Zwangsversteigerungen im mitteldeutschen Raum
- Art: Diplomarbeit
- Autor: David Hillger
- Abgabedatum: Juni 2005
- Umfang: 139 Seiten
- Dateigröße: 1,0 MB
- Note: 1,6
- Institution / Hochschule: Hochschule Anhalt, Standort Bernburg Deutschland
- ISBN (eBook): 978-3-8324-9698-2
-
ISBN (Paperback) :
978-3-8324-9698-2 P - ISBN (CD) :978-3-8324-9698-2 CD
- Sprache: Deutsch
- Prämierung: Die Diplomarbeit wurde 2006 mit dem 6. Wissenschaftspreis des Verbandes der privaten Bausparkassen ausgezeichnet
- Arbeit zitieren: Hillger, David Juni 2005: Zwangsversteigerungen im mitteldeutschen Raum, Hamburg: Diplomica Verlag
- Schlagworte: Immobilie, Grundstück, Schnäppchen, Haus, Auktion
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Diplomarbeit von David Hillger
Problemstellung:
„Die Dinge haben nur den Wert, den man ihnen verleiht.“ Molière (1622-73) Immobilien gelten im Allgemeinen als wertsicher und werden von einer breiten Schicht der Bevölkerung als Vermögensanlage gesehen. So erwirbt jeder Deutsche ca. 0,8 mal im Leben Eigentum dieser Materie.
Das Immobilienvermögen (inkl. Grundstückswert) wurde im Jahr 2003 auf 7,2 Bill. € geschätzt. Dies entspricht 85 Prozent des deutschen Anlagevermögens.
Diese Zahlen verdeutlichen, dass sich der Kauf von Eigenheimen, Grundstücken und gewerblichen Flächen hoher Beliebtheit erfreut. Gerade in Zeiten einer unsicheren Wirtschaftslage scheint „unbeweglicher Besitz“ eine sichere Alternative zu sein.
Doch wie sicher sind Immobilien wirklich? „Der Traum vom Eigenheim...treibt viele Menschen in den finanziellen Ruin.“ war erst kürzlich in einem Artikel der Mitteldeutschen Zeitung zu lesen, mit dem auf die steigende Zahl der Zwangsversteigerungen in Sachsen-Anhalt aufmerksam gemacht werden sollte.
So standen laut Aufterbeck im Jahr 2003 von einem gesamtdeutschen Immobilienumsatz in Höhe von 138,3 Mrd. €, Immobilien im Verkehrswert von 18,8 Mrd. € bei den zuständigen Amtsgerichten zur Versteigerung an. Diese besorgniserregende Tendenz lässt es nötig erscheinen, sich umfassend mit der Materie auseinander zu setzen.
Die folgende Arbeit verfolgt das Ziel, sowohl Sachverständigen und Angestellten von Gutachterausschüssen als auch Mitarbeitern von Versicherungen und Finanzierungsinstituten, schließlich aber auch privaten und gewerblichen Bietinteressenten von Wohneigentum und Kapitalanlagen sowie Betroffenen von Zwangsversteigerungen detaillierte Auskunft über Verfahrensweisen, Tendenzen und objektive Gesamteinschätzung der Zwangsversteigerungen am Beispiel einer repräsentativen Region im Mitteldeutschen Raum zu geben.
Gang der Untersuchung:
Unter Mitteldeutschland / Mitteldeutschem Raum versteht man im Allgemeinen das Gebiet der beiden ostdeutschen Freistaaten Sachsen und Thüringen sowie das Bundesland Sachsen-Anhalt.
Da es im Rahmen dieser Arbeit nicht möglich gewesen wäre, den gesamten Raum hinsichtlich der oben angeführten Zielstellung zu untersuchen und zudem von mehreren Amtsgerichten aus datenschutzrechtlichen Gründen die Einsicht in die Akten verwährt wurde, hat sich der Autor auf eine repräsentative Auswahl von sechs Landkreisen in Sachsen-Anhalt sowie auf die beiden kreisfreien Städte Halle (Sachsen-Anhalt) und Leipzig (Sachsen) konzentriert. Die Ergebnisse erlauben somit einen Vergleich ländlicher und städtischer Siedlungsgebiete im Mitteldeutschen Raum.
