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ID 5376
Kaufmann, Philipp: Variablisierung von Fixkosten durch Facility Management / Philipp
Kaufmann - Hamburg: Diplomica GmbH, 2002
Zugl.: Wien, Universität, Magisterarbeit, 2000
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Diplomica GmbH
http://www.diplom.de, Hamburg 2002
Printed in Germany
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 3
Inhaltsverzeichnis
1. VORWORT... 5
2. PROBLEMSTELLUNG DER WISSENSCHAFTLICHEN ARBEIT ...6
3. BETRACHTUNGSGEGENSTAND DIESER ARBEIT DIE ,,IMMOBILIE"...8
3.1. Klärung des Begriffs ,,Immobilie"
8
3.1.1. Juristischer Immobilienbegriff
8
3.1.2. Physischer Immobilienbegriff
10
3.1.3. Ökonomischer Immobilienbegriff
10
3.2. Besondere Charakteristika der Immobilie im Allgemeinen
13
3.3. Typologische Betrachtung der Nutzungsarten
18
3.4. Marktpartner
22
3.4.1. Immobilieninvestoren
23
3.4.2. Projektentwickler und Bauträger
25
3.4.3. Planende Institutionen
27
3.4.4. Dienstleister
28
3.4.5. Immobilienfinanzierer
31
3.4.6. Bauunternehmen
32
3.5. Einflüsse beim Immobilienmanagement 33
3.5.1. (Produkt-) Lebenszyklus der Immobilie
34
3.5.2. Umwelt als Aktionsfeld des Immobilienmanagements
38
3.5.3.
Der Markt sowie die Bedeutung der Konjunktur
43
4. BEHANDLUNG VON FIXKOSTEN IN DER BETRIEBSWIRTSCHAFTLICHEN LITERATUR...49
4.1. Definition von relevanten Kostenbegriffen
49
4.1.1. Variable und fixe Kosten
50
4.1.2. Einzelkosten und Gemeinkosten
52
4.1.3. Durchschnittskosten und Grenzkosten
53
4.2. Entwicklung der Kostenrechnung zur Behandlung von Fixkosten
55
4.2.1. Von frühen Ansätzen einer Grenzkosten- und Deckungsbeitragsrechnung bis zum
Ausbruch des 1. Weltkrieges
55
4.2.2. Vom Kriegsende bis zum Ausbruch der nationalsozialistischen Herrschaft in Deutschland
57
4.2.3. Die Epoche staatlichen Einflusses auf die Kostenrechnung
59
4.2.4. Die Nachkriegszeit
61
4.2.5. Neuere Entwicklungen
64
4.2.6. Zusammenfassung und Ausblick
70
4.3. Aufgaben und Zwecke moderner Kostenrechnungssysteme
73
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 4
5. DARSTELLUNG VON FACILITY MANAGEMENT (FM) ... 75
5.1. Definition und Konzeption von FM
76
5.2. FM-Konzeption im Allgemeinen
81
5.2.1. Charakteristika der FM-Konzeption
81
5.2.2. Exkurse FM als Management des ,,Workspaces"
86
5.2.3.
FM-Konzeption im Besonderen
89
5.3. FM-Markt- und Entwicklungstendenzen
95
5.4. Einsatzmöglichkeiten von FM
95
6. SYNOPSE: VARIABLISIERUNG VON FIXKOSTEN DURCH FM?... 101
7. LITERATURVERZEICHNIS ...107
7.1. Verwendete Literatur
107
7.2. Persönliche Gespräche
118
7.3. Verwendete Internet-Seiten
119
8. ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS ... 120
Kontakt
philipp@kaufmann.at
+43 (699) 17776666, Fax +43 (699) 47776666
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 5
1. Vorwort
Diese Arbeit wurde an der Fakultät für Wirtschaftswissenschaften und Informatik der
Universität Wien erstellt. Von Beginn an war für mich die Immobilie mehr als nur eine Be-
hausung: sie war und ist Bestandteil meines Lebens. Dies ist darauf zurückzuführen, dass mein
Vater den Beruf des Architekten ausübt und ich viel Zeit meiner Kindheit spielend in seiner
Nähe verbracht habe. Für die Grundlagenkenntnisse sowie die Liebe zur Immobilie sei ihm an
dieser Stelle Dank ausgesprochen.
Das vertiefende, fachliche Wissen habe ich durch den Besuch des Lehrganges für
,,Technik und Recht im Liegenschaftsmanagement" an der Technischen Universität Wien er-
worben. Dem Kurs ist es zu verdanken, dass die Immobilie für mich heute mehr als nur eine
Kindheitserinnerung ist. In zahlreichen Diskussionen mit Vortragenden und Studienkollegen
wurde die Idee für diese Diplomarbeit geboren sowie spezifische Problemstellungen erörtert.
Für die Zeit und die Geduld danke ich insbesondere meiner Mutter, meinem Bruder Fabian
sowie Markus Puchner und Johann Kaiser. Für die Fertigstellung der Diplomarbeit in der vor-
liegenden Form bin ich zu Dank Herrn Vertr.-Ass. Mag. Wolfgang Geyer verpflichtet.
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 6
2. Problemstellung der wissenschaftlichen Arbeit
Die vorliegende Diplomarbeit beschäftigt sich mit ,,wissenschaftlichem Neuland". Zu
den zwei großen Themenblöcken Fixkostenmanagement und Facility Management (FM)
ganzheitliche Betrachtung von gebäudebezogenen Aufgaben gibt es jeweils für sich
genommen einen Literaturbestand, der historisch betrachtet für das Fixkostenmanagement
bei weitem größer ist. Die Möglichkeit der Implementierung eines (Fix-) Kostenmanagement
von gebäudespezifischen Kosten durch entsprechende FM-System und somit die Fragestellung,
ob durch die Einführung von FM Fixkosten variablisiert und dadurch optimiert werden können,
wurde jedoch nach dem Wissensstand des Verfassers noch nie wissenschaftlich untersucht.
Daher beschäftigen sich die Ausführungen zu diesem Konnex auf Annahmen des
Diplomanden, die auf Theorien der Kostenrechnung bzw von FM- basieren und aus logischen
Überlegungen heraus theoretisch festgelegt wurden.
Die Arbeit ist wie folgt aufgebaut:
Im I. Teil (Immobilie als Betrachtungsgegenstand) wird der Frage nachgegangen: Was
sind Immobilien? Diese an sich banal wirkende Frage führt zu Begriffsdefinitionen der ,,Immo-
bilie" und der Erarbeitungen der besonderen Charakteristika von Immobilien, welche
besondere Rahmenbedingungen für das FM (als Immobilienmanagement) vorgeben. Als
Grundlage werden weiters die möglichen Nutzungsarten, die beteiligten Marktpartner sowie
die Einflüsse auf das Immobilienmanagement (insbesondere die Lebenszyklen von Immobilien)
dargestellt.
In Teil II (Kostenrechnung) wird geklärt, wie Fixkosten in der betriebswirtschaftlichen
Literatur behandelt werden. Bei dieser Fragestellung kommt zuerst die Definition notwendiger
Begriffe, wie fixe vs. variable Kosten, eine zentrale Bedeutung zu, um im Anschluss die
geschichtliche Entwicklung nachzuzeichnen, da erst dadurch die heutige Situation verständlich
wird.
