Katrin Junge
Stadtumbau Ost
Rechtliche Aspekte bei der Umsetzung des Stadtumbaus Ost bezogen auf den Abriss von
Wohnungen in Rostock
ISBN: 978-3-8366-2998-0
Herstellung: Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2009
Zugl. Fachhochschule Nordhessen, Bückeburg, Deutschland, Diplomarbeit, 2008
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© Diplomica Verlag GmbH
http://www.diplomica.de, Hamburg 2009
Abbildung 1
Salvador-Allende-Str. 17 20 vor dem
Abriss
Quelle: WG UNION - eigene Aufnahme
Abbildung 2 Salvador-Allende-Str. 17 20 während des Abrisses
Quelle: WG UNION - eigene Aufnahme
Abbildung 3
Salvador-Allende-Str. 17 20 nach dem
Abriss
Quelle: WG UNION - eigene Aufnahme
II
Inhaltsverzeichnis
1
Einleitung ... 1
2
Stadtumbau Ost ... 3
2.1
Fördermittel ... 4
2.2
Stadtumbaumaßnahmen nach dem BauGB ... 5
2.3
Abbruchgenehmigung ... 10
2.4
Schrumpfung der Versorgungssysteme... 10
3
Betriebs- und Heizkostenabrechnung... 12
3.1
Änderung des Umlagenschlüssels bei Betriebs- und Heizkosten ... 13
3.1.1
Umlage nach Personen ... 16
3.2
Einzelne Betriebskostenarten ... 17
3.2.1 Grundsteuer ... 18
3.2.2 Straßenreinigung... 19
3.2.3 Treppenhausreinigung ... 20
3.2.4 Versicherung... 20
3.2.5 Aufzug ... 21
3.2.6 Müllabfuhr ... 21
3.2.7 Wasserverbrauch ... 22
3.2.8 Heizkosten ... 23
3.2.9
Ansprüche wegen erhöhter Heizkosten ... 24
3.3
Anpassung an den Fernwärmebedarf ... 25
3.4
Fazit ... 25
4
Beendigung von Mietverhältnissen ... 26
4.1
Abwicklung des Vertragsverhältnisses... 26
4.2
Kündigung des Mietverhältnisses ... 27
4.2.1 Verwertungskündigung ... 28
4.2.2
Kündigung wegen berechtigtem Interesse... 29
4.2.3 Gesetzentwurf... 32
4.2.4 Fazit ... 32
4.3
Rückgabe der Wohnung ... 33
4.3.1 Schönheitsreparaturen ... 33
4.3.2 Beseitigung
von
Einbauten... 34
5
Beendigung der Versorgungsverträge ... 36
5.1
Einstellung der Versorgungsleistungen ... 36
5.2
Beendigung der laufenden Ver- und Entsorgungsverträge... 38
5.2.1
Elektroenergie-, Gas- und Wasserversorgung, ... 38
5.2.2 Breitbandkabel... 39
5.2.3 Fernwärmeverträge... 39
5.2.3.1
Versorgungsverträge vor dem 3. Oktober 1990 ... 39
III
5.2.3.2
Versorgungsverträge nach dem 3. Oktober 1990 ... 41
6
Verlegung und Kostentragung von Ver- und Entsorgungsleitungen ... 44
6.1
Versorgungsanlagen errichtet vor dem 3. Oktober 1990... 46
6.1.1
Eigentum an den Versorgungsanlagen ... 48
6.1.2
Dienstbarkeiten für die Versorgungsanlagen ... 48
6.1.3
Duldungspflicht der Versorgungsanlagen ... 50
6.1.4 Leitungssammelkanäle ... 54
6.1.5
Transformatorenanlagen, Druckregelungsgeräte und Übergabestationen..
... 54
6.1.6 Fazit ... 56
6.2
Sonstige Anlagen... 59
6.2.1 Kundenanlage ... 59
6.2.2 Hausanschluss... 60
6.3
Besonderheiten bei der Wasserver- und Abwasserentsorgung... 61
6.3.1 Wasserversorgung ... 62
6.3.2 Wasserhausanschluss... 64
6.3.3 Abwasser ... 64
6.3.4 Abwasseranschlüsse ... 65
6.3.5 Fazit ... 66
6.4
Versorgungsanlagen errichtet nach dem 3. Oktober 1990 ... 67
6.5
Telekommunikationsanlagen... 67
6.5.1 Fazit ... 69
6.7
Lösungsansätze ... 69
7
Schlussbetrachtung... 71
Abbildungsverzeichnis ... 75
Literaturverzeichnis ... 76
Gesetze ... 82
Abkürzungsverzeichnis ... 84
Anlagen ... 85
1 Gesetzesblatt der DDR - ELW ... 85
2 Gesetzesblatt der DDR ENVO ... 86
3 Gesetzesblatt der DDR Wassergesetz... 87
4 Vertragsbestimmungen für die Wasserversorgung ... 88
5 Abwassersatzung der Hansestadt Rostock ... 89
6 Gesetzesblatt der DDR Wasserversorgungsbedingungen ... 90
7 Auszug aus der Leitungsführung Rostock... 91
8 Zusammenfassung Verlegung von Versorgungsanlagen ... 92
1
Einleitung
1
Einleitung
Die Auswirkungen des wirtschaftlichen und sozialen Strukturwandels kommen unter
anderem durch sinkende Bevölkerungszahlen in den Gemeinden und Städten in den
neuen Bundesländern zum Ausdruck. Die Einwohnerzahl von Rostock ist von 240.000
(1992) auf 200.000 (2007) geschrumpft.
1
Durch den vormals geförderten Wohnungs-
bau, die demografische Entwicklung und die Abwanderung hat sich ein erheblicher
Leerstand gebildet, der in den neuen Bundesländern zu einem erheblichen Problem ge-
worden ist. Ein weiteres Problem ist die Zunahme von Ein- und Zweifamilienhaushalten
und dass sich die Nachfrage nach großem Wohnraum aufgrund von Eigenheimbau, vor
allem im Umland, erheblich reduziert hat.
2
Darüber hinaus wird die Bevölkerung in
Deutschland bis 2050 um 13 Millionen sinken. Besonderns in den neuen Bundesländern
wird eine Abwanderung der Bevölkerung um 31 % prognostiziert.
3
In der Bevölke-
rungsprognose der Hansestadt Rostock bis 2020 wird die Bevölkerung in Rostock um
3,8 % auf 190.000 Einwohner bis
zum Jahre 2020 schrumpfen.
4
Dadurch besteht und wird in Zu-
kunft ein steigender Wohnungs-
überhang entstehen. Der in der
DDR industriell hergestellte
komplexe Wohnungsbau (Ab-
bildung 4) ist besonders unattrak-
tiv für die Bewohner Rostocks
geworden. Um den Grundstücks-
eigentümern Anreize zum Abriss
zu schaffen und weil die Woh-
nungsunternehmen als Eigentümer mit den Mietausfällen diese Auswirkungen nicht
alleine tragen können, wurde das Programm ,,Stadtumbau Ost" vom Bund ins Leben
gerufen.
1
Bevölkerungsstände abrufbar unter http://www.rostock.de/Internet/stadtverwaltung/amt12/start_statis.htm
2
Wohnungsbericht der Hansestadt Rostock, 12 13 abrufbar unter
http://www.rostock.de/Internet/stadtverwaltung/stadt/info.jsp?wohin=suche&query=Integrierte+Stadtentwicklungskonzept+
3
Tagesspiegel, 7.06.2008, 12
4
Bevölkerungsprognose der Hansestadt Rostock bis 2020, 10 abrufbar unter
http://www.rostock.de/Internet/stadtverwaltung/amt12/start_statis.htm
Abbildung 4 Luftaufnahme Dierkow komplexer Woh-
nungsbau
Quelle: WG UNION Rostock eG
2
Einleitung
Das Programm ,,Stadtumbau Ost - für lebenswerte Städte und attraktives Wohnen" rea-
giert neben den Programmen ,,Stadtumbau West" und ,,Soziale Stadt" auf diese Ent-
wicklung mit Bund-Länder-Förderprogrammen. Das ,,Stadtumbauprogramm Ost" dient
der Stadtentwicklung für Städte und Gemeinden in den neuen Bundesländern, die be-
sonders durch den demografischen und wirtschaftlichen Wandel, insbesondere durch
Abwanderung, betroffen sind. Ein Punkt der Initiative besteht darin, den hervorgerufe-
nen Leerstand durch den Rückbau von Objekten zu reduzieren. Der Rückbau umfasst
zum einen die Reduzierung der Etagenanzahl und zum anderen den Abriss, die völlige
Entfernung des Gebäudes. Bis der Abriss vollzogen werden kann, ist eine Vielzahl von
Vorarbeiten notwenig. Da der ersatzlose Abriss, verursacht durch den gestiegenden
Leerstand, bisher nicht in dem Maße durchgeführt wurde, ergeben sich neue rechtliche
Aspekte und Probleme. Welche rechtlichen Folgen und Probleme ergeben sich bei der
praktischen Umsetzung des Abrisses von Wohnungen allgemein, beziehungsweise kon-
kret in Rostock? Diese Klärung soll Gegenstand der vorliegenden Arbeit sein. Aufgrund
der gesetzlichen Regelungen, die zum Teil kommunal in Satzungen der Gemeinde gere-
gelt sind, ist die Eingrenzung auf Rostock notwenig. Einige Bestimmungen gelten aber
auch bundesweit. Außerdem sollen für den Abriss von Objekten die Bedingungen für
die Förderung, die durch das Programm hervorgerufenen weiteren Probleme bei der
Umsetzung, insbesondere auf Ebene der Wohnungsunternehmen dargestellt, erläutert
und bewertet werden. Da der Abriss vor allem durch Wohnungsunternehmen durchge-
führt wird, fallen bei ihnen bei der Umsetzung die rechtlichen Fragestellungen und
Probleme auf. Da ich in einer Rechtsabteilung des zweitgrößten Rostocker Wohnungs-
unternehmens beschäftigt bin, wurde ich eben mit diesen Fragen und Probleme, die
durch den Abriss aufgrund des Stadtumbaus Ost entstehen, konfrontiert. Da diese Fra-
gen bisher nicht abschließend geklärt wurden und der Abriss von Wohnungen noch
nicht beendet ist, sind die Fragen auch zukünftig bei meiner Arbeit relevant.
Der Aufbau der Arbeit setzt sich aus der Darstellung des Programms ,,Stadtumbau Ost"
als solches und dann folgend, im zeitlichen Ablauf, den rechtlichen Bedingungen, der
praktischen Umsetzung und den auftretenden Problemen in den einzelnen Phasen sowie
der Vorbereitung und Durchführung des Abrisses zusammen, beginnend mit:
x die Betriebs- und Heizkosten bei wachsendem Leerstand,
x dem Freizug des Objektes durch Beendigung der Mietverhältnisse,
3
Einleitung
x der Einstellung und Beendigung der Versorgung und dessen Verträge
x und der Verlegung von Versorgungsanlagen.
2
Stadtumbau Ost
Das Stadtbauförderungsprogramm ,,Stadtumbau Ost" soll neben anderen Programm-
punkten, den Abriss von nicht mehr benötigten Wohnungen fördern. Die Initiative der
Bundesregierung verfolgt das Ziel die Stadt- und Wohnungsmarktentwicklung in den
neuen Ländern, die durch den Einwohnerschwund entstanden ist, zu verbessern. Damit
die Städte nicht verfallen, soll der Rückbau, die Stadtquartiere aufwerten und Innenstäd-
te attraktiver gestalten. Da die Wohnungsunternehmen wegen der Finanzschwäche be-
dingt durch den Leerstand die finanziellen Mittel zum Abriss nicht selbst aufbringen
können, fördert die Bundesregierung die Maßnahmen. Ein Kernpunkt ist der Rückbau,
durch den der Angebotsüberhang beseitigt werden soll. Zunächst sollten nur etwa
85.000 Wohnungen vom Markt genommen werden.
5
Die Wohnungsunternehmen, die
dem GdW-Bundesverband deutschen Wohnung- und Immobilienunternehmen angehö-
ren, haben aber nach eigenen Angaben von 2002 2007 bereits 200.000 Wohnungen
abgerissen.
6
Inzwischen wird vom Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwick-
lung - Wolfgang Tiefensee gefordert (Stand August 2008), das Programm fortzusetzen
und den Abriss von den geplanten 350.000 auf 500.000 Wohnungen zu erhöhen.
7
In
Rostock sollen bis 2009 2.500 Wohnungen abgerissen werden.
8
Bei einem Gesamtwoh-
nungsbestand von 115.000 Wohnungen
9
entspricht das circa 2 %. Bis 2007 wurden be-
reits 1.637 Wohnungen abgerissen.
10
Dafür wurde in der Hansestadt Rostock ein För-
dermittelvolumen bis 2006 (1.156 Wohnungen) von 3.518.803,20 aufgewendet.
11
Trotz dem besteht in Rostock noch immer Leerstand von Wohnungen.
12
Aufgrund des
weiteren prognostizierten Bevölkerungsrückgangs in Rostock, wie in vielen weiteren
5
Programm Stadtumbau Ost, 3 abrufbar unter http://www.stadtumbau-ost.info/programm/Programm_Stadtumbau_Ost_
Kabinettsvorlage_150801.pdf
6
Süddeutsche Zeitung, 28.03.2008, V2/2
7
Tagesspiegel, 7.06.2008, 12; Tiefensee, 17.06 2008, Nr.: 156/2008 abrufbar unter http://www.bmvbs.de/Stadtentwicklung_-
Wohnen/Stadtentwicklung/Pressemitteilungen-Stadtumbau-,2894.1042432/Tiefensee-Stadtumbau-Ost-muss-
.htm?global.back=/Stadtentwicklung_-Wohnen/Stadtentwicklung/-%2c2894%2c0/Pressemitteilungen-Stadtumbau.htm%3
flink%3dbmv_liste%26link.sKategorie%3d
8
Wohnungsbericht der Hansestadt Rostock, 46 abrufbar unter
http://www.rostock.de/Internet/stadtverwaltung/stadt/info.jsp?wohin=suche&query=Integrierte+Stadtentwicklungskonzept+
9
Wohnungsbericht der Hansestadt Rostock, 11
10
laut telefonischer Auskunft am 1.10.2008 der Kommunalen Statistikstelle der Hansestadt Rostock
11
Wohnungsbericht 2006 der Hansestadt Rostock, abrufbar unter
http://www.rostock.de/Internet/stadtverwaltung/download/60/wohnungsbericht_2007_text.pdf
12
Leerstand für Dierkow 21,5 % und Toitenwinkel 27,1 % entnommen aus Integriertes Handlungskonzept ,,Die soziale Stadt" aus
Dierkow ,18, und Toitenwinkel, 18
4
Stadtumbau Ost
Städten in den neuen Bundesländern auch, ist eine Fortsetzung des Rückbaus erforder-
lich, um die Städte sinnvoll schrumpfen zu lassen.
2.1 Fördermittel
Das Programm ,,Stadtumbau Ost" ist Bestandteil der Bund-Länder-Programme zur
Städtebauförderung. Zur Förderung des Städtebaues gewährt der Bund den Ländern
Finanzhilfen gemäß Artikel 104 b Grundgesetz. Nach § 164 b Absatz 1 BauGB
13
ge-
schieht das auf der Grundlage einer Verwaltungsvereinbarung unter dem Namen Städ-
tebauförderung zwischen Bund und Ländern. Die Verwaltungsvereinbarung wird jähr-
lich abgeschlossen. Unter Art. 10 Abs. 3 der Verwaltungsvereinbarung 2008
14
wird der
Rückbau leerstehender, dauerhaft nicht mehr benötigter Gebäude geregelt. Ausgenom-
men sind Gebäude, die vor 1919 errichtet wurden. Da diese vor allem in der bereits be-
lebten und attraktiven Innenstadt von Rostock gelegen sind, spielt das für Rostock keine
Rolle. Der Rückbau soll in Rostock vor allem in Stadtteilen, die im komplexen Woh-
nungsbau der DDR errichtet wurden, erfolgen.
15
Gefördert werden Aufwendungen für
die Freimachung von Wohnungen, Abrisskosten und Herrichtung des Grundstücks oder
Festlegung einer Pauschale für die Gesamtkosten. Der Bund beteiligt sich an der Finan-
zierung mit einem Zuschuss bis zu 25 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei Gebäuden
mit weniger als 7 Geschossen und mit bis zu 30 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei
Gebäuden mit mehr Geschossen. Wenn die Rückbaukosten erheblich über dem Durch-
schnitt liegen, ist eine höhere Förderung zulässig. Die Länder müssen sich zu einer Be-
teiligung an der Finanzierung in mindestens derselben Höhe verpflichten. Insgesamt
werden also mindestens 50 60 Euro pro Quadratmeter gefördert. Weitere Vorausset-
zung für die Gewährung der Fördermittel ist der Verzicht des Grundstückseigentümers
auf mögliche planungsschadensrechtliche Entschädigungsansprüche im Rahmen der
Aufwertung von Stadtquartieren.
