II
Inhaltsverzeichnis
1
Einführung
1
2
Historische Entwicklung der Landnutzungsrechte
und des chinesischen Immobilienmarktes
4
2.1
Die Zeit vor Gründung der Republik 1949
4
2.1.1
Landnutzung, Eigentumsverhältnisse und Bodenordnung
4
2.1.2
Die Entstehung des republikanischen Bodenrechts
7
2.1.3
Die Entwicklung des chinesischen Immobilienmarktes 1840-1949
8
2.2
Die Abschaffung des Privateigentums in der Zeit
ab 1949
9
2.2.1
Die maoistische Bodenreform
9
2.2.2
Die Ordnung der ländlichen Liegenschaften
10
2.2.3
Die Entwicklung in den städtischen Gebieten
11
3
Die Reformen seit 1979
13
3.1
Die Phase der Marktbelebung 1979-1990
13
3.1.1
Der Beginn der Umstrukturierung von Bodenordnung und Immobilienwirt-
schaft
13
3.1.2
Die Einführung von Landnutzungsgebühren und Landnutzungsrechten
15
3.1.3
Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
19
3.2
Die Phase des Marktwachstums seit 1990
21
3.2.1
Die Weiterentwicklung der Rechtsverhältnisse und staatliche
Wohnungspolitik
21
3.2.2
Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
24
4
Der heutige chinesische Immobilienmarkt
27
4.1
Die aktuellen Rahmenbedingungen
27
4.1.1
Typologisierung und Grundlegungen
27
4.1.2
Die volkswirtschaftlichen und wirtschaftspolitischen Determinanten
und Einflussfaktoren auf Investitionen
30
III
4.1.3
Der Immobilienmarkt und die sozialistische Marktwirtschaft
33
4.1.4
Der öffentliche Stellenwert der Immobilienwirtschaft
38
4.1.5
Die aktuellen Investitionsbedingungen am Beispiel deutsch-chinesischer
Joint Ventures
41
4.2
Allgemeiner Überblick und regionale Gliederung des Im-
mobilienmarktes
44
4.3
Gliederung der Teilmärkte nach Objektarten
48
4.3.1
Der Markt für Wohnimmobilien
48
4.3.2
Der Markt für Büroimmobilien
53
4.4
Der regionale Teilmarkt Shanghai
56
4.5
Probleme des chinesischen Immobilienmarktes
62
4.5.1 Ungelöste
Entscheidungsregelungen
62
4.5.2
Gegenwärtige Schwierigkeiten des Büro- und des Wohnimmobilienmarktes
63
4.6
Die Entwicklungstendenzen des chinesischen Immobilien-
marktes 68
5
Zusammenfassung und Ausblick
70
Anhang
I
Anhang
II
Literaturverzeichnis
IV
Abkürzungsverzeichnis
Abb.
Abbildung
Abs.
Absatz
AHK
Außenhandelskammer
Anm. d. Verf.
Anmerkung der Verfasserin
Aufl.
Auflage
Bd.
Band
BfAI
Bundesstelle
für
Außenhandelsinformation
BGB
Bürgerliches
Gesetzbuch
BIP
Bruttoinlandsprodukt
bzw.
beziehungsweise
ca.
circa
d.h.
das
heißt
div.
diverse
ebd.
ebenda
et
al.
et
alii
etc.
et
cetera
FAZ
Frankfurter
Allgemeine
Zeitung
FEER
Far
eastern
Economic
Review
FES
Friedrich
Ebert
Stiftung
Fn.
Fußnote
GATT
General Agreement on Tariffs and Trade
HGB
Handelsgesetzbuch
HK
Hong
Kong
Hrsg.
Herausgeber
JOR
Jahrbuch
für
Ostrecht
JV
Joint
Venture
Kap.
Kapitel
KPCh
Kommunistische
Partei
Chinas
Mio.
Million
(-en)
Mrd.
Milliarde
(-n)
MwSt.
Mehrwertsteuer
V
Nr.
Nummer
NVK
Nationaler
Volkskongress
qkm
Quadratkilometer
qm
Quadratmeter
RIW
Recht
der
Internationalen
Wirtschaft
RMB Renminbi
(chinesische Währung, nicht zu verwechseln mit der
Geldeinheit Yuan)
S.
Seite
sog.
sogenannte
(-n)
Sp.
Spalte
Tab.
Tabelle
u.a.
und
andere
UdSSR
Union der Sozialistischen Sowjetrepubliken
USA
United
States
of
America
usw.
und
so
weiter
vgl.
vergleiche
VR
Volksrepublik
v. Chr.
vor Christus
WTO
World
Trade
Organization
z.B.
zum
Beispiel
zzgl.
zuzüglich
VI
,,Wo der Boden eine Ware ist,
ein Handelsobjekt, da wissen
die Vertreter des Großkapitals
sehr bald, dass der Boden
die sicherste Ware ist, mit der
man handeln kann.
Sie verdirbt nicht, sie wird durch keine
neue Erfindung wertlos gemacht."
Adolf Damaschke, Bund deutscher Bodenreformer,
1902
"It is not a market for the financially
weak, short time spanned, impatient,
or not so serious investors."
Stephen Chung, Executive Director, Zeppelin Real
Estate Analysis Limited
2002
1
1 Einführung
Zielsetzung der Arbeit
Für das kapitalistische Wirtschaftssystem wird der Handel mit Gebäuden
und Grundstücken als ein Indikator für das ökonomische Entwicklungsniveau
eines Landes angesehen. Zentrales Anliegen dieser Arbeit ist die Klärung der
Fragestellung, ob sich unter den in der Volksrepublik China gegebenen Bedin-
gungen der zentralen Planwirtschaft und des Verbots von Privateigentum an
innerstädtischen Grundstücken ein effizienter Immobilienmarkt entwickeln konn-
te.
Ein Blick in die Geschichte des Reiches zeigt, dass das feudalistisch ge-
prägte China ein Privateigentum an Grund und Boden kannte und dass ein Han-
del damit möglich war.
1
In der Zeit der chinesischen Republik sollten parallel zur
Einführung eines westlich geprägten Zivilrechtes auch die Regelungen für einen
prosperierenden Immobilienmarkt implementiert werden. Doch die Kom-
munistische Partei setzte nach ihrer Machtergreifung eigene Ideale einer Bo-
denreform durch, in deren Verlauf landwirtschaftlich genutzter Boden den Kol-
lektiven und städtischer Boden dem Staat zugeordnet wurde. Es ist einsichtig,
dass der Immobilienmarkt seit dieser Zeit brach lag. Zudem kam es in Folge der
zentralistischen Planwirtschaft zu enormen Fehlentwicklungen, deren schwer-
wiegende Ausmaße in Hungersnöten und akuten Engpässen in der Wohnraum-
versorgung sichtbar wurden.
2
Die derzeitige Staatsführung scheint aus den Feh-
lern der Vergangenheit gelernt zu haben und hat im Hinblick auf die Wiederbe-
lebung des chinesischen Immobilienmarktes zahlreiche Transformationsprozes-
se in Gang gesetzt.
Die Entwicklungen auf dem chinesischen Immobilienmarkt sollen in der
vorliegenden Arbeit auch hinsichtlich ihrer Konsequenzen für ausländische In-
vestoren dargestellt werden. Weiteres Anliegen der Verfasserin ist es, die wich-
tigsten Bereiche des heutigen Immobilienmarktes im Kontext der politisch-
rechtlichen Veränderungen und der wirtschaftlichen Auswirkungen seit der Öff-
nungspolitik darzustellen. Auf finanzwirtschaftliche Aspekte der Immobilienwirt-
schaft kann im Rahmen dieser Arbeit besonders im Hinblick auf die anhaltenden
1
Vgl. FRANKE 1903, S. 16-17
2
Hauptgründe hierfür waren die Fehlallokation des Produktionsfaktors Arbeit sowie die mangel-
hafte und minderwertige Ausstattung der chinesischen Volkswirtschaft mit Produktionsmitteln
(Anm. d. Verf.).
2
Umstrukturierungen der chinesischen Bankenlandschaft nicht detailliert einge-
gangen werden. Ebenso wenig soll eine volkswirtschaftliche Analyse
Gegenstand der Arbeit sein.
Im Vordergrund stehen vielmehr die Prozesse und Reformen des chine-
sischen Immobilienmarktes, die Betrachtung der aktuellen Rahmenbedingungen
und eine kritische Einschätzung der Stellung des chinesischen Immobilienmark-
tes. Die Arbeit soll dazu beitragen, verschiedene Aspekte des chinesischen Im-
mobilienmarktes und die wichtigsten Phasen seiner Entwicklung aufzuzeigen
und somit die aktuell bestehende Situation verständlich zu machen. Die Ergeb-
nisse der Untersuchungen sollen Interessenten eine Handlungsgrundlage bei
den chinesischen Immobilienmarkt betreffenden Entscheidungen bieten.
Zum Aufbau dieser Arbeit
Die Entwicklung des chinesischen Immobilienmarktes vollzog sich in drei
großen Etappen, die sich im Aufbau dieser Arbeit in Form eigenständiger Ab-
schnitte widerspiegeln. So beschäftigt sich Kapitel Zwei mit einem historischen
Abriss zur Entstehung der Bodenordnung und der Eigentumsrechte vor Grün-
dung der Volksrepublik China. Es schließt sich eine Darstellung der maoisti-
schen Ära und der entsprechenden Auswirkungen auf den Immobilienmarkt an,
wobei die Entwicklungen auf dem Land und in den städtischen Gebieten geson-
dert betrachtet werden.
