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Mehr InfosMagisterarbeit, 2004, 93 Seiten
Magisterarbeit
Universität zu Köln (Mathematisch-Naturwissenschaftliche Fakultät, Geographisches Institut)
1,8
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
1 Einleitung
2 Themenbereich und Fragestellung
2.1 Forschungsstand
2.2 Der aktuelle Wohnungsmarkt in Frankfurt am Main
2.3 Zielsetzung und Fragestellung der Arbeit
3 Theoretische Grundlage: Die neoklassische Standorttheorie
3.1 Die Landnutzungstheorie nach von Thünen
3.2 Der städtische Bodenmarkt nach Alonso
3.3 Kritik an der neoklassischen Standorttheorie
4 Methodisches Vorgehen
4.1 Kartenabgleich
4.2 Experteninterviews
4.3 Bewohnerbefragung
4.4 Analyse der Statistiken
4.5 Methodenkritik
5 Auswertung der empirischen Untersuchung
5.1 Zusammenfassung der Expertengespräche
5.2 Vorstellung der Untersuchungsgebiete
5.2.1 Frankfurt-Sachsenhausen
5.2.2 Frankfurt-Bergen-Enkheim
5.2.3 Oberursel-Siedlung Eichwäldchen
5.2.4 Neu-Isenburg-Gravenbruch
5.3 Auswertung der Bewohnerbefragung
5.4 Bewertung
Ergebnis: Das Potenzial der Ein- und Zweifamilienhäuser der 1950er/60er Baujahre in der Randzone von Frankfurt am Main
Fazit
Literaturverzeichnis
Verzeichnis der Internetquellen
Verzeichnis der verwendeten Karten
Anhang
Abb. 1 Die Handlungsfelder des Wohnungsmarktes
Abb. 2 Umzugsgründe eines Haushaltes
Abb. 3 Die Bodenpreise der Region Frankfurt
Abb. 4 Intraregionale Wanderung: Lebenszyklus und Wohnstandort eines Haushaltes
Abb. 5 Landnutzungszonen in von Thünens isoliertem Staat und deren Wandel durch Einbeziehung eines schiffbaren Flusses
Abb. 6 Schematische Darstellung der Bodenpreise
Abb. 7 Indifferenzkurve der Präferenzen zwischen q und t für konstantes z0
Abb. 8 Möglichkeiten zwischen q und t, wenn z0 konstant
Abb. 9 Möglichkeiten zwischen q und z, wenn t0 konstant
Abb. 10 Indifferenzkurve der Präferenzen zwischen q und z, wenn t0 konstant
Abb. 11 Möglichkeiten zwischen z und t, wenn q0 konstant
Abb. 12 Indifferenzkurve der Präferenzen zwischen z und t, wenn q0 konstant
Abb. 13 Wohnstandorte, die den Möglichkeiten und Präferenzen eines Haushaltes entsprechen
Abb. 14 Steinbach (Taunus) 1959 (schwarz) und 1968 (rot)
Abb. 15 Untersuchungsgebiet Sachsenhausen
Abb. 16 Beispiele von Reihenhäusern in Frankfurt Sachsenhausen
Abb. 17 Untersuchungsgebiet Bergen-Enkheim
Abb. 18 Beispiel für Reihenhaus mit Umbau in Frankfurt Bergen-Enkheim
Abb. 19 Untersuchungsgebiet Siedlung Eichwäldchen
Abb. 20 Haus in der Siedlung Eichwäldchen mit bereits vollzogenem Generationenwechsel
Abb. 21 Siedlung Eichwäldchen
Abb. 22 Untersuchungsgebiet Gravenbruch
Abb. 23 Beispiel Gravenbruch
Abb. 24 Durchschnittliche Haushaltsgröße je Untersuchungsgebiet
Abb. 25 Unterscheidung der Haushalte nach Lebenszyklusphase je Untersuchungsgebiet
Abb. 26 Unterscheidung der Haushalte nach Haustypus je Untersuchungsgebiet
Abb. 27 Eigentumsverhältnisse insgesamt
Abb. 28 Erwerbsart des Hauses nach Untersuchungsgebieten
Abb. 29 Entscheidungsgründe für ein älteres Haus
Abb. 30 Baufertigstellungen von Neubauten in Frankfurt am Main 1980-2001
Abb. 31 Stadt-Umland-Wanderung der Bevölkerung 1981-1999 in Frankfurt/Main
Abb. 32 Anzahl möglicher Wohneinheiten nach dem Jahr der Baulandbereitstellung
Tab. 1 Verzeichnis der verwendeten Karten
Tab. 2 Einzugsjahr nach Lebenszyklusgruppen
Tab. 3 Anzahl der Einzüge nach Haustypus
Tab. 4 Gründe für die Wohnstandortwahl nach Untersuchungsgebieten
Tab. 5 Gründe für die Wohnstandortwahl nach Lebenszyklusphase
Tab. 6 Pendelzeiten nach Viertel und gesamt
Tab. 7 Bindung an Haus und Wohngebiet insgesamt
„Housing is the largest user of space in the city, and exerts a profound influence on the structure of metroplitan regions“ (Pacione 2001: 191).
