Die wohnungswirtschaftlichen Betriebskosten und die Ermittlung von möglichen Einsparungsmaßnahmen

Diplomarbeit von Peter Ihring

Einleitung:

Der Anstieg der wohnungswirtschaftlichen Betriebskosten zur sogenannten "Zweiten Miete" entwickelt sich zu einem zukünftigen Schwerpunktthema in der Immobilienwirtschaft, denn die Höhe der Betriebskosten ist mitentscheidend für die Vermietbarkeit der Wohnung. Für den Mieter bedeuten die extrem angestiegenen Betriebskosten u.a., dass er hohe zusätzliche Kosten zuzüglich der eigentlichen Nettokaltmiete zu tragen hat und dass er unter Umständen nach Wohnungen mit geringen bzw. geringeren Betriebskosten suchen muss. Ein solcher Wohnungswechsel kann dem institutionellen Vermieter hohe Kosten aufgrund der Mieterfluktuation verursachen. Dies ist aber nicht der einzige Punkt, der beim Vermieter aufgrund gestiegener Betriebskosten an Bedeutung gewinnt. Hohe Betriebskosten können dem Vermieter Wohnungsleerstände oder Vermietungshemmnisse bescheren. Aber auch die Reduzierung möglicher Mieterhöhungsspielräume ist genauso wie die Verschlechterung der Marktchance und somit die Beeinträchtigung der Wettbewerbsfähigkeit des institutionellen Vermieters aufgrund hoher Betriebskosten ein Problem, welches es zu lösen gilt.

Um den Anstieg der Betriebskosten an einem Beispiel zu verdeutlichen, werden die Veränderungen der Grundmiete und der Betriebskosten (ohne Heizung und Warmwasser) des Verbandes rheinischer und westfälischer Wohnungsunternehmen e.V. herangezogen. Von 1991 bis 1997 stiegen bei den Mitgliedsunternehmen des Verbandes rheinischer und westfälischer Wohnungsunternehmen e.V. die Grundmieten um 28 % und die Betriebskosten stiegen um 79 %. Die Betriebskosten hatten 1991 einen Anteil von 20,2 % und 1997 einen Anteil von 26,2 % an der Bruttokaltmiete. Die Auswertung macht deutlich, dass die Betriebskosten wesentlich stärker als die Grundmieten gestiegen sind. Auch der Anteil der Betriebskosten an der Bruttokaltmiete wird immer größer.

Die ansteigende Entwicklung der kommunalen Gebühren, als ein Teil der Betriebskosten, hat dramatische Auswirkungen auf die Vermietbarkeit, da die höhere Belastung die Haushalte in ihrer Zahlungsfähigkeit einschränkt. In anderen Bereichen des täglichen Lebens haben die Haushalte die Möglichkeit, auf andere bzw. ähnliche Produkte auszuweichen. Bei den kommunalen Gebühren ist dies nicht der Fall. Hier ist sowohl der Vermieter als auch der Mieter den Gebühren ausgesetzt.

Auf den stetigen Anstieg der kommunalen Gebühren bezugnehmend werden in Kap. 3.1.3 (Exkurs: Kommunale Gebühren) verschiedene Gründe für die exorbitante Entwicklung der Gebühren aufgeführt. Gleichzeitig werden Handlungsmaßnahmen vorgeschlagen, die zu einer Stagnation bzw. geringeren Steigerung der Gebühren führen können.

In der Immobilienwirtschaft bzw. Wohnungswirtschaft muss der Bedeutung der Betriebskosten ein ganz anderer Stellenwert eingeräumt werden. Schon in der Planungsphase muss darauf geachtet werden, dass niedrige Betriebskosten Wettbewerbsvorteile und eine Schonung der natürlichen Ressourcen mit sich bringen. Aber auch in den anderen Phasen des "Lebens" einer Immobilie muss den Betriebskosten eine größere Bedeutung zukommen.

Gang der Untersuchung:

Zunächst werden in Kap. 2 die Grundlagen der Begriffsdefinitionen und die Abrechnung der Betriebskosten dargestellt. In Kap. 3 werden dann die einzelnen Betriebskosten aufgeführt. Dabei wird dem Aufbau der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (siehe Anlage 1 im Anhang) entsprechend jede Betriebskostenart ihrer Bedeutung nach erklärt und mögliche Einsparungsmaßnahmen aufgezeigt. Die in Kap. 3 dieser Arbeit vorgestellten Einsparungsmaßnahmen der Betriebskosten erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Aus diesem Grund wird in Kap. 4 das "Betriebskostenmanagement" als mögliche Maßnahme zur Betriebskosteneinsparung vorgestellt, das in den Bereichen zu Lösungen verhelfen kann, wo bisher keine Einsparungsmaßnahmen bekannt waren oder gefunden wurden.

Für das bessere Verständnis werden zu einzelnen Betriebskostenarten in Kap. 3 Durchschnittswerte des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) aufgeführt, dies soll verdeutlichen, in welcher Höhe die jeweilige Betriebskostenart in etwa liegt. Diese Darstellungen umfassen die Höhe der Betriebskosten für die Jahre 1992 und 1997 im Land Brandenburg und in Berlin-West sowie Berlin-Ost. Aufgrund dieser Gesamtzahl an Wohneinheiten ist der Verfasser der Meinung, dass die dargestellten Durchschnittswerte der jeweiligen Betriebskostenart natürlich nicht als absoluter Maßstab angesehen werden können, aber sehr nützlich für eine anschauliche und verständliche Darstellung sind.

Der ständig zunehmende Anteil der Betriebskosten an den gesamten Wohnkosten muss einer Stagnation bzw. Reduktion unterworfen werden. Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, dem Anstieg der Betriebskosten durch verschiedene Maßnahmen entgegenzuwirken.

Inhaltsverzeichnis: