ID 7191
Pache, Sebastian: Geoinformation und Immobilienmarketing - Die Immobilie als Geo-
Objekt im Rahmen eines Webbasierten Immobilienmarketings am Beispiel der
Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG
Hamburg: Diplomica GmbH, 2003
Zugl.: Westfälische Wilhelms-Universität Münster, Universität, Diplomarbeit, 2003
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Diplomica GmbH
http://www.diplom.de, Hamburg 2003
Printed in Germany
I
Zusammenfassung
Im Immobilienmarketing bietet die Geoinformatik innovative Technologien und Konzepte.
Aus Sicht der Geoinformatik handelt es sich bei der Immobilie um ein Geoobjekt, dessen
Eigenschaften in Form von Geodaten vollständig modelliert und mit Hilfe vorhandener Tech-
nologien in Mehrwert generierende Geoinformationen umgesetzt werden können. Damit ist
eine wichtige Grundlage für eine spezifisch auf das Immobilienmarketing ausgerichtete Form
der Kommunikationspolitik geschaffen, die es ermöglicht, dem potenziellen Investor alle für
seine Kaufentscheidung relevanten räumlichen Informationen optimal aufbereitet zur Verfü-
gung zu stellen. Gleichzeitig ermöglicht sie dem Anbieter, sich im Rahmen seiner Unter-
nehmenskommunikation als kompetenten und vor allem als vertrauenswürdigen Marktpartner
zu profilieren. Am Beispiel der Berliner Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG wurde
auf der Basis eines umfangreichen hausinternen Geodatenbestandes der Prototyp eines sol-
chen Marketinginstruments konzipiert und auf Basis eines OGC konformen Web-Mapping-
Servers und verschiedenen Methoden der 3D-Visualisierung implementiert.
Abstract
Geoinformatics offers innovative technologies and concepts for real estate marketing. Within
Geoinformatics, a reality is considered a geographic feature, which can be completely mod-
elled and described by data, and transferred with the means of geoinformatics into surplus
value generating geoinformation. Thus this technology can serve as an important basis for the
development of a new kind of communications politics which is specifically designed for real
estate marketing. By this means a potential investor can be provided with all spatial informa-
tion he needs for his decision to acquire a realty edited in an optimal way. At the same time
this form of real estate marketing offers the provider of immovables a possibility to present
himself as a competent and trustworthy partner in the market within his business communica-
tions. Within the scope of this project the prototype of such a marketing instrument was
developed for the LF on the basis of a large company intern geodata base and implemented on
an OGC conform web-mapping-server and different technologies of 3D-Visualization.
II
Vorwort
Die vorliegende Diplomarbeit entstand auf Anregung der Liegenschaftsfonds Berlin GmbH &
Co. KG, die mit der treuhänderischen Veräußerung der landeseigenen Grundstücke beauftragt
ist.
Besonderen Dank, sich des Themas dieser Diplomarbeit anzunehmen, gebührt Herrn Prof. Dr.
Heinz Heineberg vom Institut für Geografie der Westfälischen Wilhelms-Universität Münster
und Herrn Prof. Dr. Ing. Borgmann vom Institut für Landmanagement an der Technischen
Universität Berlin.
Für die Betreuung und aufmerksame Unterstützung während der Arbeit danke ich allen
Kolleginnen und Kollegen, namentlich meinen Vorgesetzten, Frau Irene Lindner, Frau
Susanne Klabe sowie Frau Irina Dähne, die mich bei der Durchführung dieser Arbeit nicht
nur stets gefördert, sondern auch gefordert und durch ihr verständnisvolles Verhalten in jeder
Situation positiv unterstützt haben.
Ferner sei auf die unkomplizierte Zusammenarbeit mit der SRP Gesellschaft für Stadt und
Regionalplanung mbH hingewiesen, ohne deren kostenlose Bereitstellung von Hard- und
Softwarediensten diese Arbeit nicht hätte realisiert werden können.
Gedankt sei an dieser Stelle auch allen Interviewpartnern sowie allen anderen, nicht explizit
namentlich genannten Personen, die mir bei der Erstellung dieser Arbeit stets mit Rat und Tat
zur Seite standen.
Berlin
/
Münster,
im
Juni
2003
Sebastian
Pache
III
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung ... 1
1.1
Geoinformationen und Immobilienmarketing: Möglichkeiten und Tatsachen einer
interdisziplinären Herangehensweise ...1
1.2
Zielsetzung und Aufbau der Arbeit ...4
2 Die Immobilie... 7
2.1
Begriffsklärung ...7
2.1.1
Der physische Immobilienbegriff...8
2.1.2
Der juristische Immobilienbegriff ...8
2.1.3
Der wirtschaftliche Immobilienbegriff...10
2.1.4
Zusammenführung der verschiedenen Begriffsauffassungen ...10
2.2
Klassifikation der Immobilien ...12
2.2.1
Klassifikation nach Immobiliennutzer ...12
2.2.2
Klassifikation nach Immobilienart ...13
2.3
Immobilien und ihre Standorte ...15
2.3.1
Standorte, Standorttheorien und Standortfaktoren ...16
2.3.2
Standortansprüche ausgewählter Branchen...18
2.4
Zusammenfassung und Auswirkungen auf den Immobilienmarkt ...21
3 Der Immobilienmarkt ... 22
3.1
Die Teilmärkte des Immobilienmarktes ...22
3.1.1
Teilmärkte nach Art der Nutzung...23
3.1.2
Teilmärkte nach Entwicklungszustand...24
3.1.3
Teilmärkte nach räumlichen Kriterien ...26
3.2
Marktpartner und Wettbewerbskräfte...27
3.3
Zusammenfassung und Auswirkungen auf das Immobilienmarketing...29
4 Das Immobilienmarketing ... 31
4.1
Begriffsklärung Marketing und Immobilienmarketing...31
4.2
Kommunikation und Kommunikationspolitik im Marketing ...33
4.2.1
Die Integrierte Kommunikation ...35
4.3
Die besondere Stellung des Immobilienmarketings und ihre Auswirkungen auf die
Kommunikationspolitik ...36
4.4
Die Kommunikationsinstrumente des Immobilienmarketings ...39
4.4.1
Werbeträgerselektion und Zielgruppenorientierung ...40
4.4.2
Die klassischen Werbeträger ...42
IV
4.4.3
Imageanzeigen...42
4.4.4
Immobilienanzeigen ...43
4.4.5
Exposés ...44
4.4.6
Ausblick und Zukunft der traditionellen Werbeträger ...44
4.4.7
Die neuen Medien und Informationstechnologien ...45
4.4.8
Auswirkungen der neuen Medien auf das Immobilienmarketing ...49
5 Geodaten, Geoinformationen und ihre Präsentation im Internet... 52
5.1
Die Immobilie als Geoobjekt...52
5.2
Geodaten, Geoinformationen und GIS ...52
5.3
Das Internet...54
5.4
GIS und Internet ...55
5.4.1
Web-Mapping und Web-GIS ...55
5.4.2
Das Open GIS Consortium...56
5.4.3
Ausgewählte Beispiele für Web-Mapping-Dienste...57
5.5
3D-Visualisierung...60
5.5.1
Entwicklung und Begriffsklärung ...60
5.5.2
Technische Möglichkeiten der 3D-Visualisierung...61
5.5.3
Geowissenschaftlich relevante Einsatzfelder der 3D-Visualisierung...64
5.6
Ausblick und Auswirkungen auf das Immobilienmarketing ...67
6 Geoinformationen und Immobilienmarketing im Liegenschaftsfonds Berlin... 68
6.1
Entstehung, Aufbau und Funktion des LFB ...68
6.2
Das Marktumfeld des LFB ...69
6.2.1
Die finanzielle und wirtschaftliche Situation Berlins...69
6.2.2
Zur Situation des Berliner Immobilienmarktes ...70
6.3
Auswirkungen auf den LFB...75
6.4
Immobilienmarketing und Public Relations im LFB...76
6.4.1
Ausgangslage ...76
6.4.2
Corporate Identity, Empfängerzielgruppen und Kernbotschaften...77
6.4.3
Die eingesetzten Werbeträger und Medien ...78
6.4.4
Case Study: PR & Marketingmaßnahmen zum Verkauf von 14 ehemaligen Kitas...82
6.5
GIS, Geodaten und Geoinformationen im LFB...83
6.5.1
Geobasisdaten ...83
6.5.2
Software ...85
6.6
Zusammenfassung und Ausblick ...86
7 Die Experteninterviews ... 88
V
7.1
Zielsetzung...88
7.2
Methodik...88
7.3
Die Leitfadengespräche ...89
7.4
Protokollarische Zusammenfassung der Leitfadengespräche...91
7.4.1
PR & Marketing ...91
7.4.2
Immobilienvermarkter...95
7.4.3
Geodatenmanager & Geoinformationsdienstleister ...99
7.4.4
Wirtschaftsförderung & Investoren...103
7.5
Ergebnisse der Leitfadengespräche ...106
7.5.1
Ist-Zustand und Potenzial von Geoinformationen im Immobilienmarketing...107
7.5.2
Anforderungen der Experten an den Prototypen ...108
8 Umsetzung in einen Prototypen ... 109
8.1
Vorarbeiten & Abstimmung ...109
8.2
Anforderungen & Standards ...109
8.3
Aufbau der Oberfläche ...110
8.4
Entwicklungswerkzeuge und -Umgebungen ...111
8.5
Inhalte und Funktionen ...111
8.5.1
Kartenmaterial...111
8.5.2
Sachdaten ...112
8.5.3
3D-Modell von Berlin-Mitte (VRML) ...112
8.5.4
Virtuelle Wohnungsbesichtigung (VRML)...114
8.5.5
360° Panoramaaufnahmen ausgewählter Objekte (QuickTimeVR)...114
8.5.6
Sonstige Inhalte ...115
8.5.7
Kartenfunktionen...115
8.5.8
Standort- und Adresssuche...115
8.6
Arbeitsergebnis, Einsatz- und Integrations- sowie Verbesserungsmöglichkeiten ...116
9 Fazit ... 120
9.1
Zusammenfassung und Einordnung der Ergebnisse in aktuelle Entwicklungen ...120
9.2
Ausblick und Handlungsempfehlungen...121
Quellenverzeichnis ... 122
9.3
Verwendete Literatur ...122
9.4
Verwendete Onlinedokumente und -adressen ...131
9.5
Experteninterviews ...138
9.6
Weitere mündliche Quellen ...138
Anhang ... 139
VI
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 2.1:
Klassifikation von Immobilien nach Nutzern... 13
Abbildung 2.2:
Klassifikation der Immobilie nach Immobilienarten... 14
Abbildung 3.1:
Teilmärkte nach Entwicklungskriterien... 25
Abbildung 3.2:
Strukturmodell Regionaler Immobilienmarkt... 26
Abbildung 3.3:
Wettbewerbskräfte und Einflussfaktoren in der Immobilien-
branche... 27
Abbildung 4.1:
Die Elemente des Kommunikationsprozesses... 34
Abbildung 4.2:
Schema einer Zielgruppenbeschreibung... 41
Abbildung 4.3:
Typische Immobilienanzeigen deutscher Tageszeitungen... 43
Abbildung 4.4:
Beispiel für die Internetausgabe des Immobilienteils deutscher
Tageszeitungen... 46
Abbildung 4.5:
Vor- und Nachteile von Internetanzeigen... 50
Abbildung 5.1:
Der Geodatenserver des Kommunalverbands Ruhrgebiet...
59
Abbildung 5.2:
Das Berliner 3D-Stadtmodell...
65
Abbildung 5.3:
3D-Darstellung des US-amerikanischen Stadt Chicago... 66
Abbildung 6.1:
Preisentwicklung des Teilmarktes für den individuellen
Wohnungsbau in Berlin der Jahre 2001 und 2002... 72
Abbildung 6.2:
Die Umsatzentwicklungen auf dem Berliner Immobilienmarkt
seit 1999... 74
Abbildung 6.3:
Ausschnitt aus dem Pressebereich der Internetseiten der
Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG... 80
Abbildung 6.4:
Ausschnitt aus dem Onlinekatalog der Internetseiten der
Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG... 81
Abbildung 6.5:
Beispiel für eine Anzeigenserie Teil 1... 82
Abbildung 6.6:
Beispiel für eine Anzeigenserie Teil 2... 82
Abbildung 6.7:
Der Berliner Bodenrichtwertatlas im Intranet der
Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG... 85
Abbildung 8.1:
Schematischer Aufbau des Prototypen... 110
Abbildung 8.2:
Extraktion von 2D-GIS-Daten für ein 3D-VRML-Modell... 113
Abbildung 8.3:
Die im Prototyp beispielhaft integrierte 3D-Wohnungs-
besichtigung... 114
Abbildung 8.4:
Die im Prototyp eingesetzten Mapping-Funktionen... 115
Abbildung 8.5:
Die Eingabemaske der Standortsuche... 116
Abbildung 8.6:
Der in den bestehenden Internetauftritt integrierte Prototyp... 117
VII
Tabellenverzeichnis
Tabelle 2.1:
Standortkriterien der Lebensmitteldiscounter ALDI, LIDL und
PLUS... 20
Tabelle 3.1:
Grundstücksarten im Überblick... 24
Tabelle 5.1:
Mögliche Web-GIS-Kategorien nach den zur Verfügung
gestellten Diensten... 56
VIII
Abkürzungsverzeichnis
ALB
Automatisierte
Liegenschaftskarte
ALK
Automatisiertes
Liegenschaftsbuch
B2B
Business
to
Businesss
B2C
Business
to
Consumer
BauGB
Baugesetzbuch
BauNVO
Baunutzungsverordnung
BauO
Bauordnung
BDZV
Bundesverband
Deutscher Zeitungsverleger
BewG
Bewertungsgesetz
BKG
Bundesamt für Kartografie und Geodäsie
BFW
Bundesverband
Freier
Wohnungsunternehmer
BLC
Business Location Center
BMI
Bundesministerium des Inneren
BMWA
Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit
B-Plan
Bebauungsplan
BRW
Bodenrichtwert
BVVG
Bodenverwertungs-
und
Verwaltungsgesellschaft
BFW
Bundesverband
Freier
Wohnungsunternehmen
CC
Corporate
Communication
CD
Corporate
Design
CI
Corporate
Identity
CMS
Content-Management-System
DPAG
Deutsche Post AG
DGF
Daseinsgrundfunktionen
EDV
Elektronische
Datenverarbeitung
ExWoSt
Experimenteller Wohnungs- und Städtebau
FAZ
Frankfurter
Allgemeine
Zeitung
FNP
Flächennutzungsplan
FOC
Factory-Outlet-Center
GAA
Gutachterausschuss
für
Grundstückswerte
GBO
Grundbuchordnung
GFK
Gesellschaft für Konsumforschung
IX
GIS
Geografisches
Informationssystem
GUI
Graphical User Interface
HVB
Hypo
Vereinsbank
HP
Hewlett
Packard
HTML
Hypertext
Markup
Language
ISO
International
Organisation for Standardization
IT
Informationstechnologie
JLL
Jones
Lang
LaSalle
Kita
Kindertagesstätte
KVR
Kommunalverband
Ruhrgebiet
LBS
Location Based Service
LFB
Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG
LIS
Liegenschaftsinformationssystem
NGO
Non-Government-Organisation
NPO
Non-Profit-Organisationen
OGC
Open Gis Consortium
OGIS
Open Geodata Interoperability Specification
ÖPNV
Öffentlicher Personen Nahverkehr
OWS
OGC Web Service Systems Specification
POI
Point of Interest
PR
Public
Relation
VR
Virtuelle
Realität
VRML
Virtual
Reality Modeling Language
W3D
Web3D
Consortium
WertV
Wertermittlungsverordnung
WMS
Web Mapping Server
WWW
World Wide Web
X3D
Extensible
3D
XML
Extensible
Markup
Language
Kapitel 1: Einleitung
1
1 Einleitung
1.1 Geoinformationen und Immobilienmarketing: Möglichkeiten und
Tatsachen einer interdisziplinären Herangehensweise
Marketing führt in der deutschen Immobilienbranche ein kümmerliches Dasein.
Kleine Unternehmen verzichten oft ganz auf Marketingaktivitäten. Aber auch große
Unternehmen mit nur einem Marketing- bzw. Öffentlichkeitsmitarbeiter sind keine
Seltenheit. Und doch ist Marketing für jeden Teil der Branche überlebenswichtig.
Mit dieser Einschätzung beginnt das Fachmagazin I
WR
I
MMOBILIEN
W
IRTSCHAFT UND
R
ECHT
[2003, Onlinedokument] seine Ausschreibung zum Immobilien-Marketing-Award
2003.
Ein Grund für diesen Zustand könnte darin zu finden sein, dass viele Entscheider in der
Immobilienwirtschaft noch immer die Auffassung vertreten, dass für eine von individuellen
und hier v. a. räumlichen Faktoren bestimmten Ware wie die Immobilie die Gesetzmäßig-
keiten der Markenkommunikation nicht gelten [vgl. S
CHNITZMEIER
2001, S.171]. Pauschali-
sierte Marketingkonzeptionen können aber letztlich keinem Produkt gerecht werden, vielmehr
sind stets individuelle und produktspezifische Lösungen gefragt. Damit erscheinen die beson-
deren Eigenschaften des Wirtschaftsgutes Immobilie auch nicht als Hinderungsgrund, sondern
als Anregung für innovative und der Immobile entsprechende Marketingstrategien.
So existieren durchaus zahlreiche Beispiele für immobilienspezifische Marketing-Konzep-
tionen, wie sie z. B. in dem im Jahr 2001 erschienenen Handbuch Immobilienmarketing
[S
CHULTE
&
B
RADE
2001] thematisiert sind. In fast 50 Aufsätzen werden theoretische Grund-
lagen und praktische Fallbeispiele vorgestellt, die sich alle an den spezifischen Charakteris-
tika des Wirtschaftsgutes Immobilie orientieren.
Einen Schwerpunkt bildet dabei der Einsatz des Internets, dem in der Immobilienbranche eine
ständig steigende Bedeutung beigemessen wird.
So ist z. B. den Studien ImmoMedia-Report 2 [O
BERMANN
et al
2000] und ImmoMedia-
Report 3 [O
BERMANN
et al 2002] zu entnehmen, dass der Einsatz dieses Mediums und hier
v. a. die Visualisierung der angebotenen Objekte ein immer wichtiger werdender Schlüssel-
Kapitel 1: Einleitung
2
faktor für den Vermarktungserfolg ist. ,,Je ausführlicher ein Objekt im Internet visualisiert
und je präziser es beschrieben ist, desto größer ist der Erfolg beim Kunden" [I
MMO
M
EDIA
C
ONSULT
2002a, Onlinedokument], so die Autoren der Studie, welche auf einer bundesweiten
Befragung von 1.000 Unternehmen und Institutionen der Immobilienbranche basiert und
einen recht umfassenden Überblick über die Immobilienbranche, deren Vertriebsprozesse und
Marktpartner liefert.
Diese Situation zeigt auf der einen Seite den Bedarf nach der Verwendung von innovativen
Kommunikationsmedien und Visualisierungstechniken im Immobilienmarketing, auf der
anderen Seite wird die Ratlosigkeit hinsichtlich der Konzeption und Realisierung derartiger
Technologien deutlich. Dies manifestiert sich auch in oben zitierter Studie, die auf lediglich
drei von insgesamt 220 Seiten wenige Möglichkeiten der Immobilienvisualisierung behandelt.
Dabei könnte ein Blick in andere Disziplinen neue Möglichkeiten eröffnen, um die techno-
logische Umsetzung einer adäquaten Objektvisualisierung zu konkretisieren. Diese inter- und
multidisziplinäre Vorgehensweise wird im herkömmlichen Marketing schon lange praktiziert,
womit sich diese Disziplin dadurch besonders dynamisch gestaltet, dass sie Erkenntnisse und
Entwicklungen unterschiedlicher Bereiche besonders rasch aufnimmt, umsetzt und in den
letzten Jahren v. a. von den Informationstechnologien und ,Neuen Medien' nachhaltig beein-
flusst wurde.
In Bezug auf die Immobilienvisualisierung sind nach Auffassung des Autors von der Geo-
informatik entscheidende neue Impulse zu erwarten, da Geoinformationen für die Darstellung
räumlicher Sachverhalte, wie sie für die Immobilie bestimmend sind, schon länger verwendet
werden.
Darüber hinaus wird in der Wirtschaft und hier insbesondere in der Vermarktung hoch-
wertigen, verbindlich aufbereiteten und präsentierten Geoinformationen in wirtschaftlichen
Entscheidungsprozessen eine ständig wachsende Bedeutung zugemessen. Dies belegen zahl-
reiche Arbeiten, Studien und Untersuchungen [u. a. Ø
STENSON
2001 / M
ATTHEWS
1996 / B
KG
B
UNDESAMT FÜR
K
ARTOGRAPHIE UND
G
EODÄSIE
2002 / L
UO
1997 / L
ANDTAG
N
ORDRHEIN
-
W
ESTFALEN
1999 / D
DGI
D
EUTSCHER
D
ACHVERBAND FÜR
G
EOINFORMATIONEN
2002 /
B
MWA
B
UNDESMINISTERIUM FÜR
W
IRTSCHAFT UND
A
RBEIT
2003]. So kommt der Vorsitzen-
de des Arbeitsbereiches ,TC 211 Geographic Information / Geomatics' der International
Organization for Standardization (ISO) zu dem Ergebnis, dass rund 80 % aller privaten und
Kapitel 1: Einleitung
3
geschäftlichen Entscheidungen auf der Basis räumlicher Informationen getroffen werden [vgl.
Ø
STENSON
2001, S. 16]. Auch der Minister für Wirtschaft und Mittelstand, Technologie und
Verkehr des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen schreibt in seiner Antwort zu einer kleinen
Anfrage vom 25.08.1999: ,,Geoinformationen entwickeln sich zunehmend zu einem Wirt-
schaftsgut ersten Ranges. Mit Hilfe speziell aufbereiteter, zentral verwalteter flächen-
bezogener Geodaten lassen sich schnell und kompetent flächen- und raumbezogene Bewer-
tungen von Standort- und Investitionsentscheidungen treffen und sachgerechte Planungsalter-
nativen entwickeln" [L
ANDTAG
N
ORDRHEIN
-W
ESTFALEN
1999, S. 1].
Diesem Potenzial von Geodaten und Geoinformationen ist im multidisziplinären Arbeitsbe-
reich der ,Business Geographics' bereits Rechnung getragen worden. Hier kommen Geodaten
und GIS-Technologien schon länger zum Einsatz. Es verschmelzen dort der Einsatz von
Geodaten, Geoinformationstechnologien, Methoden des Marketings, Controllings, Standort-
managements, der Marktforschung, Vertriebsoptimierung, Filialsteuerung sowie des Ziel-
gruppenmarketings [u. a. C
ZERANKA
2000 / G
RAUL
2000 / L
EISTNER
-W
OLF
& S
CHENDEL
2000 / G
ERKELER
2000 / F
EIX
et al 2000]. Beispielhaft sei hier die Studie ,,Marktforschung
und Marktbearbeitung im Fertighaussektor" [S
TAUFER
& S
TADELHOFER
2000] genannt, die
sich mit der ex post Analyse verräumlichter demografischer und sozioökonomischer Daten
zur Lokalisierung von Fertighaus-Zielgruppen beschäftigt, um diese dann gezielt zu bewer-
ben. Allen Methoden gemein ist der Umstand, dass Geodaten und Geoinformationen im Vor-
feld bestimmter Marketingaktivitäten intern zum Einsatz kommen, um Marketingmaßnahmen
mit höchster Effizienz durchführen zu können. Extern werden diese Informationen jedoch
nicht zugänglich gemacht.
Im Rahmen eines innovativen Immobilienmarketings müssten dem potenziellen Kunden aller-
dings verbindlich aufbereitete Geoinformationen zur Verfügung gestellt werden, um ihm auf
dem komplexen und z. T. intransparenten Immobilienmarkt eine solide Entscheidungs-
grundlage zu bieten. Die hierfür notwendigen Technologien stehen bereits seit einigen Jahren
in Form sog. ,Web-Mapping-Server' sowie diverser Möglichkeiten der 3D-Visualisierung zur
Verfügung.
Die Synthese dieser Technologien ist zwar gegenwärtig Gegenstand der Forschung, allerdings
stehen hier die herkömmlichen Anwendungsbereiche aus Stadtplanung, Umwelt, Militär,
Archäologie und wissenschaftlicher Visualisierung im Vordergrund [vgl. B
ILL
1999b,
Kapitel 1: Einleitung
4
S. 343ff.]. Aus dem Bereich des Immobilienmarketings liegen noch keine dokumentierten Er-
kenntnisse vor. Vor dem Hintergrund der eingangs zitierten Studien werden diese Technolo-
gien auch für Zwecke des Immobilienmarketings interessant.
Dennoch befindet sich die wissenschaftliche Auseinandersetzung im Hinblick darauf, welche
auf Geoinformationen basierenden Kommunikationsinstrumente anzuwenden sind, allenfalls
am Anfang. Dies bestätigt auch die kritische Auseinandersetzung mit der einschlägigen Fach-
literatur. Gibt es zu den drei großen Themenblöcken Immobilien, Marketing und Geoinfor-
mationen einen kaum überschaubaren Fundus an Literatur, sind ganzheitliche, inter-
disziplinäre Forschungsansätze [vgl. z. B. H
UTTER
1999] bis dato nicht vorhanden. Auch eine
Internetrecherche mit der Suchmaschine Google bleibt ohne Erfolg: Sucht man nach dem
Begriff ,Geoinformationen', erhält man mehr als 3.000 Internetdokumente, in denen dieser
Begriff vorhanden ist. Die Suche nach dem Begriff ,Immobilienmarketing' ergibt mehr als
5.000 Treffer, eine kombinierte Suche nach den Begriffen ,Geoinformationen +
Immobilienmarketing' liefert dagegen kein einziges Suchergebnis [vgl. G
OOGLE
2002a /
G
OOGLE
2002b / G
OOGLE
2002c, Onlinedokumente].
Vor dem Hintergrund, dass hochwertigen und verbindlich aufbereiteten und präsentierten
Geoinformationen in der Wirtschaft und hier insbesondere in der Vermarktung eine
ständig wachsende Bedeutung zukommt, erscheint die Fragestellung, warum in der so ver-
triebsorientierten Immobilienbranche die Themen Geoinformationen und Marketing noch
nicht unter dem Aspekt der Entwicklung neuer, innovativer und absatzfördernder Kommuni-
kationsinstrumente behandelt wurden, besonders interessant. Deshalb soll diese Diplomarbeit
einen Beitrag leisten, die Lücke zwischen den Anforderungen des modernen Immobilien-
marketings einerseits und den Möglichkeiten der internetbasierten Bereitstellung von Geo-
informationen andererseits zu schließen und weitere Denkanstöße für eine intensivere, ge-
meinsame Auseinandersetzung der beteiligten Disziplinen geben.
1.2 Zielsetzung und Aufbau der Arbeit
Das Ziel dieser Arbeit ist die Konzeption, Realisierung und Implementierung eines proto-
typischen, internetbasierten Marketinginstrumentes, das die Möglichkeiten der Geoinformatik
aus den Bereichen des Web-Mapping und der 3D-Visualisierung konsequent nutzt.
Entwickelt wurde dieser Prototyp für die Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG (LFB),
Kapitel 1: Einleitung
5
die als Treuhänder mit der Vermarktung der landeseigenen Grundstücke Berlins beauftragt
worden ist und vor dem Hintergrund eines schärfer werdenden Wettbewerbs zukünftig noch
stärker auf den Einsatz von neuen Informationstechnologien zurückgreifen möchte.
Vor der praktischen Umsetzung sind jedoch vorbereitende Betrachtungen und Unter-
suchungen notwendig, weshalb sich diese Arbeit in einen literaturbasierten theoretischen,
einen empirischen und einen abschließenden praktischen Teil gliedert.