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 7
In Teil III wird FM als junger Ansatz zur umfassenden Betrachtung von gebäude-
bezogenen Aufgaben dargestellt. FM hat sich vor ungefähr zehn Jahren in den Vereinigten
Staaten entwickelt. In der deutschsprachigen Literatur ist dieser Ansatz sehr stark von der
(Haus-) Technik beeinflusst, womit betriebswirtschaftliche Fragestellungen zur Zeit noch nicht
ausreichend behandelt worden sind.
In der Synopse (Teil IV) wird die zentrale Fragestellung dieser Arbeit beantwortet Die
Herausforderung dieser Diplomarbeit ist es eine geradezu ,,klassische" Fragestellung der
Betriebswirtschaftslehre mit Hilfe von FM zu beantworten und somit diesen neuen
Management-Ansatz anhand einer konkreten Situation auf seine betriebswirtschaftliche
Anwendbarkeit zu hinterfragen / erforschen. Ziel ist es, die gewonnen wissenschaftlichen
Ergebnisse als essentielle Erkenntnis dem Management zur Verfügung zu stellen.
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 8
3. Betrachtungsgegenstand dieser Arbeit die ,,Immobilie"
Die Immobilie als Behausung für betriebswirtschaftliche Tätigkeiten verursacht Kosten,
die in den derzeitigen Kostenrechnungssystemen nicht bzw unzureichend abgebildet werden,
als dass sie gezielt gesteuert (dh auch optimiert) werden könnten. Grundsätzlich, wie später
noch zu sehen sein wird, fallen Gebäudekosten als Gemeinkosten an und sind meist nur lang-
fristig abbaubar. Um jedoch überhaupt über Kosten im Bereich von Immobilien reden zu
können, ist ein tiefgreifendes (Fach-) Verständnis vonnöten, das durch das folgende Kapitel
ermöglicht werden soll. Die ,,Immobilie" fordert als Betrachtungsgegenstand dieser Arbeit
vorweg eine Auseinandersetzung mit deren begrifflichen Definition, zumal als Synonym für
den Begriff der Immobilie im allgemeinen Sprachgebrauch häufig viele verschiedene Termini
wie ,,Grundstücke", ,,grundstücksgleiche Rechte", ,,Gebäude", ,,Grund und Boden", ,,Liegen-
schaft", ,,Grundbesitz" oder auch ,,Real-" bzw ,,Grundvermögen" gebraucht werden. Im An-
schluss werden weitere Grundlagen wie die Charakteristika der Immobilie erörtert.
3.1. Klärung des Begriffs ,,Immobilie"
Für eine stringente Erläuterung ist es zweckmäßig, zwischen juristischen, physischen
und einer ökonomischen Betrachtungsebene zu unterscheiden.
1
3.1.1. Juristischer Immobilienbegriff
Eine Legaldefinition für den Ausdruck ,,Immobilie" existiert nicht, vielmehr kommen
unterschiedliche Begriffe und Definitionen je nach Anlass und Gesetz zur Anwendung. Im Sinn
des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB, § 285 ff ABGB)
2
kann die Immobilie als kör-
perliche, unbewegliche Sache definiert werden. In den relevanten gesetzlichen Bestimmungen
wird für den Begriff ,,Immobilie" der Ausdruck ,,Grundstück" bzw ,,Grund und Boden" ver-
1
vgl Schulte ua (1998) S 15 ff.
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 9
wendet. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstückes werden grundsätzlich die mit
dem Grund fest verbundenen Sachen (zB Bauwerk wie ein Gebäude) als Zugehör gerechnet.
3
Ferner müssen mit dem Eigentum an dem Grundstück verbundene Rechte (zB dingliche Rechte
wie Dienstbarkeiten) als demselben zugehörig angesehen werden. Ein Grundstück im bürger-
lich-rechtlichen Sinne bezeichnet einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, welcher
ggf. inklusive der Gebäude oder den sonstigen Bestandteilen eine wirtschaftliche Einheit bildet.
Für das einzelne Grundstück sind die Nutzung
4
, das Flächenausmaß sowie sonstige Angaben
im Kataster beim Vermessungsamt definiert. Konstitutives Element für den Besitz eines
Grundstückes ist die Eintragung ins Grundbuch, das bei den Bezirksgerichten öffentlich zur
Einsicht aufliegt. Diese Publizitätspflicht macht Eigentum an Immobilien für jeden einsichtig.
5
Das Einkommensteuergesetz (EStG) ordnet Grundstücke, Gebäude, Gebäudeteile sowie
grundstücksgleiche Rechte dem unbeweglichen Vermögen zu (§ 28 (1) Z 1 EStG), deren ent-
geltliche Nutzungsüberlassungen sowie Ablösen als subsidiäre Einkunftsart nach § 28 EStG
zum versteuerbaren Einkommen zu zählen sind.
6
In zahlreichen anderen gesetzlichen Normen
finden sich weitere im Zusammenhang mit Immobilien verwendete Begriffe, wie ,,Liegen-
schaft" für mehrere Grundstücke (zB für das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) iVm § 435
ABGB) oder ,,Wohnung" im MRG.
Aus der Darstellung wird deutlich, dass die einzelnen Gesetzestexte keine konsistente
Begriffsfassung aufweisen; gemein ist ihnen, dass sie die Immobilie im Wesentlichen über den
Grund und Boden definieren. Im juristischen Sinne ist das Gebäude keine rechtlich autonome
Sache, sondern nur in Verbindung mit dem Grundstück zu betrachten. Die Erklärung hierfür ist
2
vgl List (lfd. Neuauflage); Mohr (lfd. Neuauflage); Krejci (1998) S 174 ff.
3
Ausnahme von diesem Grundsatz (,,superficies solo credit") fällt unter den Begriff ,,Bauen auf fremden Grund"
und wird in den Rechtsinstituten Superädifikat und Baurecht benannt. Vgl Krejci (1998) S 144 f iVm S 155 f.
4
Die unterschiedlichen Nutzungen sind: ,,Baufläche" (bebaut oder begrünt), ,,Garten" / ,,Park", ,,Landwirtschaft-
lich benutzte Fläche" oder ,,Wald". Die Nutzung wird von der Gemeinde festgelegt.
5
vgl Eidenberger (1998) S 7 ff iVm Kaluza (1998) S 3 ff und Panzhauser (1998) S 6 ff.
6
vgl Doralt / Ruppe (1994) S 47 ff.
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 10
zeitgeschichtlicher Natur, da Grund und Boden früher den tatsächlichen Wert einer Liegen-
schaft darstellten und somit die Reduzierung darauf aus juristischer Sicht Sinn machte.
3.1.2. Physischer Immobilienbegriff
Neben der juristischen Begriffsdefinition, die keine einheitliche Definition ermöglicht,
ist die Reduzierung des Betrachtungshorizontes auf die rein physische Ebene wohl der
simpelste aber auch der am weitest verbreitete Ansatz der Immobilien-Definition der Immo-
bilie. Demnach gelten die materiellen Eigenschaften als bestimmende Merkmale. Die in der
Literatur
7
allgemein als ,,Bricks-and-Mortar Concept" bezeichnete Begriffsauffassung be-
schreibt die Immobilie als dreidimensionales Gebilde aus Wänden, Decken und Böden, mittels
derer ein Segment der Erdoberfläche und des dazugehörigen Luftraums künstlich abgegrenzt
wird. Aus wissenschaftlicher Sicht ist diese substanzorientierte Definition jedoch unbrauchbar,
da bei rationaler Betrachtung nicht der Objektbesitz sondern die Nutzengenerierung aus-
schlaggebend für die Immobilieninvestition ist. Des Weiteren ist der physische Immobilien-
begriff alleine gebäudeorientiert, die Grundstücksaspekte hingegen bleiben außer Acht.
3.1.3. Ökonomischer Immobilienbegriff
Die wirtschaftswissenschaftliche Betrachtung differenziert zwischen dem investitions-
theoretischen und dem produktionstheoretischen Verständnis von Immobilien. Investitions-
theoretisch sind Immobilien Kapitalanlagen oder Sachvermögen, während die produktions-
wirtschaftliche Analyse auf die Immobilie als Produktionsfaktor rekurriert. Diese Sichtweise
wird insbesondere in der Volkswirtschaft vertreten und findet bereits in den frühen Schriften
ihren Niederschlag, die Grund und Boden als einen von vier Produktionsfaktoren ansehen.
8
7
vgl Schulte ua (1998) S 16.
8
vgl Loitlsberger (1986) S 219 f iVm S 165 ff und Brauer (1999) S 40 ff.
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 11
Sehr anschaulich beschreibt James A. GRAASKAMP
9
, einer der Begründer der Immo-
bilieninvestment-Theorie, die investitionstheoretische Dimension des Immobilienbegriffs:
,,Ein Neandertaler rollte einst einen Fels vor den Eingang seiner Höhle und schuf eine
Immobilie, indem er neben dem leeren Raum zusätzliche, nicht in der Natur vor-
handene Güter, wie Wärme, Sicherheit oder Exklusivität, bereitstellte. Damit vereinte
er erfolgreich Land (eine begrenzte natürliche Ressource) mit einer künstlichen
Schöpfung (dem Fels, der ersten massiven Tür), um das bislang unbekannte Bedürfnis
nach Raum-Konsum zu befriedigen. [...] Eine Immobilie ist demnach ein Produkt
künstlich abgegrenzten Raums mit einer institutionellen Zeitdimension (Qua-
dratmeter pro Jahr, Raum pro Nacht, Höhle pro Mondperiode) konzipiert, um die
Gesellschaft mit der natürlichen Ressource Grund und Boden zu verbinden."
Demzufolge sind die herausragenden Inhalte des Immobilienbegriffs:
1. der abgeschlossene Raum,
2. die Nutzenstiftung des Raumes sowie
3. die zeitliche Dimension der Nutzung.
Das Verfügungsrecht über den abgeschlossenen Raum ermöglicht es dem Eigentümer,
durch Überlassung der Immobilie an einen Dritten deren Nutzenstiftung für eine bestimmte
Zeit zu übertragen und daraus einen Ertrag zu erzielen. Streng ökonomisch betrachtet erzeugt
die Immobilie über einen bestimmten Zeitraum hinweg eine Nutzungsmöglichkeit; diese ist
ein Gut, welches sich als Stromgröße darstellen lässt. Die Anmietung einer Immobilie durch
den Nutzer entspricht wirtschaftlich einem Kauf von zeitlich determinierten Nutzungs-
möglichkeitseinheiten der vorab definierten Flächen. Dieser Zusammenhang wird von
GRAASKAMP ua
10
sehr anschaulich formuliert: ,,Real Estate is Space and Money over Time". So
9
zit. nach Schulte ua (1998) S 16: Graaskamp, J.A.: ,,A Rational Approach to Feasibility Analysis". In: The Appraisal
Journal (October 1972) S 513 521.
10
Schulte ua (1998) S 17 f.
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 12
werden aus ,,Raum-Zeit-Einheiten" schließlich ,,Geld-Zeit-Einheiten". Eine Immobilie ist dem-
nach ein Vermögensgegenstand, der einen Güterstrom produzieren kann, welcher gegen
Entgelt dem Nutzer übertragen wird.
Das relative Verhältnis zwischen Raumeinheiten und den dafür aufzubringenden Geld-
einheiten unterliegt neben Marktschwankungen auch weiteren Veränderungen im Zeitablauf,
wenn bspw. Attraktivität oder Nutzungspotentiale der Immobilie zu- oder abnehmen. Hier sind
die Wertminderung des Gebäudes durch Abnutzung oder technische Veralterung aber auch die
Wertsteigerung durch den Anstieg der Bodenpreise, ein professionelles Management oder
Mobilitätsschranken der Nutzer zu nennen.
Der wirtschaftliche Charakter der Immobilie ergibt sich nicht aus ihrer physischen
Produktion, sondern wird durch die Nutzung generiert. Nicht die historischen Herstellungs-
kosten sind originärer Wertmaßstab. Entscheidend ist, welche Honorierung die Nutzung durch
den Markt erfährt. Die direkte Verbindung von wirtschaftlichem Charakter und Nutzung
bedingt eine zunehmende Problemlösungsorientierung von Immobilienprojekten. Steht der
Mieternutzen im Mittelpunkt der Betrachtung und orientiert sich die Gestaltung an den
Ablaufanforderungen der Nutzer, können bei gleicher Flächengröße höhere Erträge realisiert
werden. Werden diese bereits beim Beginn des Projekts berücksichtigt und für eine bestimmte
Zielgruppe gebaut, kann die Rendite optimiert werden.
Die Ausführungen machen deutlich, dass aus rein ökonomischer Sicht die Immobilie
nicht als Hülle gesehen werden kann sondern als nutzenstiftendes Wirtschaftsgut.
Im produktionstheoretischen Verständnis sind Immobilien als Betriebsmittel eine
notwendige Voraussetzung für die leistungswirtschaftliche Faktorenallokation. Sie sind dem-
nach Teil des Produktionsfaktorbestandes. Immobilien formulieren die räumliche Dimension
des Leistungserstellungsprozesses in Unternehmen. Auch diese potentialorientierte Auslegung
des Immobilienbegriffs veranschaulicht, dass Grundstücke und Gebäude während ihrer
Nutzungsphase nicht verbraucht, sondern gebraucht werden.
