Die selbstgenutzte Immobilie als Vermögensgrundlage der Alterssicherung im Hinblick auf die aktuelle Rentendiskussion in Deutschland

Diplomarbeit von Christian Borgert

Einleitung:

Die in den letzten Jahren geführte Rentendiskussion in Deutschland führt zur allgemeinen Verunsicherung. Dass die gesetzlichen Renten für die folgenden Generationen nicht mehr ausreichen, wird inzwischen selbst von der Politik anerkannt. Die private Vorsorge in Form von Riester- und Rüruprente wird zur Zeit von allen Seiten propagiert und in den Medien stark beworben. Aber auch hier sorgten Meldungen von Fernsehberichten für Unsicherheit, die darstellten das eine jahrelang ersparte Riesterrente mit einer späteren möglichen Grundsicherung verrechnet wird. Für viele ist eine zusätzliche dauerhafte Sparrate zur privaten Altersversorgung nicht oder nur teilweise machbar. Ein zusätzlicher Baustein kann die betriebliche Altersversorgung sein, die zum Teil die drohende Versorgungslücke ausfüllt. Was meiner Meinung nach in dieser Diskussion zu wenig vorkommt, ist die Selbstgenutzte (im Rentenalter Schuldenfreie) Immobilie als mögliche Grundlage der Alterssicherung, neben der gesetzlichen Rente. Natürliche ist auch die Fremdgenutzte Immobilie ein sehr interessanter Faktor der Alterssicherung, jedoch verzichte ich in meiner Arbeit darauf, da der Umfang der Untersuchung hierfür sicherlich den Seitenumfang sprengen würde.Wohnen ist ein Grundbedürfnis und kann somit eine automatische Form der Rentenvorsorge werden, wenn man rechtzeitig in die eigenen vier Wände investiert. Deutschland ist im europäischen Vergleich Schlusslicht (nach der Schweiz) mit lediglich knapp 43 % Eigentümerquote. Vorzeigestaaten sind Spanien (81 % Eigentümerquote) und Irland (78 % Eigentümerquote).

Die vorliegende Arbeit soll herausfinden, ob es sich rechnet, trotz einer zumeist anfänglichen Mehrbelastung, Wohneigentum zu erwerben, anstatt zu mieten, um im Rentenalter Mietfrei wohnen zu können und somit die drohende Versorgungslücke im Alter zu schließen.

Zunächst betrachte ich das klassische 3 Säulen Modell der Altersvorsorge in Deutschland. Danach folgt ein kurzer Rückblick und eine Vorschau, auf mögliche Entwicklungen zur Rentenproblematik mit Reaktionen der Politik in Form von Riester und Rürup Rente, dem aktuellen 3 Schichten Modell der Altersvorsorge. Der Hauptteil meiner eigentlichen Arbeit folgt nun, indem ich den Ist-Bestand der Wohnsituation in Deutschland betrachte und auf Grund von statistischen Durchschnittswerten vier Vorteilhaftigkeitsrechnungen erstelle aus Sicht eines Mieters, und eines Eigentümers. Der Abschluss bildet nun die Gegenüberstellung Mieter / Eigentümer zum Rentenbeginn, bis zum Rentenende (Ableben des Mannes, berechnet nach der statistischen Lebenserwartung). Hier betrachte ich die jeweilige Kapitaldienstfähigkeit und den Aufwand fürs Wohnen, aus Mieter- und Eigentümersicht.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 5.2, Ergebnisse der Vorteilhaftigkeitsrechnungen:

Bei den vier Vorteilhaftigkeitsrechnungen ist in der Variante 1 mit 2 % Wertsteigerungsrate der Immobilie und 3 % Anlagerendite (Wiederanlageeffekt) aus den Ersparnissen des Mieters ein Vorteil zu Gunsten des Eigentümers entstanden. Nach der Gesamttilgungsdauer von 28 Jahren beträgt der Vorteil des Eigentümers inklusive Wiederanlageeffekt 28.109,15 EUR.

