ID 4576
Heiss, Jürgen: Die Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaften nach normierten
Bewertungsverfahren: Dargestellt und expliziert unter der besonderen Berücksichtigung
hochwasserexponierter Liegenschaften / Jürgen Heiss - Hamburg: Diplomica GmbH, 2001
Zugl.: Wien, Diplom, 2001
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ERKLÄRUNG
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Unterschrift
KURZZUSAMMENFASSUNG
Thema: Die Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaften nach normierten
Bewertungsverfahren - dargestellt und expliziert unter der besonderen
Berücksichtigung hochwasserexponierter Liegenschaften
Autor: Jürgen Heiss
KURZZUSAMMENFASSUNG
In der vorliegenden Arbeit werden die normierten Verfahren zur Bewertung von
Liegenschaften mit dem Ziel der Ermittlung des Verkehrswertes dargestellt und
erläutert. Dabei wird der Versuch unternommen, einflussnehmende Parameter, wie
diese in der Bewertung hochwasserexponierter Objekte auftreten können, in den
normierten Verfahrensablauf zu integrieren.
Der Bedarf an dieser Untersuchung wird mit zunehmenden Wertedichten in
Hochwasserabflussgebieten, die einer gesonderten, risikoorientierten Bewertung
bedürfen, argumentiert.
Unter Beachtung topologischer, hydrologischer sowie schutzbautechnischer
Rahmenbedingungen werden mögliche Bewertungswege für unbebaute und bebaute
Liegenschaften angedacht, die den erhöhten Anforderungen Rechnung tragen sollen.
Die gewonnenen Erkenntnisse finden zusammenfassend durch die Darstellung
schematisch zeitlicher Abläufe der Methodik von Befundaufnahme, Beurteilung und
Bewertung sowie durch veranschaulichende Berechnungsbeispiele Verdeutlichung.
SUMMARY
Subject: Establishing the market value of real estate by using standardized
methods - described and explained in consideration of flood-endangered
real estate
Author: Jürgen Heiss
SUMMARY
In the following thesis, standardized methods for the evaluation of real estate are
described and explained, with a view to establishing the market value.
A further aim is to integrate parameters which could influence the evaluation of flood-
endangered objects.
This investigation is necessitated by the increase in evaluation density in areas prone to
flooding, which require specific evaluation methods, according to risk factors involved.
Possible evaluation methods for both built-up and non built-up sites, according to
topological, hydrological and protective criteria are described, taking the increased
requirements into account.
The investigation results are further illustrated by means of schematic sequences of the
research, rating and evaluation process, and by selected examples.
VORWORT
VORWORT
,,So geschieht's, dass, was wir haben, wir nach Wert nicht achten, solange
wir's genießen. Ist's verloren, dann überschätzen wir den Preis."
1
Werte und Bewertungen sind typisch für alle menschlichen Lebensbereiche.
Es lassen sich eine Reihe von Klassifikationsgesichtspunkten verschiedenster
Interpreten angeben, die versuchen, die Dimension von Werten in den
unterschiedlichsten menschlichen Lebensbereichen zu beschreiben.
Werte weisen in gewissem Sinn eine methodologische Mehrdeutigkeit auf, die Einfluss
auf verschiedene Ebenen des menschlichen Handelns nehmen. Sie kommen in
Hierarchien - in Wertesystemen - vor und funktionieren in vielfacher Weise zur
Steuerung, Kontrolle, Erklärung, Rechtfertigung, Beurteilung und Begründung von
Handlungen und Normen.
Sozial institutionalisierte Werte haben die besondere Eigenschaft, dass sie zwischen
individuellen und sozialen Perspektiven vermitteln, indem sie, auf Normen, Verfahren
und Gesetzen stützend, Konstrukte auf beiden Ebenen, auf der subjektiven wie auf der
gesellschaftlichen, in unterschiedlichster Weise darstellen, kontrollieren, sanktionieren
und vorschreiben.
2
Die überindividuelle, sozial entstandene und abgesicherte Funktion
dieser Interpretationskonstrukte, also das, was man deren institutionalisierten Teil
nennen könnte, ist im Grund das Charakteristikum sozialer Werte, die über die
persönliche Wertbindung hinausgehen. Werte für Wirtschafts- und Sachgüter sind
soziale Werte und erheben den Anspruch von allgemeiner, objektiver Bedeutung zu
sein.
Bei der Wertermittlung von Gebäuden und dem dazugehörigen Grund und Boden
ergeben sich aufgrund einer Fülle von wertbestimmenden, oft schwer quantifizierbaren,
Faktoren jedoch besondere Problemstellungen, die in Anbetracht des Charakteristikums
sozialer Werte persönliche Wertzumessungen implizieren. Zumal objektive Kriterien
über die Wertigkeiten der Einflussfaktoren in vielen Fällen fehlen, findet die
Zumessung eines Wertes an eine Liegenschaft stets in einer ,,Subjekt-Objekt-
Beziehung" statt. Der, in der objektiven Werttheorie als inhärente, dem Gut anhaftende
Größe angesehene Wert findet in der Wertermittlungspraxis also ständig Einfluss
seitens einer subjektiven Komponente, wie der Wahrnehmung, Erfahrung und
1
Zitat eines Mönches in Shakespeares' ,,Viel Lärm um Nichts"
2
vgl. H. LENK, M. MARING ,,Bewertung und Werte", in: Aimé De Leeuw (Hrsg.), Theorie und Praxis der Wertermittlung
von Gebäuden, Grund und Boden = Théorie et pratique de l'estimation de la valeur des terres et des bâtiments , Frankfurt
am Main, Berlin, Bern, New York, Paris, Wien, 1995, S.175
VORWORT
Sachkunde, also der Autorität des Liegenschaftsschätzers oder sonstigen
Interpretationskonstrukten des freien Marktes.
Demzufolge gibt es, trotz eines gesetzlichen und normativen Rahmens, kein
Bewertungssystem für Gebäude und Boden, das Allgemeingültigkeit besitzt und auf
eine rein objektive Wertzumessung schließen lässt. Die in der Praxis entwickelten
Methoden zur Wertermittlung stellen daher im Wesentlichen nur schematische
Abhandlungen dar, dessen Ergebnisse nach dem Ermessen des Bewertenden in einer
marktgerechten Ableitung dem eigentlichen Verkehrswert zugeführt werden.
Die vorliegende Diplomarbeit erläutert und untersucht die gängigsten Verfahren der
Liegenschaftsbewertung. Außerdem wird der Versuch unternommen die besonderen
Anforderungen, die eine marktgerechte Bewertung hochwasserexponierter Objekte
hinsichtlich der wertbestimmenden Parameter, die v.a. in wirtschaftlichen Kriterien
begründet sein können, bedingen, zu formulieren und entsprechende Bewertungsansätze
anzudenken.
Die Recherchen zu dieser Arbeit gestalteten sich nicht immer einfach, zumal die
Problematik der Hochwassergefährdung in der breiten Masse der Bewertungsfachleute
bislang keine besondere Beachtung gefunden hat. Dennoch gelang es im Gespräch mit
einigen renommierten Experten auf dem Gebiet der Liegenschaftsbewertung wertvolle
Hinweise und Anregungen zu diesem Thema zu gewinnen. Ihnen sei an dieser Stelle
mein allerherzlichster Dank ausgesprochen. Ebenso ist es mir ein Bedürfnis, mich bei
den Vertretern der Versicherungs- und der Wasserwirtschaft für die beisteuernde
Unterstützung zu bedanken.