16
Gefördert wird der Rückbau von Objekten, die in städtebaulichen Entwicklungskonzep-
ten berücksichtigt werden und die im Stadtumbaugebiet nach § 171 b BauGB oder,
wenn erforderlich, als Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB oder als städtebaulicher
13
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I, 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1
des Gesetzes vom 21.12.2006 (BGBl. I,. 3316)
14
Verwaltungsvereinbarung 2008, abrufbar unter http://www.bmvbs.de/Anlage/original_1041123/VV-Staedtebaufoerderung-
2008.pdf
15
ISEK der Hansestadt Rostock
16
Verwaltungsvereinbarung 2008 und 2006, abrufbar unter http://www.bmvbs.de
5
Stadtumbau Ost
Entwicklungsbereich nach § 165 BauGB räumlich festgelegt werden.
17
Das soll sicher-
stellen, dass der Rückbau im Zusammenhang mit der städtebaulichen Entwicklung
übereinstimmt und nicht gegenläufig erfolgt.
Auf der Grundlage der Verwaltungsvereinbarung regeln die Förderrichtlinien der Län-
der, für Rostock die Rückbaurichtlinien-Stadtumbau Ost des Landes Mecklenburg-
Vorpommern
18
, die Förderfähigkeit. Für den Rückbau von Wohnungen erhalten die
Kommunen seit 2007 einen Zuschuss als Pauschale von 50 Euro je Quadratmeter abge-
rissener Wohnfläche bei Gebäuden mit weniger als sieben Geschossen und ab sieben
Geschossen 60 Euro je Quadratmeter. Bis 2006 wurde der Quadratmeter noch mit 30
Euro vom Bund und von Mecklenburg-Vorpommern mit 60 Euro je Quadratmeter
Wohnfläche unabhängig von der Geschossflächenzahl gefördert. Voraussetzung ist die
Aufnahme der Objekte in die Stadtentwicklungskonzepte und festgelegte Fördergebiete,
wie Stadtumbaugebiete nach § 171 b BauGB, Sanierungsgebiete nach § 142 BauGB
und Städtebauliche Entwicklungsbereiche nach § 165 BauGB.
19
Die alleinige Anwen-
dung des § 171 a BauGB als eigenständiges städtebauliches Verfahren ist ausreichend.
20
2.2 Stadtumbaumaßnahmen nach dem BauGB
Aufgrund der demografischen und strukturellen Entwicklung haben Stadtumbaumaß-
nahmen eine besondere Bedeutung bekommen. Deshalb wurden Regelungen für die
Durchführung von Stadtumbaumaßnahmen mit dem Europarechtsanpassungsgesetz
2004
21
neu eingeführt. Den Gemeinden stehen bereits die Bauleitplanung mit der Sanie-
rungs- und Entwicklungsmaßnahme zur Verfügung. Deren voller Einsatz ist aber nicht
immer erforderlich.
22
Außerdem gab nach Taubenek und Goldschmidt Probleme bei
dessen Umsetzung.
23
Mit der Aufnahme des Stadtumbaus in das BauGB ist der Stadt-
umbau eine städtebauliche Maßnahme, mit der die Städte entwickelt werden sollen,
demnach nicht nur ein Förderprogramm.
17
Merkblatt über die Finanzhilfen des Bundes, Juni 2008 abrufbar unter http://www.bmvbs.de/Anlage/original_1043158/Merkblatt-
Staedtebaufoerderung-2008.pdf;
Verwaltungsvereinbarung 2008 Art. 9 Abs. 3
18
Rückbaurichtlinien-Stadtumbau Ost (RückbauRL) vom 28.06.2002 (AmtsBl. M-V, 710), geändert durch die Verwaltungsvor-
schrift vom 25.03.2007 (AmtsBl. M-V, 194).
19
Rückbaurichtlinien-Stadtumbau Ost (RückbauRL) vom 28.06.2002 (AmtsBl. M-V, 710), geändert durch die Verwaltungsvor-
schrift vom 25.03.2007 (AmtsBl. M-V, 194)
20
Krautzberger in Ernst/ Zinkahn /Bielenberg /Krautzberger, § 171 a BauGB, Rn. 1
21
Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) vom 24.06.2004 (BGBl. I,1359)
22
BT-Drs. 15/2250, 32 abrufbar unter http://dip.bundestag.de/btd/15/022/1502250.pdf
23
Taubenek/Goldschmidt, LKV 2006, 149 155, 149
6
Stadtumbau Ost
Ein Ziel der Stadtumbaumaßnahmen ist nach § 171 a Abs. 3 Nr. 5 der Rückbau. Die
Stadtumbaumaßnahmen werden wie folgt umgesetzt:
1. Erstellung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach § 171 b Abs. 2 BauGB
2. Feststellung eines oder mehrerer Stadtumbaugebiete § 171 b Abs. 1 BauGB
3. möglichst:
Abschluss von Stadtumbauverträgen mit den Hauptbeteiligten § 171 c BauGB
4. wenn erforderlich:
Erlass von einer oder mehreren Stadtumbausatzungen § 171 d BauGB
5. wenn erforderlich:
Erstellung eines Sozialplans nach § 171 d BauGB i.V.m. § 180 BauGB.
24
Die Vorbereitung beginnt mit der Aufstellung des städtebaulichen Entwicklungskon-
zepts in schriftlicher Form.
25
Als Instrument der informellen Planung dient es der Vor-
bereitung, Durchführung und Steuerung der Stadtumbaumaßnahme und ist mit dem
bisher erstellten ,,Integrierten Stadtentwicklungskonzept" vergleichbar.
26
Das Konzept
stellt einen sich entwickelnden Prozess dar, der bei Änderungen anzupassen und fortzu-
schreiben ist.
27
Bei der Erstellung sollen die Betroffenen nach § 171 b Abs. 3 beteiligt
werden und mitwirken.
28
Dazu gehören Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstige Be-
troffene. Sie sollen von der Gemeinde zur Mitwirkung angeregt und nach Möglichkeit
beraten werden. Deren Vorstellungen müssen aufgenommen, koordiniert und abge-
stimmt werden.
29
Eine Abwägung erfolgt nach § 171 b Abs. 2 S. 1 BauGB zwischen
den öffentlichen und privaten Belangen.
30
Die Gemeinde soll dann die relevanten Ge-
biete, in denen Stadtumbaumaßnahmen erforderlich sind, festlegen und die erforderli-
chen Maßnahmen genau bestimmen.
31
Die Aufnahme ins städtebauliche Entwicklungs-
konzept hängt somit maßgeblich auch von dem Ermessen der Gemeinde ab.
Daraufhin wird das Stadtumbaugebiet nach § 171 b BauGB als Beschluss von der Ge-
meinde festgelegt. Ein Anspruch darauf besteht indes nicht. Die Stadtumbaugebiete
24
Goldschmit/Taubenek aus Zimmermann, Rechtshandbuch Vermögen und Investition in der ehemaligen DDR, XII Rn. 122
25
Goldschmidt, BauR 2006, 318 328, 318 ff.
26
Goldschmitt in Hoppenberg/de Witt, CI Rn. 440
27
Goldschmidt, BauR 2004, 1707 1717, 1716
28
Goldschmidt, BauR 2006, 318 328, 318 ff.
29
Goldschmitt in Hoppenberg/de Witt, CI Rn. 442
30
Goldschmidt, BauR 2006, 318 328, 318 ff.
31
Goldschmitt in Hoppenberg/de Witt, CI Rn. 457
7
Stadtumbau Ost
können anstelle oder ergänzend zu den Instrumenten des Städtebaurechts angewendet
werden.
32
Die Gemeinde soll die Möglichkeit nutzen, die Maßnahmen auch durch Stadtumbauver-
träge mit den Beteiligten, insbesondere den Eigentümern, zu vereinbaren. Darin kann
auch die Förderung geregelt werden.
33
Die Aufnahme des Verzichts, auch wenn nicht
unbefristet, zur Wiederbebauung beziehungsweise des Verzichts auf Baurechte ist zu-
lässig.
34
Möglich ist auch die Aufnahme eines Lastenausgleichs, in dem die jeweiligen
Eigentümer des Gebietes sich aufgrund der unterschiedlichen Anzahl von Rückbau-
maßnahmen zum Ausgleich der Werteverluste durch Abwanderung von Mietern ver-
pflichten. Ein Kontrahierungszwang besteht nicht.
35
Ein Scheitern der Einigungsbemühungen führt zur Nichtdurchführbarkeit des Stadtum-
baus nach § 171 a d BauGB. Dann kann dieser nur nach den weiteren Vorschriften des
BauGB durchgeführt werden.
