Finanzierungsaspekte bei geschlossenen Immobilienfonds

weit die Bank von einwandfreier Bonität wäre, dürfte der Forfaiteur nicht unbedingt auf eine Unterlegung der Mietforderung durch die Ausstellung eines Wechsels bestehen. 3.3.5.1.2 Langfristige Kredite 3.3.5.1.2.1 Kreditinstitute als Kapitalgeber Die Fondsinitiatoren müssen ihr Fondskonzept auf eine sichere Basis stellen. Das heißt, sie haben die Mittelherkunft bei vorgesehener Fremdfinanzierung durch langfristige Darlehen zu sichern. Diese Darlehen werden von Kreditinstituten gegen Bestellung einer Hypothek oder Grundschuld an einem Grundstück oder Erbbaurecht ausgereicht und als Hypothekarkredite bezeichnet.142 In der Praxis wird jedoch kaum mehr eine Hypothek bestellt, sondern überwiegend eine Grundschuld, weil sie aufgrund der fehlenden Akzessorietät weitaus flexibler einsetzbar ist. Das heißt, zur Aufnahme eines langfristigen Kredites wird die Fondsimmobilie mit einem Grundpfandrecht belastet. Die grundsätzliche Verpflichtung der Fondsinitiatoren, eine sichere Grundlage über langfristige Darlehen zu schaffen, macht diese über Banken erhältliche Finanzierungsform zur wichtigsten Finanzierungsart. 3.3.5.1.2.2 Spezialinstitute als Kapitalgeber Unter die langfristige, meist über Grundpfandrechte abgesicherte Finanzierungsmöglichkeit fällt auch die Aufnahme öffentlicher Mittel. Deshalb spielen für die Fondsgesellschaft auch Spezialinstitute, welche die öffentlichen Mittel ausgeben, eine Rolle, da sich verschiedene Vorteile ergeben können.143 Der Nutzen öffentlicher Mittel ergibt sich durch Zinsverbilligung, Zuschüsse und evtl. sonstige Vergünstigungen. Dazu legen die Spezialinstitute gezielt bestimmte Programme auf. Bei Erfüllung festgelegter Voraussetzungen kann man über die eigene Bank diese Gelder beantragen. Insbesondere gibt es in den neuen Ländern noch zahlreiche Förderprogramme, wodurch diese Regionen nach Wegfall der Sonderabschreibung nach § 4 Fördergebietsgesetz (FördG) weiterhin einen gewissen Anreiz für Investoren bieten. So erhalten beispielsweise Vermieter von günstigen Wohnungen im Land Sachsen je m² Wohnfläche ein Darlehen bis zu DM 1.950 mit einer 12jährigen Zinsverbilligung.144 Die Fondsgesellschaft wird sich anhand einer Wirtschaftlichkeitsrechnung damit auseinanderzusetzen haben, ob sie [...]

3.3.5.1.1 Kurz- und mittelfristige Kredite Im Bereich der kurz- und mittelfristigen Kredite hat für einen geschlossenen Immobilienfonds nur der Kontokorrentkredit aus den dargestellten Kreditformen eine Bedeutung, da er zur Bezahlung laufender Kosten dient, die sowohl im Rahmen der Fondsgründung als auch später im Zuge der Fondsverwaltung anfallen. Nicht Factoring138, sondern Forfaitierung139 führt Biewald als mögliche Finanzierungsart auf, die von Fondsgesellschaften über Spezialkreditinstitute in Anspruch genommen wird.140 Jene Art der Mittelbeschaffung dürfte jedoch nur für wenige Fonds mit grenzüberschreitenden Zahlungsströmen in Frage kommen. Diese Aussage basiert auf der Erklärung des Begriffs, wonach Forfaitierung als der vollständige Verkauf einer Exportforderung über Wechseldiskontierung beschrieben wird.141 Denkbar wäre es beispielsweise dann, wenn die Fondsimmobilie an eine ausländische Bank vermietet würde. So- [...]

liegt man ohnehin den Marktgesetzen. Es kann lediglich auf die Häufigkeit der Zinszahlung Einfluß genommen werden. Die jedoch zu beeinflussende Tilgung des Fremdkapitals ist so zu gestalten, daß die beabsichtigten Ausschüttungen aufgrund der Mieteinnahmen geleistet werden können. Außerdem hat die Rückzahlung der Fremdmittel im Hinblick auf das verbleibende Darlehen über die Zinsaufwendungen Einfluß auf das Jahresergebnis und damit auf die Besteuerung des Ertrages. Bei steuerorientierten Fonds, also Immobilienfonds mit deutlichem Fremdfinanzierungsanteil, läßt sich feststellen, daß diese die Tilgungsraten zu Beginn sehr niedrig halten.134 Aufgrund dessen wird die Liquidität zur Ausschüttung an die Anleger nicht zusätzlich belastet, da bereits die Zinsaufwendungen zu einem Liquiditätsverlust beitragen. [...]