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ID 7400
Schacks, Annegret: Professionals Real Estate - Anforderungen an Fach- und
Führungskräfte unter besonderer Berücksichtigung der Personalrekrutierung
Hamburg: Diplomica GmbH, 2003
Zugl.: Hochschule Anhalt (FH), Standort Bernburg, Fachhochschule, Diplomarbeit, 2002
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Diplomica GmbH
http://www.diplom.de, Hamburg 2003
Printed in Germany
Kurzfassung
II
Kurzfassung
Gegenstand der hier vorgestellten Arbeit sind die Anforderungen an das Qualifikationsprofil
von Fach- und Führungskräften in der Immobilienwirtschaft. Die aktuellen Entwicklungen
der Branche zeigen, wie wichtig qualifiziertes und engagiertes Personal ist. Um Kompetenz
und Professionalität in der Branche zu etablieren und entsprechend der dynamischen Entwick-
lungen zu lenken, spielt die fundierte Aus- und Weiterbildung eine tragende Rolle. Dieser
Prozess kann durch das Zusammenwirken aller Marktteilnehmer entwickelt und zielgerichtet
gesteuert werden. Lange Zeit wurde die Bedeutung personalpolitischer Fragen in der Immobi-
lienwirtschaft vernachlässigt. Da das Humankapital jedoch die Grundlage eines jeden Unter-
nehmen ist, um im Wettbewerb bestehen zu können und Kunden langfristig an sich zu binden,
spielen die Methoden und Instrumente der Personalbeschaffung mittlerweile eine weitaus
bedeutendere Rolle. Eine Empirie untersucht welche speziellen Anforderungen immobilien-
wirtschaftliche Unternehmen an Professionals stellen und in welchem Rahmen Erwartungen
an eine qualitativ hochwertige Bildung erfüllt werden. Zusätzlich werden favorisierte Wege
der Personalbeschaffung dar gelegt.
Abstract
Subject of the presented work are the qualifications required by executives in the real estate
industry. As the real estate market is changing significantly, it needs competent and dedicated
staff. Competence and professionalism have to be established and directed according to actual
changes. For this purpose education and further training play an important role. This process
requires the cooperation of all market participants. For a long time the meaning of personnel-
political questions has been neglected in the real estate economy. Human resources are the
basis of each company, in order to resist the competition as well as to attract customers. To
achieve this demand different practices of personnel recruitment play a decisive role in the
meantime. A survey examines special requirements, which have to be fulfilled by executives
in the industry as well as the companies' expectations concerning the quality of education.
Furthermore the most popular methods of personnel recruitment will be presented.
Inhaltsverzeichnis
III
Inhaltsverzeichnis
Kurzfassung... II
Abstract... II
Inhaltsverzeichnis ...III
Abbildungsverzeichnis / Tabellenverzeichnis ...VI
Abkürzungsverzeichnis ...VIII
Vorwort...IX
1
Einleitung ... 1
2
Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes ... 3
2.1 Rahmenbedingungen
des
Immobilienmarktes... 3
2.1.1 Besonderheiten
des
Immobilienmarktes... 3
2.1.2 Typologie und Entwicklung der Teilmärkte... 4
2.1.3 Konjunkturzyklen am Markt ... 7
2.2 Entwicklung der Dienstleistungsdiversifizierung... 8
2.2.1 Produktlebenszyklus
der
Immobilie ... 9
2.2.2 Dienstleistungen in der Wertschöpfungskette ... 12
2.3 Zusammenfassung ... 15
3
Imageanalyse und immobilienwirtschaftliche Institutionen... 16
3.1 Erkenntnisse
vorangegangener
Imageuntersuchungen... 16
3.1.1 Betrachtung
des
Branchenimages... 16
3.1.2 Attraktivität der Branche ... 19
3.2 Kontraproduktive
Faktoren... 20
3.2.1 Defizite in der Bildung ... 20
3.2.2 Defizite in der Verbandsarbeit... 21
Inhaltsverzeichnis
IV
3.3 Struktur der Aus- und Weiterbildung ... 22
3.3.1 Bildungsangebot im Überblick... 22
3.3.1.1 Ausbildung ... 24
3.3.1.2 Weiterbildung ... 25
3.3.2 Mögliche Ansätze der Aufwertung... 26
3.4 Zusammenfassung ... 27
4
Grundsätze und Methoden der Personalbeschaffung... 28
4.1 Bedeutung der Personalbeschaffung... 28
4.2 Begriff und Ziel der Personalbeschaffung... 28
4.3 Ablauf der Personalbeschaffung... 29
4.3.1 Methoden der Personalanwerbung ... 29
4.3.1.1 Interne Personalanwerbung ... 30
4.3.1.2 Externer Personalanwerbung... 32
4.3.2 Instrumente der Personalauswahl ... 36
4.3.2.1 Vorauswahl... 37
4.3.2.2 Auswahl... 39
4.3.2.3 Endauswahl... 42
4.4 Validität
verschiedener
Auswahlverfahren... 43
5
Ergebnisse der empirischen Erhebung... 45
5.1 Vorbemerkungen zur empirischen Untersuchung ... 45
5.1.1 Erhebungsinhalt ... 45
5.1.2 Erhebungsverfahren... 46
5.1.3 Aufbau und Intention des Fragebogens ... 46
5.2 Die
Stichprobe ... 47
5.2.1 Teilnehmer der Befragung... 47
5.2.2 Einordnung in immobilienwirtschaftliche Bereiche... 48
5.2.3 Angliederung an einen Konzernverbund... 49
5.2.4 Internationalität
der
Unternehmen... 50
5.2.5 Mitarbeiter in immobilienwirtschaftlichen Abteilungen ... 51
Inhaltsverzeichnis
V
5.3 Zusammensetzung des Qualifikationsprofils... 52
5.3.1 Ausbildung... 52
5.3.1.1 Grad der Akademisierung... 52
5.3.1.2 Immobilienspezifische Abschlüsse ... 54
5.3.1.3 Berufsausbildung... 56
5.3.1.4 Spezielle Kenntnisse... 57
5.3.2 Soft
Skills ... 58
5.3.3 Gewichtung der fachlichen und sozialen Kompetenzen... 61
5.4 Zusätzliche branchenspezifische Anforderungen ... 62
5.4.1 Tätigkeitsbereiche mit speziellen Anforderungen... 62
5.4.2 Zukünftige Trends und ihre Auswirkungen... 64
5.5 Einstufung der Qualität von Aus- und Weiterbildung... 67
5.5.1 Zufriedenheit mit der Bildungssituation... 67
5.5.2 Firmeninterne und externe Aus- und Weiterbildung... 68
5.5.3 Defizite und Verbesserungsansätze ... 69
5.6 Relevante Methoden der Personalbeschaffung... 71
5.6.1 Entwicklung des Personalbedarfs... 72
5.6.2 Schwierigkeiten bei der Personalbeschaffung... 73
5.6.3 Wege der Personalanwerbung ... 75
5.6.4 Instrumente der Personalauswahl ... 78
5.6.5 Inanspruchnahme der Personalberatung... 80
5.7 Zusammenfassung ... 83
6
Schlussbemerkung ... 84
Anlagenverzeichnis ... X
Glossar ...XLV
Quellenverzeichnis ...XLVII
Ehrenwörtliche Erklärung... LI
Abbildungsverzeichnis / Tabellenverzeichnis
VI
Abbildungsverzeichnis / Tabellenverzeichnis
Abbildung 1: Das Wirkungsgefüge des deutschen Immobilienmarktes... 4
Abbildung 2: Der Produktlebenszyklus der Immobilie ... 9
Abbildung 3: Anbieterstruktur in der Wertschöpfungskette... 13
Abbildung 4: Das Image der Immobilienwirtschaft ... 17
Abbildung 5: Bedeutung der Image-Einzelfaktoren... 17