Vorrangig sollen in kooperativer Weise vertragliche Lösungen gefunden werden.
36
Die
Gemeinde kann aber das Gebiet auch als Satzungsgebiet nach 171 d BauGB festlegen,
wenn keine einvernehmliche Lösung erzielt werden kann. Die Satzung soll verhindern,
dass der Rückbau an der falschen Stelle vollzogen wird.
37
Denn § 171 d Abs. 1 BauGB
gibt der Gemeinde die Möglichkeit, eine Genehmigungspflicht für die Durchführung
von Vorhaben zu erhalten.
38
Diese Satzung kann einzeln oder zusammen mit der Sanie-
rungssatzung nach § 142 BauGB angewendet werden.
39
Die Satzung ist Voraussetzung
um beispielsweise das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB oder die Enteig-
nung nach § 85 Abs. 1 Nr. 7 BauGB auszuüben.
40
Zur Aufstellung ist ein entsprechen-
des Verfahren nach § 171 d Abs. 2 notwendig.
41
Die Satzung kann nur unter den Grün-
den nach § 171 c Abs. 3 BauGB versagt werden und zwar dann wenn sie nicht den
städtebaulichen und sozialen Belangen Rechnung trägt. Die sozialen Belange beziehen
32
Goldschmitt in Hoppenberg/de Witt, CI Rn. 457
33
Goldschmidt, BauR 2006, 318 328, 318 ff.
34
Goldschmitt in Hoppenberg/de Witt, CI Rn. 462a
35
Goldschmidt, BauR 2004, 1402 1413, 1408 ff.
36
Krautzberger in Ernst/ Zinkahn /Bielenberg /Krautzberger, § 171 a BauGB, Rn. 1
37
Goldschmidt, BauR 2004, 1402 1413, 1408 ff.
38
Krautzberger in Ernst/ Zinkahn /Bielenberg /Krautzberger, § 171 d BauGB, Rn. 5
39
Goldschmidt, BauR 2004, 1707 1717, 1707
40
Goldschmitt in Hoppenberg/de Witt, CI Rn. 462a
41
Goldschmidt, BauR 2004, 1402 1413, 1408 ff.
8
Stadtumbau Ost
sich auf den Sozialplan nach § 180 BauGB, der dem Härtausgleich dient und die Aus-
wirkungen städtebaulicher Maßnahmen auf Betroffene sozialverträglich entsprechend
dem Sozialstaatsprinzip gemäß Art. 20 Abs. 1 GG
42
ausgestalten soll. Die Erstellung
des Sozialplans kann unterbleiben, wenn genügend geeigneter Wohnraum vorhanden
ist.
43
Ein Rückbaugebot nach § 179 BauGB ist in Stadtumbaugebieten nicht zulässig.
Das führt dazu, dass kein Zwangsmittel für den Rückbau im Stadtumbau vorliegt. Kritik
daran übt Lege, weil nach seiner Auffassung die gesetzlichen Bestimmungen aufgrund
fehlender Zwangsmittel nicht durchschlagen. Die Gemeinden müssen für den Stadtum-
bau verhandeln und nicht anordnen.
44
Die Gemeinde hat keine durchsetzungsfähigen Mittel um den Stadtumbau umzusetzen.
Wenn einzelne Eigentümer sich nicht bereit erklären abzureißen, kann der Stadtumbau
nur in bestimmten Bereichen im Gebiet durchgeführt werden. Sinnvoll ist es aber nur,
wenn das ganze Gebiet mit einbezogen wird. Das Mittel der Festsetzung einer Satzung,
die den Rückbau an falscher Stelle verhindern soll, erscheint fast sinnlos, denn die För-
dermittel werden nur bei Aufnahme in die Stadtumbaumaßnahme gewährt, so dass der
Rückbau für den Gebäudeeigentümer ansonsten unattraktiv ist. Die Erhaltungs- und
Sanierungssatzung stellt dagegen ein besseres Mittel da, um den Erhalt von Gebäuden
zu gewährleisten. Aber eine Verpflichtung auf Abriss würde gegen Art. 14 GG versto-
ßen.
Mit Beschluss der Bürgerschaft
0546/02-BV vom 9. Oktober
2002 wurde der Umsetzung des
Integrierten Stadtentwicklungs-
konzepts - ISEK für die Hanse-
stadt Rostock zugestimmt. In
dem ISEK von 2003 wurde ge-
meinsam mit den betroffenen
Wohnungsunternehmen ein erster
42
Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 100-1,
veröffentlichten bereinigten Fassung, zuletzt geändert durch das Gesetz vom 28.08.2006 (BGBl. I, 2034)
43
Goldschmit/Taubenek aus Zimmermann, Rechtshandbuch Vermögen und Investition in der ehemaligen DDR, CI, Rn. 467
44
Lege, NVwZ 2005, 880 886, 885 ff.
Abbildung 5 Luftaufnahme Rostock Dierkow
Quelle: WG UNION Rostock eG
9
Stadtumbau Ost
Kompromissvorschlag erarbeitet. Das Stadtentwicklungskonzept ISEK wird laufend
fortgeschrieben. In den bisher alle 2 Jahre fortgeschriebenen ISEK, das Letzte vom 31.
Dezember 2007, soll der Wohnungsbestand um weitere Wohneinheiten reduziert wer-
den. Mit Beschluss der Hansestadt Rostock wurde nach § 171 b BauGB der Stadtumbau
festgelegt. Zur Umsetzung wird zwischen Gemeinde und Grundstückseigentümer eine
sogenannte Grundvereinbarung
45
abgeschlossen, in der sich die Parteien auf den Rück-
bau einigen.
46
In Rostock konnte aufgrund von Diskrepanzen hinsichtlich der Vorstel-
lungen von Stadtplaner und Wohnungsunternehmen kein einheitlicher sondern nur ein
stellenweißer Abriss erfolgen. Der Stadtplaner, der bereits den komplexen Wohnungs-
bau der DDR geplant hat, will Tangenten erhalten. Viele Wohnungsunternehmen haben
sich wenig oder nicht am Abriss beteiligt. Ein Lastenausgleich zwischen den vielen
Wohnungsunternehmen war in der Diskussion, konnte aber nicht durchgesetzt werden.
Die Folge dessen ist, dass keine Auflockerung in den Stadtgebieten geschaffen und das
Ziel des ,,Stadtumbaus Ost" nicht in dem gewünschten Maße erreicht worden ist.
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Einzelhandels- und Gesundheitzentrum
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Integrierte Gesamtschule Dierkow
Integrierte Gesamtschule Dierkow
Integrierte Gesamtschule Dierkow
Integrierte Gesamtschule Dierkow
Integrierte Gesamtschule Dierkow
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Integrierte Gesamtschule Dierkow
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Gymnasium "Käthe-Kollwitz-Gymn."
Gymnasium "Käthe-Kollwitz-Gymn."
Gymnasium "Käthe-Kollwitz-Gymn."
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Gymnasium "Käthe-Kollwitz-Gymn."
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Gymnasium "Ernst-Barlach-Gymnasium"
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Gymnasium "Ernst-Barlach-Gymnasium"
Gymnasium "Ernst-Barlach-Gymnasium"
Gymnasium "Ernst-Barlach-Gymnasium"
Gymnasium "Ernst-Barlach-Gymnasium"
Gymnasium "Ernst-Barlach-Gymnasium"
Gymnasium "Ernst-Barlach-Gymnasium"
Infrastrukturelle Einrichtungen
(Auszug)
Mischnutzung
Schulische Einrichtungen
Soziale Einrichtungen
Gebäude
Wohngebäude (industriell)
Nebengebäude
andere Zeichen
Quartiersgrenzen
Stadtbereichsgrenze
Verkehrsverbindungen
Autobahn
Bundesstraße
wichtige innerstädtische Straße
wichtige Straße im Stadtbereich
sonstige Straßen
Straßenbahnverbindung
S-Bahn-Verbindung
Übersichtskarte
Stadtbereich Dierkow-Neu
Stand 31.12.2003
© WIMES 2004
Maßstab: 1 : 8.000
Legende
Legende
Legende
Legende
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Legende
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Quartiersnummer
Abbildung 6 Übersichtskarte Dierkow mit den Tangenten
Quelle: ISEK 2003
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abrufbar unter http://www.lfi-mv.de/cms2/LFI_prod/LFI/content/de/Foerderungen/Foerderwegweiser/Wohnungsbaufoerderung
/_Foerderungen/Stadtumbau_Ost__Rueckbau/_Content/_Dokumente/Grundvereinbarung_mit.pdf
46
Gespräch mit Herrn Blauscha (Bauamt Hansestadt Rostock) am 14.10.2008
10
Stadtumbau Ost
2.3 Abbruchgenehmigung
Für den Abriss des Objektes ist eine Abbruchgenehmigung erforderlich. Das trifft auch
auf Stadtumbaugebiete nach § 171 d Abs. 1 BauGB und § 142 BauGB zu.