Kapitel Drei hat die gravierenden Änderungen im chinesischen Immobi-
lienmarkt seit der Öffnungspolitik der Jahre 1978 und 1979 zum Inhalt. Dabei
kommt dem juristischen Konstrukt der Landnutzungsrechte besondere Bedeu-
tung zu. Die politisch-rechtlichen Änderungen beeinflussten die Marktentwick-
lung in dieser Zeit nachhaltig. So kam es im Anschluss an die Einführung der
Landnutzungsgebühren und der Veräußerbarkeit von Landnutzungsrechten zu
einer Phase der Marktbelebung. Mit der Weiterentwicklung der Eigentumsrechte
und der staatlichen Wohnungspolitik kann für die Zeit ab 1990 von einem
Marktwachstum gesprochen werden, dem sich der zweite Teil des dritten Kapi-
tels ausführlich widmet.
Kapitel Vier beschäftigt sich nach einer ausführlichen Beleuchtung der
Rahmenbedingungen für in- und ausländische Investoren mit der Stellung der
Immobilienwirtschaft innerhalb der chinesischen Volkswirtschaft. Dabei werden
die Besonderheiten des chinesischen Marktes unter dem Aspekt der sozialisti-
3
schen Marktwirtschaft herausgearbeitet. Danach erfolgt ein allgemeiner Markt-
überblick aus der Perspektive der spezifischen Charakteristiken des Standortes
China, woran sich eine Darstellung der aktuellen dynamischen Entwicklungen
auf den regionalen und objektbezogenen Immobilienteilmärkten anschließt.
Der regionale Teilmarkt Shanghai wird gesondert betrachtet, da er durch
seine Attraktivität für ausländische Investoren eine bemerkenswerte Stellung
innerhalb des chinesischen Gesamtmarktes bekleidet. Die Untersuchungen zur
Immobilienwirtschaft in den Teilmärkten erfolgen unter den Gesichtspunkten des
vordringlichen Interesses ausländischer Investoren. Bei der Betrachtung der
Teilmärkte werden die Regionen Hong Kong, Macao und Taiwan aufgrund ihrer
besonderen Position und ihrer fehlenden Beispielhaftigkeit für den gesamtchi-
nesischen Immobilienmarkt ausgeklammert.
Alle Abschnitte folgen in ihrem Aufbau derselben Methodik. Zuerst wer-
den die rechtlichen und politischen Rahmenbedingungen erläutert. Daran
schließt sich jeweils eine Untersuchung der Auswirkungen auf den chinesischen
Immobilienmarkt an.
Mit einer abschließenden kritischen Darstellung der Unzulänglichkeiten
des jungen chinesischen Immobilienmarktes sowie einem Ausblick auf die künf-
tige Entwicklung soll der Dreiklang der wissenschaftlichen Untersuchungen die-
ser Forschungsarbeit aus rechtlichen Grundlagen, volkswirtschaftlichen und po-
litischen Aspekten sowie immobilienwirtschaftlichen Entwicklungen arrondiert
werden.
4
2 Historische Entwicklung der Landnutzungsrechte
und des chinesischen Immobilienmarktes
2.1 Die Zeit vor Gründung der Republik 1949
Angesichts der gewaltigen geografischen Ausdehnung und der außeror-
dentlichen Geschichte Chinas sollen an dieser Stelle nur die wichtigsten Ent-
wicklungsstufen der Bodenordnung, der Eigentumsrechte und des Immobilien-
marktes anhand exemplarischer Beispiele skizziert werden. Das Augenmerk
liegt dabei primär auf solchen Gegebenheiten, die auch heute noch im Gesamt-
zusammenhang mit der derzeitigen Rechtslage von Bedeutung sind.
2.1.1 Landnutzung, Eigentumsverhältnisse und Bodenordnung
Aus den letzten Jahren des Kaiserreiches
3
sind verschiedene Quellen
überliefert, die vermuten lassen, dass prinzipiell alles Land dem Kaiser gehörte.
4
Das würde bedeuten, dass ein Privateigentum an Grund und Boden im eigentli-
chen Sinne
5
im alten China nicht möglich war. Besonders Sinologen widerlegen
jedoch diese im ausgehenden 19. Jahrhundert verbreitete Ansicht und führen
viele Belege für die Existenz von individuellem Grundeigentum an, das sich
vorwiegend über das Familien-Eigentum entwickelte.
6
Ebenso scheint es eine
weit verbreitete Praxis gewesen zu sein, Land an Privatbauern zu verkaufen
oder es diesen für besondere Verdienste zu überlassen.
7
Auch mag es im
Interesse der wechselnden Herrscherfamilien gelegen haben, die abgeschiede-
nen Gebiete Chinas zu besiedeln. Ein diesbezügliches Beispiel wird für die Zeit
der Song-Dynastie (song shi) illustriert:
8
,,Das Land aber, das in Bebauung genommen wurde, ward für ewige Zeiten Eigentum
des Betreffenden, und die Beamten erhoben keinen Pachtzins davon."
3
Die letzte chinesische Dynastie endete mit der Revolution von 1911. Die offizielle Abdankung
der Quing-Dynastie erfolgte 1912 mit der Ausrufung der Republik und der Regierungsgründung.
Vgl. WAGNER 2000, S. 131; HALBEISEN 2000, S. 135-136
4
Vgl. LEUNG 1997, S. 542
5
Die Möglichkeit eines liberalen ,,Verfahrens nach Belieben", wie beispielsweise der § 903 BGB
für Eigentümer in Deutschland seit 1896 gewährt, wäre demnach für das damalige China auszu-
schließen. (Anm. d. Verf.)
6
Vgl. FRANKE (Fn. 1), S. 16-17; JOOS 2001, S. 441
7
Vgl. THÜMMEL 1995, S. 24
8
Diese Dynastie bestand von 976 bis 983. Vgl. FRANKE (Fn. 1), S. 14; Abweichend hierzu FI-
SCHER 2000, S. 568, datiert die Song-Dynastie auf 960-1126 (Nördliche Song) und 1127-1279
(Südliche Song).
5
Mehrheitlich kann heute davon ausgegangen werden, dass China das
feudalistische System vergleichsweise
9
früh überwunden hat und dass sich in
Folge dessen verschiedene Formen der Bodenordnung herausbilden konnten.
Ein wesentliches Anliegen staatlicher Bodenpolitik war eine möglichst gerechte
Verteilung des Landes.
10
Auch hierzu findet sich bereits eine sehr früh datierte
Quelle aus der Zeit der Han-Dynastie (qian han shu):
11
,,Die Verteilung des Grund und Bodens (bildet) die Grundlage von der Regierung des
Volkes."
Es ist anzunehmen, dass von Seiten der Staatsorgane in nahezu allen
Zeiten der Ausweitung von Großgrundbesitz entgegen gewirkt wurde. So hat es
in der chinesischen Geschichte mehrere Reformbewegungen zur Neuverteilung
des Grundeigentums gegeben.
12
Es existierten neben dem privaten Grundeigentum auch immer solche Ei-
gentumskategorien, die treffend als öffentlich-rechtlich bezeichnet werden kön-
nen. Das Beispiel der Qing-Dynastie
13
zeigt, dass es dort neben dem Privatei-
gentum insgesamt fünf weitere Eigentumsarten gegeben hat. Neben dem soge-
nannten ,,Bannerland" (qi di) unterschied man das ,,Kronland" (yu di), das ,,Re-
gierungsland" (guan di), das ,,Öffentliche Land" (gong di) und das ,,Land der Mili-
tärkolonien" (dun tian). Diese Grundstücksarten waren nicht verkehrsfähig, da
sie vorwiegend öffentlichen Zwecken dienten.
14
Einzig das private Land durfte
veräußert werden.
Entwicklung der Immobiliensteuern
Die hochentwickelte Bürokratie
15
des frühen chinesischen Staatswesens
wurde insbesondere im Hinblick auf die mit dem Besitz an Grund und Boden
geknüpften Rechtsvorgänge schon immer zur Finanzierung des Staatshaushal-
tes verwendet. Rechtsgeschäfte mit Immobilien konnten daher niemals formfrei
9
Im Gegensatz zu Japan, wo bis zur Meji-Reform (1870) eine streng feudalistische Bodenord-
nung mit unzähligen Bewirtschaftungseinschränkungen galt. (Vgl. TAYAMA 1999, S. 8-10)
10
Selbstverständlich ist der Begriff ,,gerecht" hier im Kontext des historischen Zusammenhangs
und somit des vorherrschenden Gesellschaftssystems mit den daran geknüpften Wertvorstellun-
gen zu sehen (Anm. d. Verf.).
11
Han-Dynastie von 206 v. Chr. bis 220 n. Chr. Vgl. FISCHER (Fn. 8), S. 568. Zitiert nach
FRANKE (Fn. 1), S. 35
12
Auf die genauen Umstände der einzelnen Reformen kann im Rahmen dieser Arbeit nicht nä-
her eingegangen werden. (Anm. d. Verf.)
Weiterführend hierzu siehe THÜMMEL (Fn. 7), S. 26-27
13
Mandschu- bzw. Qing-Dynastie von 1644-1912. Vgl. FAIRBANK 1989, S. 46; FISCHER
(Fn. 8), ebd.
14
Vgl. FRANKE (Fn. 1), S. 18-26
15
Die Wurzeln der chinesischen Bürokratie reichen laut FAIRBANK 1992, S. 11, und SCHMIDT-
GLINTZER 2000, S. 81, bis ins Jahr 2000 vor Beginn unserer Zeitrechnung zurück.
6
sein. Sowohl Grundstücksverkäufe und deren Belastungen als auch der bloße
Grundbesitz waren steuerpflichtig. Der primäre Zweck der Überwachung des
Immobilienwesens hat auch in früheren Zeiten vorwiegend in der Erschließung
neuer Einnahmequellen bestanden.