Abbildung 6: Bewertung der Image-Einzelfaktoren... 18
Abbildung 7: Attraktivität der Immobilienbranche für Berufseinsteiger ... 19
Abbildung 8: Immobilien-Qualifikationspyramide ... 23
Abbildung 9: Methoden der Personalanwerbung ... 30
Abbildung 10: Schritte im Rahmen des Auswahlverfahrens... 37
Abbildung 11: Instrumente der Personalauswahl ... 39
Abbildung 12: Einordnung in immobilienwirtschaftliche Bereiche... 49
Abbildung 13: Konzernzugehörigkeit der Unternehmen... 50
Abbildung 14: Internationalität der Unternehmen... 51
Abbildung 15: Mitarbeiter in immobilienwirtschaftlichen Tätigkeitsfeldern... 51
Abbildung 16: Anforderungen an die Ausbildung ... 53
Abbildung 17: Bevorzugte allgemeine HS-Abschlüsse... 54
Abbildung 18: Bevorzugte immobilienspezifische Abschlüsse ... 55
Abbildung 19: Bedeutung der Berufsausbildung... 56
Abbildung 20: Erwünschte Spezialkenntnisse... 57
Abbildung 21: Bedeutung ausgewählter Soft Skills ... 59
Abbildungsverzeichnis / Tabellenverzeichnis
VII
Abbildung 22: Anforderungen an soziale Kompetenzen... 60
Abbildung 23: Anforderungen aufgrund immobilienwirtschaftlicher Trends... 65
Abbildung 24: Zufriedenheit mit der Aus- und Weiterbildungssituation... 68
Abbildung 25: Entwicklung des Personalbedarfs ... 72
Abbildung 26: Veränderung des Personalbedarfs in den einzelnen Bereichen ... 73
Abbildung 27: Rekrutierung am Arbeitsmarkt ... 74
Abbildung 28: Ausgewählte Wege der Personalanwerbung ... 76
Abbildung 29: Veränderungen in der Bedeutung verschiedener Anwerbungswege ... 77
Abbildung 30: Ausgewählte Instrumente der Bewerberauswahl ... 79
Abbildung 31: Inanspruchnahme eines Personalberaters ... 80
Abbildung 32: Für den Einsatz des Personalberaters relevante Jahresgehälter... 81
Abbildung 33: Durch Personalberater zu besetzende Positionen ... 81
Abbildung 34:Bedeutung der Spezialisierung eines Personalberaters ... 82
Tabelle 1: Vorteile und Nachteile inner- sowie außerbetrieblicher Personalbeschaffung35
Tabelle 2: Validität ausgewählter Personalauswahlinstrumente ... 44
Abkürzungsverzeichnis VIII
Abkürzungsverzeichnis
Abb.
Abbildung
AC
Assessment
Center
BA
Berufsakademie
Dipl.
Diplom
EBS
European Business School
EDV
Elektronische
Datenverarbeitung
EU-Länder
Länder der Europäischen Union
FAZ
Frankfurter Allgemeine Zeitung
FH
Fachhochschule
FM
Facility
Management
GEFMA
German Facility Management Association
HS
Hochschule
i.d.R.
in der Regel
IHK
Industrie- und Handelskammer
IW
Immobilienwirtschaft
IZ
Immobilien
Zeitung
Kff.
Kauffrau
Kfm.
Kaufmann
MBA
Master of Business Administration
PB
Personalbeschaffung
RICS
Royal Institution of Chartered Surveyors
WoWi Wohnungswirtschaft
Vorwort
IX
Vorwort
Im weltweiten Wettbewerb kann heute nur bestehen, wer in punkto Qualität, Kundenservice,
Zeit und Kosten überlegene Leistungen erbringt. Dies bedeutet, dass alle unternehmerischen
Aktivitäten ein hohes Maß an Kundenorientierung aufweisen müssen. Wichtigstes Kapital
eines jeden Unternehmens in diesem Prozess sind qualifizierte und professionelle Fach- und
Führungspersönlichkeiten. Lange Zeit spielte der personalwirtschaftliche Bereich bei Unter-
nehmen der Immobilienwirtschaft eine eher untergeordnete Rolle. Mittlerweile setzt sich zu-
nehmend die Erkenntnis durch, dass dem Faktor Arbeitskraft ein hochwertiger Rang bei der
Verfolgung der Unternehmensziele zukommt.
Diese Arbeit hat zum Ziel, die aktuellen Anforderungen an das Qualifikationsprofil von Füh-
rungskräften und Spezialisten in der Immobilienwirtschaft darzustellen. Die Hamburger Per-
sonalberatung Reinecke & Associates International Management Consultants begleitete diese
Untersuchung und erhält die Ergebnisse zur weiteren Verwendung.
Insbesondere danken möchte ich all jenen Unternehmen, die an meiner Umfrage zum Thema
teilnahmen und durch unternehmensinterne Daten eine möglichst praxisnahe Analyse ermög-
lichten. Darüber hinaus gilt mein Dank Herrn Prof. Dr. Heribert Pauk, der diese Arbeit unter-
stützte sowie Herrn Gerd Reinecke und seinem Team, die mir ein Praktikum im Bereich der
Personalberatung ermöglichten. Sie standen mir während dieser Zeit in allen fachlichen Fra-
gen zur Seite und unterstützten mich bei meiner Arbeit. Ebenso danke ich meiner Familie, die
mich durch alle Höhen und Tiefen dieser Zeit begleitete und immer wieder motivierte.
1 Einleitung
1
1 Einleitung
Die Immobilienbranche befindet sich heute in einem strukturellen Wandel. Der zunehmend
global und international agierende Immobilienmarkt stellt Unternehmen in verschärftem Maß
vor neue Aufgaben und die Komplexität der Branche erfordert umfangreiches Fachwissen
sowie spezialisierte Kenntnisse. Professionals
1
der Immobilienwirtschaft (IW) sind somit stei-
genden Anforderungen ausgesetzt. Diese beziehen sich nicht nur auf ihre fachliche, sondern
auch auf die soziale Kompetenz. In einem stärkeren Wettbewerb und dem Kampf um Kun-
dengewinnung und -sicherung ist die außerordentliche Fachkompetenz und das hohe persönli-
che Engagement eines jeden elementar, um die Marktposition ebenso wie die Vertrauensbasis
zum Kunden zielgerichtet auszubauen.
Diese Tendenzen verlangen nach innovativen Wegen, neuen Impulsen und effizienten Lösun-
gen, die nur durch vielseitige und engagierte Mitarbeiter umgesetzt werden können. Zusätz-
lich werden von Seiten der Kunden die Ansprüche in allen Dienstleistungsbereichen höher.
Professionelles Arbeiten an jedem Ort ist Indikator für die Qualität des Dienstleistungsange-
botes. Das Humankapital ist demnach der Schlüssel für die Festigung der Marktposition eines
jeden Unternehmens und sein wertvollstes Kapital sind hoch motivierte Spezialisten und Füh-
rungspersönlichkeiten, die unternehmerisch denken, schnell und flexibel handeln sowie intel-
ligente, effiziente Lösungen erarbeiten.
Analog zu den gestiegenen Anforderungen ist auch die Suche nach qualifizierten Mitarbeitern
anspruchsvoller geworden. Die Einsicht, dass mit dem richtigen Personal eine Vielzahl von
Erfolgsfaktoren des Unternehmens beeinflussbar sind, erfordert eine erhöhte Kompetenz und
Sensibilität im Bereich der Personalbeschaffung (PB). Oftmals stellt sich diese als sehr kos-
ten- und zeitintensiv dar und erzielt nicht immer die gewünschten Erfolge. Eine gezielte Per-
sonalanwerbung und -auswahl beinhaltet detaillierte Kenntnisse der Anforderungsprofile ein-
zelner Positionen, die kompetente Einschätzung der Eignung des Bewerbers und darüber hin-
aus ein zielgerichtetes sowie intensives Networking.
