Kritische Auseinandersetzung mit der Novellierung der Wertermittlungsverordnung

Diplomarbeit von Jens Koglin

Einleitung:

In Anlehnung an die Verkehrswertdefinition des § 194 BauGB regelt die Wertermittlungsverordnung die Grundsätze der Verkehrswertermittlung in Deutschland. Auf Grund der Heterogenität des Wirtschaftsgutes Immobilie erhebt sie nicht den Anspruch die Bewertung der verschiedenen Grundstückstypen abschließend zu regeln. Anzuwenden ist sie von Gutachterausschüssen, Bundes- und Landesbehörden sowie Sachverständigen, sofern die jeweilige Sachverständigenordnung dies vorschreibt bzw. ihre Anwendung vereinbart ist. Tatsächlich hat sich ihr Regelungsinhalt bei nahezu allen Marktteilnehmers als anerkannter Standard durchgesetzt.

Die Urfassung der WertV wurde am 7. August 1961 verabschiedet. Mit ihr kamen erstmalig einheitliche Verfahrensgrundsätze zur Anwendung, um den bis dato zum Teil erheblichen Unterschieden in der Verkehrswertermittlung entgegenzuwirken. Im Zuge veränderter Bedingungen auf den deutschen Immobilienmärkten musste auch die WertV in ihrer Geschichte mehrmals novelliert werden. Die Ergänzungen hinsichtlich sanierungs- und entwicklungsrechtlicher Vorschriften der WertV 1971 waren lediglich redaktioneller Natur. Diese wurden mit der WertV 1998 i.V.m. dem BauROG 98 novelliert und die Berlinklausel gestrichen. Eine erste Neufassung erfuhr das Regelwerk mit der WertV 1988. Damals sollte die Marktkonformität der Wertermittlungsergebnisse durch die Normierung von Begrifflichkeiten gewährleistet werden. In die Verordnung eingebettet wurde die Kategorisierung von land- und forstwirtschaftlichen Flächen, Rohbauland und baureifem Land. Gutachterausschüsse wurden verpflichtet, die zur Wertermittlung erforderlichen Daten abzuleiten. Normiert wurden Bodenpreisindexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke.

In Folge der Globalisierung, von denen die deutschen Immobilienmärkte seit ca. 20 Jahren verstärkt beeinflusst werden, wird nun die Notwendigkeit einer erneuten Novellierung gesehen. Die Vorschläge des Berichts des Sachverständigengremiums zur Überprüfung des Wertermittlungsrechts (im Folgenden als „das Gremium“ bezeichnet) haben Irritationen hervorgerufen und werden in der Fachwelt seit ihrer Veröffentlichung kontrovers diskutiert.

Fraglich ist , in wie weit geänderte Rahmenbedingungen die Novellierung der WertV 88 bedingen. Gegenwärtig kann die Diskussion in zwei Lager eingeteilt werden : Die erste Gruppe ist der Auffassung, die deutsche Wertermittlungsverordnung ist bereits so breit angelegt, dass ein Novellierungsbedarf nicht besteht. Die zweite Gruppe sieht die Notwendigkeit einer Novellierung mit der Argumentation, die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft erfordere gleichermaßen eine Angleichung des deutschen Wertermittlungsrechts an internationale Standards. Fraglich ist, ob die neue Verordnung tatsächlich eine Internationalisierung des Wertermittlungsrechts im Sinne einer Harmonisierung nationaler Standards darstellt. Kritiker sehen lediglich eine Angleichung des deutschen Rechtes an britische bzw. angloamerikanische Wertermittlungsstandards.

Gang der Untersuchung:

Die vorliegende Arbeit soll die Frage untersuchen, ob die Novellierung des deutschen Wertmittlungsrechts notwendig ist. Vor dem Hintergrund der Rechtsgültigkeit der novellierten Fassung am 1.7.2009 besitzt das Thema Aktualität. Zunächst wird erörtert, welche Anforderungen aus der Praxis an das Wertermittlungsrecht zu stellen sind. Im zweiten Schritt wird betrachtet, welche Bedingungen sich seit der letzten Novellierung auf den Immobilienmärkten geändert haben. Ist ein Paradigmenwechsel zu verifizieren, sind seine Auswirkungen auf die Immobilienbewertung zu untersuchen. Die dadurch entstehenden neuen Anforderungen an das Wertermittlungsrecht führen zu der Erkenntnis, ob die Notwendigkeit einer Neufassung der WertV 88 besteht.

