Nachhaltigkeitszertifikate bei der Bewertung von Büroimmobilien

Diplomarbeit von Miriam Waibel

Einleitung:

Wer dieser Tage den Immobilienteil einer Tageszeitung oder eine Immobilienfachzeitschrift aufschlägt, wird feststellen, dass sich die Meldungen über eine Nachfragesteigerung nach nachhaltigen Immobilien, oft auch als ‘Green Buildings’ bezeichnet, häufen. So schreibt die Süddeutsche Zeitung, dass die ‘Nachfrage nach Gebäuden mit Nachhaltigkeits-Siegel steigt’, die Financial Times Deutschland, dass ‘nachhaltige Immobilien (..) gefragter denn je’ sind und die Immobilienzeitung, dass die ‘Nachfrage nach sogenannten Green Buildings wächst’. Was allerdings genau unter einer nachhaltigen Immobilie oder unter einem Green Building verstanden wird, ist zurzeit noch nicht eindeutig definiert und abgegrenzt, so dass das allgemeine Verständnis dieser Begriffe sehr vage ist.

Die Entwicklung von Nachhaltigkeitszertifikaten auf dem Immobilienmarkt erfolgte in den letzten Jahren analog zu der Entwicklung nachhaltiger Gebäude. Diese Zertifikate werden bislang häufig als Marketinginstrument eingesetzt, welches Investoren und Nutzern einen Anreiz bieten soll, in nachhaltige Immobilien zu investieren. Dies wird erreicht, indem sie eine Beurteilung der Nachhaltigkeit einer Immobilie durchführen und dokumentieren, welche besonderen Eigenschaften und Vorteile diese Immobilie gegenüber einem konventionellen Gebäude bietet. Zudem zeichnet ein Zertifikat sowohl Eigentümer als auch Nutzer aus, ökologisch und sozialverantwortlich zu handeln. Die daraus resultierende Wirkung, nämlich ein positiver Imagezuwachs für Investoren und Nutzer, soll die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien steigen lassen.

Mit der Erhöhung der Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien, wird jedoch die Lösung der Problematik, wie die Nachhaltigkeit eines Gebäudes in die Immobilienbewertung integriert werden kann, dringender. Marktentwicklungen lassen bereits jetzt den Trend erkennen, dass konventionelle, nicht nachhaltige Immobilien eine geringere Marktakzeptanz finden. Eine rechnerische und angemessene Quantifizierung dieses Mehr- oder Minderwerts ist zum jetzigen Zeitpunkt aber noch nicht möglich.

Demnach bedarf es weiterer Forschungsbemühungen, um geeignete Bewertungsmethoden zu identifizieren, welche es ermöglichen, die Nachhaltigkeit generierenden Eigenschaften eines Gebäudes in eine Immobilienbewertung zu integrieren.

Inhaltsverzeichnis

Textprobe:

Kapitel 2.3, Grundstücksbewertung Ziel dieser Arbeit ist es, Bewertungsmöglichkeiten für nachhaltige Eigenschaften einer Immobilie zu erfassen, sowie ferner eine Analyse des Beitrags von Nachhaltigkeitszertifikaten zur Weiterentwicklung dieser Bewertungsmöglichkeiten durchzuführen. Um dafür eine begriffliche Grundlage zu schaffen, werden anschließend die Begriffe ‘Grundstück’ und ‘Grundstücksbewertung’ erläutert.

Der Grundstücksbegriff wird aus der Grundbuchordnung abgeleitet. Danach ist ein Grundstück ein katastermäßig vermessener Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch geführt wird. Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) § 94 gehören ‘zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks () die mit dem Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude’. Folglich ist juristisch gesehen, unter dem Begriff Grundstück auch die Bebauung zu fassen.

Somit versteht man im deutschen Rechtssystem unter der Grundstücksbewertung die Ermittlung des Verkehrswertes (siehe dazu Abschnitt 2.3.1) von Boden und gegebenenfalls der damit verbundenen Immobilie zu einem bestimmten Stichtag unter Anwendung der Wertermittlungsrichtlinien und der Wertermittlungsverordnungen (WertR, WertV).

Anlässe zur Grundstücksbewertung liefern der Verkauf oder die Zwangsversteigerung von Grundstücken im Rahmen einer Preisermittlung, der Erbfall oder die Schenkung von Grundstücken zur Ermittlung der Erb- und Schenkungssteuerlast. Des Weiteren ist eine Grundstücksbewertung zum Zweck der Kreditbeleihungswertermittlung im Rahmen der Vergabe eines Grundpfandrechtes (Hypothek oder Grundschuld) oder zur Versicherungswertermittlung notwendig. Auch bei der Bilanzierung von Grundstücken ist eine vorherige Bewertung durchzuführen. So verlangt das Bilanzrecht, welches im dritten Buch des Handelsgesetzbuches (HGB) dokumentiert ist, dass der Grundstücksbestand eines Unternehmens zu jedem Bewertungsstichtag erneut bewertet werden muss.

2.3.1 Marktwert und Investitionswert:

Da die Basis einer jeden Immobilienbewertung der Wertbegriff ist, werden an dieser Stelle unterschiedliche Wertbegriffe, auch im internationalen Kontext, erläutert und voneinander abgegrenzt. Hierzu werden die Begriffe Marktwert und Investitionswert einer Immobilie im Detail untersucht.

Bezüglich des Marktwertes einer Immobilie lautet die offizielle, international anerkannte Definition des International Valuation Standards Committees (IVSC):

‘Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.’ Die deutsche Definition des Marktwertes nach Baugesetzbuch, auch Verkehrswert genannt, entspricht der des IVSC im Groben:

‘Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.’ Anders ausgedrückt ist der Marktwert einer Immobilie die Antizipation eines möglichen Preises für eine Immobilie unter den von dem IVSC gegebenen Bedingungen, welche subjektive Einflüsse und Unsicherheiten minimieren sollen. Jedoch ist dabei zu beachten, dass der tatsächliche Transaktionspreis einer Immobilie nicht dem Marktwert entsprechen muss, gerade weil dort subjektive Wertvorstellungen, zu kurze Vermarktungszeiträume oder Zwangssituationen impliziert sein können. Also ist der bedeutungsgleiche Gebrauch der beiden Begriffe inhaltlich falsch.

Im Gegensatz zum Marktwert beschreibt der Investitionswert einer Immobilie, im Englischen ‘worth’ genannt, den ‘() Wert eines Grundstücks für einen bestimmten Eigentümer, Investor oder Gruppe von Investoren für einen identifizierten Investitionszweck.’ Folglich steht der subjektive Wertbegriff, also derjenige der Person, die an diesem Objekt interessiert ist und sich schon für einen Nutzungszweck entschieden hat, im Mittelpunkt. So wird ein Investor, der bereits einen Projektentwicklungsentwurf für ein Grundstück hat, bereits eine Vorstellung von Rendite und Risiko haben.

Die durchgeführte Differenzierung des Marktwertes vom Investitionswert einer Immobilie soll verdeutlichen, dass diese Begriffe nicht synonym verwendet werden können. Somit ist bei der Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie zu beachten, dass nicht irrtümlicherweise Bewertungsmethoden angewandt werden, die den Investitionswert errechnen.