Schwerpunkt dieser Arbeit sind die speziellen Anforderungen an das Qualifikationsprofil von
Fach- und Führungskräften in der IW. Im theoretischen Teil der Arbeit werden Besonderhei-
ten und Entwicklungen des Immobilienmarktes, die aktuelle Situation der Aus- und Weiter-
bildung sowie Methoden einer erfolgsorientierte PB in der Branche aufgezeigt. Der Analyse-
teil untersucht mit Hilfe einer empirischen Erhebung die aktuellen Anforderungen immobi-
lienwirtschaftlicher Unternehmen an Fach- und Führungskräfte.
1
Im folgenden wird das Synonym ,,Fach- und Führungskräfte" verwendet
1 Einleitung
2
Beginnend mit den grundlegenden Merkmalen und Entwicklungstendenzen auf dem Immobi-
lienmarkt stellt das zweite Kapitel insbesondere Gründe für die zunehmende Phasenbildung
im Lebenszyklus der Immobilie sowie eine ansteigende Dienstleistungsdiversifikation dar.
Diese Entwicklungen sowie daraus resultierende Trends auf dem Immobilienmarkt stellen
spezielle Anforderungen an die Qualifikation der Mitarbeiter.
Im dritten Kapitel wird das Image der IW untersucht. Die Qualität der Aus- und Weiterbil-
dung untermauert nicht nur ein seriöses Branchenimage, sondern spricht auch für fundierte
Fachkenntnisse und hohe Kompetenzen der Mitarbeiter. Ein Überblick über die Verbände-
und Bildungslandschaft lässt erkennen, inwieweit den Aufgaben der Aus- und Weiterbildung
in ausreichendem Maß entsprochen wird.
Das vierte Kapitel stellt die Ziele und Methoden der PB dar. Die erfolgreiche Rekrutierung
von Personal mit Sachkenntnis und Motivation für bestehende und neue Aufgaben erfolgt
mittels verschiedener Methoden und Instrumente, die eine möglichst optimale Deckung des
Personalbedarfs unterstützen. Abschließend werden die Instrumente der Personalauswahl hin-
sichtlich ihres Aussagewertes für eine erfolgsreiche Überprüfung des Bewerbereignungspro-
fils eingestuft.
Im fünften Kapitel legen ausgewählte Unternehmen ihre Anforderungen an Fach- und Füh-
rungskräfte offen und beurteilen deren Qualifikation hinsichtlich des immobilienwirtschaftli-
chen Wandels. Ebenso wird untersucht, wie hoch der Grad der Zufriedenheit aller befragten
Unternehmen im Hinblick auf die aktuelle Situation der Aus- und Weiterbildung ist. Entspre-
chend der Praxiserfahrungen werden an dieser Stelle Defizite aufgezeigt und mögliche Poten-
tiale der Verbesserung benannt. Resultierend aus der branchenspezifischen Professionalisie-
rung und einer steigenden Dienstleistungsdiversifikation stellen immobilienwirtschaftliche
Unternehmen hohe fachspezifische Anforderungen an die PB. Zu den in der Branche genutz-
ten Methoden sowie Instrumenten der Personalanwerbung und -auswahl gibt dieses Kapitel
ebenfalls Auskunft.
Die Ergebnisse der empirischen Erhebung lassen abschließend Aussagen bezüglich eines op-
timierten Qualifikationsprofils für Fach- und Führungskräfte der Branche zu. Darüber hinaus
können Schlussfolgerungen im Hinblick auf mögliche Verbesserungspotentiale zur Erfüllung
dieses Profils getroffen werden.
2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes
3
2
Grundlegende Merkmale und Tendenzen des
Immobilienmarktes
2.1 Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes
Der Immobilienmarkt ist geprägt durch eine Reihe von spezifischen Merkmalen. Im Ver-
gleich mit anderen Wirtschaftsmärkten spielen zum einen seine Unvollkommenheit und die
Anzahl der Teilmärkte eine bedeutende Rolle. Zum anderen gewinnt dieser Wirtschaftszweig
durch das Wirkungsgefüge am Markt stetig an Komplexität. Zusätzlich erschweren die kaum
abschätzbaren konjunkturellen Entwicklungen immobilienbezogene Entscheidungen und
nehmen Einfluss auf Tendenzen am Markt.
2.1.1 Besonderheiten des Immobilienmarktes
Verglichen mit anderen Wirtschaftsmärkten ist der Immobilienmarkt stark durch die Charak-
teristika seines Wirtschaftsgutes Immobilie (siehe Anlage 1) gekennzeichnet. Die Besonder-
heiten der Immobilie bedingen, dass der Immobilienmarkt ein in hohem Maß unvollkomme-
ner Markt ist. Nachstehende Kriterien definieren diese Unvollkommenheit:
!"Die angebotenen Güter sind heterogen. Damit bestehen zwangsläufig Präferenzen für
einen bestimmten Anbieter oder ein bestimmtes Angebot.
!"Die räumlichen Präferenzen der Nachfrager sind aufgrund der Standortgebundenheit
der Immobilien zwangsläufig gegeben.
!"Auf dem Immobilienmarkt besteht, bedingt durch die lange Produktionsdauer des
Wirtschaftsgutes, eine sehr geringe Angebotselastizität gegenüber Nachfrageänderun-
gen.
!"Eine vollkommene Markttransparenz ist nicht gegeben, da bei der Vermarktung der
Immobilie zu viele verschiedene Organisationsformen nebeneinander existieren.
!"Auf den verschiedenen Teilmärkten ist die Anzahl der agierenden Marktteilnehmer
(sowohl Anbieter als auch Nachfrager) begrenzt.
2
2
Vgl. Brauer, Kerry-U., Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 3.Auflage, Betriebswirtschaftlicher Verlag
Dr.Th. Gabler GmbH, Wiesbaden, 2001, S.15f; Autorengemeinschaft Bender; Diedrich u.a., Vahlens Kom-
pendium der Wirtschaftstheorie und Wirtschaftspolitik, Band 2, 5. Auflage, Verlag Franz Vahlen GmbH,
München, 1992, S. 64f
2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes
4
Das ökonomische Ziel ist allen Marktteilnehmern gemein. Im Vordergrund steht die Absiche-
rung von Investitionen und Plänen
3
, die jedoch durch immer stärkere Wechselwirkungen auf
dem Immobilienmarkt erschwert wird. Die wirtschaftspolitische Dynamik, technologische
Neuerungen als auch sozial-kulturelle Faktoren charakterisieren den lokalen Standort vorder-
gründig.
4
Abbildung (Abb.) 1 vergegenwärtigt die Faktoren, welche nachhaltige Veränderun-
gen auf dem Immobilienmarkt hervorrufen.
Abbildung 1: Das Wirkungsgefüge des deutschen Immobilienmarktes, Quelle: Beyerle (2001), S.202
Die dargestellten Wirkungsfaktoren führen zur Bildung spezieller Immobilienprodukte, Kon-
zepte und Betreibermodelle. Diese Tendenz forciert nicht nur die Atomisierung der Teilmärk-
te des Immobilienmarktes, sondern löst ebenso Trends aus, auf die im folgenden Kapitel nä-
her eingegangen wird.
2.1.2 Typologie und Entwicklung der Teilmärkte
Der Immobilienmarkt als abstrakter Begriff steht für eine Anzahl von Einzelmärkten, die
durch unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten, unterschiedliche Entwicklungszustände sowie
unterschiedliche Raumstrukturen charakterisiert werden. Obwohl die einzelnen Märkte in der
Regel (i.d.R.) gegeneinander abgeschlossen sind, kann es in Einzelfällen zu Wechselwirkun-
gen zwischen ihnen kommen.
5
Unterschieden werden die Teilmärkte im allgemeinen in:
3
Vgl. Beyerle, Thomas, ,,Der deutsche Immobilienmarkt", in: Das Handbuch der Immobilienwirtschaft, 1. Auf-
lage, Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr. Th. Gabler GmbH, Wiesbaden, 2002, S.202
4
Vgl. Ebenda, S.205
5
Vgl. Murfeld, Egon, Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Hammonia
Verlag GmbH, Hamburg, 1995, S.42
Deutscher
Immobilienmarkt
Soziale und gesellschaftli-
cher Veränderungen
Kultureller
Wandel
Ökologisches
Bewusstsein
Raum-Zeit-
Strukturen
Politischer
Umbruch
Ökonomischer
Strukturwandel
2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes
5
!"den Markt für Objekte der wohnlichen Eigennutzung (Wohnimmobilien)
!"den Markt für Objekte gewerblicher oder sonstiger nicht wohnlicher Eigennutzung
(Büroimmobilien und Flächen des Einzelhandels)
!"den Markt zu Zwecken der Geldanlage sowie
!"den Markt für Objekte des primären Produktionssektors (land- und forstwirtschaftliche
Betriebe, Bergwerke und dergleichen).
6
Nachfolgend werden die Entwicklungen auf den Teilmärkten für Wohn-, Büro- und Einzel-
handelsimmobilien dargestellt.
a)
Markt für Wohnimmobilien
!"Abwanderung aus den Städten in das stadtnahe Umland - räumliche und soziale Seg-
regation sowie Bauboom von Eigenheimen
!"Der Trend geht zu Singlehaushalten - Wohnung wird zum Statussymbol und
Vorzeigeobjekt
!"Sicherheitsstandards spielen eine wichtigere Rolle
!"Seniorengerechtes Wohnen gewinnt an Bedeutung - intelligent erschlossene Wohn-
parks integrieren privaten Wohnraum, Unterhaltungsbereiche, Pflegestationen und
Rehabilitationskliniken
!"Höheres Maß an Kundenzufriedenheit und höhere Kundenbindung - Einsparpotentiale
durch Senkung der Mietnebenkosten, neue Lösungskonzepte im Bereich der Haus-
technik, ökologische und energiesparende Baukonzeptionen
!"Intensivierung des Kostenmanagements im Rahmen eines qualifizierten Facility Ma-
nagement (FM) und innovativer Dienstleistungen
7
#"
Aus einem hohen Maß an Produktdifferenzierung resultieren erhöhte Anforderungen
an Dienstleister. Aus Nischensegmenten resultierende Vermarktungs- und Finanzie-
rungsalternativen müssen von der Dienstleisterseite erkannt und umgesetzt werden.
b)
Markt für Büroimmobilien
!"Nachfragevolumen nach Büroflächen geht zurück - wachsende Verbreitung neuer
Arbeitsformen (z.B. Telearbeitsplätze, Desk-Sharing oder flexible Arbeitszeiten)
!"Neue Informationstechnologien (,,Intelligente Immobilie")
!"Aktives Immobilienmanagement schafft Kostentransparenz und ein Bewusstsein für
höhere Flächeneffizienz
6
Vgl. Murfeld (1995), S.42
7
Vgl. Pelzl, Wolfgang, Entwicklungsperspektiven des deutschen Immobilienmarktes, Vortrag anlässlich der
Viterra Energy Services AG, Freyburg,, 21.09.2000, S.4ff; Sakautzky, Mark, Wirtschaftliche Trends,
www.whoopee-home.de, 06.05.2002, S.2f
2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes
6
!"Steigende Bedeutung der Investitionskriterien (wie Lage, Umfeld, Preis-Leistungs-
Verhältnis, Qualität des Gebäudes und Bonität der Mieter) und Renditekriterien (wie
Nutzungs-Struktur und -Konzepte, Variabilität und Flexibilität der Gebäude)
!"Erhöhte Veränderungsgeschwindigkeiten in Sachen technischer und wirtschaftlicher
Nutzungsanforderung
8
#"
Erhöhte Anforderungen an Dienstleister resultierend aus genauer marktspezifischer
Kenntniss und einem hohen Maß an Professionalität.
c)
Markt für Einzelhandelsimmobilien
!"Verdrängungseffekte von alten zu neuen Vertriebsformen - Urban Entertainment Cen-
ter, Erlebnisqualität wird zum anziehenden Kaufkriterium
!"Produktpositionierung und -darbietung als Beitrag zur Lebensqualität
!"Trend zu umfassenden Waren- und Dienstleistungsspektren - Einzelhandelsstrukturen
in Innenstädten veröden, Großmärkte im stadtnahen Umland entstehen
!"Hohes Maß an Flexibilität für kontinuierliche Attraktivität und Animation zu Wieder-
holungsbesuchen
!"Revitalisierung der Innenstädte - ,,24-Stunden-Immobilie" (Multifunktionalität durch
Vereinigung von Arbeit, Einkauf, Freizeit, Fitness, Gesundheit und Wohnen)
!"Höherer Bedarf an professionellen Projektentwicklungs- und Beraterdienstleistungen
!"Kompetentes und kreatives Center-Management speziell für Erlebniseinkaufs- und
Freizeitimmobilien - optimale Anpassung der Mieter- und Branchenstruktur auf Ziel-
gruppen und Standorte sowie ganzheitliche Betreuung
9
#"
Daraus resultieren erhöhte Anforderungen aufgrund der Differenzierung zwischen klar
thematisierten, zielgruppenspezifischen und bedarfsorientierten Immobilien sowie
gründlichen Analysen im Vorfeld einer Investition.
Einen ausführlichen Überblick über Entwicklungen und Trends auf diesen Teilmärkten ent-
hält Anlage 2.
8
Vgl. Beyerle (2001), S.215
9
Vgl. Ebenda, S.209f/216
2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes
7
2.1.3 Konjunkturzyklen am Markt
Die konjunkturellen Bewegungen am Immobilenmarkt folgen generell, in entsprechend zeitli-
cher Verzögerung, dem klassischen Konjunkturzyklenverlauf. Der Umsatz auf dem Immobi-
lienmarkt, also die Flächennachfrage, ist stark von konjunkturellen Faktoren und den ökono-
mischen Erwartungen der Unternehmen abhängig.
10
Entscheidungen bleiben trotz sorgfältiger
Analyse immer risikobehaftet, da jeder Zyklus Bedingungen hat, die im Vorfelde nicht voll-
ständig kalkuliert werden können.
Die Gemeinsamkeit der Teilmärkte ist das Time Lag von der Investitionsentscheidung bis zur
Fertigstellung des Produktes. Somit können Investoren das Angebot nur sehr schwer an Nach-
frageschwankungen anpassen.
11
Der Zeitraum, der zwischen Investitionsentscheidung und der
Übergabe an den Nutzer liegt, kann mehrere Jahre betragen. Aus dieser langen Herstellungs-
dauer resultiert zwangsläufig eine geringe Angebotselastizität. Das bedeutet, dass es den In-
vestoren an Reaktionsfähigkeit als auch an Anpassungsfähigkeit fehlt. Möglicherweise kann
nach Fertigstellung der Immobilie der anfangs kalkulierte Preis nicht mehr realisiert werden,
da beispielsweise ein eingetretenes Überangebot bereits zur Sättigung des Marktes führte. Oft
werden Immobilien, die eine hohe Kapitalbindung aufweisen, auf Vorrat produziert. Der Pla-
nungsprozess und die Bauzeit von Großprojekten können dazu führen, dass große Flächenvo-
lumina erst in Zeiten nachlassender Flächennachfrage auf den Markt kommen.
12
In diesen
Fällen trägt der Investor aufgrund der langen Produktionsdauer das Risiko der sich verän-
dernden Marktlage und der damit veränderten Kaufpreise. Die Minimierung dieses Risikos
stellt hohe Anforderungen an branchenspezifische Dienstleistungen wie z.B. die Untersu-
chung und Analyse der aktuellen Situation sowie die Erstellung fundierter Prognosen.
Nicht alle Zyklen laufen nach ein und demselben Muster ab. Die Fertigstellungsvolumina der
einzelnen Zyklen können gravierend schwanken.
13
Die Volatilität auf dem Markt wird größer
und die Dauer der Zyklen kürzer.