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 13
3.2. Besondere Charakteristika der Immobilie im Allgemeinen
Aus der vorangegangenen Begriffsabgrenzung ist erkennbar, dass sich Immobilien
wesentlich von anderen Wirtschaftsgütern unterscheiden und dass die Gebäudebe-
wirtschaftung für die betriebswirtschaftliche Betrachtung ein sehr komplexes und in sich
abgegrenztes Aufgabengebiet eröffnet. Insbesondere im Vergleich mit den Eigenschaften
mobiler Güter zeigen sich grundlegende Charakteristika der Immobilie, die eine individuelle
Analyse erforderlich machen und im Folgenden erörtert werden:
11
1. Immobilität
2. Heterogenität
3. Begrenzte
Substituierbarkeit
4. Lange
Produktionsdauer
5. Länge des Lebenszyklus
6. Höhe des Investitionsvolumens
7. Höhe der Transaktionskosten
(1) Immobilität
Zentrales Charakteristikum einer Immobilie ist deren Standortgebundenheit. Die Lage
bestimmt nicht nur die Nutzungsmöglichkeiten, sie ist auch wichtige Determinante des öko-
nomischen und emotionalen Wertes. Entscheidend ist, dass eine schlechte Standortent-
scheidung eines Investors selten mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand geheilt werden
kann. Durch die wirtschaftliche Identität von Grundstück und Gebäude entstehen wesentliche
Abhängigkeiten, welche in die Analyse der gesellschaftlichen, ökonomischen und technischen
Umwelt einbezogen werden müssen. Die Einbindung in den Mikro-Standort bedingt eine Ab-
hängigkeit von benachbarten Nutzungen, die eine Abstimmung mit angrenzenden Eigen-
tümern, Investoren und Entwicklern erforderlich macht. Rechtliche und faktische Gegeben-
heiten, wie beispielsweise die Planungs- und Genehmigungshoheit der Kommunen, beschrän-
11
Anlehnung an Bone-Winkel (1994) S 27 ff iVm Brauer (1999) S 10 13. Die Charakteristika wurden aus dem
Vergleich zwischen der Immobilie als Anlageprodukte und andere Investitionsformen am Kapitalmarkt
erarbeitet und anschließend für die allgemeine Verwendung adaptiert.
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 14
ken die Verfügungsberechtigung über den Grund und Boden. Die Immobilität bedingt ganz
wesentlich die Herausbildung von Teilmärkten auf dem Immobiliensektor sowie die Einmalig-
keit jeder Immobilie, womit jede Immobilie am Markt ein Unikat ist.
(2) Heterogenität
Die Ortsgebundenheit der Immobilie impliziert bereits eine weitere Besonderheit des
Wirtschaftsgutes die Heterogenität
12
. Da jeder Standort einzig ist, kann es keine wirklich
gleichen Immobilien geben. Doch auch der architektonischen Gestaltung sowie der indivi-
duellen Nutzer wegen unterscheidet sich das eine von jedem anderen Gebäude. Jede Immobilie
ist einzigartig und letztendlich ein individuelles, autonomes Wirtschaftsgut. Die Heterogenität
kann größer oder kleiner sein und damit bereits in Richtung homogener Güter gehen. Größer
insofern, wenn Geschäftsimmobilien in Zentrums- sowie Randlage in unterschiedlichen
Städten miteinander konkurrieren. Die Ungleichartigkeit ist sehr klein, tendiert gegen Null,
wenn bspw. zwei Gewerbeimmobilien in einem Einkaufszentren miteinander verglichen
werden. In diesem Fall ist eine völlige Substituierbarkeit trotz der gerade beschriebenen
Einmaligkeit möglich.
Erst durch die Einstufung von Immobilienarten (unter gewissen Bedingungen) als
homogene Güter kann anhand zentraler Charakteristika wie Lage, Nutzung oder Alter, objekt-
übergreifender Aussagen eine Marktsegmentierung überhaupt ermöglicht werden. Die geringe
Vergleichbarkeit von Immobilien bleibt trotz allem vorhanden (jede Immobilie muss trotz allem
besichtigt werden) und bedingt von vornherein eine eingeschränkte Markttransparenz und
damit auch eine im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen geringere Fungibilität.
12
Unter heterogenen Gütern werden in der Wirtschaftswissenschaft Güter verstanden, die zwar ungleichartig
sind, aber trotzdem miteinander konkurrieren. Im Gegensatz dazu werden unter homogenen Gütern all jene
verstanden, die sachlich gleichartig und völlig substituierbar sind.
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 15
(3) Begrenzte Substituierbarkeit
Der Flächenbedarf der Nutzer ist mengenmäßig tendenziell unflexibel. Daraus ergibt
sich ein weiteres Charakteristikum der Immobilien: die begrenzte Substituierbarkeit von Raum
durch andere Wirtschaftsgüter. Die quantitative und qualitative Nachfrage nach Gewerbe-
flächen wie auch nach Wohnflächen wird nicht nur vom Preis, sondern ganz entscheidend vom
subjektiv empfundenen, teilweise auch objektivierbaren, Platzbedarf determiniert. Im Gegen-
satz zu anderen Nutzungsarten spielt bei Wohnimmobilien der Mindestbedarf an Nutzfläche
pro Person eine untergeordnetere Rolle bei Büros wird der Flächenbedarf anhand der Anzahl
der Mitarbeiter optimiert, wohingegen eine Wohnung mit 200 m
2
auch nur von einer Person
bewohnt werden kann.
13
Ein interessanter Aspekt ist, dass bei Dienstleistungsunternehmen und -abteilungen
technische Neuerungen, wie die Einführung von Computerarbeitsplätzen, bisher nicht messbar
zu nennenswerten Flächenveränderungen der einzelnen Arbeitsplätze geführt haben. Die
Bürofläche entspricht hierbei dem klassischen Produktionsfaktor Boden, dessen Inputverhältnis
stark mit der Anzahl beschäftigter Mitarbeiter korreliert.
14
(4) Lange Produktionsdauer
Für die Entwicklung einer Immobilie von der Projektidee und Grundstücksakquisition
bis zur Baufertigstellung und Übergabe an die Nutzer / die Betreiber ist erfahrungsgemäß ein
Zeitraum von zwei bis fünf Jahren zu veranschlagen. Kleinere Projekte bis zu etwa 150 Mio. ATS
benötigen etwa 18 bis 30 Monate, mittlere Projekte von bis zu 700 Mio. ATS ungefähr 24 bis 42
Monate und Großprojekte bis zu 70 Monate.
15
Neben der eigentlichen Bauphase steigen
13
Die Optimierung der Nutzflächen bei Wohnungen ist eine zentrale Aufgabe der Architektur besondere
Bedeutung finden die Werke von Ernst Neufert, der mit standardisierten Objekten Wohnungen mit geringstem
Flächenbedarf bewohnbar macht, sowie Baumschlager & Eberle (Vorarlberg) mit ihrem Ansatz des modularen
Wohnens. Diese Anstrengungen sind unter dem Gesichtspunkt zu sehen, möglichst viele Menschen mit dem
Grundbedürfnis Wohnung unter Wahrung bestimmter Standards zu versorgen.
14
Langen: persönliches Gespräch.
15
Coutinho: persönliches Gespräch.
