Der chinesische Immobilienmarkt. Entwicklungsphasen, Tendenzen, Potenziale

Diplomarbeit von Katja Henschke

Zielsetzung der Arbeit:

Für das kapitalistische Wirtschaftssystem wird der Handel mit Gebäuden und Grundstücken als ein Indikator für das ökonomische Entwicklungsniveau eines Landes angesehen. Zentrales Anliegen dieser Arbeit ist die Klärung der Fragestellung, ob sich unter den in der Volksrepublik China gegebenen Bedingungen der zentralen Planwirtschaft und des Verbots von Privateigentum an innerstädtischen Grundstücken ein effizienter Immobilienmarkt entwickeln konnte.

Ein Blick in die Geschichte des Reiches zeigt, dass das feudalistisch geprägte China ein Privateigentum an Grund und Boden kannte und dass ein Handel damit möglich war. In der Zeit der chinesischen Republik sollten parallel zur Einführung eines westlich geprägten Zivilrechtes auch die Regelungen für einen prosperierenden Immobilienmarkt implementiert werden. Doch die Kommunistische Partei setzte nach ihrer Machtergreifung eigene Ideale einer Bodenreform durch, in deren Verlauf landwirtschaftlich genutzter Boden den Kollektiven und städtischer Boden dem Staat zugeordnet wurde. Es ist einsichtig, dass der Immobilienmarkt seit dieser Zeit brach lag. Zudem kam es in Folge der zentralistischen Planwirtschaft zu enormen Fehlentwicklungen, deren schwerwiegende Ausmaße in Hungersnöten und akuten Engpässen in der Wohnraumversorgung sichtbar wurden. Die derzeitige Staatsführung scheint aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt zu haben und hat im Hinblick auf die Wiederbelebung des chinesischen Immobilienmarktes zahlreiche Transformationsprozesse in Gang gesetzt.

Die Entwicklungen auf dem chinesischen Immobilienmarkt sollen in der vorliegenden Arbeit auch hinsichtlich ihrer Konsequenzen für ausländische Investoren dargestellt werden. Weiteres Anliegen der Verfasserin ist es, die wichtigsten Bereiche des heutigen Immobilienmarktes im Kontext der politisch-rechtlichen Veränderungen und der wirtschaftlichen Auswirkungen seit der Öffnungspolitik darzustellen. Auf finanzwirtschaftliche Aspekte der Immobilienwirtschaft kann im Rahmen dieser Arbeit besonders im Hinblick auf die anhaltenden Umstrukturierungen der chinesischen Bankenlandschaft nicht detailliert eingegangen werden. Ebenso wenig soll eine volkswirtschaftliche Analyse Gegenstand der Arbeit sein.

Im Vordergrund stehen vielmehr die Prozesse und Reformen des chinesischen Immobilienmarktes, die Betrachtung der aktuellen Rahmenbedingungen und eine kritische Einschätzung der Stellung des chinesischen Immobilienmarktes. Die Arbeit soll dazu beitragen, verschiedene Aspekte des chinesischen Immobilienmarktes und die wichtigsten Phasen seiner Entwicklung aufzuzeigen und somit die aktuell bestehende Situation verständlich zu machen. Die Ergebnisse der Untersuchungen sollen Interessenten eine Handlungsgrundlage bei den chinesischen Immobilienmarkt betreffenden Entscheidungen bieten.

Zum Aufbau dieser Arbeit:

Die Entwicklung des chinesischen Immobilienmarktes vollzog sich in drei großen Etappen, die sich im Aufbau dieser Arbeit in Form eigenständiger Abschnitte widerspiegeln. So beschäftigt sich Kapitel Zwei mit einem historischen Abriss zur Entstehung der Bodenordnung und der Eigentumsrechte vor Gründung der Volksrepublik China. Es schließt sich eine Darstellung der maoistischen Ära und der entsprechenden Auswirkungen auf den Immobilienmarkt an, wobei die Entwicklungen auf dem Land und in den städtischen Gebieten gesondert betrachtet werden.

Kapitel Drei hat die gravierenden Änderungen im chinesischen Immobilienmarkt seit der Öffnungspolitik der Jahre 1978 und 1979 zum Inhalt. Dabei kommt dem juristischen Konstrukt der Landnutzungsrechte besondere Bedeutung zu. Die politisch-rechtlichen Änderungen beeinflussten die Marktentwicklung in dieser Zeit nachhaltig. So kam es im Anschluss an die Einführung der Landnutzungsgebühren und der Veräußerbarkeit von Landnutzungsrechten zu einer Phase der Marktbelebung. Mit der Weiterentwicklung der Eigentumsrechte und der staatlichen Wohnungspolitik kann für die Zeit ab 1990 von einem Marktwachstum gesprochen werden, dem sich der zweite Teil des dritten Kapitels ausführlich widmet.

Kapitel Vier beschäftigt sich nach einer ausführlichen Beleuchtung der Rahmenbedingungen für in- und ausländische Investoren mit der Stellung der Immobilienwirtschaft innerhalb der chinesischen Volkswirtschaft. Dabei werden die Besonderheiten des chinesischen Marktes unter dem Aspekt der sozialistischen Marktwirtschaft herausgearbeitet. Danach erfolgt ein allgemeiner Marktüberblick aus der Perspektive der spezifischen Charakteristiken des Standortes China, woran sich eine Darstellung der aktuellen dynamischen Entwicklungen auf den regionalen und objektbezogenen Immobilienteilmärkten anschließt.

Der regionale Teilmarkt Shanghai wird gesondert betrachtet, da er durch seine Attraktivität für ausländische Investoren eine bemerkenswerte Stellung innerhalb des chinesischen Gesamtmarktes bekleidet. Die Untersuchungen zur Immobilienwirtschaft in den Teilmärkten erfolgen unter den Gesichtspunkten des vordringlichen Interesses ausländischer Investoren. Bei der Betrachtung der Teilmärkte werden die Regionen Hong Kong, Macao und Taiwan aufgrund ihrer besonderen Position und ihrer fehlenden Beispielhaftigkeit für den gesamtchinesischen Immobilienmarkt ausgeklammert.

Alle Abschnitte folgen in ihrem Aufbau derselben Methodik. Zuerst werden die rechtlichen und politischen Rahmenbedingungen erläutert. Daran schließt sich jeweils eine Untersuchung der Auswirkungen auf den chinesischen Immobilienmarkt an.

Mit einer abschließenden kritischen Darstellung der Unzulänglichkeiten des jungen chinesischen Immobilienmarktes sowie einem Ausblick auf die künftige Entwicklung soll der Dreiklang der wissenschaftlichen Untersuchungen dieser Forschungsarbeit aus rechtlichen Grundlagen, volkswirtschaftlichen und politischen Aspekten sowie immobilienwirtschaftlichen Entwicklungen arrondiert werden.

Inhaltsverzeichnis: