ID 4708
Helff, Anett: Restnutzungsdauer von Immobilien: Bestimmung und Einfluss auf die
Verkehrswertermittlung / Anett Helff - Hamburg: Diplomica GmbH, 2001
Zugl.: Köthen, Fachhochschule, Diplom, 2001
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Ermitteln der Restnutzungsdauer durch...
118
INHALTSVERZEICHNIS
PROLOG ...1
1 BEGRIFFSDEFINITIONEN...3
1.1.
Alter...3
1.2.
Lebensdauer ...4
1.2.1.
Allgemeine wirtschaftliche Lebensdauer...4
1.2.2.
Technische Lebensdauer ...5
1.3.
Nutzungsdauer...5
1.3.1.
Gesamtnutzungsdauer...5
1.3.2.
Restnutzungsdauer...10
1.3.3.
Wirtschaftliche Nutzungsdauer ...12
1.4.
Begriffsklärung durch WertV 88 ...12
2.
EINFLUSSFAKTOREN AUF DIE RESTNUTZUNGSDAUER ...14
2.1.
Bautechnische Einflussfaktoren...14
2.2.
Wirtschaftliche Einflussfaktoren ...15
2.3.
Sonstige Einflussfaktoren ...16
3.
VERÄNDERUNGEN (ARTEN) DER RESTNUTZUNGSDAUER...19
3.1.
Übliche Restnutzungsdauer...19
3.2.
Verkürzte Restnutzungsdauer...20
3.2.1.
...durch unterlassene Instandhaltung ...21
3.2.2.
...durch höhere Gewalt...22
3.2.3.
...durch mangelnde soziale Verhältnisse ...22
3.2.4.
...durch Baumängel und Bauschäden...23
3.3.
Verlängerte Restnutzungsdauer ...25
3.3.1.
...durch Modernisierungen ...25
4.
ERMITTELN DER RESTNUTZUNGSDAUER DURCH... ...27
4.1.
...Bildung eines fiktiven Baujahres ... ...27
4.1.1.
...mit Hilfe von Verhältnisgleichungen... ...29
4.1.1.1. ...aus der Wohnflächenberechnung ...29
4.1.1.2. ...aus dem Umbauten Raum ...30
4.1.1.3. ...aus dem prozentualen Anteil Bausubstanz alt / neu ...30
4.1.1.4. ...bei mehreren Modernisierungen ...31
4.1.1.5. ...bei entkernten Gebäuden ...31
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch...
119
4.1.1.6. Kritische Würdigung / Auswertung der Verfahren ...32
4.1.2. ...nach
Tabellen...33
4.1.2.1. Vorgehensweise...34
4.1.2.2. Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens...37
4.2.
...Ableitung aus dem Modernisierungsgrad ...38
4.2.1.
Vorgehensweise...38
4.2.2.
Graphische Darstellung der Ermittlung der RND ...41
4.2.3.
Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens...42
4.3.
...Ableitung aus Kaufpreisfällen...42
4.3.1.
Vorgehensweise...43
4.3.2.
Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens...44
4.4.
...Ableitung aus Zustandsstufen...45
4.4.1.
Vorgehensweise...46
4.4.2.
Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens...47
4.5.
Versicherungsmathematisches Modell ...48
4.5.1.
Vorgehensweise...49
4.5.2.
Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens...50
4.6.
Zusammenstellung der Verfahren...51
4.7.
Bestimmung der RND anhand objektspezifischer Bauwertanteile...53
4.7.1.
Problemstellung ...53
4.7.2.
Vorgehensweise...54
4.7.3.
Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens...60
5.
EINFLUSS DER RND AUF DIE WERTERMITTLUNGSVERFAHREN...61
5.1.
...Sachwertverfahren...61
5.1.1.
Verfahrensüberblick ...61
5.1.2.
Die Alterswertminderung...65
5.1.2.1. Fallgruppen ...66
5.1.2.1.1. ...bei ordnungsgemäßer Instandhaltung ...66
5.1.2.1.2. ...bei durchgreifend modernisierten Gebäuden...67
5.1.2.1.3. ...bei unterlassener Instandhaltung...69
5.1.2.2. Übersicht über Alterswertminderungsmöglichkeiten ...70
5.1.2.3. Alterswertminderungsmodelle der deutschen Bewertungspraxis ...74
5.1.2.3.1. lineare Alterswertminderung ...74
5.1.2.3.2. ...nach ROSS ...75
5.1.2.4. Bewertung
der
Alterswertminderungsmodelle ...76
5.1.2.3.
Der Einfluss auf den Sachwert...79
5.1.3.
Sonderfälle...81
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch...
120
5.1.3.1. wirtschaftliche Überalterung...81
5.1.3.2. Abbruchverpflichtung ...83
5.1.3.3. wirtschaftliche Überalterung und Abbruchverpflichtung ...84
5.2.
...Ertragswertverfahren ...86
5.2.1.
Verfahrensüberblick ...86
5.2.2.
Der Einfluß auf die Determinanten...89
5.2.2.1. ...Liegenschaftszinssatz ...89
5.2.2.2. ...Vervielfältiger ...96
5.2.2.3. ...Bodenwertverzinsung ...101
6.
SONDERFÄLLE DER RESTNUTZUNGSDAUERERMITTLUNG... ..............105
6.1.
...im Gebäudemix durch...105
6.1.1.
...Bildung einer mittleren Restnutzungsdauer ...105
6.1.2.
...Aufteilung der Liegenschaft nach wirtschaftlicher Verwendungsfähigkeit ...106
6.1.3.
Kritische Würdigung / Auswertung der Verfahren ...108
6.2.
...im Bauteilmix...109
6.2.1.
Vorgehensweise...109
6.2.2.
Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens... 110
6.3.
...im allgemeinen Residualverfahren nach Vogels ... 111
6.3.1.
Vorgehensweise... 111
6.3.2.
Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens... 112
6.4.
... im Denkmalschutz... 113
6.4.1.
...anhand des Ertragswertverfahrens... 114
6.4.2.
...anhand des Sachwertverfahrens ... 114
EPILOG ... 116
ANHANG...IV
ABBILDUNGSVERZEICHNIS...X
TABELLENVERZEICHNIS...XI
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS...XII
SCHRIFTTUMSVERZEICHNIS...XIV
RECHTSQUELLENVERZEICHNIS...XVIII
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch...
127
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Abbildung 1. Durchschn. wirtschaftliche GND bei ordnungsgemäßer Instandhaltung ...7
Abbildung 2: Einflussfaktoren auf die Restnutzungsdauer ...17
Abbildung 3: Systemskizze Baumängel / Bauschäden...24
Abbildung 4: Verlängerung d. RND aufgrund durchgreifender Modernisierung ...28
Abbildung 5. Verkürzung d. RND wegen baulicher Mängel und Schäden...29
Abbildung 6: Kriterien im Mietwohnungsbau ...35
Abbildung 7: Graphische Darstellung zur Ermittlung der RND ...41
Abbildung 8 : Bestand an wohngebäuden ...50
Abbildung 9: Theoretischer Gebäudebestand (bezogen auf 1000 einheiten)...50
Abbildung 10: Theoretische Restnutzungsdauer des jeweiligen Restbestandes ...50
Abbildung 11: Entwicklung Verhältnis Rohbau / Ausbau ...54
Abbildung 12: Schema des Sachwertverfahrens...61
Abbildung 13: Wertminderung wegen Alters 3 Fallgruppen...66
Abbildung 14: Wertminderung wegen Alters Normalfall ...67
Abbildung 15: Alterswertminderung nach ROSS ...68
Abbildung 16: Alterswertminderung bei Verlängerung der RND wegen Modernisierung ..68
Abbildung 17: Alterswertminderung bei Verkürzung der Restnutzungsdauer...70
Abbildung 18: Auswertung theoretisch mathematische Modelle ...77
Abbildung 19: Auswertung empirische Modelle ...78
Abbildung 20: Auswertung aller Modelle...78
Abbildung 21: Auswertung ROSS / linear ...79
Abbildung 22: Vorzeitiger wirtschaftlicher Abbruch eines Gebäudes...83
Abbildung 23: Abschlag wegen vorzeitigen wirtschaftlichen Abbruchs...84
Abbildung 24: Schema des Ertragswertverfahrens ...88
Abbildung 25: Auswirkungen des Zinssatzes und der RND auf den Vervielfältiger...100
Abbildung 26: Diskontierte Bodenwertanteile bei LGZ mit unterschiedlicher RND ...103
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch...