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 16
insbesondere die Vermietungs- / Vermarktungsdauer und die Zeit für die Akquisition des
Grund und Bodens mit zunehmender Projektgröße signifikant an. Bemerkenswerterweise ist
für das Genehmigungsverfahren, unabhängig vom Volumen der beabsichtigten Baumaß-
nahme, mit relativ konstanten 6 bis 10 Monaten zu rechnen. Die Zahlen machen deutlich, dass
jedes Neuangebot an Flächen eine relativ lange Vorlaufzeit benötigt. Dazu kommt, dass aus
betriebswirtschaftlichen und produktionstechnischen Gründen die Fertigstellung begonnener
Projekte nicht beliebig gestreckt werden kann. Die Langwierigkeit des Produktionsprozesses
bedingt, dass die Reaktionsfähigkeit und die Anpassungsflexibilität des Immobilienangebotes
auf Nachfrageschwankungen sehr träge sind (geringe Angebotselastiziät). Dieses auch
empirisch beobachtbare Time-Lag bedingt ein höheres ökonomisches Risiko der Projektent-
wicklung und ist Ursache für die zunehmenden zyklischen Schwankungen von Nachfrage,
Miethöhe und Leerstand.
(5) Länge des Lebenszyklus
Immobilien zählen zu den langlebigsten Wirtschaftsgütern. Bedingt durch die juristi-
sche Einheit von Gebäude und Grund und Boden, ist ein wirtschaftlicher ,,Untergang" der ge-
samten Immobilien kaum zu erwarten. Während die Nutzungsmöglichkeit des Bodens im
Normalfall zeitlich nicht begrenzt ist, ist für das Gebäude die ökonomische Nutzungsdauer von
der technischen und der physischen zu unterscheiden. Die technische Lebenszeit übertrifft in
den allermeisten Fällen die ökonomische Nutzungsdauer der Immobilie bei weitem. Sie
beschreibt die Abnutzung der technischen Infrastruktur und Einbauten. Für die wissen-
schaftliche Auseinandersetzung mit Immobilien ist allein die wirtschaftliche Nutzungsdauer
von Bedeutung.
16
Sie endet, wenn die Erträge aus der Immobilie nicht mehr zur Deckung der
entstehenden Kosten inklusive kalkulatorischer Kosten ausreichen und eine Sanierung bzw
Revitalisierung keine entscheidende Renditesteigerung erwarten lässt. Auch können alter-
16
Später wird in einem eigenen Kapital ausführlich auf das Konzept des Immobilienlebenszyklus eingegangen und
es werden die einzelnen Phasen näher dargestellt.
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 17
native Nutzungen, die im Vergleich zur aktuellen Nutzung eine höhere Rendite versprechen, zu
einem vorzeitigen Flächenrecycling führen. Da Immobilien aufgrund ihrer Dauerhaftigkeit und
Langlebigkeit während ihrer Lebensdauer mehrmals gekauft und verkauft werden können,
konkurrieren Immobilienbestand und Neubau miteinander. Quantitativ dominiert der Bestand
an Immobilien bei weitem.
(6) Höhe des Investitionsvolumens
Nur ein begrenzter Kreis potentieller Investoren ist in der Lage, Immobilien zu er-
werben. Die entscheidende Zugangsbarriere für eine weitere Verbreitung von Realeigentum als
Vermögensanlage ist der hohe, dauerhafte Kapitaleinsatz, der zu einer immobilen Kapital-
bindung führt. Auch der indirekte Erwerb von Immobilien (zB durch Immobilienfonds) erfordert
einen genügenden Kapitaleinsatz; beispielsweise rechnet sich eine Veranlagung in
Immobilienfonds erst ab einer Gesamtsumme von 50.000,- ATS.
17
Die Kapitalbindung erhöht
das Risiko, vor allem unter Zwang zu einem ungünstigen Zeitpunkt mit einem eventuell
tieferen Preis auch wieder verkaufen zu müssen.
(7) Höhe der Transaktionskosten
Im Vergleich zu Kapitalanlagen, wie Sparbuch oder Aktie, sind die hohen Transaktions-
kosten eine wesentliche Komponente jedes Immobilieninvestments sie entstehen sowohl bei
der Übertragung von Eigentum als auch bei der Nutzung von Immobilien. Einerseits lösen
Eigentumsübertragungen bei Immobilien direkte Zahlungen aus, wie die Grunderwerbssteuer
oder die Notargebühren. Andererseits bedingt die geringe Markttransparenz Informations- und
Suchkosten, angefangen von Maklerhonoraren bis hin zu Aufwendungen für die Immobilien-
17
Außer bei (monatlichen) Ansparplänen sind die Nebenkostenbelastung, die erforderliche (Risiko-) Streuung
sowie der Verwaltungsaufwand bei der Gesamtveranlagungssumme zu berücksichtigen. Grundsätzlich werden
Immobilienfonds nur mit einem Ausgabeaufschlag (meist zwischen 3 5 Prozent) in der jeweiligen Stückelung
ausgegeben. Trefflinger: persönliches Gespräch.
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 18
begutachtung.
18
Die Höhe der Transaktionskosten, in Verbindung mit den hohen Investitions-
volumina, sind ausschlaggebend für das geringe Tradingvolumen, die Langfristigkeit des In-
vestitionshorizontes, die eingeschränkte Fungibilität und somit letztendlich auch für die
geringe Markttransparenz.
19
3.3. Typologische Betrachtung der Nutzungsarten
Ein wesentliches Element in der theoretischen Auseinandersetzung
20
mit Immobilien ist
die stringente Abgrenzung einzelner Immobiliengruppen und deren Bezeichnungen. Trotz der
Heterogenität von Immobilien lassen sich Cluster bilden, die in wesentlichen Bestandteilen
ausreichend Ähnlichkeit für eine schematische Betrachtung aufweisen. Diese Typisierung der
Erscheinungsformen von Immobilien wird im folgenden dargestellt, wobei hierzu sich im
Wesentlichen zwei Hauptunterscheidungskriterien anbieten:
1. die institutionelle Betrachtung der Immobiliennutzer sowie
2. die funktionelle Analyse der Nutzungsart.
Erfolgt die Systematisierung nach den Immobiliennutzern, so wird die Institution des
Nutzers in den Vordergrund der Analyse gerückt. Es stellt sich die Frage nach der Zuordnung
des Hauptgeschäftsfeldes, woraus dann Raum-Anforderungen abgeleitet werden. Eine übliche
Einteilung findet sich in Abb. 1 . Zunächst können grundsätzlich fünf Nutzergruppen unter-
schieden werden: Industrie-, Dienstleistungs- und Handelsunternehmen, Non-Profit-Orga-
nisationen sowie private Haushalte. Im nächsten Schritt werden den einzelnen Gruppen jeweils
nutzungsspezifische Immobilientypen zugeordnet nach dieser Einteilung beschäftig sich
diese Arbeit mit den privaten Haushalten als Nutzer von Wohnimmobilien. Dieser Aufbau hat
18
Immobilienbewertungen nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz. Zumeist werden die Schätzungen von
beeideten Sachverständigen durchgeführt und müssen für den Antrag einer Fremdfinanzierung durchgeführt
werden.
19
vgl ÖVI (1999) welche alle Kosten transparent aufzählen auch online zugänglich: www.ovi.at (22. Jänner 2000).
Einen weiteren Überblick bietet www.help.gv.at/21/Seite.210000-15103.html (24. Jänner 2000). Für die
Besteuerung findet sich eine Zusammenstellung bei Stingl (1999).
20
vgl Schulte ua (1998) S 21ff; Brauer (1999) S 12 ff; ua.
