Geschlossene Immobilienfonds als Kapitalanlageform
- Art: Diplomarbeit
- Autor: Marina Scholz
- Abgabedatum: Mai 1997
- Umfang: 134 Seiten
- Dateigröße: 8,0 MB
- Institution / Hochschule: Fachhochschule Düsseldorf Deutschland
- ISBN (eBook): 978-3-8324-0485-7
-
ISBN (Paperback) :
978-3-8324-0485-7 P - ISBN (CD) :978-3-8324-0485-7 CD
- Sprache: Deutsch
- Prämierung:
- Arbeit zitieren: Scholz, Marina Mai 1997: Geschlossene Immobilienfonds als Kapitalanlageform, Hamburg: Diplomica Verlag
- Schlagworte: Fonds, Immobilien, Immobilienfonds, Immobilienmarkt, Kapitalanlage
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Diplomarbeit von Marina Scholz
Einleitung:
Diese Arbeit, im Rahmen des Abschlußexamens entstanden, soll eine konkrete und praktische Entscheidungshilfe für den Privatinvestor darstellen, der sich auf das Immobilienfondsterrain wagt, jedoch nicht genug Fachwissen besitzt, um zu erkennen, wobei es bei einer Immobilienfonds-Anlageentscheidung im wesentlichen ankommt.
Eine möglichst objektive Analyse geschlossener Immobilienfonds ist nicht zuletzt deswegen von entscheidender Bedeutung, da es sich hierbei nicht um Kapitalmarktprodukte für Sparer oder Durchschnittsanleger handelt, sondern um Unter-nehmensbeteiligungen für risikobewußte Vermögende mit hohem Steuersatz.
Die Investition in geschlossene Immobilienfonds ist viel stärker als die Direktanlage in Immobilien gekennzeichnet durch eine Rechnung mit vielen Unbekannten:
Immobilienobjekt, Vermietbarkeit, fachliche und finanzielle Seriosität des Projekt-initiators, künftige Mietverträge, Renditen, wirtschaftliches und politisches Umfeld, Steuergesetzgebung in naher und ferner Zukunft, Entwicklung der persönlichen Ver-hältnisse des Anlegers über einen langen Zeitraum hinweg sind nur einige wenige Unsicherheitsfaktoren.
Ziel dieser Arbeit ist es, die bedeutsamsten Elemente für die Investitionsentschei-dung eines privaten Kapitalanlegers für die Kapitalanlageform des geschlossenen Immobilienfonds darzustellen und somit diese Unbekannten in einem möglichst hohem Maße zu reduzieren und berechenbar zu machen.
Gang der Untersuchung:
Nach einer Einführung in das Thema und einer kurzen Immobilienmarktanalyse für geschlossene Immobilienfonds, erfolgt eine anlegerbezogene systematische Be-handlung der drei Hauptbestandteile der Arbeit: dem rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Teil. Die gesellschaftsrechtlichen und steuerrechtlichen Aspekte werden in einer erklärenden Kurzcharakteristika abgehandelt, ohne sich dabei einer Problematisierung einzelner spezieller Rechts- und Steuerfragen anzunehmen.
Schwerpunkt der Arbeit liegt auf dem wirtschaftlichen Teil, in dem die Anlegerziele Rendite, Sicherheit und Liquidität betrachtet werden. Insbesondere der Aspekt der Sicherheit wird näher erläutert, da wegen des fehlenden Anlegerschutzes und wegen vieler unseriöser Immobilienfondsanbieter, so manche Risiken auf den Gebieten Recht, Steuern und Wirtschaft bestehen, die ein Anleger ohne Vorkenntnisse nicht ohne Hilfe einschätzen kann.
Abschließend wird eine kurze Empfehlung gegeben werden, für welche Anleger-zielgruppe der geschlossene Immobilienfonds in Frage kommt.
Inhaltsverzeichnis:
| Abbildungsverzeichnis | IV | |
| Tabellenverzeichnis | V | |
| Abkürzungsverzeichnis | VI | |
| 1. | Einleitung | 1 |
| 1.1 | Ziel und Gang der Arbeit | 1 |
| 1.2 | Kurzübersicht über die Kapitalanlageformen | 1 |
| 1.3 | Der Fondsgedanke | 2 |
| 1.3.1 | Investmentfonds | 2 |
| 1.3.2 | Immobilienfonds | 3 |
| 1.4 | Historische Entwicklung des geschlossenen Immobilienfonds | 3 |
| 2. | Grundlagen und Begriffsbestimmungen | 4 |
| 2.1 | Begriffliche Abgrenzung | 4 |
| 2.1.1 | Offene Immobilienfonds | 4 |
| 2.1.2 | Geschlossene Immobilienfonds | 6 |
| 2.1.2.1 | Definition | 6 |
| 2.1.2.2 | Aspekt der Steuerbegünstigung | 7 |
| 2.1.2.3 | Sonderformen: "Blind Pool" und "Das Hamburger Modell" | 8 |
| 2.2 | Kurzanalyse des Immobilien-Anlagemarktes Deutschland | 8 |
| 2.2.1 | Politischer und wirtschaftlicher Hintergrund | 8 |
| 2.2.2 | Entwicklung der Bauinvestitionen | 10 |