Der im Zitat angesprochene große und zunehmend größere Raumanspruch spiegelt die Bedeutung des Wohnens als eine der fünf Daseinsgrundfunktionen in unserem Leben, aber auch für die Struktur unseres Lebensraumes wider.
Bereits bei der täglichen Zeitungslektüre fallen die zahlreichen Wohnraumangebote in den Neubaugebieten im Stadtgebiet Frankfurt auf – sei es auf Konversionsflächen oder auf kürzlich ausgewiesenem Bauland, wie in Riedberg, dem neuen Stadtteil und künftigen Universitätsstandort. Ein näherer Blick in diese Gebiete lässt erkennen, dass ein hoher Anteil der neuen Wohngebäude Ein- und Zweifamilienhäuser sind. Offensichtlich wird hier versucht, einem hohen Bedarf Rechnung zu tragen. Seit Ende der 1990er Jahre ist ein Trend von Geschosswohnungen zu Ein- und Zweifamilienhäusern zu erkennen. Als wichtige Faktoren bei einem solchen Eigenheim gelten eine günstige Lage zum Stadtzentrum, ein Garten, sowie ein angemessener Preis, der von den potentiellen Eigentümern, oft jungen Familien, aufgebracht werden kann.
Während „Wohnen am Rand“ in der Fachliteratur zum Teil als kulturelle Ausdruckform des Menschen gesehen wird, als ein kulturelles Phänomen des „Zwischenstädters“ (Hahn 2001: 225), bezeichnen andere Studien Mieter als „verhinderte Wohneigentümer“ (Landesbausparkasse Hessen-Thüringen (Hrsg.) 1995: 40) und beklagen den Wegzug junger Familien, die wegen mangelnder Möglichkeiten der Eigentumsbildung im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser in das Umland ausweichen. Auf der einen Seite steht also das sogenannte „Tucholsky-Syndrom“ („Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse, vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße…“) (Aring, Herfert 2001: 54), auf der anderen Seite das konkrete Angebot und die finanziellen Möglichkeiten des einzelnen Haushalts.
Die Ausgangsfrage lautet: wo und wie viel Land kauft ein Mensch bzw. eine Familie in einer Stadt, um unter den gegebenen Voraussetzungen eines festen Einkommens die Zufriedenheit zu maximieren? Doch wie sieht es mit dem Bestand in den Randgebieten von Frankfurt aus? Stehen ältere Ein- und Zweifamilienhäuser überhaupt in nennenswerter Zahl dem Wohnungsmarkt zur Verfügung? Wohnt dort noch die Erbauergeneration oder hat bereits ein Wechsel stattgefunden?
Besitzen Häuser der 1950er/60er Baujahre in der Randzone das Potenzial einer echten Alternative zu Neubauten im suburbanen Raum? Und wie flexibel passen Haushalte ihre Wohnsituation an einen veränderten Bedarf an?
Die vorliegende Arbeit geht diesen Fragen am Beispiel von vier unterschiedlichen Siedlungen innerhalb und außerhalb der Stadtgrenzen von Frankfurt nach mit dem Ziel, eine Aussage bezüglich der Bedeutung dieser Häuser für den Wohnungsmarkt zu treffen.
Im Zuge fortwährender Suburbanisierung, großem Flächenverbrauch der Neubaugebiete mit einhergehender Zersiedelung der Landschaft und fehlender Steuereinnahmen der Kommunen aufgrund von Abwanderung der Bevölkerung kann dieser Bestand in den kommenden Jahren nicht nur für die einzelnen Haushalte, sondern auch für die künftige Gestalt der Städte eine Rolle spielen.
Die Beschäftigung mit dem Phänomen des Wohnens und der räumlich-sozialen Wohnstandortverteilung weist in der sozialwissenschaftlichen Forschung eine lange Tradition auf (Odermatt 1997: 4). Insbesondere in der Soziologie und in den Wirtschaftswissenschaften, doch auch in der Geographie finden sich Beiträge zu diesen Fragestellungen.
Der Wohnungsmarkt im weiteren Sinne wird verstanden als „die Produktion von Wohnraum und dessen Verteilung an die Mitglieder einer Gesellschaft“ (Odermatt 1997: 128) und umfasst im engeren Sinne die Produktion, Kauf, Verkauf sowie Vermietung von Wohnraum. Die Handlungsfelder des Wohnungsmarktes können modellhaft folgendermaßen dargestellt werden:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 1: Die Handlungsfelder des Wohnungsmarktes.
Quelle: Eigene Darstellung nach Frey 1990: 141.
Deutlich wird hier die starke Vernetzung der einzelnen Teilmärkte: Bereits eine geringe Veränderung auf einem dieser Märkte hat Auswirkungen auf alle übrigen.