Zunächst erfolgt eine ausführliche Darstellung der spezifischen und individuellen Besonder-
heiten des Verkaufsobjektes Immobilie. Vorgestellt werden die verschiedenen Auffassungen
des Immobilienbegriffes, Möglichkeiten ihrer Klassifikation, ausgewählte Aspekte zu
Standorten, Standorttheorien, Standortfaktoren, Standortentscheidungen, unterschiedliche
Standortansprüche ausgewählter Branchen sowie ihre Auswirkungen auf den Immobilien-
markt.
Kapitel 3 befasst sich ausführlich mit den Eigenschaften und Besonderheiten des Immobilien-
marktes und seiner Teilmärkte, stellt Marktpartner und Wettbewerbskräfte sowie ihre Aus-
wirkungen auf das Immobilienmarketing vor.
Die Begriffsklärung von Marketing und Immobilienmarketing ist Gegenstand von Kapitel 4.
Es werden Aspekte der Kommunikationspolitik, die integrierte Kommunikation sowie ihre
steigende Bedeutung in einer erfolgreichen Unternehmenskommunikation beleuchtet. Des
Weiteren wird auf die besondere Stellung des Immobilienmarketings eingegangen und die
Auswirkungen auf die Unternehmenspolitik der Immobilienwirtschaft vor dem Hintergrund
einer sich zunehmend spezialisierenden und diversifizierenden Gesellschaft in Form von Ziel-
gruppenorientierung und Werbeträgerselektion beleuchtet. Ferner werden klassische wie
moderne Werbeträger im Immobilienmarketing vorgestellt sowie die steigende Bedeutung der
neuen Medien und Informationstechnologien und ihre Einflüsse auf das Immobilienmarketing
aufgezeigt und bewertet.
Ausgehend von den Eigenschaften der Immobilie als Geoobjekt beschäftigt sich Kapitel 5
ausführlich mit den verschiedenen Formen der Präsentation von Geodaten und Geoinforma-
tionen im Internet. Des Weiteren werden grundlegende Begriffe sowie die wichtigsten
Technologien und Standards aus dem Bereich des Web-Mapping und der 3D-Visualisierung
vorgestellt.
Kapitel 1: Einleitung
6
Gegenstand von Kapitel 6 ist die Vorstellung des LFB unter besonderer Berücksichtigung
seines aktuellen Marktumfeldes. Dabei stehen die bisherigen Aktivitäten im Bereich
Marketing sowie die interne Nutzung von Geodaten und Geoinformationen im Mittelpunkt
der Betrachtung.
Kapitel 7 beinhaltet den empirischen Teil dieser Arbeit. Die hier protokollierten Experten-
interviews hatten v. a. die Frage der Akzeptanz und Notwendigkeit von Geoinformationen im
Grundstücks- und Immobilienmarketing zum Gegenstand. Darüber hinaus bilden die hier ge-
wonnenen Erkenntnisse neben den theoretisch erarbeiteten Ergebnissen der Kapitel 2 - 6 die
Basis für den praktischen Teil dieser Arbeit, welcher in Kapitel 8 beschrieben wird. Hier
wurde ein prototypisches, auf Geodaten basierendes Marketinginstrument mit entsprechenden
Inhalten konzipiert, realisiert, nach den Standards des Open Gis Consortiums (OGC) im-
plementiert und um ausgewählte 3D-Modelle ergänzt.
Kapitel 9 fasst die Ergebnisse dieser Arbeit zusammen und schließt mit einem Ausblick auf
zukünftige Trends im Bereich des Web-Mapping und der 3D-Visualisierung im Bereich der
Immobilienwirtschaft.
Kapitel 2: Die Immobilie
7
2 Die Immobilie
Basis für die erfolgreiche Entwicklung und Realisierung einer Marketingstrategie sind
detaillierte Kenntnisse über die spezifischen und individuellen Besonderheiten des zu ver-
marktenden Produktes sowie über den Markt, auf dem es gewinnbringend gehandelt werden
soll. Bevor eine differenzierte Strategie für den Vertrieb einer Immobilie oder eines ganzen
Immobilienportfolios entwickelt werden kann, müssen Immobilie und Immobilienmarkt ein-
gehend betrachtet werden.
2.1 Begriffsklärung
In den meisten Immobiliendefinitionen wird vom Wohngebäude ausgegangen. Als solches hat
sie seit je her eine enorme gesellschaftliche Bedeutung. Betrachtet man die vordringlichen
menschlichen Bedürfnisse der Gegenwart unter einer weltweiten Perspektive, so steht an
erster Stelle die gesicherte Versorgung mit Trinkwasser und Nahrung, direkt gefolgt von
einem sicheren Obdach [vgl. M
URFELD
2000, S. 1]. In den hoch entwickelten Volkswirt-
schaften der sog. ,Industrieländer' spielt das Bedürfnis nach gesicherter Nahrungsversorgung
gewiss keine unwichtige, aber eher zweitrangige Rolle. In der Skala des Bedürfnis-
bewusstseins rangieren hier die Wohnung oder das Eigenheim an erster Stelle [ebenda, S. 1].
Somit hat die Immobilie für den Einzelnen zunächst eine (über)lebensnotwendige Bedeutung,
da sie den Bewohnern Schutz und Geborgenheit bietet, womit sie zu den sog. ,Primär-
bedürfnissen' des Menschen zählt.
Auch die Bauordnungen der Länder heben in ihrer Definition des Begriffs ,Gebäude' das
Schutzbedürfnis in den Mittelpunkt der Betrachtung. Demnach sind Gebäude ,,selbständig be-
nutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und ge-
eignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen sowie von Tieren, Pflanzen oder
anderen Sachen zu dienen" [B
ERLINER
S
ENATSVERWALTUNG FÜR
J
USTIZ
1997: Bauordnung
von Berlin, § 2.2, Onlinedokument].
Vor dem Hintergrund individueller und spezifischer Nutzungensansprüche an Immobilien er-
scheinen derartige Definitionen aber nur bedingt für eine Operationalisierung, weitergehende
Betrachtungen sowie Diskussionen brauchbar. Hier seien v. a. die von B
OBEK
geprägten und
Kapitel 2: Die Immobilie
8
von M
AIER
, P
AESLER
, R
UPPERT
und
S
CHAFFER
[1977] in ihren Arbeiten zur Sozialgeografie
spezifizierten ,Daseinsgrundfunktionen' (DGF) Wohnen, Arbeiten, sich versorgen, sich
erholen und sich bilden genannt, für die Immobilien aus einer rein funktionalen Betrachtung
heraus zur Befriedigung eben dieser DGF sehr spezifische Lösungen bieten können. Auch die
zur Erfüllung der DGF notwendigen Funktionen Verkehr und Kommunikation bringen
äußerst spezifische und individuelle Immobilien hervor. Als Beispiele seien Bahnhöfe und
Flughäfen genannt.
Ferner finden sich neben den Begriffen ,Immobilie' und ,Gebäude' zahlreiche, meist
synonym verwendete, aber unterschiedlich definierte Begriffe, wie z. B. Grundstück, Liegen-
schaft oder Grundbesitz, die über das reine Obdach hinausgehen, so dass dem Autor eine ge-
nauere Auseinandersetzung mit dem Immobilienbegriff sinnvoll erscheint.
In der Fachliteratur hat sich die Unterscheidung in ein physisches, ökonomisches und juris-
tisches Verständnis der Immobilie als zweckmäßig erwiesen und durchgesetzt [vgl. M
URFELD
,
S. 16].
2.1.1 Der physische Immobilienbegriff
Der wohl einfachste und somit auch am weitesten verbreitete Ansatz der Immobilien-
definition reduziert diese auf die physische Ebene, also auf die alleinige Betrachtung materi-
eller Eigenschaften des Baukörpers. Die Immobilie wird demnach als ein dreidimensionales
Gebilde aus Wänden, Decken und Böden verstanden, mittels dessen ein Segment der Erdober-
fläche und des zugehörigen Luftraumes abgegrenzt wird [vgl. ebenda, S. 16].
Vor dem Hintergrund, dass nicht der alleinige Objektbesitz, sondern primär die Nutzung für
eine Immobilieninvestition wichtig ist, erscheint diese substanzorientierte Definition zu be-
grenzt. Eine umfassendere Begriffsbestimmung muss auch auf Flächen- und Nutzungsaspekte
eingehen. Dieses Defizit gleichen die juristische und die wirtschaftliche Definition wieder
aus.
2.1.2 Der juristische Immobilienbegriff
Eine juristische Definition für den Begriff der Immobilie ist de jure ebenso wenig existent wie
eine einheitliche Festlegung des Begriffes Grundstück, der lediglich durch die Rechtsordnung
geschaffen, aber nicht explizit umschrieben wird. Zur Immobilie werden nach dem Rechts-
Kapitel 2: Die Immobilie
9
wörterbuch in Anlehnung an seine lateinische Bedeutung ,,alle nicht beweglichen Sachen,
Grundstücke und deren Bestandteile" [W
EBER
2000, S. 673] verstanden. Demnach bezeichnet
man auch alle unbebauten Grundstücke als Immobilien.
Immobilien werden im juristischen Sinne im Wesentlichen über den ihr zugrunde liegenden
Grund und Boden definiert. Somit ist die Immobilie keine autonome Einheit, sondern nur in
Verbindung mit dem Grundstück zu betrachten, auf dem sie gebaut wurde. Das Baugesetz-
buch (BauGB) verwendet an mehreren Stellen den Begriff des Grundstücks, ohne ihn aber
näher zu erläutern. Offensichtlich hat der Gesetzgeber den Begriff des Grundstücks als be-
kannt vorausgesetzt, was aber keineswegs der Fall ist. So musste erst die Rechtsprechung
klären, dass unter dem Begriff des Grundstücks im Sinne des BauGB in aller Regel der grund-
buchrechtliche Begriff zu verstehen sei [vgl. S
IMON
& K
LEIBER
1996, S. 26].