128
TABELLENVERZEICHNIS
Tabelle 1. Nutzungszeiträume ausgewählter Gebäudeteilausführungen ...8
Tabelle 2: Ermittlung des maximalen fiktiven Baujahres...36
Tabelle 3: Modernisierungsgrad...38
Tabelle 4: Zur Ermittlung des Modernisierungsgrads ...39
Tabelle 5: Tabelle über die verlängerte RND Grund durchgeführter Modernisierungen ...39
Tabelle 4/B: Zur Ermittlung des Modernisierungsgrads - Beispiel ...40
Tabelle 3/B: Modernisierungsgrad - Beispiel ...40
Tabelle 5/B: Tabelle über die verlängerte RND - Beispiel ...40
Tabelle 6: Ermittlung der Restnutzungsdauer aus Kaufpreisfällen ...44
Tabelle 7: Restnutzungsdauer bei einer durchschnittlichen GND von 80...46
Tabelle 8: Bestand an Wohngebäuden in der Bundesrepublik Deutschland in 1000
*
...49
Tabelle 9: summierter Wohngebäudebestand ...49
Tabelle 10: Zusammenstellung der Verfahren zur Ermittlung der Restnutzungsdauer...52
Tabelle 11: Ausprägung der Bauwertanteile ...56
Tabelle 11/B: Ausprägung der Bauwertanteile ...59
Tabelle 12: theoretisch mathematische Modelle...72
Tabelle 13/1: empirisch abgeleitete Modelle...73
Tabelle 13/2: empirisch abgeleitete Modelle...74
Tabelle 14: Alterswertminderungssätze bei unterschiedlicher Restnutzungsdauer ...77
Tabelle 15: Sachwertermittlung nach linearer Alterswertminderung ...80
Tabelle 16: Sachwertermittlung nach ROSS'scher Alterswertminderung ...81
Tabelle 17: Entwicklung des Vervielfältigers in Abhängigkeit von der RND...99
Tabelle 18: Diskontierte Bodenwertanteile in Abhängigkeit von LGZ und RND...102
Tabelle 19: Ermittlung der gewogenen RND...106
Tabelle 20: Ertragswertermittlung ...106
Tabelle 21: Schulnotensystem ... 111
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch...
129
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
a.a.St.
an
anderer
Stelle
Abs.
Absatz
BauGB Baugesetzbuch
BauNVO Baunutzungsverordnung
BewK
Bewirtschaftungskosten
BGF
Brutto
-
Grundfläche
BGH
Bundesgerichtshof
BMBau
Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau
BRI
Brutto
Rauminhalt
BverwG Bundesverwaltungsgericht
BVG
Bundesverfassungsgericht
bzw.
beziehungsweise
ca.
circa
delta
d.h.
das
heißt
DIN
Deutsches Institut für Normung e.V.
Dr.
Doktor
e.V.
eingetragener
Verein
EW
Ertragswert
f. folgende
ff.
fortfolgende
GAA
Gutachterausschuss
ggf.
gegebenenfalls
GND
Gesamtnutzungsdauer
HOAI
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
Hrsg.
Herausgeber
i.d.F.
in
der
Fassung
i.d.R.
in
der
Regel
II.
BV
Zweite
Berechnungsverordnung
KP
Kaufpreis
LBauO
Landesbauordnung
LGZ
Liegenschaftszinssatz
ModEnG Modernisierungs-Energieeinsparungsgesetz
NF
Nutzfläche
o.g.
oben
genannt
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch...
130
§ Paragraph
Pkt.
Punkt
RND
Restnutzungsdauer
SW
Sachwert
s.g.
so
genannt
s.
S.
siehe
Seite
SS
Sommersemester
u.a.
unter
anderem
u.U.
unter
Umständen
vgl.
vergleiche
vor.
voraussichtlich
VV
Vervielfältiger
WertR
Wertermittlungsrichtlinien
1991
WertV
Wertermittlungsverordnung
1988
WF
Wohnfläche
WoBauG Wohnungsbaugesetz
WS
Wintersemester
z.B.
zum
Beispiel
z.T.
zum
Teil
Prolog 1
PROLOG
Spekulative Prognosen und Trends für die deutschen und europäischen
Wirtschaftsmärkte, aber auch die Wartestellung kurz vor Einführung der europäischen
Einheitswährung Euro () machen sich durch enorme Kursschwankungen bis hin zu
Einbrüchen an der deutschen Börse bemerkbar. Die Anleger, der Privatmann aber auch
Banken, sind verunsichert und suchen nach Alternativen in Geldgeschäften. In diesem
Zusammenhang gewinnt die Immobilie zunehmend an Bedeutung. Sie unterliegt keinen
Kursschwankungen und bietet somit für Kapitalanleger hervorragende
Anlagemöglichkeiten. Aber auch als Altersvorsorge für den Privatmann ist sie eine ideale
Anlageform. In diesem Zusammenhang gewinnt auch die Problematik der
Verkehrswertermittlung an Bedeutung. Das heißt für den Sachverständigen für
Grundstückswertermittlung, dass seine Gutachten mehr denn je höchsten
Qualitätsansprüchen gerecht werden müssen. Einer der wichtigsten Qualitätsaspekte bei
jeder Wertermittlung ist die Bestimmung der maßgebenden Restnutzungsdauer.
1
Die anerkannten und wohl auch in der Verkehrswertermittlung am häufigsten
angewandten Verfahren sind das Ertragswertverfahren nach §§ 15 WertV 88 und das
Sachwertverfahren nach §§ 21 WertV 88. In beiden Verfahren ist der Ansatz der RND der
baulichen Anlagen direkt oder indirekt enthalten.
Nach § 23 WertV 88 bestimmt sich im Sachwertverfahren die Wertminderung der
baulichen Anlagen wegen Alters nach dem Verhältnis ihrer RND zur
Gesamtnutzungsdauer
2
. Dadurch hat der Ansatz der RND einen wesentlichen Einfluss auf
den Wert der baulichen Anlagen am Bewertungsstichtag. Dies gilt insbesondere bei
älteren baulichen Anlagen mit kürzerer RND und demzufolge höheren Wertminderungen
wegen Alters.
Beim Ertragswertverfahren bestimmt neben dem Liegenschaftszinssatz die RND
der baulichen Anlage die Höhe des Vervielfältigers aus der Anlage zur WertV 88. Damit
hat der Ansatz der RND direkten Einfluss auf die Höhe des Gebäudeertragswertes.
Durch die in der WertV 88 vorgenommene Abstellung der RND in beiden
Wertermittlungsverfahren hat eine Harmonisierung im deutschen Recht stattgefunden,
was aber gleichzeitig die Bedeutung der RND für die Verkehrswertermittlung enorm
steigert.
Die Praxis zeigt immer wieder, dass die Ermittlung der RND von vielen
Sachverständigen etwas ,stiefmütterlich` behandelt wird. Sei es einerseits aus Unkenntnis
der Bestimmungsmöglichkeiten oder andererseits einfach aus der Tatsache heraus, dass
der RND eine ,geringere Rolle` als zum Beispiel dem Liegenschaftszinssatz beigemessen
1
ab hier als RND bezeichnet
2
ab hier als GND bezeichnet
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 2
wird und das obwohl die Bestimmung der RND eine der schwierigsten Aufgaben der
Grundstückswertermittlung ist.
Vor diesem Hintergrund soll das Ziel dieser Diplomarbeit sein, sich mit der
Problematik der RND auseinanderzusetzen.
Dazu werden im Vorfeld wertermittlungsrelevante Begriffe definiert, um eine
einheitliche Betrachtungsgrundlage zu schaffen. Es wird aufgezeigt, welche Faktoren
einerseits in die RND einfließen und andererseits welche wertermittlungsrelevanten
Größen von ihr wie beeinflusst werden.
Desweiteren werden die unterschiedlichen Möglichkeiten der Ermittlung der RND
erläutert. Gleichzeitig werden die Gefahren, die bei fehlerhaftem Ansatz auftreten können
und deren Auswirkungen auf die einzelnen Wertermittlungsverfahren bzw. auf den
Verkehrswert dargestellt. Dies wird mit Beispielen hinterlegt.
Im Anschluss wird eine Methode vorgestellt, die es ermöglicht, die RND von
modernisierten Wohngebäuden plausibel zu bestimmen. Das Verfahren ist auf diesem
Entwicklungsstand ausschließlich für Wohnimmobilien anwendbar. Es wurde im Rahmen
dieser Diplomarbeit nicht geprüft, ob die Anwendung auf andere Immobilen wie
beispielsweise Büro-, Gewerbe oder Industrieobjekte erweiterbar ist.
Auch die Problematik der Bestimmung der RND in Sonderfällen, beispielsweise
bei Liegenschaften, die aus mehreren baulichen Anlagen bestehen, bei Objekten mit
unterschiedlichen Anbauten oder Erweiterungen, sowie bei denkmalgeschützten
Gebäuden wird betrachtet. Dabei wird insbesondere auf die Frage der ewigen RND
eingegangen - was bedeutet dies und wie wird es in der Praxis gehändelt.