47
Nach § 61
LBauO M-V
48
ist der Abbruch mehrgeschossiger Gebäude nicht verfahrensfrei und be-
darf somit einer Abrissgenehmigung im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach
§ 63 LBauO M-V. Die Abrissgenehmigungen sind zu erteilen, wenn Unzumutbarkeit
für den weiteren Erhalt des Gebäudes vorliegt. Das kann bei Rückbau als Stadtumbau-
maßnahme unterstellt werden.
49
2.4 Schrumpfung der Versorgungssysteme
Mit dem Leerzug des Objektes und dem Abriss sind die Versorgungssysteme nicht
mehr in dem Maße notwendig. Insbesondere die Fernwärmever-, Wasserver- und Ab-
wasserentsorgung sind durch den veränderten Bedarf besonders beeinflusst. Bei den
anderen Medien ist die Regulierung technisch einfacher. Durch die geringere Abnah-
memenge liegt der Verbrauch im Bereich der Mindestauslastungen, die zu Einschrän-
kungen des Systems führen.
50
Das macht sich bemerkbar, in dem das Trinkwasser län-
ger im Leitungsnetz verbleibt, was zu Wiederverkeimung führen kann. Um das zu ver-
hindern sind Leitungsspülungen notwendig. Bei dem Abwasser kommt es zu Ablage-
rungen in den Leitungen, die zusätzliches Spülen erforderlich machen. Außerdem för-
dert es die Korrosion in den Leitungen und Pumpwerken und kann zu Fäulnisprozessen
mit Geruchsbelästigungen führen.
51
Durch die Verringerung der Wärmeabnahme ist die
Zeit bis zur Abnahme länger, so dass ein größerer Wärmeverlust entsteht. Durch den
Abriss entstehen den Versorgungsunternehmen somit weitere Umbaukosten, um die
Systeme dem aktuellen Bedarf anzupassen, Buchwertverluste durch die vorzeitige Ab-
schreibung der Versorgungsanlagen und Erlösminderungen durch die verringerte Ab-
nahme.
52
Die entstandenen Kosten werden auf die restlichen Abnehmer umgelegt, so
dass diese stärker belastet werden.
53
47
Goldschmidt, BauR 2004, 1402 1413, 1412
48
Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) vom 18.04.2006 (GVOBl. M-V 2006, 102)
49
Goldschmit/Taubenek aus Zimmermann, Rechtshandbuch Vermögen und Investition in der ehemaligen DDR, CI, Rn. 472b
50
Koziol/ Veit/ Walther, Stadtumbau Ost Anpassung der technischen Infrastruktur 2006, 17 - 20
abrufbar unter http://www.bbr.bund.de/cln_007/nn_23486/DE/Veroeffentlichungen/WP/1998 __2006/2006__Heft41
__DL,templateId=raw,property=publicationFile.pdf/2006_Heft41_DL.pdf
51
Schmitz, Kommunalwirtschaft 2004, 129 136, 131 ff.
52
Koziol/ Veit/ Walther, Stadtumbau Ost Anpassung der technischen Infrastruktur 2006, 17 - 20
abrufbar unter http://www.bbr.bund.de/cln_007/nn_23486/DE/Veroeffentlichungen/WP/1998__2006/2006__Heft41
__DL,templateId=raw,property=publicationFile.pdf/2006_Heft41_DL.pdf
53
Schmitz, Kommunalwirtschaft 2004, 129 136, 130
11
Stadtumbau Ost
In das städtebauliche Entwicklungskonzept nach § 171 b BauGB sollen die Ver- und
Entsorgungsunternehmen mit einbezogen werden, denn § 171 a S. 2 Nr. 5 bezieht sich
auch auf den Rückbau von technischer Infrastruktur.
54
Nach § 139 BauGB, auf den in
§ 171 b Abs. 3 Bezug genommen wird, gehören zu den beteiligten Behörden und sons-
tigen Trägern der öffentlichen Belange auch die Versorgungsunternehmen.
55
Die Gemeinde soll insbesondere in dem Stadtumbauvertrag nach § 171 c BauGB auch
die Leitungen berücksichtigen.
56
Mit den Versorgungsunternehmen können auch Ver-
einbarungen in den Stadtumbauverträgen getroffen werden.
57
Dabei kann die Finanzie-
rung von technischer Infrastruktur in den zwei- oder mehrseitigen Verträgen zum Inhalt
gemacht werden.
58
Ein Rechtsanspruch auf einen Vertrag besteht jedoch nicht.
59
Diese
Möglichkeit wurde in Rostock nicht umgesetzt.
60
Nach § 150 BauGB können Aufwendungen aufgrund von Sanierungen in einem förm-
lich festgelegten Sanierungsgebiet von der Gemeinde erstattet werden. Der Erstattungs-
anspruch ist gegeben, wenn eine Änderung vor Beginn der Maßnahme erfolgt und die
Anlage außerhalb der ordnungsgemäßen erforderlichen Bewirtschaftung erneuert wer-
den muss. Die dadurch entstandenen Vorteile, wie beispielsweise moderne Anlagen,
sind mit den Nachteilen auszugleichen.
61
Im Fall des Rückbaus müssen die Folgen des
Rückbaus und die der Schrumpfung der Bevölkerung abgegrenzt werden. Der kausale
Zusammenhang zwischen Rückbau und den Kosten muss bestehen. Voraussetzung ist
eine örtliche konkrete Abgrenzung der Minderauslastung, da sich die Folgen oft über
mehrere Gebiete verteilen. Stadtumbaubedingte Folgen sind die Verlegung von Leitun-
gen und Änderungen des Systems zur weiteren Versorgung.
62
Für Maßnahmen an der
technischen Infrastruktur, die im Zuge des Stadtumbaus für Stadtumbaugebiete nach
§ 171 b BauGB vorgenommen werden, besteht kein Anspruch auf Aufwendungsersatz
54
Krautzberger in Ernst/ Zinkahn /Bielenberg /Krautzberger, § 171 a BauGB, Rn. 5
55
Krautzberger in Ernst/ Zinkahn /Bielenberg /Krautzberger, § 139 BauGB, Rn. 57
56
Krautzberger, § 171 c BauGB, Rn. 5
57
Bundestransferstelle Stadtumbau Ost Statusbericht 5 Jahre Stadtumbau Ost eine Zwischenbilanz, 62 - 64 abrufbar unter
http://www.bmvbs.de/Anlage/original_1016264/Zweiter-Statusbericht-der-Bundestransfer-stelle-5-Jahre-Stadtumbau-Ost-eine-
Zwischenbilanz.pdf
58
Goldschmitt in Hoppenberg/de Witt, CI Rn. 462f
59
Krautzberger, § 171 c BauGB, Rn. 1
60
Gespräch mit Herrn Blauscha (Bauamt Hansestadt Rostock) am 14.10.2008
61
Krautzberger, § 150 BauGB, Rn. 3
62
Koziol/ Veit/ Walther, Stadtumbau Ost Anpassung der technischen Infrastruktur 2006, 28 - 29, abrufbar unter
http://www.bbr.bund.de/cln_007/nn_23486/DE/Veroeffentlichungen/WP/1998__2006/2006__Heft41
__DL,templateId=raw,property=publicationFile.pdf/2006_Heft41_DL.pdf
12
Stadtumbau Ost
nach § 150 BauGB, sondern nur wenn das Stadtumbaugebiet zugleich als städtebauli-
ches Sanierung- oder Entwicklungsgebiet ausgewiesen ist.
63
Deshalb wird in den letzten Jahren von den Verbänden der Wohnungs- und Versor-
gungswirtschaft gefordert, die stadtbaulichen Entwicklungskonzepte mit der techni-
schen Infrastruktur abzustimmen und zu fördern.
64
In dem Art. 10 Abs. 4 Städtebauför-
derung 2008 ist die stadtumbaubedingte Rückführung der technischen Infrastruktur als
förderfähig aufgenommen
65
und dieser Forderung Rechnung getragen worden. Es muss
sich um Vorhaben handeln, welche die Funktionsfähigkeit sichern und die aufgrund des
Stadtumbaus erforderlich sind. Der Bundesanteil am Zuschuss zu den Kosten der Vor-
haben beträgt höchstens 25 %. Im Rahmen der Ersten Änderung der Rückbaurichtli-
nien-Stadtumbau Ost
66
wurde dazu nichts aufgenommen, damit wird in Mecklenburg-
Vorpommern der Rückbau der technischen Infrastruktur nicht gefördert.
