Dominik Witt
Steuerliche Aspekte der Überführung von Immobilien in den G-REIT
ISBN: 978-3-8366-0265-5
Druck Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2007
Zugl. Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg, Halle, Deutschland, Diplomarbeit, 2007
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http://www.diplom.de, Hamburg 2007
Printed in Germany
II
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis...II
Abkürzungsverzeichnis...V
A. Einleitung ... 1
I. Problemstellung ... 1
II. Zielsetzung und Gang der Untersuchung ... 3
B. Gesetzentwurf zur Einführung einer deutschen REIT-AG ... 4
I. Gesetzessystematik ... 4
II. Regulatorische Rahmenbedingungen ... 5
1. Gesellschaftsform und Unternehmenszweck ... 5
2. Anlegerstruktur ... 8
3. Rechnungslegung ... 10
4. Regulierung ... 10
5. Vermögens- und Ertragsstrukturkriterien ... 11
6. Ausschüttungsanforderungen ... 13
7. Vor-REIT ... 14
III. Steuerrechtliche Rahmenbedingungen ... 16
1. Laufende Besteuerung auf REIT-Ebene ... 16
2. Laufende Besteuerung auf Ebene der Anteilseigner ... 18
a) Inländische Anteilseigner ... 18
b) Ausländische Anteilseigner ... 20
C. Anreiz zur Mobilisierung von Immobilien - internationale Modelle ... 21
I. US-REIT (,,UPREIT" und ,,DOWNREIT") ... 21
II. Französische SIIC (,,Exit Tax") ... 23
III. UK-REIT ("entry charge") ... 25
D. Analyse der deutschen Exit Tax - § 3 Nr. 70 EStG-E ... 27
I. Vorüberlegungen ... 27
1. Problemstellung ... 27
2. Lösungsansatz ... 28
II. Regelungsinhalt des § 3 Nr. 70 EStG-E ... 30
1. Würdigung der Tatbestandsvoraussetzungen ... 30
III
2. Schädliche Ereignisse ... 34
3. Missbrauchsregelungen ... 36
E. Geregelte Übertragungsmöglichkeiten nach dem REITG ... 37
I. Veräußerung von unbeweglichem Vermögen an einen REIT ... 37
II. Statuswechsel einer Immobiliengesellschaft in den steuerbefreiten REIT .. 38
1. Erlangung des REIT-Status ... 38
2. Erlangung des Vor-REIT-Status ... 40
3. Problematik der handelsbilanziellen Buchwertfortführung ... 41
F. Übertragungsmöglichkeiten nach Maßgabe des UmwStG ... 42
I. Aktuelle Rechtslage ... 42
1. Gesellschaftsrechtliche Grundlage ... 42
2. Ziel und aktuelle Rechtslage des UmwStG ... 44
3. Grunderwerbsteuerliche Behandlung ... 45
II. Einbringung von Immobilien in den REIT über das UmwStG n.F. ... 46
1. Allgemeine Anmerkungen ... 46
2. Regelungsinhalt des §§ 20 bis 23 UmwStG n. F. ... 48
3. Anwendbarkeit auf Vor-REIT bzw. REIT-AG ... 50
a) Einbringung in eine REIT-AG ... 50
b) Einbringung in den Vor-REIT zum gemeinen Wert ... 51
c) Einbringung in den Vor-REIT zum Buchwert ... 51
III. Verschmelzung ... 54
1. Allgemeine Anmerkungen ... 54
2. Regelungsinhalt der §§ 11 bis 13 UmwStG n.F. ... 55
a) Tatbestandsvoraussetzungen ... 55
b) Auswirkungen auf Ebene der übertragenden Gesellschaft ... 56
c) Auswirkungen auf Ebene der übernehmenden Gesellschaft ... 57
d) Auswirkungen auf Ebene der Anteilseigner ... 57
3. Anwendbarkeit auf einen REIT bzw. Vor-REIT ... 58
a) Verschmelzung auf den REIT ... 58
b) Verschmelzung auf den Vor-REIT Ansatz des gemeinen Wertes ... 58
c) Verschmelzung auf den Vor-REIT Buchwertansatz ... 59
G. Fazit ... 60
IV
Literaturverzeichnis...VII
Rechtsquellenverzeichnis...XV
V
Abkürzungsverzeichnis
a. F.
alte Fassung
AfA
Absetzung für Abnutzung
AG
Aktiengesellschaft
AktG
Aktiengesetz
AO
Abgabenordnung
Art.
