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ID 8078
Solic, Marijo: Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Hamburg: Diplomica GmbH, 2004
Zugl.: Fachhochschule Frankfurt am Main - University of Applied Sciences, Diplomarbeit,
2004
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Diplomica GmbH
http://www.diplom.de, Hamburg 2004
Printed in Germany
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Inhaltsverzeichnis
II
Inhaltsverzeichnis Seite
1.
Einleitung ...1
2.
Immobilien...5
2.1
Was sind Immobilien?...5
2.2
Immobilienarten ...7
2.3
Merkmale einer Immobilie...8
2.4
Immobilienlebenszyklus...11
2.5
Immobilienzyklen ...14
2.5.1
Definitorische Grundlagen ...14
2.5.2
Vier Phasen des Immobilienzyklus ...15
2.5.3
Gründe für das zyklische Auf und Ab ...17
2.6
Immobilienmarkt ...19
2.6.1
Grundlagen der Marktanalyse ...19
2.6.2
Immobilienmarktentwicklung bzw. -prognose ...22
2.6.2.1
Marktvolumina...22
2.6.2.2
Wohnungsmarkt...25
2.6.2.3
Büromarkt ...34
3.
Grundlagen der Projektentwicklung...41
3.1
Definitionen und Abgrenzungen der Immobilien-Projektentwicklung...41
3.1.1
Projekt...41
3.1.2
Projektentwicklung...42
3.1.3
Arbeitsinhalte ...44
3.1.4
Abgrenzungen ...45
3.1.4.1
Facilities-Management...46
3.2
Phasen der Projektentwicklung ...46
3.2.1
Projektinitiierung ...47
3.2.2
Projektkonzeption ...50
3.2.3
Projektkonkretisierung ...52
3.2.4
Projektmanagement...53
3.2.5
Projektvermarktung...53
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Inhaltsverzeichnis
III
4.
Handlungsfelder der Projektentwicklung...54
4.1
Standortanalyse...55
4.1.1
Makro-/Mikrostandort...57
4.1.1.1
Makrostandort ...57
4.1.1.2
Mikrostandort ...58
4.1.2
Stanortfaktoren ...58
4.1.3
Ergebnisse der Markt- und Standortanalyse ...61
4.2
Analyse der Nutzeranforderungen...62
4.2.1
Zielgruppenbestimmung ...62
4.2.2
Nutzerbedarfsprogramm...63
4.2.3
Bedarfsplanung...63
4.3
Investitionsanalysen ...64
4.3.1
Investitionsrechnung...65
4.3.1.1
Methoden der Investitionsrechnung...66
4.3.2
Risikobetrachtung ...74
4.4
Projektfinanzierung...75
4.5
Risiken der Projektentwicklung...77
4.5.1
Externe Risiken...79
4.5.2
Interne Risiken...83
4.5.3
Baugrundrisiko...86
5.
Grundlagen des Projektmanagements...88
5.1
Definitionen und Inhalte des Projektmanagements ...88
5.1.1
Projektmanagement...88
5.1.2
Projektleitung ...93
5.1.3
Projektsteuerung...94
6.
Handlungsfelder des Projektmanagements...96
6.1
Projektorganisation...97
6.1.1
Aufbauorganisation...98
6.1.1.1
Interne Projektorganisation ...98
6.1.1.2
Externe Projektorganisation...102
6.1.2
Ablauforganisation ...103
6.2
Informationsorganisation ...104
6.2.1
Sitzungsorganisation ...105
6.3
Quantität ...106
6.3.1
Qualitätsmanagement...106
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Inhaltsverzeichnis
IV
6.3.2
Qualitätssicherung ...109
6.3.3
Aufgaben und Ziele eines Qualitätsmanagements ...111
6.3.4
Projektcontrolling - Technisch-Wirtschaftliches Controlling ...112
6.4
Terminmanagement...114
6.4.1
Darstellungsformen von Ablauf- bzw. Terminplänen ...115
6.4.1.1
Balkenplan ...116
6.4.1.2
Liniendiagramm ...117
6.4.1.3
Netzplan...119
6.4.2
Stufen der Terminplanung ...121
6.4.3
Kapazitätenplanung ...124
6.4.4
Terminsteuerung...125
6.5
Kostenmanagement...130
6.5.1
Kostenermittlung...132
6.5.2
Verfahren der Kostenplanung/ -ermittlung...135
6.5.3
Kostensteuerung / Kostencontrolling ...139
7.
Schlussbetrachtung ...144
Abbildungsverzeichnis ...148
Tabellenverzeichnis ...150
Literaturverzeichnis ...151
Anhangverzeichnis ...155
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Einleitung
1
1. Einleitung
In den letzten Jahren hat sich die Realisierung von Bauprojekten in der Immobilienwirtschaft
aufgrund erweiterter Anforderungen und sich ständig ändernder Marktgegebenheiten zu ei-
nem sehr komplexen Prozess gewandelt.
Nach Abschluss der Wiederaufbauphase Ende der siebziger Jahre haben nicht mehr die
Anbieter, sondern die Nachfrager und Nutzer aufgrund eines Überangebotes die stärkere
Stellung am Markt. Dieser Strukturwandel verlangt von allen am Bau Beteiligten wesentlich
höhere Leistungen. Die vorliegende Diplomarbeit befasst sich dies bezüglich mit dem Thema
,,Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie". Während sich das traditionelle
Baugewerbe in der Vergangenheit auf die maßgeschneiderte Gebäudeerrichtung beschränk-
te, ist heutzutage das Angebot einer umfassenden Systemleistung unumgänglich. Neben der
eigentlichen Bauleistung sind Aufgaben wie beispielsweise Grundstücksakquisition, Markt-
und Standortanalysen, Finanzierungssicherung, sowie Vermarktung der Immobilien zu über-
nehmen. Vor diesem Hintergrund wird im Rahmen dieser Arbeit eine inhaltliche Auseinader-
setzung der Themengebiete Projektentwicklung sowie Projektmanagement geboten.
Immobilienmärkte unterlagen starken zyklischen Auf- und Abschwüngen. Im Verlauf der Im-
mobilienmarktzyklen kam es immer wieder zu Überproduktionskrisen und damit verbunde-
nen hohen Leerständen. Diese Krisen wurden durch konjunkturelle Schwankungen der Ge-
samtwirtschaft und die besonderen Funktionsmechanismen von Immobilienmärkten verur-
sacht und wirkten sich bei allen Marktteilnehmern negativ aus. Projektentwickler, Investoren
waren von hohen finanziellen Verlusten betroffen und Planer wurden mit nicht fertiggestellten
Immobilien sowie niedergehenden Büroobjekten und -standorten konfrontiert.
So werden im zweiten Kapitel, dem einleitenden Teil dieser Diplomarbeit, die Besonderhei-
ten des Wirtschaftsgutes Immobilie und des Immobilienmarktes dargestellt. Es wird aufge-
zeigt, dass all diese Besonderheiten die Immobilie von den anderen Wirtschaftsgütern ab-
grenzen. Angesicht tiefgreifender Umbrüche in der Immobilien-Nutzung, sich immer rascher
ändernder Anforderungen lässt sich der Bedarf an qualifizierter Standort- und Marktanalyse
nicht abstreiten. Im Zusammenhang mit der Betrachtung der Immobilie wird auf einen Teil
dieser Machbarkeitsstudie, die zum Aufgabenbereich der Projektentwicklung gehört, näm-
lich auf die Marktanalyse eingegangen. Beispielhaft werden die zwei wichtigsten Immobilien-
teilmärkte, der Büromarkt und der Wohnungsmarkt dargestellt.
Im Anschluss an die einleitenden Ausführungen des zweiten Kapitels folgt eine definitorische
und inhaltliche Präzisierung des Projektentwicklungsbegriffes. So komplex die mit der Pla-
nung, Realisierung und Vermarktung von Immobilien verbundenen Leistungen und differen-
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Einleitung
2
ziert die Aufgaben in Abhängigkeit der konkret zu entwickelnden Immobilie sind, so unter-
schiedlich sind auch die Auffassungen hinsichtlich der inhaltlichen und zeitlichen Abgrenzung
der Immobilienprojektentwicklung in Betrachtung des Lebenszyklus eines Gebäudes, vgl.
dazu Kapitel 3.
An diese Ausführungen schließt sich nahtlos das vierte Kapitel der vorliegenden Arbeit an,
das sich mit den Aufgabenfeldern der Projektentwicklung befasst. Zu diesem Zweck wird der
inhaltliche und zeitliche Ablauf einer Entwicklung von Immobilienprojekten beschrieben, der
auf die wesentlichen Erfolgsfaktoren (Standort, Projektidee und Kapital), als Grundstein für
eine erfolgreiche Projektentwicklung aufbaut. Die Notwendigkeit einer Machbarkeitsstudie für
einen vorgegebenen Standort und die mit der Projektentwicklung verbundenen Wirtschaft-
lichkeitsbetrachtungen werden herausgestellt.
In diesem Zusammenhang werden auch die Risiken betrachtet, die vom Projektentwickler
beeinflussbar intern - oder nur schwer abschätzbar sind und außerhalb extern - seiner
Wirkungssphäre Gefahren für das zu entwickelnde Projekt auslösen können.
Als weiterer Schwerpunkt dieser Diplomarbeit folgt die Betrachtung des Projektmanage-
ments. In den ersten beiden Projektentwicklungsphasen (Projektinitiierung, Projektkonzepti-
on), die auch als der Kernbereich der Projektentwicklung aufgefasst werden können, entwi-
ckelten Vorgaben werden durch das Projektmanagement umgesetzt.
Projekte müssen, um ihren Erfolg zu sichern, gemanagt werden. Projektmanagement dient
als Hilfsmittel, um die ständigen Bedingungen der globalen Entwicklung, den steigenden Um-
fang der zu erbringenden Leistung sowie die wachsenden Bedürfnisse der Bauherren steu-
erbar zu gestalten. Die Gestaltung dieser Prozesse geschieht über handelnde Personen,
deren Entscheidung in dem Umfang, wie die Komplexität des jeweiligen Projektes zunimmt,
auch wachsende Auswirkungen und Konsequenzen aufweisen. Die Art wie in der Realität
gewöhnlich Planung und Handlung ablaufen, veranschaulicht sehr gut das Beispiel der
,,Hundekurve".
,,Ein Jäger geht durch den Wald nach Hause. Irgendwo im Dickicht ist sein Hund. Er pfeift
ihm in regelmäßigen Abständen. Doch dieser, unfähig, den Weg des Jägers vorauszuden-
ken, läuft nicht dorthin, wo er ihn am schnellsten treffen könnte, sondern jeweils in die Rich-
tung des Pfeiftons."
1
1
Vester, F.: Unsere Welt - ein vernetztes System, Deutscher Taschenbuchverlag GmbH&CoKG, München, 1999
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Einleitung
3
Abbildung 1-1: Hundekurve
Es besteht ein Bedarf an Handlungsrichtlinien, die es ermöglichen die Folgen einer Ent-
scheidung im voraus zu erkennen. Mit der Anwendung der Methoden und Instrumente des
Projektmanagements wird dies möglich. Durch Betrachtung der Abbildung 1-1 wird deutlich,
dass das Ziel nur mit Hilfe und Durchführung von Korrekturen erreicht werden kann. Die
Vorgabe von Solldaten, Kontrolle und Steuerung, welche signifikant für die Einzelprozesse
des Projektmanagements sind, ermöglichen aber erst die Korrekturen durch entsprechende
Maßnahmen.
So wird im fünften Kapitel dieser Arbeit zunächst auf die Grundlagen des Projektmanage-
ments eingegangen. Nachdem einleitend zunächst die Definition des Begriffes Projektmana-
gement analysiert wird, folgen im Anschluss daran Ausführungen hinsichtlich Projektleitung
sowie Projektsteuerung.
Im darauf folgenden Kapitel werden die Handlungsfelder des Projektmanagements betrach-
tet. Innerhalb des Projektmanagements ist mitunter ein Ziel, die Zusammenarbeit der, für
diese Aufgaben erforderlichen, Spezialisten so zu koordinieren, dass bedarfsgerechte, den
Anforderungen der Nutzer bzw. Investoren entsprechende, Immobilienprojekte rentabel am
Markt platziert werden können. Koordinieren setzt einen intensiven, klaren Informationsfluss
voraus. Damit angesprochen ist das richtige Zusammenführen der am Projekt Beteiligten zu
einer Organisationseinheit.
Das Erreichen der Ziele (Qualität, Termine sowie Kosten) stellt den Mittelpunkt im Rahmen
der Projektmanagement-Aufgabenbereiche dar. Ein Projekt kann nur zu einer optimalen Zie-
lerreichung führen, wenn die komplexen Abhängigkeiten der Projektziele Termin-Kosten-
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Einleitung
4
Qualität ganzheitlich betrachtet und zu einem Gesamt-Optimum geführt werden. In diesem
Zusammenhang werden die Methoden und Instrumente des Projektmanagements vorgestellt
und kritisch analysiert.
In der Schlussbetrachtung werden die wesentlichen Punkte dieser Diplomarbeit nochmals
zusammenfassend dargestellt.
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
5
2. Immobilien
2.1
Was sind Immobilien?
Auf den ersten Blick eine simple Frage, die ohne Mühe zu beantworten ist. Mit dem Sam-
melbegriff Immobilien meinen wir Grundstücke und Gebäude.
... Immobilie, die , -n [nach lat. immobilia (bona) = unbewegliches (Gut)] (Wirtsch.): unbeweg-
licher Besitz (z.B. Grundstück, Gebäude) ...
2
Doch eine einschlägige Definition des Begriffes ,, Immobilie" hat der deutsche Gesetzgeber
noch nicht formuliert.
Immobilien können aus einer
a) physischen
b) juristischen sowie
c) wirtschaftlichen
Sichtweise heraus definiert werden.
3
In physischer Hinsicht kann unter dem Begriff ,,Immobilie" die künstliche Abgrenzung eines
Teils der Erdoberfläche bzw. des dazugehörigen Luftraumes verstanden werden. Ersatzwei-
se kann man also auf die Bezeichnung ,,Grundstück" zurückgreifen.
... Grundstück, das: abgegrenztes Stück Land, das jmds. Eigentum ist ...
4
Ein unbebautes Grundstück geht mit der vorliegenden Bepflanzung durch fest mit Grund und
Boden verbundene Sachen in ein bebautes Grundstück über. Die Sachen sollen wesentliche
Bestandteile eines Grundstücks darstellen. Hierzu gehören insbesondere Gebäude sowie die
Erzeugnisse des Grundstücks.
Dieser bebaute Grundstückzustand kann als Immobile bezeichnet werden.
Um eine juristische Definition des Begriffs ,,Immobilie" formulieren zu können, muss eine Er-
weiterung des physischen Begriffs um eine eigentums- bzw. verfügungsrechtliche Ebene
2
Das Fremdwörterbuch, Duden Band 5, Dudenverlag, Mannheim 1990
3
Suter, R.A.: in Kesten R.: Management und Controlling von Immobilieninvestitionen strategischer Steuerungs-
prozess und Investitionsanalysen mittels vollständiger Finanzplanung, Chemnitz : GUC 2001
4
Duden, Dudenverlag, Mannheim 1990
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
6
erweitert werden. Bei dieser Definition können neben den physischen Elementen, auch die
Eigentumsrechte als Bestandteil einer Immobilie betrachtet werden.
Einen Immobilie kann nach Zimmermann, G.
5
als abstrakter Komplex von eigentums-
rechtlichen Beziehungen zwischen natürlichen und juristischen Personen im Sinne der Pro-
perty Rights-Theorie verstanden werden.
Graaskamp, J.A. definiert die Property Rights-Theorie als:
,,... the right to use or abuse, to provide expertise or choose contractors, the right to prohibit
or to condition use in certain ways, or to transfer from one person to
another ..."
6
Durch das Rechtssystem garantierte Privateigentum erlangt der Eigentümer das Nutzungs-
recht bzw. die Verfügungsgewalt an der Immobilie, aufgrund dessen er beispielsweise Nut-
zungsrechte durch Vermietung an Dritte vergeben kann.
Die wirtschaftliche Immobiliendefinition kann folglich als eine Erweiterung der physischen
und juristischen Sichtweise betrachtet werden. Der Einkommensaspekt in Verbindung mit
der Immobiliennutzung wird in den Mittelpunkt der Definition gestellt. Die finanzielle Bedeu-
tung von Immobilien ergibt sich aus den Verfügungsrechten des Eigentümers über das vor-
handene Objekt. Sie ermöglichen die Vermietung von Immobilien an Dritte für einen definier-
ten Zeitraum.
Immobilien werden somit als ,,Space and Monay over Time"
7
verstanden. Damit ist die Mög-
lichkeit gemeint, Flächen bzw. Räume im bestimmten Zeitraum durch die Nutzung in Geld-
einheiten umwandeln zu können. Der Wert einer Immobilie im Wesentlichen dadurch be-
stimmt, dass sich ein Markt herausbildet, für welchen eine Nachfrage existiert und diese
noch nicht gesättigt ist.
5
vgl. Zimmermann, G.: Unternehmensplanung und Theorie der Verfügungsrechte, Hamburg 1988
6
Graaskamp, J.A. Fundamentals of Real Estate Development, Journal of Property, 1992
7
Pyhrr, S.A / Cooper, J.R.: real Estate Investment, 2. Auflage, New York 1989
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
7
2.2 Immobilienarten
Grundsätzlich lassen sich Immobilien in Wohn- und Gewerbeimmobilien differenzieren.
Nach der Definition des Statistischen Bundesamtes gehören zu den Wohnimmobilien alle
Wohnbauten, d.h. Gebäude, die mindestens zur Hälfte Wohnzwecken dienen.
Die Auflistung in Abb.2-1 zeigt das breite Spektrum möglicher Wohnimmobilien.
Wohnimmobilienarten
· Appartements
· Einfamilienhäuser
· Eigentumswohnungen
· Landhäuser / Bauernhäuser
· Altbauwohnungen
· Bungalows
· Neubauwohnungen
· Niedrigenergiehäuser
· Maisonette-Wohnungen
· Zweifamilienhäuser
· Penthouse-Wohnungen
· Mehrfamilienhäuser
· Dachgeschoß-Wohnungen
· Hochhäuser des Wohnungsbaus
· Reihenhäuser
· Villen, etc.
· Doppelhaushälften
Abbildung 2-1: Überblick über die Bandbreite an Wohnimmobilien
8
Gewerbeimmobilien dienen als Mittel für gewerbliche Zwecke, die sich durch Nutzungstätig-
keiten, wie z.B. Produzieren, Handeln, Verwalten usw. charakterisieren lassen. Gewerbeob-
jekte sind im Regelfall vielschichtiger und Komplexer als Wohnimmobilien.
Eine Differenzierung der Gewerbeimmobilienarten ist unbedingt erforderlich. Denn angefan-
gen bei der kleinen Laden- und Büroeinheit bis hin zu den hi-tech Einkaufs- und Gewerbe-
zentren ist die Palette der verschiedenen Objekte außerordentlich groß.
8
Falk, B.: Das große Handbuch Immobilien-Management, Verl. Moderne Industrie, Landsberg, 1997
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
8
Abb.2-2 spiegelt den Variantenreichtum der wichtigsten Gewerbeimmobilien wider.
Gewerbeimmobilien
Büro-
Immobilien
Handels-
Immobilien
Industrie- und
Gewerbeparks
Freizeit-
Immobilien
sonstige
Immobilien
Einzelbüros Fachgeschäfte
Industrieparks Sportanlagen
Hotels
Büroetagen Supermärkte Gewerbeparks
Familien-
Entertainmant-
Centren
Kliniken
Bürohochhäuser Fachmärkte
Gewerbehöfe Freizeit-Zentren
Parkhäuser
Business-Center Verbrauchermärkte
Technologiezentren Freizeitparks
Industrie- und
Produktionsgebäude
Intelligente Büros
SB-Warenhäuser
Technologieparks
Kinos
Kombibüros Shopping-Center
Gründerzentren Fitness-Studios
Business Clubs
Fachmarktzentren
Schwimmbäder
Just-In-Time-Büros Markthallen
Forschungszentren
Entwicklungszentren
Unternehmens
übergreifende Büros
Passagen und
Galerien
Wissenschaftszentren
Themen-Center
Abbildung 2-2: Die wichtigsten Gewerbeimmobilien
9
2.3 Merkmale
einer
Immobilie
Immobilien lassen sich trotz ihrer vielfältigen Erscheinungsform, wie in 2.1 dargestellt, durch
spezifische Merkmale beschreiben.
Beispielhaft sei hier eine Reihe von Merkmalen nach Kesten R.
10
angeführt, die die Immobilie
kennzeichnen.
a) Heterogenität,
Jede Immobilie ist einzigartig, wobei sie sich von anderen ins besondre durch Lage, Gestal-
tung und Nutzung unterscheidet. Zwar konkurrieren Immobilien miteinander, sie sind jedoch,
abgesehen von Einzelfällen, nicht substituierbar. Ihre Einzigartigkeit macht jede Immobilie zu
einem Unikat mit unterschiedlichen quantitativen und qualitativen Eigenschaften. Die Nut-
zungsart, die Lage, die Größe, das Alter, die Ausstattung und der Bauzustand einer Immobi-
9
Falk, B.: Das große Handbuch Immobilien-Management, Verl. Moderne Industrie, Landsberg, 1997
10
vgl. Kesten, R.: Management und Controlling von Immobilieninvestitionen strategischer Steuerungsprozess
und Investitionsanalysen mittels vollständiger Finanzplanung, GUC, Chemnitz, 2001
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
9
lie sind geeignete Kriterien um einzelne Marktsegmente zu bilden und objektübergreifende
Aussagen treffen zu können.
b) Standortgebundenheit,
Jede Immobilie ist unabhängig von ihrem Nutzungszweck unbeweglich und boden- und orts-
gebunden. Zur Realisierung der Nutzleistungen einer Immobilie ist Bauland notwendig. Die-
ses Bauland schränkt durch rechtliche und ortsgebundene Gegebenheiten die Gestaltungs-
möglichkeiten einer Immobilie, d.h. die Gestaltungsmöglichkeiten sind durch das erforderli-
che Einbinden der Immobilie in ein bauliches Umfeld limitiert, wodurch wiederum die wirt-
schaftliche Ausnutzung beeinflusst wird.
c) Unteilbarkeit und Begrenztheit der Nutzungspotenziale,
Jede Immobilie zeichnet sich durch ihre Einmaligkeit aus. Diese liegt nicht nur im Standort
begründet, sondern auch im Grundriss, der Belichtung und Beschallung. Daraus resultieren
tendenziell unflexible Nutzungsmöglichkeiten des zur Verfügung stehenden Raumes, da der
Flächenbedarf durch andere Wirtschaftsgüter nicht substituierbar ist.
Die Inanspruchnahme der Nutzleistungen einer Immobilie ist demnach unteilbar.
Bsp. :
·
Ein Wohnungswechsel kann erforderlich werden, wenn sich die Anzahl der
Haushaltsmitglieder verändert und die nötigen Räumlichkeiten zur Verfügung ge-
stellt werden müssen.
·
Ebenso kann ein Freizeitimmobilie nicht bzw. sehr schlecht als Wohnimmobilie
genutzt werden.
d) Mehrperiodiger Entwicklungs- und Produktionsprozess,
Die Entwicklung und Errichtung einer Immobilie vollzieht sich über einen mehrjährigen Inves-
titionsprozess. Für Gewerbeimmobilien beträgt dieser Zeitraum vom Erwerb des Gründ-
stücks bis zur Erstvermietung zwischen drei bis fünf Jahre. Bei Wohnimmobilien ist im
Durchschnitt von ca. zwei Jahren auszugehen. Behördliche Genehmigungen können erheb-
lich Zeit beanspruchen und maßgeblich die Länge der Entwicklungsprozesse beeinflussen.
Sehr schlecht kann auch durch den mehrperiodigen Entwicklungs- und Produktionsprozess
auf Marktänderungen reagiert werden. Die Folge ist, dass zusätzlich ein Verwertungsrisiko
bzw. Vermarktungsrisiko der Immobilie entsteht.
e) Siedlungs- bzw. Infrastrukturenzusammenhang,
Immobilien stehen im Regelfall nicht isoliert, sondern fügen sich in eine bereits vorhandene
oder noch zu realisierende Siedlungsstruktur ein. Deshalb ist die vorhandene bzw. erwartete
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
10
Infrastruktur bei Investitionsentscheidungen zu beachten, denn dieser Faktor kann den Wert
und somit die Höhe der Miete beeinflussen.
f) Kapitalintensivität,
Die Entwicklung und Errichtung einer Immobilie erfordert einen hohen Kapitaleinsatz. Dieser
Kapitaleinsatz kann nur über längere Nutzungsperioden oder durch den Verkauf, wobei eine
Wertsteigerung der Immobilie eine große Rolle spielt, wiedergewonnen werden.
Der relativ hohe Investitionsbetrag erfordert oftmals den Einsatz von Fremdkapital. Kreditin-
stitute ermöglichen die Aufnahme von Hypotheken. So ist es möglich mit geringem Anteil
eigener Mittel die Investition mittels Fremdkapital zu tätigen.
g) Hohe Transaktions- und Verwaltungskosten,
Die Transaktionskosten für den Erwerb bzw. die Übertragung von Immobilieneigentum sowie
für Folgeinvestitionen, beispielsweise in Form von Grunderwerbssteuer, Notar- und Makler-
gebühren usw. sind erheblich und nicht zu vernachlässigen. Desweiteren erfordern vermie-
tete Immobilien eine regelmäßige Verwaltung, wodurch Verwaltungskosten entstehen.
Die Höhe der Kosten beeinflusst die Fungibilität einer Immobilie.
h) Hoher Umfang an gesetzlichen Reglementierungen,
Investoren bzw. Immobilienbesitzer werden, wie schon unter Punkt c) bereits angedeutet
wurde, in ihrer Einscheidung über die Nutzung ihrer Eigentumsrechte durch eine Vielzahl
rechtlicher Reglementierungen beeinflusst.
Neben miet-, planungs-, bau- und steuerlichen Regelungen sind Bestimmungen zum Denk-
mal-, Natur- oder Immissionsschutz zu beachten und können den Eigentümer in seinem Ent-
scheidungsfeld im Bezug auf die Immobilie eingrenzen.
i) Abhängigkeit vom Markt für Grund und Boden,
Wirtschaftsgüter stehen in einer Geldwirtschaft stets in Beziehung mit anderen Märkten. Die
Abhängigkeit der Immobilienmärkte vom Markt für Grund und Boden spielt eine große Rolle.
Für die Errichtung einer Immobilie muss entweder Bauland oder alternativ für einen bestimm-
ten Zeitraum das Nutzungsrecht am Grund und Boden erworben werden. Nach Schneider
D.
11
wird aus betriebswirtschaftlicher Sicht der Boden als Potentialfaktor betrachtet, der kei-
ner Abnutzung unterliegt bzw. physisch unzerstörbar ist und somit seinen Potentialcharakter
bewehrt.
Die Preise für Grund und Boden sind über die Nachfrage nach immobilienspezifischen Nutz-
leistungen mit den Erwartungen auf den Immobilienmärkten eng verknüpft.
11
vgl. Schneider D.: Investitionen und Finanzierung, 5 Auflage, Wiesbaden, 1980
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
11
j) Langer
Lebenszyklus,
Wegen ihrer im Regelfall massiven Bauweise weisen Immobilien im Vergleich zu anderen
Wirtschaftsgütern eine relativ lange technische Nutzungsdauer auf, die durchaus hundert
Jahre übersteigen kann. Diese setzt allerdings eine kontinuierliche Bestandspflege in Form
von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen voraus. Demgegenüber kann die
ökonomische Nutzungsdauer aufgrund sich weiterentwickelnder Standards, Automatisierung,
Technisierung und Nutzungsanforderungen deutlich abweichen. So können deshalb bei-
spielsweise Büroimmobilien nur fünfundzwanzig bis dreißig Jahre genutzt werden. Büroge-
bäude aus den 50er und 60er Jahren stehen heute leer und müssen entweder abgerissen
oder nach den heutigen Ansprüchen (Technik, Automatisierung usw.) modernisiert werden.
All diese Merkmale grenzen die Immobilie von den anderen Wirtschaftsgütern ab.
2.4 Immobilienlebenszyklus
Ein langer Lebenszyklus ist einer der spezifischen Merkmale, die die Immobilie beschreiben.
Bevor im nachfolgenden Kapitel die Aufgabenbereiche der Projektentwicklung gesondert
dargestellt werden, wird hier die Projektentwicklung aus einer anderen Perspektive betrach-
tet, nämlich im Zusammenhang mit dem Immobilienlebenszyklus. Mit Hilfe des Immobilienle-
benszyklus ist es möglich die Aufgaben der Projektentwicklung bzw. des Projektmanage-
ments besser in das Gesamtbild einer Immobilie einzustufen.
Abbildung 2-3: Der Immobilien-Lebenszyklus
12
12
Isenhöfer, B.: Strategisches Management von Projektentwicklungsunternehmen, Immobilien Informationverlag
Müller, Köln, 1999
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
12
Wie Abbildung 2-3. zu entnehmen ist, ist der Immobilienlebenszyklus in sechs Phasen unter-
teilt. Über die gesamte technische Lebensdauer einer Immobilie werden die Aufgaben der
Projektentwicklung mehrmals erforderlich. So beginnt der Lebenszyklus einer Immobilie mit
einer Projektentwicklungsphase. Die Dauer der Projektentwicklungsphase ist abhängig vom
Standort und Gebäudetyp und variiert in der Regel zwischen zwei und sechs Jahren.
An die Projektentwicklungsphase schließt die Nutzungsphase an. Die Dauer der Nutzungs-
phase ist wiederum vom Standort und Gebäudetyp abhängig. Die Faktoren, wie Lage oder
Nutzungsflexibilität spielen in Hinsicht auf die Nutzungsdauer eine große Rolle. Denn nach
Schulte, K.-W.
13
gilt in der Regel je hochwertiger die Lage und je flexibler und aufwendiger
die Bebauung, desto länger die Nutzungsdauer.
Der Veralterung des Gebäudes kann durch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnah-
men im Zuge des Facilities Management entgegengewirkt werden. So verlängern sich so-
wohl die technische wie auch die ökonomische Lebensdauer. Auch kann so die Immobilie in
einem gewissen Rahmen an die geänderten Anforderungen der Nutzer angepasst werden.
Jedoch wird die Aufrechterhaltung und Modernisierung nur dann erfolgen, wenn die Erträge,
die in Verbindung mit den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gebracht wer-
den können, in einem gewogenem Verhältnis zu den damit verbundenen Kosten stehen.
Fehlende Nutzungsflexibilität, fehlendes oder unprofessionelles Facilities Management, d.h.
fehlende Instandhaltung und mangelndes Mietvertragsmanagement aber auch negative
Entwicklung im Immobiliemarkt können dazu führen, dass Immobilien nach einer Nutzungs-
phase in die Phase des Leerstandes eintreten.
Erhöhtem oder vollständigem Leerstand kann im Regelfall nur durch ein Redevelopment
oder den Abriss der Immobilie entgegengewirkt bzw. begegnet werden. Unter der Redeve-
lopmentphase versteht man die Umstrukturierung und Sanierung des Objektes. In dieser
Phase werden die Aufgaben der Projektentwicklung wieder herbeigezogen. Diese unter-
scheiden sich lediglich von den Aufgaben in der Projektentwicklungsphase dadurch, dass
hier ein bereits bestehendes Objekt die Ausgangssituation darstellt. In beiden Fällen muss
ein Nutzungskonzept zugrundegelegt werden.
Ein Redevelopment kann auch die ursprüngliche, veraltete Nutzungsstruktur auf einem stan-
dardgemäßen, der heutigen Zeit entsprechenden Niveau stellen.
Nach einer Redevelopmentphase folgt wiederum eine Nutzungsphase, die sich in keiner
Weise von der ersten Nutzungsphase unterscheidet.
13
vgl. Schulte, K.-W.: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 2. Auflage Immobilien-Wissen Müller, Köln, 2002
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
13
Ob eine Umstrukturierung oder ein Abriss wirtschaftlich in Frage kommt, hängt von einer
Vielzahl verschiedener Einflussfaktoren
14
ab, wie z.B.:
Änderungen der Standortqualität,
Marktkonditionen,
Qualität der Bausubstanz,
Architektonische
Möglichkeiten,
Bautechnische
Möglichkeiten,
Vorschriften des Denkmalschutzes können nicht zuletzt einen Abriss verhindern und somit
nur die einzige Alternative offenlassen, die der Umstrukturierung.
Doch wie Abbildung 2-3. zeigt, ist nach der zweiten Nutzungsphase eine erneute Redeve-
lopmentphase unwahrscheinlich. Das Objekt ist in dem Fall zu alt und in technischer und
ökonomischer Hinsicht nicht mehr nutzbar. Es führt zu einem Abriss und erneuter Projekt-
entwicklungsphase, womit der Kreis wieder geschlossen wird. Ein neuer Lebenszyklus be-
ginnt. In der Praxis existieren zahlreiche Verflechtungen zwischen den einzelnen Phasen, die
fließend ineinander übergehen und zeitliche Verschiebungen aufweisen können. Nach
Schulte K.-W. ist für die Auseinandersetzung mit Immobilien allein die wirtschaftliche Nut-
zungsdauer von Bedeutung.
"Sie endet, wenn die Erträge aus der Immobilie nicht mehr zur Deckung der entstehenden
Kosten (...) ausreichen und eine Sanierung beziehungsweise Revitalisierung keine entschei-
dende Renditesteigerung erwarten lässt. Auch können alternative Nutzungen, die im Ver-
gleich zur aktuellen Nutzung eine höhere Rendite versprechen zu einem vorzeitigen Flä-
chenrecycling führen"
15
14
vgl. Isenhöfer, B.: Strategisches Management von Projektentwicklungsunternehmen, Immobilien Information-
verlag Müller, Köln, 1999
15
Schulte, K.-W.: Immobilienökonomie, Band I, Betriebswirtschaftliche Grundlagen; München, 1998
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
14
2.5 Immobilienzyklen
2.5.1 Definitorische Grundlagen
,,Immobilienmarkt, Marktentwicklung, Marktkonditionen" sind Begriffe, die in den letzten Ab-
schnitten schon erwähnt wurden.