Der vorliegenden Arbeit liegt ein umfangreiches Literatur- und Aktenstudium zu Grunde. Sowohl die Darstellungen der rechtlichen Grundlagen als auch die Ausführungen zur Einbettung des Zwangsversteigerungsmarktes in den Immobilienmarkt stützen sich auf Recherchen von elektronischen und Printmedien, deren bibliographische Angaben dem Literaturverzeichnis entnommen werden können.
Für die Analyse des Zwangsversteigerungsmarktes im Mitteldeutschen Raum hat der Autor in den Archiven der jeweiligen Amtsgerichte alle im Jahr 2003 zu den Akten gelegten Zwangsversteigerungsfälle untersucht, bei denen es zum Wechsel des Eigentümers gekommen war.
Die Daten der Stadt Leipzig sind dem Autor vom Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt worden. Ein Einblick konnte nur unter Verpflichtung auf das Datengeheimnis und die damit verbundenen Datenschutzbestimmungen gestattet werden. Die Erhebungen werden demzufolge nur anonymisiert wiedergegeben.
Da nicht immer gewährleistet werden kann, dass dem Autor alle Zwangsversteigerungsfälle vorlagen, können die dieser Arbeit zugrunde liegenden empirisch gewonnenen Daten nicht den Anspruch der Vollständigkeit erheben, sondern lediglich Trends und Größenordnungen wiedergeben.
Die vorliegende Arbeit ist in fünf Kapitel unterteilt.
Einer kurzen Einleitung folgen im zweiten Kapitel Einblicke in die gesetzlichen Grundlagen des Zwangsversteigerungsrechts. Dieser Abschnitt führt den Leser außerdem in die Begrifflichkeiten, Abläufe und Besonderheiten von Versteigerungsverfahren ein.
Zwangsversteigerungen sind ein besonderer Teil des Immobilienmarktes. Die Entwicklungen, die Nachfrage und die Preise am „normalen Markt“ sollten stark mit den Verkehrswerten, die die Gutachter für die Zwangsversteigerungsobjekte errechnen, korrelieren. Daher werden im dritten Kapitel zunächst grundlegende Informationen und Tendenzen am gegenwärtigen Immobilienmarkt gegeben. Dabei hat sich der Autor bemüht, neben den gesamtdeutschen Betrachtungen besonders auch regionale Aspekte zu berücksichtigen.
Anschließend wird der Zwangsversteigerungsmarkt und dessen Entwicklungen innerhalb Deutschlands dargestellt.
Die Zunahme von Zwangsversteigerungen liegt in den Veränderungen ökonomischer Zusammenhänge begründet. Sie ergeben sich aus dem Wandel der Bedingungen für den Immobilienerwerb und aus den Anforderungen an die Erwerber. Art und Struktur des sozialen Geflechts, das einen Immobilienerwerber umgibt, erweisen sich in mehreren Ursachenkomponenten als relevante Erklärung für Zwangsversteigerungen. Im dritten Teil wird dazu der Versuch unternommen, diese Ursachen näher zu ermitteln. Das Kapitel schließt mit einer Prognose zur weiteren Entwicklung.
Gegenstand des vierten Kapitels ist die empirische Untersuchung von Zwangsversteigerungen im Mitteldeutschen Raum für 2003. Hier wird zunächst die Gesamtheit der Ergebnisse betrachtet. Anschließend richtet sich der Blick auf die sieben Einzelsegmente.
Da die meisten Daten zu Wohnimmobilien vorlagen, liegt auch hier der Schwerpunk der Betrachtung.
Den Abschluss der Diplomarbeit bilden eine kurze Zusammenfassung der Ergebnisse und einige Überlegungen, wie die Erlösquoten im Verfahren optimiert werden könnten. Um den Text fortlaufend lesen zu können, wurde das Gros der erstellten Tabellen dem Anhang beigefügt.
Inhaltsverzeichnis:
| I. | ABSTRAKT | I |
| II. | VORWORT | II |
| III. | INHALTSVERZEICHNIS | III |
| IV. | ABBILDUNGSVERZEICHNIS | VI |
| V. | TABELLENVERZEICHNIS | VII |
| VI. | ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS | IX |
| 1. | EINLEITUNG | 1 |
| 1.1 | PROBLEMSTELLUNG UND ZIELSETZUNG | 1 |
| 1.2 | UNTERSUCHUNGSGEBIET UND METHODEN DER UNTERSUCHUNG | 2 |
| 1.3 | GLIEDERUNG DER ARBEIT | 3 |
| 2. | ZWANGSVERSTEIGERUNGEN ALS RECHTLICHES INSTRUMENT | 4 |
| 2.1 | GRUNDLAGEN DES HEUTIGEN ZWANGSVERSTEIGERUNGSGESETZES | 4 |
| 2.1.1 | Historische Hintergründe des Zwangsversteigerungsgesetzes | 4 |
| 2.1.2 | Immobiliarzwangsversteigerungen im Kontext verschiedener gesetzlicher Regelungen | 5 |
| 2.1.3 | Arten der Versteigerung im Zwangsversteigerungsgesetz | 5 |
| 2.2 | GRUNDSÄTZE DER ZWANGSVERSTEIGERUNG | 6 |
| 2.2.1 | Objekte der Zwangsversteigerung | 6 |
| 2.2.1.1 | Definition von Grundstück und Immobilie | 7 |
| 2.2.1.2 | Wohneigentum, Teileigentum und Wohnrechte | 7 |
| 2.2.1.3 | Erbbaurecht | 8 |
| 2.2.1.4 | Bruchteile an Grundstücken (ideelle Miteigentumsanteile) | 8 |
| 2.2.1.5 | Bestandteile und Zubehör | 9 |
| 2.2.2 | Beteiligte Personen und deren Rechte | 10 |
| 2.2.3 | Zuständigkeit | 12 |
| 2.2.4 | Verfahrensgrundsätze | 12 |
| 2.2.4.1 | Amtsbetrieb | 12 |
| 2.2.4.2 | Rangordnung der Rechte | 13 |
| 2.2.4.3 | Übernahmegrundsatz | 13 |
| 2.2.4.4 | Einzel- und Gesamtverfahren | 14 |
| 2.2.5 | Vollstreckungsvoraussetzungen | 14 |
| 2.2.5.1 | Titel | 14 |
| 2.2.5.2 | Vollstreckungsklausel | 14 |
| 2.2.5.3 | Zustellung | 15 |
| 2.3 | VORRAUSSETZUNGEN UND VERFAHREN DER ZWANGSVERSTEIGERUNG | 15 |
| 2.3.1 | Antragsprüfung, Anordnungsbeschluss und Beitritt weiterer Gläubiger | 15 |
| 2.3.2 | Beschlagnahme des Grundstücks | 16 |
| 2.3.3 | Einstweilige Einstellung oder Aufhebung des Verfahrens | 16 |
| 2.3.3.1 | Einstellung | 16 |
| 2.3.3.2 | Aufhebung des Verfahrens | 17 |
| 2.3.4 | Aktivitäten vor dem Versteigerungstermin | 18 |
| 2.3.4.1 | Festsetzung und Auswirkungen des Verkehrswertes | 18 |
| 2.3.4.2 | Bestimmung des Versteigerungstermins | 20 |
| 2.3.4.3 | Meistgebot und geringstes Gebot | 20 |
| 2.3.4.4 | Weitere Versteigerungsbedingungen | 21 |
| 2.3.5 | Versteigerungstermin | 21 |
| 2.3.5.1 | Bekanntmachungsteil | 21 |
| 2.3.5.2 | Bietstunde | 22 |
| 2.3.5.3 | Vollmacht | 23 |
| 2.3.5.4 | Gebot | 23 |
| 2.3.5.5 | Sicherheitsleistung | 23 |
| 2.3.6 | Zuschlag | 24 |
| 2.3.6.1 | Zuschlagsentscheidung | 24 |
| 2.3.6.2 | Zuschlagserteilung | 25 |