16
Somit fällt der Besteuerung des Bodens
eine bedeutende Rolle in der chinesischen Geschichte zu.
Registrierung der Eigentumsverhältnisse
Mit der Obligation zur Entrichtung der Grundsteuern standen die bereits
in der Frühphase des Kaiserreiches geführten öffentlichen Register über die
Eigentumsverhältnisse an Grund und Boden in engem Zusammenhang. Erwäh-
nenswert ist jedoch der Umstand, dass ein mit öffentlichem Glauben versehenes
Grundbuchwesen
17
im vorrevolutionären China zu keiner Zeit bestanden hat.
18
Entscheidend bezüglich der Eigentumsverhältnisse waren in der Regel die tat-
sächlichen Besitzverhältnisse.
19
Erst in den Zeiten der Republik wurde 1922 ein vom französischen
System beeinflusstes Eintragungsverfahren in das chinesische Grundbuchwe-
sen eingeführt.
20
Das dem BGB nachempfundene und 1930 eingeführte Zivil-
recht, das noch heute in Taiwan verbindlich ist, bewirkte eine starke Anlehnung
des chinesischen Eintragungssystems an das deutsche Recht.
Es ist nahezu unmöglich, eindeutige Aussagen zu den lokalen Gewohn-
heiten bezüglich Kauf, Pacht, Schenkung und Vererbung von Grundstücken im
China vor 1949 zu formulieren.
21
Das sich entwickelnde Immobiliensachenrecht
war regional sehr unterschiedlich ein Umstand, der auch noch heute seine
Gültigkeit hat. Die moderne Volksrepublik befindet sich daher mit der Tradition
des chinesischen Rechts im Einklang, da besondere Rechte an Grundstücken
und Teilen von Grundstücken, speziell Gebäude und Baumbestände, noch im-
mer zulässig sind.
16
Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 27-31
17
Zum deutschen Recht siehe § 892 BGB. (Anm. d. Verf.)
18
Vgl. FRANKE (Fn. 1), S. 17
19
Zur Unterscheidung der Begrifflichkeiten siehe §§ 854-872, 903, 905 BGB (Anm. d. Verf.)
20
Diese ,,Regeln für die Eintragung von Immobilien" dienten jedoch lediglich dazu, eventuelle
Rechtsänderungen an der Liegenschaft Dritten gegenüber zu vertreten. Vgl. THÜMMEL (Fn. 7),
S. 31
21
Eine Besonderheit des chinesischen Sachenrechtes ist die Möglichkeit, bestimmte Rechte an
einzelnen Bestandteilen von Grundstücken zu erwerben. So war es beispielsweise denkbar,
Eigentümer eines Waldgrundstückes zu sein, ohne jedoch Eigentümer des dazugehörigen Lan-
des zu sein. Die chinesische Rechtsprechung bezeichnet diesen Umstand als ,,Recht an dem,
was sich oberhalb des Bodens befindet" (dishangquan). Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 36-37
7
2.1.2 Die Entstehung des republikanischen Bodenrechts
Die neue Republik, die nach der Unterminierung des kaiserlichen Einflus-
ses durch die Gründung vielfältiger politischer Organisationen das Land zu re-
formieren versuchte, durchlief eine Phase von nahezu 38 Jahren politischer In-
stabilität und Bürgerkrieg.
22
Dennoch konnten in dieser Zeit einige bedeutsame
rechtliche Änderungen nach westlichem Vorbild vorgenommen werden. So er-
folgte in den Jahren 1929 und 1930 eine den chinesischen Besonderheiten ent-
sprechende Neugestaltung des Sachen- und Bodenrechts. Die gesamte Ord-
nung des Grundbesitzes erfuhr mit dem ,,Bodengesetz" unter dem Aspekt der
Prävention gegen Grundstücksspekulationen eine grundlegende Neuerung.
Wenn sich in diesem Gesetz auch deutlich die Einflüsse deutschen, japanischen
und schweizerischen Rechts widerspiegeln, so verdeutlicht es dennoch die Be-
mühungen der neuen chinesischen Zentralregierung um Harmonisierung der
Bodenverhältnisse.
23
Untypische und an chinesische Verhältnisse kaum angepasste Institute
wie beispielsweise die Grundschuld wurden aus den Gesetzestexten entfernt.
24
Das weit verbreitete traditionelle chinesische Gewohnheitsrecht fand eine um-
fassende Auslegung. Ebenso wurden die ursprünglichen Rechtsinstitute ,,di-
an",
25
,,dishangquan"
26
und eine Art Erbpacht, das sogenannte ,,yongdianquan",
in das neue Gesetzeswerk aufgenommen.
Interessant ist die damalige Rechtsprechung bezüglich Grundstücken, die
von nationaler Bedeutung sind, wie zum Beispiel Wasserstraßen, bestimmte
Küstengebiete oder Liegenschaften, die Bodenschätze enthalten. Solche
Grundstücke konnten jederzeit durch die Staatsorgane enteignet werden. Diese
Anschauung hat die Volksrepublik China später scheinbar in § 3 ,,Landverwal-
22
Vgl. HALBEISEN (Fn. 3), S. 135-153
23
Vgl. KIRFEL 1940, S. 13-14; THÜMMEL (Fn. 7), S. 40
24
Unverständlich scheint aus heutiger Sicht die rechtliche Charakteristik der Hypothek als be-
deutendstes Grundpfandrecht, da sie in der Realität kaum von Belang war. Hierin zeigt sich
noch immer der ausländische Einfluss auf die Reformen des chinesischen Rechtssystems. Vgl.
hierzu auch THÜMMEL (Fn. 7), S. 38-40, KIRFEL (Fn. 23), ebd.
25
Das ,,dian" ist eines der ältesten Rechtsinstitute Chinas, das sich gewohnheitsrechtlich weit
zurück verfolgen lässt. In der Kaiserzeit stellte das dian, das auch auf Immobilien beschränkt
war, die wichtigste Form der Belastung von Grundeigentum dar. Die spätere Gesetzgebung hat
das dian als Nutzpfandrecht ausgestaltet. Es handelt sich um ein Recht, das dem dian-Nehmer
gestattet, eine Immobilie gegen Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu nutzen. Wird der
Betrag nicht innerhalb einer gesetzten Frist ausgelöst, fällt die Immobilie an den dian-Nehmer.
Das dian war im vorkommunistischen China daher so beliebt, weil eine Zersplitterung des Land-
eigentums vermieden werden sollte und somit eine wesentliche Ersatzmöglichkeit für einen Ver-
kauf bestand. Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 255-258; weiterführend auch KIRFEL (Fn. 23),
S. 12-14
26
Siehe hierzu Anmerkung in Fn. 21 der vorliegenden Arbeit. (Anm. d. Verf.)
8
tungsgesetz"
27
übernommen. Von besonderer Bedeutung im Gesamtzusam-
menhang dieser Arbeit ist die ausdrückliche Einschränkung hinsichtlich des
Landerwerbs durch Nichtchinesen.
28
Das republikanische ,,Bodengesetz" wurde
in den Wirren des Bürgerkrieges und des Zweiten Weltkrieges nur partiell um-
gesetzt. Es lieferte der nachfolgenden kommunistischen Regierung jedoch eine
bedeutende Vorlage für die legislative Regelung der Bodenreform.
2.1.3 Die Entwicklung des chinesischen Immobilienmarktes 1840-1949
Obgleich es bereits in früheren Zeiten immobilienwirtschaftliche Aktivitä-
ten wie Mietung, Pfändung, Kauf und Verkauf von Gebäuden oder Grundstü-
cken gegeben hat, kann man für die Zeit vor 1840 nicht von der Existenz eines
funktionierenden Immobilienmarktes
29
sprechen. Nachdem 1842 fünf ausge-
wählte Hafenstädte für den Handel mit den Briten
30
geöffnet wurden, gewährte
man den Kaufleuten auch ein Wohnrecht. Besonders die Region um Shanghai
entwickelte sich aufgrund einer fremdenfreundlichen Grundstimmung zu einer
aufstrebenden Gemeinde.
Bereits drei Jahre später wurde den Ausländern durch die ,,Shanghaier
Bodenordnung" das Recht zugesprochen, in sogenannten ,,Konzessionen"
Grundstücke zu erwerben sowie diese zu vermieten oder zu verkaufen.
31
Damit
konnte sich in der Folgezeit aufgrund des Wirtschaftswachstums und des mas-
siven Zuzugs in die Städte ein eigenständiger Markt entwickeln, der zunächst
primär auf Wohn- und Handelsimmobilien ausgelegt war. Ausländische Immobi-
liengesellschaften dominierten das Marktgeschehen, bis um die Jahrhundert-
wende auch im chinesischen Kapitalbesitz befindliche Immobiliengesellschaften
in den Markt eintraten.
32
Das Anfangsstadium des chinesischen Immobilienmarktes war durch be-
sondere Rahmenbedingungen gekennzeichnet. So herrschten auf dem damali-
gen Markt noch annähernd koloniale Machtstrukturen vor. Die Mehrheit aller
Transaktionen wurde von ausländischen Kapitalgebern gesteuert. Ein weiteres
27
Wortlaut auszugsweise im Anhang dieser Arbeit. (Anm. d. Verf.)
28
Diese Regelung galt bis vor Kurzem noch in Taiwan, wurde jedoch mit Blick auf ausländische
Direktinvestitionen liberalisiert. Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 40
29
Zur Thematik des Marktes siehe Kapitel 4 dieser Arbeit. (Anm. d. Verf.)
30
Abschluss des chinesisch-britischen Vertrages (,,Vertrag von Nanjing") am 29.8.1842.