3
Betriebs- und Heizkosten
Die Betriebs- und Heizkosten werden in der Regel für vermietete Wohnungen nach
§ 556 BGB
67
abgerechnet, solange keine Pauschale vereinbart worden ist. Eine Pau-
schale wird aus ökonomischen und ökologischen Gründen selten vereinbart. Grundlage
der Abrechung und deren anzusetzenden Kosten ist die Betriebs- und Heizkostenver-
ordnung. Die Verpflichtung zur einmal gewählten Abrechnung besteht auch für den
letzten Mieter im Objekt. Für die leerstehenden Wohnungen fallen somit weiter Be-
triebs- und Heizkosten an, unabhängig davon ob sie bewohnt sind oder leerstehen. Die
Frage ist, wer die Betriebs- und Heizkosten der leerstehenden Wohnungen trägt.
Grundsätzlich sind die Betriebskosten nach § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB nach der Wohnflä-
che zu verteilen. Etwas anderes, beispielsweise die Umlage nach Personenanzahl, kann
vereinbart werden. In der Regel werden die verbrauchsabhängigen Kosten, wie zum
Beispiel Wasser, anhand einer Verbrauchserfassung abgerechnet. Wegen des
63
Krautzberger in Ernst/ Zinkahn /Bielenberg /Krautzberger , § 150 BauGB, Rn. 6
64
Bundestransferstelle Stadtumbau Ost Statusbericht 5 Jahre Stadtumbau Ost eine Zwischenbilanz, 62 abrufbar unter
http://www.bmvbs.de/Anlage/original_1016264/Zweiter-Statusbericht-der-Bundestransfer-stelle-5-Jahre-Stadtumbau-Ost-eine-
Zwischenbilanz.pdf
65
Verwaltungsvereinbarung 2008, abrufbar unter http://www.bmvbs.de/Anlage/original_1041123/VV-Staedtebaufoerderung-
2008.pdf
66
Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Verkehr, Bau und Landesentwicklung vom 25.03.2007 VIII 300 -514.2.13
67
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 2.01.2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I, 738), zuletzt
geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 12.08.2008 (BGBl. I, 1666)
13
Betriebs- und Heizkosten
Wärmeverlustes in den Versorgungsleitungen werden nach § 6 Abs. 2 HeizKostV
68
die
Warmwasser- und Heizungskosten aber 50 % bis 70 % nach Verbrauch und der Rest
nach Wohnfläche verteilt. Sollte keine Verbrauchserfassung erfolgen oder deren Daten
unbrauchbar sein, werden die Kosten nach der Wohnfläche umgelegt.
Die weiteren Kosten, die flächenanteilig umgelegt werden, beispielsweise Müllgebüh-
ren und Grundsteuern, müssen aufgrund der Kostentragungspflicht des Vermieters für
die Leerstandsflächen von ihm getragen werden. Mit fortschreitendem Leerstand nimmt
der Anteil, der vom Vermieter zu tragende Kosten, zu. Die Betriebs- und Heizkosten für
die leerstehenden Wohnungen steigen teilweise auf 25 30 % der Sollmiete an.
69
Durch die Verteilung der Kosten nach dem jeweiligen Umlageschlüssel - Wohnfläche
oder Verbrauch - werden beide Parteien je nach Kostenart stark belastet. Grundsätzlich
soll die Abrechnung jedoch gerecht erfolgen. Aus der Sicht des Vermieters ist die ge-
samte Kostenverteilung nur nach tatsächlich bewohnter Fläche gerechter, weil nur der
Mieter das Objekt nutzt. Für den Mieter ist eine Verteilung der Heizkosten mit einem
bestimmten Umlagenschlüssel nach Verbrauch ungerecht, angemessener wäre eine Ab-
rechnung nach Flächen. Die Frage ist, wie die Verteilung der Betriebs- und Heizkosten
gerechter erfolgen kann, wenn ein Teil des Objektes leer steht.
3.1 Änderung des Umlagenschlüssels bei Betriebs- und Heizkosten
Grundsätzlich hat der Vermieter die Betriebskosten, die bei Leerstand entstehen, zu
tragen.
70
Begründet wird das damit, dass das Risiko der Vermietbarkeit vom Vermieter
zu tragen ist. Dieses Risiko soll der Mieter nicht tragen, da er dieses nicht beeinflussen
kann. Das Risiko des Leerstandes wird außerdem durch das Umlageausfallwagnis von
2 % in der Kostenmiete abgegolten.
Nach Rechtsprechung ist genauso aber auch die Abrechnung nur nach vermieteter Flä-
che unzulässig, weil der Vermieter das Risiko der Wiedervermietung tragen soll.
71
68
Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20.01.1989 (BGBl. I, 115)
69
Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen GDW Arbeitshilfe 39, 135
70
BGH, 16.07.2003, VIII ZR 30/03, Rn. 17 = WuM 2003, 503 - 504 = NJW 2003, 2902 -2903; AG Köln, WuM 2000, 37 - 38
71
LG Halle, 17.03.2005, 2 S 264/04, Rn. 25 weitere Urteile = ZMR 2006, 210 - 211
14
Betriebs- und Heizkosten
Unterscheidung einzelner verbrauchsabhängiger und verbrauchsunabhängiger Kosten
Damit die Betriebskostenabrechnung bei Leerstand gerechter ist, soll die Umlage ein-
zelner verbrauchsabhängiger und verbrauchsunabhängiger Kosten unterschiedlich erfol-
gen.
Nach einem umstrittenen Urteil des AG Zwickau
72
muss der Vermieter sich nicht an
den Kosten für Wasserversorgung und Müll beteiligen, wenn die Umlage personen-
oder wohnungsbezogen erfolgt und die leerstehenden Wohnungen keinen Verbrauch
verursachen (siehe dazu 3.2.5 Müllabfuhr und 3.2.6 Wasserkosten). Begründet wurde
dies damit, dass den Mietern kein Nachteil entsteht, wenn sie ihren individuellen
Verbrauch zahlen. Der Grundsatz, dass der Mieter nicht mit Kosten belastet werden
darf, die er nicht hätte, wenn alle Wohnungen bewohnt wären, ist dadurch gewahrt. Bei
einer herkömmlichen Abrechnungsweise würde das bedeuten, dass der Mieter nur 1/10
seines Wasserverbrauchs und der Vermieter durch die 9 leerstehenden Wohnungen 9/10
des Wasserverbrauchs des Mieters zahlen müsste.
Gegenmeinungen vertreten die Ansicht, dass das Gesetz so einen Handlungsspielraum
nicht zulasse und dass der Mieter sich auch nicht darauf berufen könne, wenn er die
Wohnung zeitweise gar nicht nutzt.
73
Die Abgrenzung zwischen verbrauchsabhängigen und unabhängigen Betriebskosten ist
nicht immer ohne weiteres möglich, weil sich die Betriebskosten aus Grund- und
Verbrauchskosten zusammensetzen. Die verbrauchsunabhängigen setzen sich aus Be-
standteilen, die vom Verbrauch abhängig sind zusammen und die verbrauchsabhängigen
aus festen Grundkosten. Um eine gerechte Umlage zu erreichen, sind mehrere Differen-
zierungen nötig. Diese Unterscheidung ist jedoch nur mit einem erheblichen Verwal-
tungsaufwand möglich. Ob die Einsparung dann die Verwaltungskosten rechtfertigt und
rechnerisch sinnvoll ist, scheint fraglich.
Abrechnung ohne Verbrauchserfassung
Teilweise werden die verbrauchsabhängigen Kosten des einzelnen Mieters nicht durch
Erfassungsgeräte gemessen oder deren Ergebnisse sind unbrauchbar. Auch dann muss
72
AG Zwickau, 20.10.2000, 2 C 264/00 = NZM 2001, 467 - 468
73
Eisenschmidt/ Rips/ Wall, § 556 BGB, Rn. 1924
15
Betriebs- und Heizkosten
nach Ansicht des LG Braunschweig
74
der Vermieter die Kosten leerstehender Wohnflä-
chen mit einbeziehen. Eine Verminderung der Gesamtwohnfläche ist in der Betriebs-
kostenabrechnung nicht zulässig.