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 19
den Vorteil, dass die Typologisierung dem Anspruch nach dem Primat der Nutzungsbe-
trachtung folgt. Andererseits lassen sich jedoch auf Immobilienebene keine eindeutigen Zu-
ordnungen treffen, womit eine schematische Betrachtung der Immobilientypen nur bedingt
möglich ist und sie in dieser Arbeit nicht weiter verwendet wird.
21
Weiter verbreitet ist jedoch die Unterscheidung nach Immobilienarten, wie sie Abb. 2
darstellt. Hierbei kann zwischen Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien differenziert werden.
Ausschlaggebend für diese Untergliederung ist die Funktion der Immobilie. Die für diese Arbeit
von besonderem Interesse ist die Gewerbeimmobilien, die Raum zur Verfügung stellen, in dem
erwerbswirtschaftliche Zwecke verfolgt werden. Die drei Arten von Gewerbeimmobilie sind
Büro-, Handels- und Industrieimmobilien. Mit diesen drei Immobilienarten werden über-
21
vgl Schultze ua (1998) S 22 f.
Immobiliennutzer
Industrie-
unternehmen
Dienstleistungs-
unternehmen
Handels-
unternehmen
Non-Profit-
Organisationen
Private
Haushalte
zB Produktions-
gebäude,
Lagerhallen,
Werkstätten,
Industrieparks,
Distributions-
zentren
zB Büros, Hotels,
Gastronomie,
Kliniken/
Sanatorien,
Senioren-
residenzen,
Freizeit-
immobilien
zB SB-Einkaufs-
zentren, Waren-
häuser, Fach-
märkte, Laden-
lokale
zB Anstalts-
gebäude, Kultur-
immobilien,
Verwaltungs-
zentren,
Altersheime,
Freizeitimmobilie
zB Appartement-
häuser, Ein-/
Zwei-/ Mehr-
familienhäuser,
Wohnungen
Gewerbeparks
Multifunktionale
Immobilien
Quelle: Schultze ua (1998) S 22.
Abb. 1 Typologische Betrachtung nach den Immobiliennutzern
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 20
wiegend die Bedürfnisse von Betrieben befriedigt und stellen somit das Hauptinteresse der
Erfassung und Variablisierung von Fixkosten dar. Wohn- und Sonderimmobilien sind nur bei
speziellen betrieblichen Aufgaben für die unternehmerische Kostenrechnung von Interesse; zB
sind Wohnimmobilien von Bedeutung, wenn Unternehmen für seine Mitarbeiter Wohnraum
zur Verfügung stellt dies ist jedoch durch die Konzentration auf die Kernprozesse stark im
Abnehmen. Neben den erwähnten speziellen Aufgabe unterliegen unterschiedlichste
Immobilienarten für ein Unternehmen dem Immobilienmanagement (und somit dem
Kostenmanagement), wenn der Unternehmenszweck die Errichtung oder der Betrieb von
Immobilien selbst ist. Die Unterteilung bei Sonderimmobilien ist komplexer und ist in Abb. 2
ersichtlich viele Produktinnovationen beim Immobilienmanagement finden bei
Sonderimmobilien statt. Wohnimmobilie stellen den Raum zur Befriedigung von Wohnbe-
dürfnissen zur Verfügung. Hierbei sind Immobilien zu subsumieren, bei denen die reine Wohn-
funktion im Vordergrund steht. Zu unterteilen ist die Wohnimmobilie in Ein- und Mehrmehr-
familienhäuser. Bei Einfamilienhäusern ist die alleinige grundbücherliche Eintragung in einer
Einlagezahl eines Grundstücks mit der Nutzung für eine Person oder Personengruppe (Familie)
entscheidend. Die physischen Ausprägungsformen können das alleinstehende Einfamilienhaus
oder die auf zwei nebeneinanderliegenden Grundstücken angebauten Häuser in der Form von
Doppel- oder Reihenhäusern sein. Bei Mehrfamilienhäusern befinden sich zumindest zwei
Wohneinheiten in einem Gebäude bzw auf einem Grundstück mit einem oder mehr Eigen-
tümern.
22
Nutzungseinschränkungen des Besitzes werden laut WEG durch das Parifikat (Nutz-
wertfeststellung) festgelegt und somit einzelne Einheiten (zB Wohnungen) in ihrer Größe und
Wertigkeit definiert. Entscheidungen bzgl dieses Objektes werden von der Eigentümer-
gemeinschaft beschlossen und es wird durch eine Hausverwaltung verwaltet. Durch das
Parifikat werden einzelne Einheiten (zB Wohnungen) in ihrer Größe und mit ihren Nutzwerten
festgelegt. Entsprechend dem individuellen wirtschaftlichen und juristischen Charakter wird
22
So sind Reihenhäuser, die auf einem Grundstück im Miteigentum errichtet wurden, zur Kategorie Mehrfamilien-
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 21
Wohnungseigentum nach dem WEG begründet werden es wird von einer Eigentums-
wohnung gesprochen. Sowohl die einzelne Eigentumswohnung als auch die Wohnungen eines
ganzen Hauses können anderen Nutzern zur Miete am Markt angeboten werden (Miet-
wohnung) diese kann aufgrund der Finanzierung entweder gefördert oder freifinanziert sein.
Eine besondere Ausprägungsform ist das Mietshaus, in der jede Einheit eine Mietswohnung ist.
Diese wird in Wien auch als Zinshaus bezeichnet. Wenn eine Genossenschaft Eigentümer eines
Hauses ist und Wohnungen vermietet, werden diese Mietwohnungen als Genossenschafts-
wohnungen bezeichnet.
23
häuser zu zählen, da sie rechtlich und wirtschaftlich anderen Kriterien unterliegen wie Einfamilienhäuser.
Immobilienart
Wohnimmobilien
Ein- und Zwei-
familienhäuser
Mehrfamilien-
häuser
Gewerbeimmobilien
Büro-
immobilien
Handels-
immobilien
Industrie-
immobilien
Sonderimmobilien
Hotels
Senioren-
immobilien
Kliniken
Freizeit-
immobilie
Infrastruktur-
immobilie
Industriesp.
Immobilien
Mietwohnung
Eigentums-
wohnung
Quelle: Anlehnung an Schulze ua (1998) S 23.
Abb. 2 Typologisierung nach Immobilienarten
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 22
Den Immobilienarten entsprechend kann die einzelne Einheit zB als Büro klassifiziert
werden. Zusätzlich wird im Sprachgebrauch jedoch auch das Gesamtobjekt mit einer
Immobilienart bezeichnet, dabei ist zu beachten, dass ein Objekt als Ganzes sehr wohl als
Wohnimmobilie zu klassifizieren ist, obwohl in diesem einige wenige gewerblich genutzt (zB
als Büros) werden können. Bei dieser Betrachtung des Gesamtobjektes spielen auch der äußere
Eindruck und die Architektur eine entscheidende Rolle. In der Realität kommen auch sehr
häufig gemischt-genutzte Objekte vor, die zB im Erdgeschoss Geschäft, darüber Büros und im
Dachgeschoss Wohnungen haben. Die einzelnen Einheiten sind für die jeweilige Nutzung
optimal gestaltet. Eine Sonderform sind Mischprojekte von genossenschaftlichen und ge-
werblichen Bauträgern, die besondere juristische und bauliche Maßnahmen erforderlich
machen. Beim einzelnen Immobilienobjekt kann entweder eine Eigennutzung oder eine
Kapitalanlage, die vermietet wird, vorliegen. Diese Unterscheidung hat immanente Aus-
wirkungen auf das Immobilienmanagement.