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 3
1 BEGRIFFSDEFINITIONEN
Über die Zeitspanne, die bauliche Anlagen unter normalen Verhältnissen existieren
können, besteht im Schrifttum keine einheitliche Auffassung. Wertermittlungsexperten
vertreten die unterschiedlichsten Meinungen, wenn es gilt die wertermittlungsrelevanten
Zeitphasen, die eine bauliche Anlage ,durchlebt` zu definieren. In der WertV
beispielsweise geht man von der RND eines Gebäudes aus, lässt jedoch offen, was man
darunter versteht. Der BGH spricht von RND bei der Differenz aus der gewöhnlichen
Lebensdauer und dem Alter baulicher Anlagen.
3
Dafür werden in der WertR Tabellen
angegeben, die jedoch auf der technischen Lebensdauer und dem Gebäudealter
beruhen. BRACHMANN unterscheidet zwischen technischer Lebensdauer und der
Nutzungsdauer allgemein. VOGELS spricht von durchschnittlichen
Gebäudenutzungsdauern. GERARDY / MÖCKEL vertreten die Meinung, die technische
Lebensdauer eines Gebäudes kann immer nur als Mittelwert aufgefasst werden.
POHNERT hält eine nicht näher definierte Mittelung zwischen technischer und
wirtschaftlicher Lebensdauer für sach- und wertermittlungsgerecht. Trotz der sehr
unterschiedlichen Definitionen über die einzelnen Zeiträume, ist es interessant zu
erfahren, dass die Autoren zahlenmäßig jedoch annähernd die gleichen Zeitspannen
angeben.
4
Um der Thematik eine einheitliche Betrachtungsgrundlage zu geben, ist es
notwendig im Vorfeld die Begriffsvielfalt, die in untrennbarem Zusammenhang mit der
RND steht, zu analysieren. Definiert werden die Begriffe Alter, Lebensdauer und
Nutzungsdauer. Dabei muss die Lebensdauer differenziert werden in technische und
allgemein wirtschaftliche. Bei Nutzungsdauern unterscheidet man im Schrifttum zwischen
GND, RND und wirtschaftlicher Nutzungsdauer.
1.1. Alter
Das Alter einer baulichen Anlage wird im Schrifttum nicht extra definiert. Allgemein
bekannt ist jedoch, dass mit diesem Begriff der Zeitraum zwischen der Errichtung, dem
Baujahr der baulichen Anlage und dem Datum der Betrachtung definiert wird. Für die
Wertermittlung spricht man vom Wertermittlungsstichtag.
5
3
Vgl. BGH vom 8.12.1975 III ZR 93/73, BB 1976, S. 161, Slg. Wichm.1977 S.9
4
Vgl. Rössler (1990) S. 321
5
Vgl. Klöcker (1994) S.218
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 4
1.2. Lebensdauer
1.2.1. Allgemeine wirtschaftliche Lebensdauer
Unter der allgemeinen wirtschaftlichen Lebensdauer versteht man den Zeitraum, in
dem ein Gebäude zu den jeweils herrschenden wirtschaftlichen Bedingungen
entsprechend seiner Zweckbestimmung allgemein wirtschaftlich nutzbar ist.
Dieser Zeitraum ist allerdings äußerst schwierig zu bestimmen. Denn in diese
Überlegungen müssen auch die künftigen allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklungen mit
einbezogen werden. Bei Wohngebäuden z. B. muss mit berücksichtigt werden, welche
Wohnformen sich künftig durchsetzen werden oder welcher Kurs in der nächsten Zeit bei
der Wohnungsbaupolitik angestrebt wird. Bei einem prognostizierten Wohnraummangel
beispielsweise kann mit einer höheren allgemeinen wirtschaftlichen Lebensdauer
gerechnet werden. Denn auch minder ausgestattete Wohnräume werden dann noch
genügend Erträge abwerfen, um eine ordnungsgemäße Instandhaltung des Objektes
realisieren zu können. So bleiben diese Objekte vor der Abrissbirne verschont. Wie
schwierig sich die Beurteilung der allgemeinen wirtschaftlichen Lebensdauer gestalten
kann, zeigen die vielen Beispiele der Mietwohngebäude aus den 60 er und 70 er Jahren.
Vergleicht man den damaligen Wohnstandard dieser Gebäude mit den heutigen
Ansprüchen an Wohnkomfort, so muss man erkennen, dass diese Bauten bereits jetzt, 30
bis 40 Jahre nach ihrer Errichtung, das Ende ihrer wirtschaftlichen Lebensdauer erreicht
haben, obwohl das Ende ihrer technischen Lebensdauer noch lange nicht abzusehen ist.
Bei gewerblich genutzten Gebäuden wird die allgemeine wirtschaftliche
Lebensdauer im wesentlichen von der technischen und wirtschaftlichen Entwicklung der
entsprechenden Branche bestimmt.
Eine nichtveröffentlichte Untersuchung von BRACHMANN / AMMANN und
TIEMANN kam zu dem Ergebnis, dass die allgemeine wirtschaftliche Lebensdauer bei
Massivgebäuden und Gebäuden in
Stahlbetonskelettkonstruktion
etwa 65 bis 75 v.H.,
bei mehrgeschossigen Stahlskelettgebäuden
etwa 65 bis 75 v.H.,
bei eingeschossigen Stahlskelettgebäuden
etwa 70 bis 80 v.H.,
bei Stahlfachwerkgebäuden
etwa 80 bis 90 v.H.,
bei Gebäuden in leichter Bauweise
etwa 90 bis 100 v.H.
der technischen Lebensdauer beträgt.
Nach allgemeinen Erfahrungen aus der Fachliteratur liegt die wirtschaftliche Lebensdauer
oft unter 50 Jahren. Diese Ergebnis wird auch durch diese Untersuchung bestätigt, wenn
man die technische Lebensdauer der o. g. Gebäudearten berücksichtigt.
6
6
Vgl. Rössler / Langner / Simon / Kleiber (1990) S.323
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 5
1.2.2. Technische Lebensdauer
Unter der technischen Lebensdauer versteht man die Zeitspanne zwischen der
Errichtung des Gebäudes und dem Eintritt der technischen Abbruchreife.
7
Sie hängt im wesentlichen von der Bauart (Konstruktion), von der Wahl der
Baustoffe und deren Qualität, von der Nutzung, der Instandhaltung und von
Umwelteinflüssen ab.
Die Obergrenze der Gesamtlebensdauer stellt dabei die Haltbarkeitsgrenze der
tragenden Bauteile dar. Bei der Bestimmung ist jedoch zu beachten, dass ein Gebäude
aus mehreren verschiedenartigen Bauteilen besteht, die alle mehr oder weniger schnell
verschleißen. Dabei haben die tragenden Bauteile, überwiegend die Rohbauteile, im
allgemeinen eine technische Lebensdauer von mehr als 200 Jahren. Die
Ausbauelemente, die s. g. schneller verbrauchenden Bauteile, werden üblicherweise
entsprechend der zu erwartenden üblichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes
mehrmals ausgetauscht. Würden alle Bauteile praktisch immer dann ausgetauscht
werden, wenn sie verschlissen sind, so wäre der technischen Lebensdauer theoretisch
keine Grenze gesetzt.
Das tatsächliche Ende eines Gebäudes setzt aber mit dem Verschleiß der
tragenden Konstruktion ein, denn diese auszutauschen übersteigt nicht nur den
finanziellen, sondern auch den materiellen und konstruktiven Aufwand. Die technische
Lebensdauer der tragenden Konstruktion kann durchaus 200 bis 300 Jahre betragen.
Allerdings kann aufgrund mangelhafter Instandhaltung auch die tragende Konstruktion
erheblich schneller altern. Folglich hängt die technische Lebensdauer einmal von der
Güte des verwendeten Baumaterials und zum zweiten von dem Ausmaß der jeweiligen
Instandhaltungsmaßnahmen ab.
8
Für die Wertermittlung baulicher Anlagen stellt sie allerdings nur die oberste
Grenze der GND dar, ansonsten ist sie ohne Bedeutung.
1.3. Nutzungsdauer
1.3.1. Gesamtnutzungsdauer
Die für die Wertermittlung maßgebende GND ist identisch mit dem
umgangssprachlich gebräuchlichem Begriff der üblichen GND. Sie ist insbesondere von
der Bauart (Konstruktion und Baustoffe), der Bauweise im technischen Sinn und der
Nutzung abhängig und stellt somit eine Gewichtung aus dem als technische Lebensdauer
7
Vgl. Sprengnetter (2000) S.7/2/10/2
8
Vgl. Rössler / Langner / Simon / Kleiber (1990) S.321
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 6
bezeichneten Zeitraum und ihrer als Anzahl der nutzbaren Jahre definierten
wirtschaftlichen GND. Sie berücksichtigt somit in angemessener Weise sowohl die
bautechnische als auch die allgemeine wirtschaftliche Lebensdauer. Sie ergibt sich aber
nur unter der Voraussetzung eines ordnungsgemäßen Gebrauchs, d.h. bei
ordnungsgemäßer Bewirtschaftung unter Berücksichtigung objektspezifischer
Besonderheiten.