Artikel
AStG
Außensteuergesetz
ausf.
ausführlich
BaFin
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
BB
Betriebs-Berater
(Zeitschrift)
BewG
Bewertungsgesetz
BGBl
Bundesgesetzblatt
BMF
Bundesministerium der Finanzen
BR-Drs. Bundesrat-Drucksache
BT-Drs. Bundestag-Drucksache
bzgl.
bezüglich
bzw.
beziehungsweise
CGI
Code Général des Impôts
DB
Der
Betrieb
(Zeitschrift)
DBA
Doppelbesteuerungsabkommen
DStR
Deutsches Steuerrecht (Zeitschrift)
ebs
European Business School
E Entwurf
EG
Europäische
Gemeinschaft
EGV
Vertrag zur Gründung der Europäischen Gemeinschaft (EG-
Vertrag)
EK
Eigenkapital
EStG
Einkommensteuergesetz
EU
Europäische
Union
EWR
Europäischer Wirtschaftsraum
f.(ff.)
folgende (fortfolgende)
FinverwG
Gesetz über die Finanzverwaltung (Finanzverwaltungsgesetz)
VI
Fn.
Fußnote
G-REIT
German Real Estate Investment Trust
GewStG Gewerbesteuergesetz
GG
Grundgesetz
GrEStG Grunderwerbsteuergesetz
HGB
Handelsgesetzbuch
Hrsg.
Herausgeber
i.H.v.
in Höhe von
IRC
Internal Revenue Code
i.S.d.
im Sinne des
IAS
International Accounting Standard(s)
IFD
Initiative Finanzstandort Deutschland
IFRS
International
Financial Reporting Standard(s)
InvG
Investmentgesetz
InvStG
Investmentsteuergesetz
IStR
Internationales
Steuerrecht (Zeitschrift)
i.V.m.
in Verbindung mit
KStG
Körperschaftsteuergesetz
KWG
Kreditwesengesetz
max.
maximal
mind.
mindestens
Mio.
Millionen
Mrd.
Milliarden
MTRL
Mutter-/ Tochterrichtlinie
Nr.
Nummer
OECD
Organisation for Economic Co-operation and Development
OECD-MA Musterabkommen der Organisation for Economic Co-operation and
Development
o. V.
ohne Verfasser
n. F.
neue Fassung
RefE
Referentenentwurf
RegE
Regierungsentwurf
REIT
Real Estate Investment Trust
REITG
Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsen-
notierten Anteilen (REIT-Gesetz)
VII
REITG-E
Gesetzentwurf der Bundesregierung, Gesetz über deutsche Immobi-
lien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen
RIW
Recht
der
Internationalen Wirtschaft (Zeitschrift)
Rn.
Randnummer
Rz.
Randziffer
S. Satz
SE
Europäische
Aktiengesellschaft
SEStEG
Gesetz über steuerliche Begleitmaßnahmen zur Einführung der
Europäischen Gesellschaft und zur Änderung weiterer Vorschriften
SH
Sonderheft,
Sonderausgabe
SIIC
Société d´Investissement Immobilier Cotée
SolZ
Solidaritätszuschlag
SWI
Steuer
und
Wirtschaft
International (Zeitschrift)
Tz.
Textziffer
u.a.
unter
anderen
UK
United
Kingdom
UmwG
Umwandlungsgesetz
UmwStG Umwandlungssteuergesetz
UPREIT
Umbrella Partnership REIT
US
United
States
USC
United States Code
v. vom
vgl.
vergleiche
WM
Wertpapier-Mitteilungen (Zeitschrift)
WpHG
Gesetz über den Wertpapierhandel (Wertpapierhandelsgesetz)
z.B.
zum
Beispiel
ZEW
Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung GmbH
ZfIR
Zeitschrift für Immobilienrecht (Zeitschrift)
Zif.
Ziffer
ZIP
Zeitschrift für Wirtschaftsrecht [und Insolvenzpraxis] (Zeitschrift)
zzgl.
zuzüglich
1
A. Einleitung
I. Problemstellung
Die in Deutschland aktuell bestehenden Möglichkeiten einer indirekten Immobi-
lienanlage wie Immobilien-AGs, offene und geschlossene Immobilienfonds
1
wei-
sen im internationalen Vergleich nur eine geringe Bedeutung auf. Ausschlagge-
bend hierfür sind der zu hohe Regulierungsgrad, die niedrigen Renditen, die ge-
ringe Verwendung von Fremdmitteln und nicht zuletzt die historische Entwick-
lung des deutschen Immobilienmarktes.
2
So fehlt es bis heute an einem internatio-
nal konkurrenzfähigen Instrument für die indirekte Immobilienanlage mit steuerli-
cher Transparenz.
3
Mit einer gesetzlichen Einführung eines deutschen Real Estate Investment Trust
(German-REIT, G-REIT)
4
könnte diese Lücke bei den indirekten Immobilienin-
vestments geschlossen werden.
5
Demnach soll diese Anlageklasse den Wirt-
schaftsstandort Deutschland stärken, die Immobilienwirtschaft professionalisieren
und Wettbewerbsgleichheit gegenüber europäischen Finanz- und Immobilienstan-
dorten herstellen.
6
REITs, die eine besondere Form der Immobilien-AG darstel-
len, sind eine global immer mehr marktgängige und erfolgreiche Anlagemöglich-
keit in Immobilienvermögen.
