Die sektorale und regionale Differenzierung des Immobilienmarktes in Österreich

Dissertation / Doktorarbeit von Katja Skodacsek

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Die politischen Zäsuren und Enteignungen im Gefolge der beiden Weltkriege, sowie der Auf- und Ausbau des geschützten Wohnungssektors haben zu einer weitgehenden Immobilisierung des Bodenmarktes und des gesamten Immobiliensektors in Österreich geführt. Erst in den 1980er Jahren ist es zu einem extrem raschen Aufschwung des Immobilienmarktes als Vorläufer und Begleiter des wirtschaftlichen Einigungsprozesses in der Europäischen Union gekommen. Die lang andauernde Periode einer weitgehenden „Versteinerung des Immobilienmarktes“ ist damit zu Ende gegangen.

Mehrere Faktoren wirkten hierbei zusammen.

Erst der Wandel im politökonomischen System vom Austrokeynesianismus in Richtung auf neoliberale Tendenzen hat den Immobilienmarkt in Bewegung gebracht.

Die anhaltende Flucht in die Sachwerte wird durch folgende Zahlen belegt: Mitte der 1990er Jahre waren vom geschätzten Privatvermögen der Österreicher in der Höhe von 7.500 Mrd. öS (545 Mrd. EURO) rund 40% in Immobilien angelegt. Im Jahr 1999 wurde das Immobilienvermögen vom Österreichischen Verband der Immobilientreuhänder jedoch bereits auf einen Wert von insgesamt mehr als 5.000 Mrd. öS (363 Mrd. EURO) geschätzt. Pro Jahr werden auf dem Immobilienmarkt in Österreich rund 140 Mrd. öS (10,17 Mrd. EURO) umgesetzt.

Vor dem Hintergrund eines für die Zukunft im Prinzip unzureichend abgesicherten Pensionssystems haben Immobilien mittlerweile auch in den Wohlfahrtsstaaten Europas einen zentralen Stellenwert als Wertanlage und Instrument der Altersvorsorge errungen. Es besteht in breiten Schichten der Bevölkerung Konsens darüber, dass Grund und Boden ihren Wert auch über größere Zeiträume hindurch meist behalten, während Ersparnisse durch Geldentwertung, Währungsreform oder Börsencrash massiv an Wert verlieren können. Schließlich haben auch noch die in den letzten zehn Jahren auf ein Minimum abgesunkenen Zinsen für Sparguthaben und eine gewisse EURO-Skepsis zu einer Anlageflut in Sachwerte geführt.

Der Generationswechsel ist seit den 1980er Jahren mit umfangreichen Erbschaften an Häusern und Grundstücken verbunden und bietet infolge der Erbteilung Anlass für zahlreiche Immobilientransaktionen. Eine parallel damit einhergehende wachsende Mobilität breiter Bevölkerungsschichten und letztlich auch eine seit den 1980er Jahren stark angestiegene Ehescheidungsrate haben zu einem regelrechten Boom auf dem heimischen Immobilienmarkt geführt.

Den kapitalistischen Marktmechanismen folgend, hat der Boom an Immobilientransaktionen zu einem regelrechten Take-off auf der Unternehmensseite geführt. Die Zahl der gewerblichen Immobilienhändler hat in den letzten Jahren rasant zugenommen und ein Höhepunkt dieses wachsenden Systems ist noch lange nicht absehbar.

Die Immobilienwirtschaft erlebt seit den 80er Jahren einen zuvor noch nie da gewesenen Boom. Daher bedarf der österreichischen Immobilienmarkt gerade auf Grund einer immer wichtiger werdenden volkswirtschaftlichen Gewichtung einer umfassenden wissenschaftlichen Untersuchung.

Vor diesem Hintergrund erschien es natürlich äußerst interessant, den Immobilienmarkt aus einer sektoralen und insbesondere räumlichen Sichtweise zu beleuchten, denn bisher bietet die Literatur kaum vergleichbare und vor allem keine flächendeckenden Studien für die Gesamtheit des österreichischen Staates. Insbesondere die Berücksichtigung der räumlichen Diversifizierung eröffnet der Erforschung des Immobilienmarktes, welche bisher im Großen und Ganzen den Wirtschaftswissenschaften vorbehalten war, eine neue Perspektive.

Die vorliegende Dissertation ist im Rahmen des Forschungsschwerpunkts ‘Österreich. Raum und Gesellschaft’ entstanden. Im Teilprojekt ‘Stadt und Land’ wurde unter der Leitung der Koordinatorin des Schwerpunktprogramms Frau emer. o. Univ. Prof. Dr. Dr. h.c. Elisabeth Lichtenberger eine umfangreiche Untersuchung des österreichischen Immobilienmarktes durchgeführt. Im Jahr 1994 fand im Rahmen einer Dissertation und mehrerer Diplomarbeiten eine erste äußerst umfangreiche Erhebung für die Segmente Baugrundstücke, Einfamilienhäuser, Zweitwohnungen, Geschäftslokale, Fremdenverkehrsbetriebe und land- und forstwirtschaftliche Betriebe statt. Im Jahr 1997 wurde von der Verfasserin eine weitere Erhebungswelle für die genannten Segmente durchgeführt. Die einheitlich durchgeführte Datenerfassung der Annoncenanalysen bot die Möglichkeit, die Einzeldatenbanken zu einer Gesamtdatenbank zusammenzufassen, was im Rahmen der vorliegenden Dissertation geschehen ist. Dadurch sind insgesamt 29.621 Inserate (1994: n=17.854, 1997: n=11.767) in die Erhebung eingegangen.

Über das oben angeführte Großprojekt hinausgehend wurde von der Verfasserin eine Kompletterfassung der bei der Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder gemeldeten Unternehmen durchgeführt. Als Datenquelle diente hierbei das Mitgliederverzeichnis der Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Um für die 90er Jahre Aussagen über die zahlenmäßige Entwicklung treffen zu können, erfolgte eine Registrierung der beiden zuletzt erschienenen Ausgaben aus den Jahren 1993 und 1998. Insgesamt wurden damit 3.173 Realitätenbüros im Jahr 1993 und 5.037 Realitätenbüros im Jahr 1998 erhoben. Zusammenfassend kann man feststellen, dass das wesentliche Resultat dieses Großprojektes in der erstmaligen Erfassung aller Segmente des Immobilienmarktes im Kleinstaat Österreich besteht.

Folgende geographische Fragestellungen wurden in die Analyse eingebracht:

1. die Effekte der politisch-administrativen Gliederung des Staates, d.h. des österreichischen Föderalismus und im Zusammenhang damit die Effekte der West-Ost-Differenzierung Österreichs, 2. das Zentrum-Peripherie Modell des Siedlungs- und Wirtschaftsraumes und 3. die Zentrale-Orte-Theorie.

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