9
Da auch die GND sich nicht exakt bestimmen lässt, ist der Sachverständige auf
Erfahrungssätze angewiesen.
10
Als Anhaltspunkte bzw. Orientierungshilfen können
folgende Angaben zur wirtschaftlichen GND dienen. Diese Angaben stellen lediglich
Spannbreiten dar. Jeder Sachverständige ist dazu angehalten eigenverantwortlich die
GND eines Wertermittlungsobjektes innerhalb dieser Spannbreiten unter Berücksichtigung
folgender Faktoren zu ermitteln:
· Lage des Objektes nach der WertV ergibt sich diese aus den örtlichen
Nutzungsbeziehungen zu anderen Grundstücken, beispielsweise die Erreichbarkeit von
Geschäfts-, Verwaltungs-, und Kulturzentren, von Arbeitsplätzen und Erholungszentren
(Verkehrslage), sowie die Einwirkung, Anziehung und Ansehnlichkeit benachbarter
Grundstücke Erscheinungsbild des Wohnumfeldes, die umgebende Baudichte,
(Nachbarschaftslage). Je nach Konstellation und Gewicht der verschiedenen
Lagefaktoren sind Grundstücke bei einer baulichen Nutzbarkeit zu Wohn-, Gewerbe- oder
Geschäftszwecken geeignet.
11
· Gebäudeeigenschaften dazu zählen insbesondere technische und konstruktive
Details, verwendete Baustoffe und Materialien, Güte und Qualität der Ausführungen,
Bauphysik (Wärme-, Brand-, Schall- und Feuchteschutzmaßnahmen) sowie das
Standsicherheitsverhalten.
· Umwelteinflüsse gegliedert in Naturgewalten, dazu gehören Erdbeben, Wasser- und
Temperatureinwirkungen, sowie technisch und chemisch aggressive Einwirkungen. Die
gilt besonders für Gebäude der chemischen Industrie.
· wirtschaftliche Verwertungsfähigkeit in Abhängigkeit der baulichen Nutzbarkeit
schwankt die Verwendungsfähigkeit der Objekte. Wohnobjekte sind beispielsweise
vielseitiger verwendbar und mit relativ geringem Aufwand auch anderen Nutzungen
zuführbar, als speziell errichtete Sonderbauten, wie Gewerbeobjekte, Kliniken oder
Hotels, deren wirtschaftliche (Wieder-) verwendbarkeit eingeschränkt ist.
Die gegebenen Umstände eines jeden Einzelfalles können oftmals eine
abweichende Entscheidung notwendig machen. Dabei ist es nicht auszuschließen, in
9
Vgl. Kleiber / Simon / Weyers (1998) S.1097
10
Vgl. Klöcker (1994) S.219
11
Vgl. Rosenbaum (2000) S.209
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 7
besonderen Fällen auch eine GND außerhalb dieser Spannbreiten festzulegen, wenn es
sachverständig begründet ist.
A
BBILDUNG
1. D
URCHSCHNITTLICHE WIRTSCHAFTLICHE
GND
BEI ORDNUNGSGEMÄßER
I
NSTANDHALTUNG
(
OHNE
M
OD
.)
Durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauern (GND)
in Jahren
Einfamilienhäuser (entsprechend ihrer Qualität)
EFH auch mit Einliegerwohnung
Zwei und Dreifamilienhaus
Reihenhaus (bei leichter Bauweise kürzer)
Fertighaus in Massivbauweise
Fertighaus in Fachwerk- u. Tafelbauweise
Siedlungshaus
60 100
60 80
60 70
Mietwohngebäude
Gemischt genutzte Häuser mit einem gewerblichen Anteil bis 80%
60 80
50 70
Verwaltungs- u. Bürogebäude
50 80
Schulen u. Kindergärten
50 80
Gewerbe- u. Industriegebäude
40 60
Tankstellen
10 20
Einkaufszentrum / SB-Märkte
30 50
Hotels / Sanatorien / Kliniken
40 60
Außenmauern
Außenwände Stahlfachwerk mit Ziegelstein ausgefacht
Stahlkonstruktion mit ungeschützten Außenflächen
Außenverkleidung mit Trapezblechen auf Stahlstielen u. Riegeln
Außenverkleidung mit verzinktem Wellblech auf Stahlstielen u. Riegeln
50 60
30 40
30 40
25 30
Quelle: Kleiber / Simon / Weyers (1998) S.955
Infolge des Wirtschaftsaufschwungs seit den 50er Jahre weisen Gebäude
gegenwärtig einen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdaueranteil von noch 65 100 v.H.
der technischen Lebensdauer auf.
12
Neue Technologien erhöhen bei gleichzeitiger
Minderung der Verschleißanfälligkeit tragender Gebäudeteile ihre technische
Lebensdauer. Gestiegene ökonomische Ansprüche vermindern dagegen die
wirtschaftliche GND. Unter der Voraussetzung einer ordnungsgemäßen Instandhaltung gilt
dieser Terminus für das Sach- und Ertragswertverfahren gleichermaßen.
13
Die Nutzungszeiträume identischer Bauteile weichen laut Tabelle 1 im Schrifttum
teilweise bis zu 400 % voneinander ab und beinhalten ebenfalls oft Spannbreiten. Die
Wertermittlungsrichtlinien von 1996 weisen in der Regel höhere Werte als der
Durchschnitt aus. Bewertungssachverständigen sollen diese Angaben jedoch nur als
grobe Anhaltspunkte dienen, die eine fundierte Begründung von Wertgutachten
erleichtern.
14
12
Vgl. Brachmann (1991) S.260
13
Vgl. Klocke (1990) S.130
14
Vgl. Wertermittlungsrichtlinien des Bundes vom Juli 1996 (WertR'96).
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 8
Tabelle 1. Nutzungszeiträume ausgewählter Gebäudeteilausführungen im Schrifttum in Jahren
15
Bauteil
WertR 96*
Bund der
deutschen
Baumeister**
Verband der
Wohnungsunternehmen
Köln
Schmitz,
Bohning,
Krings
Dachziegel
100
50
26
25 - 30
Massivdeckenputz 100
80
40
80
Elektroinstallation
(Schalter / Dosen)
10 -20
k. A.
12
20
Linoleumfußboden 20
30
30
20
30
* übliche Gesamtnutzungsdauer; **technische Lebensdauer
Vor einer pauschalen Übernahme ohne eine spezielle Einzelfallprüfung muss an dieser
Stelle gewarnt werden. Kreditinstitute beispielsweise liegen bereits heute mit der
Festlegung einer üblichen GND für Neubauten von maximal 80 Jahren schon deutlich
unter den Angaben der WertR.
16
Dieser Trend wird durch das steigende Angebot an
Immobilien derzeit noch verstärkt.
Der bautechnische Verschleiß bzw. das Ende der wirtschaftlichen Nutzung kann
durch Blitzeinschlag bereits kurz nach Ende der Baufertigstellung erfolgen, oder ähnlich
der Porta Nigra in Trier auch nach über 2000 Jahren noch nicht eingetreten sein.
Untersuchung über die Lebenserwartung von Bauteilen ergaben Abweichungen von über
100 Prozent bei identischen Ausführungen und unter sonst gleichen Bedingungen.
17
In der Fachliteratur findet man unterschiedliche Auffassungen und Meinungen über
den Begriff der GND, dort triften die Expertenmeinungen stark auseinander, während bei
der physischen Existenz von Bauwerken erstaunlicherweise die Zeitspanne annähernd
gleich eingestuft wird.
KLÖCKER z.B. stellt die GND als den Zeitraum dar, den bauliche Anlagen bei
ordnungsgemäßer Nutzung und Instandhaltung überdauern können. Seiner Meinung nach
wird sie beeinflusst von der technischen Lebensdauer, d.h. von der physischen
Lebensdauer des Bauwerks und der wirtschaftlichen Lebensdauer, der Zeitspanne also, in
der die baulichen Anlagen nach wirtschaftlich vernünftigen Gesichtspunkten nutzbar sind.
Er vertritt die Meinung, dass die Ermittlung bzw. die Bestimmung der GND nur empirisch
erfolgen kann, da sie im wesentlichen von der Art der Nutzung und der Bauweise der
baulichen Anlagen bestimmt wird. Durch den ständig wachsenden technischen Fortschritt
in der Bauweise, aber auch in der Ausstattung, verändern sich ebenfalls ständig die
Anforderungen an die baulichen Anlagen, so dass die GND im allgemeinen von der meist
kürzeren wirtschaftlichen Lebensdauer als von der technischen Lebensdauer bestimmt
wird.
15
Vgl. Hofmann (1996) S.11
16
Vgl. Pohnert (1986) S.65
17
Vgl. Rattay (2000) S. 53
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 9
BRACHMANN unterscheidet zwischen der technischen Lebensdauer und der
Nutzungsdauer eines Gebäudes. Die technische Lebensdauer werde durch die Wahl der
Baustoffe und durch die Dauerhaftigkeit der Bauausführung bestimmt. Die Nutzungsdauer
eines Gebäudes stelle dagegen allein auf die wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit ab. Für die
Berechnung der Alterswertminderung im Sachwertverfahren sei allein auf die technische
Lebensdauer abzustellen.
18
Eine andere Auffassung besteht darin, dass als GND die wirtschaftliche
Lebensdauer anzunehmen ist. Dies birgt aber ebenfalls Gefahren, da in diesem Fall die
Schwierigkeit darin besteht, die künftige wirtschaftliche Entwicklung mit einzubeziehen.
Diese abzuschätzen ist für Wirtschaftsexperten und Politiker schon problematisch, ein
Sachverständiger wäre damit überfordert, bzw. würde damit seinen Prinzipien der
Objektivität entgegen tätig werden.
KLEIBER vertritt die Meinung, dass der unter Punkt. 1.2.2. erläuterte Begriff der
technischen Lebensdauer nicht mehr existent ist, dass er von Nutzungsdauer bzw.
wirtschaftlicher GND abgelöst wurde. Die Begründung dafür liegt in der Tatsache, dass in
der Praxis häufig der Begriff der Lebensdauer unterschiedlich ausgelegt wurde, und dies
folglich zu Unstimmigkeiten bei der Anwendung führte. Eine Vielzahl von
Sachverständigen sahen in der Lebensdauer nur die rein technische Standdauer eines
Gebäudes, wobei als Obergrenze die Haltbarkeitsdauer der tragenden Konstruktion fixiert
war. Bedenkt man aber die Tatsache, dass die technische Lebensdauer durchaus 200 bis
300 Jahre betragen kann, wird deutlich, dass dies mit einer bei der Wertermittlung
üblichen Nutzungsdauer von ca. 60 100 Jahren nicht zu vereinen ist.
Zusammenfassend muss festgestellt werden, dass sich die wirtschaftliche GND,
ausgenommen hiervon sind denkmalgeschützte und erhaltenswerte Gebäude, in den
vergangenen Jahrzehnten aufgrund gewachsener Ansprüche deutlich vermindert hat. Die
Spanne zwischen technischer Lebensdauer und wirtschaftlicher GND noch größer
geworden.
Im gewerblichen Bereich haben insbesondere die produktions- und
betriebstechnischen sowie die ökologischen Anforderungen zu einer drastischen
Verminderung der Gesamtnutzungsdauer geführt.
19
Aber auch vor Wohnbauten macht dieser Trend nicht halt. Bis ca. Ende des 19.
Jahrhunderts waren die Bauten gekennzeichnet durch einfache Aufteilungen und
unkomplizierte Technik. Leitungssysteme innerhalb eines Gebäudes waren unbekannt.
Wasser wurde am Brunnen geholt, Abwasser und Regenwasser flossen über eine Rinne
in den offenen Graben, Fäkalien in eine Sickergrube. Die Tragkonstruktion und das Dach
18
Vgl. Ross / Brachmann (1993) S.280
19
Vgl. Kleiber / Simon / Weyers (1998) S.1097
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 10
bestimmten die GND. Mit Beginn der Technisierung um etwa 1850 begann auch die
Phase der schnelleren Alterung der Gebäude. Kanalisationen werden verlegt, Zuleitungen
für Wasser, Gas , Strom und später auch Telefon. Innerhalb der Häuser entstehen
Leitungsnetze, die Decken- und Wanddurchbrüche erfordern, diese wiederum stellen
Angriffspunkte bzw. Schwachstellen in der Gebäudekonstruktion dar. Das Gebäude ist
folglich anfälliger geworden und wird schneller altern.
20
Da für Gebäude keine
Lebensstatistik existiert, die eine mögliche ,Absterbeordnung' verschiedener Objekte
widerspiegeln könnte, ist man angehalten die möglichen Einflussfaktoren zu
analysieren.
21
1.3.2. Restnutzungsdauer
Die RND ergibt sich aus der Anzahl von Jahren, in denen die baulichen Anlagen
bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch
wirtschaftlich genutzt werden können.
22
Diese Definition stellt klar, dass die für die
Verkehrswertermittlung maßgebliche RND allein von der voraussichtlichen Dauer der
wirtschaftlichen Verwertbarkeit der baulichen Anlage bestimmt wird. Durchgeführte
Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen können die RND verlängern oder
verkürzen. Diese Definition gilt gleichermaßen für das Ertrags- und Sachwertverfahren.
Nach der amtlichen Begründung des § 16 WertV 88 ist es dabei von entscheidender
Bedeutung, wie lange eine bauliche Anlage noch wirtschaftlich nutzbar ist. In der Regel
reicht bei ordnungsgemäßer Instandhaltung die technische Lebensdauer eines Gebäudes
viel länger als seine Nutzungsdauer bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise noch möglich
ist. Umgekehrt ist eine wirtschaftliche Nutzung nur so lange möglich, wie es die
technische Lebensdauer der baulichen Anlage erlaubt.
23
Entsprechen die baulichen
Anlagen nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
oder an die Sicherheit der auf dem betroffenen Grundstück wohnenden und arbeitenden
Menschen ist dies nach § 16 Abs.4 Satz 3 WertV zu berücksichtigen, d.h. die RND ist in
soweit zu vermindern, sofern bei der Wertermittlung nicht von einem fiktiv
instandgesetzten Gebäude ausgegangen wird.
24
In der Praxis bedient man sich häufig einer Hilfsmethode zur Abschätzung, indem
man die RND rein buchmäßig aus der Differenz zwischen der üblichen
Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der baulichen Anlage am Wertermittlungsstichtag
20
Vgl. Pfarr (1984) S. 164
21
Vgl. Abschnitt 2
22
Vgl. § 16, Abs. 4; WertV 88
23
Vgl. Amtliche Begründung zu § 16 WertV 88
24
Vgl. Kleiber (1999 / 2000) S.72
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 11
ableitet. Diese Berechnungsweise hat auch der BGH als übliche Schätzungsmethode
anerkannt.
25
(
)
Alter
GND
ungsdauer
Gesamtnutz
RND
dauer
stnutzungs
-
=
)
(
Re
Dies darf nicht schematisch geschehen, es müssen vielmehr die örtlichen und
allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse im Hinblick auf die Verwendbarkeit der
baulichen Anlagen berücksichtigt werden. Sie können Aufschluss darüber geben, für
welchen Zeitraum mit einem wirtschaftlichen Bedarf für die vorhandenen baulichen
Objekte gerechnet werden kann.
Desweiteren setzt diese Schätzungsmethode die sichere Kenntnis der GND
voraus. Die Probleme, die bei deren Bestimmung auftreten, wurden bereits im
vorangegangenen Gliederungspunkt diskutiert.
Sachgerechter wäre es dagegen, die wirtschaftliche RND am
Wertermittlungsstichtag unter Berücksichtigung des Bau- und Unterhaltungszustandes,
sowie der wirtschaftlichen Verwendungsfähigkeit der baulichen Anlage zu schätzen.
26
Dennoch bleibt die Ermittlung der RND eine der schwierigsten Aufgaben der
Grundstücksschätzung, die mit mannigfachen Unwägbarkeiten behaftet ist. Dies gilt
insbesondere für ältere Gebäude, da in diesen Fällen exakt geprüft werden muss, ob sie
den heutigen technischen und wirtschaftlichen Ansprüchen noch genügen.
27
Beispielsweise können wirtschaftlich völlig intakte eine RND von 0 besitzen, wenn
sie keine zeitgemäße Nutzungschance besitzen. Eindeutig wird also die wirtschaftliche
RND in den Vordergrund gestellt, die durch die wirtschaftliche GND begrenzt wird.
Ganz allgemein lässt sich sagen, dass die RND die GND im Alter 0 darstellt. Sie ist
von mehreren wirtschaftlichen Faktoren abhängig:
· Lage des Grundstücks Umfeldgestaltungen,
· Grundrissgestaltungen (funktionale Zuordnung von Räumen; mangelnde Belichtung
und Besonnung, fehlende Belüftung)
· zeitbedingte oder persönliche Baugestaltung überholte modische Formgebung)
· zeitgemäße Ausstattung (unzureichende bzw. fehlende Sanitäreinrichtung)
· Geschosshöhen (unwirtschaftliche zu hoch / zu niedrig).