Anschließend werden die vorgeschlagenen Änderungen kritisch betrachtet. Zu Grunde gelegt wird die nichtamtliche Fassung vom 24. Dezember 2008. Zunächst wird der erste und zweite Abschnitt der Verordnung beleuchtet, in welchem allgemeine Verfahrensgrundsätze sowie die für die Wertermittlung erforderlichen Daten normiert sind. Die Präzisierung von Begrifflichkeiten wird vor dem Hintergrund ihrer Anwenderfreundlichkeit untersucht. Das vierte Kapitel behandelt die normierten Wertermittlungsverfahren. Jedes Verfahren wird schematisch erklärt und seine Neuerungen dargestellt. Es wird beurteilt, ob die Neuerungen die veränderten Rahmenbedingungen berücksichtigen und wie diese unter dem Aspekt ihrer praktischen Anwendbarkeit zu beurteilen sind. Ist eine Diskrepanz zu den Anforderungen aus der Praxis festzustellen, so ist es Ziel dieser Arbeit, jenen Unstimmigkeiten durch einen Lösungsvorschlag zu begegnen. Die Arbeit schließt mit einer Beurteilung der Neufassung ab.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 4.2.1.2, Erträge und Einnahmen:

In der Novelle wird die vormals getrennte Regelung des Rein- und Rohertrages in einer einzigen Vorschrift zusammengefasst. Gem. § 18 Abs.2 ImmoWertV ergibt sich der Rohertrag aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung, der zulässigen Nutzung sowie den marktüblich erzielbaren Erträgen aus einem Grundstück. Durch Abzug der Bewirtschaftungskosten nach § 19 ImmoWertV ergibt sich der Reinertrag.

Im Unterschied zum § 17 Abs.1 S.1 WertV a.F. spricht die Novelle nicht mehr von Einnahmen. Einnahmen sind der Wert von veräußerten Gütern bzw. Leistungen; Erträge sind die meist durch Einnahmen bewertete Güter- bzw. Dienstleistungserstellung und erhöhen das Eigenkapital. Einnahmen sind z.B. ertragsgleich, wenn die Miete fristgerecht gezahlt wird. Von einer ertragslosen Einnahme spricht man, wenn eine Miete im Voraus gezahlt wird. In diesem Fall ist ein passiver Rechnungsabgrenzungsposten zu bilden. Wird dieser aufgelöst, spricht man von einem einnahmenlosen Ertrag.

Bei den Bruttomieten aus einer Immobilie handelt es sich nicht um Erträge im finanzbuchhalterischen Sinne, sondern um Einnahmen. In der Novelle wird der falsche Terminus der alten Verordnung korrigiert, in dem von Erträgen und nicht von Einnahmen gesprochen wird. Die für die Wertermittlung relevanten Erträge ergeben sich erst nach Abzug der auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten. Die Gefahr der früheren Regelung bestand darin, dass von unerfahrenen Gutachtern nicht periodisch abgegrenzte Einnahmen für die Wertermittlung herangezogen wurden. Die Novellierung schafft hier Klarheit, in dem geregelt wird, dass marktüblich erzielbare Erträge für die Wertermittlung maßgeblich sind.

Die Problematik der Bodenwertverzinsung:

Bei Betrachtung der Abb. 9 ist erkennbar, dass der RE Ausgangspunkt des Verfahrens ist. Geht man von einem Zinssatz i = 5 % und einer unendlichen RND aus, ergäbe sich ein Vervielfältiger von 20. Die Multiplikation mit dem RE führt jedoch zu einem fehlerhaften Ergebnis, da die baulichen Anlagen einem wirtschaftlichem Werteverzehr unterliegen. Multipliziert man den RE unter Zugrundelegung einer RND von 50 Jahren, ergäbe sich ein Vervielfältiger von 18,26. Nach diesem Rechenmodel wäre auch der Boden nach 50 Jahren wertlos. Gem. § 6 Abs. 6 ImmoWertV unterliegen jedoch nur die baulichen Anlagen, jedoch nicht der Boden einer wirtschaftlichen Alterung. Der Boden existiert vielmehr „ewig“ und generiert eine ewige Rente.

Aus diesem Grund ist der Reinertrag in einen Bodenwertanteil und einen Gebäudereinertrag aufzuspalten. Demnach ist der RE zunächst um den Betrag zu mindern, der sich aus der Multiplikation von Bodenwert und Liegenschaftszinssatz ergibt. Der so ermittelte Gebäudeertrag ist mit dem aus RND und marktgerechten Liegenschaftszinssatz abgeleiteten Vervielfältiger zu multiplizieren. Der so ermittelte Ertragswert der baulichen Anlagen berücksichtigt die ewige Existenz des Boden und die endliche RND des Gebäudes.

Bodenwert und Bodenwertanteil steigen und fallen proportional zueinander; Bodenwert und Gebäudewertanteil verhalten sich jedoch zueinander antiproportional. Der Bodenwert wirkt in zwei Richtungen. Daher ist sein Einfluss auf den Ertragswert bei einer langen RND minimal. Eine Verdopplung des Bodenwertes wirkt sich kaum noch merkbar auf den Ertragswert aus. Er kann daher vernachlässigt werden (siehe Abbildung 10: Bodenwertverdopplung im Ertragswertverfahren).

Fraglich ist, warum die Variante des umfassenden Ertragswertverfahrens weiterhin in der WertV normiert ist, wenn sich ihre Ergebnisse scheinbar nur im Kommabereich von der Variante des einfachen Ertragswertverfahrens unterscheiden. Die Unterscheidung in einen Gebäudeanteil und einen Bodenanteil ist dann von Bedeutung, wenn Grundstück und Gebäude zwei unterschiedliche Eigentümer haben. Dem Grundstückseigentümer ist dann die jährliche Verzinsung seines Bodens zu erstatten. Dieser Fall tritt regelmäßig bei Erbbaurechten ein. Es ist ein grundstücksgleiches, veräußerliches und vererbbares Recht, dass dem Erbbauberechtigen erlaubt, auf oder unter dem Grundstück ein Gebäude zu errichten.