INHALTSVERZEICHNIS
- I -
INHALTSVERZEICHNIS
INHALTSVERZEICHNIS...I
ABBILDUNGSVERZEICHNIS...VI
TABELLENVERZEICHNIS...VIII
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS...X
1
EINLEITUNG...1
1.1
PROBLEMSTELLUNG UND ZIELSETZUNG...1
1.2
AUFBAU UND ABGRENZUNG DER ARBEIT ...7
2
BEGRIFFSBESTIMMUNGEN...9
2.1
BEGRIFFE DES LIEGENSCHAFTSBEWERTUNGSWESENS ...9
2.2
SONSTIGE BEGRIFFE...14
3
GRUNDLAGEN ...17
3.1
GRUNDLAGEN DER LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG ...17
3.1.1
GESETZLICHE UND NORMATIVE GRUNDLAGEN...17
3.1.1.1
Liegenschaftsbewertungsgesetz ...17
3.1.1.2
ÖNORM B 1802...18
3.1.2
NORMIERTE VERFAHREN DER WERTERMITTLUNG ...18
3.1.2.1
Das Vergleichswertverfahren...19
3.1.2.1.1
Allgemeine Darstellung...19
3.1.2.1.2
Anwendungen des Vergleichswertverfahrens...20
3.1.2.1.3
Schematischer Verfahrensablauf...21
3.1.2.2
Das Sachwertverfahren ...22
3.1.2.2.1
Allgemeine Darstellung...22
3.1.2.2.2
Anwendungen des Sachwertverfahrens ...23
3.1.2.2.3
Schematischer Verfahrensablauf...23
3.1.2.3
Das Ertragswertverfahren ...25
3.1.2.3.1
Allgemeine Darstellung...25
3.1.2.3.2
Anwendungen des Ertragswertverfahrens...26
3.1.2.3.3
Schematischer Verfahrensablauf...26
INHALTSVERZEICHNIS
- II -
3.2
ERGÄNZENDE GRUNDLAGEN ZUR BEWERTUNG
HOCHWASSEREXPONIERTER LIEGENSCHAFTEN ...28
3.2.1
KLASSIFIZIERUNG VON ÜBERSCHWEMMUNGSEREIGNISSEN...28
3.2.2
HOCHWASSERSCHUTZSTRATEGIEN...29
3.2.2.1
Aufgaben der Wasserwirtschaft und Raumordnung ...29
3.2.2.2
Bauliche Schutzmaßnahmen in Eigenvorsorge...33
3.2.2.2.1
Unmittelbare Gefahreneinwirkungen und Schutzstrategien...34
3.2.2.2.2
Wahrung der Gebäudestandsicherheit...35
3.2.2.2.3
Schutzmaßnahmen gegen Wassereintritt...36
3.2.2.2.4
Schutz des Gebäudeausbaues...39
3.2.2.3
Hochwasserschutz durch Risikoübertragung ...39
4
BEWERTUNG UNBEBAUTER LIEGENSCHAFTEN IM
VERGLEICHSWERTVERFAHREN ...41
4.1
BEURTEILUNGS- UND BEWERTUNGSKRITERIEN...41
4.1.1
ANZAHL UND QUALITÄT DER VERGLEICHSOBJEKTE ...41
4.1.2
WERTBESTIMMENDE GRUNDSTÜCKSMERKMALE ...44
4.1.2.1
Entwicklungs- und Erschließungszustand...47
4.1.2.1.1
Allgemein...47
4.1.2.1.2
Baulandentwicklung in hochwassergefährdeten Gebieten...48
4.1.2.2
Lage des Grundstückes ...50
4.1.2.2.1
Allgemein...50
4.1.2.2.2
Hochwassergefährdete Lage ...51
4.1.2.3
Art und Maß der baurechtlich zulässigen Nutzung...54
4.1.2.3.1
Allgemein...54
4.1.2.3.2
Art und Maß der Nutzung hochwasserexponierter Grundstücke ...56
4.1.2.4
Boden- und Untergrundverhältnisse ...60
4.1.2.4.1
Allgemein...60
4.1.2.4.2
Mehraufwendungen zufolge der Grundwasserverhältnisse ...61
4.1.2.5
Grundstücksgröße und zuschnitt...61
4.2
BEURTEILUNGS- UND BEWERTUNGSSCHEMA...62
5
BEWERTUNG BEBAUTER LIEGENSCHAFTEN IM
SACHWERTVERFAHREN...65
5.1
BAUWERT UND WERT SONSTIGER BESTANDTEILE UND DES ZUBEHÖRS...65
INHALTSVERZEICHNIS
- III -
5.1.1
ERMITTLUNG DES HERSTELLUNGSWERTES ...68
5.1.1.1
Allgemein...68
5.1.1.2
Herstellungswert von baulichen Maßnahmen gegen Hoch- und
Grundwassereinwirkung ...70
5.1.2
WERTMINDERUNG ZUFOLGE BAUMÄNGEL UND SCHÄDEN...73
5.1.2.1
Allgemein...73
5.1.2.2
Mängel und Schäden an Hochwasserschutzmaßnahmen ...74
5.1.3
WERTMINDERUNG WEGEN ALTERS UND ABNUTZUNG...75
5.1.3.1
Allgemein...75
5.1.3.2
Nutzungsdauer und Alterswertminderung hochwasserexponierter Objekte ...80
5.1.4
WERTMINDERUNG ZUFOLGE VERLORENEN BAUAUFWANDES...81
5.1.4.1
Allgemein...81
5.1.4.2
Individuelle Hochwasserschutzmaßnahmen als verlorener Bauaufwand ...82
5.1.5
ZU- UND ABSCHLÄGE WEGEN BESONDERER WERTBEEINFLUSSENDER
UMSTÄNDE ...83
5.1.5.1
Allgemein...83
5.1.5.2
Wertminderung zufolge des Hochwasserschadenpotentials ...83
5.1.5.2.1
Abschätzung der Gefahrensituation, Ermittlung des maßgebenden
Hochwasserereignisses ...84
5.1.5.2.2
Ermittlung der Schadendaten, Abschätzung des Schadenpotentials ...84
5.1.5.2.3
Wertminderungsansatz ...90
5.2
BEURTEILUNGS- UND BEWERTUNGSSCHEMA...92
5.3
BODENWERTERMITTLUNG...94
5.3.1
ABLEITUNG DES BODENWERTES ...95
5.3.2
EINFLÜSSE DER BEBAUUNG AUF DEN BODENWERT ...96
6
BEWERTUNG BEBAUTER LIEGENSCHAFTEN IM
ERTRAGSWERTVERFAHREN ...99
6.1
BAUWERT DES GEBÄUDES UND DER AUSSENANLAGEN ...99
6.1.1
ROHERTRAG DER LIEGENSCHAFT ...103
6.1.2
BEWIRTSCHAFTUNGSAUFWAND...103
6.1.2.1
Betriebskosten...106
6.1.2.1.1
Allgemein...106
6.1.2.1.2
Zusätzliche Betriebskosten hochwasserexponierter Objekte...107
6.1.2.2
Erhaltungskosten...109
6.1.2.2.1
Allgemein...109
INHALTSVERZEICHNIS
- IV -
6.1.2.2.2
Erhaltungskosten hochwasserexponierter Objekte ...110
6.1.2.3
Verwaltungskosten...111
6.1.3
AUSFALLWAGNIS ...112
6.1.3.1
Allgemein...112
6.1.3.2
Erhöhtes Ausfallrisiko hochwasserexponierter Objekte ...113
6.1.4
ABSCHREIBUNG DER BAULICHEN ANLAGEN ...113
6.1.4.1
Allgemein...113
6.1.4.2
Problematik der Gebäudeabschreibung...113
6.1.5
VERZINSUNGSBETRAG DES BODENWERTES...116
6.1.6
ERMITTLUNG DES VERVIELFÄLTIGERS ...117
6.1.6.1
Restnutzungsdauer, Erneuerungsinvestitionen ...117
6.1.6.1.1
Allgemein...117
6.1.6.1.2
Nutzungsdauer hochwasserexponierter Objekte ...118
6.1.6.2
Kapitalisierungszinssatz...119
6.1.6.3
Vervielfältiger ...122
6.1.7
ZU- UND ABSCHLÄGE WEGEN BESONDERER WERTBEEINFLUSSENDER
UMSTÄNDE ...122
6.1.7.1
Allgemein...122
6.1.7.2
Wertminderung zufolge des Hochwasserschadenpotentials ...122
6.1.7.2.1
Ermittlung der Schadendaten, Abschätzung des Ausfallschadenpotentials 123
6.1.7.2.2
Wertminderungsansatz ...125
6.2
BEURTEILUNGS- UND BEWERTUNGSSCHEMA...126
6.3
BODENWERTERMITTLUNG...129
6.3.1
ABLEITUNG DES BODENWERTES ...129
6.3.2
EINFLÜSSE DER BEBAUUNG AUF DEN BODENWERT ...130
7
ABLEITUNG DES VERKEHRSWERTES...134
7.1
ALLGEMEIN ...134
7.2
VERKEHRSWERT HOCHWASSEREXPONIERTER OBJEKTE...138
8
AUSGEWÄHLTE BEISPIELE ...142
8.1
WERTERMITTLUNG...142
8.1.1
OBJEKT IN UNGEFÄHRDETER LAGE ...142
8.1.1.1
Objektbeschreibung ...142
8.1.1.2
Sachwertberechnung ...144
INHALTSVERZEICHNIS
- V -
8.1.1.2.1
Bodenwert ...144
8.1.1.2.2
Bauwert ...145
8.1.1.2.3
Sachwert...147
8.1.1.3
Ertragswertberechnung ...147
8.1.1.3.1
Bodenwert ...147
8.1.1.3.2
Bauwert ...147
8.1.1.3.3
Ertragswert ...149
8.1.1.4
Verkehrswertableitung...150
8.1.2
UNGESCHÜTZTES OBJEKT IN HOCHWASSERGEFÄHRDETER LAGE...151
8.1.2.1
Objektbeschreibung ...151
8.1.2.2
Sachwertberechnung ...152
8.1.2.2.1
Bodenwert ...152
8.1.2.2.2
Bauwert ...154
8.1.2.2.3
Sachwert...156
8.1.2.3
Ertragswertberechnung ...156
8.1.2.3.1
Bodenwert ...156
8.1.2.3.2
Bauwert ...156
8.1.2.3.3
Ertragswert ...158
8.1.2.4
Verkehrswertableitung...159
8.1.3
GESCHÜTZTES OBJEKT IN HOCHWASSERGEFÄHRDETER LAGE...160
8.1.3.1
Objektbeschreibung ...160
8.1.3.2
Sachwertberechnung ...160
8.1.3.2.1
Bodenwert ...160
8.1.3.2.2
Bauwert ...161
8.1.3.2.3
Sachwert...163
8.1.3.3
Ertragswertberechnung ...163
8.1.3.3.1
Bodenwert ...163
8.1.3.3.2
Bauwert ...163
8.1.3.3.3
Ertragswert ...165
8.1.3.4
Verkehrswertableitung...166
8.2
DARSTELLUNG UND ANALYSE DER BEWERTUNGSERGEBNISSE ...167
9
ZUSAMMENFASSUNG...169
ANHANG...I
LITERATURVERZEICHNIS...III
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
- VI -
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Abbildung 1: Die Werteverteilung in Überschwemmungsgebieten im Wandel der Zeit... 3
Abbildung 2: Weltweite volkswirtschaftliche und versicherte Schäden durch Naturereignisse
in den Jahren 1950 bis 2000... 4
Abbildung 3: Große weltweite Naturkatastrophen der Jahre 1950 bis 2000... 4
Abbildung 4: Prozentuale und absolute Anteile der hydrologischen Extremereignisse an den
weltweiten Schadenserfahrungen... 5
Abbildung 5: Prozentuale und absolute Anteile der hydrologischen Extremereignisse an den
weltweiten volkswirtschaftlichen Schäden ... 5
Abbildung 6: Prozentuale und absolute Anteile der hydrologischen Extremereignisse an den
weltweiten versicherten Schäden... 6
Abbildung 7: Gang der Untersuchung (schlagwortartig) ... 8
Abbildung 8: Ablaufschema der Wertermittlung mittels Vergleichswertverfahren... 21
Abbildung 9: Ablaufschema der Wertermittlung mittels Sachwertverfahren ... 24
Abbildung 10: Ablaufschema der Wertermittlung mittels Ertragswertverfahren ... 27
Abbildung 11: Auszug aus einem Gefahrenzonenplan ... 32
Abbildung 12: Sicherheit und Risiko durch Hochwasserschutz... 33
Abbildung 13: Kräfteverhältnis mit und ohne Flutung ... 36
Abbildung 14: Mögliche Wege des Wassereintritts in ein Gebäude... 37
Abbildung 15: Schematische Darstellung des Zusammenwirkens von Wertmerkmalen... 46
Abbildung 16: Schematisch, zeitlicher Ablauf der Befundaufnahme, Beurteilung und
Bewertung im Zuge der Evaluation hochwasserbedingter Einflussfaktoren im
Vergleichswertverfahren... 64
Abbildung 17: Zusammenfassung von Kostenbereichen für den Hoch- und Tiefbau nach
ÖNORM B 1801-1 unter Berücksichtigung der Herstellungskosten sowie der
Kosten für sonstige Bestandteile und Zubehör nach dem LBG... 68
Abbildung 18: Verschiedene Abschreibungsverfahren im Vergleich... 80
Abbildung 19: Schadensverlauf eines Einfamilienhauses in Abhängigkeit des
Überflutungswasserstandes und des Gebäudesachwertes... 89
Abbildung 20: Diskontierung der Hochwasserschäden auf einen Barwert am
Wertermittlungsstichtag... 91
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
- VII -
Abbildung 21: Schematisch, zeitlicher Ablauf der Befundaufnahme, Beurteilung und
Bewertung im Zuge der Evaluation hochwasserbedingter Einflussfaktoren im
Sachwertverfahren ... 94
Abbildung 22: Kostenanteile für Rohbau, Ausbau und Haustechnik von
Mehrfamilienwohnhäusern im Wandel der Zeit ... 114
Abbildung 23: Abschreibungsverlauf für Gebäude unter Berücksichtigung unterschiedlicher
Nutzungsdauern und Erneuerungsintervalle ... 115
Abbildung 24: Schematisch, zeitlicher Ablauf der Befundaufnahme, Beurteilung und
Bewertung im Zuge der Evaluation hochwasserbedingter Einflussfaktoren im
Ertragswertverfahren... 128
Abbildung 25: Anteile der Einzelflächen eines Bürogebäudes mit guten Flächenrelationen
bezogen auf 1 m² Brutto-Grundrissfläche... 132
Abbildung 26: Anteile der Einzelflächen eines Bürogebäudes mit schlechten
Flächenrelationen bezogen auf 1 m² Brutto-Grundrissfläche ... 132
Abbildung 27: Schematische Darstellung der Verkehrswertermittlung... 135
Abbildung 28: Darstellung der Bewertungsergebnisse ... 167
TABELLENVERZEICHNIS
- VIII -
TABELLENVERZEICHNIS
Tabelle 1: Mindestanzahl an Stichproben zur Schätzung eines Mittelwertes unter
Zugrundelegung mathematisch-statistischer Berechnungen... 42
Tabelle 2: Darstellung von Wertverhältnissen anhand verschiedener Lagebeurteilungen... 50
Tabelle 3: Umrechnungskoeffizienten zur Bestimmung des Wertverhältnisses gleichartiger
Grundstücke bei unterschiedlicher baulicher Nutzung ... 55
Tabelle 4: Prozentuale Wertanpassungsabschläge für Vergleichswerte zufolge der
Minderausnutzung des Bewertungsgrundstückes ... 59
Tabelle 5: Einfluss der Boden- und Untergrundverhältnisse auf die
Gebäudeherstellungskosten... 60
Tabelle 6: Klassifizierung des Schutzgrades von Gebäuden und Außenanlagen in Hinsicht
auf zu wählende Bewertungsparameter im Sachwertverfahren ... 66
Tabelle 7: Kostenkennwerte für bauliche Schutzmaßnahmen gegen Grundwassereinwirkung.. 71
Tabelle 8: Richtpreise für die Herstellungskosten (ohne Baunebenkosten) von
Dammbalkenverschlusssystemen für Gebäudeöffnungen ... 72
Tabelle 9: Richtpreise für Herstellungskosten (ohne Baunebenkosten) von teilmobilen
Hochwasserschutzwänden im Dammbalkensystem für großflächigen Schutz im
Außenbereich ... 73
Tabelle 10: Durchschnittliche gewöhnliche Lebensdauer verschiedener Gebäudearten... 78
Tabelle 11: Wasserstand-Schadensfunktion, Faktor H für verschiedene Objektnutzungsarten.. 87
Tabelle 12: Klassifizierung des Schutzgrades von Gebäuden und Außenanlagen in Hinsicht
auf zu wählende Bewertungsparameter im Ertragswertverfahren ... 101
Tabelle 13: Auszug über Empfehlungen für Bewirtschaftungskostenanteile in der
einschlägigen Literatur... 104
Tabelle 14: Durchschnittliche wirtschaftliche Nutzungsdauer verschiedener Gebäudetypen... 118
Tabelle 15: Kapitalisierungszinssätze verschiedener Objekttypen... 120
Tabelle 16: Nutzungskennzahlen von Gebäuden ... 131
Tabelle 17: Prozentuale Bodenwertabschläge zufolge Minderausnutzung ... 133
Tabelle 18: Durchschnittliche prozentuale Anteile des Ertragswertes am Sachwert ... 137
Tabelle 19: Gewichtung von Ertrags- und Sachwert nach Naegeli... 137
Tabelle 20: Gewichtungsfaktor f nach Lüftl entsprechend dem Verhältnis zwischen Ertrags-
und Sachwert... 138
TABELLENVERZEICHNIS
- IX -
Tabelle 21: Relationen zwischen Sach- und Ertragswert in Abhängigkeit der Schutzklassen
der Bewertungsobjekte... 140
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
- X -
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
a
Anzahl an Ereignissen
A Alter,
Lebensalter
B Barwert
BGBl Bundesgesetzblatt
BGF Bruttogeschossfläche,
Brutto-Grundrissfläche
BRI Bruttorauminhalt
BW Bodenwert
bzw. beziehungsweise
ca.
zirka
D Nutzungsdauer,
Lebensdauer
dgl. dergleichen
d.h. das
heißt
EM Ertragsminderung
etc. etcetera
EW Ertragswert
exkl.
exklusive
f Gewichtungsfaktor
FF Funktionsfläche
GE Geldeinheit
ger. gerundet
GFZ Geschossflächenzahl
GRZ Grundflächenzahl
H Schadenshöhe
HNF Hauptnutzfläche
HQn n-jährlicher
Hochwasserabfluss
HWn n-jährlicher
Hochwasserstand
i
Anzahl von Perioden
i.A. im
Allgemeinen
inkl. inklusive
LBG Liegenschaftsbewertungsgesetz
Mrd. Milliarden
n Restnutzungsdauer
NNF Nebennutzfläche
NÖ BO
Niederösterreichische Bauordnung
NÖ ROG
Niederösterreichisches Raumordnungsgesetz
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
- XI -
o.a. oben
angeführt
o.E. ohne
Einheit
p Kapitalisierungszinssatz
Pkt.