7
Als ein länderübergreifendes Merkmal zeichnen sie
sich durch ihre steuerliche Transparenz aus, so dass die Gewinne nicht auf Gesell-
schaftsebene besteuert werden, sondern die Gewinnausschüttungen beim Gesell-
schafter.
8
Aufgrund der Verknüpfung des Vorteils einer börsennotierten Immobi-
lienaktiengesellschaft mit dem Vorzug der steuerlichen Transparenz von offenen
und geschlossenen Immobilienfonds wird auch von einem hybriden Anlagepro-
1
Kritisch zur Klassifizierung des geschlossenen Immobilienfonds als indirekte Immobilienanlage,
Huesmann, German REITs, 17.
2
Schacht/Gänsler, DStR 2006, 1518 (1519).
3
REITG-E, Vorblatt, Problem und Ziel.
4
Im Rahmen dieser Arbeit ebenfalls verwendete Bezeichnungen: REIT-AG und REIT.
5
Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Ziel des Gesetzes; kritisch Kofner, Entwurf eines
REIT-Gesetzes vom 25.09.2006, 3 f.
6
Vgl. Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Ziel des Gesetzes; kritisch, da zu einseitige Be-
trachtung, Kofner, Entwurf eines REIT-Gesetzes vom 25.09.2006, 4, ,,durchgängige Dominanz
der Finanzmarktperspektive".
7
Voigtländer, IW-Trends, 1.
8
Voigtländer, IW-Trends, 1.
2
dukt gesprochen.
9
Ein weiteres wesentliches Merkmal ist die Verpflichtung der
REIT-AG zu einer hohen Ausschüttung der Erträge.
10
Diese Ausschüttungsver-
pflichtung soll sicherstellen, dass es zeitnah zu Besteuerungssubstrat kommt.
11
In Europa wurde nach den Niederlanden (1969), Belgien (1995) und Frankreich
(2003) nun auch der UK-REIT zum 1. Januar 2007 eingeführt.
12
Ebenfalls erar-
beiten Länder wie Italien und Spanien Konzepte für einen nationalen REIT. Vor
diesem Hintergrund und um endlich die Lücke bei den indirekten Immobilienin-
vestments zu schließen, beschloss die Bundesregierung am 2. November 2006 den
Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften
mit börsennotierten Anteilen.
13
Nach dem aktuellen Stand soll das Gesetzge-
bungsverfahren bis 30. März 2007 abgeschlossen sein und das REITG rückwir-
kend zum 1. Januar 2007 in Kraft treten.
14
Im Voraus dessen war am 26. Septem-
ber schon ein Referentenentwurf mit Stand vom 25. September 2006 veröffent-
licht worden.
15
Ein vorläufiger Arbeitsentwurf des BMF mit Stand von Anfang
August war hingegen nur ,,inoffiziell" zugängig.
16
Auch hat sich der Bundesrat
(BR) in einer am 15. Dezember 2006 beschlossenen Stellungnahme zum Gesetz-
entwurf geäußert, welche die Bundesregierung am 16. Januar 2007 in einer Ge-
gendarstellung kommentiert hat.
17
Das Marktpotential für eine erfolgreiche Einführung der REIT-AG ist laut der
Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) enorm.
18
Allein die Quote für die in
9
Pluskat/Rogall, WM 2006, 889 (890).
10
REITG-E, Vorblatt, Problem und Ziel.
11
Bron, SWI 2006, 509 (509).
12
Vgl. Stoschek/Dammann, IStR 2006, 403 (406 ff.); vgl. auch van Kann/Just/Krämer, DStR
2006, 2105 (2105).
13
Vgl. Mirrow, Thomas, Rede zur Finanzmarktpolitik, 24.01.2007, Erhältlich im Internet:
http://www.bundesfinanzministerium.de/lang_de/DE/Aktuelles/Reden_20und_20Interviews/03
6.html (besucht am 25.01.2007).
14
Dettmeier/Gemmel/Kaiser, RIW 2006, 832 (832); Schultz/Thießen, DB 2006, 2144 (2145).
15
Erhältlich unter www.bundesfinanzministerium.de
16
Dettmeier/Gemmel/Kaiser, RIW 2006, 832 (834), siehe auch Bron, Das G-REIT-Gesetz, 2;
Schultz/Thießen, DB 2006, 2144 (2145).
17
BR-Drs. 779/06; Vorabdruck BT-Drs. 16/4036.
18
Initiative Finanzstandort Deutschland, Abschlussbericht, 12.12.2005, 1, erhältlich im Internet:
http://www.finazstandort.de/BaseCMP/documents/5000/IFD_REIT_Abschlussbericht_de.pdf
(besucht am 22.07.2006).
3
Firmenbesitz befindlichen Immobilien
19
, welche durch die Unternehmen selbst
genutzt werden, liegt in Deutschland bei 73 Prozent. Im Vergleich dazu liegt der
Anteil in Großbritannien bei 54 Prozent und in den USA sogar nur bei 25 Pro-
zent.