Grundsätzlich handelt es sich bei einem Grundstück um einen Körper, der sich aus einzelnen
Bestandteilen zusammensetzt. Hier unterscheidet man zwischen dem Grundstück im natür-
lichen Sinne, auch ,Wirtschaftsgrundstück' genannt, und dem Grundstück im Rechtssinne,
auch ,Grundbuchgrundstück' genannt [vgl. z. B. M
URFELD
2000, S. 61].
Unter einem Wirtschaftsgrundstück versteht man einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche,
der eine wirtschaftliche Einheit bildet, wie z. B. eine landwirtschaftlich genutzte Ackerfläche,
die durch eine Hecke, einen Zaun oder eine Mauer von ihrer Umgebung abgegrenzt ist. Die-
ses Verständnis des Grundstücksbegriffes liegt auch dem Reichssiedlungsgesetz zugrunde
[vgl. B
UB
&
S
CHMIDT
1996, S. 2].
Ein Grundstück im Rechtssinne sind nach der Grundbuchordnung (GBO) ein oder mehrere
Flurstücke, die im Grundbuch unter einer laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis gebucht
sind [vgl. D
EMHARTER
2000 / GBO § 2,2]. Zwischen den Flurstücken, die ein Grundstück im
Rechtssinne bilden, bestand bis 1995 in der Regel aber nicht notwendigerweise ein räum-
licher und/oder wirtschaftlicher Zusammenhang [vgl. ebenda].
Obwohl die einzelnen Gesetzestexte keine konsistente und autonome Begriffsdefinition für
Immobilien aufweisen, lässt sich schließen, dass es sich im Falle eines bebauten Grundstücks
immer um das Gebäude selbst sowie um den Grund und Boden handelt, auf dem es errichtet
wurde.
Kapitel 2: Die Immobilie
10
2.1.3 Der wirtschaftliche Immobilienbegriff
Grundsätzlich lässt sich bei einer wirtschaftswissenschaftlichen Betrachtung der Immobilie
zwischen dem investitionstheoretischen und dem produktionstheoretischen Ansatz differen-
zieren. Während der investitionstheoretische Ansatz Immobilien als Kapitalanlage oder Sach-
vermögen definiert, versteht der heutige produktionstheoretische Ansatz eine Immobilie als
einen der fünf Produktionsfaktoren Arbeit, Kapital, natürliche Ressourcen, Management / In-
formationen und Land [vgl. E
UROPEAN
M
ARKETING
C
ONFEDERATION
1998, S. 34]. Immo-
bilien sind nach diesem Verständnis Betriebsmittel und damit eine notwendige Voraussetzung
für die Produktion. Sie bestimmen und definieren so auch die räumliche Dimension des
Herstellungsprozesses von Gütern und Dienstleistungen in einem Unternehmen.
Wenn wir uns die bisherigen Ausführungen vor Augen halten, lassen sich die drei folgenden
Charakteristika der Immobilie zusammenfassen: Zunächst handelt es sich um einen abge-
schlossenen Raum, der für eine gewisse Zeit eine bestimmte Funktion erfüllt. Hierbei ist
allerdings zu beachten, dass z. B. auch ein durch einen Graben oder eine andere Form abge-
grenzter Acker einen abgeschlossen Raum bildet. Diese Funktion lässt sich nun natürlich vom
Eigentümer der Immobilie an Dritte für einen vertraglich fixierten Zeitraum übertragen. So
entspricht z. B. die Anmietung einer Immobilie durch einen Nutzer wirtschaftlich einem Kauf
von zeitlich determinierten Nutzungsmöglichkeiten der vorab vertraglich definierten Flächen.
Dieser Zusammenhang wird u. a. von G
RAASKAMP
sehr anschaulich dargestellt: ,,Real estate
is space and money over time" [G
RAASKAMP
1972, S. 513-521; zitiert aus: S
CHULTE
1998,
S. 17]. So werden aus Raum-Zeit-Einheiten schließlich Geld-Zeit-Einheiten für Raum.
Hier wird besonders deutlich, dass sich der wirtschaftliche Charakter einer Immobilie nicht
ausschließlich aus ihrer physischen Dimension, sondern primär aus der jeweiligen Nutzung
definiert und generiert. Aus rein ökonomischer Sicht darf die Immobilie somit nicht als Hülle,
sondern muss als nutzbringendes Wirtschaftsgut angesehen werden. Einziger Wertmaßstab ist
also, welche Honorierung die Nutzung einer Immobilie durch den Markt erfährt.
2.1.4 Zusammenführung der verschiedenen Begriffsauffassungen
Je nach bautechnischer, juristischer oder wirtschaftlicher Betrachtung kommen gänzlich un-
terschiedliche Auffassungen des Begriffes ,Immobilie' zum Tragen.
Kapitel 2: Die Immobilie
11
Um diesem Defizit und weiteren Irritationen entgegenzuwirken, soll der Begriff ,Immobilie'
im weiteren Verlauf dieser Arbeit nach folgendem Verständnis verwendet werden:
Unter einer Immobilie ist ein bebauter oder unbebauter, klar abgegrenz-
ter Teil der Erdoberfläche zu verstehen, der im Hinblick auf unterschied-
lichste Funktionen menschlichen Daseins genutzt, nutzbar gemacht und
optional an Dritte für einen vertraglich fixierten Zeitraum oder gänzlich
übertragen werden kann. Dabei kommen je nach wirtschaftlicher und /
oder privater Nutzung die unterschiedlichsten Standortfaktoren zum Tra-
gen.
Fasst man auf der Basis dieses Verständnisses die typischen Charakteristika von Immobilien
zusammen, werden auch die fundamentalen Unterschiede zu den anderen, den mobilen Wirt-
schaftsgütern deutlich. Der Begriff der Immobilie wird somit erst brauchbar, wenn er über die
reine Bausubstanz hinausgeht und Aspekte des Grundstücks sowie der Nutzung beachtet.
V. a. die Nutzung einer Immobilie ist von den unterschiedlichsten räumlichen Faktoren ab-
hängig. Hier sind neben planungsrechtlich relevanten Aspekten, die sich z. B. aus dem kom-
munalen Flächennutzungsplan (FNP) und Bebauungsplan (B-Plan) ergeben, v. a. relative
Lagebeziehungen zu anderen Immobilien oder Infrastruktureinrichtungen zu nennen.
H
OFMEISTER
[1996,
S.
147] umschreibt diese spezifischen Eigenschaften der Immobilie und
ihre Unterschiede gegenüber anderen Wirtschaftsgütern aus geografischer Sicht und verweist
auf H
ARVEY
[1972], der davon ausgeht,
dass das Haus (...) eine vergleichbar der Nahrung einer bestimmten Daseinsgrund-
funktion dienende Einrichtung und damit eine Notwendigkeit für den Menschen ist,
die sich, anders als etwa Brot gegen Kartoffeln, nicht substituieren lässt, dazu ein
Gegenstand, der relativ selten den Eigentümer wechselt und bei dessen Wechsel
erhebliche Kosten auftreten, die sich hemmend auf den Marktmechanismus
auswirken. Es stellt selbst einen relativ hohen Wertgegenstand dar, was es leicht zu
einem Spekulationsobjekt werden lässt, besitzt aber neben seinem Marktwert wegen
der verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten entsprechend seinen Bedürfnissen für den
einzelnen Menschen einen unterschiedlichen Nutzwert, der besonders von seiner
relativen Lage zu Arbeitsplatz, Schule, Einkaufsmöglichkeiten, Erholungsflächen,
Verwandten und Freunden, beeinträchtigenden Gewerbebetrieben, Haltestellen
öffentlicher Verkehrsmittel, Straßen mit hoher Verkehrsfrequenz etc. bestimmt wird.
Entsprechend sind für andere Immobilienarten als das Wohnhaus weitere und andere Lagebe-
ziehungen relevant [vgl. Kaptitel 2.2].
Das zentrale Charakteristikum einer Immobilie ist aber ihre Standortgebundenheit. So be-
stimmt v. a. die Lage nicht nur die realen Nutzungsmöglichkeiten, sie ist auch die wichtigste
Kapitel 2: Die Immobilie
12
Determinante des ökonomischen und vielfach auch des emotionalen Wertes einer Immobilie.
So hat diese auch einen entscheidenden Einfluss auf die Psyche, da eine ,,bestimmte Um-
gebung bei einem Menschen gewisse emotionale Reaktionen verursacht. Diese Reaktionen
bewirken wiederum, dass der Mensch sich dieser Umgebung mehr oder weniger nähert oder
sie mehr oder weniger meidet" [M
EHRABIAN
1987, S.16ff.].
Die in der Regel recht langen Realisierungszeiträume von Immobilien sind ein weiteres wich-
tiges Charakteristikum. Mehr oder weniger umfangreiche Standortanalysen [vgl. Kapitel
2.3.1] sowie lange Planungsverfahren und Bauzeiten sind nur drei Punkte, die für diesen Um-
stand verantwortlich sein können. Ist eine Immobilie aber erst einmal realisiert, zählt sie zu
den langlebigsten Wirtschaftsgütern überhaupt, dessen technische Lebenszeit die ökonomisch
sinnvolle Nutzungsdauer bei weitem überwiegt [vgl. K
AUFMANN
2000, S. 16].