| 2.2.3 | Entwicklung des Immobilienanlagevermögens institutioneller und privater Investoren | 12 |
| 2.3 | Der Markt für geschlossene Immobilienfonds | 13 |
| 3. | Gesellschaftsrechtliche Gestaltung geschlossener Immobilienfonds | 17 |
| 3.1 | Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) | 17 |
| 3.1.1 | Rechtsform | 17 |
| 3.1.2 | Haftung | 18 |
| 3.2 | Kommanditgesellschaft (KG) | 19 |
| 3.2.1 | Rechtsform | 20 |
| 3.2.2 | Haftung | 20 |
| 3.2.3 | Sonderform: GmbH & Co. KG | 22 |
| 3.3 | Beurteilung: GbR versus KG | 23 |
| 4. | Steuerrechtliche Behandlung von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds | 24 |
| 4.1 | Einkommensteuer | 24 |
| 4.1.1 | Bestimmung der Einkunftsart | 25 |
| 4.1.1.1 | Gewinnerzielungsabsicht als Voraussetzung | 26 |
| 4.1.1.2 | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | 29 |
| 4.1.1.3 | Einkünfte aus Gewerbebetrieb | 31 |
| 4.1.1.3.1 | Gewerbliche Tätigkeit der Fondsgesellschaft | 31 |
| 4.1.1.3.2 | Gewerblicher Grundstückshandel | 32 |
| 4.1.1.3.3 | Gewerblich geprägte Personengesellschaft | 33 |
| 4.1.1.4 | Einkünfte aus Kapitalvermögen | 34 |
| 4.1.2 | Einkunftsermittlung und -feststellung | 35 |
| 4.1.2.1 | Einkünfte während der Investitionsphase | 35 |
| 4.1.2.2 | Einkünfte während der Vermietungsphase | 41 |
| 4.1.2.3 | Einheitliche und gesonderte Ergebnisfeststellung | 42 |
| 4.1.3 | Verlustausgleichsbegrenzung nach § 15a EStG | 43 |
| 4.1.4 | Veräußerungsgewinne | 45 |
| 4.2 | Sonstige Steuerarten | 47 |
| 4.2.1 | Umsatzsteuer | 47 |
| 4.2.2 | Grunderwerbsteuer | 48 |
| 4.2.3 | Vermögen-, Erbschaft- und Schenkungsteuer | 48 |
| 5. | Geschlossene Immobilienfonds unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten | 50 |
| 5.1 | Wirtschaftliche Konzeptionen | 51 |
| 5.1.1 | Finanzierungskonzeptionen | 51 |
| 5.1.2 | Fondskonzeptionen hinsichtlich ihrer Zielgruppen | 53 |
| 5.1.2.1 | Steuerorientierte Fonds | 53 |
| 5.1.2.2 | Ausschüttungsorientierte Fonds | 54 |
| 5.1.2.3 | Sonderformen | 56 |
| 5.1.2.3.1 | Ansparfonds | 56 |
| 5.1.2.3.2 | Lebensversicherungsfonds | 57 |
| 5.1.3 | Wohnimmobilie versus Gewerbeimmobilie | 58 |
| 5.1.4 | One-Property-Fonds versus Multi-Property-Fonds | 59 |
| 5.2 | Wirtschaftliche Anlegerziele | 59 |
| 5.2.1 | Rentabilität | 60 |
| 5.2.1.1 | Bedeutendste Einflußfaktoren auf die Rendite | 60 |
| 5.2.1.1.1 | Standort- und Gebäudequalität | 60 |
| 5.2.1.1.2 | Kostenstruktur | 61 |
| 5.2.1.1.3 | Ausschüttungen | 63 |
| 5.2.1.1.4 | Steuervergünstigungen | 65 |
| 5.2.1.1.5 | Finanzierungsformen | 66 |
| 5.2.1.1.6 | Instandhaltung und Liquiditätsreserve | 66 |
| 5.2.1.1.7 | Wertsteigerungen beim Verkauf | 67 |
| 5.2.1.2 | Investitionsrechnungsverfahren | 68 |
| 5.2.1.2.1 | Statische Investitionsberechnung | 69 |
| 5.2.1.2.2 | Dynamische Investitionsberechnung | 70 |
| 5.2.2 | Sicherheit | 74 |
| 5.2.2.1 | Standortwahl | 75 |
| 5.2.2.2 | Initiatoren, Leistungsbilanz und Immobilienmanagement | 76 |
| 5.2.2.3 | Haftung | 77 |
| 5.2.2.4 | Prospekt | 78 |
| 5.2.2.4.1 | Prognoserechnung | 79 |
| 5.2.2.4.2 | Investitionskosten | 80 |
| 5.2.2.4.3 | Mieteinnahmen | 81 |
| 5.2.2.4.4 | Steuerrisiken | 84 |
| 5.2.2.4.5 | Finanzierungsformen und -sicherheit | 85 |
| 5.2.2.4.6 | Instandhaltung und Liquiditätsreserve | 87 |
| 5.2.2.4.7 | Wertverlust bei Veräußerung | 88 |
| 5.2.2.5 | One-Property-Fonds | 88 |
| 5.2.3 | Liquidität | 89 |
| 5.2.3.1 | Fondsliquidation | 90 |
| 5.2.3.2 | Individuelle Kündigungsmöglichkeiten | 91 |
| 5.2.3.3 | Zweitmarkt | 91 |
| 5.2.4 | Sonstige Anlegerziele | 93 |
| 5.2.4.1 | Informations- und Arbeitsaufwand | 93 |
| 5.2.4.2 | Rentenabsicherung | 94 |
| 6. | Schlußbetrachtung | 95 |
| 6.1 | Prognosen für geschlossene Immobilienfonds | 95 |
| 6.2 | Resumée - Empfehlung | 96 |
| Literaturverzeichnis | I | |
| Anhang |
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http://www.diplom.de/ean/9783832404857
Arbeit zitieren:
Scholz, Marina Mai 1997: Geschlossene Immobilienfonds als Kapitalanlageform, Hamburg: Diplomica Verlag
Schlagworte:
Fonds, Immobilien, Immobilienfonds, Immobilienmarkt, Kapitalanlage
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