Von besonderer Bedeutung für eine Projektentwicklungsphase bzw. Redevelopmentphase
sind nicht nur die richtige Lage und Konzeption sondern auch den richtigen Zeitpunkt für die
Investition zu wählen.
Der Immobilienmarkt verläuft sowohl hinsichtlich der Miet- als auch der Verkaufspreise in
zyklischen Auf- und Abwärtsbewegungen. Diese entstehen durch konjunkturelle bedingte
Nachfrageschwankungen. Zyklen können sich regional in unterschiedlichen Stadien befinden
und müssen daher für das Projekt richtig bestimmt werden. Eine unprofessionelle Bestim-
mung der Stadien kann dazu führen, dass auch ein gut konzipiertes Projekt wirtschaftlich ein
Misserfolg wird.
Beispielsweise sei hier eine Definition des Begriffes Immobilienzyklus nach Royal Institution
of Chartered Surveyors (RISK) angeführt:
16
... ,,the property cycle is taken as, recurrent but irregular fluctuations in the rate of all-property
total turn, which are also apparent in many other indicators of property activity, but with vary-
ing leads and lags against the all-property cycle" ...
Vier Begriffe werden verwendet, die Immobilienzyklen beschreiben. ,,Recurrent fluctuations"
bedeutet wiederkehrende Schwankungen, also wechselseitig aufsteigende und dann fallen-
de Bewegungen. ,,Irregular fluctuations" bezeichnet das Phänomen der Abweichung von der
mathematischen Idealvorstellung eines Zyklus. Diese Abweichung kann in allen Parametern,
wie z.B. Amplitude oder Phase vorkommen jedoch in Übereinstimmung mit dem Prinzip der
Abweichung, welches besagt, dass Bewegungen nicht periodisch sein oder sich exakt wie-
derholen müssen, sondern nur eine Ähnlichkeit aufweisen sollen.
,,Rate of all-property return" bezieht sich auf die Gesamtrendite. ,,Apparent in most major in-
dicators" bedeutet, dass der Zyklus systematisch verläuft und alle Variablen der Immobilien-
wirtschaft beeinflusst, obwohl einige dieser Auswirkungen früher, andere später erkennbar
werden.
17
16
Schulte, K.-W.: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 2. Auflage Immobilien-Wissen Müller, Köln, 2002
17
vgl. Rottke, N., Wernecke, M.: Management im Immobilienzyklus, Immobilien Zeitung, 2002
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
15
2.5.2 Vier Phasen des Immobilienzyklus
Ein Immobilienzyklus lässt sich in vier verschiedene Phasen unterteilen. Wie Abbildung 2-4.
zu entnehmen ist, sind dies Phasen der Überbauung, der Expansion, der Stabilisierung und
der Marktbereinigung. Wobei die Expansionsphase durch steigende Projektentwicklungsakti-
vitäten gekennzeichnet ist.
Marktbereinigung und Marktstabilisierung werden häufig zu Abwärtszyklus (Phase I, Down-
cycle) zusammengefasst, während Überbauung und Expansion auch als Aufwärtszyklus
(Phase II, Upcycle) bekannt sind.
Abbildung 2-4 zeigt einen idealtypischen, sinusförmigen Immobilienzyklus, in dem die einzel-
nen Phasen nahezu von gleicher Dauer und Stärke sind. Doch in Wirklichkeit weisen die
einzelnen Phasen eine unterschiedliche Dauer sowie Stärke, so dass sich eine Gesetzmä-
ßigkeit, wie dies bei der sinusähnlichen Kurve der Fall ist, kaum erkennen lässt.
Die Phase der Überbauung ist durch einen sinkende Flächennachfrage und Absorption ge-
kennzeichnet. Gleichzeitig kommen neue Flächen auf den Markt, die im Boom auf der Basis
sehr hoher Mieten geplant werden und damit das zur Verfügung stehende Angebot zusätz-
lich ausweiten
18
.
Die Neubaufertigstellungen sind also durch eine Phasenverschiebung geprägt. Denn von der
Nachfrage bis zur Fertigstellung vergehen oft Jahre. So tritt immer eine große Zeitspanne
zwischen der Marktnachfrage und der Fertigstellung einer Immobilie auf. In dieser Zeit ist oft
ein Wandel auf dem Immobilienmarkt zu vermerken. Die Nachfrage geht zurück. Leerstand
ist die Folge, und die Mieten für im Angebot stehenden Flächen sinken.
,,Auf die allgemeine Euphorie des Booms folgt, wie sooft, die Ernüchterung". Der Immobi-
lienmarkt ist nun von der Phase der Marktbereinigung geprägt. Die Flächennachfrage bricht
ein. Allerdings lässt der Zuwachs an Neuflächen langsam nach, da bereits in der Phase in
der Überbauung die ersten Projektentwickler neue Projektplanungen auf spätere Marktpha-
sen verschoben haben.
18
vgl. Schulte, K.-W.: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 2. Auflage Immobilien-Wissen Müller, Köln, 2002
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
16
Abbildung 2-4: Idealtypischer, sinusförmiger Immobilienzyklus
19
Neue Mietverträge werden zu tieferen Preisen abgeschlossen, während die Leerstände wei-
terhin stark ansteigen.
Nach der Marktbereinigung, wenn sich die Mieten auf einem tiefen Niveau befinden und der
Markt sich konsolidiert hat, setzt die Stabilisierung ein. Die steigende Nachfrage absorbiert
teilweise das Überangebot der vergangenen Marktphasen. Der Leerstand sinkt und die Mie-
ten steigen wieder langsam an. Auch in dieser Phase reagiert der Markt zeitverzögert, da die
Projektentwickler aufgrund von negativen Erfahrungen in der Phase der Überbauung nicht
bauen wollen obwohl die Nachfrage steigt. Damit steigt auch die Absorptionsrate stark an,
und die noch vorhandenen Leerstände werden bis zu einem niedrigsten Niveau abgebaut.
Der Immobilienmarkt befindet sich in der Phase der Expansion. Die Mieten steigen an. Auf
den Markt kommen immer noch keine neuen Objekte. Nun erst reagieren die Projektentwick-
ler und beginnen mit der Projektplanung, welche natürlich verspätet ausgelöst wurde. So
schließt sich der Zyklus und beginnt von neuem mit der Phase der Überbauung.
19
Schulte, K.-W.: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 2. Auflage Immobilien-Wissen Müller, Köln, 2002
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
17
Abbildung 2-5: Phasen des Immobilienzyklus
20
Abbildung 2-5. zeigt die Phasen eines Immobilienzyklus und verschafft einen Überblick über
die Reaktionen auf dem Immobilienmarkt infolge der fünf Größen, wie Flächennachfrage,
Absorption, Neubaufertigstellungen, Mieten und Leerstand.
2.5.3 Gründe für das zyklische Auf und Ab
Es stellen sich nun die Fragen, welche Gründe sind für das wiederkehrende Auf und Ab der
Immobilienmärkte.
Der Immobilienmarkt ist relativ weit von dem entfernt, was in der Wirtschafttheorie als effi-
zienter Markt bezeichnet wird.
21
Eine der bedeutendsten Unvollkommenheiten des Immobi-
lienmarktes ist der ,,Timelag". Wie schon in der Erörterung des Zyklus bereits erwähnt, ver-
gehen vom Zeitpunkt, an welchem einen erhöhte Nachfrage festgestellt wird, bis zur Fertig-
stellung einer Immobilie nicht selten Jahre für Planung, Bewilligung und Ausführung. Die Re-
alisierung bzw. Fertigstellung fällt nun in eine Zeit schneller ansteigender Überkapazitäten
und einer weiter erlahmenden Nachfrage.
Weitere Unvollkommenheit des Immobilienmarktes ist dessen Intransparenz. Diese kann
beispielsweise dazu führen, dass sich eine gesunkene Nachfrage nicht direkt in Form sin-
kender Mieten niederschlägt. Gewisse Vermieter tolerieren den entstehenden Leerstand lie-
20
Schulte, K.-W.: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 2. Auflage Immobilien-Wissen Müller, Köln, 2002
21
vgl. Stern, D., Dr. Stracke, G.: Handbuch der Immobilienvermittlung, Dt. Sparkassen-Verlag, Stuttgart, 2003
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
18
ber, als dass sie niedrigere Mietpreise gewährten, die zu einer Vollvermietung führen könn-
ten. Aus Sicht des einzelnen Investors kann dies durchaus Sinn machen, solange der Er-
tragsausfall durch die tieferen Mietpreise größer ist als vorübergehende Leerstandsverluste.
Andere Investoren orientieren sich bei ihrer Entscheidung aber an den überhöhten Mieten
und tragen damit zu einem weiteren Aufbau der Überbauung.