In der geographischen Wohnungsmarktforschung werden bei Fragen zum Bestand nur selten Ein- und Zweifamilienhäuser thematisiert, sondern in der Regel wird zu Mehrfamilienhäusern in Städten gearbeitet. Viele Arbeiten entstehen im Rahmen einer Prognose für den künftigen Bedarf an Neubauten, und nur wenige widmen sich den Fragen des Bestandes im Hinblick auf die sich daraus ergebenden Möglichkeiten. Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. Siedlungen sind räumlich oft im suburbanen Umland von Städten angesiedelt und werden demzufolge besonders im Themenbereich der Suburbanisierung bearbeitet (Heitkamp 2002; Brake et al. 2001). Die große Bedeutung dieser Gebiete lässt sich auch mit neuen Formen der Suburbanisierung erklären: diese hat in den 90er Jahren in Deutschland sowohl quantitativ als auch qualitativ ein neues Stadium erreicht. Neben räumlicher Ausdehnung und weiterer Verdichtung der Stadtregionen fand auch eine zunehmende Urbanisierung des Umlandes statt, unter anderem durch die Ansiedlung von Arbeitsplätzen auch für die Kernstadtbevölkerung (Aring, Herfert 2001: 54f).
Auch der öffentlich geförderte Wohnungsbau, ebenfalls ein wissenschaftlich häufig bearbeitetes Thema, wird entweder für Mehrfamilienhäuser in den Städten oder für Eigenheime im suburbanen oder ländlichen Raum thematisiert.
Kreibich überschreibt noch 1999 einen Artikel mit dem Titel „Der Wohnungsmarkt in der Stadtregion – ein weißer Fleck der Wohnungsmarktbeobachtung und Wohnungspolitik“.
Erst in der neueren Entwicklung der Neubebauung von Konversionsflächen erhalten Ein- und Zweifamilienhäuser innerhalb des Stadtgebietes auch in der Forschung neues Gewicht, zumal die stärkste Nachfrage bundesweit in diesem Segment herrscht.
Wohnen wird in der Geographie in der Regel von den Standpunkten der einzelnen Akteure aus betrachtet. Die Wohnform selbst gilt daher als Ausdruck von Präferenzen der Bewohner (Thiemer, Thiemer 1997: 245). Mittlerweile jedoch sich hat die Erforschung von Wohnpräferenzen zu einem weiteren Forschungsfeld entwickelt, nachdem lange der Wunsch nach Eigentum, möglichst an einem freistehenden Ein- und Zweifamilienhaus, einfach vorausgesetzt wurde (z. B. Böltken, Schneider, Spellerberg 1999).
Einer Veränderung des Wohnstandortes liegt jedoch nicht immer eine Veränderung der Präferenz zugrunde; Pacione nennt dafür unterschiedliche Motive:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 2: Umzugsgründe eines Haushaltes.
Quelle: Eigene Darstellung nach Pacione 2001: 191.
Eine Untersuchung zum Thema „Umzugsgründe, Wohnstandortwahl und die Anpassung des alltäglichen Mobilitätsverhaltens“ kommt zu dem Ergebnis, dass die Erreichbarkeit des Arbeitsortes keine besondere Rolle bei der Wohnstandortwahl zu spielen scheint, während die Erreichbarkeit von Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten in gleicher oder geringerer Entfernung als vor dem Umzug gewährleistet sein sollte (Jürgens et al. 2001: 27).
Aus der wirtschaftswissenschaftlichen Perspektive wird besonders auf die Aufspaltung des Wohnungsmarktes in Teilmärkte (sachliche, räumliche, sozialökonomische) hingewiesen (Krätke 1995: 198) sowie auf die Besonderheiten des Gutes „Wohnen“ an sich. Zu diesen Besonderheiten gehören neben der Standortgebundenheit des Gutes auch ein hohes Investitionsvolumen und langfristige Planungen von Seiten des Bauherrn sowie der Kommune, die Bauland zur Verfügung stellt. Hieraus folgt, dass der Wohnimmobilienmarkt ein Bestandsmarkt ist, das heißt, nur wenige neue Gebäude werden pro Jahr errichtet, und der Markt passt sich nur zeitverzögert an veränderte Nachfragebedingungen an.
Die Wohnungsmarktregion in Frankfurt am Main besteht nicht nur aus der Stadt Frankfurt, sondern beinhaltet zusätzlich die benachbarten Städte und Regionen, von Offenbach über Neu-Isenburg bis in den Taunus hinein. Allerdings erfolgen in der Literatur unterschiedliche Abgrenzungen dieser Wohnungsmarktregion.
Bereits in den 1960er Jahren war Frankfurt eng mit seinen Nachbargemeinden verflochten. In diesen Gemeinden waren erhebliche Bevölkerungszuwächse auch auf Zuzüge aus der Kernstadt zurückzuführen, während die Stadt Frankfurt Bevölkerungsrückgänge zu verzeichnen hatte. In vielen Gemeinden überschritten die Auspendlerquoten der Erwerbspersonen 70%, die meisten dieser Pendler hatten ihren Arbeitsplatz in Frankfurt (Asemann 1969: 11f). In dieser Zeit der Suburbanisierung entstanden die Gebäude, deren Potenzial für den heutigen Wohnungsmarkt Gegenstand dieser Arbeit ist.
