Immobilien als Anlageklasse

Diplomarbeit von Simon Alexander Eckardt

Problemstellung:

Alltäglich sind Millionen von Menschen damit beschäftigt, unter Berücksichtigung ihrer subjektiven Ziele, das ersparte Kapital bei den vorherrschenden dynamischen Umweltbedingungen bestmöglich anzulegen. Aus Sicht eines Kapitalanlegers handelt es sich somit um relevante Entscheidungen hinsichtlich seiner finanziellen Zukunft durch die Zusammenstellung seines persönlichen Portfolios.

Das Gewicht dieser Aussage und somit die Thematik der vorliegenden Arbeit, gewinnt an Bedeutung, wenn man die Zusammensetzung, der privaten Geld- und Vermögensanlage betrachtet:

Ende 1997 belief sich das private Bruttogesamtvermögen der Bundesbürger umgerechnet auf insgesamt 7,1 Billionen Euro. Davon entfallen 3,6 Billionen Euro auf das private Immobilienvermögen was Immobilien zu der beliebtesten Form der privaten Vermögensanlage in Deutschland macht. Zum gleichen Zeitpunkt wurden von privaten Haushalten 2,6 Billionen Euro oder 37% des Gesamtvermögens in Form von Geldvermögen und 0,8 Billionen oder 12% in Gebrauchsvermögen gehalten.

Diese Vermögensverteilung belegt, dass Immobilien den Schwerpunkt in der Vermögensbildung darstellen. Diese herausragende Bedeutung, welche Immobilien in breiten Schichten der deutschen Bevölkerung einnehmen, ist mit darauf zurückzuführen, dass Anleger die Empfindung haben eine „werthaltige“ Sache zu besitzen. Neben der Überprüfung dieser weit verbreiteten und primär im Bereich der Direktanlage oft investitionsentscheidenden These, wird die Arbeit zusätzlich Wohnimmobilien und sog. verbriefte Immobilienanlagen (offene-, geschlossene und Immobilienaktien) analysieren. Dabei sollen die verschiedenen Investmentprodukte vorgestellt, die Charakteristika analysiert und die Vor- und Nachteile diskutiert werden. Der wichtige Gesichtspunkt, ob die finanzwirtschaftlichen Eigenschaften von Immobilien einen relevanten Beitrag zur Reduzierung des Gesamtrisikos im Portfoliokontext leisten können, soll ebenfalls untersucht werden.

In der Untersuchung sollen die Erkenntnisse aus den Arbeiten von Markowitz einbezogen werden, und durch die Anwendung der entsprechenden Analysemethoden überprüft werden, ob in Multi-Asset-Portfolios nutzensteigernde Rendite-/Risikokombinationen erreicht werden können. Der Vergleich erfolgt auf Basis der Vorsteuerrenditen der einzelnen Assets.

Die Ergebnisse der quantitativen Analyse, der im Rahmen dieser Arbeit betrachteten Anlagemöglichkeiten, werden mit qualitativen Betrachtungen aus der Literatur und der aktuellen Diskussion angereichert. Der Begriff und die Problematik der Anlageklasse Immobilie werden erläutert.

In dieser Untersuchung soll deshalb abweichend von der in der Vergangenheit oft angewandten Praxis, die oftmals Vermögensportfolios unabhängig von dem Immobilienvermögen analysierte, vorgegangen werden. Als Grund für dieses Vorgehen, kann die unbefriedigenden Datenlage für die Preisentwicklung dieser Anlagekategorie und Erkenntnissen über die Rendite- und Risikoeigenschaften gesehen werden. Um dennoch im Rahmen dieser Arbeit für eine definierte Zeitperiode eine belastbare Analyse auf Basis von geschlossene Daten über Ertrag, Risiko und Korrelation mit anderen Anlagevehikeln durchführen zu können, wurde der Beginn dieser Analyse- von der Erstauflage des DIX im Jahre 1996 abhängig gemacht. Die Einordnung der Analyseergebnisse soll dann, ergänzt durch die aktuelle Diskussion in den verschiedenen Medien und der Literatur zu diesen Themenfeld, erfolgen.

Das der Teilindex Wohnimmobilien des DIX als Performanceindikator für Wohnimmobilien verwandt wird, soll ebenfalls deutlich werden, dass es sich bei den betrachteten Anlageformen um Alternativen handelt, die der private Anleger bei der Mittelanlage in Betracht ziehen kann. Die detaillierten Eigenschaften der Direktanlage in Immobilien (Eigentumswohnung, Ein- bzw. Zweifamilienhaus, Reihenhaus), die es nachzuweisen gilt, bilden die Basis für die spätere Auseinandersetzung mit dem Begriff der Anlageklasse.

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