Auch der BGH hat in seinem Urteil vom 31. Mai 2006
75
bestätigt, dass in einem Objekt
mit vereinzelten Leerständen und ohne Erfassungsgeräte der verbrauchsabhängigen Be-
triebskosten keine Änderung des Umlagemaßstabes möglich ist. Jedoch räumte er
grundsätzlich die Möglichkeit ein, eine Änderung der Umlage bei Störung der Ge-
schäftsgrundlage vorzunehmen. ,,Wenn die (,,kalten") Betriebskosten vereinbarungsge-
mäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzule-
gen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskos-
ten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskos-
ten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der
Wohnfläche abgerechnet werden. Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung
des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen
kann unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB)
bestehen."
76
Begründet wurde die Entscheidung damit, dass in dem Gesetzesentwurf zu
§ 556 a BGB eine Änderung des Umrechungsmaßstabes möglich ist, solange es nicht zu
einer Unbilligkeit kommt.
77
Abschließend ist bei dem Urteil zu beachten, dass nur über die Betriebskosten für Was-
ser, Müllabfuhr, Strom für die Hausbeleuchtung und Fahrstuhl entschieden wurde. Die-
se Kosten wurden nach Wohnfläche abgerechnet, weil der Verbrauch bzw. Verursa-
chung nicht erfasst wurde.
78
Der Vermieter kann einen Teil der Belastung durch den Einbau von Erfassungsgeräten
umgehen. Dieses wird für ein Objekt, was weiter bewirtschaftet wird, möglich sein,
jedoch wird der Vermieter für ein Abrissobjekt keine Investitionen mehr tätigen wollen.
74
LG Braunschweig, 04.03.2003, 6 S 522/02 = ZMR 2003, 490
75
BGH, 31.05.2006, VIII ZR 159/05 = NJW 2006, 2771 2773 = WuM 2006, 440 - 443
76
Leitsatz BGH, 31.05.2006, VIII ZR 159/05 = NJW 2006, 2771 2773 = WuM 2006, 440 - 443
77
BT-Drs. 14/4553, 51 abrufbar unter http://dip.bundestag.de/btd/14/045/1404553.pdf
78
Pfeifer, 29.08.2006, jurisPR-MietR 18/2006 unter www.juris.de
16
Betriebs- und Heizkosten
Umlagenänderung wegen Störung der Geschäftsgrundlage
Voraussetzung für die Änderung der Umlage wäre die Zustimmung des Mieters. Sollte
der Mieter diese nicht erteilen, hätte der Vermieter einen Anspruch auf Änderung der
Umlage, wenn eine unzumutbare Störung der Geschäftsgrundlage vorläge. Das wäre der
Fall, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag wegen der vertraglichen oder ge-
setzlichen Risikoverteilung nicht zugemutet werden kann. Außerdem müsste es sich um
dauerhaften, erheblichen Leerstand (20 bis 30 % nach Maaß
79
, bei kleineren Wohnanla-
gen 70 bis 80 % nach Sternel
80
) handeln. Für Sternel muss der Leerstand außerdem un-
vermeidbar sein und nicht Folge einer beabsichtigten Entmietung. Unvermeidbar ist
nach seiner Auffassung der Leerstand, der durch strukturbedingte und demografische
Veränderung entsteht.
81
Diesbezüglich bleibt die Rechtsentwicklung abzuwarten. Die Veränderung der Umlage
bei mindestens 50 % Leerstand, ist angemessen, weil sich bereits zu diesem Zeitpunkt
die Verteilung der Kosten nicht mehr den Grundsätzen der umlagengerechten Abrech-
nung entspricht. Die Belastung des Vermieters aufgrund der leerstehenden Wohnungen
sollte zu keiner Unbilligkeit führen. Der Vermieter hat aufgrund des Mieterschutzes
zudem keine Möglichkeit, wie bei anderen Verträgen durch Kündigung, sich von die-
sem Vertragsverhältnis zu befreien.
Gerade der Vermieter, der das Objekt abreißen will, weil die Nachfrage nach Wohnun-
gen nicht mehr vorhanden ist, sollte nicht mit zusätzlichen Kosten, die er nicht zu ver-
treten hat, belastet werden. Vor allem weil der Mieter alleine für seinen Verbrauch ver-
antwortlich ist. Aus ökologischer Sicht ist es nicht sinnvoll, wenn der Mieter nicht an-
gehalten ist auf seine Verbrauchskosten zu achten. Sollten die Kosten abhängig von der
Mieteranzahl sein, hat die Umlage auch nur auf die verbleibenden Mieter zu erfolgen.
3.1.1 Umlage nach Personen
Vereinzelt wird die Umlage nach Personen vereinbart. Auch dann muss der Vermieter
die Kosten der leerstehenden Wohnungen tragen, so als ob in der Leerwohnung eine
79
Maaß, ZMR 2006, 760 - 761
80
Sternel, NZM 2006, 811 815, 812
81
Sternel, NZM 2006, 811 815, 812 ff.
17
Betriebs- und Heizkosten
Person wohnt.
82
Insbesondere das AG Köln
83
verneinte die Umlage der Kosten für
Müllabfuhr, Wasser, Abwasser, Allgemeinstrom, Treppenhausreinigung nach der be-
wohnten Fläche. Grund ist, dass die restlichen Mieter die Grundkosten zum Beispiel für
Wasseruhren in den leerstehenden Wohnungen ebenfalls mittragen müssten und das ein
Teil der Kosten durch den Leerstand nicht verringert werden kann. Der Mieter soll auf-
grund der Umlagengerechtigkeit eben nicht für Kosten herangezogen werden, die er
nicht zu verantworten hat. Die leerstehenden Wohnungen sollen so in die Abrechnung
einfließen, als wenn sie von einer Person bewohnt wären.
Sternel geht noch weiter und hält den Ansatz, die leerstehenden Wohnungen mit einer
Person anzusetzen, nicht für angebracht. Die Betriebskosten sind mit der durchschnittli-
chen Belegung der Wohnung abzurechnen.
84
Langenberg hält die Umlage nach Personen zumindest in Bezug auf die verbrauchsu-
nabhängigen Kosten ohne Betriebskostenanteil generell für unwirksam, weil die Umle-
gung nur nach der Fläche zu erfolgen hat und weil diese die Grundlage für die Kosten-
umlegung darstellt.
85
Eine Veränderung des Umlagenschlüssels auf Personen, der eine Zustimmung nach
§ 556 a Abs. 2 S. 1 BGB zur Vertragsänderung durch den Mieter erfordert, würde somit
für den Vermieter auch keine andere Kostentragungspflicht ergeben.
3.2 Einzelne Betriebskostenarten
Grundsätzlich werden nach § 556 Abs. 1 BGB nur die Betriebskosten umgelegt, die in
§ 2 Betriebskostenverordnung
86
genannt sind.
Durch den Leerstand könnten sich die einzelnen Betriebskostenarten reduzieren. Wenn
sich der Leerstand konkret und proportional auf die Höhe der einzelnen Betriebskosten-
arten auswirkt, ist eine Umlage nur auf die bewohnten Wohnungen gerechter und die
leerstehenden Flächen bleiben unberücksichtigt.
82
AG Köln, 07.03.1997, 201 C 609/96 = WuM 1998, 290; Langenberg, WuM 589 - 593, 592; Eisenschmidt/ Rips/ Wall, § 556
BGB, Rn. 1916
83
AG Köln, 07.03.1997, 201 C 609/96 = WuM 1998, 290
84
Sternel, WuM 2003, 243 249, 246 ff.
85
Schmidt-Futterer-Langenberg, § 556 a BGB, Rn. 55
86
Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 ( BGBl. I, 2346, 23)
18
Betriebs- und Heizkosten
3.2.1 Grundsteuer
Die Grundsteuer wird zum Teil nach dem Einheitswert berechnet, der nach dem Sach-
wertverfahren oder Ertragswertverfahren ermittelt wird. Grundlage des Ertragswertver-
fahrens sind die erzielten Mieten. Diese ursprünglichen Mieten können mit zunehmen-
den Leerstand nicht mehr erzielt werden. Deshalb könnte ein Anspruch auf Reduzierung
der Grundsteuer bestehen.
Zur Berücksichtigung der geänderten Erträge sollte die Hauptfeststellung dienen, in der
alle 6 Jahre der Einheitswert neu festgelegt wird. Diese Hauptfeststellung wird jedoch
seit 1964 nicht mehr erhoben, da ein entsprechendes Gesetz bisher nicht vorliegt.
87
Ein teilweiser Grundsteuererlass käme nach § 33, 34 GrStG
88
in Betracht. Nach § 33
GrStG kann die Grundsteuer reduziert werden, wenn der normale Rohertrag des ver-
gangenen Jahres sich mindestens um 20 % gemindert hat. Dann wird die Grundsteuer in
Höhe des Prozentsatzes erlassen, der 4/5 des Prozentsatzes der Minderung entspricht.