2.2 Klassifikation der Immobilien
Nachdem die unterschiedlichen Auffassungen des allgemeinen Begriffes der Immobilie sowie
ihre spezifischen Charakteristika vorgestellt wurden, sollen eine detaillierte Betrachtung der
heterogenen Vielfalt der Immobilie und eine weitere Typisierung erfolgen. Hierzu bietet es
sich an, auf der Basis der beiden Hauptunterscheidungskriterien Immobiliennutzer und Immo-
bilienart Gruppen zu bilden.
2.2.1 Klassifikation nach Immobiliennutzer
Nach S
CHULTE
[1998, S. 21ff.] lassen sich die fünf Nutzergruppen Industrie, Dienstleistung,
Handel, Non-Profit- / Non-Government-Organisationen (NPO's / NGO's) und Privathaus-
halte differenzieren, die aufgrund ihrer unterschiedlichen Tätigkeiten individuelle und spezi-
fische Raum-Anforderungen an die Immobilie stellen.
Als Beispiel seien funktional wirkende Industrieimmobilien und repräsentative, architekto-
nisch aufwendig gestaltete, eher dienstleistungsorientierte Immobilien genannt. Die weitere
Untergliederung dieser fünf Hauptgruppen erfolgt durch die individuelle Zuordnung zu
nutzungsspezifischen Immobilientypen wie z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser. Kritisch anzu-
merken ist, dass die bei fast allen immobilienwirtschaftlichen Betrachtungen fehlenden
Grundstücke des primären Wirtschaftssektors, also Grundstücke aus dem Bereich der Land-
Kapitel 2: Die Immobilie
13
und Forstwirtschaft, auch in dieser Klassifikation nicht genannt werden. Diese wurden in die
in Anlehnung an S
CHULTE
[1998] entworfene Abbildung 2.1 hinzugefügt:
Abbildung 2.1: Klassifikation von Immobilien nach Nutzern
Eigener Entwurf. In Anlehnung an: Schulte 1998, S. 21ff.
Schnittmengen ergeben sich unter allen genannten Gruppen. Besonders seien hier die Ge-
werbeparks und die multifunktional nutzbaren Immobilien mit ihrer jeweils individuellen und
spezifischen Funktionsmischung genannt. Als Beispiel für den Berliner Raum nennt
H
EINEBERG
[2000] die insulären und mit den übrigen öffentlichen Räumen Berlins nur gering
verknüpften ,,Großprojekte, darunter v. a. die multifunktionalen Baukomplexe um den Pots-
damer Platz (Daimler-Chrysler-Areal mit einer Standortgemeinschaft von Einzelhandels- und
Freizeiteinrichtungen, Sony-Center mit (...) einem neuen Urban Entertainment Center und
anderen Funktionen, u. a. in einem 100 m hohen Büroturm, und weitere geplante Bebauun-
gen), die über eine beträchtliche Nutzungsmischung und -vielfalt verfügen" [vgl. H
EINEBERG
2000, S. 243].
2.2.2 Klassifikation nach Immobilienart
Der Klassifikation nach Immobiliennutzern steht die Unterscheidung nach Immobilienarten
gegenüber, die die Funktion ihrer Nutzer in den Vordergrund stellt. Sie ist die gängigste Form
der Typisierung und unterscheidet die drei Gruppen Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien
[vgl. Abbildung 2.2, S. 14].
Kapitel 2: Die Immobilie
14
Abbildung 2.2: Klassifikation der Immobilie nach Immobilienarten
Eigener Entwurf. In Anlehnung an: S
CHULTE
1998, S. 22ff.
Bis heute hat die Literatur keine allgemein anerkannten Definitionen dieser drei Begriffe her-
vorgebracht. So definiert sich der Begriff der ,Gewerbeimmobilie' durch eine statistische
Restgröße, ,,entstanden aus der negativen Abgrenzung zum Wohnungsbaumarkt, erfasst durch
die jährliche Summe aller Bau- und oder Finanzierungsdienstleistungen abzüglich der (weit-
aus größeren) Anteile für den Wohnungsneubau" [F
ALK
2000, S. 338]. Diese Definition mag
statistischen Gesichtspunkten genügen, für eine ökonomische und zugleich technisch-funk-
tionale Betrachtung jedoch reicht sie nicht aus. Der daraus resultierenden Forderung einer
weitergehenden Begriffsbestimmung kommt F
ALK
[2000] nach und definiert den Begriff der
,Gewerbeimmobilie' ferner als physischen Raum ,,zur Integration verschiedenster funktio-
naler Flächen, Nutzungen und Typen, der die Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen
Verkehr ermöglichen und der Gewinnerzielung dienen soll" [ebenda, S. 338].
Wohnimmobilien werden im Allgemeinen als Immobilien definiert, bei denen die reine
Wohnfunktion im Vordergrund steht. Synonym findet sich v. a. in der geografischen Fach-
literatur der Begriff des ,Wohngebäudes', welches in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser
unterschieden wird, in denen sich dann Miet- oder Eigentumswohnungen befinden können
[vgl. z. B. L
ESER
1997, S. 1.006].
Kapitel 2: Die Immobilie
15
Ein ebenfalls weit verbreiteter, aber gleichzeitig äußerst unscharf abgegrenzter Begriff ist der
der ,Sonderimmobilie'. Je nach Verständnis werden hier u. a. Konversionsflächen, Kinder-
tagesstätten (Kitas), Kliniken und Hallen, aber auch Seniorenimmobilien, Hotels und Freizeit-
immobilien zusammengefasst. Beispielhaft seien hier Tankstellen genannt, bei denen schon
die Zuordnung zu einem der Immobilienteilmärkte Einzelhandel oder Gewerbenutzung
schwer fällt. Kontaminierte Grundstücke, Sondervorschriften bis hin zur Diskussion um das
Ladenschlussgesetz verdeutlichen die Herausforderungen an potenzielle Investoren, die sich
mit dieser Sonderimmobilie bzw. ihren möglichen Nachnutzungen im Rahmen einer Flächen-
konversion ergeben.
Abschließend seien alle land- und forstwirtschaftlich genutzten Immobilien sowie Infrastruk-
tureinrichtungen, wie z. B. Flughäfen oder Parkflächen genannt, auf die aus Gründen der ge-
ringen Eigentümerfluktuation im Rahmen dieser Arbeit nicht näher eingegangen werden soll.
2.3 Immobilien und ihre Standorte
Je nach Nutzungsanforderung an eine bestimmte Immobilie kommen auf Mikro-, Meso- und
Makroebene unterschiedliche Standortfaktoren und -anforderungen zum Tragen. Da das
Spektrum der Immobilienarten und ihrer Nutzer und somit auch die Bandbreite der indivi-
duellen Anforderungen sehr breit gefächert sind, erfolgt an dieser Stelle lediglich ein Über-
blick über ausgewählte Aspekte am Beispiel gewerblich genutzter Immobilien. Ferner unbe-
rücksichtigt soll der Bereich der Immobilien der Öffentlichen Dienstleistungen bleiben, weil
sich dieser fundamental von den privatwirtschaftlichen Einrichtungen des tertiären Sektors
unterscheidet, da sie ,,nicht dem marktwirtschaftlichen Preismechanismus bzw. Rentabili-
tätsprinzip unterliegen" [H
EINEBERG
2000, S. 174] und damit für diese Arbeit nicht relevant
sind. An dieser Stelle sei besonders auf S
CHÄTZL
[2000, 2001a, 2001b] und H
AGGET
[1991]
verwiesen, die in ihren Publikationen einen umfassenden Überblick zu den Standortlehren
von L
ÖSCH
, C
HRISTALLER
und T
HÜNEN
zum primären, sekundären und tertiären Wirtschafts-
sektor bieten. H
EINEBERG
[u. a. 1994, 2000] und D
E
L
ANGE
[1989] beschäftigen sich in ihren
Arbeiten v. a. mit dem Standortverhalten tertiärer und quartärer Nutzungen, während sich bei
S
CHÖLLER
[1995] und H
EINRITZ
[1999] vertiefende Darstellungen zu Standortanalysen und -
entscheidungen finden.
Kapitel 2: Die Immobilie
16
2.3.1 Standorte, Standorttheorien und Standortfaktoren
Unter dem Begriff des ,Standortes' versteht man in der Wirtschafts- und Humangeografie
,,die vom Menschen gewählte Raumstelle bzw. der Platz, an denen verschiedene soziale, wirt-
schaftliche und / oder politische Gruppen im Raum interagieren" [L
ESER
1997, S. 820], also
z. B. der Ort, an dem ein Wirtschaftsbetrieb tätig oder ein Mensch wohnhaft ist.
Die Lehre von den Standorten und ihren Standorttheorien wiederum befasst sich nach
S
CHÄTZL
[2001a] mit einzelwirtschaftlichen und gesamtwirtschaftlichen Lokalisations-
problemen. So ermitteln die einzelwirtschaftlichen Standorttheorien ,,den optimalen Standort
für einen zusätzlichen Einzelbetrieb der Landwirtschaft, der Industrie oder des Dienst-
leistungsgewerbes" [S
CHÄTZL
2001a, S. 30]. Die unternehmerische Kernfrage lautet also,
welche Stelle ein Unternehmer im Raum vor dem Hintergrund der Gewinnmaximierung als
Standort für seinen Betrieb wählt. Diese Wahl zu Gunsten oder zu Ungunsten eines be-
stimmten Standortes wird maßgeblich von den Standortfaktoren beeinflusst.