Schließlich spielt auch bei der Investition ein erhebliches Maß Marktpsychologie mit. Investo-
ren bzw. Marktteilnehmer neigen in guten Zeiten zu einer allzu euphorischen Einschätzung
zukünftiger Marktentwicklungen und einer Unterschätzung der vorhandenen Risiken. In
schlechten Zeiten ist es genau umgekehrt. Da jeweils beobachtete Trends in die Zukunft
fortgeschrieben werden, entstehen von den fundamentalen Ertragsentwicklungen abgekop-
pelte Preisentwicklungen, die sogenannten ,,Spekulativen Blasen"
22
Die Unvollkommenheit der Immobilienmärkte erklärt die Zyklen aber nur zum Teil. Sie erklä-
ren vor allem nicht, weshalb die Märkte für beispielsweise Wohn- oder Büroimmobilien im
Zeitablauf unterschiedliche Zyklen aufweisen können. Hier wirken Nachfragefaktoren. Die
wirtschaftliche Entwicklung eines Landes oder einer Region sind ebenfalls von großer Be-
deutung. Ein gestiegenes Bruttoinlandprodukt schlägt sich über eine Zunahme der Beschäf-
tigung direkt in einer erhöhten Nachfrage nach beispielsweise Büroflächen. Bei den Ein-
kommen der Haushalte vergeht hingegen eine gewisse Zeit, bis sich die verbesserte kon-
junkturelle Lage in einem Anstieg niederschlägt. Erst dann steigt die Nachfrage nach Wohn-
flächen. Die konjunkturellen Schwankungen werden teilweise durch langfristig wirkende As-
pekte, wie den Strukturwandel oder die Alterung der Bevölkerung, überlagert. Das Zusam-
menwirken von Unvollkommenheit des Immobilienmarktes, zyklische Schwankungen der
Nachfrage und die Überlagerung durch langfristige Aspekte führt zu einem wiederkehrenden
Auf und Ab des Immobilienmarktes.
Es besteht von Seiten der Theorie im Bezug auf den Zyklus der Immobilienmärkte sowie
deren Einflussgrößen weitgehende Einigkeit. Schwierig wird es hingegen, die einzelnen
Phasen in der Statistik bzw. in der Realität wiederzufinden. Investoren und Projektentwickler
können so in Hinsicht auf die Marktsituation schlechter reagieren.
22
vgl. Schulte, K.-W.: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 2. Auflage Immobilien-Wissen Müller, Köln, 2002
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
19
2.6 Immobilienmarkt
Nochmals sei hier erwähnt, die in letzten Abschnitt beschriebenen vier Phasen des Immobi-
lienzyklus spielen sich nicht auf dem Immobilienmarkt ab, sondern auf verschiedenen regio-
nalen (standortabhängigen; z.B. Frankfurt oder München) und funktionalen (Gewerbe- oder
Wohnimmobilien) Immobilienteilmärkten.
Diese jeweils so abgegrenzten Märkte sollen jeder für sich wirtschaftlich betrachtet werden.
Denn nur so ist gewährleistet, dass die Zyklen richtig interpretiert und Veränderungen in
Form von z.B. Time-Lags festgestellt werden.
2.6.1 Grundlagen der Marktanalyse
Der Markt ist, vereinfacht ausgedrückt, das Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage.
Daher ist es im Rahmen der Projektentwicklung erforderlich, dass der Projektentwickler die
Entwicklung des Angebots und der Nachfrage im voraus möglichst genau abschätzt, das
heißt, die vorhandenen Quantitäten sorgfältig beobachtet und die vom Markt benötigten
Quantitäten für ein Entwicklungspotenzial prognostiziert und diese darüber hinaus in die lan-
gen Planungs- und Bauzeiten einbezieht. Die Marktanalyse soll Auskunft über die bisherige,
aktuelle und zukünftige Entwicklung von Angebot, Nachfrage und Marktpreisen geben.
Marktanalysen in der Immobilienwirtschaft dienen des Weiteren der allgemeinen Marktbeo-
bachtung von Marktteilnehmern, um eine optimale Platzierung der eigenen Projekte im Markt
erreichen zu können.
Die Marktanalysen werden im Vorfeld konkreter Immobilienprojekte erstellt und bilden dabei
die Grundlage für nachfolgende Investitionsentscheidungen. Durch die Analyseergebnisse
kann das Investitionsrisiko abgeschätzt und gegebenenfalls eingegrenzt werden, indem die
geplante Immobilie an dem vorhandenen Angebot und der möglichen Nachfrage orientiert
entwickelt wird.
Wie bei jeder Analyse ist die Aufgaben- und Fragestellung entscheidend bei der Wahl der
Methode und Instrumente sowie der Bestimmung des Umfangs der Analyse. Die Marktana-
lyse spielt zusammen mit der Standortanalyse, welche im Abschnitt 4.1 näher betrachtet
wird, im Aufgabenbereich der Projektentwicklung eine große Rolle.
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
20
Quantitative Analyse
Qualitative Analyse
Gesamtmarkt
Teilmarkt
Marktanalyse
Abbildung 2-6: Handlungsfelder der Marktanalysen
23
Gemäß Abb. 2-6. gehören zu einer erfolgreichen Marktanalyse folgende vier Faktoren:
Gesamtmarkt,
Teilmarkt
(Marktsegmentierung),
Qualitative
Marktanalyse,
Quantitative
Marktanalyse,
Aufgrund der Vielfältigkeit der Immobilienarten und ihrer Heterogenität lässt sich der Immobi-
lienmarkt als eine Einheit sehr schwer analysieren. Vielmehr wird der Immobilienmarkt in
Teilmärkte segmentiert.
Bei der Marktsegmentierung ist das Verhältnis zwischen Eigentümer und Nutzer von ent-
scheidender Bedeutung, demzufolge lassen sich hier drei Arten von Marktanalysen unter-
scheiden.
Eigennutzermarkt (Eigennutzer orientiert sich an dem Kaufpreisniveau der Flächen),
Anlagemarkt (Anleger interessiert sich für die Rendite seiner Investition),
Vermietungsmarkt (für den Mieter ist das Mietpreisniveau und Nebenkosten für seine
Entscheidung relevant im Verhältnis von Gebäude- und Standortqualität),
Bei der Quantitativen Marktanalyse ist nicht die Qualität der Flächen von Interesse, sondern
das Angebot und die Nachfrage nach Flächen stehen im Zentrum der Betrachtung.
23
Isenhöfer, B.: Strategisches Management von Projektentwicklungsunternehmen, Immobilien Informationverlag
Müller, Köln, 1999
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
21
Nach Isenhöfer B.
24
sind bei der Analyse des Flächenangebotes folgende Faktoren von Be-
deutung:
Verfügbares Flächenangebot (Summe der Flächen die potentiellen Nutzern in einem
Bestimmten Zeitraum zur Anmietung zur Verfügung stehen),
Leerstand,
Neufertigstellungen (alle Neufertigstellungen sowie alle vollständig renovierten bzw.
sanierten Objekte in einem bestimmten Zeitraum),
Die Analyse des Angebots ist mit besonderen Schwierigkeiten verbunden. Zum einen ist
nicht festgelegt, nach welcher Definition die Flächen gemessen werden (beispielsweise BGF,
Nettogrundrissfläche oder Mietflächen), zum anderen gibt es in diesem Bereich keine amtli-
che Meldepflicht und die Übersicht ist bei der großen Zahl unterschiedlicher Projekte fast
unmöglich. Dennoch ist es für die Projektentwicklung von entscheidender Bedeutung, das
Umfeld, in dem die Immobilie platziert werden soll, so sorgfältig wie möglich zu analysieren
(Wettbewerbsanalyse).
Bei der Analyse der Flächennachfrage (Nachfrageanalyse) müssen die verschiedenen Ein-
flussfaktoren, welche die Entscheidungen der Nachfrager kontinuierlich beeinflussen, be-
rücksichtigt werden.
Zu den Einflussfaktoren gehören beispielsweise:
Konjunkturentwicklung,
Bevölkerungsstruktur und -entwicklung,
Steuergesetzgebung und -rechtsprechung,
Zukunftserwartungen der Nutzer,
In Hinsicht auf die Einflussgrößen ist eine genaue Prognose der Flächennachfrage nahezu
unmöglich. Deshalb beschränken sich Marktanalysen in Bezug auf die Flächennachfrage
zumeist auf die Darstellung kurzfristiger Trends und auf die Analyse der vergangenen Markt-
phasen.
Durch die Gegenüberstellung der Flächennachfrage mit dem Flächenangebot lassen sich die
Dauer der Flächenabsorption sowie die Miet- und Kaufpreise (Preisanalyse) ableiten. Sie
sind wiederum für die Projektentwicklung bezüglich der Vermarktungsdauer und der Wirt-
schaftlichkeit eines Projektes von großem Interesse.