Die Bodenpreise für Wohnbauland, eines der oben dargestellten Handlungsfelder verteilten sich am Ende der 1990er Jahre folgendermaßen:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 3: Die Bodenpreise der Region Frankfurt.
Quelle: Blaschke 1998: 22.
Hier wird deutlich, dass erst ab einer Entfernung von ca. 35-40 km vom Zentrum die Bodenpreise sinken, also erst in den unmittelbaren Randbereichen oder den Umlandgemeinden (Blaschke 1998: 22).
Der aktuelle Wohnungsmarkt in Frankfurt am Main ist gekennzeichnet von einem Haushaltsüberhang sowie einem Nachhol- bzw. Zusatzbedarf von ca. 35.000 -36.000 Wohneinheiten (Stadt Frankfurt am Main, Dezernat Planung und Sicherheit (Hrsg.) 2001: 4). Diese Nachfrage besteht in fast allen Marktsegmenten, wobei neben Mietwohnungen besonders Wohnraum zur Eigentumsbildung in Ein- und Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen sowie familiengerechter Wohnraum nachgefragt wird. Wegzugsbefragungen des Bürgeramtes Statistik und Wahlen in den Jahren 1996 und 1998 ergaben, dass Wegzüge in das Umland „fast ausschließlich wohnungs- und wohnumfeldorientiert“ stattfanden, dass heißt, Haushalte verlassen die Stadt, da dort kein passendes Angebot an Wohnimmobilien vorhanden ist (Stadt Frankfurt am Main, Dezernat Planung und Sicherheit (Hrsg.) 2001: 4). Die Stadt Frankfurt versucht, dieser Nachfrage durch Baulandbereitstellung gerecht zu werden, um einer anhaltenden Suburbanisierung entgegenzuwirken. Der „Rahmenablaufplan Wohnen“, eine zweijährliche Fortschreibung des Dezernates für Planung und Sicherheit, prognostiziert im Bericht 2000/2001 45 Wohnbauflächenpotenziale mit jeweils mehr als 50 Wohneinheiten, die insgesamt Raum für 30.080 Wohneinheiten bieten. Dieses Land wird bis zum Jahr 2010 zur Verfügung stehen. Hiervon sind 10.225 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern geplant (ergänzende Daten zu: Stadt Frankfurt am Main, Dezernat Planung und Sicherheit (Hrsg.) (2001), erhalten von Frau A. Iff). Diese Wohneinheiten sollen zu 38% auf Flächen der ehemals hier stationierten US-Streitkräfte, auf ehemaligen Industrie- und Verkehrsflächen, aber auch in einem komplett neu geplanten Stadtteil entstehen (Stadt Frankfurt am Main, Dezernat Planung und Sicherheit (Hrsg.) 2001: 9).
Für die kommenden Jahre wird für die Stadt Frankfurt eine Zunahme der Bevölkerung bei sinkender Personenanzahl pro Haushalt und, daraus resultierend, auch eine Zunahme der Haushalte prognostiziert (Landesbausparkasse Hessen-Thüringen (Hrsg.) 1995: 31).
Am 30.06.2001 pendelten 318.023 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Frankfurt ein, dies entspricht einer Einpendlerquote von 64,6% und einer Zunahme im Vergleich zum Jahr 2000 um 3,8%. (Bürgeramt Statistik und Wahlen 2003b: 1).
Bei den einzelnen Teilmärkten zeigt sich für Frankfurt und das Umland folgendes Bild:
Laut Marktbericht der Industrie- und Handelskammer gab es 2002 ein stabiles unteres Preissegment beim Verkauf von Reihenhäusern und Doppelhaushälften, während im höheren Preissegment Rückgänge verzeichnet wurden. Im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser wurden in allen Preisbereichen erhöhte Ansprüche an Lage und Ausstattung gestellt, dennoch gab es eine gute Nachfrage bei schwachem Angebot. (Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main (Hrsg.) 2003: 1; 4).
Im Vortaunus bestand 2002 eine gute bis starke Nachfrage für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften, der ein geringes Angebot an neuen oder gebrauchten Immobilien gegenüberstand (Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main (Hrsg.) 2003: 1).
In der Stadt Frankfurt ist insgesamt eine nur geringe Quote bei selbstgenutztem Eigentum von ca. 13% festzustellen (Stadt Frankfurt am Main, Dezernat Planung und Sicherheit (Hrsg.) 2001: 4), ein Wert, der deutlich unter dem westdeutschen Durchschnitt liegt . Das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser muss daher auch immer vor dem Hintergrund der Eigentumsbildung betrachtet werden.