Vgl. WAGNER (Fn. 3), S. 118-119; FISCHER (Fn. 8), S. 569
31
Dabei handelte es sich in diesem Fall um sumpfiges unbewohntes Land in der weiteren Um-
gebung zur Stadt Shanghai. Vgl. YAO 2001, S. 50; FU et al. 1999, S. 53
Selbstredend fielen dabei auch Steuern an den chinesischen Staat. (Anm. d. Verf.)
32
Während sich beispielsweise 1931 in Shanghai nur 20 Immobiliengesellschaften in chinesi-
schem Besitz befanden, waren es 1949 bereits 49. Vgl. YAO (Fn. 31), S. 51
9
wesentliches Kennzeichen der Anfangszeit des chinesischen Immobilienmarktes
waren Ungleichgewicht und Störanfälligkeit des Marktes, da sich die positiven
Entwicklungen vornehmlich in den größeren Küstenstädten vollzogen. Verschie-
dene Kriegs- und Krisenwirren sorgten wiederholt für Markteinbrüche sowie für
eine anhaltende Inflation. Ein ebenso wichtiger Punkt war die eindeutig kurzfris-
tig orientierte Spekulationsausrichtung der vorherrschenden Immobiliengesell-
schaften.
33
2.2 Die Abschaffung des Privateigentums in der Zeit ab 1949
2.2.1 Die maoistische Bodenreform
Die Bodenreform
34
war ein wesentlicher Bestandteil des Wirtschaftspro-
gramms und des Stimmenfangs der noch jungen KPCh zu Beginn der 1940er
Jahre. Drei wichtige Voraussetzungen waren zu ihrer erfolgreichen Durchfüh-
rung von Nöten: Ausbildung von sogenannten ,,Dorfaktivisten"
35
, militärische
Vorherrschaft der Kommunisten und ein allgemeiner wirtschaftlicher Auf-
schwung. 1946 hatte die KPCh die Bevölkerung vom Norden Chinas aus mehr-
heitlich durchdrungen und setzte die begonnenen Reformen nun auch im Süden
des Landes durch.
36
Nach Ausrufung der Volksrepublik China am 1.10.1949 wurde im Zuge
der Neuordnung der Machtbefugnisse die Landverteilung primär an landlose
und arme Bauern forciert. Im Laufe dieses Prozesses, der bereits 1952/53 ab-
geschlossen war, wurden 50% der gesamten Ackerflächen enteignet
37
und an
300 Mio. landlose Bauern gemäß dem bodenpolitischen Leitspruch der KPCh
33
Vgl. YAO (Fn. 31), S. 49-52; HALBEISEN (Fn. 3), S. 135-153; WEGGEL 2000, S. 154-166
34
Die historischen Wurzeln der Bodenreform durch die Kommunistische Partei Chinas sind nur
bedingt in der früheren Sowjetunion zu finden. Auch wenn der Einfluss Moskaus auf die chinesi-
schen Kommunisten zunächst unbestritten vorhanden war, entwickelte die KPCh zügig Eigen-
ständigkeit und Unabhängigkeit gegenüber der Sowjetunion. (Anm. d. Verf.)
35
Die kommunistischen ,,Dorfaktivisten" nahmen nach Liquidierung der Gutsbesitzer deren Vor-
machtstellung in den einzelnen Dörfern ein. Damit wurden gleichzeitig die Bauern für die kom-
munistische Sache gewonnen (Mitgliederzahlen der KPCh: 1947: 2,7 Mio., 1953: 6,1 Mio.) und
viele junge Kämpfer aus ihren Reihen rekrutiert, die der japanischen Invasion entgegen treten
konnten. Das Resultat war eine neue Machtbasis der KPCh in den ländlichen Regionen Chinas,
in denen die überwiegende Mehrheit der Bevölkerung lebte.
Vgl. FAIRBANK (Fn. 13), S. 248-267; HALBEISEN (Fn. 3), S. 143-144
36
Die KPCh sandte hierzu nach ihrem Sieg über die Nationalisten unter Chiang Kaishek kom-
munistische Arbeitsgruppen in die südchinesischen Dörfer, um die Bauern gegen die Landbesit-
zer aufzubringen. In der folgenden Zeit wurde die propagierte Bodenreform mit Schauprozes-
sen, Hinrichtungen und Massenanklagen nach den Idealen Maos durchgesetzt. Vgl. FAIRBANK
(Fn. 13), S. 277-280; KIRSCH et al. 1994, S. 5-9
37
Nach FAIRBANK (Fn. 13), S. 350, sind die Opferzahlen dieser rigorosen Maßnahmen im Milli-
onenbereich anzusiedeln. Jedoch ist dies auch in den Gesamtkontext des herrschenden Bürger-
krieges einzuordnen. (Anm. d. Verf.)
10
,,Jedem Pflüger sein Feld"
38
(gengzhe you qi tian) verteilt. Der Verkauf von
Grundstücken wurde in jeglicher Form verboten. Das eigentliche Privateigentum
an Grund und Boden war somit zumindest formell nicht mehr gegeben. Im Ge-
gensatz zum sowjetischen Weg jedoch waren am Beginn der kommunistischen
Ära in China private Landtransaktionen noch für kurze Zeit geduldet.
39
2.2.2 Die Ordnung der ländlichen Liegenschaften
Seit Gründung der VR China wurde deutlich zwischen ländlichem und
städtischem Grundeigentum und zwischen Gebäuden und Grundstücken unter-
schieden. Eines der ersten Gesetze nach Gründung der VR China war das ,,Bo-
denreformgesetz" vom Juni 1950. Dieses Gesetz ist noch immer geltende politi-
sche und legale Basis richterlicher Entscheidungen bei historisch bedingten
Immobilienstreitigkeiten und erstreckt seinen Einflussbereich somit bis in die
heutige Zeit.
In der Forschung ist der genaue Zeitpunkt strittig, ab dem das an die
Kleinbauern verteilte Land zwangsweise in Kollektive überführt wurde.
40
Da die
KPCh ihren Sieg vornehmlich der Bauernschaft verdankte, näherte sie sich ih-
rem bedeutenden Ziel der Kollektivierung der Landwirtschaft nur schrittweise.
Die erste große Stufe bestand in der Bildung bäuerlicher ,,Gruppen zur gegen-
seitigen Hilfe" (huzhuzu), die zweite Etappe war die Bildung landwirtschaftlicher
,,Produktionsgenossenschaften der Anfangsstufe" (chujishe),
41
die in der sich
anschließenden Phase ab 1954 in ,,Genossenschaften der höheren Stufe" (gao-
jishe) transformiert wurden. In diesen großen Einheiten genossenschaftlicher
Struktur mussten alle Bauern gegen Lohn arbeiten und erhielten keine Entschä-
digungen mehr für ihre eingebrachten Produktionsmittel.
Dazu heißt es in der am 30.6.1956 vom Dritten Nationalen Volkskongress
verabschiedeten Modellsatzung:
42
38
Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 42-43
39
Der Grund für diese Abkehr vom sowjetischen Modell wird in der Zuwendung der KPCh zur
Bauernschaft vermutet, die die Hauptlast der Revolution getragen hatte und aufgrund ihrer
Überzahl für den weiteren Machterhalt unabdingbar war. (Anm. d. Verf.)
Vgl. auch THÜMMEL (Fn. 7), S. 41. Die Verfassung von 1954 schützte noch ausdrücklich das
Grundeigentum der Bauern. Vgl. JOOS 2001, S. 442
40
Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 45-46; FAIRBANK (Fn. 15), S. 282
41
Während dieser Phase legten die Bauern ihren Boden und ihre Arbeitsmittel zusammen und
erhielten anteilmäßige Ernteerträge. Dieses Vorgehen sicherte der KPCh die Zustimmung der
größeren Bauern, da sich deren Lage vorübergehend besserte. Vgl. FAIRBANK (Fn. 15),
S. 281-282
42
Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 46
11
,,In der landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft werden nach dem sozialisti-
schen Prinzip die Hauptproduktionsmittel vom Privateigentum der Genossen in das Kol-
lektiveigentum der jeweiligen Genossenschaft überführt."
Da das Hauptproduktionsmittel das Land war, konnte China auf diese
Weise bis spätestens Ende des Jahres 1956 vollständig kollektiviert werden.
43
Der letzte Schritt zur vollkommenen Abschaffung jeglichen privaten Bodenei-
gentums wurde 1962 mit einem Dokument der KPCh zur ,,Novellierung der Ar-
beitsregeln für die landwirtschaftlichen Volkskommunen"
44
vollzogen. Hierin wird
bestimmt, dass:
,,Der gesamte Boden (...) in das Eigentum der Produktionsteams (fällt). Der Boden im
Eigentum der Produktionsteams, einschließlich der (...) Wohngebäudegrundstücke der
Mitglieder der Kommune darf ausnahmslos weder verpachtet noch verkauft werden."
Die wesentlichen Merkmale der unter Mao eingeführten behördlichen
kostenfreien Landzuteilung waren das Fehlen von Landpreismechanismen und
Bodenpachten. Dadurch wurde mehr als dreißig Jahre lang ein wirksamer Wett-
bewerb in der Bodennutzung verhindert.
45
Die gravierendsten Folgen dieser
Entwicklung waren eine niedrige Effizienz der Bodennutzung, ein beispiellos
verschwenderischer Umgang mit den Landressourcen sowie ein Mangel an
Geldmitteln für den Ausbau der Infrastruktur.
2.2.3 Die Entwicklung in den städtischen Gebieten
Während für den Zeitpunkt der restlosen Auflösung des privaten Land-
und Immobilieneigentums in den ländlichen Regionen der Zeitraum zwischen
1958 und 1962 steht, wurde der Enteignungsprozess in Chinas Städten formell
erst mit Inkrafttreten der neuen Verfassung 1982 vollendet.