20
Deutsche Unternehmen könnten durch Veräußerung (insbesondere) ihrer
nicht betriebsnotwendigen Immobilien und Zufuhr des freigesetzten Kapitals ins
Kerngeschäft ihre Bilanzstrukturen und Renditen deutlich verbessern.
21
Allerdings
ist die Hebung und Besteuerung der teilweise hohen stillen Reserven im Immobi-
lienvermögen der Unternehmen ein nicht zu unterschätzendes Problem dieser Art
der Liquiditätsbeschaffung. Vor diesem Hintergrund hielten sich bisher viele Un-
ternehmen zurück, dass in ihren Immobilien gebundene ,,tote Kapital" zu mobili-
sieren.
22
Es sind folglich Anreize nötig, um die in Firmenbesitz befindlichen Immobilien
zu mobilisieren und damit den G-REIT zum gewünschten Erfolg zu verhelfen.
Immerhin verfügen laut einer Studie von M.M. Warburg Research allein die 65
größten deutschen Unternehmen über circa 80 Mrd. stille Reserven in ihren Im-
mobilienvermögen.
23
Mit der sogenannten Exit-Tax-Regelung
24
will der Gesetz-
geber einen solchen Anreiz gewähren. Demnach sollen die bei einer Übertragung
an den REIT entstehenden Veräußerungsgewinne nur hälftig einer Ertragsbesteue-
rung unterliegen. Überdies sich vielleicht auch Möglichkeiten der Immobilien-
übertragung nach der Konzeption des UmwStG denkbar. Die Überführung von
Immobilienvermögen in einen G-REIT und ihre steuerlichen Wirkungen bedürfen
daher einer eingängigen Thematisierung.
II. Zielsetzung und Gang der Untersuchung
Ziel dieser Arbeit ist eine Analyse der ertrag- und grunderwerbsteuerlichen Ge-
staltungsmöglichkeiten für eine Überführung von Immobilien in den REIT.
25
Eine
19
Im Rahmen dieser Arbeit gleich Bedeutung wie Grundstücke.
20
Vgl. Dibbern, Einführung von REITs in Deutschland, 6.
21
Vgl. Dibbern, Einführung von REITs in Deutschland, 6.
22
Vgl. Teske/Stock/Küppers, DB 2005, 906 (906 f).
23
Vgl. Dibbern, Einführung von REITs in Deutschland, 17.
24
§ 3 Nr. 70 EStG-E; eine ausführliche Analyse ab Kapitel D.
25
Auf Ausführungen zur Erbschaftsteuer und der Umsatzsteuer soll im Rahmen dieser Arbeit
verzichtet werden.
4
Minimierung der steuerlichen Belastung steht dabei im Vordergrund. Konkret
wird dies über eine detaillierte Analyse der gesetzgeberisch geplanten Exit Tax
auf Basis des Gesetzentwurfes vom 2. November 2006 erreicht. Darüber hinaus
soll geklärt werden, ob und inwieweit sich der Anwendungsbereich des UmwStG
eröffnet.
Die Arbeit ist dafür in sieben Teile gegliedert. Nach der Einleitung wird in Kapitel
B der aktuelle Gesetzentwurf (REITG-E) hinsichtlich seiner gesellschafts- und
steuerrechtlichen Regelungen ausführlich vorgestellt. Im nachfolgenden Teil wer-
den internationale Lösungsansätze für eine steuerschonende Übertragung von
Immobilien in einen REIT erörtert, um dann im Kapitel D die Ausgestaltung der
gesetzlich geplanten Regelung des § 3 Nr. 70 EStG-E (,,Exit Tax") umfassend zu
analysieren.
Den Schwerpunkt dieser Arbeit bilden die Kapitel E und F. Demgemäß werden in
Kapitel E die steuerlichen Auswirkungen einer Anwendung der Exit Tax auf die
Übertragungsmöglichkeiten der Veräußerung und des Wechsels in den REIT-
Status detailliert analysiert. Inwieweit die Konzeption des UmwStG für eine
Übertragung von Immobilienvermögen in einen REIT anwendbar ist, wird in Ka-
pitel F erörtert. Ausgangspunkt bildet die Vorstellung der aktuellen Rechtslage.
Vor diesem Hintergrund wird anhand der Einbringung und Verschmelzung in
bzw. auf eine REIT-AG analysiert, inwiefern eine steuerneutrale Übertragung
möglich ist. Die Arbeit schließt mit einem Fazit.
B. Gesetzentwurf zur Einführung einer deutschen REIT-AG
I. Gesetzessystematik
Bei dem Gesetzentwurf handelt es sich um ein Artikelgesetz mit sieben Artikeln.
