmen mit dem Europarechtsanpassungsgesetz

2004

neu eingeführt. Den Gemeinden stehen bereits die Bauleitplanung mit der Sanie-

rungs- und Entwicklungsmaßnahme zur Verfügung. Deren voller Einsatz ist aber nicht

immer erforderlich.

Außerdem gab nach Taubenek und Goldschmidt Probleme bei

dessen Umsetzung.

Mit der Aufnahme des Stadtumbaus in das BauGB ist der Stadt-

umbau eine städtebauliche Maßnahme, mit der die Städte entwickelt werden sollen,

demnach nicht nur ein Förderprogramm.

Merkblatt über die Finanzhilfen des Bundes, Juni 2008 abrufbar unter http://www.bmvbs.de/Anlage/original_1043158/Merkblatt-

Staedtebaufoerderung-2008.pdf;

Verwaltungsvereinbarung 2008 Art. 9 Abs. 3

Rückbaurichtlinien-Stadtumbau Ost (RückbauRL) vom 28.06.2002 (AmtsBl. M-V, 710), geändert durch die Verwaltungsvor-

schrift vom 25.03.2007 (AmtsBl. M-V, 194).

Rückbaurichtlinien-Stadtumbau Ost (RückbauRL) vom 28.06.2002 (AmtsBl. M-V, 710), geändert durch die Verwaltungsvor-

schrift vom 25.03.2007 (AmtsBl. M-V, 194)

Krautzberger in Ernst/ Zinkahn /Bielenberg /Krautzberger, § 171 a BauGB, Rn. 1

Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) vom 24.06.2004 (BGBl. I,1359)

BT-Drs. 15/2250, 32 abrufbar unter http://dip.bundestag.de/btd/15/022/1502250.pdf

Taubenek/Goldschmidt, LKV 2006, 149 155, 149

Stadtumbau Ost

Ein Ziel der Stadtumbaumaßnahmen ist nach § 171 a Abs. 3 Nr. 5 der Rückbau. Die

Stadtumbaumaßnahmen werden wie folgt umgesetzt:

1. Erstellung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach § 171 b Abs. 2 BauGB

2. Feststellung eines oder mehrerer Stadtumbaugebiete § 171 b Abs. 1 BauGB

3. möglichst:

Abschluss von Stadtumbauverträgen mit den Hauptbeteiligten § 171 c BauGB

4. wenn erforderlich:

Erlass von einer oder mehreren Stadtumbausatzungen § 171 d BauGB

5. wenn erforderlich:

Erstellung eines Sozialplans nach § 171 d BauGB i.V.m. § 180 BauGB.

Die Vorbereitung beginnt mit der Aufstellung des städtebaulichen Entwicklungskon-

zepts in schriftlicher Form.

Als Instrument der informellen Planung dient es der Vor-

bereitung, Durchführung und Steuerung der Stadtumbaumaßnahme und ist mit dem

bisher erstellten ,,Integrierten Stadtentwicklungskonzept" vergleichbar.

Das Konzept

stellt einen sich entwickelnden Prozess dar, der bei Änderungen anzupassen und fortzu-

schreiben ist.

Bei der Erstellung sollen die Betroffenen nach § 171 b Abs. 3 beteiligt

werden und mitwirken.

Dazu gehören Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstige Be-

troffene. Sie sollen von der Gemeinde zur Mitwirkung angeregt und nach Möglichkeit

beraten werden. Deren Vorstellungen müssen aufgenommen, koordiniert und abge-

stimmt werden.

Eine Abwägung erfolgt nach § 171 b Abs. 2 S. 1 BauGB zwischen

den öffentlichen und privaten Belangen.

Die Gemeinde soll dann die relevanten Ge-

biete, in denen Stadtumbaumaßnahmen erforderlich sind, festlegen und die erforderli-

chen Maßnahmen genau bestimmen.

Die Aufnahme ins städtebauliche Entwicklungs-

konzept hängt somit maßgeblich auch von dem Ermessen der Gemeinde ab.

Daraufhin wird das Stadtumbaugebiet nach § 171 b BauGB als Beschluss von der Ge-

meinde festgelegt. Ein Anspruch darauf besteht indes nicht. Die Stadtumbaugebiete

Goldschmit/Taubenek aus Zimmermann, Rechtshandbuch Vermögen und Investition in der ehemaligen DDR, XII Rn. 122

Goldschmidt, BauR 2006, 318 328, 318 ff.

Goldschmitt in Hoppenberg/de Witt, CI Rn. 440

Goldschmidt, BauR 2004, 1707 1717, 1716

Goldschmidt, BauR 2006, 318 328, 318 ff.

Goldschmitt in Hoppenberg/de Witt, CI Rn. 442

Goldschmidt, BauR 2006, 318 328, 318 ff.

Goldschmitt in Hoppenberg/de Witt, CI Rn. 457

Stadtumbau Ost

können anstelle oder ergänzend zu den Instrumenten des Städtebaurechts angewendet

werden.

Die Gemeinde soll die Möglichkeit nutzen, die Maßnahmen auch durch Stadtumbauver-

träge mit den Beteiligten, insbesondere den Eigentümern, zu vereinbaren. Darin kann

auch die Förderung geregelt werden.

Die Aufnahme des Verzichts, auch wenn nicht

unbefristet, zur Wiederbebauung beziehungsweise des Verzichts auf Baurechte ist zu-

lässig.

Möglich ist auch die Aufnahme eines Lastenausgleichs, in dem die jeweiligen

Eigentümer des Gebietes sich aufgrund der unterschiedlichen Anzahl von Rückbau-

maßnahmen zum Ausgleich der Werteverluste durch Abwanderung von Mietern ver-

pflichten. Ein Kontrahierungszwang besteht nicht.

Ein Scheitern der Einigungsbemühungen führt zur Nichtdurchführbarkeit des Stadtum-

baus nach § 171 a d BauGB. Dann kann dieser nur nach den weiteren Vorschriften des

BauGB durchgeführt werden.

Vorrangig sollen in kooperativer Weise vertragliche Lösungen gefunden werden.

Die

Gemeinde kann aber das Gebiet auch als Satzungsgebiet nach 171 d BauGB festlegen,

wenn keine einvernehmliche Lösung erzielt werden kann. Die Satzung soll verhindern,

dass der Rückbau an der falschen Stelle vollzogen wird.

Denn § 171 d Abs. 1 BauGB

gibt der Gemeinde die Möglichkeit, eine Genehmigungspflicht für die Durchführung

von Vorhaben zu erhalten.

Diese Satzung kann einzeln oder zusammen mit der Sanie-

rungssatzung nach § 142 BauGB angewendet werden.

Die Satzung ist Voraussetzung

um beispielsweise das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB oder die Enteig-

nung nach § 85 Abs. 1 Nr. 7 BauGB auszuüben.

Zur Aufstellung ist ein entsprechen-

des Verfahren nach § 171 d Abs. 2 notwendig.

Die Satzung kann nur unter den Grün-

den nach § 171 c Abs. 3 BauGB versagt werden und zwar dann wenn sie nicht den

städtebaulichen und sozialen Belangen Rechnung trägt. Die sozialen Belange beziehen

Goldschmitt in Hoppenberg/de Witt, CI Rn. 457

Goldschmidt, BauR 2006, 318 328, 318 ff.

Goldschmitt in Hoppenberg/de Witt, CI Rn. 462a

Goldschmidt, BauR 2004, 1402 1413, 1408 ff.

Krautzberger in Ernst/ Zinkahn /Bielenberg /Krautzberger, § 171 a BauGB, Rn. 1

Goldschmidt, BauR 2004, 1402 1413, 1408 ff.

Krautzberger in Ernst/ Zinkahn /Bielenberg /Krautzberger, § 171 d BauGB, Rn. 5

Goldschmidt, BauR 2004, 1707 1717, 1707

Goldschmitt in Hoppenberg/de Witt, CI Rn. 462a

Goldschmidt, BauR 2004, 1402 1413, 1408 ff.

Stadtumbau Ost

sich auf den Sozialplan nach § 180 BauGB, der dem Härtausgleich dient und die Aus-

wirkungen städtebaulicher Maßnahmen auf Betroffene sozialverträglich entsprechend

dem Sozialstaatsprinzip gemäß Art. 20 Abs. 1 GG

ausgestalten soll. Die Erstellung

des Sozialplans kann unterbleiben, wenn genügend geeigneter Wohnraum vorhanden

ist.

Ein Rückbaugebot nach § 179 BauGB ist in Stadtumbaugebieten nicht zulässig.

Das führt dazu, dass kein Zwangsmittel für den Rückbau im Stadtumbau vorliegt. Kritik

daran übt Lege, weil nach seiner Auffassung die gesetzlichen Bestimmungen aufgrund

fehlender Zwangsmittel nicht durchschlagen. Die Gemeinden müssen für den Stadtum-

bau verhandeln und nicht anordnen.

Die Gemeinde hat keine durchsetzungsfähigen Mittel um den Stadtumbau umzusetzen.

Wenn einzelne Eigentümer sich nicht bereit erklären abzureißen, kann der Stadtumbau

nur in bestimmten Bereichen im Gebiet durchgeführt werden. Sinnvoll ist es aber nur,

wenn das ganze Gebiet mit einbezogen wird. Das Mittel der Festsetzung einer Satzung,

die den Rückbau an falscher Stelle verhindern soll, erscheint fast sinnlos, denn die För-

dermittel werden nur bei Aufnahme in die Stadtumbaumaßnahme gewährt, so dass der

Rückbau für den Gebäudeeigentümer ansonsten unattraktiv ist. Die Erhaltungs- und

Sanierungssatzung stellt dagegen ein besseres Mittel da, um den Erhalt von Gebäuden

zu gewährleisten. Aber eine Verpflichtung auf Abriss würde gegen Art. 14 GG versto-

ßen.

Mit Beschluss der Bürgerschaft

0546/02-BV vom 9. Oktober

2002 wurde der Umsetzung des

Integrierten Stadtentwicklungs-

konzepts - ISEK für die Hanse-

stadt Rostock zugestimmt. In

dem ISEK von 2003 wurde ge-

meinsam mit den betroffenen

Wohnungsunternehmen ein erster

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 100-1,

veröffentlichten bereinigten Fassung, zuletzt geändert durch das Gesetz vom 28.08.2006 (BGBl. I, 2034)

Goldschmit/Taubenek aus Zimmermann, Rechtshandbuch Vermögen und Investition in der ehemaligen DDR, CI, Rn. 467

Lege, NVwZ 2005, 880 886, 885 ff.

Abbildung 5 Luftaufnahme Rostock Dierkow

Quelle: WG UNION Rostock eG

Stadtumbau Ost

Kompromissvorschlag erarbeitet. Das Stadtentwicklungskonzept ISEK wird laufend

fortgeschrieben. In den bisher alle 2 Jahre fortgeschriebenen ISEK, das Letzte vom 31.

Dezember 2007, soll der Wohnungsbestand um weitere Wohneinheiten reduziert wer-

den. Mit Beschluss der Hansestadt Rostock wurde nach § 171 b BauGB der Stadtumbau

festgelegt. Zur Umsetzung wird zwischen Gemeinde und Grundstückseigentümer eine

sogenannte Grundvereinbarung

abgeschlossen, in der sich die Parteien auf den Rück-

bau einigen.

In Rostock konnte aufgrund von Diskrepanzen hinsichtlich der Vorstel-

lungen von Stadtplaner und Wohnungsunternehmen kein einheitlicher sondern nur ein

stellenweißer Abriss erfolgen. Der Stadtplaner, der bereits den komplexen Wohnungs-

bau der DDR geplant hat, will Tangenten erhalten. Viele Wohnungsunternehmen haben

sich wenig oder nicht am Abriss beteiligt. Ein Lastenausgleich zwischen den vielen

Wohnungsunternehmen war in der Diskussion, konnte aber nicht durchgesetzt werden.

Die Folge dessen ist, dass keine Auflockerung in den Stadtgebieten geschaffen und das

Ziel des ,,Stadtumbaus Ost" nicht in dem gewünschten Maße erreicht worden ist.

Lorenzstr.

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Grundschule "Die Lachmöwe"

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Grundschule "Jürgen-Reichen-Schule"

Regionale Schule "Neptunschule"

Sporthalle

Einzelhandels- und Gesundheitzentrum

Integrierte Gesamtschule Dierkow

Gymnasium "Käthe-Kollwitz-Gymn."

ASB

Gymnasium "Ernst-Barlach-Gymnasium"

Infrastrukturelle Einrichtungen

(Auszug)

Mischnutzung

Schulische Einrichtungen

Soziale Einrichtungen

Gebäude

Wohngebäude (industriell)

Nebengebäude

andere Zeichen

Quartiersgrenzen

Stadtbereichsgrenze

Verkehrsverbindungen

Autobahn

Bundesstraße

wichtige innerstädtische Straße

wichtige Straße im Stadtbereich

sonstige Straßen

Straßenbahnverbindung

S-Bahn-Verbindung

Übersichtskarte

Stadtbereich Dierkow-Neu

Stand 31.12.2003

© WIMES 2004

Maßstab: 1 : 8.000

Legende

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Quartiersnummer

Abbildung 6 Übersichtskarte Dierkow mit den Tangenten

Quelle: ISEK 2003

abrufbar unter http://www.lfi-mv.de/cms2/LFI_prod/LFI/content/de/Foerderungen/Foerderwegweiser/Wohnungsbaufoerderung

/_Foerderungen/Stadtumbau_Ost__Rueckbau/_Content/_Dokumente/Grundvereinbarung_mit.pdf

Gespräch mit Herrn Blauscha (Bauamt Hansestadt Rostock) am 14.10.2008

Stadtumbau Ost

2.3 Abbruchgenehmigung

Für den Abriss des Objektes ist eine Abbruchgenehmigung erforderlich. Das trifft auch

auf Stadtumbaugebiete nach § 171 d Abs. 1 BauGB und § 142 BauGB zu.

Nach § 61

LBauO M-V

ist der Abbruch mehrgeschossiger Gebäude nicht verfahrensfrei und be-

darf somit einer Abrissgenehmigung im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach

§ 63 LBauO M-V. Die Abrissgenehmigungen sind zu erteilen, wenn Unzumutbarkeit

für den weiteren Erhalt des Gebäudes vorliegt. Das kann bei Rückbau als Stadtumbau-

maßnahme unterstellt werden.

2.4 Schrumpfung der Versorgungssysteme

Mit dem Leerzug des Objektes und dem Abriss sind die Versorgungssysteme nicht

mehr in dem Maße notwendig. Insbesondere die Fernwärmever-, Wasserver- und Ab-

wasserentsorgung sind durch den veränderten Bedarf besonders beeinflusst. Bei den

anderen Medien ist die Regulierung technisch einfacher. Durch die geringere Abnah-

memenge liegt der Verbrauch im Bereich der Mindestauslastungen, die zu Einschrän-

kungen des Systems führen.

Das macht sich bemerkbar, in dem das Trinkwasser län-

ger im Leitungsnetz verbleibt, was zu Wiederverkeimung führen kann. Um das zu ver-

hindern sind Leitungsspülungen notwendig. Bei dem Abwasser kommt es zu Ablage-

rungen in den Leitungen, die zusätzliches Spülen erforderlich machen. Außerdem för-

dert es die Korrosion in den Leitungen und Pumpwerken und kann zu Fäulnisprozessen

mit Geruchsbelästigungen führen.

Durch die Verringerung der Wärmeabnahme ist die

Zeit bis zur Abnahme länger, so dass ein größerer Wärmeverlust entsteht. Durch den

Abriss entstehen den Versorgungsunternehmen somit weitere Umbaukosten, um die

Systeme dem aktuellen Bedarf anzupassen, Buchwertverluste durch die vorzeitige Ab-

schreibung der Versorgungsanlagen und Erlösminderungen durch die verringerte Ab-

nahme.

Die entstandenen Kosten werden auf die restlichen Abnehmer umgelegt, so

dass diese stärker belastet werden.

Goldschmidt, BauR 2004, 1402 1413, 1412

Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) vom 18.04.2006 (GVOBl. M-V 2006, 102)

Goldschmit/Taubenek aus Zimmermann, Rechtshandbuch Vermögen und Investition in der ehemaligen DDR, CI, Rn. 472b

Koziol/ Veit/ Walther, Stadtumbau Ost Anpassung der technischen Infrastruktur 2006, 17 - 20

abrufbar unter http://www.bbr.bund.de/cln_007/nn_23486/DE/Veroeffentlichungen/WP/1998 __2006/2006__Heft41

__DL,templateId=raw,property=publicationFile.pdf/2006_Heft41_DL.pdf

Schmitz, Kommunalwirtschaft 2004, 129 136, 131 ff.

Koziol/ Veit/ Walther, Stadtumbau Ost Anpassung der technischen Infrastruktur 2006, 17 - 20

abrufbar unter http://www.bbr.bund.de/cln_007/nn_23486/DE/Veroeffentlichungen/WP/1998__2006/2006__Heft41

__DL,templateId=raw,property=publicationFile.pdf/2006_Heft41_DL.pdf

Schmitz, Kommunalwirtschaft 2004, 129 136, 130

Stadtumbau Ost

In das städtebauliche Entwicklungskonzept nach § 171 b BauGB sollen die Ver- und

Entsorgungsunternehmen mit einbezogen werden, denn § 171 a S. 2 Nr. 5 bezieht sich

auch auf den Rückbau von technischer Infrastruktur.

Nach § 139 BauGB, auf den in

§ 171 b Abs. 3 Bezug genommen wird, gehören zu den beteiligten Behörden und sons-

tigen Trägern der öffentlichen Belange auch die Versorgungsunternehmen.

Die Gemeinde soll insbesondere in dem Stadtumbauvertrag nach § 171 c BauGB auch

die Leitungen berücksichtigen.

Mit den Versorgungsunternehmen können auch Ver-

einbarungen in den Stadtumbauverträgen getroffen werden.

Dabei kann die Finanzie-

rung von technischer Infrastruktur in den zwei- oder mehrseitigen Verträgen zum Inhalt

gemacht werden.

Ein Rechtsanspruch auf einen Vertrag besteht jedoch nicht.

Diese

Möglichkeit wurde in Rostock nicht umgesetzt.

Nach § 150 BauGB können Aufwendungen aufgrund von Sanierungen in einem förm-

lich festgelegten Sanierungsgebiet von der Gemeinde erstattet werden. Der Erstattungs-

anspruch ist gegeben, wenn eine Änderung vor Beginn der Maßnahme erfolgt und die

Anlage außerhalb der ordnungsgemäßen erforderlichen Bewirtschaftung erneuert wer-

den muss. Die dadurch entstandenen Vorteile, wie beispielsweise moderne Anlagen,

sind mit den Nachteilen auszugleichen.

Im Fall des Rückbaus müssen die Folgen des

Rückbaus und die der Schrumpfung der Bevölkerung abgegrenzt werden. Der kausale

Zusammenhang zwischen Rückbau und den Kosten muss bestehen. Voraussetzung ist

eine örtliche konkrete Abgrenzung der Minderauslastung, da sich die Folgen oft über

mehrere Gebiete verteilen. Stadtumbaubedingte Folgen sind die Verlegung von Leitun-

gen und Änderungen des Systems zur weiteren Versorgung.

Für Maßnahmen an der

technischen Infrastruktur, die im Zuge des Stadtumbaus für Stadtumbaugebiete nach

§ 171 b BauGB vorgenommen werden, besteht kein Anspruch auf Aufwendungsersatz

Krautzberger in Ernst/ Zinkahn /Bielenberg /Krautzberger, § 171 a BauGB, Rn. 5

Krautzberger in Ernst/ Zinkahn /Bielenberg /Krautzberger, § 139 BauGB, Rn. 57

Krautzberger, § 171 c BauGB, Rn. 5

Bundestransferstelle Stadtumbau Ost Statusbericht 5 Jahre Stadtumbau Ost eine Zwischenbilanz, 62 - 64 abrufbar unter

http://www.bmvbs.de/Anlage/original_1016264/Zweiter-Statusbericht-der-Bundestransfer-stelle-5-Jahre-Stadtumbau-Ost-eine-

Zwischenbilanz.pdf

Goldschmitt in Hoppenberg/de Witt, CI Rn. 462f

Krautzberger, § 171 c BauGB, Rn. 1

Gespräch mit Herrn Blauscha (Bauamt Hansestadt Rostock) am 14.10.2008

Krautzberger, § 150 BauGB, Rn. 3

Koziol/ Veit/ Walther, Stadtumbau Ost Anpassung der technischen Infrastruktur 2006, 28 - 29, abrufbar unter

http://www.bbr.bund.de/cln_007/nn_23486/DE/Veroeffentlichungen/WP/1998__2006/2006__Heft41

__DL,templateId=raw,property=publicationFile.pdf/2006_Heft41_DL.pdf

Stadtumbau Ost

nach § 150 BauGB, sondern nur wenn das Stadtumbaugebiet zugleich als städtebauli-

ches Sanierung- oder Entwicklungsgebiet ausgewiesen ist.

Deshalb wird in den letzten Jahren von den Verbänden der Wohnungs- und Versor-

gungswirtschaft gefordert, die stadtbaulichen Entwicklungskonzepte mit der techni-

schen Infrastruktur abzustimmen und zu fördern.

In dem Art. 10 Abs. 4 Städtebauför-

derung 2008 ist die stadtumbaubedingte Rückführung der technischen Infrastruktur als

förderfähig aufgenommen

und dieser Forderung Rechnung getragen worden. Es muss

sich um Vorhaben handeln, welche die Funktionsfähigkeit sichern und die aufgrund des

Stadtumbaus erforderlich sind. Der Bundesanteil am Zuschuss zu den Kosten der Vor-

haben beträgt höchstens 25 %. Im Rahmen der Ersten Änderung der Rückbaurichtli-

nien-Stadtumbau Ost

wurde dazu nichts aufgenommen, damit wird in Mecklenburg-

Vorpommern der Rückbau der technischen Infrastruktur nicht gefördert.

Betriebs- und Heizkosten

Die Betriebs- und Heizkosten werden in der Regel für vermietete Wohnungen nach

§ 556 BGB

abgerechnet, solange keine Pauschale vereinbart worden ist. Eine Pau-

schale wird aus ökonomischen und ökologischen Gründen selten vereinbart. Grundlage

der Abrechung und deren anzusetzenden Kosten ist die Betriebs- und Heizkostenver-

ordnung. Die Verpflichtung zur einmal gewählten Abrechnung besteht auch für den

letzten Mieter im Objekt. Für die leerstehenden Wohnungen fallen somit weiter Be-

triebs- und Heizkosten an, unabhängig davon ob sie bewohnt sind oder leerstehen. Die

Frage ist, wer die Betriebs- und Heizkosten der leerstehenden Wohnungen trägt.

Grundsätzlich sind die Betriebskosten nach § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB nach der Wohnflä-

che zu verteilen. Etwas anderes, beispielsweise die Umlage nach Personenanzahl, kann

vereinbart werden. In der Regel werden die verbrauchsabhängigen Kosten, wie zum

Beispiel Wasser, anhand einer Verbrauchserfassung abgerechnet. Wegen des

Krautzberger in Ernst/ Zinkahn /Bielenberg /Krautzberger , § 150 BauGB, Rn. 6

Bundestransferstelle Stadtumbau Ost Statusbericht 5 Jahre Stadtumbau Ost eine Zwischenbilanz, 62 abrufbar unter

http://www.bmvbs.de/Anlage/original_1016264/Zweiter-Statusbericht-der-Bundestransfer-stelle-5-Jahre-Stadtumbau-Ost-eine-

Zwischenbilanz.pdf

Verwaltungsvereinbarung 2008, abrufbar unter http://www.bmvbs.de/Anlage/original_1041123/VV-Staedtebaufoerderung-

2008.pdf

Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Verkehr, Bau und Landesentwicklung vom 25.03.2007 VIII 300 -514.2.13

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 2.01.2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I, 738), zuletzt

geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 12.08.2008 (BGBl. I, 1666)

Betriebs- und Heizkosten

Wärmeverlustes in den Versorgungsleitungen werden nach § 6 Abs. 2 HeizKostV

die

Warmwasser- und Heizungskosten aber 50 % bis 70 % nach Verbrauch und der Rest

nach Wohnfläche verteilt. Sollte keine Verbrauchserfassung erfolgen oder deren Daten

unbrauchbar sein, werden die Kosten nach der Wohnfläche umgelegt.

Die weiteren Kosten, die flächenanteilig umgelegt werden, beispielsweise Müllgebüh-

ren und Grundsteuern, müssen aufgrund der Kostentragungspflicht des Vermieters für

die Leerstandsflächen von ihm getragen werden. Mit fortschreitendem Leerstand nimmt

der Anteil, der vom Vermieter zu tragende Kosten, zu. Die Betriebs- und Heizkosten für

die leerstehenden Wohnungen steigen teilweise auf 25 30 % der Sollmiete an.

Durch die Verteilung der Kosten nach dem jeweiligen Umlageschlüssel - Wohnfläche

oder Verbrauch - werden beide Parteien je nach Kostenart stark belastet. Grundsätzlich

soll die Abrechnung jedoch gerecht erfolgen. Aus der Sicht des Vermieters ist die ge-

samte Kostenverteilung nur nach tatsächlich bewohnter Fläche gerechter, weil nur der

Mieter das Objekt nutzt. Für den Mieter ist eine Verteilung der Heizkosten mit einem

bestimmten Umlagenschlüssel nach Verbrauch ungerecht, angemessener wäre eine Ab-

rechnung nach Flächen. Die Frage ist, wie die Verteilung der Betriebs- und Heizkosten

gerechter erfolgen kann, wenn ein Teil des Objektes leer steht.

3.1 Änderung des Umlagenschlüssels bei Betriebs- und Heizkosten

Grundsätzlich hat der Vermieter die Betriebskosten, die bei Leerstand entstehen, zu

tragen.

Begründet wird das damit, dass das Risiko der Vermietbarkeit vom Vermieter

zu tragen ist. Dieses Risiko soll der Mieter nicht tragen, da er dieses nicht beeinflussen

kann. Das Risiko des Leerstandes wird außerdem durch das Umlageausfallwagnis von

2 % in der Kostenmiete abgegolten.

Nach Rechtsprechung ist genauso aber auch die Abrechnung nur nach vermieteter Flä-

che unzulässig, weil der Vermieter das Risiko der Wiedervermietung tragen soll.

Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20.01.1989 (BGBl. I, 115)

Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen GDW Arbeitshilfe 39, 135

BGH, 16.07.2003, VIII ZR 30/03, Rn. 17 = WuM 2003, 503 - 504 = NJW 2003, 2902 -2903; AG Köln, WuM 2000, 37 - 38

LG Halle, 17.03.2005, 2 S 264/04, Rn. 25 weitere Urteile = ZMR 2006, 210 - 211

Betriebs- und Heizkosten

Unterscheidung einzelner verbrauchsabhängiger und verbrauchsunabhängiger Kosten

Damit die Betriebskostenabrechnung bei Leerstand gerechter ist, soll die Umlage ein-

zelner verbrauchsabhängiger und verbrauchsunabhängiger Kosten unterschiedlich erfol-

gen.

Nach einem umstrittenen Urteil des AG Zwickau

muss der Vermieter sich nicht an

den Kosten für Wasserversorgung und Müll beteiligen, wenn die Umlage personen-

oder wohnungsbezogen erfolgt und die leerstehenden Wohnungen keinen Verbrauch

verursachen (siehe dazu 3.2.5 Müllabfuhr und 3.2.6 Wasserkosten). Begründet wurde

dies damit, dass den Mietern kein Nachteil entsteht, wenn sie ihren individuellen

Verbrauch zahlen. Der Grundsatz, dass der Mieter nicht mit Kosten belastet werden

darf, die er nicht hätte, wenn alle Wohnungen bewohnt wären, ist dadurch gewahrt. Bei

einer herkömmlichen Abrechnungsweise würde das bedeuten, dass der Mieter nur 1/10

seines Wasserverbrauchs und der Vermieter durch die 9 leerstehenden Wohnungen 9/10

des Wasserverbrauchs des Mieters zahlen müsste.

Gegenmeinungen vertreten die Ansicht, dass das Gesetz so einen Handlungsspielraum

nicht zulasse und dass der Mieter sich auch nicht darauf berufen könne, wenn er die

Wohnung zeitweise gar nicht nutzt.

Die Abgrenzung zwischen verbrauchsabhängigen und unabhängigen Betriebskosten ist

nicht immer ohne weiteres möglich, weil sich die Betriebskosten aus Grund- und

Verbrauchskosten zusammensetzen. Die verbrauchsunabhängigen setzen sich aus Be-

standteilen, die vom Verbrauch abhängig sind zusammen und die verbrauchsabhängigen

aus festen Grundkosten. Um eine gerechte Umlage zu erreichen, sind mehrere Differen-

zierungen nötig. Diese Unterscheidung ist jedoch nur mit einem erheblichen Verwal-

tungsaufwand möglich. Ob die Einsparung dann die Verwaltungskosten rechtfertigt und

rechnerisch sinnvoll ist, scheint fraglich.

Abrechnung ohne Verbrauchserfassung

Teilweise werden die verbrauchsabhängigen Kosten des einzelnen Mieters nicht durch

Erfassungsgeräte gemessen oder deren Ergebnisse sind unbrauchbar. Auch dann muss

AG Zwickau, 20.10.2000, 2 C 264/00 = NZM 2001, 467 - 468

Eisenschmidt/ Rips/ Wall, § 556 BGB, Rn. 1924

Betriebs- und Heizkosten

nach Ansicht des LG Braunschweig

der Vermieter die Kosten leerstehender Wohnflä-

chen mit einbeziehen. Eine Verminderung der Gesamtwohnfläche ist in der Betriebs-

kostenabrechnung nicht zulässig.

Auch der BGH hat in seinem Urteil vom 31. Mai 2006

bestätigt, dass in einem Objekt

mit vereinzelten Leerständen und ohne Erfassungsgeräte der verbrauchsabhängigen Be-

triebskosten keine Änderung des Umlagemaßstabes möglich ist. Jedoch räumte er

grundsätzlich die Möglichkeit ein, eine Änderung der Umlage bei Störung der Ge-

schäftsgrundlage vorzunehmen. ,,Wenn die (,,kalten") Betriebskosten vereinbarungsge-

mäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzule-

gen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskos-

ten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskos-

ten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der

Wohnfläche abgerechnet werden. Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung

des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen

kann unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB)

bestehen."

Begründet wurde die Entscheidung damit, dass in dem Gesetzesentwurf zu

§ 556 a BGB eine Änderung des Umrechungsmaßstabes möglich ist, solange es nicht zu

einer Unbilligkeit kommt.

Abschließend ist bei dem Urteil zu beachten, dass nur über die Betriebskosten für Was-

ser, Müllabfuhr, Strom für die Hausbeleuchtung und Fahrstuhl entschieden wurde. Die-

se Kosten wurden nach Wohnfläche abgerechnet, weil der Verbrauch bzw. Verursa-

chung nicht erfasst wurde.

Der Vermieter kann einen Teil der Belastung durch den Einbau von Erfassungsgeräten

umgehen. Dieses wird für ein Objekt, was weiter bewirtschaftet wird, möglich sein,

jedoch wird der Vermieter für ein Abrissobjekt keine Investitionen mehr tätigen wollen.

LG Braunschweig, 04.03.2003, 6 S 522/02 = ZMR 2003, 490

BGH, 31.05.2006, VIII ZR 159/05 = NJW 2006, 2771 2773 = WuM 2006, 440 - 443

Leitsatz BGH, 31.05.2006, VIII ZR 159/05 = NJW 2006, 2771 2773 = WuM 2006, 440 - 443

BT-Drs. 14/4553, 51 abrufbar unter http://dip.bundestag.de/btd/14/045/1404553.pdf

Pfeifer, 29.08.2006, jurisPR-MietR 18/2006 unter www.juris.de

Betriebs- und Heizkosten

Umlagenänderung wegen Störung der Geschäftsgrundlage

Voraussetzung für die Änderung der Umlage wäre die Zustimmung des Mieters. Sollte

der Mieter diese nicht erteilen, hätte der Vermieter einen Anspruch auf Änderung der

Umlage, wenn eine unzumutbare Störung der Geschäftsgrundlage vorläge. Das wäre der

Fall, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag wegen der vertraglichen oder ge-

setzlichen Risikoverteilung nicht zugemutet werden kann. Außerdem müsste es sich um

dauerhaften, erheblichen Leerstand (20 bis 30 % nach Maaß

, bei kleineren Wohnanla-

gen 70 bis 80 % nach Sternel

) handeln. Für Sternel muss der Leerstand außerdem un-

vermeidbar sein und nicht Folge einer beabsichtigten Entmietung. Unvermeidbar ist

nach seiner Auffassung der Leerstand, der durch strukturbedingte und demografische

Veränderung entsteht.

Diesbezüglich bleibt die Rechtsentwicklung abzuwarten. Die Veränderung der Umlage

bei mindestens 50 % Leerstand, ist angemessen, weil sich bereits zu diesem Zeitpunkt

die Verteilung der Kosten nicht mehr den Grundsätzen der umlagengerechten Abrech-

nung entspricht. Die Belastung des Vermieters aufgrund der leerstehenden Wohnungen

sollte zu keiner Unbilligkeit führen. Der Vermieter hat aufgrund des Mieterschutzes

zudem keine Möglichkeit, wie bei anderen Verträgen durch Kündigung, sich von die-

sem Vertragsverhältnis zu befreien.

Gerade der Vermieter, der das Objekt abreißen will, weil die Nachfrage nach Wohnun-

gen nicht mehr vorhanden ist, sollte nicht mit zusätzlichen Kosten, die er nicht zu ver-

treten hat, belastet werden. Vor allem weil der Mieter alleine für seinen Verbrauch ver-

antwortlich ist. Aus ökologischer Sicht ist es nicht sinnvoll, wenn der Mieter nicht an-

gehalten ist auf seine Verbrauchskosten zu achten. Sollten die Kosten abhängig von der

Mieteranzahl sein, hat die Umlage auch nur auf die verbleibenden Mieter zu erfolgen.

3.1.1 Umlage nach Personen

Vereinzelt wird die Umlage nach Personen vereinbart. Auch dann muss der Vermieter

die Kosten der leerstehenden Wohnungen tragen, so als ob in der Leerwohnung eine

Maaß, ZMR 2006, 760 - 761

Sternel, NZM 2006, 811 815, 812

Sternel, NZM 2006, 811 815, 812 ff.

Betriebs- und Heizkosten

Person wohnt.

Insbesondere das AG Köln

verneinte die Umlage der Kosten für

Müllabfuhr, Wasser, Abwasser, Allgemeinstrom, Treppenhausreinigung nach der be-

wohnten Fläche. Grund ist, dass die restlichen Mieter die Grundkosten zum Beispiel für

Wasseruhren in den leerstehenden Wohnungen ebenfalls mittragen müssten und das ein

Teil der Kosten durch den Leerstand nicht verringert werden kann. Der Mieter soll auf-

grund der Umlagengerechtigkeit eben nicht für Kosten herangezogen werden, die er

nicht zu verantworten hat. Die leerstehenden Wohnungen sollen so in die Abrechnung

einfließen, als wenn sie von einer Person bewohnt wären.

Sternel geht noch weiter und hält den Ansatz, die leerstehenden Wohnungen mit einer

Person anzusetzen, nicht für angebracht. Die Betriebskosten sind mit der durchschnittli-

chen Belegung der Wohnung abzurechnen.

Langenberg hält die Umlage nach Personen zumindest in Bezug auf die verbrauchsu-

nabhängigen Kosten ohne Betriebskostenanteil generell für unwirksam, weil die Umle-

gung nur nach der Fläche zu erfolgen hat und weil diese die Grundlage für die Kosten-

umlegung darstellt.

Eine Veränderung des Umlagenschlüssels auf Personen, der eine Zustimmung nach

§ 556 a Abs. 2 S. 1 BGB zur Vertragsänderung durch den Mieter erfordert, würde somit

für den Vermieter auch keine andere Kostentragungspflicht ergeben.

3.2 Einzelne Betriebskostenarten

Grundsätzlich werden nach § 556 Abs. 1 BGB nur die Betriebskosten umgelegt, die in

§ 2 Betriebskostenverordnung

genannt sind.

Durch den Leerstand könnten sich die einzelnen Betriebskostenarten reduzieren. Wenn

sich der Leerstand konkret und proportional auf die Höhe der einzelnen Betriebskosten-

arten auswirkt, ist eine Umlage nur auf die bewohnten Wohnungen gerechter und die

leerstehenden Flächen bleiben unberücksichtigt.

AG Köln, 07.03.1997, 201 C 609/96 = WuM 1998, 290; Langenberg, WuM 589 - 593, 592; Eisenschmidt/ Rips/ Wall, § 556

BGB, Rn. 1916

AG Köln, 07.03.1997, 201 C 609/96 = WuM 1998, 290

Sternel, WuM 2003, 243 249, 246 ff.

Schmidt-Futterer-Langenberg, § 556 a BGB, Rn. 55

Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 ( BGBl. I, 2346, 23)

Betriebs- und Heizkosten

3.2.1 Grundsteuer

Die Grundsteuer wird zum Teil nach dem Einheitswert berechnet, der nach dem Sach-

wertverfahren oder Ertragswertverfahren ermittelt wird. Grundlage des Ertragswertver-

fahrens sind die erzielten Mieten. Diese ursprünglichen Mieten können mit zunehmen-

den Leerstand nicht mehr erzielt werden. Deshalb könnte ein Anspruch auf Reduzierung

der Grundsteuer bestehen.

Zur Berücksichtigung der geänderten Erträge sollte die Hauptfeststellung dienen, in der

alle 6 Jahre der Einheitswert neu festgelegt wird. Diese Hauptfeststellung wird jedoch

seit 1964 nicht mehr erhoben, da ein entsprechendes Gesetz bisher nicht vorliegt.

Ein teilweiser Grundsteuererlass käme nach § 33, 34 GrStG

in Betracht. Nach § 33

GrStG kann die Grundsteuer reduziert werden, wenn der normale Rohertrag des ver-

gangenen Jahres sich mindestens um 20 % gemindert hat. Dann wird die Grundsteuer in

Höhe des Prozentsatzes erlassen, der 4/5 des Prozentsatzes der Minderung entspricht.

Dazu muss der Antrag nach § 34 GrStG bis zum 31. März des folgenden Jahres gestellt

werden. Voraussetzung des Erlasses ist, dass der Grundstückseigentümer die Ertrags-

minderung nicht zu vertreten hat und die Minderung nicht durch Fortschreibung des

Einheitswertes berücksichtigt werden kann.

Ertragsminderungen sind zu vertreten,

wenn Leerstand durch Fehlverhalten herbeigeführt wird. Der Vermieter muss sich

nachweislich um die Vermietung zu marktgerechten Preisen bemüht haben, ansonsten

besteht kein Anspruch auf Grundsteuererlass. Ein Rechtsanspruch auf Erlass besteht bei

höherer Gewalt, beispielsweise stadtplanerische Gründe so wie fehlende Mieternachfra-

ge aufgrund sozialer Veränderungen in dem Stadtgebiet.

Die Bedingungen unter §

33 GrStG Abs. 1 Satz 2 müssen nicht erfüllt sein, da es sich bei vermieteten Wohnun-

gen um keine eigengewerbliche Nutzung handelt, damit sind die wirtschaftlichen Ver-

hältnisse irrelevant.

Barbier/ Arbert, BB 2007, 1421 1424, 1424; BFH, 24.10.2007, II R 5/05, abrufbar unter

http://www.bundesfinanzhof.de/www/index3.html

Grundsteuergesetz vom 7.08.1973 (BGBl. I, 965), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 1.09.2005 (BGBl. I, 2676)

Halazinsky, § 33 GrStG, Rn. 21

Halazinsky, § 33 GrStG, Rn. 22 - 26

Troll, § 33 GrStG, Rn. 13

Betriebs- und Heizkosten

Nach dem Grundsatz der früheren Rechtsprechung des BVerwG

kommt ein

Grundsteuererlass nur bei vorübergehendem Leerstand, sogenannte atypische Umstän-

de, in Betracht. Aus strukturellen Gründen scheidet ein Erlass der Grundsteuer jedoch

aus.

Aufgrund der unterschiedlichen Rechtswege, in Stadtstaaten der Finanzrechtsweg

und in den Bundesländern der Verwaltungsrechtsweg, sind unterschiedliche Entschei-

dungen des BFG und BVerwG ergangen. Das BVerwG

schloss sich aber 2007 der

Auffassung des BFH

an, dass die Ertragsminderung auch in Betracht kommt, wenn sie

strukturell bedingt und nicht nur vorübergehender Natur sind. Der BFH

verneinte ein

Vertretenmüssen des Vermieters, wenn die Wohnung zum marktüblichen Preis angebo-

ten worden ist.

Der Vermieter muss sich bemühen die Wohnungen zu vermieten. Die

Fortschreibung des Einheitswertes hat aber Vorrang. Damit wird nur die geringere Mie-

te berücksichtigt, aber nicht der Leerstand. Wenn der Antrag rechtzeitig gestellt wird,

könnte die Grundsteuer bei strukturell bedingtem Leerstand erlassen werden.