Als Faustregel oder Orientierungshilfe zur Abschätzung der RND kann folgendes
Schema hilfreich sein. Bis zum dritten Fünftel der GND soll eine bauliche Anlage gut
nutzbar sein. Im dritten Fünftel kann es befriedigend sein, im vierten Fünftel mäßig und im
letzten Fünftel schlecht nutzbar sein. Wesentliche Abweichungen von diesen
25
Vgl. BGH v. 08.12.1975 III ZR 93/73, S.161, Slg. Wichm. (1977) S.9
26
Vgl. Kleiber / Simon / Weyers (1998) S.954
27
Vgl. Rössler / Langner / Simon / Kleiber (1990) S.196
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 12
Nutzungsquoten können unter Umständen eine Berichtigung bzw. Korrektur der üblichen
(buchmäßigen) RND erfordern.
28
1.3.3. Wirtschaftliche Nutzungsdauer
Ein zentraler Begriff der Wertermittlung, wenn auch nicht speziell der
Grundstückswertermittlung ist der Begriff der wirtschaftlichen Nutzungsdauer aus dem
Bereich Finanzierung / Investition, der an dieser Stelle vollständigkeitshalber mit erläutert
wird.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer soll ausdrücken, bis wann ein Anlagegut
spätestens zu ersetzen oder zu erneuern ist, um die Wirtschaftlichkeit des
Grundstücksbetriebes aufrecht zu erhalten. Sie wird vom technischen Fortschritt, vom
Markt
29
, von konjunkturellen Entwicklungen und von der Intensität seines Gebrauchs
beeinflusst, vor allem aber von der Erlebniswahrscheinlichkeit, d.h. von seiner
technischen Lebensdauer
30
und seiner betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer.
Die Ermittlung oder Feststellung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer eines
Anlagegutes ist ebenso wie die Ermittlung von Gebäuderestnutzungsdauern eine nach
objektiven Gesichtspunkten betrachtete Einzelfallentscheidung. Sie folgt entweder als,
unter Beachtung der besonderen Verhältnisse geschätzter Zeitraum, in dem ein
gebrauchter Anlagegegenstand seiner Zweckbestimmung nach noch voraussichtlich
benutzt werden kann, oder als Rechengröße aus der Schätzung des Zeitwertes. Beide
Möglichkeiten der Schätzung gewähren dem Sachverständigen den notwendigen
Spielraum, um die wirtschaftliche RND seiner persönlichen Ansicht nach zu ermitteln.
1.4.
Begriffsklärung durch WertV 88
Um den unterschiedlichen Auffassungen und folglich auch Anwendungen der
Begriffe über die Lebens- und Nutzungsdauer baulicher Anlagen ein Ende zu bereiten und
den Weg zu einer gleichwertigen Verkehrswertermittlung durch Ertragswert- und
Sachwertverfahren zu ebnen, wurde mit der Neufassung der WertV 1988 durch eine
Begriffsvereinfachung Rechnung getragen:
In der WertV 72 wurde noch zwischen RND und Restlebensdauer unterschieden.
Unter der RND war die Anzahl der Jahre definiert, in der die bauliche Anlage bei
28
Vgl. Gablenz (1999) S.78
29
Der Austausch eines alten Gegenstandes des Anlagevermögens gegen einen neuen Gegenstand
wegen Marktforderungen, die sich z.B. positiv auf die Vermietung auswirken, kann die Rentabilität
verbessern.
30
Die auch als Zeitraum bis zum körperlichen Verschleiß bezeichnete technische Lebensdauer drückt aus,
wie lange der Anlagegegenstand technisch und stofflig verwendungsfähig ist.
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 13
ordnungsgemäßer Instandhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich
genutzt werden kann.
31
Im Unterschied dazu war unter der Restlebensdauer, die Anzahl der Jahre zu
verstehen, die die bauliche Anlage physisch Bestand hat. Der physischen Existenz einer
baulichen Anlage ist bei ordnungsgemäßer Instandhaltung aber kaum eine Grenze
gesetzt. Da es aber bei der Sachwertermittlung auch auf die wirtschaftliche
Verwendbarkeit der baulichen Anlagen ankommt, wurde die Unterscheidung zwischen
Restlebensdauer und RND mit Einführung der WertV 88 aufgehoben und in Angleichung
an das Ertragswertverfahren auch bei Anwendung des Sachwertverfahrens nur noch auf
die wirtschaftliche RND abgestellt.
32
Als Begründung dient folgende Überlegung: Solange eine technisch zwar noch
langfristig verwendungsfähige bauliche Anlage wirtschaftlich verbraucht ist, kann bei
vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise eine RND nicht mehr angesetzt werden.
Umgekehrt ist eine wirtschaftliche Nutzung nur solange möglich, wie es die technisch
bedingte Lebensdauer der baulichen Anlage zulässt.
33
Desweiteren wurde die in der WertV 72 geregelte ,technische Wertminderung`
durch die Wertminderung wegen Alters (§ 23 WertV 88) und die Wertminderung wegen
Baumängeln und Bauschäden (§ 24 WertV 88) ersetzt. Mit § 23 Abs.2 WertV 88 erfolgte
die im Prolog bereits erwähnte Harmonisierung bzw. Vereinfachung des Ertrags- und
Sachwertverfahrens aus folgendem Gedanken heraus:
Wird die bei ordnungsgemäßen Gebrauch übliche GND baulicher Anlagen durch
Instandsetzungen bzw. Modernisierungen verlängert oder im Gegensatz dazu haben
unterlassene oder mangelhafte Instandhaltungen sowie andere Einflüsse zu einer
Verkürzung der RND geführt, so entspricht dies dann bei unterstellter gleichbleibender
GND wirtschaftlich betrachtet - einer künstlicher Verjüngung oder Alterung der baulichen
Anlage. Unter Berücksichtigung der sich daraus ergebenden geänderten RND soll die
Wertminderung wegen Alters aber trotzdem auf Grundlage der üblichen GND ermittelt
werden. Dies bedeutet praktisch umgesetzt, dass auf eine Wertminderung wegen Alters
auf Grundlage der geänderten GND verzichtet werden kann und der Sachverständige mit
dem Tabellenwerk für die übliche GND von 100 Jahren für die Ermittlung der
Wertminderung wegen Alters auskommt.
34
31
Vgl. Punkt 1.3.2.
32
Vgl. Kleiber / Simon / Weyers (1998) S. 953
33
Vgl. WertV 88
34
Vgl. Pkt. 5.1.2.
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 14
2. EINFLUSSFAKTOREN AUF DIE RESTNUTZUNGSDAUER
Wie lange eine bauliche Anlage voraussichtlich noch nutzbar ist, wurde im Punkt
1.3.2. erläutert. Dort wurde die RND definiert als der Zeitraum, den Gebäude bei
ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch genutzt werden
können.
In Punkt 1.4. wurde klargestellt, dass mit Neufassung der WertV 88 eine
Vereinheitlichung zwischen den Begriffen Restlebensdauer und RND vollzogen worden
war. Man hatte erkannt, dass zwischen bautechnischen und wirtschaftlichen Einflüssen
ein kausaler Zusammenhang besteht. Dies bedeutet, dass man beide Arten von
Einflussfaktoren auf die Restnutzungsdauer nicht trennen kann, sondern immer im
Zusammenhang betrachten muss.
Die Vielzahl der im Schrifttum genannten Einflusskomponenten zwingt zu einer
bautechnischen und ökonomischen (wirtschaftlichen) Betrachtungsweise. Im folgenden
soll nun auf diese zwei Schwerpunkte näher eingegangen werden.
2.1.
Bautechnische Einflussfaktoren
Spricht man von bautechnischen Einflüssen auf die RND, so meint man
insbesondere die Bauweise und die Bauart der Gebäude und baulichen Anlagen.
Die Bauweise ist ein Kennzeichen der baulichen Nutzung, die im Bebauungsplan
festgelegt wird. Sie ist definiert in § 22 der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Man
unterscheidet zwischen der offenen und der geschlossenen Bauweise.
Im ersten Fall werden die Gebäude mit seitlichem Anstand, der als Bauwich
bezeichnet wird, als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder als Hausgruppen errichtet. Dabei
darf die Länge der o. g. Hausformen nicht mehr als 50 m betragen.
Bei der geschlossenen Bauweise werden diese Hausgruppen ohne seitlichen
Grenzabstand errichtet.
35
Informativ sei an dieser Stelle erwähnt, dass der Begriff Bauwich eine veraltete,
aber umgangssprachlich noch gebräuchliche Bezeichnung für den Abstand eines
Gebäudes bei offener Bauweise von den Grenzen des Baugrundstückes ist. Heute
werden diese Grenzabstände durch die jeweiligen Landesbauordnungen (LBauO) in den
Paragraphen zur Abstandsfläche geregelt.