46
Artikel 10 der ak-
tuellen chinesischen Verfassung verbietet den Verkauf, die Verpachtung und
andere Arten des Transfers von Land an Einzelpersonen und Organisationen.
Die erste große Stufe der Verstaatlichung innerstädtischer Immobilien erfolgte
43
Damit änderte sich auch der Status der Bauern. Sie mussten zwischen 1958 und 1978 ,,Pro-
duktionsmannschaften" bilden, die aus ihrem Kreis die Besten in ,,Brigaden" delegierten, aus
denen wiederum die geeigneten Kader für die ,,Volkskommunen" arbeiteten. Obwohl kleinere
Bauernwirtschaften bessere Erträge einfuhren, wurde die kollektivierte Landwirtschaft als
,,Grundlage des Lebens der chinesischen Massen" propagiert. Vgl. FAIRBANK (Fn. 15), S. 282;
THÜMMEL (Fn. 7), S. 45-48; KIRSCH et al. (Fn. 36), S. 17-23
44
Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 47-48
45
Vgl. XIE et al. 2002, S. 1376-1377 ; WANG/ MURIE 1999, S. 1475-1476
46
Vgl. LINDEN 1997, S. 29. Nach THÜMMEL (Fn. 7), S. 51-52, handelt es sich dabei, immerhin
vier Jahre nach dem Beginn der marktwirtschaftlichen Reformen, um den ,,letzten großen
sozialistischen Enteignungsakt der jüngsten chinesischen Geschichte". Vgl. auch JOOS (Fn.
39), S. 442; KITTLAUS 2000, S. 79-81
12
1951 mit den ,,Richtlinien zur Konfiskation des Vermögens von Kriegsverbre-
chern, Verrätern, der bürokratischen Kapitalisten und der konterrevolutionären
Elemente". Dieses Vorgehen gestattete es, große Teile des vormals großbürger-
lichen Gesamtvermögens zu beschlagnahmen. Städtische Privatunternehmen
wurden ohne Ausnahme inklusive des Grundeigentums bis 1956 enteignet.
47
Den früheren Eigentümern wurde für eine kurze Zeit eine Art Zinszah-
lung
48
gewährt, die aus heutiger Sicht rechtlich einen Loskauf durch den Staat
bewirkte.
49
Privat genutztes Wohneigentum galt ohne Bodeneigentum als unbe-
denklich und wurde zunächst nicht verstaatlicht. Als ,,kapitalistisches" Wohnei-
gentum klassifizierte Immobilien hingegen wurden ab einer Wohnfläche von
mehr als 100 qm kontinuierlich enteignet.
50
Dass sich ein Restbestand an priva-
ten Immobilien in den chinesischen Städten bis in die 1980er Jahre halten konn-
te,
51
ist der schlechten Verwaltung, der zögerlichen Umsetzung durch einige
lokale Behörden und einer Lockerung der Bestimmungen
52
ab 1962 zu verdan-
ken.
Der städtische Grundstücksverkehr war bereits 1956 nahezu vollständig
zum Erliegen gekommen. Das staatliche Bodensystem folgte seit Beginn der
Enteignungswellen ausschließlich den proklamierten kommunistischen Lehren,
53
denen zufolge das Land nun unentgeltlich zugeteilt wurde.
47
Damit wurden auch die letzten der noch abwartenden ausländischen Unternehmen ihrer Exis-
tenz beraubt. Kleine chinesische Familienbetriebe blieben zunächst noch verschont. Vgl.
THÜMMEL (Fn. 7), S. 50
48
Bei Mietwohnungen betrugen die Zahlungen ca. 20%-40% der ursprünglichen Miete, bei Be-
trieben ca. 5% des Unternehmensanteilswertes. Mit Beschluss des Staatsrates vom 24.9.1966
wurden sämtliche Zahlungen ersatzlos eingestellt. Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), ebd.
49
Das Oberste Volksgericht vertritt in einem Erbstreit vom 18.9.1964 die Loskauftheorie als
vollkommene Enteignung der Betroffenen: ,,Billigende Antwort des Obersten Gerichts darüber,
dass der Geschäftsherr, dessen Häuser in staatliche Vermietung übernommen wurden, in Wirk-
lichkeit sein Eigentum verloren hat." Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 54 Anm. in Fn. 181
Unverständlich ist im Hinblick auf die Dramatik des Einzelfalls, insbesondere mit Blick auf die
hohen Opferzahlen dieser Vorgänge, wie lapidar diese rigorosen Enteignungsprozesse in vielen
chinesischen Publikationen als ,,Sozialistische Umgestaltung" verharmlost werden. So schreibt
YAO (Fn. 31), S. 52-53, dass ,,der Staat (...) nun den privaten Wohnungsinhabern einen Mietzins
(bezahlte) und dadurch das Eigentumsrecht an diesen Immobilien (gewann)." An anderer Stelle
ist vom selben Autor zu lesen, dass diese Maßnahmen einzig dazu gedacht seien, den Immobi-
lienmarkt zu konsolidieren; nach Ansicht der Verfasserin dieser Arbeit eine verzerrte Darstel-
lung, da sie der damaligen wirtschaftspolitischen Situation nicht gerecht wird.
50
Vor der Enteignungskampagne waren 60% aller Gebäude in Shanghai in Privateigentum.
Nach der Kampagne betrug dieser Anteil noch ca. 23%. Der Anteil des in den chinesischen
Großstädten insgesamt in den 1950er Jahren enteigneten Wohnraums lag zwischen 40% und
80%. Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 53
51
1985 waren noch 18% der städtischen Wohnflächen in Privatbesitz, wovon 80% durch die
Eigentümer genutzt wurden. Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 55
52
Mit privatem Wohneigentum wurde generell nicht so streng verfahren wie mit privatem Grund-
eigentum. Vgl. hierzu THÜMMEL (Fn. 7), S. 40-66
53
Dem Land an sich wurde jegliche Wareneigenschaft abgesprochen. (Anm. d. Verf.)
13
,,The interest in the land, if there was even an interest, was at most a bare license from
the state; i.e., the mere right to enter upon the land and use it for a particular pur-
pose."
54
Der in den 1960er Jahren massiv einsetzende Urbanisierungsprozess
führte zu einer Expansion des städtischen Wohnraumbedarfs.
55
Der beständige
Mangel an ausreichendem Wohnraum in den urbanen Gebieten Chinas nahm
besonders in den 1970er Jahren stark zu. Als logische Folge verknappte sich
die Pro-Kopf-Wohnfläche der Stadtbevölkerung von 4,5 qm im Jahr 1950 auf nur
noch 3,6 qm 1978.
56
Die Wohnungsversorgung und die Bauwirtschaft wurden seit Gründung
der VR China durch die sogenannten ,,danwei"
57
betrieben, die als Selbstverwal-
tungseinheiten innerhalb der Städte ausgelegt waren und dem chinesischen
Bürger neben einem Arbeitsplatz auch Wohnraum, Gesundheitsversorgung und
Lebensmittelversorgung bieten sollten. Über dieses System wurden zwischen
1949 und 1978 insgesamt 44,793 Mrd. Yuan in den städtischen Wohnungsbau
investiert,
58
wodurch jedoch der Unterversorgung der chinesischen Volkswirt-
schaft mit Wohnraum nicht wirksam begegnet werden konnte.
3
Die Reformen seit 1979
3.1 Die Phase der Marktbelebung 1979-1990
3.1.1 Der Beginn der Umstrukturierung von Bodenordnung und
Immobilienwirtschaft
Gegen Ende der 1970er Jahre waren die Folgen der planwirtschaftlichen
Misswirtschaft in der Bodennutzung sowie im städtischen und ländlichen Immo-
bilienwesen nicht mehr zu übersehen. Die dominierende Rolle der öffentlichen
Zuteilung von Wohnraum durch die Kollektive war fest in allen chinesischen
Städten verankert. Die mannigfaltigen Probleme dieser planwirtschaftlichen
Strukturen bestanden neben der chronischen Wohnungsknappheit auch in ei-
54
BARTON 1990, S. 23-24
55
Vgl. LIU 1998, S. 128-130
56
YEAR BOOK OF CHINA REAL ESTATE MARKET 1999, CD ROM Publikation
57
Damit sind die städtischen Arbeitskollektive gemeint, die jeweils Kollektiveigentümer eines
Teil des städtischen Bodens waren. Durch die danwei wurde das Ziel der idealen sozialistischen
Stadt verfolgt, in der die Wege zwischen Arbeitsplatz und Wohnort möglichst kurz gehalten wer-
den sollten und der Bürger alle Dinge des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Umgebung seines
Arbeits- und Wohnbezirks findet. (Anm. d. Verf.)
58
YEAR BOOK OF CHINA REAL ESTATE MARKET 1996, CD ROM Publikation
14
nem korrupten Verteilungssystem, sehr niedrigen Mieteinnahmen
59
und einer
mangelhaften Administration der gesamten volkseigenen Immobilien und Lie-
genschaften.
60
Da in den Städten ebenso wie auf dem Land keine Bodenpreissysteme
existierten, besaßen Grundstücke in Zentrumslagen theoretisch den selben
Wert wie an der Peripherie. In Folge der fehlenden Steuerung durch die Stadt-
verwaltungen führte dies in vielen Städten zur unkontrollierten Ausbreitung von
Lagerhäusern, Produktionsstätten und anderen Industrieanlagen in Stadtzentren
und zu einer vergleichsweise geringen Wohndichte in den Innenstadtgebieten.
Da die Nutzer von Grund und Boden wegen der fehlenden Verkehrsfähigkeit
des Landes keinen Anreiz zum sparsamen Bauen hatten, ergaben sich voll-
kommen irrationale Flächenverhältnisse.