Punkt
Q Zinsfaktor
rd. rund
S Schaden
sog.
sogenannter, sogenannte, sogenanntes
SW Sachwert
Ust. Umsatzsteuer
V Vervielfältiger
v.a. vor
allem
VW Verkehrswert
W Wertminderung
WBFG Wasserbautenförderungsgesetz
WRG Wasserrechtsgesetz
WS
Wasserstand über Fußbodenoberkante
z.B. zum
Beispiel
z.T. zum
Teil
EINLEITUNG
- 1 -
1 EINLEITUNG
1.1 PROBLEMSTELLUNG UND ZIELSETZUNG
Der Verkehrswert ist jenem Preis gleichzusetzen, der bei einer Veräußerung einer
Liegenschaft im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten
und den tatsächlichen Eigenschaften, seiner sonstigen Beschaffenheit und seiner Lage,
ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
3
Diese Definition lässt erkennen, dass der Verkehrswert einer Liegenschaft keine
mathematisch exakt berechenbare Größe ist, sondern vielmehr durch eine ganze Reihe
unbekannter Faktoren, die nicht durch Gesetzte oder Normen erfassbar sind, Einfluss
erfährt. Von einem Gutachter wird daher verlangt, dass er nicht nur als Baufachmann
gediegene Kenntnisse aller Zweige des Bauwesens besitzt, es obliegt darüber hinaus
seiner Pflicht, den Grundstücksverkehr laufend zu beobachten, um die allgemeine
Wirtschaftslage auf dem Bau- und Liegenschaftsmarkt richtig beurteilen zu können.
Zudem muss er über einen hinreichenden Erfahrungsschatz verfügen, um in der Lage zu
sein, die mannigfaltigen Einflüsse auf den Grundstückswert zu beurteilen, abzuwägen
und auf den konkreten Fall marktgerecht anzuwenden.
Eine besondere Problematik vermögen dabei schwer quantifizierbare und mit
zahlreichen Unwägbarkeiten behaftete Bewertungsobjekte darzustellen. Stark
zweckgebundene, durch Kontaminierungen oder negative Umwelteinflüsse, wie Lärm-
und Schmutzimmissionen oder der Gefahr durch Hochwasser, Wildwasser, Lawinen,
Vermurungen, Steinschlag und dgl. beeinträchtigte Liegenschaften stellen den
Bewertenden in der Praxis vor schwer zu lösende Aufgaben.
In den folgenden Ausführungen dieser Arbeit wird im Besonderen auf wesentliche
Eigenheiten hochwasserexponierter Bewertungsobjekte eingegangen. Die Behandlung
dieser Problematik schien aufgrund der stetig anwachsenden Konfrontation des
Menschen mit hydrologischen Extremereignissen und den daraus resultierenden
Problemen in vielen seiner Lebensbereiche, wie dies im Folgenden verdeutlicht wird,
erforderlich.
Über den fortlaufenden Wandel der anthropogenen Klima- und Umweltverhältnisse,
insbesondere deren Auswirkungen auf den Wasserhaushalt der Erde und damit auch auf
hydrologische Extremereignisse, existiert eine Vielzahl an Veröffentlichungen, die das
Phänomen der sich immer schneller vollziehenden Veränderungen beschreibt und
3
vgl. LIEGENSCHAFTSBEWERTUNGSGESETZ (LBG), § 2 Abs. 1-3
EINLEITUNG
- 2 -
erklärt. Sie besagen i.A., dass zum heutigen Zeitpunkt Hochwasserereignisse im
Vergleich zu vergangenen Dekaden unseres Jahrhunderts augenscheinlich häufiger
auftreten, an Intensität zunehmen und somit anwachsende volkswirtschaftliche Schäden
verursachen.
4
Nicht zuletzt aber auch aufgrund des Wandels der defensiven Grundeinstellung des
Menschen gegenüber der Hochwassergefahr, mangelnder Landnutzungsrestriktionen
oder des Vertrauens auf die Wirksamkeit wasserbaulicher Schutzmaßnahmen, wächst
das Schadenpotential innerhalb gefährdeter Bereiche kontinuierlich an.
Die Versicherungswirtschaft erkannte als erste den enormen Umfang an gefährdeten
Werten von Sach- und Wirtschaftsgütern und dem davon ausgehenden
Schadenpotential. Die ersten Gebäudebewertungen in diesem Zusammenhang fanden
demzufolge aus versicherungstechnischen Interessen statt.
Dass die Dynamik der sich ändernden Umweltbedingungen und Verhaltensweisen auch
den Verkehrswert bestehender baulicher Strukturen beeinflusst, wurde bisher nur von
wenigen Autoren und Bewertungsfachleuten registriert und ist unzureichend
beschrieben.
Die folgende Abbildung zeigt eine für viele Siedlungsbereiche typische Situation. Vor
etwa 150 Jahren mieden die Menschen noch die überschwemmungsgefährdeten
Talauen. Dieses Verhalten fiel im Laufe der Zeit jedoch immer mehr dem Ausbau der
Infrastruktur sowie dem Siedlungsdruck zum Opfer und heute sind erhebliche Werte in
Überschwemmungsgebieten anzufinden.
4
vgl. MÜNCHNER RÜCKVERSICHERUNGS-GESELLSCHAFT, Überschwemmung und Versicherung, München 1997,
S.5
EINLEITUNG
- 3 -
Abbildung 1: Die Werteverteilung in Überschwemmungsgebieten im Wandel der Zeit
5
Die Bedeutsamkeit der Hochwassergefährdung ist in den letzten Jahrzehnten erheblich
angestiegen, da aufgrund der zunehmenden Intensität der Ereignisse sowie der
vermehrten Ansammlung von Werten heutige volkswirtschaftliche Verluste im
Schadensfall eine wesentlich beträchtlichere Dimension als in früheren Tagen
aufweisen.
Das folgende Diagramm zeigt die volkswirtschaftlichen und versicherten Schäden durch
Naturereignisse der letzten 50 Jahre. Unter Betrachtung der Abbildung 3 lässt sich
erkennen, dass der entsprechende Schadensanteil durch hydrologische Extremereignisse
in den Jahren 1985 bis 2000 beträchtlichen Zuwachs erfahren hat und somit wesentlich
zur Entwicklung der Gesamtschadenstrendkurve beiträgt.
5
Quelle: ebenda, S.56
EINLEITUNG
- 4 -
Abbildung 2: Weltweite volkswirtschaftliche und versicherte Schäden durch
Naturereignisse in den Jahren 1950 bis 2000
6
Abbildung 3: Große weltweite Naturkatastrophen der Jahre 1950 bis 2000
7
6
Quelle: dies., Topics Jahresrückblick Naturkatastrophen 2000, München 2001, S.14
7
Quelle: ebenda, S.14
EINLEITUNG
- 5 -
Eine Analyse der weltweiten Schadenserfahrungen des Jahres 2000 zeigt, dass etwa ein
Viertel der insgesamt 851 erfassten Schadensereignisse durch Überschwemmungen
verursacht wurden. In den 15 Jahren zuvor (1985-2000) erreichte der Anteil der
hydrologischen Extremereignisse im Schnitt sogar bis über 50 % der gesamten
Schadenserfahrungen. Die Anzahl der Überschwemmungen in Europa trug dabei, nach
Asien, am meisten zum weltweiten Anteil der schadenbringenden Hochwasserereignisse
bei.
Abbildung 4: Prozentuale und absolute Anteile der hydrologischen Extremereignisse an
den weltweiten Schadenserfahrungen
8
Volkswirtschaftlich gesehen ließen Überschwemmungen im gleichen Zeitraum über 50
% der Gesamtschäden verzeichnen, wobei in Europa hohe Wertekonzentrationen den
Anteil sogar auf ca. 80 % steigen ließen. Die Summe der volkswirtschaftlichen
Belastungen aus Naturkatastrophen betrug im Jahr 2000 weltweit ca. 31 Mrd. US-$.
Abbildung 5: Prozentuale und absolute Anteile der hydrologischen Extremereignisse an
den weltweiten volkswirtschaftlichen Schäden
9
Der Anteil der versicherten Überschwemmungsschäden ist, global gesehen, im
Vergleich mit jenen aus anderen Naturereignissen noch gering. Dies hängt im
Wesentlichen mit der Tatsache zusammen, dass entsprechende Deckungen auf vielen
Märkten nicht existieren. Europa weist im weltweiten Vergleich die diesbezüglich
fortschrittlichste Versicherungswirtschaft und somit die höchste Versicherungsdichte
8
Quelle: ebenda, S.8f
9
Quelle: ebenda, S.8f
EINLEITUNG
- 6 -
auf, was auf eine entsprechende Anzahl an gedeckten Hochwasserschäden schließen
lässt.
Abbildung 6: Prozentuale und absolute Anteile der hydrologischen Extremereignisse an
den weltweiten versicherten Schäden
10
Die dargestellten Analysen machen deutlich, dass in kontinuierlicher Steigerung enorme
Werte hydrologischen Extremereignissen zum Opfer fallen. Die Industrieländer
Europas, mit hohen Wertedichten in gefährdeten Regionen, verzeichnen die größten
volkswirtschaftlichen Schäden.
Betrachtet man nun Immobilien als Güter, welche neben der Behausung des Menschen
insbesondere essentielle Grundlagen von wirtschaftlichen Prozessen und Dispositionen
darstellen, so wird ersichtlich, dass hier ein wesentlicher Bedarf an adäquaten
Bewertungen besteht, die sämtlichen Unwägbarkeiten und Risiken Rechnung tragen.