14
Die Aussichten, dass der nächste Immobilienzyklus kürzer
ist als der vergangene sind gut. Alle Marktteilnehmer sind gezwungen wesentlich schneller
auf die allgemeinen wirtschaftlichen Schwankungen zu reagieren. Diese Reaktionsschnelle
erfordert ein hohes Maß an Erfahrungen und Professionalität.
10
Vgl. Leykam, Monika, ,,Überall werden wieder viele spekulative Fertigstellungen erwartet", Interview mit
Hela Hinrichs (JLL), in: Immobilien Zeitung (IZ), Nr.1-2/2002, v. 17.1.2002, S.4
11
Vgl. Pelzl (2000), S.2
12
Vgl. Leykam (17.1.2002), S.4
13
Vgl. Ebenda, S.4
14
Vgl. Pelzl (2000), S.3
2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes
8
Die konjunkturelle Entwicklung der Teilmärkte stellt sich wie folgt dar:
!"Die Entwicklung durch Einschränkung steuerlicher Vergünstigungen hat den Wohnim-
mobiliensektor beruhigt. Trotz einer, langfristig gesehen, kontinuierlichen Entwicklung
im Wohnungsbau schlägt das Konjunktur-Barometer für den Wohnungsmarkt nicht aus.
Einerseits steigt zwar die Anzahl von Singlehaushalten und somit der Mehrbedarf an
Wohnungen, andererseits kann die Nachfrage aufgrund des stagnierenden verfügbaren
Einkommens nicht stimuliert werden.
15
!"Nachdem der Büroimmobilienmarkt in Deutschland in der Vergangenheit von stark rezes-
siven Tendenzen geprägt war, zeichnete sich in den letzten Jahren eine Trendwende zu ei-
ner positiven Entwicklung ab. Speziell in den westdeutschen Metropolen stieg das Ver-
mietungsvolumen bei stagnierenden bis in Toplagen leicht anziehenden Preisen. In den
Neuen Bundesländern allerdings waren die Leerstandsraten bei relativ geringem Nachfra-
gevolumen weiterhin hoch.
16
!"Der Einzelhandelsmarkt ist von gegenläufigen Entwicklungen geprägt. Auf der einen Sei-
te steigt das Volumen der fertiggestellten Verkaufsflächen, die Flächenvermietung dage-
gen ist rückläufig und die Quadratmetermieten fallen. Umsatzmietverträge prägen das
Bild der Einzelhandelsbranche. Auf der anderen Seite sind eine anhaltende hohe Arbeits-
losigkeit, stagnierende Realeinkommen und ein segmentiertes Nachfrageverhalten Ursa-
che für Stagnationen.
17
2.2 Entwicklung der Dienstleistungsdiversifizierung
Mit der Verselbständigung der Immobilienbranche zum eigenen Wirtschaftszweig hat sich
eine zunehmende Arbeitsteilung herausgebildet. Auf jedem der bereits vorgestellten Teil-
märkte ist eine Anpassung an die Veränderungen in den Phasen des Produktlebenszyklus der
Immobilie zu erkennen. Die einzelnen Akteure besinnen sich auf ihre Kernkompetenzen und
bieten spezifische Leistungen an, die nicht notwendigerweise über den gesamten Lebenszyk-
lus der Immobilie reichen.
18
Resultierend aus der Vielfältigkeit der Phasen des Lebenszyklus
der Immobilie werden die Dienstleistungsstrukturen komplexer.
15
Vgl. IKB Deutsche Industriebank (Hrsg.), Immobilienbrief Aktuelles aus der Immobilienwirtschaft, 1/2000,
S.4
16
Vgl. Ebenda, S.3
17
Vgl. Beyerle (2001), S.209
18
Vgl. Schulte, Karl-Werner, Immobilienökonomie Betriebswirtschaftliche Grundlagen, Band 1, 2. Auflage,
R. Oldenburg Verlag München, 2000, S.38
2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes
9
2.2.1 Produktlebenszyklus der Immobilie
Der Produktlebenszyklus-Ansatz ist eines der bekanntesten Modelle der modernen Manage-
mentlehre und beschreibt im wesentlichen die Phasen, die ein Produkt während seines Le-
benszyklus durchläuft.
19
Betrachtet man den Produktlebenszyklus der Immobilie unterscheidet sich der Immobilien-
markt auch hier grundlegend von anderen Warenmärkten. Die Immobilie durchläuft während
ihres Lebenszyklus' ebenso verschiedene Phasen, dennoch unterscheiden diese sich sowohl in
ihrer Länge als auch bezüglich ihrer Inhalte von denen anderer Wirtschaftsgüter. Die Begrün-
dung liegt in der Individualität einer Immobilie sowie ihrer massiven Bauweise und Verbun-
denheit mit dem Grundstück. Der idealtypische Lebenszyklus einer Immobilie setzt sich aus
der Planungs-, Realisierungs-, Nutzungs- und Redevelopmentphase zusammen. Diese Phasen
reihen sich nicht nur nahtlos aneinander, sondern sind vielmehr durch fließende Übergänge
gekennzeichnet.
20
Die in den nachfolgenden Kapiteln erläuterten Phasen werden anhand der
Abb.2 dargestellt.
Abbildung 2: Der Produktlebenszyklus der Immobilie, Quelle: In Anlehnung an STIWA Immobilienmanage-
ment & Consulting GmbH
19
Vgl. Bock, Thomas; Popp, Katja, Vorlesung am TUM Lehrstuhl für Baurealisierung und Bauinformatik,
11/2001, S.8
20
Vgl. Schulte (2000), S.146
Konzept /
Idee
Entwurfs-
planung
Realisierung
Inbetrieb-
nahme
Nutzung / Be-
wirtschaftung
Leerstand
Investitions-
entscheidung
Redevelopment
Immobilie
2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes
10
Konzept / Idee
In der Konzeptphase, die sich durchschnittlich über ein Jahr erstreckt, reift die Idee der zu
erstellenden Immobilie. Bevor es zu einer Investitionsentscheidung kommt, werden Bedürf-
nisse analysiert sowie Bedarfsprofile und darauf abgestimmt Nutzungskonzepte erstellt. Diese
Informationsbeschaffung dient dazu, Investitionsrisiken zu minimieren und zu analysieren
bzw. zu überprüfen, ob ein Projekt wirtschaftlich tragbar ist oder nicht. Die Realisierungsfä-
higkeit des Projektes wird anhand detaillierter Daten und Prognosen untersucht.
21
Entwurfsplanung
An die Ideenphase schließt sich die Planungsphase mit einem Zeitraum von ca. 2 Jahren an. In
dieser Phase stellt sich die Aufgabe der Konzeptweiterentwicklung. Für die Immobilie werden
ein Nutzungs- und Vermarktungskonzept erstellt, ein geeignetes Grundstück akquiriert, Flä-
chen- und Ausstattungsstandards festgelegt sowie erste architektonische Entwürfe entwi-
ckelt.
22
Darüber hinaus fallen erste Vermittlungstätigkeiten zwischen Entwicklern, Investoren,
der Projektsteuerung sowie zukünftigen Nutzern (sofern schon vorhanden) an.
Realisierung und Inbetriebnahme
Der Zeitraum der Realisierung variiert in Abhängigkeit von Standort und Gebäudetyp zwi-
schen 2 und 10 Jahren.
23
Wichtige Aufgaben im Erstellungsprozess sind die Koordination und
Kontrolle aller Bauleistungen, der Soll / Ist-Vergleich von Kosten, Terminen und Qualitäten,
die Objektbetreuung und Dokumentation, die Überprüfung von Sicherheitsstandards und
technischen Bestimmungen
24
sowie die Abstimmung und Koordination zwischen Architekt,
Bauunternehmen, Entwickler, Investor und potentiellen Nutzern. Des weiteren wird im Rah-
men der Vermarktung ein Nutzer - Käufer oder Mieter - für die Immobilie gesucht.