61
Zudem hatte die neue chinesische Staatsführung erkannt, dass man sich
mit der konsequenten Umsetzung der Theorie von der absenten Wareneigen-
schaft des Bodens einer bedeutsamen Einnahmequelle beraubt hatte. Mit Be-
ginn der wirtschaftlichen Reformbewegungen und der Öffnung Chinas nach Au-
ßen
62
ergaben sich neue Möglichkeiten, diese Missstände beizulegen. Unter
den beschlossenen ,,Vier Modernisierungen" (Landwirtschaft, Landesverteidi-
gung, wissenschaftlich-technischer Sektor und Industrie) nahm die Reformie-
rung des städtischen Wohnungssystems spätestens mit der Regierungserklä-
rung Deng Xiaopings eine Sonderstellung ein.
Die neue chinesische Führung war sich der Tatsache bewusst, dass der
Aufbau einer effizienten Wirtschaftsordnung ohne die Existenz eines funktionie-
renden Grundstücks- und Immobilienmarktes als einem der wichtigsten Produk-
tionsfaktoren nicht möglich sein würde. Daher stellte sie eine baldige Öffnung
des Immobilienmarktes für Kauf, Verkauf und Miete in Aussicht.
63
59
Als Folge standen sehr wenig Gelder für Instandhaltung, Wartung, Neubau etc. zur Verfügung.
(Anm. d. Verf.)
60
Vgl. WANG/ MURIE (Fn. 45), S. 1475-1476; HIN 1996, S. 35-36
61
Vgl. XIE et al. (Fn. 45), S. 1377; WANG/ MURIE (Fn. 45), S. 1477; THÜMMEL (Fn. 7),
S. 56-58
62
Diese Periode wurde auf dem 3. Plenum des XI. Zentralkomitees der KPCh im Dezember
1978 mit dem politischen Durchbruch von Deng Xiaoping eingeleitet. Vgl. DIETRICH 1986, S.
224-228; SANDSCHNEIDER 2000, S. 180-182
63
Vgl. YAO (Fn. 31), S. 54-55
15
Mit dem ,,Joint-Venture-Gesetz" von 1979
64
wurde eine wesentliche Vor-
aussetzung für ausländische Direktinvestitionen geschaffen. Chinesischen Fir-
men war es nunmehr möglich, Bodennutzungsrechte
65
als quantifizierbaren Bi-
lanzposten in gemeinschaftliche Unternehmen einzubringen.
Im selben Jahr wurde eine Reihe von Experimenten zur Stadtentwicklung
und Immobilienverwaltung in ausgewählten Sonderzonen
66
gestartet. Erste Im-
mobilienentwicklungsunternehmen wurden gegründet.
67
Am 3.12.1983 wurden
die ,,Bestimmungen für die Verwaltung kommerzialisierten Immobilieneigentums"
für die Sonderzone Shenzhen erlassen, wodurch die Wohnung auf diesem zu-
nächst experimentellen Markt wieder vom ,,Wohlfahrtsgut zur Ware" wurde.
68
3.1.2 Die Einführung von Landnutzungsgebühren und Landnutzungsrech-
ten
Die Bodenordnung wurde ebenfalls reformiert. So begannen im Jahr
1982 mehrere Pilotprojekte zur Erhebung von Bodennutzungsgebühren in den
Städten Shenzhen und Guangzhou.
69
Die Einführung der Landnutzungsgebüh-
ren intensivierte die Etablierung des Bodenmarktes, indem das öffentliche
Interesse am Wert des Landes gefördert wurde, verbunden mit dem Anspruch,
für die Nutzung dieses Landes in Zukunft auch zu bezahlen. In diesem Zusam-
menhang wurde verdeutlicht, dass die Lage als wesentliche Determinante des
Bodenwertes künftig mit einer Vielzahl unterschiedlicher Gebühren berücksich-
tigt werde.
Ab Mai 1984 wurden landesweit zum ersten Mal Bodennutzungsgebühren
und steuern differenziert nach Lage und Nutzung der jeweiligen Grundstücke
erhoben.
70
1986 wurde zur Reformierung des städtischen Liegenschaftssystems
ein staatliches Bodenverwaltungsamt (guojia udi guanliju) gegründet, dem loka-
le Behörden in den Städten untergeordnet waren.
64
Das Joint-Venture-Gesetz ist am 8.7.1979 in Kraft getreten. Hierin wurde unter Anderem fest
gelegt, dass chinesisch-ausländische Joint-Ventures staatlichen Boden gegen Zahlung von
Landnutzungsgebühren bebauen können. Vgl. LEUNG (Fn. 4), S 449-552. Zur Thematik der
Nutzungsgebühren siehe nachfolgende Kapitel. (Anm. d. Verf.)
65
Zur Thematik der Bodennutzungsrechte siehe nachfolgende Kapitel. (Anm. d. Verf.)
66
Zum Beispiel in Zhengzhou und Siping. Vgl. YAO (Fn. 31), S. 54; WEISS 2000, S. 247
67
Ihre Zahl stieg von 12 im Jahr 1981 auf 24.378 im Jahr 1998 an. CHINA STATISTICAL YEAR
BOOK 1999, CD ROM Publikation
68
Vgl. WEISS (Fn. 66), ebd.
69
Zunächst wurde dieses Verfahren nur bei ausländischen Unternehmen angewandt. Innerhalb
von zwei Jahren wurde diese Praxis jedoch sukzessiv auch auf chinesische Firmen erweitert.
Vgl. XIE et al. (Fn. 45), S. 1377; YAO (Fn. 31), S. 55
70
Vgl. XIE et al. (Fn. 45), S. 1377-1378 ; WANG/ MURIE (Fn. 45), S. 1477; YAO (Fn. 31), S. 56
16
Das reformierte Grundstückswesen behält das alleinige Eigentum des
Staates an städtischen Grundstücken bei.
71
Seit der Verfassungsänderung im
Jahr 1988 können jedoch in- und bedingt auch ausländische Rechtspersonen
die Rechte an der Landnutzung
72
vom chinesischen Staat erwerben.
73
Artikel 10
der Verfassung legt ausdrücklich die Möglichkeit des Erwerbs von Bodennut-
zungsrechten fest.
74
,,Bodennutzungsrechte können gemäß den gesetzlichen Bestimmungen übertragen
werden."
Die Landnutzungsrechte sind in zwei große Kategorien zu unterteilen, die
exklusiv nebeneinander bestehen.
Staatlich zugeteilte Landnutzungsrechte
Die staatlich zugeteilten Nutzungsrechte werden unentgeltlich nach Ge-
nehmigung vom Bodenverwaltungsamt auf unbestimmte Dauer zur Nutzung
übertragen.
75
Der Nutzer erhält jedoch nur ein beschränktes Recht, das jeder-
zeit vom Staat widerrufen werden kann. Als Baugrund ist das zugeteilte Land
nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit Genehmigung der Volksregie-
rung ab Kreisebene nutzbar. Für den Fall der Rückforderung des Landnutzungs-
rechtes durch den Staat kann für die errichteten Gebäude eine Entschädigung
gezahlt werden.
Ein zugeteiltes Bodennutzungsrecht kann nicht verpachtet, belastet oder
übertragen werden. Es besteht die Möglichkeit gegen Zahlung des Erwerbsprei-
ses das zugeteilte Nutzungsrecht in einen rechtsgeschäftlichen Erwerb umzu-
wandeln.
76
Damit erhält der Berechtigte das Landnutzungsrecht in vollem Um-
fang einschließlich der Übertragbarkeit und Belastbarkeit. In der Praxis ist diese
71
Das Ackerland gehört weiterhin den ländlichen Kollektiven. Staat und Kollektive sind jedoch
keine gleichberechtigten Eigentümer, da der Staat jederzeit ,,im öffentlichen Interesse" kollektiv-
eigenen Grund und Boden enteignen kann. Dies ist in der Vergangenheit insbesondere im Zuge
des Städtewachstums geschehen. Vgl. STRICKER 1995, S. 6-7; JOOS (Fn. 39), S. 443; THÜM-
MEL (Fn. 7), S. 62-66
72
Diese werden von STRICKER (Fn. 71), S. 7, mit der deutschen Erbpacht verglichen dem
widerspricht jedoch THÜMMEL (Fn. 7), S. 152 ausführliche Anm. in Fn. 529.
JOOS (Fn. 39), S. 444, spricht in diesem Zusammenhang von einer ,,Art des Nießbrauchs (...),
der dem deutschen Erbbaurecht entspricht." Jedoch stelle das Landnutzungsrecht ein die chine-
sischen Besonderheiten widerspiegelndes Element des Immobiliarsachenrechts dar.
73
Entsprechend der Ausrichtung dieser Arbeit sollen im folgenden Verlauf primär die Bodennut-
zungsrechte innerhalb der Städte Gegenstand der Betrachtungen sein. (Anm. d. Verf.)
74
Aktueller Zusatz des Artikels 10 Abs. 4 der ,,Verfassung der VR China" (Fassung vom
29.3.1993). Deutsche Übersetzung von HEUSER 1997, S. 25. Wortlaut auszugsweise im An-
hang dieser Arbeit. (Anm. d. Verf.)
75
§ 22 Abs. II ,,Immobilienverwaltungsgesetz" (In Kraft seit 1.1.1995). Wortlaut auszugsweise im
Anhang dieser Arbeit. § 43 I ,,Vorläufige Regeln für die Überlassung und Übertragung des Nut-
zungsrechts an staatseigenem Land" (In Kraft seit Mai 1991)
76
§ 39 Abs. I ,,Immobilienverwaltungsgesetz" (Anm. d. Verf.)