| 2.3.6.3 | Zuschlagsversagungsgründe | 25 |
| 2.3.7 | Verteilung des Versteigerungserlöses | 26 |
| 2.3.7.1 | Verteilungstermin | 26 |
| 2.3.7.2 | Teilungsplan | 26 |
| 2.3.7.3 | Ausführung des Teilungsplanes | 27 |
| 3. | ZWANGSVERSTEIGERUNG ALS TEIL DES IMMOBILIENMARKTES | 28 |
| 3.1 | IMMOBILIENMARKT | 28 |
| 3.1.1 | Kennzeichen des Immobilienmarktes | 28 |
| 3.1.2 | Markteinflussfaktoren | 30 |
| 3.2 | TENDENZEN IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT | 30 |
| 3.2.1 | Wohnimmobilien | 30 |
| 3.2.1.1 | Wohnungsmärkte | 30 |
| 3.2.1.2 | Wohnflächen | 31 |
| 3.2.1.3 | Wohnneubau | 31 |
| 3.2.1.4 | Wohneigentum allgemein und nach dem Alter der Eigentümer | 33 |
| 3.2.1.5 | Gebrauchte Immobilien vs. Neubauten | 35 |
| 3.2.1.6 | Änderung der Personenanzahl pro Haushalt | 35 |
| 3.2.2 | Gewerbeimmobilien / Büroimmobilien | 37 |
| 3.2.3 | Auswirkung des Strukturwandels auf die Wohnungswirtschaft | 38 |
| 3.2.4 | Demografische und wanderungsbedingte Entwicklung | 39 |
| 3.2.5 | Finanzierungen und Einfluss von Basel II | 41 |
| 3.3 | FREIHÄNDIGER VERKAUF VS. ZWANGSVERSTEIGERUNG | 42 |
| 3.3.1 | Informationsstand | 42 |
| 3.3.2 | Erwerbsnebenkosten | 43 |
| 3.3.3 | Temporärer Zwang | 43 |
| 3.4 | ENTWICKLUNG DER ZWANGSVERSTEIGERUNGEN IN DEUTSCHLAND | 43 |
| 3.4.1 | Entwicklung der Summe der Termine und der Verkehrswerte | 44 |
| 3.4.2 | Regionale Entwicklung der Termine | 45 |
| 3.4.3 | Termine pro Einwohner | 46 |
| 3.4.4 | Termine in größeren Städten | 46 |
| 3.4.5 | Summe der Verkehrswerte in den einzelnen Regionen | 47 |
| 3.4.6 | Verkehrswerte im Durchschnitt | 48 |
| 3.4.7 | Erlöse im Verhältnis zum Verkehrswert | 49 |
| 3.4.8 | Dauer der Zwangsversteigerungsverfahren | 49 |
| 3.4.9 | Anteile der Verfahrensabschlüsse bei Zwangsversteigerungsverfahren | 50 |
| 3.4.10 | Analyse der Zwangsversteigerungen in den Jahren 2003 / 2004 | 50 |
| 3.5 | URSACHEN VON ZWANGSVERSTEIGERUNGEN | 51 |
| 3.5.1 | Arbeitslosigkeit | 52 |
| 3.5.2 | Entwicklung der Scheidungen | 54 |
| 3.5.3 | Insolvenzen | 55 |
| 3.5.4 | Zunahme der Immobilienfinanzierung | 56 |
| 3.6 | PROGNOSE FÜR DIE ENTWICKLUNG DER ZWANGSVERSTEIGERUNGEN | 58 |
| 4. | ANALYSE DES ZWANGSVERSTEIGERUNGSMARKTES IM MITTELDEUTSCHEN RAUM | 60 |
| 4.1 | DAS UNTERSUCHUNGSGEBIET | 60 |
| 4.2 | AUSWERTUNG DER DURCHGEFÜHRTEN ZWANGSVERSTEIGERUNGEN IM UNTERSUCHUNGSGEBIET | 62 |
| 4.2.1 | Gesamtheit der Segmente | 62 |
| 4.2.1.1 | Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen | 62 |
| 4.2.1.2 | Verteilung der einzelnen Segmente im Untersuchungsgebiet | 63 |