Desweiteren wird mit der Bauweise festgesetzt die Anzahl der Geschosse, die
Anzahl der Vollgeschosse und die Form der Dachgestaltung, sowie die Möglichkeiten des
Dachausbaus.
Die Bauart ist ebenfalls in den Landesbauordnungen definiert und legt fest, welche
Konstruktionsart und welche Baumaterialien bzw. Baustoffe zum Einsatz kommen.
35
Vgl. Rosenbaum (2000) S. 58
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 15
Dabei geht es insbesondere um technische Details und Feinheiten sowie
Qualitätsstandards der eingesetzten Baustoffe, deren Zusammenwirken betrachtet
werden muss. Im Schrifttum werden eine Vielzahl von Faktoren genannt, die Einfluss auf
die Restnutzungsdauer haben können. Dabei ist natürlich wieder auffallend, dass ähnlich
wie bei der Begriffsdefinition die Auffassungen der Autoren stark differieren.
SIMON, CORS und TROLL sehen zusätzlich zur Bauweise auch in einem
geringeren Veredlungsgrad der eingesetzten Baustoffe eingeschränkte
Restnutzungszeiträume.
36
BRACHMANN berücksichtigt mit seiner Darstellung die häufigsten Faktoren. Die
Dauerhaftigkeit des Rohbaus, die Ausführungsqualität sowie Umwelteinflüsse auf das
Bauwerk begrenzen seiner Auffassung nach die technische Verwendbarkeit baulicher
Anlagen.
37
PFARR fasst die Kriterien wie folgt zusammen. Bautechnische Einflussfaktoren
sind all diejenigen Eigenschaften sind, die ein Gebäude mitbringt. Darunter zählen die
Qualität und die Güte der Planung hinsichtlich Konstruktion, Baustoffwahl, Bauphysik.
Verfeinerte Berechnungsmethoden und eine verbesserte Ausnutzung der Baustoffe
erlauben feingliedrigere Konstruktionen, anderseits steigern sie aber auch die
Empfindlichkeit gegenüber bestimmten Einflüssen. Zu Nutzungsdauerbeeinflussenden
Kriterien zählen aber auch die Güte der Bauausführung, die Qualität der verwendeten
Stoffe und handwerklich einwandfreie Arbeit.
38
2.2. Wirtschaftliche
Einflussfaktoren
Wirtschaftliche Einflussfaktoren sind primär die Nutzung einer baulichen Anlage
sowie deren Unterhaltungs- und Instandhaltungsgrad.
Aber auch bei der Problematik der wirtschaftlichen Einflusskomponenten beinhaltet
die Fachliteratur eine Vielzahl unterschiedlicher Expertenmeinungen. SIMON und
KLEIBER bestimmen den Umfang, die Ausführungsqualität und die zeitliche Anordnung
der Instandhaltungsarbeiten als die Haupteinflussfaktoren auf den Nutzungszeitraum
baulicher Anlagen.
39
Für die Dimension der wirtschaftlichen Nutzung sieht VOGELS den Grad der
Anpassung des Gebäudes an die üblichen Erfordernisse als den entscheidenden
Einflussfaktor an. Er vertritt den Standpunkt, dass es bautechnisch bzw. bauphysikalisch
keine Kriterien existieren, die die Nutzungszeiträume von Gebäuden beeinflussen
könnten. Er stellt ausschließlich auf die Bauunterhaltung, insbesondere auf die
36
Vgl. Simon / Cors / Troll (1997) S.99.
37
Ross / Brachmann (1993) S. 262
38
Vgl. Pfarr (1984) S.165
39
Vgl. Kleiber / Simon / Weyers (1998) S. 961
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 16
Unterhaltung der Ausbaugewerke als maßgeblichen Einfluss auf die Nutzungszeiträume
ab.
40
Der Nutzer bestimmt trotz spezifischer Einflüsse über den Immobilienmarkt die
Nutzungszeiträume von Wohn- und Gewerbebauten.
Einen maßgeblichen Einfluss auf den Verwendungszeitraum einer baulichen
Anlage besitzen auch wirtschaftliche Bedarfsverschiebungen. Dazu gehören die
Brauchbarkeit und Nutzungsfähigkeit des Innenausbaus sowie Grundrissaufteilungen.
Aber auch Veränderungen in der Systemgebung, d.h. strukturelle Änderungen der
Nachbarumgebung, wie z. B. Neugestaltung der Nachbarbauten, Errichten von
Gewerbebauten oder Straßenausbau- und -erweiterungsmaßnahmen haben einen
wesentlichen Einfluss und können ein Gebäude frühzeitig entwerten. Im Gegensatz dazu
können solche Maßnahmen aber auch entscheidend aufwertend wirken, beispielsweise
durch Errichten von attraktiven sozialen und kulturellen Einrichtungen, und das Anlegen
von Naherholungsflächen zur Verbesserung der Lebensqualität.
41
Wenn es um die wirtschaftlichen Einflussfaktoren auf die RND baulicher Anlagen
geht, darf auch der Fakt Mietklientel nicht fehlen. Es ist von entscheidender Bedeutung,
von welchen Mieterschichten eine Gebäude angemietet wird. Dabei sind Fakten der
Bonität der Mieter und Langfristigkeit der Mietverträge genauso wichtig, wie der
sorgfältige und ordnungsgemäße Umgang mit den angemieteten Flächen. Dazu gehören
insbesondere die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen, die i.d.R. auf den Mieter
vertraglich übertragen worden sind, sowie regelmäßige Belüftung und Reinigung der
angemieteten Räume.
42
Pflege und Instandhaltung baulicher Anlagen müssen ebenfalls als
bauwirtschaftliche Einflussfaktoren genannt werden. Sie unterliegen teilweise periodisch
unterschiedlichen Qualitäten. In Zeiten unzureichender Mieteinnahmen werden sie z.T.
vernachlässigt oder zwangsweise verschoben. Diese Versäumnisse lassen sich i.d.R.
meist nicht wieder korrigieren, da ein nicht sofort behobener Schaden bei gleichzeitiger
Weiternutzung sich progressiv steigert und somit zu einer Verminderung des
Gebrauchswertes der baulichen Anlage führt.
43
2.3. Sonstige
Einflussfaktoren
Einflussfaktoren, die unter den Kategorien wirtschaftlich oder bautechnisch nicht
einzuordnen sind, aber auch entscheidend auf die Nutzungsdauer eines Gebäudes wirken
können, sollen an dieser Stelle genannt sein. Dazu zählen sämtliche Umwelteinflüsse, wie
z. B. Wasser- und Temperatureinwirkungen. Durchnässte Gebäude weisen i.d.R. eine zu
40
Vgl. Vogels (1996) S.99
41
Vgl. Pfarr (1984) S. 166
42
Vgl. Vogels (1996) S.144
43
Vgl. Pfarr (1984) S. 167
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 17
hohe Luftfeuchtigkeit auf und neigen zu Schimmelbildungen, die wiederum zu
Gesundheitsschädigungen der Bewohner führen können. Desweiteren können durch
Wasserschäden
44
auch statische Probleme auftreten, z.B. durch starke Durchfeuchtung ist
die Tragfähigkeit der Decken nicht mehr gewährleistet.
Erschütterungen durch Erdbewegungen (Erdbeben) oder durch Verkehrslärm
können bauliche Anlagen gefährden oder deren Gebrauchsfähigkeit mindern.
In diesen Fällen sind die allgemeinen Anforderungen des § 16 WertV 88 Abs.4
Satz 2 an gesunde Wohn- u. Arbeitsverhältnisse, sowie an die Sicherheit der Bevölkerung
zu überprüfen. Wobei die Einflüsse durch Immissionen
45
derzeit noch eine umstrittene
Frage der Grundstückswertermittlung ist. In Gebieten mit besonders starken Störungen ist
die Lebensqualität der Wohnumwelt zweifellos beeinträchtigt. Wie sich dies jedoch auf die
Bewertung auswirkt, dafür liegen noch keine Kaufpreisanalysen vor. Einen Anhaltspunkt
bieten hierfür die nachbarrechtlichen Anspruchsgrundlagen des § 906 BGB
46
. Dort wird
unterschieden in unwesentliche, ortsübliche und stark beeinträchtigende Immissionen.
Lediglich die Letzteren können durch wertmindernde Abschläge berücksichtigt werden.
47
Für die Problematik der RND sind Immissionen, die durch starke Erschütterungen
hervorgerufen werden von Bedeutung, da sie auf Dauer das Tragverhalten der
Gebäudesubstanz gefährden können. Eine pauschale Verfahrensweise für diese
Problematik gibt es in der Fachliteratur jedoch noch nicht. Hier ist wieder die Erfahrung
und das technische Verständnis des Wertermittlers gefragt, um diesen Einfluss
sachverständig zu werten.