Jene Aussagen, die von einem Bewertungsgutachten erwartet werden, sind den
Informationen gleichzusetzen, die ein Investor benötigt, um seine Anlageentscheidung
zu beurteilen und die zukünftige Ertragssituation innerhalb eines begrenzten
Planungshorizonts abschätzen zu können. Der Verfasser ist der Meinung, dass der
Bewertende, der wirklichkeitsnahe Liegenschaftswerte ausweisen will, sich dieser
Sichtweise bedienen muss.
Daran schließt sich die Frage nach der Methodik an, mit der die wertbeeinflussenden
Faktoren erfasst und adäquat bewertet werden können. An dieser Fragestellung ist die
Zielsetzung der vorliegenden Arbeit ausgerichtet.
Das primäre Ziel besteht in der Veranschaulichung und Untersuchung verschiedener
Einflussparameter sowie deren Integration in den Prozess normierter
Bewertungsabläufe. Den erhöhten Anforderungen eines risikoangepassten
Bewertungsprozesses soll in dieser Weise Rechnung getragen werden.
Das vorliegende Werk sollte jedoch nicht als bindende Arbeitsanleitung verstanden
werden und erhebt demnach auch keinen Anspruch auf die Vollständigkeit der
10
Quelle: ebenda, S.8f
EINLEITUNG
- 7 -
aufgezeigten Wertparameter, zumal diese sich im individuellen Fall der Bewertung sehr
unterschiedlich darzustellen vermögen und somit die Möglichkeit einer umfassenden
und gesamtheitlichen Berücksichtigung ausschließen. Vielmehr soll dem Leser die
Perspektive auf die besonderen Anforderungen an Recherche, Beurteilung und
Bewertung gelenkt, sowie Vorschläge für die generelle Handhabung derartiger
Bewertungsfälle unterbreitet werden.
1.2 AUFBAU UND ABGRENZUNG DER ARBEIT
Der Arbeit wird, um eine spezifische und genaue Behandlung des Themas zu
gewährleisten, ein definitorischer Teil vorangestellt, der die interdisziplinären
Grundlagen im Rahmen der Bewertung hochwasserexponierter als auch ungefährdeter
Liegenschaften aufzeigt und erläutert. Es sollen die Voraussetzungen geschaffen
werden, um gesetzlichen, bautechnischen, hydrologischen als auch
versicherungswirtschaftlichen Fragestellungen in der Praxis der Bewertung mit
ausreichender Kenntnis zu begegnen.
Das inhaltliche Schwergewicht der Arbeit liegt auf der Darstellung und Erörterung
wesentlicher Liegenschaftsmerkmale, die Einfluss auf den Verkehrswert ausüben sowie
deren Integration in den Bewertungsvorgang. Dabei wird der Versuch unternommen,
den Faktor der Hochwassergefährdung bezüglich der Wertbeeinflussung als auch
hinsichtlich der besonderen Anforderungen an den Recherche-, Beurteilungs- und
Bewertungsprozess in die normierten Verfahren der Wertermittlung einzubetten. Die
Wahl der normierten Bewertungsmethoden als Anhaltspunkt schien erforderlich, zumal
diese die gängigsten in der Praxis darstellen. Durch eine genaue Erörterung und
Durchleuchtung der konventionellen Vorgehensweisen wird versucht, auf vermeintliche
Fehleinschätzungen und beurteilungen, welchen man in der Bewertung
hochwasserexponierter Objekte Gefahr laufen kann, aufmerksam zu machen und - falls
möglich - alternative Entscheidungswege anzudenken.
Dem methodischen Abschnitt der Arbeit wird zur Veranschaulichung gewonnener
Erkenntnisse ein praktischer Teil angeschlossen. Dies geschieht in Form von
Bewertungsbeispielen, die so gewählt sind, dass ein augenscheinlicher Vergleich der
Bewertungsvorgänge und -ergebnisse zwischen Objekten innerhalb und außerhalb von
Hochwassergefahrenzonen möglich wird.
Um von vornherein aufzuzeigen, wie das Thema behandelt wird, ist in der folgenden
Abbildung der Gang der Untersuchung in einer Übersicht dargestellt.
EINLEITUNG
- 8 -
zunehmender Bestand an Bewertungsobjekten in
hochwasserexponierten Lagen
zusätzliche wertbestimmende Faktoren, wie Risiken,
Unwägbarkeiten, Schadenpotentiale, etc.
AUSGANGS-
SITUATION
PROBLEM
BESTANDS-
AUFNAHME
LÖSUNGS-
VERSUCH
ERGEBNIS
Abbildung 7: Gang der Untersuchung (schlagwortartig)
bislang wurde Problematik der Hochwassergefahr von der
breiten Masse der Liegenschaftsschätzer ungenügend
Bedeutung zugemessen oder infolge unzureichender
Recherchen übersehen
· Darstellung der interdisziplinären Grundlagen zur
Bewertung von Objekten in
Hochwassergefahrenzonen
· Ableitung und Untersuchung wertbeeinflussender
Faktoren unter Zugrundelegung normierter
Bewertungsverfahren
· Schematisierung des Bewertungsprozesses in
Befundaufnahme, Beurteilung und Bewertung
problemangemessene und risikoorientierte Anwendung der
erzielten Erkenntnisse
BEGRIFFSBESTIMMUNGEN
- 9 -
2 BEGRIFFSBESTIMMUNGEN
2.1 BEGRIFFE DES LIEGENSCHAFTSBEWERTUNGSWESENS
Barwert
Der Barwert (Gegenwartswert, Kapitalwert) ist der
Wert, den ein Anspruch, z.B. eine Kapitalförderung,
eine Leib- oder Zeitrente zu einem bestimmten
Zeitpunkt hat. Maßgebend für die Höhe des Barwerts
einer Rente sind deren Jahreswert, der anzuwendende
Kapitalisierungszinssatz und die Laufzeit. Je höher
der Kapitalisierungszinssatz, umso niedriger ist der
Barwert.
11
Baunebenkosten
Zu den Baunebenkosten im Sinne des
Liegenschaftsbewertungswesens sind jene Kosten zu
zählen, die bei der Planung und Baudurchführung auf
der Grundlage von Gebührenordnungen,
Preisvorschriften oder nach besonderer vertraglicher
Vereinbarung entstehen.
Es sind dies in der Regel Kosten für Vorplanung,
Bauplanung, Baudurchführung, behördliche
Prüfungen, Genehmigungen und Abnahmen,
besondere künstlerische Gestaltung, Finanzierung
und Abgaben.
12
Bauwert
Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen
Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom
Herstellungswert auszugehen und von diesem die
technische und wirtschaftliche Wertminderung
abzuziehen.
13
Beurteilung
Unter Beurteilung im Sinne der
Liegenschaftsbewertung wird eine der Evaluation
vorgelagerte Tätigkeit verstanden, bei der alle
11
vgl. Jürgen SIMON, Klaus G. CORS, Max TROLL, Handbuch der Grundstückswertermittlung Verkehrswert,
Feuerversicherungswert, Steuerbilanzwert, Einheitswert bei Geschäfts- und Fabrikgrundstücken, München 1993, S.2
12
vgl. Franz Wilhelm ROSS, Rolf BRACHMANN, Peter HOLZNER, Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des
Verkehrswertes von Grundstücken, Hannover-Kirchrode 1991, S.236
13
vgl. LBG § 6 Abs. 3
BEGRIFFSBESTIMMUNGEN
- 10 -
wertbeeinflussenden Faktoren zusammengestellt und
hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf den Wert
überprüft werden.
Bewertung
Der Begriff Bewertung beschreibt eine Tätigkeit, die
das Ziel hat, den Wert einer Sache, einer
Handlungsweise oder eines Verfahrens
festzustellen.
14
Im Zuge dieser Arbeit wird der
Begriff der Bewertung hauptsächlich im
Zusammenhang mit der Ermittlung des
Verkehrswertes von Wirtschafts- und Sachgütern
verwendet.
Bodenwert
Unter Bodenwert ist der Wert des Grund und Bodens
unbebauter oder bebauter Grundstücke zu verstehen.
Er ist in der Regel als Vergleichswert durch
Heranziehen von Kaufpreisen vergleichbarer
unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu
ermitteln.
15
Ertragswert
Der Ertragswert ist der Wert, der nach einer vom
Ertrag des Wirtschaftguts ausgehenden Wert-
ermittlungsmethode, d.h. in einem sog.
Ertragwertverfahren ermittelt wird. Der Ertragswert
ist identisch mit dem Barwert aller künftigen Erträge
des Wirtschaftsgutes. Die Anwendung des
Ertragswertverfahrens ist üblich bei
Wirtschaftsgütern, von denen erwartet werden kann,
dass sie auf Dauer einen ziffernmäßig feststehenden
oder zumindest abschätzbaren Ertrag erbringen.
Demgemäß hat diese Wertermittlungsmethode bei
Grundbesitz ihre besondere Bedeutung für die
Bewertung von Renditeobjekten.
16
Herstellungskosten
Die Herstellungskosten entsprechen den
Bauwerkskosten inklusive der anteiligen Honorare
14
vgl. Sven GÄRTNER, Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe
eines Kennzahlensystems, Berlin 1996, S.4
15
vgl. LBG § 6 Abs. 2
16
vgl. SIMON/CORS/TROLL, a.a.O., S.3
BEGRIFFSBESTIMMUNGEN
- 11 -
und Nebenkosten. Die Bauwerkskosten umfassen die
Kosten des Rohbaus, der Haustechnik und des
Ausbaus.