Der Begriff des ,Standortfaktors' wurde zunächst von W
EBER
im Rahmen seiner 1902 veröf-
fentlichten Industriestandortlehre mit dem Arbeitstitel ,,Über den Standort der Industrie" ein-
geführt. Er sieht in Standortfaktoren zunächst nichts anderes als einen wirtschaftlichen Vorteil
und unterscheidet die drei Faktoren Transportkosten, Arbeitskosten und Agglomerations-
vorteile [vgl. S
CHÄTZL
2001a, S. 37ff.]. Diese zunächst sehr weit gefasste Definition wird
u. a. von D
E
L
ANGE
[1989] wieder aufgegriffen, der den Begriff der Standortfaktoren auf alle
Faktoren erweitert, ,,die für eine Standortwahl relevant sind" [D
E
L
ANGE
1989, S. 38]. Dabei
wird ein sog. ,,Standortfindungsprozess" vorausgesetzt, ,,bei dem aus einer Vielzahl von mög-
lichen Standortbedingungen u. a. aufgrund der subjektiven Bewertung (...) die dann relevan-
ten Standortfaktoren abzuleiten sind" [ebenda, S. 38]. Unter den Standortfaktoren ist also die
Summe aller an einem Ort anzutreffenden Gegebenheiten und Gestaltungskräfte mit positiver
bzw. negativer Wirkung auf die unternehmerische Tätigkeit zu verstehen. Diese lassen sich in
weiche und harte Standortfaktoren untergliedern.
Zu den harten Standortfaktoren können Verkehrsanbindung, Arbeitsmarkt, kommunales
Flächenangebot, Flächen- und Mietkosten, Förderangebote, ansässige Hochschulen, lokale
Steuern, Abgaben, Energiekosten, Kommunikations- und Kooperationsmöglichkeiten sowie
Umweltschutzauflagen gezählt werden [vgl. Difu 1/1994; Entnommen aus: H
EINEBERG
1996,
S. 58]. M
EYER
&
S
CHNEIDER
differenzieren die harten Standortfaktoren in physische Faktoren
Kapitel 2: Die Immobilie
17
wie z. B. Verkehrsanbindung, Topografie, technische Ver- und Entsorgung und Umfeld-
nutzungen sowie sozioökonomische Faktoren, zu denen sie Einwohner im Einzugsgebiet, Be-
völkerungsstruktur, Wettbewerbssituation und vorhandene Wirtschaftskraft zählen [vgl.
M
EYER
&
S
CHNEIDER
2001, S. 84].
Anders als die harten Standortfaktoren lassen sich die weichen eher als subjektive und ge-
fühlsmäßige Eindrücke und Bewertungen vorhandener Rahmenbedingungen skizzieren. Zu
ihnen zählen z. B. das Wirtschaftsklima eines Landes oder einer Stadt, das Image des Be-
triebsstandortes sowie die Karrieremöglichkeiten der Mitarbeiter. Weiche, personenbezogene
Standortfaktoren dagegen sind z. B. die Wohnqualität und das Wohnumfeld, die Umwelt-
qualität, die Verfügbarkeit von Schulen und Ausbildungsstätten, der Freizeitwert sowie das
Angebot an Hoch- und Kleinkultur [vgl. Difu 1/1994; Entnommen aus: H
EINEBERG
1996,
S. 58].
Treffen mehrere, sich auf einen Standort günstig auswirkende Faktoren zusammen, spricht
man von ,Standortgunst'. Besonders anschaulich wird dies anhand interner und externer
Agglomerationsvorteile, die sich meist als Resultat der räumlichen Konzentration industrieller
Produktion positiv auf die Minimierung der Produktionskosten auswirken. Ein Beispiel für in-
terne Ersparnisse, auch ,economies of scale' genannt, wäre die Größe eines Produktions-
betriebes: Je größer ein Betrieb, desto geringer sind in der Regel die Kosten pro Produktions-
einheit. Unter externen Agglomerationsvorteilen versteht man solche Ersparnisse, die sich
z. B. aus der gemeinsamen Nutzung einer vorhandenen Infrastruktur ergeben.
Auch wenn fast alle Standorttheorien von der Annahme ausgehen, dass der Prozess der Stand-
ortwahl stets nach streng rationalen Gesichtspunkten erfolgt, so wird diese in der alltäglichen
Praxis meist widerlegt. Die eher nicht-rationale Form der Standortentscheidungen wird so
z. B. auch von G
RABOW
[1995,
S.
139] bestätigt:
Nur wenige Unternehmen und dann nur große Mehrstandortunternehmen setzen
formalisierte Verfahren ein oder haben eine strategische Standortplanung. Eher
erstaunlich war, dass auch große internationale Konzerne in der Standortsuche auf der
Basis relativ grober Vorgaben und wenig formalisierter Bewertung der Alternativen
entscheiden. Besonders gering ist die Neigung, Alternativen überhaupt in Betracht zu
ziehen, bei Einbetriebunternehmen. (...) Besonders ausgeprägt ist die Analyse von
Alternativen bei Banken und Versicherungen und der Industrie, im Grunde den
klassischen Branchen von größeren Mehrstandortunternehmen.
Kapitel 2: Die Immobilie
18
Wie ausgeprägt und komplex die Standortanalyse von Mehrstandortunternehmen sein kann,
zeigt z. B. die Filialnetzplanung der Deutsche Post AG (DPAG), der mit über 14.000 Filialen
größte deutsche Filialist [vgl. F
EIX
et al 2001, S. 72ff.]. Um den gesetzlichen Infrastruktur-
auftrag der DPAG logistisch optimal zu gewährleisten und Gebiete der Über- oder Unterver-
sorgung mit Filialen zu minimieren, kommt hier u. a. das datenbankbasierte Geoinformations-
system (GIS) FilialGIS zum Einsatz, das neben Straßen- und Bevölkerungsdaten auch Ver-
kehrsführungen und relevante Fußwege als Geodaten vorhalten, um eine optimale Standort-
wahl und Filialnetzoptimierung zu gewährleisten [ebenda, S. 74].
Im Hinblick auf immer komplexere und sich zum Teil gegenseitig bedingende Standort-
faktoren erscheint es darüber hinaus jedoch notwendig, auch die nicht direkt mit dem
Produktions- und Verkaufsprozess assoziierten Faktoren zu berücksichten. H
EINEBERG
[2000]
spricht hier von ,,subjektiver Standortpräferenz", die sich aus der Raumwahrnehmung des
,,Makrostandortes (z. B. in einer Stadtregion), des Mesostandortes (beispielsweise innerhalb
eines bestimmten Stadtteils) und des Mikrostandortes (z. B. genaue Lage des Betriebes in
einer Hauptgeschäftsstraße der City) ergeben" [vgl. H
EINEBERG
2000, S. 176].
2.3.2 Standortansprüche ausgewählter Branchen
Wie unterschiedlich die jeweiligen Standortansprüche in Abhängigkeit ihrer Nutzer sein
können, soll nachfolgend anhand ausgewählter Beispiele dargestellt werden.
2.3.2.1 Factory-Outlet-Center
Die in den USA seit den 1970'er Jahren und seit wenigen Jahren auch in Europa vermehrt
auftretenden Factory-Outlet-Center (FOC) befinden sich vorwiegend am Stadtrand oder auf
der sog. ,Grünen Wiese'. Es handelt sich um großflächige Einzelhandelsprojekte ,,besonderer
Prägung" [H
EINEBERG
2000, S.184] mit bis zu 30.000 m² Verkaufsfläche und einem Einzugs-
gebiet von ca. 90 Autominuten [vgl. B
ULWIEN
A
G
2002, Onlinedokument]. Als Kunden-
magnet wirkt eine im Preis stark reduzierte Mischung an Markenartikeln aus dem Bereich Be-
kleidung, Schuhe, Lederwaren und Hausrat, der in der Regel durch gastronomische Einrich-
tungen ergänzt wird. Die Mieter sind meist ein Zusammenschluss von Markenartikel-
herstellern, die ihre Ware unter Ausschluss des Groß- und Zwischenhandels bis zu 70 % unter
dem regulären Ladenpreis verkaufen. Ein durchschnittliches FOC ist rund 16.000 m² groß und
setzt im Jahr 91 Mio. US $ um [vgl. B
ULWIEN
A
G
2002, Onlinedokument], der Gesamtumsatz
Kapitel 2: Die Immobilie
19
aller amerikanischen Outlets wird mit 28,5 Mrd. US $ beziffert, das entspricht rund 2 % des
amerikanischen Einzelhandels [ebenda]. Zu den wichtigsten Standortvoraussetzungen zählen
neben einem ausreichend großen Einzugsgebiet eine gute Anbindung an das regionale Stra-
ßennetz sowie ein ausreichendes und günstiges Flächenangebot, was auch für Gewerbeparks
gilt [vgl. M
EYER
& S
CHNEIDER
2001, S. 95].
2.3.2.2 Büros und hochrangige Dienstleistungsfunktionen
Während FOC's und Gewerbeparks grundsätzlich auf dezentrale Lagen ausweichen, finden
sich Büros und hochrangige Dienstleistungsfunktionen, wie z. B. das Banken- und Ver-
sicherungsgewerbe, meist in repräsentativen Innenstadtlagen wieder. H
EINEBERG
[2000] ver-
weist auf London und Frankfurt am Main mit ihren zentralen Dienstleistungskonzentrationen
,,hochrangiger Bank-, Finanz- und Versicherungseinrichtungen" [H
EINEBERG
2000, S.179].