25
Bewirtschaftung und Leerstand
Die Länge der Bewirtschaftungsphase eines Projektes ist schwer vorauszusagen. Sie hängt
von technischen, wirtschaftlichen und juristischen Faktoren als auch von Gebäudetyp und
Standort einer Immobilie ab. Durch entsprechende Instandhaltungs- und Modernisierungs-
maßnahmen kann der Veralterung des Objektes entgegengewirkt und die technische Nut-
zungsdauer verlängert werden.
21
Vgl. Schulte (2000), S.162
22
Vgl. Bock/Popp (11/2001), S.9
23
Vgl. Schulte ( 2000), S.144
24
Vgl. Führer, Hans-Jakob; Grief, Marc, Gebäudemanagement für Architekten und Ingenieure, Verlag Das Bei-
spiel, Darmstadt, 1997, S.15
25
Vgl. Bock/Popp (11/2001), S.9
2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes
11
Aufgrund anhaltenden Leerstandes können während der Bewirtschaftungsphase auch neue
Nutzungskonzepte umgesetzt werden. An dieser Stelle sollte der zu erzielende Ertrag im Ver-
hältnis zu den aufzubringenden Kosten stehen.
26
Erneute Investitionsentscheidung
Nicht selten kommt es vor, dass eine Immobilie trotz ihres technisch intakten Zustands aus
rein ökonomischer Sicht nicht mehr wirtschaftlich ist. In diesem Fall ist ein neues Nutzungs-
konzept mit dem Ziel der Aufrechterhaltung und Anpassung der Immobilie an die erforderli-
chen Nutzungsmöglichkeiten notwendig. Im Rahmen der Entscheidung für eine erneute
Investition ist jedoch zu beachten, dass der erzielbare Nutzen höher ist als die zu erbringenden
Kosten.
27
Ist dies nicht der Fall, steht der Abriss des Objektes an.
Redevelopment
Ist die aus ökonomischer Sicht erforderliche Ertragsstiftung realisierbar, wird im Rahmen des
Redevelopment die Restrukturierung und Sanierung des Objektes im Hinblick auf eine Um-
nutzung durchgeführt.
28
Ein wichtiger Aspekt in dieser Phase ist die Anpassung an sich im
Zeitablauf ändernde Nutzungsanforderungen. Durch flexible und kostengünstige Umgestal-
tung werden optimale Voraussetzungen für alte als auch für neue Nutzer geschaffen. In die-
sem Rahmen können entweder die ursprünglichen Nutzungsstrukturen oder auch ein völlig
neues Nutzungskonzept aufgegriffen werden. Denkbar ist ebenso die Kombination aus beiden
Möglichkeiten.
29
Zukünftig wird die Immobilie als ein Teil der Wertschöpfungskette betrachtet, die rechtliche,
steuerliche, finanzielle, ertrags- und wertmäßige, nutzungstechnische sowie gebrauchstechni-
sche Aspekte des Immobilienerwerbs bzw. der Immobiliennutzung umfasst. Die bisherige
kurz- bzw. mittelfristig geprägte und häufig einseitige produkt- oder technikorientierte Sicht
der Immobilie wird sich grundlegend ändern. Sie wandelt sich zu einer langfristig an den
Kundenbedürfnissen und Renditestrategien orientierten ganzheitlichen Betrachtungsweise.
30
Trotz ihrer Individualität und Einmaligkeit wächst der Anspruch an eine optimale Nutzung,
flexible Funktionalität, Verfügbarkeit, wirtschaftliche Effizienz und Kalkulierbarkeit.
26
Vgl. Schulte (2000), S.144f
27
Vgl. Ebenda, S.145
28
Vgl. Ebenda, S.145
29
Vgl. Ebenda, S.145f
30
Vgl. Arbeitsgemeinschaft Immobilie (Hrsg.), Zentralverband Elektronik- und Elektroindustrie (ZVEI) e.V.,
www.zvei.org
, 11/2000, S.2
2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes
12
,,Die Immobilie wird in den Kernprozess ihrer Nutzer integriert und über ihren Lebenszyklus-
hinweg zum komplexen Produkt."
31
Resultierend aus dieser Entwicklung existieren heute,
ausgerichtet am Lebenszyklus der Immobilie, eine Vielzahl immobilienwirtschaftlicher
Dienstleister.
2.2.2 Dienstleistungen in der Wertschöpfungskette
Die Wertschöpfungskette wurde von M. Porter als Diagnoseinstrument zur systematischen
Durchleuchtung der Unternehmensprozesse entwickelt. Grundidee ist die Betrachtung von
Wertschöpfungsprozessen, die in einem Unternehmen zur Schaffung von Mehrwert beitragen.
Durch diese Analyse sollen versteckte Potentiale und Wettbewerbsvorteile aufgedeckt und
dadurch Kosten gesenkt werden.
32
Heute dominiert der Wettbewerb zwischen kooperierenden
Netzwerken, da kein Unternehmen in allen Bereichen seiner Wertschöpfung so gut sein kann
wie die gesamte Konkurrenz.
33
Jeder Bauherr bzw. Nutzer einer Immobilie erwartet abgestimmte und speziell auf seine Be-
dürfnisse zugeschnittene optimierte Lösungen. Ebenso werden, beginnend mit der Entwick-
lung des Bauwerks bis hin zu dessen Abriss, wirtschaftliche und technische Optimierungs-
maßnahmen berücksichtigt und umgesetzt. Aus diesem Grund müssen alle beteiligten
Dienstleister in der Überwachung und Ausführung von Prozessen und Leistungen ein hohes
Maß an Professionalität entwickeln. Entlang der Wertschöpfungskette der Immobilie hat sich
folglich eine Dienstleistungspalette entwickelt, die immer komplexer wird und spezifische
Kompetenzen zur Realisierung der jeweiligen Aufgabenstellung verspricht. Dennoch erfüllen
einzelne Marktteilnehmer im Zuge der Diskussion um Spezialisierung und Diversifizierung
auch Aufgaben, die nicht allein ihre Hauptgeschäftsfelder betreffen. Den hohen Diversifizie-
rungsgrad an Dienstleistungen in der Wertschöpfungskette der Immobilie stellt Abb.3 dar. Im
folgenden werden, anhand drei übergeordneter Phasen im Lebenszyklus der Immobilie, An-
forderungen an angebotene Dienstleistungen verdeutlicht.
31
Arbeitsgemeinschaft Immobilie (Hrsg.) (11/2002), S.2
32
Vgl. Rayport, Jeffrey; Sviokla, John, Exploiting the Virtual Value Chain in The McKinseys Quarterly Num-
ber, 1/1996, S.22
33
Vgl. Kamm, Matthias, Die betriebliche Wertschöpfungskette als Objekt organisatorischer Gestaltung, Haupt-
seminararbeit Grundstudium der Betriebswirtschaftslehre, Universität Erlangen, SS 2002, S.1
2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes
13
Abbildung 3: Anbieterstruktur in der Wertschöpfungskette, Quelle: In Anlehnung an Arbeitsgemeinschaft
Immobilie (11/2000), S.6
Konzept- und Realisierungsphase
Immobilien müssen heute anderen Anforderungen genügen, um langfristig erfolgreiche Inves-
titionen darzustellen. Damit steigen auch die Anforderungen, die an Dienstleistungen dieser
Lebenszyklusphase gestellt werden. Die räumliche, funktionale und strukturelle Analyse der
Teilmärkte und daraus resultierende innovative und bedürfnisorientierte Konzeptionen sowie
die Überwachung und Vermarktung des entstehenden Projektes umreißen einen Bereich, in
dem der Grundstein für die Rentabilität der Immobilie gelegt wird. Schon in der Projektent-
wicklungsphase sind ,,... Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu verbinden, dass
einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige
[...]
sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltver-
trägliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können."