| 4.2.1.3 | Verkehrswerte der einzelnen Segmente | 64 |
| 4.2.1.4 | Erlöswerte der einzelnen Segmente | 64 |
| 4.2.1.5 | Erlöswertquote der Verkehrswerte in den Segmenten | 65 |
| 4.2.1.6 | Bieter, Gebote und Termine | 65 |
| 4.2.1.7 | Sonstiges | 66 |
| 4.2.2 | Ein- und Zweifamilienhäuser | 67 |
| 4.2.2.1 | Regionale Aufteilung der Zwangsversteigerungen von Ein- und Zweifamilienhäusern | 67 |
| 4.2.2.2 | Verkehrswert der Objekte | 68 |
| 4.2.2.3 | Zuschlagswerte | 68 |
| 4.2.2.4 | Anteil des Erlöswertes vom Verkehrswert | 68 |
| 4.2.2.5 | Regionaler Vergleich der durchschnittlich gezahlten Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser | 69 |
| 4.2.2.6 | Baujahr der Immobilien | 70 |
| 4.2.2.7 | Grundstücksgrößen und Bodenwerte | 70 |
| 4.2.2.8 | Größe und Preis der Wohnfläche | 71 |
| 4.2.2.9 | Bieter, Gebote und Termine | 72 |
| 4.2.2.10 | Sonstiges | 73 |
| 4.2.3 | Wohn- und Teileigentum | 74 |
| 4.2.3.1 | Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen von Wohn- und Teileigentum | 74 |
| 4.2.3.2 | Verkehrswerte der Objekte | 75 |
| 4.2.3.3 | Zuschlagswerte | 75 |
| 4.2.3.4 | Abweichung des Erlöswertes von den Verkehrswerten | 76 |
| 4.2.3.5 | Regionalvergleich der durchschnittlich am Markt gezahlten Preise für Wohn- und Teileigentum | 76 |
| 4.2.3.6 | Bau- und Sanierungsjahr | 77 |
| 4.2.3.7 | Zuschlagswert im Verhältnis zur Wohnfläche in €/m² | 77 |
| 4.2.3.8 | Wohnflächen | 78 |
| 4.2.3.9 | Bieter, Gebote und Termine | 78 |
| 4.2.3.10 | Sonstiges | 79 |
| 4.2.4 | Mehrfamilienhäuser | 80 |
| 4.2.4.1 | Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen | 80 |
| 4.2.4.2 | Verkehrswert der Objekte | 81 |
| 4.2.4.3 | Zuschlagswerte | 81 |
| 4.2.4.4 | Abweichung des Erlöswertes vom Verkehrswert | 81 |
| 4.2.4.5 | Regionalvergleich der durchschnittlich am Markt gezahlten Preise für Mehrfamilienhäuser | 82 |
| 4.2.4.6 | Baujahr der Immobilien | 83 |
| 4.2.4.7 | Grundstücksgrößen und Bodenwerte | 83 |
| 4.2.4.8 | Größe und Preise der Wohnflächen | 84 |
| 4.2.4.9 | Bieter, Gebote und Termine | 85 |
| 4.2.4.10 | Sonstiges | 86 |
| 4.2.5 | Gewerbeobjekte | 86 |
| 4.2.5.1 | Regionale Aufteilung der Zwangsversteigerungen von Gewerbeobjekten | 86 |
| 4.2.5.2 | Verkehrswerte der Objekte | 87 |
| 4.2.5.3 | Zuschlagswerte | 88 |
| 4.2.5.4 | Abweichung der Erlösquote vom Verkehrswert | 88 |
| 4.2.5.5 | Baujahr | 88 |
| 4.2.5.6 | Preis- und Größe von Grundstücken und Gewerbeflächen | 89 |
| 4.2.5.7 | Bieter, Gebote und Termine | 89 |