26
Im Art.1 ist das ,,Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit bör-
sennotierten Anteilen" (REIT-Gesetz REITG) geregelt, welches weiter in drei
Abschnitte untergliedert wird. Nach den ,,Allgemeinen Vorschriften" in Abschnitt
eins (§§ 1 bis 7 REITG-E) enthält Abschnitt zwei die ,,Qualifikation als REIT-
AG" (§§ 8 bis 15 REITG-E) und endet in Abschnitt drei mit den ,,Steuerlichen
26
Für eine ausführliche Analyse des Gesetzentwurfes vom 2.11.2006 siehe Bron, Das G-REIT-
Gesetz.
5
Regelungen"(§§ 16 bis 21 REITG-E). Für die Vorstellung des REITG-E im Rah-
men dieser Arbeit wird indes zwischen regulatorischen Rahmenbedingungen und
steuerrechtlichen Rahmenbedingungen aufgliedert. Weitere Artikel umfassen Än-
derungen im EStG, AStG, FinVerwG und InvStG.
II. Regulatorische Rahmenbedingungen
1. Gesellschaftsform und Unternehmenszweck
Für den G-REIT ist die Rechtsform der Aktiengesellschaft vorgesehen, welche,
soweit das REITG-E nichts Abweichendes bestimmt, den allgemeinen für Aktien-
gesellschaften geltenden Vorschriften unterliegt.
27
Gemäß § 1 II REITG-E muss
die REIT-AG ihren Sitz im Geltungsbereich dieses Gesetzes haben, um sich dem
REIT-Status unterwerfen zu können. Diese Voraussetzungen können neben der
Aktiengesellschaft i.S.d. §§ 1 ff. AktG auch durch die europäische Aktiengesell-
schaft (SE) erfüllt werden.
28
Neben dem statutarischen Sitz muss der REIT gemäß
§ 9 REITG-E auch seinen tatsächlichen Verwaltungssitz im Inland haben.
29
Auf-
grund des weiter gefassten § 9 REITG-E schlägt der Bundesrat vor, den
§ 1 II REITG-E zu streichen, um eine Wiederholung zu vermeiden.
30
Auch ergibt
sich aus dem § 16 I REITG-E, dass der REIT im abkommensrechtlichen Sinne im
Inland ansässig sein muss.
31
Die Vorschrift des § 16 I REITG-E besagt weiter, dass der REIT die Vorausset-
zungen der §§ 8 bis 15 REITG-E erfüllen muss, um sich dem Status unterwerfen
zu können. Im Umkehrschluss verliert der REIT aber nicht automatisch seinen
REIT-Status, sobald er eine der Anforderungen nicht erfüllt. Aus dem Zusammen-
spiel der §§ 17 und 18 REITG-E sowie aus der Gesetzesbegründung ergibt sich,
dass die Steuerbefreiung nicht sofort entfallen soll.
32
Erst bei einem dauerhaften
Verstoß gegen die Anforderungen - Ausnahmen hiervon sind der Verlust der Bör-
27
§ 1 I, III REITG-E.
28
Bron, Das G-REIT-Gesetz, 3; Dettmeier/Gemmel/Kaiser, RIW 2006, 832 (832).
29
§ 9 REITG-E; Erforderlichkeit vor dem Hintergrund der DBA-Ansässigkeitsregeln; vgl. Be-
gründung § 9 REITG-E; Bron, Das G-REIT-Gesetz, 3.
30
BR-Drs. 779/06, 4, Zif. 3.
31
Vgl. Bron, Das G-REIT-Gesetz, 4; europarechtlich problematisch; Dettmeier/Gemmel/Kaiser,
RIW 2006, 832 (836); Schultz/Thießen, DB 2006, 2144 (2147).
32
Bron, Das G-REIT-Gesetz, 34 f.
6
senzulassung und der Grundstückshandel i.S.d. § 14 REITG-E - soll der REIT-
Status durch die zuständige Finanzbehörde entzogen werden.
33
Der Unternehmensgegenstand einer REIT-AG ist auf die in § 1 I REITG-E aufge-
zählten Tätigkeiten beschränkt.
34
Die ursprünglich geplante Investitionsmöglich-
keit in Bestandsmietwohnimmobilien ist entgegen dem Referentenentwurf (Re-
fE)
35
vom 25. September 2006 nicht mehr zulässig; in diesem Zusammenhang
wurden auch die Regelungen zur Auflösung von EK 02-Beständen ehemals ge-
meinnütziger Wohnungsunternehmen gestrichen.
36
Bestandsmietwohnimmobilien
sind laut Regierungsentwurf definiert als Immobilien, welche überwiegend (zu
mehr als 50 Prozent) Wohnzwecken dienen und die vor dem 01. Januar 2007 er-
baut worden sind.
37
Insbesondere wurden Befürchtungen geäußert, diese Investiti-
onsmöglichkeit des REIT würde sich negativ auf den Wohnungsmarkt auswirken
und ein Ende des sozialen Wohnungsbaus bedeuten.
