Die Zukunft ostdeutscher Großwohnsiedlungen - Fallstudie Halle-Silberhöhe

Diplomarbeit von Martin Neumann

Einleitung:

In den vergangenen 18 Jahren musste der Wohnungsmarkt in den neuen Bundesländern eine einschneidende Trendwende erleben, die gleichermaßen Politik, Wohnungswirtschaft und Versorgungsunternehmen vor große Veränderungszwänge stellte und auch noch heute noch stellt.

Im Zuge des Zusammenbruchs vieler Industriezweige der ehemaligen DDR wuchsen die Arbeitslosenzahlen in den 90er Jahren drastisch an. Fernwanderungsbewegungen setzten ein, da viele Menschen auf der Suche nach Arbeit Ostdeutschland verließen. Hinzu kam ab ca. 1995 eine starke Regionalwanderung, ausgelöst von Menschen, die sich beispielsweise ein Eigenheim im ‘Speckgürtel’ großer Städte wie Leipzig, Halle oder Dessau bauten. Eine dritte Entwicklung, die städtische Binnenwanderung hält bis heute an. Sie ist Ausdruck eines gewandelten Nachfrageverhaltens auf dem Wohnungsmarkt. Hierbei profitieren vor allem innenstadtnahe, rekonstruierte Altbauquartiere, die in der DDR-Zeit zu Gunsten der Errichtung von Plattenbauten vernachlässigt wurden.

Alle drei Entwicklungen wirkten und wirken sich auf die Plattenbaugebiete der ostdeutschen Kommunen besonders negativ aus. Auch kommt als problematischer Fakt hinzu, dass die ca. 1,46 Mio. Plattenbauwohnungen die bis 1990 in der ehemaligen DDR gebaut wurden, meist (wie in Abbildung 1 zu sehen) als größere Wohnquartiere (Großwohnsiedlungen) punktuell verdichtet fast in jeder größeren Stadt der fünf neuen Bundesländer zu finden sind.1 Weithin bekannte Beispiele sind Berlin- Marzahn, Leipzig-Grünau, Halle- Neustadt oder Rostock- Lichtenhagen. Direkte Auswirkung der genannten Faktoren war der immer weiter zunehmende Leerstand in den Großwohnsiedlungen ab ca. 1996, wobei dabei die Tendenz zur allgemeinen Haushaltverkleinerung, also der Trend hin zu Singlehaushalten und kinderlosen Paaren, noch als verzögernde Stellgröße im Prozess wirkte. Erst die 2000 von der Bundesregierung einberufene Kommission ‘Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel in den neuen Bundesländern’ konnte dieses Thema auf die politische Agenda bringen. Wichtige Feststellungen waren u. a. dass bis 2010 in den neuen Bundesländern ca. 300.000 bis 400.000 Wohnungen durch Abriss vom Markt genommen werden müssen und dass dies erst die erste Welle der ‘Schrumpfung’ ist, da ab 2015 die geburtenschwache ‘Nach- Wende- Generation’ zu Haushaltsgründern wird und somit die Zahl der Haushalte ab dann rückläufig sein wird.

In Folge des Berichtes sahen viele ostdeutsche Städte die Notwendigkeit des Stadtumbaues und gingen das Problem des Leerstandes konzeptionell an. An dieser Stelle muss angemerkt werden, dass sich der Leerstand nicht auf die ‘Platte’ beschränkte, sondern auch in den Altbauvierteln vieler Innenstädte gravierend war. Durch die Verabschiedung von integrierten Stadtentwicklungskonzepten (ISEK) setzten sich alle beteiligten Akteure mit der von statten gehenden Entwicklung auseinander und schufen sich auf Basis dieser informellen Planung Ziele für den Stadtumbau.

Auch wurde seitens der Länder und des Bundes das Problem erkannt, dass die Kommunen zum Stadtumbau finanzielle Hilfen benötigen, was zur Initiierung zweier Förderprogramme führte.