Dazu muss der Antrag nach § 34 GrStG bis zum 31. März des folgenden Jahres gestellt
werden. Voraussetzung des Erlasses ist, dass der Grundstückseigentümer die Ertrags-
minderung nicht zu vertreten hat und die Minderung nicht durch Fortschreibung des
Einheitswertes berücksichtigt werden kann.
89
Ertragsminderungen sind zu vertreten,
wenn Leerstand durch Fehlverhalten herbeigeführt wird. Der Vermieter muss sich
nachweislich um die Vermietung zu marktgerechten Preisen bemüht haben, ansonsten
besteht kein Anspruch auf Grundsteuererlass. Ein Rechtsanspruch auf Erlass besteht bei
höherer Gewalt, beispielsweise stadtplanerische Gründe so wie fehlende Mieternachfra-
ge aufgrund sozialer Veränderungen in dem Stadtgebiet.
90
Die Bedingungen unter §
33 GrStG Abs. 1 Satz 2 müssen nicht erfüllt sein, da es sich bei vermieteten Wohnun-
gen um keine eigengewerbliche Nutzung handelt, damit sind die wirtschaftlichen Ver-
hältnisse irrelevant.
91
87
Barbier/ Arbert, BB 2007, 1421 1424, 1424; BFH, 24.10.2007, II R 5/05, abrufbar unter
http://www.bundesfinanzhof.de/www/index3.html
88
Grundsteuergesetz vom 7.08.1973 (BGBl. I, 965), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 1.09.2005 (BGBl. I, 2676)
89
Halazinsky, § 33 GrStG, Rn. 21
90
Halazinsky, § 33 GrStG, Rn. 22 - 26
91
Troll, § 33 GrStG, Rn. 13
19
Betriebs- und Heizkosten
Nach dem Grundsatz der früheren Rechtsprechung des BVerwG
92
kommt ein
Grundsteuererlass nur bei vorübergehendem Leerstand, sogenannte atypische Umstän-
de, in Betracht. Aus strukturellen Gründen scheidet ein Erlass der Grundsteuer jedoch
aus.
93
Aufgrund der unterschiedlichen Rechtswege, in Stadtstaaten der Finanzrechtsweg
und in den Bundesländern der Verwaltungsrechtsweg, sind unterschiedliche Entschei-
dungen des BFG und BVerwG ergangen. Das BVerwG
94
schloss sich aber 2007 der
Auffassung des BFH
95
an, dass die Ertragsminderung auch in Betracht kommt, wenn sie
strukturell bedingt und nicht nur vorübergehender Natur sind. Der BFH
96
verneinte ein
Vertretenmüssen des Vermieters, wenn die Wohnung zum marktüblichen Preis angebo-
ten worden ist.
97
Der Vermieter muss sich bemühen die Wohnungen zu vermieten. Die
Fortschreibung des Einheitswertes hat aber Vorrang. Damit wird nur die geringere Mie-
te berücksichtigt, aber nicht der Leerstand. Wenn der Antrag rechtzeitig gestellt wird,
könnte die Grundsteuer bei strukturell bedingtem Leerstand erlassen werden.
98
Ob dieses für Abrissobjekte ebenfalls zutrifft ist fraglich, weil der Vermieter den Leer-
stand beim Abriss fördert. Durch die Aufnahme in das städtebauliche Entwicklungskon-
zept kann der Vermieter nachweisen, dass er den Leerstand nicht zu vertreten hat, son-
dern strukturell bedingt entstanden ist. Schließlich muss Leerstand bestehen und damit
der Ertragswert verringert werden, um die Maßnahme des Abrisses durchführen zu kön-
nen. Das ist durch den Stadtumbau gewollt, um sich den Marktverhältnissen anzupas-
sen.
Die Grundsteuern werden nach dem Abriss auch dem Ertragswert angepasst.
99
3.2.2 Straßenreinigung
Sollte es möglich sein, die Straßenreinigungsgebühren aufgrund der verringerten be-
wohnten Fläche zu reduzieren, wäre auch hier eine Umlegung nur auf die wohnenden
Mieter möglich.
100
Nach der Straßenreinigungssatzung
101
der Hansestadt Rostock er-
92
BVerwG, 04.04.2001, 11 C 12/00 = NVwZ 201, 1415 1417 = Grundeigentum 2002, 336 - 339
93
Ruff, WuM 379 384, 382
94
BVerwG, 24.04.2007, GmS-Ogb 1/07; Zeitschrift für Kommunalfinanzen 2007, 211
95
BFH, 13.09.2006, II R 5/05, abrufbar unter http://www.bundesfinanzhof.de/www/index3.html
96
BFH, 24.10.2007, II R 5/05, abrufbar unter http://www.bundesfinanzhof.de/www/index3.html
97
Klümpen-Neusel/ Plewka, NJW 2008, 901 - 906
98
Barbier/ Arbert, BB 2007, 1421 1424, 1424
99
Lindner/ Gerth/ Buhtz abrufbar unter http://www.bbr.bund.de
100
Schmidt-Futterer-Langenberg, § 556 a BGB, Rn. 39; AG Rheine, 4 C 714/02, unveröffentlichtes Urteil, entnommen aus
Eisenschmidt/ Rips/ Wall, § 556 BGB, Rn. 1925
101
Gebührensatzung für die Straßenreinigung in der Hansestadt Rostock (Amts- und Mitteilungsblatt Nr. 26 vom 27.12.2007)
20
Betriebs- und Heizkosten
folgt die Gebührenerhebung nach der Fläche des Grundstücks, eine Verringerung der
Gebühren wegen Leerstand ist nicht möglich.
3.2.3 Treppenhausreinigung
Die Verunreinigungen im Treppenhaus und damit der Grund für die Reinigung liegt im
Verantwortungsbereich der wohnenden Mietern. Der Vermieter muss die Reinigungs-
kosten mit den leerstehenden Wohnungen mittragen. Nach Auffassung des AG Zwi-
ckau
102
und Langenberg
103
soll der Vermieter sich im vollem Umfang an dem Leerstand
zu beteiligen. Das Vermietungsrisiko soll beim Vermieter verbleiben. Unabhängig von
der Verursachung und dem Umfang der Verunreinigung müssen alle Mieter ihn beseiti-
gen oder die Kosten dafür tragen. Sollte die Reinigung von den Mietern selbst vorge-
nommen werden, müsste der Vermieter auch die Reinigung für die leerstehenden Woh-
nungen übernehmen. Die Kosten müsste er dann auch alleine tragen.
Wenn sich der Reinigungsturnus aufgrund vom geringerem Reinigungsaufwand oder
weniger zu reinigender Fläche verlängern lässt, ist es unbillig, dass die Reinigungskos-
ten auch auf den Vermieter und nicht nur auf die verbleibenden Mieter umgelegt wer-
den.
3.2.4 Versicherung
Die Versicherungsprämie könnte sich nach § 25 VVG
104
erhöhen, wenn eine Gefahren-
erhöhung vorliegt. Eine Gefahrerhöhung liegt vor, wenn sich die Umstände der Risiko-
beschreibung nach Stellung des Versicherungsantrages ungünstig verändern und hier-
durch der Eintritt des Versicherungsfalles wahrscheinlicher wird.
105
Beim Leerstehen
einzelner Wohnungen besteht für das Feuerrisiko keine Gefahrenerhöhung.
106
Das Lei-
tungswasserrisiko stellt ebenfalls bei einem leerstehenden Wohngebäude in bebauter
Ortslage, auch ohne Absperren der Wasserleitung, keinen Grund für Prämienerhöhun-
gen dar.
107
Entscheidend ist unter Anderem, ob die örtlichen Gegebenheiten günstig
sind, beispielsweise bei dichter Bebauung und innerhalb des Ortes.
108
102
AG Zwickau, NZM 2001, 467 - 468
103
Schmidt-Futterer-Langenberg, § 556 a BGB, Rn. 40
104
Versicherungsvertragsgesetz vom 23.11.2007 (BGBl. I, 2631), zuletzt geändert durch Artikel 9 des Gesetzes vom 28.05.2008
105
Prölss/ Martin, § 23 VVG, Rn. 4
106
VersR 79, 1021 entnommen aus Prölls/Martin Versicherungsvertragsgesetz § 23, Rn. 21 ff.
107
VersR 94, 1465 entnommen aus Prölls/Martin Versicherungsvertragsgesetz § 23, Rn. 21 ff.
108
Beck'sches Formularbuch Mietrecht, 907