Verfolgt man die Entstehung des Reinertrages als Ergebnis der Differenz des Rohertrages und der Bewirtschaftungskosten zurück, so lässt sich jeder Mietvertrag in einen Bodenanteil und einen Gebäudeanteil aufspalten. Aus dem Beispiel der Abb.10 ergibt sich in Variante 1 ein Gebäudewertanteil von 791,67 Euro/Monat und ein Bodenwertanteil von 41,67Euro/Monat.

Im Sinne der Vereinfachung der Wertermittlungsverordnung und einer besseren Anwenderfreundlichkeit sollte daher entsprechend der Empfehlung des Gremiums dem einfachen Ertragswertverfahren Vorrang gegeben werden. Die Vorteile dieser Variante liegen in seiner besseren Vermittelbarkeit und Nachvollziehbarkeit; insbesondere bei komplexen Berechnungen bietet sie rechentechnische Vorteile. Hingegen ist das umfangreiche Ertragswertverfahren geeignet, um eine unwirtschaftliche Nutzung des Grundstückes zu erkennen, wenn die Differenz aus RE und Bodenwertverzinsung negativ ist. Auch ist eine Trennung in Bodenanteil und Gebäudeanteil bei der Vermögensberechnung vom Fiskus vorgeschrieben und stellt eine Analogie zur Vorgehensweise beim Sachwertverfahren dar. Bei Sanierungs- und Umlegungsgebieten ist das zweigleisige Verfahren ebenfalls unverzichtbar.

Das Problem der Nachhaltigkeit:

Bezogen auf die jährlich entstehenden Aufwendungen wird der Begrifft Nachhaltigkeit durch Marktüblichkeit ersetzt. In der Ökologie wird eine regenerative Handlungsweise mit dem Ziel des Fortestandes eines Systems als nachhaltig bezeichnet, wobei von den drei Dimensionen sozialer, ökonomischer und ökologischer Nachhaltigkeit ausgegangen wird. In der Ökonomie definiert der Begriff, dass eine Gesellschaft nicht über ihre eigenen Verhältnisse leben kann, da dies auf Lasten nachfolgender Generationen geschehen würde. Überträgt man den Begriff auf die in § 18 Abs. 1 WertV a.F. definierten nachhaltigen Verwaltungskosten so ist zu schlussfolgern, dass von dauerhaft über die gesamte Nutzungsdauer anfallenden Kosten auszugehen ist; temporäre Besonderheiten bleiben hiernach unberücksichtigt. Da zukünftige Entwicklungen mit Ungewissheiten verbunden sind, wird die Grenze zur Spekulation überschritten. Die alte WertV versuchte den spekulativen Bereich auszuklammern, in dem gem. § 18 Abs. 1 die am Wertermittlungsstichtag gewöhnlich anfallenden Kosten über die RND vernachhaltigt wurden.

GARTHE sieht den Umstand, dass lediglich von nachhaltigen Verwaltungskosten ausgegangen wird, jedoch nicht von nachhaltigen Betriebskosten, als problematisch und inkonsequent an. KLEIBER hat hierzu festgestellt, dass der Begriff Nachhaltigkeit heute vorrangig im ökologischen Kontext Verwendung findet und im Bereich der Wertermittlung eher zu Irritationen führt. Problematisch ist auch die Empfehlung des Gremiums zu sehen, wonach der Begriff der Nachhaltigkeit beibehalten und mit dem Zusatz marktüblich ergänzt würde. In der Konsequenz empfiehlt der Bericht, am Wertermittlungsstichtag von niedrigeren bzw. höheren Mieten auszugehen, sofern diese unter Berücksichtigung konkreter Tatsachen zu erwarten sind. Entwicklungen, die mit hinreichender Sicherheit zu erwarten sind, werden jedoch im gewöhnlichen Geschäftsverkehrs berücksichtigt; sie gehen in den Liegenschaftszinssatz ein, welcher aus den tatsächlich am Markt erzielbaren Kaufpreisen abgeleitet wird. Die Empfehlung des Gremiums hätte zur Folge, dass zukünftige Entwicklungen doppelt berücksichtigt werden. Der Wert der Grundstücke läge sehr viel höher, als er unter Zugrundelegung der am Wertermittlungsstichtag vorherrschenden wirtschaftlichen Verhältnisse wäre.

In dem der „nur Irritationen auslösende Nachhaltigkeitsbegriff“ in der Novellierung keinen Eingang fand, wurde mehr Klarheit und Transparenz geschaffen. Der Begriff Marktüblichkeit beschreibt hinreichend genau den Umstand, dass am Wertermittlungsstichtag die nach den Marktverhältnissen durchschnittlich erzielbaren Erträge anzusetzen sind.