Der Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser aus den 1950er und 1960er Baujahren wird in Frankfurt auf Stadtteilebene nicht gesondert in den Statistiken ausgewiesen, da in diesen Baujahren die Unterscheidung zwischen Ein- und Zweifamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern noch nicht vorgenommen wurde. Dennoch wird vereinzelt die Bedeutung des Bestandes im Zusammenhang mit den demographischen Änderungen in der Region hervorgehoben:
„Neue Flächenausweisungen sind […] so behutsam wie möglich anzugehen. Mehr Gewicht sollte auf die Gestaltung bzw. Umgestaltung der Wohnbauten, des Wohnumfeldes bzw. der Ausgestaltung der Infrastruktur in Bezug auf die soziodemographische Entwicklung gelegt werden.“ (Schymik 1990: 84).
Der Umzug in ein Ein- oder Zweifamilienhaus, besonders am Stadtrand oder im suburbanen Raum, wird oft in Verbindung gesehen mit einer bestimmten Phase einer Person oder Familie im Lebenszyklus. Darunter wird folgendes verstanden:
Lebenszyklus: „Die sich in Phasen ändernde Größe und Interaktion zwischen den Mitgliedern einer Familie. Man unterscheidet die idealtypischen Lebenszyklusphasen von der Gründung der Familie durch Heirat (unvollständige Familie) bis zur Geburt des ersten Kindes. Es beginnt die Phase der wachsenden Familie, die so lange anhält, wie weitere Kinder erwartet werden können. Die Familie bleibt konsolidiert, bis die herangewachsenen Kinder aus dem elterlichen Haushalt wegziehen; die Familie schrumpft zahlenmäßig. Die verschiedenen Wohnbedürfnisse in einzelnen Lebenszyklusphasen können sich auf Wanderungsentscheidungen auswirken und ergeben eine räumlich differenzierte Verteilung der Haushaltsstruktur, z.B. innerhalb städtischer Räume. Alleinstehende oder junge Paare wohnen eher citynah, Familien mit Kindern eher am Stadtrand oder mit geringer Siedlungsdichte, ältere Paare wieder eher nahe dem Stadtzentrum“ (Lexikon der Geographie 2002).
Neben dem Lebenszyklus sowie der Wohnumgebung spielt aber auch die Möglichkeit der Eigentumsbildung eine wesentliche Rolle, wie die nachstehende Tabelle verdeutlicht.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 4: Intraregionale Wanderung: Lebenszyklus und Wohnstandort eines Haushaltes.
Quelle: Eigene Darstellung nach Lexikon der Geographie 2002.
Es stellt sich also die Frage, wie viel Land in welcher Entfernung zur Stadt sich ein Haushalt leisten kann, um den persönlichen Nutzen, aber auch die persönliche Zufriedenheit zu maximieren.
Mit den verschiedenen Phasen im Lebenszyklus ist auch eine unterschiedliche Flexibilität und Umzugsbereitschaft verbunden. Einpersonenhaushalte, besonders zu Beginn des Berufslebens, ziehen bereitwilliger um als Familien, deren Kinder bereits die Schule besuchen. Erst ältere Haushalte, deren Kinder bereits die Ausbildung beendet haben, sind wieder flexibler und eher bereit, die eigenen Wohnwünsche umzusetzen, während bei Seniorenhaushalten die praktischen Probleme eines Umzugs schwerer wiegen und diesen trotz zunehmender Wohnunzufriedenheit verhindern können. Die Einordnung in eine bestimmte Lebenszyklusgruppe beinhaltet demzufolge auch Aussagen über die jeweilige Flexibilität.
Ausgehend von der Annahme, dass Ein- und Zweifamilienhäuser von jungen Familien zu Beginn der Familienphase als Eigenheim erbaut oder erworben werden, soll untersucht werden, ob die Erstbezieher der in den 1950er und 1960er Jahren entstandenen Häuser noch heute in diesen Häusern leben. Sie wären dann meist in einem fortgeschrittenen Alter von über 75 Jahren, als Ehepaar oder alleinstehend, da der Partner womöglich bereits gestorben ist. Da die Häuser jedoch für Familien geplant wurden und eine dementsprechende Größe und Aufteilung haben, entsprechen sie kaum der Vorstellung altersgerechten Wohnens.
Zunächst gilt es also, die Baugebiete der 1950er und 60er Jahre mit Ein- und Zweifamilienhausbau in der Randzone von Frankfurt räumlich zu lokalisieren. Eine Befragung –beispielhaft in einzelnen Siedlungen vorgenommen– kann Aufschluss über die Sozialstruktur sowie über die Wohnzufriedenheit der Bewohner geben. Nur wenn diese Bewohner der Erbauergeneration lediglich aufgrund mangelnder Alternativen in ihren Häusern bleiben, mit ihrer Wohnsituation jedoch nicht zufrieden sind, eröffnet sich ein echtes Potenzial für den heutigen Markt. Nur dann könnten altersgerechte Alternativen, möglichst innerhalb des Viertels oder der Nachbarschaft, einen Umzug ermöglichen; andernfalls würden die Häuser erst nach dem Ableben oder dem Umzug der Bewohner in ein Pflegeheim für den Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen, sofern die Erben nicht selbst einziehen. In der obenstehenden Tabelle wird neben einer abnehmenden Bedeutung der Wohnumgebung im Alter auch eine Aufgabe des Hauses im Lebensabend genannt, also ein freiwilliger Umzug nach der Schrumpfung des Haushaltes, um veränderten Wohnpräferenzen zu entsprechen. Die Befragung im Rahmen dieser Arbeit soll klären, ob diese freiwilligen Umzüge als ein Regelfall angesehen werden können.