34
Die
Aufgabenfelder der Projektentwicklung und -steuerung sind vielschichtig und verlangen, um
den hohen Anforderungen gerecht zu werden, spezialisierte Kenntnisse bezüglich marktspezi-
fischer, konzeptioneller, rechtlicher und architektonischer Fragestellungen.
34
Schulte (2000), S.151
Fassaden-
bau
Gebäudereini-
gung
Sicherheits-
dienste
Catering-
Dienste
Idee/ Kon-
zept
Finanzie-
rung
Planung
Bauaus-
führung
Bewirtschaftung
Rückbau/
Neue Idee
Projektent-
wicklung
Bauträger-
Dienste
Research
Immobilien-
Vermittlung
Invest-
ment
Generalplg
.
Architek-
tur
Statik
Fachpla-
nung
Generalunter-
nehmer
Projektsteue-
rung
Rohbau
Trockenbau
Gebäudetec
hnik
Immobilien-
Bewirtschaftung
Abriss-Dienste
Redevelop-
ment
Hausverwaltung
Facility Mana-
gement
Investor / Bauherr
Technischer Generalunternehmer
Immobilien-
Consulting
2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes
14
Bewirtschaftungsphase
Das Tätigkeitsfeld der Bewirtschaftung einer Immobilie erfordert enorme ökonomische, juris-
tische und technische Kenntnisse. In der längsten Phase des Lebenszyklus steht die Nutzen-
maximierung sowie die Aufwandsminimierung des Gebäudes im Vordergrund. Während für
den Nutzer der maximale Gebrauchswert eines Gebäudes zu erzielen ist, steht für den Eigen-
tümer ,,die Sicherung eines dauerhaften, stetig steigenden Ertrages aus der Immobilie" im
Vordergrund.
35
Diese Ziele sind im Rahmen eines effektiven Kostenmanagements zur Aus-
nutzung von Einsparpotentialen zu realisieren. Nur so können Erfolgspotentiale aufgebaut
sowie Möglichkeiten und Wege aufgezeigt werden, über die der Immobilienbestand laufend
bewertet und auf strategische Weise gesteuert werden kann.
36
Diese weitreichenden Aufgabenfelder können durch die bloße Grundstücksverwaltung nicht
mehr abgedeckt werden. Dementsprechend haben sich Dienstleistungen entwickelt, die neben
der Immobilienverwaltung, dem Objekt-/Center-Management sowie dem Facility Manage-
ment (FM) beratende Tätigkeiten anbieten. Zu diesen Tätigkeitsfeldern gehören beispielswei-
se Aufgaben der Valuation, die Konzept- und Strategieberatung, das Portfoliomanagement,
Investorenauswahlverfahren, Immobilien-Marketing und PR-Beratung.
37
Daneben hat die
Branche Strategien entwickelt, um weitere Wertschöpfungspotentiale über neue Aufgabenfel-
der, wie das Asset Management, Corporate Real Estate Management und jüngst das Real
Estate Investment Banking freizusetzen.
Redevelopmentphase
Durch die reduzierte Verfügbarkeit an Boden und die mangelnde Baulandausweisung tritt
eine Faktorverknappung speziell in den Städten ein.
38
Daher steigt die Bedeutung von innova-
tiven Nutzungskonzepten für bestehende Gebäude also das Redevelopment vorhandener
Immobilien. Diese Umnutzung gestaltet sich zum Teil sehr schwierig, da Gebäude oftmals
speziell auf die Bedürfnisse der ursprünglichen Nutzer ausgelegt sind. Ein Redevelopment ist
deshalb oft mit hohen Kosten verbunden. Die Anpassung der Ausstattung und Qualität der
Immobilie an geänderte Marktverhältnisse, unter Beibehaltung der bestehenden Nutzungsart,
bzw. ihre Revitalisierung verlangt kreative und innovative Konzeptideen. Hierfür benötigen
die beanspruchten Dienstleister einen umfangreichen Erfahrungsschatz, um Entwicklungen
und Trends auf den Teilmärkten kompetent zu erkennen und einzuschätzen.
35
Brauer (2001), S.25
36
Vgl. Schulte (2000), S.767
37
Vgl. Ebenda, S.40f
38
Vgl. Beyerle (2001), S.216
2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes
15
Die Diversifizierung an Dienstleistungen entwickelt sich analog zur Schaffung weiterer Wert-
schöpfungspotentiale im Immobilienlebenszyklus. Besonders beratende Dienstleistungen
nehmen in ihrer Bedeutung und Anzahl zu. Zusätzlich werden Aspekte der Kundenorientie-
rung, -zufriedenheit und -bindung zu wichtigen Faktoren, um im Wettbewerb zu bestehen.
2.3 Zusammenfassung
Die Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes zeigt in Zukunft ein verändertes Bild.
Insbesondere die Steuerung durch eine Vielzahl externer Faktoren, die in erster Linie auf dy-
namische Prozesse zurückzuführen sind, wird zunehmen. Verschiedene Teilbereiche des Im-
mobilienmarktes unterliegen in verstärktem Maß Tendenzen mit einer Konzentration auf Ni-
schenprodukte und Innovationen. Besondere Bedeutung erhält die Komplexität der Dienstleis-
tungen, die aufgrund der Freisetzung neuer Wertschöpfungspotentiale zunehmen wird. Die
Bildung weiterer hochspezialisierter Teilbereiche ist die Folge. Zukünftig prägen insbesonde-
re neue Produkte, spezialisierte Dienstleistungen und diversifizierte geographische Märkte das
Bild der IW.
Das daraus resultierende Spezialwissen stellt neue und veränderte Anforderungen an die Res-
source Mensch.
39
Die aktuellen Entwicklungen verlangen entsprechende Fähigkeiten bei allen
Marktteilnehmern. Nicht nur das sichere Auftreten, sondern auch ein sachkundiges Agieren
auf den internationalen Märkten gewinnt für Fach- und Führungskräfte der IW an Bedeutung.
Hier werden Kompetenzen verlangt, die sich nicht mehr nur auf die jeweilige Spezialisierung
des einzelnen Dienstleisters beschränken, sondern ebenso ein Allround-Wissen wie auch sozi-
ale Kompetenzen voraussetzen.
40
39
Vgl. Beyerle, Thomas, ,,Der Immobilienökonom wird die heutigen Fach- und Führungskräfte ablösen", in:
Immobilien Zeitung (IZ), Nr. 20/1999 v. 23.09.1999, S.25
40
Vgl. Knips, Werner, ,,Fehlende Professionalität", in: Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ), Nr. 154/2001 v.
06.07.2001, S.51
3 Imageanalyse und immobilienwirtschaftliche Institutionen
16
3
Imageanalyse und immobilienwirtschaftliche
Institutionen
3.1 Erkenntnisse vorangegangener Imageuntersuchungen
Trotz der Veränderungen in immobilienwirtschaftlichen Marktsegmenten und den steigenden
Qualifikationsanforderungen an Mitarbeiter waren Bildungsstrukturen in der Branche jahre-
lang gar nicht oder nur rudimentär vorhanden.
41
Diese Unterentwicklung führt zwangsläufig
zu einem Defizit an Mitarbeitern mit fundierter Ausbildung. Eine Tatsache, die sich wiederum
sehr negativ auf das Image und die Professionalität der Branche auswirkt. Die Vermutung,
dass die IW als einer der bedeutendsten Wirtschaftszweige unserer Volkswirtschaft unter
Imageproblemen leidet, löste eine umfangreiche Imageanalyse aus. Diese Untersuchung leite-
te das Institut für Gewerbezentren in Starnberg im Sommer/Herbst 1994, mit dem Ziel, das
Image der deutschen IW grundlegend zu bestimmen. Aufgrund der Seltenheit einer solchen
speziellen und umfassenden Analyse beziehen sich die Ausführungen des Kapitels 3.1.1 auf
die repräsentativen und detaillierten Ergebnisse. Unterstützend dazu präsentiert Kapitel 3.1.2
die Resultate einer Befragung potentieller Nachwuchskräfte, die sich hinsichtlich der Attrak-
tivität der IW äußerten.
3.1.1 Betrachtung des Branchenimages
Nachfolgend angeführte Ergebnisse resultieren aus über 500 ausgewerteten Fragebögen, aus-
gefüllt durch Immobilienmarktteilnehmer.
42
Die allgemeine Imagebeurteilung der IW fiel ne-
gativ aus. Gemäß Abb.4 beurteilten lediglich 11,8% der Befragten das Image der Branche als
gut, 39,2% empfanden es eher als befriedigend und 31,4% bewerteten es sogar als schlecht.
Da die Differenzierung in der Beurteilung der befragten Gruppen kaum Unterschiede aufwies,
kann davon ausgegangen werden, dass das Image einheitlich als befriedigend bis ausreichend
eingestuft wurde.
In der angeführten Analyse wurden ebenfalls ausgewählte Faktoren hinsichtlich ihres Einflus-
ses auf das Gesamtimage gewichtet. Abb.5 stellt die Einzelfaktoren dar, die nach Meinung der
Befragten die wichtigste Rolle für das Image der IW spielen. Hier wurden neben der Ausbil-
dung, die Seriosität und das professionelle Management der Branche benannt.
41
Vgl. Beyerle (23.09.1999), S.25
42
Vgl. Falk, Bernd, Das Image der deutschen Immobilienwirtschaft ausgewählte Ergebnisse einer aktuellen
Untersuchung, Institut für Gewerbezentren, Starnberg, 1994, S.2
3 Imageanalyse und immobilienwirtschaftliche Institutionen
17
Abbildung 4: Das Image der Immobilienwirtschaft, Quelle: Falk (1994), S. 3
Abbildung 5: Bedeutung der Image-Einzelfaktoren, Quelle: Falk (1994), S. 8
3 Imageanalyse und immobilienwirtschaftliche Institutionen
18
Als dritte Bewertungsvariante sollten die Image-Einzelfaktoren in die Kategorien sehr gut bis
mangelhaft eingestuft werden. Abb.6 zeigt deutlich, dass auch diese Einstufung negativ aus-
fiel. Fast alle vorgegebenen Faktoren wurden einheitlich in die Bereiche befriedigend und
ausreichend eingereiht. Explizit zu erwähnen sind die oben als wichtig bezeichneten Image-
Einzelfaktoren Ausbildung, Seriosität und professionelles Management. Diese drei Faktoren
wurden in ihrer aktuellen Erscheinungsform zwischen befriedigend und ausreichend einge-
ordnet.
Abbildung 6: Bewertung der Image-Einzelfaktoren, Quelle: Falk (1994), S.9
Folglich resultiert das tendenziell negative Image der Branche aus einer schlechten Ausbil-
dung, dem unseriösen Verhalten einiger Marktteilnehmer sowie mangelnder Fachkenntnis
und fehlender Qualifikationsvorschriften. Wie sich der Einfluss branchenspezifischer Berufs-
gruppen auf das Gesamtimage darstellt, erläutert Anlage 3. Insgesamt wird die IW als unüber-
sichtlich und verschwommen bezeichnet, was auf ein diffuses und unausgeglichenes Image
schließen lässt.
43
43
Vgl. Falk, Bernd (Hrsg.), Fachlexikon der Immobilienwirtschaft, 2. Auflage, Immobilien Informationsverlag,
Rudolf Müller GmbH & Co. KG, Köln, 2000, S.435
3 Imageanalyse und immobilienwirtschaftliche Institutionen
19
3.1.2 Attraktivität der Branche
Die aus der dargestellten Analyse gewonnenen Erkenntnisse hinsichtlich des Branchenimages
werden durch eine Umfrage der Dresdner Bank Immobiliengruppe Research in diesem Jahr
unterstützt. Abb.7 präsentiert das Ergebnis einer Befragung von 164 Hochschulabsolventen
hinsichtlich der Attraktivität der IW als Berufsperspektive. Aufgrund ihres Images und der
fehlenden Seriosität hielten 79% der Befragten die Branche für einen unattraktiven Arbeitge-
ber.
Abbildung 7: Attraktivität der Immobilienbranche für Berufseinsteiger, Quelle: Dresdner Bank Immobiliengrup-
pe Research (2002)
Bei Hinterfragung des Ergebnisses stellte sich allerdings heraus, dass nicht die Unattraktivität
der IW das Haupthindernis für einen Berufseinstieg ist, sondern vielmehr die kaum vorhande-
ne Kenntnis einzelner Berufsfelder.
44
Nur wenigen Absolventen ist bewusst, dass der Einstieg
in die IW breite Aufgabenfelder und attraktive Entwicklungsmöglichkeiten bietet.
44
Vgl. Leykam, Monika, ,,Wer füllt die Lobby-Lücke in der Immobilienwirtschaft", in: IZ, Nr.6/2002, v.
14.03.2002, S.30
3 Imageanalyse und immobilienwirtschaftliche Institutionen
20
3.2 Kontraproduktive
Faktoren
Die immobilienwirtschaftlichen Verbände und Bildungseinrichtungen haben einen sehr gro-
ßen Einfluss auf das immobilienwirtschaftliche Geschehen, so dass ein Großteil der Maßnah-
men zur Imageverbesserung durch diese Institutionen umgesetzt werden kann. Allerdings
dominieren bei den Verbänden zur Zeit die Partikularinteressen, und in der Bildungsland-
schaft herrscht ein geringes Maß an Transparenz vor.
3.2.1 Defizite in der Bildung
Die gezielte Aus- und Weiterbildung ist ein effektives Instrument, um positiv auf das Image
der IW einzuwirken. Durch ein qualitativ hochwertiges Bildungsniveau können nicht nur der
Ruf in der Öffentlichkeit verbessert werden, sondern auch die Fähigkeiten und Fertigkeiten
der Mitarbeiter. Insbesondere die Qualifikation der Führungskräfte in den Bereichen Füh-
rungskompetenz und Führungsstil sowie Selbstmanagement und Kommunikationsfähigkeit
werden durch gezielte Bildungswege erweitert.
45
Die starken Veränderungen vieler immobilienwirtschaftlicher Bereiche stellen mittlerweile
andere Anforderungen an die IW und ihre Bildungslandschaft. Jede Fach- und Führungskraft
benötigt ein breites Fachwissen, um wenigstens die wichtigsten Gebiete überschauen zu kön-
nen.
46
Nachwuchskräfte fühlen sich von der Branche aufgrund fehlender, fundierter Aus- und
Weiterbildungswege ebenso wenig angezogen wie die Mitarbeiter, die durch Bildungsmaß-
nahmen einen hohen Qualifikationslevel zu halten versuchen.
47
Vielfach wurden bereits
hausintern Akademien gegründet, in denen für verschiedene Unternehmenshierarchien Quali-
fizierungsprogramme angeboten werden. Auf diese Weise versuchen Unternehmen die Defi-
zite in der Aus- und Weiterbildung auszugleichen. Der Vorteil dieser internen Fort- und Wei-
terbildung ist, dass sie komplett auf die Erfordernisse des Unternehmens zugeschnitten wer-
den kann.
48
Durch die Schaffung einer Vielzahl neuer Abschlüsse wirkt sich diese Eigeninitia-
tive nachteilig auf die Transparenz des Aus- und Weiterbildungsmarktes aus.
45
Vgl. Falk (2000), S.826
46
Vgl. Pachowsky, Reinhold, Berufsfeld Immobilien, Walhalla Fachverlag, Düsseldorf, 1998, S.8
47
Vgl. Leykam, (14.03.2002), S.3
48
Vgl. Porten, Thomas, Ausbildung in der Not,
www.wedarchiv.de
, IZ, 03.05.2002a, S.1
Ende der Leseprobe aus 139 Seiten
- nach oben
Details
- Arbeit zitieren
- , 2002, Professionals Real Estate, Hamburg, Bedey Media GmbH, https://www.diplom.de/document/222686
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