38
Letztlich ist die Heraus-
nahme vor allem politisch motiviert, um das weitere Gesetzgebungsvorhaben
nicht zu gefährden. So bleibt trotz positiver Stellungnahme des Bundesrates (BR)
der Ausschluss von Bestandsmietwohnimmobilien bestehen, weshalb der Gesetz-
geber auch keine Notwendigkeit für Regelungen hinsichtlich der Auflösung von
EK 02-Beständen sieht.
39
Weiter ist aus § 1 I Nr. REITG-E zum Unternehmensgegenstand der REIT-AG zu
entnehmen, dass Anteile an Immobilienpersonengesellschaften als Beteiligungs-
möglichkeit zulässig sind.
40
Daneben sind über andere Vorschriften des Gesetz-
entwurfes auch Beteiligungen an Auslandsobjektgesellschaften mit ausschließlich
33
Begründung zu § 18 REITG-E; vgl. Bron, Das G-REIT-Gesetz, 37 f.; Schmidt/Behnes, BB
2006, 2329 (2333); Schultz/Thießen, DB 2006, 2144 (2146).
34
Vgl. Dettmeier/Gemmel/Kaiser, RIW 2006, 832 (832).
35
Referentenentwurf erhältlich unter
www.bundesfinanzministerium.de
.
36
Kritisch Bron, Das G-REIT-Gesetz, 58; ,, ... obwohl EK 02-Bestände ... auch bei Unternehmen
... , die keine gemeinnützigen Wohnungsunternehmen waren.".
37
§ 3 IX REITG-E; Begründung zu § 3 IX REITG-E; vgl. Fuchs, Der Regierungsentwurf zum
REIT-Gesetz, 6.
38
Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Wesentlicher Inhalt, Wohnimmobilien; vgl. Kofner,
Entwurf eines REIT-Gesetzes vom 25.09.2006, 15 ff.; kritisch dazu Bron, Das G-REIT-Gesetz,
20.
39
Vgl. BT-Drs. 16/4036, zu Zif. 2; siehe auch BR-Drs. 779/06, 2, Zif. 2.
40
§ 1 I Nr. 2 REITG-E; vgl. Fuchs, Der Regierungsentwurf zum REIT-Gesetz, 6; Begriffsbestim-
mung einer Immobilienpersonengesellschaft siehe § 3 I REITG-E.
7
im Ausland belegenen unbeweglichen Vermögen in der Rechtsform einer Kapi-
talgesellschaft zu 100 Prozent sowie an REIT-Dienstleistungsgesellschaften zu
100 Prozent möglich.
41
Die Beteiligungen an Auslandsobjektgesellschaften sowie
REIT-Dienstleistungsgesellschaften sollten laut BR als Vermögensgegenstände
i.S.d. § 3 VII REITG-E definiert werden.
42
Diese REIT-Dienstleistungsgesellschaften sind Tochtergesellschaften der REIT-
AG, die immobiliennahe Tätigkeiten wie Verwaltung, Pflege und Fortentwicklung
der Immobilienbestände erbringen, ohne dabei den Status der REIT-AG zu ge-
fährden.
43
Dafür sind sie nicht steuerprivilegiert. Ihr Vermögen und auch ihre
Bruttoerträge dürfen höchstens 20 Prozent des gesamten Vermögen bzw. der
Bruttoerträge der REIT-AG ausmachen.
44
Für die Qualifikation als REIT-AG ist eine Zulassung zum Börsenhandel an ei-
nem organisierten Markt gemäß §
2
V
des
WpHG im EU- oder EWR-
Mitgliedsstaat Voraussetzung, welche spätestens drei Jahre nach Anmeldung der
AG als Vor-REIT beantragt werden muss.
45
Bei außergewöhnlichen Umständen
gewährt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) eine einjäh-
rige Verlängerung.
46
Über die Pflicht zur Börsennotierung sollen gleichzeitig so-
genannte Privat-REITs ausgeschlossen werden.
47
Das sind nicht-börsennotierte
REITs, welche zum Beispiel in den USA zulässig sind. Laut Gesetzesbegründung
besteht ein solcher Bedarf für Deutschland nicht, da mit den offenen Immobilien-
fonds bereits ein nicht-börsennotiertes Immobilienanlageprodukt existiert.
48
Wird
die Börsenzulassung entzogen, verliert die Gesellschaft mit dem Ende des voraus-
gehenden Wirtschaftsjahres ihren REIT-Status.
49
Auch muss das Grundkapital der
REIT-AG mindestens 15 Mio. Euro betragen.
50
Sämtliche Aktien dürfen nur als
41
§ 3 II, III REITG-E.
42
BR-Drs. 779/06, 19 ff., Zif. 28, Nr. 1.
43
§ 3 II, VI REITG-E.
44
§ 12 III REITG-E.
45
§ 10 I, II REITG-E; zum Vor-REIT gemäß § 2 REITG unter Kapitel Abschnitt B.II.7.
46
Diese muss ebenfalls beantragt werden. § 10 II S. 2 REITG-E.
47
Problematik einer Pflicht zur Börsennotierung, siehe Bron, Das G-REIT-Gesetz, 6 ff.
48
Begründung zu § 10 I REITG-E.
49
§ 18 I REITG-E; vgl. Bron, Das G-REIT-Gesetz, 38; Schultz/Thießen, DB 2006, 2144 (2147).
50
§ 4 REITG-E.
8
stimmberechtigte Stückaktien gleicher Gattung konzipiert werden.
51
Der Bundes-
rat fordert, dass Wort ,,Stückaktien" durch das Wort ,,Aktien" zu ersetzen.
52
2. Anlegerstruktur
Eine fungible
53
Investitionsmöglichkeit in Immobilienvermögen insbesondere
auch für Kleinanleger, wie es in der Begründung zum Gesetzentwurf immer wie-
der betont wird, soll durch eine Streubesitzklausel sichergestellt werden.
54
Dem-
nach sind mindestens 25 Prozent der Aktien beim Börsengang des REITs so zu
platzieren, dass keiner der Investoren mehr als drei Prozent der Anteile erhält.
55
Darüber hinaus muss die REIT-AG dauerhaft sicherstellen, dass sich mindestens
15 Prozent der Aktien im Streubesitz befinden.
56
Eine der bedeutsamsten Regelungen ist die Einführung einer unmittelbaren
Höchstbeteiligung am G-REIT von unter 10 Prozent.
57
So soll durch Ausschluss
der Anwendbarkeit der europäischen Mutter-/ Tochterrichtlinie
58
und des interna-
tionalen Schachtelprivilegs
59
in den Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) die
Sicherung des deutschen Steueraufkommens gewährleistet bleiben.
60
Über eine
mittelbare Beteiligung ist aber auch eine höhere Beteilung möglich.
61
Da die
Höchstbeteiligungsgrenze für inländische und ausländische Anleger gleicherma-
ßen gelten soll, geht der Gesetzgeber von ihrer Gemeinschaftsrechtskonformität
51
§ 5 I REITG-E.
52
BR-Drs. 779/06, 7, Zif. 9.
53
Problemlose Veräußerbarkeit der Anteile.
54
Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Wesentlicher Inhalt, 18 f.
55
§ 11 I S. 2-3 REITG-E; Die Berechnung erfolgt nach den §§ 22 und 23 WpHG.
56
§ 11 I S. 1 REITG-E; Die Berechnung erfolgt ebenfalls nach den §§ 22 und 23 WpHG.
57
§ 11 IV REITG-E.
58
Art. 2 c MTRL; In Deutschland umgesetzt im § 43b EStG; auch kommt die MTRL aufgrund der
vollständigen Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene des REIT nicht zur Anwendung.
59
Als internationales Schachtelprivileg gelten Regelungen in den DBA, welche im Fall von Divi-
dendenausschüttungen an eine Gesellschaft ab einer bestimmten Beteiligungshöhe der empfan-
genen Gesellschaft an der ausschüttenden Gesellschaft das Besteuerungsrecht des Quellenstaats
völlig ausschließen oder auf einen sehr geringen Prozentsatz begrenzen, vgl. Art 10 II Satz 1 a
OECD-MA.
60
Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Wesentlicher Inhalt, Gesicherte Besteuerung; vgl.
Klühs/Schmidtbleicher, IStR 2007, 16 (17).
61
Fuchs, Der Regierungsentwurf zum REIT-Gesetz, 4.
9
aus.
62
Gleichwohl befindet man sich zur Vermeidung von Regelungen des REIT-
Gesetzes, die gegen geltendes EU-Recht verstoßen, derzeit in Gesprächen mit der
EU-Kommission.
63
Auch würde die Höchstbeteiligungsgrenze im Zusammenwir-
ken mit dem treaty override
64
von § 16 II S. 2 und 3 und § 20 IV S. 2 REITG-E
den Anspruch auf Anwendung des Schachtelprivilegs für ausländische Anteils-
eigner wahrscheinlich nicht in letzter Konsequenz verhindern.
65
Zur Überprüfung der Streubesitzkriterien nutzt man die Grundlage der bestehen-
den Meldepflicht des Wertpapierhandelsgesetzes, welches um weitere melde-
pflichtige Beteiligungsschwellen ergänzt werden soll.
66
Des Weiteren will der
Gesetzgeber durch besondere Prüfungs- und Vermerkpflichten des Abschlussprü-
fers, Beschränkungen von Aktionärsrechten, steuerlichen (Straf) Zahlungen
67
und
in Wiederholungsfällen durch Entzug des REIT-Status die Einhaltung der Streu-
besitzkriterien sicherstellen.
68
Im Falle eines wiederholten Verstoßes gegen das
15-Prozent-Streubesitzkriterium ist eine Entschädigung aller Aktionäre vorzuse-
hen, denen weniger als drei Prozent der Stimmrechte zustehen.
69
Die Ausgestal-
tung der Entschädigungsregelung muss der REIT in seiner Satzung festhalten. Der
potentielle Anteilseigner kann dann entscheiden, inwieweit die Regelung für ihn
ausreichend ist.