Ob dieses für Abrissobjekte ebenfalls zutrifft ist fraglich, weil der Vermieter den Leer-

stand beim Abriss fördert. Durch die Aufnahme in das städtebauliche Entwicklungskon-

zept kann der Vermieter nachweisen, dass er den Leerstand nicht zu vertreten hat, son-

dern strukturell bedingt entstanden ist. Schließlich muss Leerstand bestehen und damit

der Ertragswert verringert werden, um die Maßnahme des Abrisses durchführen zu kön-

nen. Das ist durch den Stadtumbau gewollt, um sich den Marktverhältnissen anzupas-

sen.

Die Grundsteuern werden nach dem Abriss auch dem Ertragswert angepasst.

3.2.2 Straßenreinigung

Sollte es möglich sein, die Straßenreinigungsgebühren aufgrund der verringerten be-

wohnten Fläche zu reduzieren, wäre auch hier eine Umlegung nur auf die wohnenden

Mieter möglich.

100

Nach der Straßenreinigungssatzung

101

der Hansestadt Rostock er-

BVerwG, 04.04.2001, 11 C 12/00 = NVwZ 201, 1415 1417 = Grundeigentum 2002, 336 - 339

Ruff, WuM 379 384, 382

BVerwG, 24.04.2007, GmS-Ogb 1/07; Zeitschrift für Kommunalfinanzen 2007, 211

BFH, 13.09.2006, II R 5/05, abrufbar unter http://www.bundesfinanzhof.de/www/index3.html

BFH, 24.10.2007, II R 5/05, abrufbar unter http://www.bundesfinanzhof.de/www/index3.html

Klümpen-Neusel/ Plewka, NJW 2008, 901 - 906

Barbier/ Arbert, BB 2007, 1421 1424, 1424

Lindner/ Gerth/ Buhtz abrufbar unter http://www.bbr.bund.de

100

Schmidt-Futterer-Langenberg, § 556 a BGB, Rn. 39; AG Rheine, 4 C 714/02, unveröffentlichtes Urteil, entnommen aus

Eisenschmidt/ Rips/ Wall, § 556 BGB, Rn. 1925

101

Gebührensatzung für die Straßenreinigung in der Hansestadt Rostock (Amts- und Mitteilungsblatt Nr. 26 vom 27.12.2007)

Betriebs- und Heizkosten

folgt die Gebührenerhebung nach der Fläche des Grundstücks, eine Verringerung der

Gebühren wegen Leerstand ist nicht möglich.

3.2.3 Treppenhausreinigung

Die Verunreinigungen im Treppenhaus und damit der Grund für die Reinigung liegt im

Verantwortungsbereich der wohnenden Mietern. Der Vermieter muss die Reinigungs-

kosten mit den leerstehenden Wohnungen mittragen. Nach Auffassung des AG Zwi-

ckau

102

und Langenberg

103

soll der Vermieter sich im vollem Umfang an dem Leerstand

zu beteiligen. Das Vermietungsrisiko soll beim Vermieter verbleiben. Unabhängig von

der Verursachung und dem Umfang der Verunreinigung müssen alle Mieter ihn beseiti-

gen oder die Kosten dafür tragen. Sollte die Reinigung von den Mietern selbst vorge-

nommen werden, müsste der Vermieter auch die Reinigung für die leerstehenden Woh-

nungen übernehmen. Die Kosten müsste er dann auch alleine tragen.

Wenn sich der Reinigungsturnus aufgrund vom geringerem Reinigungsaufwand oder

weniger zu reinigender Fläche verlängern lässt, ist es unbillig, dass die Reinigungskos-

ten auch auf den Vermieter und nicht nur auf die verbleibenden Mieter umgelegt wer-

den.

3.2.4 Versicherung

Die Versicherungsprämie könnte sich nach § 25 VVG

104

erhöhen, wenn eine Gefahren-

erhöhung vorliegt. Eine Gefahrerhöhung liegt vor, wenn sich die Umstände der Risiko-

beschreibung nach Stellung des Versicherungsantrages ungünstig verändern und hier-

durch der Eintritt des Versicherungsfalles wahrscheinlicher wird.

105

Beim Leerstehen

einzelner Wohnungen besteht für das Feuerrisiko keine Gefahrenerhöhung.

106

Das Lei-

tungswasserrisiko stellt ebenfalls bei einem leerstehenden Wohngebäude in bebauter

Ortslage, auch ohne Absperren der Wasserleitung, keinen Grund für Prämienerhöhun-

gen dar.

107

Entscheidend ist unter Anderem, ob die örtlichen Gegebenheiten günstig

sind, beispielsweise bei dichter Bebauung und innerhalb des Ortes.

108

102

AG Zwickau, NZM 2001, 467 - 468

103

Schmidt-Futterer-Langenberg, § 556 a BGB, Rn. 40

104

Versicherungsvertragsgesetz vom 23.11.2007 (BGBl. I, 2631), zuletzt geändert durch Artikel 9 des Gesetzes vom 28.05.2008

105

Prölss/ Martin, § 23 VVG, Rn. 4

106

VersR 79, 1021 entnommen aus Prölls/Martin Versicherungsvertragsgesetz § 23, Rn. 21 ff.

107

VersR 94, 1465 entnommen aus Prölls/Martin Versicherungsvertragsgesetz § 23, Rn. 21 ff.

108

Beck'sches Formularbuch Mietrecht, 907

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Details

Titel

Stadtumbau Ost

Untertitel

Rechtliche Aspekte bei der Umsetzung des Stadtumbaus Ost bezogen auf den Abriss von Wohnungen in Rostock

Autor

Katrin Junge (Autor:in)

Erscheinungsjahr

2008

Seiten

114

Katalognummer

V226808

ISBN (eBook)

9783836629980

Dateigröße

4329 KB

Sprache

Deutsch

Schlagworte

stadtumbau rostock gebäudeabriss umverlegung versorgung

Produktsicherheit

Diplom.de

Arbeit zitieren

Katrin Junge (Autor:in)

, 2008, Stadtumbau Ost, Hamburg, Bedey Media GmbH, https://www.diplom.de/document/226808

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