Kalkulatorischer Bodenwert
Das Verfahren des kalkulatorischen Bodenwertes
beruht auf der Umkehrung des Ertragswertverfahrens
und findet in der Bodenwertermittlung bebauter und
unbebauter Grundstücke Anwendung.
Von einem geschätzten Reinertrag wird durch Abzug
der Verzinsung der tatsächlichen bzw. geschätzten
Baukosten der Verzinsungsbetrag des Bodenwertes
errechnet. Durch Kapitalisierung dieses Betrages auf
einen Barwert am Wertermittlungsstichtag erhält man
den Bodenwert.
Kapitalisierung
Die Kapitalisierung bezeichnet die Rückführung von
laufenden Zahlungen, insbesondere von Erträgen,
Renten und Annuitäten, auf einen bestimmten
Zeitpunkt. Kontinuierliche Wertflüsse werden so auf
einen Barwert diskontiert.
Kapitalisierungszinssatz
Der Zinssatz zur Ermittlung eines Barwertes richtet
sich nach der bei Investitionen in vergleichbare
Sachen üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.
Lebensdauer
Die Lebensdauer ist ein Begriff der substanziellen
(technischen) Wertermittlung (z.B. Sachwert-
verfahren). Sie ist bestimmt durch die Güte der
Bauausführung, die Wahl der Baustoffe und der
Konstruktion sowie die Benutzung und
Beanspruchung des Gebäudes.
17
Nutzungsdauer
Die Nutzungsdauer ist ein Begriff der
wirtschaftlichen Wertermittlung (z.B. Ertrags-
wertverfahren). Sie richtet sich nach der
wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeit, nach der
Grundrissgestaltung des Gebäudes, der Grundstücks-
lage und dgl.. Die Nutzungsdauer ist meist kürzer als
17
vgl. ROSS/BRACHMANN/HOLZNER, a.a.O., S.473
BEGRIFFSBESTIMMUNGEN
- 12 -
die Lebensdauer eines Gebäudes.
18
Reinertrag
Der Reinertrag entspricht dem Rohertrag abzüglich
der Bewirtschaftungskosten, der Abschreibung und
des Ausfallwagnisses.
Residualverfahren
Im ursprünglich angelsächsischen Residualverfahren
wird der tragfähige Bodenwert (Residuum) auf Basis
des Ertragswertverfahrens ermittelt.
Von einem voraussichtlich erzielbaren Verkaufserlös
eines genehmigungsfähigen Objektes werden die
Herstellungskosten, Gewinnanteile, etc. in Abzug
gebracht. Das Ergebnis ist der Wert des unbebauten
Grundstückes.
Dieses Verfahren kommt hauptsächlich dann zur
Anwendung, wenn die Durchführung des
Vergleichswertverfahrens nicht möglich ist und die
erforderlichen Ausgangswerte mit einiger Sicherheit
abgeschätzt werden können (z.B. bei innerstädtischen
Liegenschaften).
Restnutzungsdauer
Unter Restnutzungsdauer versteht man den Zeitraum,
in dem ein Gebäude bei üblicher Unterhaltung noch
wirtschaftlich nutzbar ist.
19
Die Roherträge müssen
dabei die Bewirtschaftungskosten so übersteigen,
dass ein ausreichender Betrag für die Verzinsung des
Kapitals übrig bleibt.
Rohertrag
Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer
Bewirtschaftung nachhaltig erzielbaren Erträge, wie
z.B. Miete und sonstige Vergütungen. Bei
Leerstehungen, Eigennutzungen und dgl. sind
nachhaltig erzielbare Erträge anzusetzen.
20
Sonstige Bestandteile und
Zubehör
Diese sind Sachen, die ohne Bestandteil der
Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der
Hauptsache dienen und zu ihr in einem Verhältnis
18
vgl. ebenda, S.473
19
vgl. Manfred VOGELS, Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht, Wiesbaden und Berlin 1991, S.138
20
vgl. ÖNORM B 1802, Liegenschaftsbewertung Grundlagen, Wien 1.Dezember 1997, Pkt. 5.3.1, S.3
BEGRIFFSBESTIMMUNGEN
- 13 -
wirtschaftlicher Unterordnung stehen. Sonstige
Bestandteile und Zubehör umfassen Einrichtungen
und Außenanlagen sowie die anteiligen Honorare und
Nebenkosten.
Sachwert
Der Sachwert ist der Wert, der nach einer von den
Wiederbeschaffungskosten eines Wirtschafts- oder
Sachguts ausgehenden Wertermittlungsmethode, dem
sog. Sachwertverfahren, ermittelt wird. Identische
Wertbegriffe sind Substanzwert, Reproduktionswert,
Wiederbeschaffungswert, Realwert, Versicherungs-
wert u.a. mehr.
21
Vergleichswert
Der Vergleichswert ist der Wert einer Sache, welcher
durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen
vergleichbarer Sachen ermittelt wird. Vergleichbare
Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert
beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu
bewertenden Sache übereinstimmen.
22
Verkehrswert
Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der bei einem
Verkauf einer Sache im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr üblicherweise erzielt werden kann.
Die besondere Vorliebe und andere ideelle
Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der
Ermittlung des Verkehrswertes außer Acht zu
bleiben.
23
Zeitwert
Der Zeitwert entspricht im Sinne des
Liegenschaftsbewertungswesens dem Herstellungs-
wert abzüglich Wertminderung durch Alter und
Abnutzung.
24
21
vgl. SIMON/CORS/TROLL, a.a.O., S.5
22
vgl. LBG § 4 Abs. 1
23
vgl. LBG § 2 Abs. 2 und 3
24
vgl. ROSS/BRACHMANN/HOLZNER, a.a.O., S.476
BEGRIFFSBESTIMMUNGEN
- 14 -
2.2 SONSTIGE BEGRIFFE
Eintrittswahrscheinlichkeit
eines Hochwasserereignisses
Die Eintrittswahrscheinlichkeit eines bestimmten
Hochwasserabflusses ist definiert als die
Wahrscheinlichkeit, dass dieser Abfluss in einem
beliebigen Jahr erreicht oder überschritten wird.
25
Bei dieser Festlegung wird vorausgesetzt, dass jedes
Jahr unabhängig von jenen davor und danach
anzusehen ist. Da bei einer Analyse von gemessenen
Abflussreihen nur der höchste Wert eines jeden
hydrologischen Jahres herangezogen wird, ist diese
sogenannte statistische Unabhängigkeit in der Regel
gewährleistet.
Die Eintrittswahrscheinlichkeit eines
Hochwasserereignisses wird nach der
Wahrscheinlichkeitsfunktion der Poissonverteilung
errechnet. Demnach beträgt beispielsweise die
Eintrittswahrscheinlichkeit eines 100-jährlichen
Ereignisses in einem Jahr 1 %, in 10 Jahren 9,6 %, in
100 Jahren 63,4 % und in 1000 Jahren 99,996 %.
Erwartete Anzahl an Hoch-
wasserereignissen
Die erwartete Anzahl an Hochwasserereignissen
innerhalb einer bestimmten Periode ist gleich dem
Durchschnittswert der Eintrittwahrscheinlichkeiten in
einzelnen Abschnitten der Periode multipliziert mit
der Anzahl der Abschnitte.
26
Die Wahrscheinlichkeit, dass beispielsweise ein 50-
jährliches Hochwasser in einem Jahr nicht eintritt,
beträgt 98,02 %. Die Wahrscheinlichkeit, dass es
genau einmal eintritt, liegt bei 1,96 %, dass es genau
zweimal eintritt, bei 0,02 %, etc. Durchschnittlich
ergibt das den Erwartungswert von 0,02 Ereignissen
pro Jahr. Multipliziert mit der Anzahl der Abschnitte
einer Periode ergibt dies, z.B. für 60 Jahre, eine
erwartete Anzahl an Hochwasserereignissen von 1,2.
25
vgl. MÜNCHNER RÜCKVERSICHERUNGS-GESELLSCHAFT, Überschwemmung und Versicherung, München 1997,
S. 38
26
brieflicher Kontakt mit Herrn Christoph KRISCHANITZ, Mitarbeiter der UNIQA Versicherungen AG und Lektor an der
Technischen Universität Wien, März 2001
BEGRIFFSBESTIMMUNGEN
- 15 -
Flussüberschwemmung
Eine Flussüberschwemmung entsteht als Folge der
Ausuferungen von Flussläufen durch direkt
abfließende flüssige bzw. schmelzende feste
Niederschläge oder durch Auf- und Rückstau infolge
von Querschnittsverengung, Eisversatz, Erdrutsch
und dgl.
27
Hochwasser
Unter Hochwasser ist jener Wasserstand oder Abfluss
zu verstehen, der eine bestimmte Grenze, im
allgemeinen das niedrigste Jahreshochwasser,
überschreitet. Dieser Grenzwert wird aus den
Wasserstands- bzw. Durchflusswerten oder den
örtlichen topografischen Gegebenheiten bestimmt.
28
Hochwasserabflussgebiet
Unter Hochwasserabflussgebiet ist jener Teil des
Überschwemmungsgebietes zu verstehen, der vom
Wasser außerhalb des Gewässerbettes durchflossen
wird.
29
Hydrologisches Jahr
Das hydrologische Jahr ist eine einjährige, nach
Gesichtspunkten des Wasserhaushalts festgelegte
Zeitspanne, die den Rahmen für die hydrologische
Statistik vorgibt. Diese Definition berücksichtigt,
dass zum Wechsel des hydrologischen Jahres die
Wahrscheinlichkeit für ein Hochwasserereignis
gering ist. Dadurch ist gewährleistet, dass ein
extremer Zustand nicht in zwei aufeinanderfolgenden
hydrologischen Jahren wirksam wird.
In Österreich beginnt das hydrologische Jahr mit dem
1. Oktober und endet am 30. September.
30
Jährlichkeit
Die Jährlichkeit, auch Wiederkehrintervall genannt,
bezeichnet den durchschnittlichen Abstand von
Ereignissen bestimmter Merkmale. Der tatsächliche
Abstand zweier Ereignisse wird von der Jährlichkeit
27
vgl. MÜNCHNER RÜCKVERSICHERUNGS-GESELLSCHAFT, a.a.O., S.70
28
vgl. ÖNORM B 2400, Hydrologie Hydrografische Fachausdrücke und Zeichen, Wien, 1.Februar 1986, Pkt. 7.28, S.26
29
vgl. ebenda, Pkt. 3.9.1, S.6
30
vgl. MÜNCHNER RÜCKVERSICHERUNGS-GESELLSCHAFT, a.a.O., S.70
BEGRIFFSBESTIMMUNGEN
- 16 -
nicht beschrieben.
n-jährliches Hochwasser
In einer unendlich lang gedachten Reihe von
Beobachtungsjahren wird das n-jährliche Hochwasser
im Durchschnitt alle n Jahre erreicht oder
überschritten. Aus dieser Angabe ist der Zeitpunkt,
wann dieses Ereignis eintritt, nicht bestimmbar.
31
Seespiegelanstieg
Der Seespiegelanstieg bezeichnet den Anstieg des
Wassers bis hin zur Ausuferung in einem natürlichen
oder künstlich geschaffenen See nach
langanhaltenden Niederschlägen, Schmelzwasser-
zuflüssen oder durch Aufstau infolge eines
unterbrochenen Abflusses.
32
Überschwemmung
Unter Überschwemmung ist die zeitweilige
Wasserbedeckung von Landflächen aufgrund der
Ausuferung von oberirdischen stehenden oder
fließenden Gewässern zu verstehen.
33
Überschwemmungsgebiet
Unter Überschwemmungsgebiet ist jenes Gebiet zu
verstehen, das infolge des Ausuferns eines Gewässers
zusätzlich zum Gewässerbett eingenommen wird.
34
31
vgl. ÖNORM B 2400, Pkt. 7.24, S.26
32
vgl. MÜNCHNER RÜCKVERSICHERUNGS-GESELLSCHAFT, a.a.O., S.71
33
vgl. ebenda, S.19
34
vgl. ÖNORM B 2400, Pkt. 3.9, S.5
GRUNDLAGEN
- 17 -
3 GRUNDLAGEN
Um eine spezifische und genaue Behandlung des Themas zu gewährleisten, werden im
Folgenden die Grundlagen zur Bewertung von Liegenschaften aufzeigt und erläutert.
Hierbei wird ein wesentliches Augenmerk auf rechtliche, hydrologische sowie bau- und
versicherungstechnische Aspekte, wie diese in der Bewertung hochwasserexponierter
Objekte zu beachten sind, gelegt.
3.1 GRUNDLAGEN DER LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG
3.1.1 GESETZLICHE UND NORMATIVE GRUNDLAGEN
3.1.1.1 Liegenschaftsbewertungsgesetz
Die außersteuerliche Verkehrswertermittlung hat ihre Rechtsgrundlage im
Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG). Dieses Bundesgesetz besitzt Gültigkeit in der
Ermittlung des Wertes von Liegenschaften, Liegenschaftsteilen und Überbauten sowie
von damit verbundenen Rechten und Lasten in allen gerichtlichen Verfahren.
35
Der
Bereich des Verwaltungsrechtes und der private Liegenschaftsmarkt sind vom
Geltungsbereich des LBG nicht unmittelbar betroffen, doch haben diese Bestimmungen,
wenn auch nur mittelbar, ihre Auswirkungen in diesen Aufgabenkreisen.
Das LBG trat mit 1. Juli 1992 in Kraft und löste die bis dahin gültige
Realschätzordnung aus dem Jahre 1897 samt Novelle aus 1985 ab. Zweifellos wurde
damit ein wesentlicher Beitrag in den Bemühungen um eine für Österreich
eigenständige theoretische Grundlage auf dem Gebiet des
Liegenschaftsbewertungswesens geleistet. Die bestehenden Regelungslücken der
Realschätzordnung führten bereits in den Jahren 1977 und 1982 zu den Versuchen,
Liegenschaftsbewertungsrichtlinien zu verfassen. Dies scheiterte jedoch an den
verschiedensten Widerständen.
36
Eine Bezugnahme auf die in der Bundesrepublik
Deutschland schon längere Zeit geltende Wertermittlungsverordnung vermochte
aufgrund in den verschiedensten Bereichen anders gestalteter Rechtsgrundlagen auch zu
keinem befriedigenden Ergebnis zu führen.
Erklärtes Ziel des LBG war es somit, sowohl dem Sachverständigen, dem Gericht als
auch in eingeschränktem Umfang der Verwaltungsbehörde einen rechtlichen Rahmen
als Orientierungs- und Entscheidungshilfe zu geben. Dabei wurde das Gesetz bewusst
35
vgl. LBG, § 1 Abs. 1
36
vgl. Jürgen SCHILLER, ,,Neue Grundlagen für die Liegenschaftsbewertung", in: Der Sachverständige, Heft 2/1998
GRUNDLAGEN
- 18 -
einer ,,deregulativen" inhaltlichen Gestaltung unterzogen,
37
um die stets drohende
Gefahr einer praxisfremden Ansammlung von Evaluationsschritten zu bannen.
3.1.1.2 ÖNORM B 1802
Zumal die Verpflichtung zur Anwendung des LBG nur im gerichtlichen Verfahren und
im Verwaltungsverfahren mit sukzessiver gerichtlicher Kompetenz, wie etwa in
Enteignungsverfahren, besteht, wurde durch die ÖNORM B 1802
,,Liegenschaftsbewertung Grundlagen" vom 1. Dezember 1997 auch der wesentlich
bedeutendere Bereich der privaten Wertermittlung von Immobilien einer
nachvollziehbaren und objektivierbaren Normierung unterzogen. Im Zuge der
Neubearbeitung der ÖNORM B 1801 ,,Richtlinien für die Bewertung und
Kostengliederung von Hochbauten" der Ausgabe Mai 1983 wurden alle
verkehrsrelevanten Regelungen ausgegliedert und entsprechend dem erkannten Bedarf
nach Orientierungshilfen zur privaten Wertfeststellung bebauter und unbebauter
Liegenschaften einem eigenen Normenwerk zugeführt. Besondere Bedeutung kommt
diesem Schritt auch hinsichtlich der stets diskutierten Frage der Haftung für die
Richtigkeit von Bewertungsgutachten zu.
Die ÖNORM B 1802 enthält grundsätzliche Regelungen unter dem Gesichtspunkt der
Nachvollziehbarkeit von Befund und Folgerung. Sie bezieht sich lediglich auf die
Grundlagenermittlung zur Feststellung des Verkehrswertes, da eine Fülle an
individuellen wertbestimmenden Faktoren und Prozessschritten einer allgemein gültigen
Normierung nicht zugänglich sind.
3.1.2 NORMIERTE VERFAHREN DER WERTERMITTLUNG
Für die Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaften sind nach § 3 Abs. 1 LBG
und ÖNORM B1802 insbesondere
· das Vergleichswertverfahren,
· das Sachwertverfahren und
· das Ertragswertverfahren
in Betracht zu ziehen. Andere, dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechende
Verfahren sind zulässig, stellen aber in der Praxis der Verkehrswertermittlung
Ausnahmen dar.
37
vgl. Johannes STABENTHEINER, Das Liegenschaftsbewertungsgesetz und die entsprechenden Änderungen des
Außerstreitgesetzes und der Exekutionsordnung durch das Bundesgesetz BGBl 1992/150 mit Auszügen aus der
Regierungsvorlage und erläuternden Anmerkungen, Wien 1992, S.16
GRUNDLAGEN
- 19 -
Grundsätzlich können die drei normierten Verfahren als gleichrangig angesehen
werden
38
, wobei sich der Verkehrswert je nach Art des zu bewertenden Objektes stärker
am Vergleichs-, Sach- oder Ertragswert orientiert.
Um eine vollständige Berücksichtigung aller den Wert beeinflussenden Umstände zu
erzielen, sind nach § 3 Abs. 2 LBG erforderlichenfalls für eine Liegenschaft
verschiedene Ermittlungsverfahren anzuwenden. Die gewonnenen Ergebnisse sind in
Hinsicht auf einen marktgerechten Verkehrswert zu vergleichen und je nach
Charakteristik des zu bewertenden Objektes einer Gewichtung zu unterziehen.