17
Art der Rechtvergabe primär für die Landnutzung durch Militär, Staatsorgane,
Infrastruktur und Energieprojekte vorgesehen.
77
Erworbene Nutzungsrechte
Rechtsgeschäftlich durch Ausschreibung, Vertragsschluss oder Verstei-
gerung erworbene Nutzungsrechte
78
am staatseigenen Land werden nur für ei-
nen festgelegten Zweck von den staatlichen Behörden genehmigt.
79
Die rechtli-
che Stellung des Berechtigten ist dabei mit der eines Eigentümers vergleichbar.
Jedoch besteht der wesentliche Unterschied in der zeitlichen Begrenzung des
Nutzungsrechtes.
Die Dauer des gewährten Nutzungsrechts hängt von der Art der darauf
errichteten Gebäude ab. Landesweit betragen die Nutzungsfristen für Wohnge-
bäude 70 Jahre, für Büros, Gewerbe- und Freizeitimmobilien 40 Jahre, für In-
dustrieanlagen 50 Jahre und für Multifunktionsimmobilien ebenfalls 50 Jahre.
80
Nach Ablauf der Frist fallen die Nutzungsrechte kompensationslos an den Staat
zurück. Dies betrifft auch die im Laufe der Frist auf den Grundstücken errichte-
ten baulichen Anlagen. Es besteht jedoch die Möglichkeit der Fristverlängerung
und des Vorkaufsrechts bei der folgenden Vergabe des Bodennutzungsrechts.
81
Der Inhaber eines rechtsgeschäftlich erworbenen Landnutzungsrechts erhält
umfassende Befugnisse über das zugewiesene Recht am Grundstück. Ein Ver-
fahren nach freiem Belieben ist hingegen als bedeutende Unterscheidung zum
deutschen Recht ausgeschlossen, da die Befugnisse durch den Landnutzungs-
vertrag beschränkt sind.
Das Bodennutzungsrecht kann nach Genehmigung auch an Dritte über-
tragen werden, es ist vererbbar und belastbar. Der letztgenannte Punkt ist be-
77
Dies war bereits vor der Festlegung in § 23 ,,Immobilienverwaltungsgesetz" übliche Praxis.
Vgl. JOOS (Fn. 39), S. 449; STRICKER (Fn. 71), S. 8-9
78
JOOS (Fn. 39), S. 445, spricht hier auch von "überlassenen Landnutzungsrechten". Im folgen-
den Verlauf sollen beide Termini gleichwertig nebeneinander Verwendung finden. (Anm. d.
Verf.)
79
Vgl. XIE et al. (Fn. 45), S. 1478 ; STRICKER (Fn. 71), S. 10-11
80
Vgl. KITTLAUS (Fn. 46), S. 60; YANG/ ZHAO 2000, S. 217; STRICKER (Fn. 71), S. 10; JOOS
(Fn. 39), S. 446; XIE et al. (Fn. 45), S. 1378-1379
81
Vgl. JOOS (Fn. 39), S. 446-447; XIE et al. (Fn. 45), S. 1478; STRICKER (Fn. 71), S. 10-11;
THÜMMEL (Fn. 7), S. 159-161, weist ausdrücklich auf den fehlenden Rechtsanspruch bzw. auf
die auch nach neuer Regelung wenig befriedigenden drei Varianten hin. Danach könnte das
Nutzungsrecht gegen Zahlung eines neuerlichen Entgelts verlängert werden, die Verlängerung
des Nutzungsrechtes könnte wegen Nichteinhaltung der Frist abgelehnt werden oder das Nut-
zungsrecht könnte nicht verlängert werden, weil das Grundstück ,,aus Gründen des öffentlichen
Wohls" konfisziert wird. Detaillierter zu dieser Thematik siehe Kap. 4.5.1 ,,Ungelöste Entschädi-
gungsregelungen". (Anm. d. Verf.)
18
sonders hinsichtlich der Aktivitäten des Bankensektors für die Beleihungswert-
ermittlung im Bereich der Immobilien- und Projektfinanzierung von Bedeutung.
82
Zuständige Behörden für die entgeltliche Veräußerung der Landnut-
zungsrechte sind die Bodenverwaltungsbehörden ab der Kreisstufe, die stellver-
tretend für den Staat das Eigentumsrecht ausüben. In den meisten Regionen
Chinas werden die Bodennutzungsrechte über individuelle Verträge unter Aus-
schluss von Wettbewerbsbedingungen vergeben.
83
Im Anschluss an den Erwerb
muss die Registrierung bei der Volksregierung auf Kreisebene erfolgen, die dem
Eigentümer das Nutzungsrecht urkundlich bestätigt. Bei jeder anschließenden
Übertragung oder Änderung der Art des Landnutzungsrechts ist eine neuerliche
Registrierung
84
vorgeschrieben. Generell gilt der Grundsatz der Einheitlichkeit
der Rechtsverhältnisse zwischen den errichteten Gebäuden und dem dazugehö-
rigen Bodennutzungsrecht.
Voraussetzung für den Rechtserwerb an einem städtischen Grundstück
ist die Zahlung einer Gebühr
85
an die entsprechenden staatlichen Behörden.
Damit hat sich die chinesische Republik eine nicht versiegende Einnah-
mequelle geschaffen. Laut Statistik für das Jahr 1989 betrugen die Staatsein-
nahmen allein aus der Veräußerung von Landnutzungsrechten 673 Mio. Yuan.
86
1992 beliefen sich die vereinnahmten Gebühren bereits auf rund 50 Mrd. Yuan,
womit sich die Beträge innerhalb von nur drei Jahren nahezu verhundertfacht
haben.
87
82
Vgl. XIE et al. (Fn. 45), S. 1378
83
Versteigerungen und öffentliche Ausschreibungen wie in den Anfangszeiten der Reform finden
nur sehr selten statt. Deutliche Kritik wird in letzter Zeit zunehmend an den undurchsichtigen
Vergabeverfahren laut. Besonders prekär ist die Lage, wenn örtliche Bodenverwaltungsbehör-
den selbst Immobilienentwicklungsgesellschaften gründen, um gemeinsam mit den ortsansässi-
gen Banken bei Veräußerungen aufzutreten. Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 155-158; PAULUS
1997, S. 67; HIN (Fn. 60 S. 40. Ähnliche Einwände erheben LI/ ROZELLE 1998, S. 433-437,
bezüglich der Vorgehensweise bei der Allokation des Grund und Bodens in den ländlichen Regi-
onen Chinas.
84
Wobei analog zum deutschen Recht sämtliche Änderungen erst mit dem Tag der Registrie-
rung Wirksamkeit erlangen. Vgl. JOOS (Fn. 39), S. 444-445
85
Bislang gibt es keine einheitliche Preisregelung. Die Grundstücke werden in regionale Katego-
rien unterteilt, denen bestimmte Preise zugeordnet sind. In der Praxis entspricht die zu entrich-
tende Gebühr dem Kaufpreis Vgl. STRICKER (Fn. 71), S. 10; JOOS (Fn. 39), S. 447-448. We-
sentlich ist die Unterscheidung zwischen der Erwerbsgebühr (Landnutzungsgebühr) und weite-
ren anfallenden Gebühren. Der Einfallsreichtums lokaler Behörden bei der Suche nach neuen
Einnahmequellen aus dem Immobilienmarkt kann nicht Gegenstand dieser Abhandlung sein. Es
sei jedoch an dieser Stelle erwähnt, dass diese Problematik zu einer unüberschaubaren Vielfalt
von Abgaben, Nebenkosten, Steuern und tatsächlichen Gebühren geführt hat. Der Verfasser
bemüht sich im Anhang dieser Arbeit um eine ansatzweise Auflistung der recherchierten häu-
figsten Kosten. (Anm. d. Verf.)
86
Zur Umrechnung: 1 US $ entspricht seit 1994 ca. 8,30 Yuan. (Anm. d. Verf.)
87
Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 59. Weitere Einzelbeispiele für Preiskategorien siehe Anhang die-
ser Arbeit. (Anm. d. Verf.)
19
1987 wurden erstmals überlassene Landnutzungsrechte in einem staatli-
chen Ausschreibungsverfahren und öffentlichen Auktionen veräußert. Dies bot
den notwendigen Auftakt für das Wachstum des Immobilienmarktes in den Son-
derwirtschaftszonen und in den Küstenstädten. Allmählich setzten sich Kriterien
ökonomischer Effizienz und die Auffassung des Bodens als wirtschaftliche Res-
source durch.
Die chinesische Regierung forcierte mit allen Mitteln die Privatisierung
der Wohnungswirtschaft, da für die Sanierung der maroden volkseigenen Woh-
nungsverwaltungen keine Mittel im Staatshaushalt zur Verfügung standen.
Ebenso wurde der Aufgabenbereich der danwei erweitert, die fortan ihre Mit-
glieder zum Eigentumserwerb ermuntern sollten. Seit 1979 werden chinesische
Unternehmen angehalten, durch sogenannte ,,Eigensammlungen" in die Immobi-
lienentwicklung zu investieren, wobei ihnen ein kleiner Teil dieser Fonderträge
zufällt. Diese offizielle Politik veranlasste die Staatsunternehmen, eigene Lö-
sungen für die landesweite Wohnungsknappheit der 1970er und 1980er Jahre
zu entwickeln. Die wichtigste Voraussetzung für den Beginn privaten Engage-
ments in der Immobilienwirtschaft war jedoch mit der Legalisierung der Land-
nutzungsrechte geschaffen.
88
3.1.3 Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Durch die zuvor beschriebenen Strukturreformen der Öffnung des Immo-
bilienmarktes für ausländische Investoren, der gesetzlichen Verankerung einiger
Eigentumsrechte und der Dezentralisierung des Kapitals wurde es möglich, die
Sanierung und Entwicklung der in den vierzig Jahren zuvor verwahrlosten Städ-
te zu beginnen.