Neben historisch tradierten Standorten sind v. a. die sog. ,face-to-face' Kontakte und die
räumliche Nähe zu sog. ,,Vorleistungsanbietern" von Bedeutung [vgl. ebenda, S. 179]. Da
sich große Bürokomplexe meist dadurch auszeichnen, dass viele Menschen auf engem Raum
arbeiten, die zumeist als Pendler nicht unerhebliche Verkehrsströme produzieren, ist einer der
wichtigsten Standortfaktoren für Büroobjekte eine sehr gute Verkehrs-, insbesondere ÖPNV-
Anbindung (Öffentlicher Personen-Nahverkehr) [vgl. M
EYER
& S
CHNEIDER
2001, S. 94].
,,Darüber hinaus gewinnt ein gutes infrastrukturelles Umfeld (Gastronomie, Einzelhandel) als
Standortfaktor immer mehr an Bedeutung. Klassische Peripher-Standorte, die in fast allen
großen Büromärkten in den Zeiten knappen Angebotes entstanden sind, verlieren vor diesem
Hintergrund in der aktuellen Situation bei überwiegend ausreichendem Angebot an Be-
deutung" [ebenda, S. 94].
2.3.2.3 Lebens- und Genussmittel-Discounter
Zu den trotz, oder gerade ob der wirtschaftlich angespannten Lage noch immer expandieren
Einzelhandelsketten zählen v. a. die sog. ,Discounter', also Einzelhandelsgeschäfte, die durch
Einsparung beim Personal, der Geschäftsausstattung sowie der Produktpräsentation und ver-
packung die in ihrem Sortiment geführten Waren zu relativ günstigen Preisen anbieten
können [vgl. L
ESER
1997, S. 142]. Die größten deutschen Lebens- und Genussmittel-
Discounter ALDI (Nord und Süd), LIDL und PLUS suchen so u. a. über ihre Internetseiten
Kapitel 2: Die Immobilie
20
[
www.aldi.de
,
www.lidl.de
,
www.plus.de
, 15.12.2002] zum Kauf oder zur Miete Grundstücke
und Ladenlokale für den weiteren Ausbau ihrer Filialnetze in ganz Deutschland.
Die Standortansprüche der drei Unternehmen unterscheiden sich nur unwesentlich vonein-
ander und sind stichpunktartig in Tabelle 2.1 dargestellt. Auch wenn für ALDI keine expli-
ziten Lageangaben vorliegen, kann von gleichen oder zumindest ähnlichen Anforderungen
wie denen der Mitbewerber ausgegangen werden. Dies trifft wohl auch auf die Anlieferungs-
möglichkeit der Unternehmen zu, um eine regelmäßige Versorgung mit Ware sicherzustellen.
Der wichtigste Unterschied zu einem FOC liegt im Flächenbedarf, der bei einem durch-
schnittlichen FOC rund 16-mal größer ist als bei einem durchschnittlichen Lebensmittel-
discounter.
Tabelle 2.1: Standortkriterien der Lebensmitteldiscounter ALDI (Nord & Süd), LIDL und PLUS
Eigener Entwurf. Datenquelle: Onlinedokumente
Den wichtigsten Unterschied zwischen Büro- und Einzelhandelsobjekten nennen M
EYER
&
S
CHNEIDER
[2001,
S.
95]: ,,Im Gegensatz zum Bürobereich stellen im Einzelhandel nicht die
dort Beschäftigten, sondern das zu erreichende Kundenpotenzial den ausschlaggebenden
Faktor für die Standortentscheidung der Handelsunternehmen dar."
Kapitel 2: Die Immobilie
21
2.4 Zusammenfassung und Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Die in diesem Kapitel aufgezeigten Klassifikationen der Immobilie, die unterschiedlichen
Formen ihrer Nutzung sowie die daraus resultierenden, z. T. sehr spezifischen Standortan-
sprüche sind für jeden Investor relevant und ausschlaggebend in seiner Entscheidung für den
Kauf oder die Miete einer Immobilie.
Dies bestätigen auch die in Immobilienkreisen allgemein bekannten Antworten auf die Frage
nach den drei wichtigsten Kriterien für eine Immobilie: ,,Lage, Lage, Lage!" sowie ,,Nutzung,
Nutzung, Nutzung!" [H
EIDER
2001, S. 197]. Sie beeinflussen das Geschehen auf dem Immo-
bilienmarkt nachhaltig.
Kapitel 3: Der Immobilienmarkt
22
3 Der Immobilienmarkt
Wie auf jedem Markt treffen auch auf dem Immobilienmarkt Angebot und Nachfrage aufein-
ander und bestimmen so den Preis. Nach dem Marktprinzip hat der Preis die Aufgabe, Ange-
bot und Nachfrage zu einem Ausgleich zu bringen. Er wird steigen, wenn die Nachfrage im
Verhältnis zum Angebot zunimmt, und fallen, wenn die Nachfrage im Verhältnis zum Ange-
bot zurückgeht. In diesem Zusammenhang sprach der englische Nationalökonom S
MITH
(1723-1790) von der ,,unsichtbaren Hand", die den Wirtschaftsablauf lenkt [vgl. D
TV
1992,
Band 17, S. 61ff.].
Welche Immobilien besonders nachgefragt werden, hängt wie bei jedem anderen Wirtschafts-
gut von ihren Nutzungsmöglichkeiten und der jeweiligen Marktsättigung ab. Da die Nutzung
einer Immobilie in erster Linie von ihrem Standort bestimmt wird, gerät der Immobilienmarkt
zum Markt der Standorte. Und so unterschiedlich die Definitionen des Begriffes Immobilie
und so unterschiedlich die Anforderungen ihrer Nutzer sind, so vielschichtig, komplex und
heterogen ist auch der Markt, an dem mit Immobilien und ihren Standorten gehandelt wird.
Unterschiedliche Ansprüche, Nutzungsmöglichkeiten, Entwicklungszustände, Angebote und
Raumstrukturen bedingen ein Konglomerat von Immobilienteilmärkten, deren Summe den
Immobilienmarkt generiert.
In diesem Kapitel soll ein Überblick über den Immobilienmarkt im Allgemeinen sowie seine
Teilmärkte im Speziellen gegeben werden.
3.1 Die Teilmärkte des Immobilienmarktes
Die Struktur des Immobilienmarktes wird u. a. von der einmaligen Ortsgebundenheit der
Immobilie bestimmt. Sie definiert den Immobilienmarkt als Einheit, lässt ihn aber gleichzeitig
in viele Einzelmärkte zerfallen, da für verschiedene Immobilienarten verschiedene Standort-
faktoren relevant und wertbestimmend sind [vgl. Kapitel 2.3]. So ist nach K
IPPES
unter dem
Begriff des Immobilienmarktes ,,ein gedankliches Aggregat von verschiedenen, nach mehre-
ren Kriterien zu differenzierenden Teilmärkten zu verstehen" [K
IPPES
1995a, S. 10], denen im
Wesentlichen nur eines gemeinsam ist: Die einmalige Ortsgebundenheit der Immobilie [vgl.
ebenda, S. 10].
Kapitel 3: Der Immobilienmarkt
23
Das wichtigste Charakteristikum dieser Teilmärkte besteht darin, dass das Marktgeschehen
auf einem solchen Markt insbesondere in der Preisbildung keinen unmittelbaren Einfluss
auf andere Teilmärkte des Immobilienmarktes ausübt [vgl. M
URFELD
2000, S. 47ff.]. Eine
vierköpfige Familie z. B., die ein Reihenhaus nachfragt, kann nicht auf den Teilmarkt für
Appartements ausweichen und eine Lebensmittelkette, die ein neues Ladenlokal nach ganz
bestimmten Kriterien sucht, kann nicht auf den Teilmarkt für Einfamilienhäuser ausweichen.
In der Literatur werden diese Teilmärkte nach verschiedenen Kriterien gegeneinander abge-
grenzt.
3.1.1 Teilmärkte nach Art der Nutzung
Eine der klassischen Klassifikationen der Immobilienteilmärkte differenziert nach der jeweili-
gen Nutzungsart. K
IPPES
unterscheidet die vier Teilmärkte für Standorte der wohnlichen
Eigennutzung (Privater Markt), Standorte produktiver Eigennutzung (Gewerblicher Markt),
für Kapitalanlagen in Form von Immobilien (Kapitalmarkt) und für Baugrundstücke und Ab-
bruchprojekte (potenzielle Standorte) [vgl. K
IPPES
1995a, S. 7]. Eine etwas detailliertere
Untergliederung nach Grundstücksarten liefern R
OSS
et al [1997], wobei jedoch erneut kri-
tisch anzumerken ist, dass auch hier die wie bei fast allen immobilienwirtschaftlichen Be-
trachtungen fehlenden Grundstücke des primären Wirtschaftssektors nicht genannt werden.
Dabei wurden allein im Bundesland Brandenburg zwischen 1992 und 2002 durch die
Bodenverwertungs- und Verwaltungsgesellschaft (BVVG) rund 144.000 ha Wald veräußert
[vgl. B
VVG
2003, Onlinedokument]. Vor dem Hintergrund dieses real existierenden Marktes
sowie der Nachfrage in diesem Marktsegment, wurden diese Flächen ebenso wie ausgewählte
Sonderimmobilien in die auf R
OSS
et al basierende Untergliederung in Tabelle 3.1 [S. 24] hin-
zugefügt.
Ende der Leseprobe aus 160 Seiten
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Details
- Arbeit zitieren
- , 2003, Geoinformation und Immobilienmarketing, Hamburg, Bedey Media GmbH, https://www.diplom.de/document/222495
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