24
vgl. Isenhöfer, B.: Strategisches Management von Projektentwicklungsunternehmen, Immobilien Information-
verlag Müller, Köln, 1999
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
22
Ein weiterer Punkt, den wir Abbildung 2-6. entnehmen können, ist die qualitative Marktanaly-
se. Hier steht die Qualität der Flächen im Mittelpunkt der Betrachtung. Des Weiteren erwei-
tert und festigt sie die quantitative Marktanalyse, insbesondere durch folgende Aspekte:
Standort der Fläche,
Konzeption der Flächen hinsichtlich Größe, Funktionalität, Effizienz, Ausstat-
tungsstandard, Bauqualität usw.,
Anforderungen der Nutzer an Flächen,
So können für die Projektentwicklung aus der Konzeption erfolgreicher und weniger erfolg-
reicher Immobilien sowie den Anforderungen aus Sicht der Nutzer, wichtige Rückschlüsse
gewonnen werden bezüglich der Gestaltung und Anpassung neuer Immobilienprojekte.
Anforderungen der Nutzer können problemlos bestimmt werden, wenn der Endnutzer schon
zu Beginn feststeht und es sich somit um eine sogenannte nutzerbezogene Projektentwick-
lung handelt. Steht der Endnutzer zum Zeitpunkt der Projektentwicklung noch nicht fest,
dann handelt es sich um eine spekulative Projektentwicklung. Die spekulative Projektent-
wicklung erweist sich als sehr problematisch, da sie sich den Bedürfnissen noch nicht fest-
stehender Nutzer anpassen können muss.
2.6.2 Immobilienmarktentwicklung bzw. -prognose
Zum besseren Verständnis der Marktanalyse wird im Folgenden die aktuelle Entwicklung der
zwei wichtigsten Immobilienteilmärkte, des Wohnungs- und Büromarktes, kurz dargestellt.
2.6.2.1 Marktvolumina
a) Bruttoinlandsprodukt
Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) misst die wirtschaftliche Leistung, die innerhalb einer Periode
(z.B. einem Jahr) in einem Wirtschaftsgebiet (z.B. in Deutschland) erbracht wird.
Diese ist
von erheblicher Bedeutung bezüglich Nachfrage und Angebot für den Immobilienmarkt.
Bereits in den letzten vier Jahren war Deutschland mit einem jahresdurchschnittlichen Wirt-
schaftswachstum von 1,4 % Schlusslicht in Europa. Gemäß Abbildung 2-7. herrscht seit
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
23
2001 Stagnation (Wachstum 2001 + 0,6 %, 2002 + 0,2 %). Im 1. Halbjahr 2003 schrumpfte
die Wirtschaftsleistung sogar erneut.
25
Mit einer deutlichen Belebung wird zum Jahresende 2003 und für das kommende Jahr 2004
gerechnet.
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
7
198
0
19
82
19
84
19
86
198
8
19
90
19
92
19
94
199
6
199
8
20
00
20
02
20
04
200
6
Jahre
V
er
änder
ung in % z
um
V
or
jahr
Bruttoinlandsprodukt
Consensus-Prognose
Update herbstgutachten
Abbildung 2-7: Veränderung des Bruttoinlandproduktes seit 1980 und Prognose bis 2006
26
b) Immobilienbestand
Tabelle 2-1: Immobilienbestand in Deutschland 2002
27
25
Statistisches Bundesamt
26
Bulwien, H.: Aktuelle Entwicklungen auf dem gewerblichen Investitionsmarkt, Bulwien AG, München, 2003
27
Bulwien, H.: Aktuelle Entwicklungen auf dem gewerblichen Investitionsmarkt, Bulwien AG, München, 2003
Nutzungsarten
Berechnung
Wert
Wohnungen
private Haushalte
16,6 Mio. WE x 203.000 Euro
3,37 Bio. Euro
Unternehmen und
öffentliche Hand
21,4 Mio. WE x 100.000 Euro
2,14 Bio. Euro
Gewerbe
Büroflächen
335 Mio. qm x 1.500 Euro/qm
502 Mrd. Euro
Einzelhandel
105,7 Mio. qm x 1.500 Euro/qm
161 Mrd. Euro
Hotel
590.000 Zimmer
29 Mrd. Euro
Industrie- und
Gewerbeflächen
2,33
Mrd.
qm
-
460.
qm
Büro/Handel/Hotel = 1,87 Mrd.
qm x 1.500 Euro/qm
935 Mrd. Euro
= 7,137 Bio Euro
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
24
Für 16,6 Mio. privater Haushalte wird ein Durchschnittswert von 203.000 Euro errechnet. So
ergibt dies den Gesamtwert aller privaten Haushalte von 3,37 Bio. Euro. Hinzuzurechnen ist
der Immobilienbestand der Unternehmen und der öffentlichen Hand, welcher auf 2,14 Bio
Euro geschätzt wird.
Der Gewerbeimmobilienbestand ergibt sich aus den Anteilen der Büroflächen, des Einzel-
handels, der Hotels und der Industrie- und Gewerbeflächen. Dieser wird auf rund 1,63 Bio.
Euro geschätzt. Unberücksichtigt bleiben jedoch die Werte für die Landwirtschaft, Produkti-
ons- und Lagerflächen etc. Dadurch beläuft sich der momentane Wert des Immobilienbe-
standes in Deutschland auf mindestens 7,137 Bio. Euro.
c) Immobilientransaktionen
500
600
700
800
900
1000
1100
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
Jahre
Fälle in 1.000
50
75
100
125
150
175
200
Umsatz in Mrd.
Euro
Verkäufe in 1.000
Umsatz in Mrd. Euro
Abbildung 2-8: Immobilientransaktionen 1986 bis 2002
28
Im Jahre 2002 wurden schätzungsweise in 900.000 Kaufverträgen in Deutschland auf dem
Immobilienmarkt 126 Mrd. Euro umgesetzt. Der Durchschnittswert pro Vertrag betrug
140.000 Euro. Diesem Durchschnittswert steht eine große Spannbreite von wenigen Tau-
send Euro für eine Garage bis zu mehreren Hundert Millionen Euro für Bürogebäude gegen-
über. (s. Abb. 2-8.)
Wie Abbildung 2-9. zeigt, entfällt der Hauptteil der Transaktionen auf das Wohnungsteilei-
gentum mit 26,6 Mrd. Euro in den alten und mit 2,8 Mrd. Euro in den neuen Bundesländern
sowie auf Ein- und Zweifamilienhäuser mit insgesamt 42,2 Mrd. Euro. Wertmäßig sind
28
Bulwien, H.: Aktuelle Entwicklungen auf dem gewerblichen Investitionsmarkt, Bulwien AG, München, 2003
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
25
Transaktionen der sonstigen Bauobjekte (Gewerbeobjekte) mit den des Teileigentums
gleichzusetzen, machen jedoch zahlenmäßig nur einen kleinen Teil aus (8%).
Abbildung 2-9: Struktur der Immobilientransaktionen
29
2.6.2.2 Wohnungsmarkt
Eine der wesentlichen Bestimmungsfaktoren für den Immobilienmarkt sind die Struktur, Zu-
sammensetzung und Entwicklung der Bevölkerung. Dies gilt direkt für die Wohnungsnach-
frage als auch indirekt für den Bedarf an Büroflächen infolge der steigenden bzw. fallenden
Beschäftigtenzahl.
a) Bevölkerungsentwicklung
Im ersten Halbjahr 2003 lebten in Deutschland nach Angaben des Statistischen Bundesam-
tes 82,5 Mio. Menschen. Nach dem Kurvenverlauf gemäß Abbildung 2-10. ist seit 1955 bis
2003 eine kontinuierlich wachsende Bevölkerungszahl festzustellen. So ist beispielsweise
die Zahl der Einwohner im Jahr 2003 um 500.000 im Vergleich zum Jahr 2000 gestiegen.
29
Bulwien, H.: Aktuelle Entwicklungen auf dem gewerblichen Investitionsmarkt, Bulwien AG, München, 2003
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
26
68
70
72
74
76
78
80
82
84
1955
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2003
Jahre
Mio.
Bevölkerungsentwicklung
Abbildung 2-10: Bevölkerungsentwicklung in Deutschland
30
b) Haushalte
Für den Wohnungsmarkt sind Haushalte eine wichtige Bestimmungsgröße. Nach den Er-
gebnissen des Statistischen Bundesamtes 2002 existieren in Deutschland 38,7 Mio. Privat-
haushalte. Beispielsweise existieren in Hessen 2,84 Mio. Haushalte. Die sich ergebene
durchschnittliche Haushaltsgröße deutschlandweit beträgt 2,13 Personen und verteilt sich
auf:
Privat-
haushalte
Einpersonen-
haushalte
Mehrpersonen-
haushalte
Deutschland
38,72 Mio.