Die augenfälligen Änderungen spiegelten sich primär in drei Bereichen
des Grundmusters chinesischer Großstädte wider: in der fortschreitenden Spe-
zialisierung des Landnutzungsrechtssystems, in der Entwicklung des Verkehrs-
netzes und in beständig wachsenden Gebäudehöhen.
89
Während 1979 noch weit über 90% aller Immobilieninvestitionen direkt
aus Peking getätigt wurden, betrug der Anteil dieser staatlichen Interventionen
88
Das jeweilige regionale Recht rückte in den vergangenen Jahren jedoch verstärkt in den Vor-
dergrund. Die Unterschiede beziehen sich dabei im Wesentlichen auf die Länge der Nutzungs-
dauer. Siehe hierzu Kap. ,,Teilmarkt Shanghai". (Anm. d. Verf.) Bei weiterführendem Interesse
bezüglich der Besonderheiten der zugeteilten und erworbenen Landnutzungsrechte siehe JOOS
(Fn. 39), S. 443-455; STRICKER (Fn. 71), S. 8-9. Weitaus detaillierter bei THÜMMEL (Fn. 7),
S. 147-170
89
Vgl. GAUBATZ 2001, S. 1498
20
1988 nur noch 16%. Weitere 6% wurden von den jeweiligen regionalen Regie-
rungen beigesteuert. Im gleichen Zeitraum finanzierten die danwei 52% der jähr-
lichen
Immobilieninvestitionen.
90
Durch diese gravierenden Verschiebungen in der Finanzierungsstruktur
kam es in vielen chinesischen Städten innerhalb kürzester Zeit zu einem Boom
in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Zu Beginn der Reformen wurden jährlich
vom Staat und den danwei 65 Mio. qm neue Wohnfläche projektiert. Anschlie-
ßend war ein stetiger Anstieg der Bautätigkeit zu verzeichnen, wobei 1985 das
Jahr mit der quantitativ erfolgreichsten Bautätigkeit war. Zu diesem Zeitpunkt
wurden Neubauten im Ausmaß von 125 Mio. qm errichtet.
91
In den zwei Jahren
zwischen 1987 und 1989 wurden allein 153 Millionen qm Bruttonutzfläche nicht
mehr in der üblichen Form durch die danwei oder Staatsunternehmen, sondern
von städtischen Entwicklungsgesellschaften errichtet.
92
Die Bautätigkeit im
Wohnimmobilienbereich schwächte sich in Folge der innenpolitischen Konflikte
im Jahr 1989 kurzzeitig ab.
Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf stieg in Folge der Reformen
kontinuierlich an. Während sie 1979 noch bei 3,9 qm lag, war sie Mitte 1989
bereits auf 6,7 qm angewachsen.
Die Baukosten stiegen von durchschnittlich 100 Yuan/ qm
im Jahr 1979
auf 290 Yuan/ qm im Jahr 1989 an.
93
Dementsprechend hätten die rationalen
Mieten ebenfalls einen Anstieg aufweisen müssen. Sie verharrten jedoch in al-
len Jahren konstant bei nur 0,13 Yuan/ qm. Diese Miete hätte nicht einmal für
die Kostendeckung im Jahr 1979 ausgereicht. 1989 unterlief sie die wirtschaft-
lich effektive Kaltmiete pro qm Wohnfläche um 3,50 Yuan/ qm.
94
Die staatlichen Subventionen im chinesischen Wohnimmobilienmarkt
nahmen demnach stark zu. Zu Beginn der Öffnungspolitik wurde ein qm Wohn-
fläche durchschnittlich mit 1,12 Yuan im Monat subventioniert. 1989 lag die Rate
der monatlichen Subvention pro qm Wohnfläche bereits bei 3,5 Yuan.
90
Vgl. WU 1996, S. 1610
91
Vgl. WU (Fn. 90), S. 1611
92
Vgl. WANG/ MURIE (Fn. 45), S. 1480. Es sollte hier jedoch angemerkt sein, dass viele ehe-
malige Staatsunternehmen durch undurchsichtige Vorgänge in ,,marktwirtschaftliche" Immobi-
lienentwicklungsgesellschaften umgewandelt wurden. In den öffentlichen Statistiken wurde bis-
lang ,,vergessen", diesen Sachverhalt adäquat zu berücksichtigen. (Anm. d. Verf.)
93
Die Landnutzungsgebühren, Steuern und Kosten für Umsiedlungsmaßnahmen sind nicht im
Baukostenindex inbegriffen. (Anm. d. Verf.)
94
Die tatsächliche Monatsmiete pro qm Wohnfläche betrug in allen Jahren des betrachteten
Zeitraums 0,13 Yuan. Eine der Realität entsprechende Mietzahlung hätte sich im Jahr 1979
bereits auf 1,25 Yuan/ qm (für 1989 entsprechend 3,63 Yuan/ qm Wohnfläche) belaufen müs-
sen. Vgl. WU (Fn. 90), S. 1617
21
Die staatlichen seit 1979 errichteten Neubauten wurden zusätzlich jähr-
lich mit zunächst 0,66 Yuan/ qm im Jahr 1979 und schließlich mit 3,08 Yuan/ qm
im Jahr 1988 subventioniert. Allgemein kann davon ausgegangen werden, dass
über den betrachteten Zeitraum hinweg 75% aller Wohnungen vom chinesi-
schen Staat subventioniert wurden.
95
3.2 Die Phase des Marktwachstums seit 1990
3.2.1 Die Weiterentwicklung der Rechtsverhältnisse und staatliche
Wohnungspolitik
Bis zum Ende der 1990er Jahre sind die Regelungen zur Bodenordnung
und zum Immobilienmarkt ständig erweitert worden. Es wurden zudem umfang-
reiche administrative Regelwerke zum Steuer-, Kredit- und Hypothekenrecht
erlassen, wodurch das Immobilienrecht mittlerweile landesweit einheitlich kodifi-
ziert werden konnte. Wesentlicher Hintergrund hierbei ist die Vereinheitlichung
der Steuer- und Abgabenordnung und die Gewährleistung der Kontrollfunktion
von Partei und Regierung über das reformierte städtische Immobilienwesen.
Parallel dazu haben verschiedene regionale Anordnungen ihre Gültigkeit beibe-
halten. Damit hat sich die aktuelle Situation für Investoren im chinesischen Im-
mobilienmarkt verkompliziert, bietet andererseits jedoch auch neue Chancen.
96
Im Folgenden sollen die wichtigsten Neuerungen der 1990er Jahre vorgestellt
werden.
Eine sinnvolle Innovation war zunächst die Einführung einer Steuer für
private Nutzung von Ackerland. Seit Beginn der Wirtschaftsreformen war ein
ständig steigender Missbrauch von Ackerland zu verzeichnen.
97
Die Einführung
einer ökonomischen Messbarkeit des knappen Ackerlandes ermöglichte es, in-
nerhalb weniger Jahre die permanent gewachsene Nachfrage nach billigem
Ackerland für die unkontrollierte Ausdehnung der Großstädte zu zügeln. Beson-
ders erwähnenswert ist in diesem Zusammenhang die gesetzliche Grundlage,
95
Vgl. WU (Fn. 90), S. 1617; WORLD BANK 1992, S. 39
96
Vgl. YANG/ Zhao 2000, S. 219; STRICKER (Fn. 71), S. 5-6; KITTLAUS (Fn. 46), S. 59
Zentrale Fragen zu Eigentum an Gebäuden bei Übertragung von Landnutzungsrechten, Fristen
und Überlassungsformen werden durch die am 19.5.1990 erlassenen ,,Vorläufigen Regeln für
die Überlassung und Übertragung des Nutzungsrechtes an städtischem staatseigenem Land"
geregelt. Weitere den Immobilienmarkt betreffende nationale Regelungen finden sich im ,,Land-
wirtschaftsgesetz", in den ,,Vorläufigen Bestimmungen zur Bodenmehrwertsteuer" von 1993 und
im ,,Gesetz zur Verwaltung städtischer Immobilien". (Anm. d. Verf.)
97
Allein im Jahr 1994 betrug der Verlust an landwirtschaftlicher Produktionsfläche ca. 90 Mio.
Hektar. Vgl. LINDEN (Fn. 46), S. 29-32
Ende der Leseprobe aus 126 Seiten
- nach oben
Details
- Arbeit zitieren
- , 2003, Der chinesische Immobilienmarkt. Entwicklungsphasen, Tendenzen, Potenziale, Hamburg, Bedey Media GmbH, https://www.diplom.de/document/223293
Ähnliche Arbeiten
Deutschlands größter Sharing Community
Jetzt Zusammenfassungen, Skripte und Klausuren kostenlos downloaden!
Uniturm.de
Ihre Vorteile als Autor
Geld verdienen Für jedes verkaufte Exemplar erhalten Sie Autorenhonorar - bis zu 40%.Kostenlose Buchveröffentlichung
Als eBook-Studie im Original und / oder auf Wunsch zusätzlich als hochwertiges Fachbuch in unserem renommierten Buchverlag.
Renommee als Fachbuchautor
Präsentieren Sie sich als Fachfrau oder Fachmann in Ihrem Fachgebiet und machen Sie sich bekannt.
Persönliche Betreuung
Unser Lektorat wird Sie persönlich betreuen und ist auch telefonisch unter 040-655992-14 erreichbar.
Weltweit im Buchhandel
Ihr Buch ist weltweit im Buchhandel und Online-Buchhandel wie z.B. amazon erhältlich.
Jetzt Autor werden!
Kommentare