Der Bedarf an Ein- und Zweifamilienhäusern des Bestandes lässt sich nicht ohne weiteres separat erfassen. Die Häuser der 1950er/60er Baujahre weisen oft weniger hochwertiges Material oder gar bauliche Mängel auf im Vergleich zu Häusern späterer Baujahre. Ein Überblick über die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern insgesamt, die Pendlerströme, Bautätigkeiten in Frankfurt und Umland sowie Expertengespräche mit Immobilienmaklern können Aufschluss über die tatsächliche Nachfrage nach diesen Gebäuden geben.
Die Ausgangsfragen lauten also: Wie viel Land in welcher Entfernung zur Stadt kann sich ein Haushalt leisten, um unter der gegebenen Voraussetzung eines festen Einkommens den persönlichen Nutzen, aber auch die persönliche Zufriedenheit maximieren? Besitzen Häuser der 1950er/60er Baujahre in der Randzone das Potenzial einer echten Alternative zu Neubauten im suburbanen Raum? Und wie flexibel passen Haushalte ihre Wohnsituation an einen veränderten Bedarf an?
Das Ziel der Arbeit soll der Versuch einer eindeutigen Potenzialanalyse sein: Neben einer Bestandsaufnahme der betroffenen Gebiete eine Feststellung des möglicherweise zukünftigen Angebotes an Häusern aus den genannten Baujahren.
Methodisch sind in einem ersten Schritt die Baugebiete der 1950er und 60er Jahre, in denen Ein- und Zweifamilienhäuser entstanden sind, räumlich erfasst worden. Hierzu wurden topographische Karten im Maßstab 1:25 000 zu Beginn und zum Ende des genannten Zeitabschnitts verglichen und die Veränderung hervorgehoben. Die Frankfurter Statistik unterscheidet die Bautätigkeit in dieser Zeit nicht nach Haustypen, so dass genaue Zahlen hier fehlen und nur Zählungen oder Schätzungen anhand der Karten möglich sind. Das Ziel dieses ersten Schrittes war eine räumliche Übersicht über die Bautätigkeit in den 1950er/60er Jahren.
Zudem sind bereits in der explorativen Phase einige qualitative Interviews mit Immobilienmaklern geführt worden, um deren Einschätzung bezüglich dieses Segmentes zu hören.
In einem nächsten Schritt sind die vorhandenen Statistiken ausgewertet worden: Die aktuelle Baustatistik inklusive der Ausweisung neuer Baugebiete, die Pendlerstatistik, die Bevölkerungsstatistik. Diese Daten können Aufschluss geben über Suburbanisierung, den vermuteten Bedarf an Ein- und Zweifamilienhäusern und auch über die Alterstruktur in den Untersuchungsgebieten.
Die Befragung der Bewohner in vier unterschiedlichen Untersuchungsgebieten hatte drei Schwerpunkte: die Sozialstruktur der Bewohner im Hinblick auf ihre Flexibilität und Umzugsbereitschaft, das bewohnte Haus selbst sowie der Standort des Hauses. Ziel der Befragung war die Erfassung der Bedeutung des Hauses für die Standortwahl, der Bedeutung der Lage für die Standortwahl sowie der Bereitschaft, bei sich ändernder Lebenssituation einen Umzug ins Auge zu fassen.
Eine genaue Darstellung des methodischen Vorgehens erfolgt in Kapitel 4.
Der neoklassische Ansatz der Wohnungsforschung basiert auf einem Modell der Ökonomie, der neoklassischen Standorttheorie. Im Vordergrund dieses Modells stehen die Analyse der zweckmäßigen Verwendung von knappen Ressourcen sowie die Erklärung räumlich differenzierten wirtschaftlichen Wachstums (Neumann 1994: 255).
Die Landnutzungstheorie nach von Thünen bietet einen klassischen Ansatz zur Erklärung agrarwirtschaftlicher Raumstrukturen und soll im Folgenden kurz vorgestellt werden, da dieser Ansatz die Basis für die späteren Ausführungen bildet.
Da der Standort eines landwirtschaftlichen Betriebes in der Regel vorgegeben ist, untersuchte von Thünen die konkrete Landnutzung an einem gegebenen Standort, denn nach seinen Beobachtungen gab es trotz Gunst- oder Ungunstlagen aufgrund des Klimas oder des Bodens eine gewisse Wahlfreiheit der Landwirte in Bezug auf die erzeugten Güter. Die Produktion war abhängig von Tradition und Bedürfnissen und damit letztlich auch von der Nachfrage (Bathelt 2002: 93).
Modellhaft wird davon ausgegangen, dass Boden- und Lagerente maximiert werden sollen, dass also der Gewinn pro Fläche abhängig von der Bodenqualität oder der Entfernung zum Absatzmarkt variiert. Die Lagerente steht im Mittelpunkt von von Thünens Modell, das die Art und Intensität der Landnutzung in Abhängigkeit vom Markt verdeutlicht.