Indes sind die drei Wertermittlungsverfahren durch Zwischenbeziehungen eng
miteinander verbunden. So werden in der Praxis zur Ermittlung des Vergleichswertes
Sach- oder Ertragselemente miteinbezogen, der Sachwert beinhaltet
Vergleichselemente, wie den Bodenwert und durchschnittliche Baukosten, und das
Ertragswertverfahren arbeitet mit dem Bodenwert als Vergleichs-, Sach- oder
Ertragselement und durchschnittlichen Erträgen als Vergleichselement.
39
3.1.2.1 Das Vergleichswertverfahren
3.1.2.1.1 Allgemeine Darstellung
Das Vergleichswertverfahren dient der Ermittlung des Wertes einer Sache durch
Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen.
40
Voraussetzung für eine sichere Wertfeststellung ist eine ausreichende Anzahl an
Vergleichspreisen von Liegenschaften gleicher Lage, Nutzbarkeit und Eigenschaften in
vergleichbaren Regionen. Die Zahl der erforderlichen Objekte hängt dabei im
Wesentlichen von der Streuung, also der zulässigen Abweichung der verfügbaren
Kaufpreise vom Mittelwert des Stichprobenumfanges, ab.
41
In der Praxis sind jedoch Vergleichsliegenschaften, die in den wesentlichen
wertbeeinflussenden Merkmalen mit jenen des Bewertungsobjektes übereinstimmen,
nur bedingt verfügbar. Aus diesem Grunde sind die zum Vergleich herangezogenen
Liegenschaften in ihren Eigenschaften nach Maßgabe des Werteinflusses mittels Zu-
oder Abschlägen den Zustandsmerkmalen des Bewertungsobjektes anzupassen.
42
Dabei
38
vgl. Heimo KRANEWITTER, Liegenschaftsbewertung, Wien 1998, S.27
39
vgl. VOGELS, a.a.O., S.27
40
vgl. LBG, § 4 Abs. 1
41
vgl. VOGELS, a.a.O., S.29
42
vgl. LBG, § 4 Abs. 1
GRUNDLAGEN
- 20 -
ist jedoch davon auszugehen, dass größere Korrekturen kaum zu einem brauchbaren
Ergebnis führen.
43
Ein Kaufpreis, von welchem anzunehmen ist, dass dieser nicht dem Verkehrswert des
Vergleichsobjektes entspricht, also durch ungewöhnliche oder persönliche Umstände
beeinflusst erscheint, darf nur in bereinigtem Zustand als Vergleichsmaßstab
herangezogen werden. Dies setzt die Möglichkeit einer wertmäßigen Erfassung der
beeinflussenden Umstände voraus,
44
und birgt daher große Schwierigkeiten in sich, da
die Wertzumessungen der Käufer oft stark divergieren und von besonderen Vorlieben
und anderen subjektiven Wertvorstellungen geprägt sind.
Ein Heranziehen von Vergleichsobjekten ist zudem nur dann zulässig und sinnvoll,
wenn die zeitliche Nähe der Verkäufe zum Bewertungsstichtag gegeben ist. Stehen
derartige Daten vergleichbarer Liegenschaften nicht in ausreichendem Maß zur
Verfügung, können auch Kaufpreise, welche vor oder nach dem Stichtag erzielt wurden,
zum Vergleich herangezogen werden. Die marktbedingten Preisschwankungen sind
allerdings durch Auf- oder Abwertungen auszugleichen.
45
3.1.2.1.2 Anwendungen des Vergleichswertverfahrens
Seine größte Bedeutung erfährt das Vergleichswertverfahren in der Bewertung
unbebauter Liegenschaften, wie Grundstücken im Bauland sowie land- und
forstwirtschaftlich genutzten Flächen.
Bei bebauten Liegenschaften sind durch die vorhandenen Baulichkeiten Faktoren
enthalten, die eine Vergleichbarkeit erschweren bzw. stark einschränken
46
, es sei denn,
es handelt sich um Reihenhäuser, gleichartige, vom selben Bauträger errichtete
Siedlungshäuser oder Eigentumswohnungen.
47
In allen anderen Fällen, insbesondere bei
Mietwohn-, Geschäfts- und Büroobjekten sowie bei Gewerbe- und
Industrieliegenschaften stellt sich der Grundstücksmarkt im Allgemeinen für eine
ausreichende Anzahl vergleichbarer Objekte als nicht rege genug dar.
48
In den folgenden Ausführungen dieser Arbeit wird daher insbesondere auf die
Anwendung des Vergleichswertverfahrens im Zuge der Bewertung unbebauter
Liegenschaften eingegangen.
43
vgl SIMON/CORS/TROLL, a.a.O., S.25
44
vgl. LBG, § 4 Abs. 3
45
vgl. LBG, § 4 Abs. 2
46
vgl. SIMON/CORS/TROLL, a.a.O., S.83
47
vgl. ROSS/BRACHMANN/HOLZNER, a.a.O., S.17
48
vgl. SIMON/CORS/TROLL, a.a.O., S.83
GRUNDLAGEN
- 21 -
Vergleichsobjekte
mit weitgehender oder teilweiser Übereinstimmung
in den Wertbestimmungsmerkmalen
mit dem Bewertungsobjekt
Berücksichtigung von Abweichungen bei einzelnen
Merkmalen
bei den ausgewählten Vergleichsobjekten
durch Zu- oder Abschläge
Berücksichtigung zeitlicher Abweichungen
zum Bewertungsstichtag
durch Auf- oder Abwertungen
3.1.2.1.3 Schematischer Verfahrensablauf
Die ÖNORM B 1802 veranschaulicht den Verfahrensablauf nach folgendem Schema:
Abbildung 8: Ablaufschema der Wertermittlung mittels Vergleichswertverfahren
49
49
vgl. ÖNORM B 1802, Pkt. A.1, S.7
Mittelwert- oder Regressionsbildung
aus den bereinigten
Vergleichswerten
Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender
Umstände
(z.B. Rechte, Lasten)
VERGLEICHSWERT
GRUNDLAGEN
- 22 -
3.1.2.2 Das Sachwertverfahren
3.1.2.2.1 Allgemeine Darstellung
Das Sachwertverfahren dient der Ermittlung des substanziellen Wertes einer Sache.
50
Der auch als Realwert bezeichnete Sachwert einer Liegenschaft errechnet sich durch
Addition des Boden- und des Bauwertes, unter Berücksichtigung sonstiger Bestandteile
und des gegebenenfalls einzubeziehenden Zubehörs.
51
Der Wert des getrennt vom Gebäude zu bewertenden Bodens ist in der Regel im
Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Hierzu sind nach § 6 Abs. 2 LBG Kaufpreise
vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften heranzuziehen. Neben
Wertanpassungen, welche aus Abweichungen in den Grundstücksmerkmalen
resultieren, sind ebenso Wertänderungen zufolge der Bebauung oder Bestockung zu
berücksichtigen.
52
Einige Experten stehen der beschriebenen Art der Bodenwertableitung jedoch eher
skeptisch gegenüber. Nach Ross/Brachmann/Holzner
53
führt die Methode, den
Bodenwert eines bebauten Grundstückes so zu bewerten, als ob dieses unbebaut wäre,
in sehr vielen Fällen zu falschen Ergebnissen. Vogels
54
begründet dies so, dass die
Aufspaltung von Kaufpreisen in Bau- und Bodenanteile in hohem Maße von
subjektiven Einschätzungen abhängig ist.
Durch die Ableitung des Bodenwertes aus dem Liegenschaftsertrag wird den
vermeintlichen Unzulänglichkeiten des Vergleichswertverfahrens in der Praxis
Rechnung getragen. Grundgedanke dieser Vorgehensweise ist der funktionelle als auch
wirtschaftliche Zusammenhang zwischen Boden und Gebäude.
Vereinzelt werden auch Bewertungsmodelle auf Grundlage empirischer Erhebungen
angewandt, die auf der Beobachtung basieren, dass der Bodenwert in einem
wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zu den Baukosten steht
55
. Folglich wird so
vorgegangen, dass der Bodenwertanteil in Abhängigkeit der Gebäudeart aus den
Baukosten abgeleitet wird.
Der Bauwert einer Liegenschaft errechnet sich aus der Summe der Werte der baulichen
Anlagen.
56
50
vgl. ROSS/BRACHMANN/HOLZNER, a.a.O. S.259
51
vgl. LBG, § 6 Abs. 1
52
vgl. ebenda, § 6 Abs. 2
53
vgl. ROSS/BRACHMANN/HOLZNER, a.a.O., S.40ff
54
vgl. VOGELS, a.a.O., S.73f
55
vgl. ROSS/BRACHMANN/HOLZNER, a.a.O., S.54ff
56
vgl. LBG, § 6 Abs. 3
Ende der Leseprobe aus 197 Seiten
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Details
- Arbeit zitieren
- , 2001, Die Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaften nach normierten Bewertungsverfahren, Hamburg, Bedey Media GmbH, https://www.diplom.de/document/220155
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