70
Ob es deshalb zu einer steigenden Bedeutung von Streubesitzak-
tionären kommt, bleibt abzuwarten.
71
Ferner werden auch die Möglichkeiten des
REIT, Beteiligungsverhältnisse wirksam zu kontrollieren und zu beeinflussen,
62
Begründung REITG-E; kritisch Bron, Das G-REIT-Gesetz, 8 f.; Geurts, BB 2005, 913 (914);
Wanke, Einführung eines REIT, 24 ff.; vgl. auch BR-Drs. 779/06, 8 f.; Zif. 12.
63
Das betrifft auch die §§ 16 I REITG-E und 3 Nr. 70 EStG-E, BT-Drs. 16/4036, zu Ziffer 12.
64
Eine in diesem Fall den geltenden DBA widersprechende nationale Regelung. Diese ist völker-
rechtswidrig, aber innerstaatlich gültig. Vgl. Lang in: Tipke/Lang, Steuerrecht, § 5, Rz. 14.
65
Klühs/Schmidtbleicher, IStR 2007, 16 (21).
66
§ 11 II, III, V REITG-E.
67
Der Begriff ,,Strafzahlungen" soll durch ,,Zahlungen" ersetzt werden, sowie als steuerliche Ne-
benleistungen in den § 3 IV AO aufgenommen werden, eine Anwendung der MTRL bliebe aus-
geschlossen, BR-Drs. 779/06, 25 f., Zif. 32.
68
§§ 1 IV, 16 II, 18 III, V REITG-E; vgl. Fuchs, Der Regierungsentwurf zum REIT-Gesetz, 5;
kritisch zu § 1 IV REITG-E, BR-Drs. 779/06, 5, Zif. 5.
69
§ 11 III REITG-E; vgl. Bron, Das G-REIT-Gesetz, 36.
70
Begründung zu § 11 III REITG-E.
71
Schultz/Thießen, DB 2006, 2144 (2145).
10
angezweifelt, weshalb der Entzug des Status für vom Anleger zu vertretende Um-
stände unangemessen erscheint.
72
3. Rechnungslegung
Die Gewinnermittlung einer börsennotierten Aktiengesellschaft erfolgt generell in
einem Einzelabschluss nach den Regelungen des HGB. Für Informationszwecke
ist darüber hinaus gemäß § 315a HGB ein Konzernabschluss nach IFRS zu erstel-
len.
73
Der Ansatz von Marktwerten für die Bewertung des Vermögens, der Erträ-
ge, die Prüfung der Grenzen eines Grundstückshandels und die Ermittlung der
prozentualen Kreditaufnahme hat folglich Einfluss auf die Erfüllung der Voraus-
setzungen des REIT-Status.
74
Dagegen eignet sich das dem HGB immanente Vorsichtsprinzip besser für den
Gläubigerschutz, weshalb für Ausschüttungszwecke auf den Gewinn gemäß
HGB-Einzelabschluss abgestellt werden soll.
75
Die REIT-AG kann aber lediglich
lineare AfA geltend machen, wobei es ihr freigestellt wird, für Zwecke der Ermitt-
lung des ausschüttungsfähigen Gewinns diese wieder hinzuzurechnen.
76
4. Regulierung
Für die REIT-AG ist keine Fremdgeschäftsführung und auch keine Produktregu-
lierung durch die BaFin vorgesehen. Stattdessen soll der Schutz der Anleger und
Kapitalmärkte durch die Instrumente des Kapitalmarktes selbst erreicht werden.
77
Gemäß dem Vorbild des § 44 V des InvG hat der Abschlussprüfer zu prüfen, ob
und inwieweit die REIT-AG die gesetzlichen Anforderungen und ergänzenden
72
Klühs/Schmidtbleicher, IStR 2007, 16 (19 f.).
73
Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Wesentlicher Inhalt, Bilanzierung; Schultz/Thießen,
DB 2006, 2144 (2146).
74
§§ 12 IV, 14 II, 15 S. 2 REITG-E; vgl. Fuchs, Der Regierungsentwurf zum REIT-Gesetz, 11;
Schultz/Thießen, DB 2006, 2144 (2146).
75
Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Wesentlicher Inhalt, Bilanzierung; vgl. Bron, Das G-
REIT-Gesetz, 15.
76
§ 13 III REITG-E; Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Wesentlicher Inhalt, Bilanzierung;
vgl. Bron, Das G-REIT-Gesetz, 16.
77
Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Wesentlicher Inhalt, Eckpunkte der rechtlichen Aus-
gestaltung; vgl. auch Bron, Das G-REIT-Gesetz, 17.
Ende der Leseprobe aus 82 Seiten
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Details
- Arbeit zitieren
- , 2007, Steuerliche Aspekte der Überführung von Immobilien in den G-REIT, Hamburg, Bedey Media GmbH, https://www.diplom.de/document/225246
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