Von Thünen geht von einem isolierten Staat aus, einer kreisrunden, homogenen Fläche ohne Austauschbeziehungen über die Grenzen dieses Staates hinaus. Als Markt fungiert eine große Stadt im Zentrum des Staates, in der sich der industrielle Sektor sowie ein Großteil der Bevölkerung konzentrieren. Um diese Stadt entstehen nun aufgrund der genannten Annahmen konzentrische Ringe von Landflächen mit unterschiedlicher Nutzungsart und -intensität, die von Thünen mit den anfallenden Transportkosten erklärt:
„Da die Transportkosten mit zunehmender Entfernung vom Markt ansteigen, müssen nach außen hin Produkte erzeugt werden, die im Verhältnis zu ihrem Wert geringe Transportkosten verursachen. Es sind dies Produkte mit niedrigen Transportkosten pro Flächeneinheit, relativ langer Haltbarkeit und leichter Transportierbarkeit“ (Bathelt 2002: 94).
Nach von Thünen gibt es sechs derartige Landnutzungsringe innerhalb des isolierten Staates, die sich konzentrisch um die Stadt anordnen: freie Wirtschaft, Forstwirtschaft, Fruchtwechselwirtschaft, Koppelwirtschaft, Dreifelderwirtschaft sowie Viehzucht als äußeren Ring. Lagefaktoren wie zum Beispiel ein Fluss verändern zwar die Kreisform, nicht jedoch die prinzipielle Anordnung dieser Zonen, wie die folgende Grafik veranschaulicht:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 5: Landnutzungszonen in von Thünens isoliertem Staat und deren Wandel durch Einbeziehung eines schiffbaren Flusses.
Quelle: Waibel 1933: 48,50 in: Bathelt 2002: 95.
Dieses Modell ist stark vereinfacht und basiert auf einer Vielzahl von in der Realität nicht gegebenen Grundannahmen, dennoch wird es als Erklärung auch des städtischen Bodenmarktes immer wieder herangezogen. Städtische Nutzungen sowie der Einfluss sozialer Prozesse werden in dem Modell nicht betrachtet, obwohl zum Beispiel Hartke (1956) eine Durchbrechung der von Thünenschen Ringe durch soziale Prozesse anhand der Sozialbrache nachgewiesen hat (Bathelt 2002: 100).
Alonso (1964) hat diese Theorie der konzentrischen Ringe der Landnutzung nun auf den städtischen Bodenmarkt übertragen, um einen Zusammenhang von Lagerente und Transportkosten zu verdeutlichen.
Ausgangspunkt seiner Theorie sind die folgenden Grundannahmen (Odermatt 1997: 92):
Zunächst geht das Modell von einem isolierten Staat aus mit einer Stadt im Inneren, in der ausschließlich die vorhandenen Güter und Dienstleistungen sowie die Arbeitsplätze angesiedelt sind. Es wird vollkommene Information ebenso vorausgesetzt sowie ein „homo oeconomicus“ als handelndes Individuum. Darunter versteht man den
„Idealtypus eines rational wirtschaftenden bzw. handelnden Subjekts auf der Basis vollkommener Information und der Fähigkeit rationalen Handelns und Kalkulierens, welcher dem zweckrationalen Handeln […] zugrunde liegt.“ (Lexikon der Geographie 2002)
Vorausgesetzt wird zudem, dass die Haushalte ihren Nutzen maximieren wollen, während die Unternehmen ihren Profit zu maximieren bestrebt sind. Die Produktion von Waren und Dienstleitungen soll die Präferenzen der Konsumenten reflektieren.
Auf den Märkten wird eine vollständige Konkurrenz angenommen, das heißt einzelne Anbieter oder Nachfrager können die Preise nicht beeinflussen. Ungleichgewichte bestehen in einem sich selbst regulierenden Markt nur vorübergehend, und Eingriffe von außen werden als störend betrachtet.
Es gelten die Regeln der flexiblen Produktion, die an veränderte Präferenzen angepasst werden kann.
Anhand des Modells werden die Lage sowie die Menge des Landes dargestellt, die ein Mensch bzw. eine Familie in einer Stadt erwirbt, um unter den gegebenen Voraussetzungen zum Beispiel eines fixen Einkommens den Nutzen und damit die Zufriedenheit zu maximieren.
Alonsos Ansatz basiert auf der klassischen Konsumenten-Gleichgewichts-Theorie. Die Entscheidung des Individuums, beziehungsweise des Haushaltes, ist im Wesentlichen begrenzt von der Höhe des verfügbaren Einkommens, von dem die Kosten für das Land, die je nach Entfernung anfallenden Transport- oder Pendelkosten sowie sonstige Ausgaben gedeckt werden müssen, vereinfacht ausgedrückt (Alonso 1964: 19):
“Individual’s income = land costs + commuting costs + all other expenditures”.