A
BBILDUNG
2: E
INFLUSSFAKTOREN AUF DIE
R
ESTNUTZUNGSDAUER
Alter
Restnutzungsdauer
Errichtung der
baulichen
Anlage
Wertermittlungs-
stichtag
Abbruch
Gesamtnutzungsdauer
44
Wasserschäden i.S. von Umwelteinflüssen sind z.B. Hochwasserschäden; Wasserschäden
können auch bautechnischer Art aufgrund mangelnder Bauausführung auftreten.
45
Immissionen sind alle auf ein Grundstück einwirkenden unkörperlichen Störungen (Lärm, Rauch,
Staub, Gerüche, Dämpfe, Gase..
46
Vgl. § 906 BGB: Zuführung unwägbarer Stoffe
47
Vgl. Rössler / Langner / Simon / Kleiber (1990) S.426
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 18
bautechnische
· Bauweise
· Bauart:
- Planungsgüte
- Konstruktionsgüte
- Materialgüte
- Baustoffwahl
· Art u. Grad der
Nutzung
(Abweichung.
von Planungs-
vorgaben)
· Gebäude-
eigenschaften:
- Bauphysik (Wärme-,
Brand-, Schall-,
Feuchte
Schutzmaßnahmen)
- technische und
konstruktive Details
- Alterungsverhalten
EINFLUSSFAKTOREN
bauwirtschaftliche
· Unterhaltungs- /
Instandhaltungs-
grad
· Lage des
Grundstücks:
- Erreichbarkeit von
Einrichtungen d.
täglichen Bedarfs,
- verkehrliche
Anbindung
· wirtschaftliche
Bedarfsver-
schiebungen:
-Grundriss-
gestaltungen
(Belichtung,
Belüftung,
Besonnung)
- Nutzungsfähigkeit
des Innenausbaus
-zeitbedingte persön-
liche Baugestaltung
-zeitgemäße Ausstat-
tung
- unwirtschaftliche
Geschosshöhen
· Veränderungen in
der Systemgebung:
- Neugestaltung Nach-
barbauten,
- Straßenaus- u.
Erweiterungsbau
· Mietverhalten
- Sorgsamkeit im
Umgang mit ange-
mieteten Flächen
sonstige
· Umwelteinflüsse
- Naturgewalten
(Erdbeben, Wasser-,
Temperaturein-
wirkungen, Sturm)
- Immissionen durch
Lärm
(Straßenverkehr,
Gewerbe-u. ndustrie)
- technische u.
chemische
Aggressionen
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 19
3. VERÄNDERUNGEN (ARTEN) DER RESTNUTZUNGSDAUER
3.1. Übliche
Restnutzungsdauer
Wie bereits unter Punkt 1.3.2. erläutert, ist unter der RND die Anzahl der Jahre zu
verstehen, in der eine bauliche Anlage zu einem bestimmten Zeitpunkt
(Wertermittlungsstichtag) bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung
voraussichtlich wirtschaftlich noch nutzbar ist.
Der Begriff der Üblichkeit hat dabei nur insofern eine Bedeutung, als dass damit
auf ,normale` Verhältnisse hingewiesen werden soll. Dies bedeutet, dass das
Wertermittlungsobjekt sich momentan in einem seinem Alter entsprechenden baulichen
Zustand befindet, dass in der Vergangenheit keine seine Existenz bedrohenden äußeren
Umwelteinflüsse oder mechanische Einwirkungen zu verzeichnen waren und dass das
Gebäude ordnungsgemäß instandgehalten und bewirtschaftet worden ist.
Unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte ist es gerechtfertigt die übliche RND
baulicher Anlagen nach folgender Beziehung zu ermitteln:
(
)
Alter
GND
ungsdauer
Gesamtnutz
RND
dauer
stnutzungs
-
=
)
(
Re
wobei:
RND... übliche Restnutzungsdauer
GND... übliche Gesamtnutzungsdauer
Die Üblichkeit der GND definiert sich ähnlich der üblichen Restnutzungsdauer, nur
mit dem Unterschied, dass hierbei auf den Zeitraum bezug genommen wird, über den sich
eine bauliche Anlage ab dem Zeitpunkt ihrer Errichtung voraussichtlich wirtschaftlich
tragen wird.
Mit Hinweis auf Punkt 1.3.2. soll nochmals darauf hingewiesen werden, dass es
sich bei dieser Vorgehensweise lediglich um eine Hilfsmethode handelt und vor einer
pauschalisierten Anwendung dringend gewarnt werden muss. Das Ermitteln der RND darf
niemals schematisch erfolgen, da diese schematische Vorgehensweise durchaus zu
unplausiblen wirtschaftlichen RND führen kann. Der Sachverständige darf keinesfalls eine
berechnete RND gedankenlos übernehmen, sondern muss in der Lage sein,
abzuschätzen, ob es sich bei der berechneten RND auch um die sachgerechte RND
handelt. In den seltensten Fällen trifft der Sachverständige auf Bewertungsobjekte, die
seit ihrer Errichtung ordnungsgemäß instandgehalten und bewirtschaftet wurden, ohne
dabei Modernisierungsarbeiten erfahren zu haben. Vielmehr sieht es in der Praxis so
aus, dass entweder die Gebäude über die Instandhaltung hinaus modernisiert wurden
oder dass die Unterhaltung und Bewirtschaftung stark vernachlässigt wurde. Die
Abschätzung der RND stellt sich als eine der schwierigsten Wertermittlungsaufgaben dar.
Kein Sachverständiger kann eine Vorhersage treffen, wie lange ein Gebäude noch
Ermitteln der Restnutzungsdauer durch... 20
wirtschaftlich nutzbar ist. Aus den Erfahrungen der Vergangenheit und den
Beobachtungen in der Gegenwart können Sachverständige lediglich versuchen,
Prognosen für die Zukunft abzuleiten. Diese Zukunftsprognosen sind sehr schnell
überholt, da der Anspruch an die Gebäudenutzung einem immer schnelleren Wandel
unterworfen ist.
48
3.2. Verkürzte
Restnutzungsdauer
Wie im vorangegangenen Punkt bereits erwähnt, führen mangelhafte Pflege bzw.
unzureichende Instandhaltung und Unterhaltung der Gebäudesubstanz zu einem
Substanzverfall der baulichen Anlagen und damit zu einer Verkürzung der ursprünglichen
GND sowie der RND, denn zu einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung gehört die
Durchführung anfallender Instandhaltungen.
Im wohnwirtschaftlichen Bereich ist dies vorwiegend der Fall, wenn neben dem
baulichen Zustand auch die Ausstattung der Gebäude, d.h. insbesondere die Elektro-,
Heizungs- und Sanitärinstallation nicht mehr dem heutigen Anforderungen an die
Wohnqualität entsprechen. Beispielgebend dafür sind die zahlreichen Altbauten aus der
Zeit vor dem ersten Weltkrieg sowie die Übergangswohnhäuser aus den 50iger Jahren.
Letztere wurden nach dem Ende des II. Weltkrieges in den alten wie auch in den neuen
Bundesländern als Übergangslösung errichtet, da ein erheblicher Anteil der vorhandenen
Substanz durch Kriegsschäden weitgehend zerstört oder vernichtet war. Diese Gebäude
waren gekennzeichnet durch eine sehr einfache Bauweise und Ausstattung, die den
damaligen Ansprüchen genügten. Sie waren konzipiert für eine relativ kurze
Gesamtnutzungsdauer von 30 - 40 Jahren, für sie findet man in der Fachliteratur keine
fundierten Angaben über ihre Nutzungserwartung. Durch den Wohnungsnotstand, der sich
aber wider erwarten in Deutschland länger hielt als Experten prognostiziert hatten,
behielten diese Bauten zunehmend ihre Bedeutung und wurden über die wirtschaftliche
GND hinaus genutzt.
Ein weiteres Beispiel stellen die Volksheimstätten dar. Diese Gebäude waren
ebenfalls gekennzeichnet durch eine einfache Bauweise mit schlichter
Grundrissgestaltung und Ausstattung. Technisch betrachtet sind diese Bauten noch
mehrere Jahre nutzbar. Wirtschaftlich betrachtet haben sie ausgedient, da eine
zweckmäßige Nutzung in den meisten Fällen eine Komplettsanierung einhergehend mit
umfangreichen Umbaumaßnahmen erforderlich macht, was zu einer Verlängerung der
Restnutzungsdauer führen würde.
Bei älteren Gewerbeimmobilien müssen besonders der Zustand, Ausstattung und
wirtschaftliche Nutzbarkeit berücksichtigt werden. Beispielgebend für die Festlegung einer
48
Vgl. Klöcker (1994) S. 217
Ende der Leseprobe aus 141 Seiten
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Details
- Arbeit zitieren
- , 2001, Restnutzungsdauer von Immobilien, Hamburg, Bedey Media GmbH, https://www.diplom.de/document/220312
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