| 4.2.5.8 | Sonstiges | 90 |
| 4.2.6 | Unbebautes Land / Bauland | 91 |
| 4.2.6.1 | Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen | 91 |
| 4.2.6.2 | Verkehrswert der Objekte | 91 |
| 4.2.6.3 | Zuschlagswerte | 92 |
| 4.2.6.4 | Erlöswerte vom Verkehrswert | 92 |
| 4.2.6.5 | Größe und Wert der Grundstücke | 92 |
| 4.2.6.6 | Bieter, Gebote und Termine | 92 |
| 4.2.6.7 | Sonstiges | 93 |
| 4.2.7 | Acker- und Waldflächen | 93 |
| 4.2.7.1 | Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen | 93 |
| 4.2.7.2 | Verkehrswerte der Objekte | 94 |
| 4.2.7.3 | Zuschlagswerte | 94 |
| 4.2.7.4 | Abweichungen der Erlöswertanteile zum Verkehrswert | 94 |
| 4.2.7.5 | Größe und Wert der Grundstücke | 95 |
| 4.2.7.6 | Bieter, Gebote und Termine | 95 |
| 4.2.7.7 | Sonstiges | 96 |
| 4.2.8 | Erbbaurecht | 96 |
| 5. | SCHLUSSWORT UND AUSBLICK | 97 |
| VII. | ANHANG | 100 |
| VIII. | LITERATUR- UND QUELLENVERZEICHNIS | 126 |
| IX. | EHRENWÖRTLICHE ERKLÄRUNG | 131 |
Die deutschen Büroimmobilienmärkte sind seit dem Ende des Börsenbooms 2000 von hohen Leerstandsquoten betroffen. Auch 2004 hat sich dieser Abwärtstrend nicht verändern können. Diese Entwicklung zeigt sich besonders in der Bankenmetropole Frankfurt, dem größten Bürostandort Deutschlands. Hier stieg die Quote der freien Flächen zwischen von 2003 und 2004 von 15,4 auf 18,9 Prozent. Aber auch die anderen großen Bürostandorte wiesen 2004 hohe Leerstandsquoten zwischen 7,5 Prozent (München) und 17,2 Prozent (Düsseldorf) auf.117 Das Gesamtangebot hat sich auf Grund der langen Bauzeit an den neun Hauptstandorten (Berlin, Frankfurt, München, Düsseldorf, Köln, Hamburg, und Leipzig) auf 10 Mio. m² (+ 7 Prozent) erhöht (2003: 9,3 Mio. m²). Dabei vergrößerte sich der Leerstand um 15 Prozent auf rund 9,3 Mio. m². Dies hatte zur Folge, dass die Mieten 2004 weiter unter Druck standen.118 Die Zahlen zeigen, dass gerade für den kapitalintensiven und konjunkturanfälligen Markt der Büroimmobilien in Deutschland angespannte Zeiten herrschen. Würden nicht große Fonds/Banken hinter einigen Büroobjekten (z. B. Deka Immobilien in Frankfurt) stehen, gäbe es auch hier vermehrt Insolvenzen. Dies gilt auch für den Bürostandort Leipzig, in dem nach der Wende sehr hohe Mieten gezahlt wurden. Diese lösten einen Bauboom aus, der weit über die Nachfrage ging. Heute ist hier der günstigste unter den größeren Büromärkten Deutschlands. So wird ein Großteil der Büroflächen im Wertebereich zwischen 6,00 bis 6,50 €/m², in Neben- und Randlagen für etwa 5,00 €/m² vermietet.119 [...]
Die steigende Lebenserwartung der Deutschen wird erhebliche Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft in den kommenden Jahrzehnten haben, hieß es auf einem Forum der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) in Berlin. Demnach werden bis 2010 die über 64 Jährigen um 2,5 Mio. zunehmen, bis 2020 sogar um 4,2 Mio. Dagegen werden die "Jungen" unter 35 Jahren im gleichen Zeitraum um 2,2 und später 3,8 Mio. abnehmen.114 Für die Immobilienwirtschaft bedeutet dies, dass die Gesamtzahl der Haushalte im Zuge der Singularisierung zunächst weiter steigt, während die Zahl der Haushaltsmitglieder sinkt. Immer mehr und immer ältere Menschen werden allein leben. Bis etwa 2020 entsteht daher eine steigende Nachfrage nach kleineren, aber altersgerechten Wohnungen in Innenstadtlagen. Später werden bezahlbare Seniorenwohnungen, Alten- und Pflegeeinrichtungen benötigt. Betrachtet man die Entwicklung der Haushalte in Sachsen, ist festzustellen, dass deren Zahl seit Jahren entgegen der sinkenden Einwohnerzahl steigt. Im Zeitraum 1991-2003 ist ein Rückgang der Bevölkerung um 7,5 Prozent festzustellen, dagegen ist die Zahl der Haushalte um etwa 4,7 Prozent gestiegen. Aber auch hier nimmt die Zahl der durchschnittlich in einem Haushalt lebenden Personen ab. Wohnten Anfang der 90er Jahre noch rund 2,3 Personen in einem Haushalt, sind es 2003 nur noch rund 2,0 Personen.115 Gründe hierfür sind zum einen die sinkende Zahl der Kinder je Haushalt, zum anderen die steigende Zahl der Single- und Zwei-Personen-Haushalte. Seit 1991 ist der Anteil des traditionellen Familientyps (Ehepaar mit Kindern) in Sachsen um fast 30 Prozent zurückgegangen. Diese Familienform wird zunehmend durch Alleinerziehende, Singles und kinderlose Paare abgelöst. Zudem ist die Zahl älterer Menschen, die überwiegend in Ein- und Zweipersonenhaushalten leben, ständig gestiegen. Diese Bevölkerungsgruppe wird auch in Zukunft durch den Anstieg der Lebenserwartung weiter wachsen. Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen lässt sich erklären, warum trotz des erheblichen, jährlichen Bevölkerungsschwundes die Haushaltszahlen weiter gestiegen sind. Diese Entwicklung vollzieht sich in den anderen Neuen Bundesländern ähnlich. [...]
Die Mehrheit der neuen Eigentümer (52 Prozent) haben im Zeitraum 2001 bis 2003 in den Alten Ländern gebrauchte Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen erworben. Bestandskäufe haben damit erstmals den Neubau überflügelt (nach 43 Prozent von 1998 bis 2000). Trotz der Eigenheimzulage, die bis Ende 2003 die Neubauobjekte bevorzugte, hat die gebrauchte Immobilie die Führungsrolle bei der Wohneigentumsbildung übernommen. Daher kann man davon ausgehen, dass nach dem Abbau der Neubauförderung und dem Rückgang in der Neubautätigkeit die Nachfrage zwangsläufig noch stärker auf bestehende Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gelenkt wird. Für die Neuen Bundesländer ist ein ähnlicher Trend erkennbar. Hier liegt jedoch eine andere Ausgangssituation vor. Aufgrund des Nachholbedarfs bei Einfamilienhäusern in attraktiven Lagen, entfallen noch immer mehr als die Hälfte auf Neubauten (56 Prozent). Trotzdem ist deren Anteil seit dem Zeitraum von 1998 bis 2000 (Neubauanteil bei fast 70 Prozent) bereits deutlich gefallen.111 Grund für den Kauf gebrauchter Immobilien ist neben dem Umfeld vor allem der günstige Preis. Bei den Wohneigentumskäufern der Jahre 2001 bis 2003 waren Neubauten in Westdeutschland mit 224.000 Euro im Schnitt rund anderthalbmal so teuer wie Gebrauchtimmobilien (150.000 Euro). In Ostdeutschland sind neue Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit 183.000 Euro sogar doppelt so teuer wie Objekte aus dem Bestand (91.000 Euro). Investitionen in Sanierung und Modernisierung betrugen dann für freistehende Eigenheime rund 23.000 € (West) und 34.000 € (Ost). In die gebrauchten Eigentumswohnungen musste dagegen nur 9.000 € (West) bzw. 12.000 € (Ost) investiert werden.112 [...]
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