In einer mathematischen Gleichung heißt dies
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Alonso veranschaulicht nun die Möglichkeiten, die sich bei der Veränderung einzelner Faktoren für die übrigen Faktoren dieser Gleichung ergeben. Dann stellt er in einer Indifferenzkurve die Präferenzen des Individuums dar, um abschließend anhand von Schnittpunkten der beiden Kurven diejenige Entscheidung zu verdeutlichen, die den größtmöglichen Nutzen und Zufriedenheit bei gegebenen geringen Kosten beinhaltet.
Für die einzelnen Faktoren ergibt sich folgendes Bild:
Zunächst wird die Höhe des Bodenpreises in Relation zur Entfernung vom Stadtzentrum veranschaulicht:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb 6: Schematische Darstellung der Bodenpreise.
Quelle: Alonso 1964: 20.
Man erkennt, dass mit zunehmender Entfernung vom Stadtzentrum die Bodenpreise sinken. Dies kommt den individuellen Präferenzen entgegen, die sich folgendermaßen darstellen lassen:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 7: Indifferenzkurve der Präferenzen zwischen q und t für konstantes z0.
Quelle: Alonso 1964: 27.
Die sinkenden Bodenpreise ermöglichen den einzelnen Haushalten, in größerer Entfernung mehr Land zu erwerben, wenn die Kosten für die übrigen Güter gleich bleiben. Wie das folgende Schaubild zeigt, übersteigen die Transportkosten ab einer gewissen Entfernung jedoch die Ersparnis bei den Bodenpreisen, so dass der Nutzen für den einzelnen Haushalt wieder sinkt:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 8: Möglichkeiten zwischen q und t, wenn z0 konstant.
Quelle: Alonso 1964: 23.
Bei gegebenem Einkommen und gegebenen Transportkosten bedeutet dies für den Haushalt, sich entweder in der Größe des Grundstückes oder bei den übrigen Gütern einzuschränken:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 9: Möglichkeiten zwischen q und z, wenn t0 konstant.
Quelle: Alonso 1964: 22.
Die individuellen Präferenzen zeigen bei gleichbleibender Entfernung vom Stadtzentrum die Möglichkeiten eines größeren Grundstücks oder einer größeren Menge an anderen Gütern:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 10: Indifferenzkurve der Präferenzen zwischen q und z, wenn t0 konstant.
Quelle: Alonso 1964: 28.
Bei einer gleichbleibenden Grundstücksgröße jedoch ermöglicht eine größere Entfernung vom Stadtzentrum dem Haushalt eine größere Menge an Gütern z, bis auch hier die Transportkosten diesen zusätzlichen Nutzen übersteigen:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 11: Möglichkeiten zwischen z und t, wenn q0 konstant.
Quelle: Alonso 1964: 24.
Auch die Indifferenzkurve der individuellen Präferenzen geht von einer steigenden Gütermenge bei zunehmender Entfernung aus, während die ebenfalls zunehmenden Transportkosten nicht berücksichtigt werden:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 12: Indifferenzkurve der Präferenzen zwischen z und t, wenn q0 konstant.
Quelle: Alonso 1964: 28.
Das Gleichgewicht des jeweiligen Haushalts stellt sich am Schnittpunkt zwischen den Möglichkeiten und den Präferenzen ein, so dass sich für jeden Haushalt ein spezifischer Bereich ergibt. Dieser zeigt das Optimum an Entfernung vom Stadtzentrum und Grundstücksgröße bei einer konstanten Menge der übrigen Güter.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 13: Wohnstandorte, die den Möglichkeiten und Präferenzen eines Haushaltes entsprechen.
Quelle: Eigene Darstellung.
In der Abbildung sind die Möglichkeiten für unterschiedliche Haushalte veranschaulicht. Der Haushalt H1 verfügt dabei über ein geringeres Einkommen als der Haushalt H2. Angenommen wird zudem eine Angabe der eigenen Präferenzen, die nicht von vornherein über den eigenen Möglichkeiten liegt. In dem Fall gäbe es keine Schnittmenge und der Haushalt müsste die Präferenzen oder die finanziellen Möglichkeiten verändern. Die Flächen zwischen den Kurven a1 und b1 bzw. a2 und b2 zeigen den jeweiligen Bereich des Haushaltes, der oberhalb der Präferenzkurve liegt (b1 bzw. b2), also die Wohnwünsche erfüllt, und unterhalb der Kurve, die die finanziellen Möglichkeiten des Haushaltes verdeutlicht (a1 bzw. a2). t1 bzw. t2 ist hier der Punkt, ab dem die hohen Transportkosten den Nutzen des günstigeren Landes übersteigen. Der Bereich jenseits dieses Punktes ist für den jeweiligen Haushalt uninteressant, auch wenn er theoretisch als Wohnstandort in Frage käme. Relevant für die Wohnstandortwahl sind lediglich die Punkte, die in der Entfernung bis t1 bzw. t2 liegen, da hier die Relation von Grundstückgröße und Entfernung bzw. Pendelkosten für den Haushalt optimal ist.
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