24
3.4. Marktpartner
Während der klassische Baumeister bis hin in die 60er Jahre alle Funktionen des Bauens
beherrschte, hat sich mit der Verselbständigung der Immobilienbranche als eigenen Wirt-
schaftszweig eine zunehmende Arbeitsteilung herausgebildet.
25
Die einzelnen Akteure
besinnen sich auf ihre Kernkompetenzen und bieten spezifische Leistungen an, die nicht
notwendigerweise über den gesamten Immobilienlebenszyklus sowie aller Leistungen im
Zusammenhang mit einer Immobilie reichen. Das Immobilienunternehmen an sich gibt es
nicht, sondern Bauträger, Immobilienverwalter, Immobilienmakler, Architekten usw. In der
Praxis vollzieht sich ein integrativer Prozess dahingehend, dass von einzelnen Unternehmen
oder Unternehmensverbänden mehrere Funktionen während des Lebenszyklus einer Immobilie
23
vgl Kaufmann, W.: persönliches Gespräch. Vgl Schulte ua (1998) S 22 ff und Brauer (1999) S 14 ff.
24
vgl Kaufmann, W.: persönliches Gespräch. Diese Einteilung entspricht nicht den unterschiedlichen Nutzungen
(zB Wohngebiet) nach der Flächenwidmung, da bei Wohngebiet auch eine Büronutzung möglich ist.
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 23
erbracht werden.
26
Somit erfüllen einzelne Marktteilnehmer im Zuge der Diskussion um
Spezialisierung und Diversifizierung bzw ,,make-or-buy" auch Aufgaben, welche nicht ihr
Hauptgeschäftsfeld betreffen. Zur anschaulichen Darstellung der Wertschöpfung in der
Immobilienwirtschaft beschränkt sich nachstehende Charakterisierung deshalb auf die
typische Kernfunktion der einzelnen Immobilienbetriebe. Diese korreliert im Wesentlichen mit
den Gewerbeberechtigungen in Österreich, wie zB für den Architekten, Statiker, Geometer,
Baumeister, Immobilienbauträger, Immobilienmakler sowie Immobilienverwalter.
3.4.1. Immobilieninvestoren
Immobilien sind Wirtschaftsgüter, die im Normalfall dem Inhaber als langfristige
Kapitalanlage dienen. Zunehmend übernehmen professionelle Immobilieninvestoren diese
Eigentümerfunktion. Sie verfügen über einen umfangreichen Bestand an Grundstücken und
Gebäuden und erzielen durch die Erschließung von Synergie-Effekten zusätzliche Erträge. Mit
steigender Objektanzahl ist ein aktives Portfoliomanagement möglich, das sowohl risiko-
reduzierende als auch ertragssteigernde Effekte haben sollte. Investoren sind performance-
orientiert, dh sie versuchen ihren Erfolg zu maximieren, dies geschieht durch optimale
Kombination von unterschiedlichen Immobilien, aktiver Akquisition, Bewertung sowie An- und
Verkauf, die Rendite und den langfristigen Wertzuwachs.
27
Wie Abb. 3 zeigt, gliedert sich die Gruppe der Investoren in private und institutionelle
Anleger. Privatanleger erwerben üblicherweise kleinere Wohn- oder Geschäftshäuser, Eigen-
tumswohnungen sowie Anteile an offenen und geschlossenen Immobilienfonds, wobei
geschlossene Fonds in Österreich rechtlich nicht zugelassen sind. Zur Nutzung steuerlicher
25
vgl Langen: persönliches Gespräch.
26
zB gibt es Immobilienaktiengesellschaften, die sich darauf spezialisiert haben, Erträge aus dem Immobilien-
geschäft (An- und Verkauf, Projektentwicklung, Vermietung, usw) zu erzielen. Auch Leasinggesellschaften und
Fonds erbringen mehrere Funktionen über den gesamten Immobilienzyklus. Vgl www.immorent.at
(12. Jänner 2000).
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 24
Vorteile sowie zusätzlicher Erträge sind Privatinvestoren im Normalfall daran interessiert, eine
private Vermögensverwaltung zu betreiben. Bei direkter Veranlagung erzielen natürliche
Personen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Institutionelle Investoren sind in der Lage, relativ hohe Kapitalvolumina zu bewegen.
Sie können aber in der Regel kaum steuerliche Vergünstigungen beanspruchen, da sie
typischerweise Einnahmen aus Gewerbebetrieben erzielen. Ausnahme hierbei sind geschlos-
sene Immobilienfonds, die wirtschaftlich gesehen eine Losgrößentransformationsfunktion für
private Bauherren ausüben. Die größten Gruppen der institutionellen Investoren stellen da-
neben Versicherungen, Pensionskassen und offene Immobilienfonds
28
. Für Wohnimmobilien
sind institutionelle Investoren als Vermieter von großer Bedeutung. Eine Sonderstellung über-
nehmen Immobilienleasinggesellschaften
29
, da sie als mittel- bis langfristige Endinvestoren
27
Abzugrenzen sind Investoren von Bauträgern, die nach Errichtung des Projektes dieses in ihrem Besitz belassen.
Der Unterschied besteht darin, dass ein Investor das Investment aus reinen Renditeüberlegungen eingehen und
keine Errichtung wahrnimmt.
28
Detaillierte Ausführungen zu Immobilienfondsgesellschaften finden sich bei Brauer (1999) S 25 ff.
29
Ein Überblick findet sich bei Brauer (1999) S 29 ff.
Private
Investoren
Institutionelle Investoren
Unternehmen
Eigen-
nutzung
Kapital-
anlage
Eigen-
nutzung
Kapital-
anlage
Offene
Immobilien-
fonds
Ver-
sicherungen
Geschlossene
Immobilien-
fonds
Pensions-
kassen
Immobilien-
AG / -Holding
Leasing-
gesellschaften
Mischformen
Ausländische
Investoren
single asset portfolio
multi asset portfolio
indirekt
direkt
Quelle: Schulte ua (1999) S 39.
Abb. 3 Immobilieninvestoren
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Diplomarbeit 25
aufgrund der Übernahme von wirtschaftlichen Risiken eigentlich nicht zu den Immobilienfin-
anzierern zu zählen sind, jedoch zumeist Finanzierungsaufgaben für den Nutzer übernehmen.
Die Gründe für die Konstruktion der Finanzierung mittels Leasinggesellschaft sind zumeist
steuerlich bzw rechtlich motiviert. Hinzu kommt die Möglichkeit, langfristig gebundenes An-
lagevermögen für das Unternehmen dadurch zu kapitalisieren.
30
3.4.2. Projektentwickler und Bauträger
Die Konzeption und Verwirklichung von Neubauprojekten übernehmen in einem
arbeitsteiligen Immobilienmarkt die Projektentwickler (Developer). Auch die Revitalisierung
und Modernisierung von bestehenden Immobilien ist ein wachsendes Geschäftsfeld, wie beim
Lebenszykluskonzept noch zu sehen sein wird. Die Unterscheidung zwischen Bauträger und
Projektentwickler liegt darin, dass der Projektentwickler die Projektidee entwickelt, deren
bauliche Realisierung durch die Schaffung grundbuchrechtlicher und baurechtlicher Voraus-
setzungen sichert und zT als Ziel diese ,,entwickelte" Immobilie zu verkaufen sucht. Die bau-
liche Realisierung ist nicht zwingender Bestandteil seiner Tätigkeit.
31
Bei Bauträgern ist zwischen dem gewerblichen Bereich als auch den gemeinnützigen
Bauträgergenossenschaften zu unterscheiden. Weiters sind Gemeinden, die selber Wohnungen
errichten, im Wohnbau ein bedeutender Marktpartner, da sie über ihr Angebot und die Preise
zT erheblichen Einfluss auf den Markt ausüben. Besondere Marktmacht hat die Stadt Wien, die
mit 215.000 ,,Gemeindewohnungen" zu den größten Hausbesitzern Europas zählt. Mit 1. Jänner
1997 wurden alle bis dahin betraute Stellen zu ,,Wiener Wohnen" zusammengefasst und von
Grund auf neu strukturiert. Bei diesem ,,Neubeginn" wurde die Organisation auf ihre Kunden
ausgerichtet und eine neue Kommunikationsstrategie erarbeitet, sodass es nunmehr der
30
vgl für das Leasing Loitlsberger (1996) 154 ff und www.immorent.at (20. Jänner 2000).
31
vgl Brauer (1999) S 20 f iVm Schulte ua (1999) S 39 f.
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 26
Vergangenheit angehört, dass einem ,,Wohnzuversorgenden" ein ,,Mietobjekt" ,,zugewiesen"
wird.
32
Bei den gewerblichen Bauträgern handelt es sich um Firmen, die auf eigene Rechnung
und eigenes Risiko Bauprojekte entwickeln und entweder mit oder ohne öffentliche Unter-
stützung am Markt anbieten. Ohne Förderung errichtete Wohnungen werden als ,,frei-
finanzierte Wohnungen" bezeichnet. Gemeinnützige Genossenschaften erbauen Wohnungen
zumeist mit einer staatlichen Förderung und bieten die Wohnungen mit einem Preis, der nach
den gesetzlichen Bestimmungen (WGG) nur die Kosten decken darf, am Markt an. Als
genossenschaftliche Einrichtungen, die zum Ende des 19. Jahrhunderts entstanden sind, um die
Wohnungsnot zu lindern, verzichten sie auf den erzielbaren Gewinn. Sie können daher
Wohnungen am Markt günstiger anbieten, wobei zum Erwerb der Käufer bestimmte Voraus-
setzungen, wie Mitgliedschaft in der Genossenschaft oder Bedürftigkeit, erfüllen muss. Auf-
grund der Öffnung der öffentlichen Wohnbauförderung auch für gewerbliche Bauträger und
des Überangebots an Wohnungen befindet sich die Branche der Gemeinnützigen in einem
Umbruch, der zu mehr Ausrichtung auf die Kunden und die Marketinganstrengungen geführt
hat.
33
Betrachtet man das Tätigkeitsprofil, so sind Projektentwickler (Bauträger) die ei-
gentlichen Bauherren. Sie initiieren das Projekt, überwachen die Planungs- und Bauphase und
vermarkten die Flächen. Mit der Fertigstellung der Immobilie und der Übergabe an den Nutzer
endet die Projektentwicklung. Bei strikter Phasenbetrachtung erfolgt nun üblicherweise ein
Verkauf an einen Investor. In der Realität versuchen Projektentwickler möglichst schon in der
Planungs- oder Bauphase einen Käufer zu gewinnen und zT werden Bauträger für die Er-
32
vgl Payr (1997) S 87 ff, die eine übersichtliche Darstellung der Situation, der Entwicklung und der ausgearbeiteten
Kommunikationsstrategie gibt. Vgl www.wien.gv.at/wienerwohnen/index.htm (22. Jänner 2000).
33
Die Übersicht über Wohnbaugenossenschaften in Österreich findet sich bei Ludl (1998) S 317 380. Eine Ausein-
andersetzung über die Zusammenarbeit bzw Unterschiede zwischen Gewerbliche und Gemeinnützige findet
sich bei Weihsmann (1997) S 65 ff und Mischek (1997) S 72 ff. Dieser Aspekt sowie eine Abhandlung der Ent-
wicklung führt Österreicher (1997) S 79 ff aus.
Philipp Kaufmann
Diplomarbeit 27
richtung von Investoren beauftragt (meist Immobilienfonds), womit Bauträger als Dienstleister
auftreten. In schwachen Marktphasen gelingt dies häufig nur, wenn der Projektentwickler eine
zeitlich befristete Mietgarantie übernimmt.
34
Bei Wohnimmobilien von gemeinnützigen Bauträgern werden diese entweder an die
späteren Nutzer verkauft (womit diese die Investoren darstellen) oder vermietet in solchen
Fällen verbleibt das Eigentum zumeist bei den Bauträgern, die auch in den meisten Fällen die
Verwaltung der Objekte übernehmen.
Der Zeithorizont der Projektentwickler ist kurzfristig und durch die Dauer der gesamten
Planungs-, Genehmigungs-, Bau- und Vermarktungsphasen determiniert. Ihre ökonomische
Motivation ist das Abschöpfen des Mehrwertes, der sich aus der Aufwertung und wirtschaft-
lichen Nutzung des Grundstücks ergibt.
Wegen des kurzfristig ausgerichteten spekulativen Charakters ist die Projektent-
wicklung relativ risikobehaftet. Neben den üblichen Immobilienrisiken sind insbesondere Bau-,
Kosten-, Zeit- und Vermarktungsrisiken zu berücksichtigen.
3.4.3. Planende Institutionen
Aufgabe der Architekten und Ingenieure ist die Vorbereitung der physischen Erstellung
der Immobilie entsprechend der vorgegebenen kaufmännischen Konzeption. Meist sind
Architekten als beratende Dienstleister bereits bei der Planung in Form einer Feasibility Über-
prüfung eingebunden. Entscheidend für die Wahrnehmung, die Atmosphäre und die Akzeptanz
des Gebäudes ist zum einen die Einbindung in die Stadtplanung und zum anderen die
architektonische Gestaltung. Dem Architekten kommt bei der Errichtung des Gebäudes die
zentrale Rolle zu, da er für die Gesamtabwicklung verantwortlich zeichnet. Durch die Wahl von
hochkarätigen (Star-) Architekten erhöhen sich am Anfang zumeist die Investitionskosten,
34
vgl Brauer (1999) S 18 ff.
Ende der Leseprobe aus 123 Seiten
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Details
- Arbeit zitieren
- , 2000, Variablisierung von Fixkosten durch Facility Management, Hamburg, Bedey Media GmbH, https://www.diplom.de/document/220938
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