14,23 Mio.
24,49 Mio.
Hessen
2,84 Mio.
1,01 Mio.
1,83 Mio.
Tabelle 2-2: Verteilung der Haushalte in Deutschland 2002
31
c) Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung
Gemäß Abbildung 2-11. ist bis zum Jahre 2015 von einer Zunahme der Kleinhaushalte aus-
zugehen. Insgesamt wird sich die Zahl der Haushalte von 38,7 Mio. im Jahre 2003 um 1,3
Mio. auf rund 40 Mio. bis 2015 erhöhen. Diese Zunahme fällt alleine auf das frühere Bun-
desgebiet. In den neuen Bundesländern ist eine so drastische Veränderung der Haushalts-
30
Bulwien, H.: Aktuelle Entwicklungen auf dem gewerblichen Investitionsmarkt, Bulwien AG, München, 2003
31
Statistisches Bundesamt
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
27
entwicklung nicht zu erwarten. Eine Reduzierung der durchschnittlichen Haushaltsgröße von
2,13 auf 2,0 Personen pro Haushalt wird die Folge sein.
Dabei werden Ein- und Zwei-Personenhaushalte um 500.000 beziehungsweise 700.000
Haushalte ansteigen, während alle anderen Haushaltstypen weitgehend unverändert blei-
ben. Jedoch wird mit einem Rückgang der Einwohner von 82,5 Mio. im Jahre 2003 auf etwa
80,0 Mio. bis 2015 gerechnet, d.h. eine kontinuierlich wachsende Bevölkerungszahl, wie es
bislang war (s. Abb.2-10.), wird nicht prognostisiert. Von dieser Veränderung bzw. von dem
Rückgang der Einwohnerzahl werden zum größten Teil die alten Bundesländer betroffen
sein.
Abbildung 2-11: Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung 2003 bis 2015 in Mio.
32
32
Bulwien, H.: Künftige Entwicklungen des Immobilienmarktes, Bulwien AG, München, 2003
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
28
d) Veränderung der Alterstruktur
Die zukünftige Bevölkerungsentwicklung wird neben einer weiteren Verringerung der Ein-
wohnerzahl auch zu bedeutenden Verschiebungen in der Altersstruktur führen.
Die altersmäßige Zusammensetzung der deutschen Bevölkerung ändert sich in den nächs-
ten 20 Jahren drastisch. So ist eine Zunahme der über 65-Jährigen von rund 13,5 Mio.
(2000) auf 17,2 Mio. im Jahre 2020 zu erwarten. Gleichzeitig geht die Zahl der 15- bis 40-
Jährigen von insgesamt 28,2 Mio. (2000) auf zunächst 22,2 Mio. (2020) zurück.
Mit der Änderung der Altersstruktur ändern sich wiederum die Ansprüche an die Wohnungs-
marktnachfrage gewaltig.
Abbildung 2-12: Bevölkerungsgruppen 2000 2020
33
33
Bulwien, H.: Entwicklungen des Immobilienmarktes in Deutschland, Bulwien AG, München, 2003
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
29
e) Baugenehmigungen
Im ersten Halbjahr 2003 wurde in Deutschland der Bau von 158.700 Wohnungen genehmigt.
Das waren nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes 16,3% oder 22.300 Baugenehmi-
gungen mehr als im Vorjahreszeitraum. Dieser Anstieg dürfte zu einem guten Teil auf Vor-
zieheffekte bei der Beantragung von Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser
insbesondere im ersten Vierteljahr 2003 zurückzuführen sein, die auf Grund der politischen
Diskussionen um die Kürzung der Eigenheimzulage entstanden sind.
Von Januar bis Juni 2003 wurden in Wohngebäuden 141.000 Neubauwohnungen genehmigt
(+17,5% gegenüber dem ersten Halbjahr 2002). Bei den Einfamilien- bzw. Zweifamilienhäu-
sern sind die Genehmigungen um 25,7% bzw. 22,2% gestiegen. Eine geringe Abnahme um
0,4% gab es bei den Mehrfamilienhäusern.
Januar bis Juni
Veränderung
gegenüber
Vorjahreszeitraum
Wohnungen
2003
2002
absolut
in %
Wohn- und Nichtwohngebäuden
(alle Baumaßnahmen)
158.716
136.466
22.250
16,3
· neu errichteten Gebäuden
143.131 122.627
20.504 16,7
· · davon in:
· · · Wohngebäuden
140.980 119.950
21.030 17,5
· · · · mit 1 Wohnung
85.011 67.628
17.383 25,7
· · · · mit 2 Wohnungen
21.288 17.426
3.862 22,2
· · · · 3 oder mehr Wohnungen
34.142 34.279
-137 -0,4
· · · · Wohnheimen
539 617
-78
-12,6
· · · darunter:
· · · · Eigentumswohnungen
20.362 20.102
260 1,3
· · · Nichtwohngebäuden
2.151 2.677
-526 -19,6
· Baumaßnahmen an bestehenden
Gebäuden
15.585 13.839
1.746 12,6
Tabelle 2-3: Anzahl genehmigter Wohnungen im Vergleich 1. Hj. 2002 und 2003
34
34
Statistisches Bundesamt
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
30
Unter der Betrachtung der letzen Jahre wird ein Abwärtstrend im Wohnungsbau am Rück-
gang der Baugenehmigungen deutlich. Besonders im Bereich der Mehrfamilienhäuser konn-
ten in den letzten Jahren nur negative Entwicklungen beobachtet werden. Wobei sich diese
negativen Tendenzen auch im Jahre 2003, wie bereits oben erwähnt, laut den Auswertungen
des Statistischen Bundesamtes fortsetzen (-0,4 %). So ging die Zahl der Baugenehmigungen
bis 2002 um rund 75% im Vergleich zu 1996 zurück. Der Rückgang der Baugenehmigungen
ist demnach vor allem auf die negative Entwicklung im Bereich der Mehrfamilienhäuser zu-
rückzuführen. Einen deutlich geringeren Rückgang der Baugenehmigungen konnten im Be-
reich der Zweifamilienhäuser seit 1996 festgestellt werden. Im Jahre 2003 ist sogar einen
leichter Aufwärtstrend im Wohnungsbau der Zweifamilienhäuser zu verkennzeichnen. Ver-
gleichbar ist die Entwicklung der Situation der Einfamilienhäuser. Im Jahre 1999 wurde der
Höhepunkt mit rund 190.000 Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser erreicht. Seit 2001 ist
die bis dahin fallende Zahl der Baugenehmigungen konstant. Auch hier ist im Jahre 2003
vergleichbar mit der Situation der Zweifamilienhäuser, ein deutlicher Aufwärtstrend zu beo-
bachten. Wie bereits erwähnt, ist nach Meinung des Statistischen Bundesamtes die Zahl der
Baugenehmigungen um 25,7% gestiegen. (vgl. Tab.2-3.)
0
50
100
150
200
250
300
1996
1997
1999
2000
2001
2002
Jahre
in 1.000
Einfamilienhäuser
Zweifamilienhäuser
Mehrfanilienhäuser
Abbildung 2-13: Baugenehmigungen
35
35
Statistisches Bundesamt
Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie
Immobilien
31
f) Entwicklung der Miethöhe
Unter der Annahme der Prognose ist ein Rückgang der Neubaumieten sowohl in A-Städten
(Frankfurt, München, Köln, Stuttgart, Hamburg, Berlin, Essen und Düsseldorf) als auch in B-
Städten zwischen 2002 und 2007 zu erwarten. A-Städte weisen innerhalb des Prognosezeit-
raumes die größte Veränderung von ca. 9,30 Euro/m² auf 8,60 Euro/m² bei den durchschnitt-
lichen Neubaumieten auf. In Städte mit einer kleinen Einwohnerzahl sind innerhalb des Zeit-
raumes geringere Rückgänge zu erwarten.
5
6
7
8
9
10
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Jahre
Euro/m²
A-Städte
B-Städte
Abbildung 2-14: Prognostizierte Entwicklung der durchschnittlichen Neubaumieten
36
g) Wohnfläche
10
15
20
25
30
35
40
45
1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015
Jahre
m²
Wohnfläche pro Person
Abbildung 2-15: Wohnfläche pro Person 1950 bis 2015
37
36
Bulwien, H.: Wohnungsmarktprognosen, Bulwien AG, München, 2003
37
Bulwien, H.: Wohnungsmarktprognosen, Bulwien AG, München, 2003
Ende der Leseprobe aus 171 Seiten
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Details
- Arbeit zitieren
- , 2004, Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie, Hamburg, Bedey Media GmbH, https://www.diplom.de/document/223306
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