Bei der Variante 2 mit ebenfalls 2 % Wertsteigerungsrate der Immobilie und 4 % Anlagerendite des Mieters wendet sich der Blatt zu dessen Gunsten. Nach 28 Jahren hat der Mieter einen Vorteil inklusive Wiederanlageeffekt von 5.231,95 EUR.

Bei der Variante 3 und 4 habe ich eine jeweilige Wertsteigerung des Objektes von 1,5 % unterstellt, sowie eine Anlagerendite von 3 % (Variante 3), und 4 % (Variante 4) vorgegeben.

Bei der Variante 3 ergibt sich somit ein Vorteil zu Gunsten des Eigentümers in Höhe von 6.480,70 EUR nach 28 Jahren inklusive Wiederanlageeffekt.

Bei der Variante 4 hat der Mieter nach 28 Jahren einen Vorteil gegenüber dem Eigentümer in Höhe von 26.860,40 EUR.

Die Finanzierungsberechnungen zeigen, dass sich trotz geringem Eigenkapitaleinsatzes (im Berechnungsbeispiel 9.664,- EUR) es sich rechnen kann Eigentum zu erwerben. Die Varianten 2 und 4 weisen zwar einen finanziellen Vorteil zu Gunsten des Mieters auf, jedoch stellt sich die Frage, ob ein Mieter so kontinuierlich die Differenzersparnis (im Vergleich zum Eigentümer) über einen so langen Zeitraum anlegt. Die Gefahr bei diesem freiwilligen Sparen liegt darin, dass der Mieter die Ersparnisse ganz oder zumindest teilweise in den Konsum bringen könnte . Das Pflichtsparen oder auch Rückwärtssparen bringt den Eigentümer Jahr für Jahr näher an sein Ziel, im Ruhestand mietfrei zu wohnen. Zusätzlich hat sich der Eigentümer einen Sachwert (die Immobilie) angeschafft, die einen nicht unbeträchtlichen Gegenwert darstellt.

6, Gegenüberstellung Mieter / Eigentümer im Jahr 2039 (angenommenes Renteneintrittsalter des Mannes):

Bei den vorangegangenen Vergleichen (Mieter / Eigentümer), bin ich von Daten aus dem Jahr 2002 ausgegangen. Als Einstiegsalter für einen möglichen Immobilienerwerb im Jahr 2002 unterstelle ich nun einen 30 jährigen Mann und eine ebenfalls 30 jährige Frau. Das Renteneinstiegsalter liegt somit für den Mann im Jahr 2039, für einen dann 67 jährigen Arbeitnehmer. Die durchschnittliche Lebenserwartung (beim Mann 75 Jahre, bei der Frau 81 Jahre), bedeutet für den Mann in meinem Beispiel ein Ableben im Jahr 2047, für die Frau im Jahr 2053. Meine Berechnung endet im Jahr 2047 (Ableben des Mannes), auf eine weitere Betrachtung danach verzichte ich.

Die durchschnittlichen Gesamtrenten in Westdeutschland lagen bei den Männer 982,- EUR monatlich, bei den Frauen 483,- EUR monatlich, somit für ein Rentnerehepaar 1.465,- EUR monatliche Altersrente. Die Annahme der Bundesregierung im Rentenversicherungsbericht, zu den vermuteten Rentenanpassungen in den nächsten Jahren, liegt zwischen 2,80 % und 0 %. Ich nehme für meine weiteren Berechnungen eine Rentensteigerung von 1,40 % p. a. an (Mittelwert). Damit hat mein Musterrentnerehepaar im Jahr 2039 eine Gesamtrente von 2.416,55 EUR zur Verfügung. Nach dem Alterseinkünftegesetz unterliegt dann im Jahr 2039 99 % der Altersbezüge, ab 2040 und später dann 100 % der Altersbezüge der Besteuerung (Einkommensteuer), unter Berücksichtigung der dann gültigen Freibeträge. Die bisherigen Freibeträge sind laut Grundtabelle 7.664,- EUR p. a., sowie Splittingtabelle 15.329,- EUR p. a. Wie diese Freibeträge im Jahr 2039 und folgt aussehen ist spekulativ. Deshalb lasse ich die steuerliche Betrachtung für diesen Zeitraum außer Betracht.