Das erste Förderprogramm’Soziale Stadt’ lief 1999 an und verfolgte vor allem das Ziel, in von Arbeitslosigkeit, Schrumpfung und sozialer Segregation betroffenen Stadtteilen neue Steuerungsmodelle zu finden, bei denen auch die Bürgerbeteiligung angeregt werden soll. Als zweites Programm wurde das Förderprogramm ‘Stadtumbau Ost’ ins Leben gerufen, welches bedrohte Stadtgebiete durch finanzielle Hilfen beim Abriss und bei der Wohnumfeldverbesserung stabilisieren soll.

Vorreiter im Stadtumbau, besonderes aber im Umgang mit dem Leerstandsproblem in ihren Großwohnsiedlungen (GWS) sind Städte wie Schwedt (Oder) und Leinefelde in Thüringen. Schwedt setzt beim Stadtumbau beispielsweise auf eine Misch- Strategie von Aufwertung, Stabilisierung, Renaturierung und Aufforstung und erhielt für sein ISEK beim Bundeswettbewerb ‘Stadtumbau Ost’ 2002den 1. Preis. Auch Leinefelde geht neue Wege was den Stadtumbau betrifft und vereinbarte frühzeitig für den Stadtteil Leinefelde- Südstadt eine zukünftige Grundstruktur und leitete daraus die benötigten Wohnungskapazitäten ab, so dass für alle Akteure ein Höchstmaß an Planungssicherheit im Umgang mit Rückbau- und Aufwertungsflächen gegeben ist.

Auch die in Sachsen- Anhalt gelegene Stadt Halle (Saale), welche 1990 nach dem Zusammenschluss mit Halle-Neustadt ca. 309.000 Einwohner hatte, verlor durch die umrissenen Entwicklungen bis Ende 2007 rund ein Viertel seiner Bevölkerung und zählt heute noch ca. 232.0006 Einwohner.7 Ein besonderer Faktor der die Schrumpfung in Halle noch begünstigte, war der weitgehende Zusammenbruch der südlich der Stadt gelegenen chemischen Industriekombinate ‘BUNA’ und ‘LEUNA’, die zu DDR- Zeiten jeweils mehrere 10.000 Menschen beschäftigten.

In Halle hinterließ der DDR- Wohnungsbau zwei Relikte. Zum einen die vier ab 1964 errichteten Großwohnsiedlungen Halle- Neustadt, Südstadt, Silberhöhe und Heide- Nord und zum anderen eine durch den Bau der GWS`en vernachlässigte Baustruktur in Innenstadtlagen. 1990 lebten rund 50 % der halleschen Bevölkerung in Plattenbauwohnungen, was die Größenordung der durchgeführten Bauvorhaben im DDR- Wohnungsbau erahnen lässt.8 Durch die Abwanderung der Bevölkerung wuchs nach und nach in den GWS, wie auch in der halleschen Innenstadt der Leerstand. Im Zuge der Rekonstruktionsmaßnahmen an vielen Altbauten im Zentrum und der dadurch verstärkten innerstädtischen Wanderungsbewegungen wuchs der Leerstand in den GWS ab ca. 1997 immer gravierender an. Auch in Halle erkannten die betroffenen Akteure den Handlungsbedarf. Neben informellen Gremien, in den sich die Wohnungswirtschaft, die Stadtverwaltung und entsprechende Versorgungsunternehmen über die hallesche Stadtentwicklung verständigten, wurde 2001 auch ein erstes Stadtentwicklungskonzept verabschiedet.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 5, Auswertung und Interpretation der Ergebnisse:

Nachdem nun in den vergangenen Kapiteln relevante Informationen über den Stadtteil und die am Stadtumbauprozess beteiligten Akteure gesammelt wurden, sollen diese nun mit Hilfe der aus den Interviews und der Bürgerbefragung gewonnenen Informationen geprüft werden. In einem zweiten Schritt werden die in der Einleitung formulierten Thesen dann auf ihre Richtigkeit geprüft.

Auswertung der narrativen Interviews:

Bewertung des Stadtentwicklungskonzeptes durch die Interviewten:

Gerade die Beurteilung der selbst geschaffenen konzeptionellen Planung gibt einen Einblick, ob und in wie weit die Interviewten diese akzeptieren und für umsetzbar halten. Im Hinblick auf die zukünftige Notwendigkeit weiterer Abrissmaßnahmen (Hypothese 1) und die bewusste konzeptionelle Offenheit beim Stadtumbau (Hypothese 3) können aus den Antworten der Interviewpartner Rückschlüsse gezogen werden. Wird beispielsweise der Stadtumbau auf Basis von Stadtentwicklungskonzepten als Reaktion auf laufende Prozesse verstanden, so schließt dies klar eine planerische, auf die Zukunft ausgerichtete Komponente aus.

a) Stadtumbau als gesteuerte Entwicklung oder flexible Reaktion Ob eine Entwicklung wie die Schrumpfung bewusst gesteuert werden kann oder man auf diese ausschließlich reagieren kann, hängt von der Größenordnung der entsprechenden Planungseinheit ab. Herr Dr. Busmann verwies auf diesen Fakt in Zusammenhang mit dem Begriff ‘Steuerung’ und stellte dabei heraus, dass es einfacher wäre, einen einzelnen Wohnblock zu steuern, als einen ganzen Stadtteil bzw. im Fall der Silberhöhe eine ganze Großwohnsiedlung.169 Daraus ableitend wäre die Steuerung der Stadtentwicklung auf Ebene der Wohnkomplexe leichter zu handhaben.

Der Umfang der zu beplanenden Wohneinheiten wäre bei dieser Planungseinheit kleiner, der Leerstand nicht so heterogen verteilt wie im Gesamtstadtteil und die Zahl der im Wohnkomplex vertretenen Wohnungsunternehmen ist ebenfalls geringer, was Entscheidungsfindungen vereinfachen würde.

Die anderen 4 Interviewpartner aus der Stadtverwaltung und der Wohnungswirtschaft sahen den Stadtumbau und das Stadtentwicklungskonzept zunächst als eine reaktive Maßnahme auf die stattfindenden Schrumpfungsprozesse. Hier galt es zunächst, die Folgen zu begrenzen und Lösungen für die hohen Leerstände zu finden.170 Die beiden Vertreter der Wohnungsunternehmen, Herr Sydow und Herr Ohm verweisen auf die abnehmende Geschwindigkeit des Prozesses und die damit verbundene Steuerbarkeit des Stadtumbaues.171 Ableitend daraus sind also rasant ablaufende Schrumpfungsprozesse, wie sie in der Silberhöhe Ende der 90er Jahre stattgefunden haben, nach Ansicht beider kaum steuerbar. Bezogen auf die in Hypothese 1 in Aussicht gestellte Notwendigkeit, auch zukünftig Wohneinheiten im Stadtteil rückzubauen, stellt sich die Frage, wie schnell diese Entwicklung verlaufen wird. Nur wenn der demografische Wandel die Silberhöhe langsamer trifft als die Abwanderung und die Suburbanisierung, kann also der Prozess teilweise gesteuert ablaufen. Damit könnte auch die im heutigen ISEK enthaltene Wohninselgliederung auf die Gefahr der zunehmenden Zersplitterung des Stadtteiles hin geprüft werden.

In wie weit nun die Stadtentwicklung in der Silberhöhe steuernde bzw. reaktive Ausprägungen hat, versucht Frau Häußler mit dem Beispiel der aktiven, steuernden Stadtentwicklung in Heide-Süd zu erläutern. Dort entstand gezielt ein neues Stadtviertel.172 So effektiv kann man allerdings die Entwicklung in einem bestehenden Stadtteil wie der Silberhöhe nicht steuern. Instrumente der Steuerung sind dort Fördermittel und die Einrichtung komplexer Abstimmungsgremien. Folglich ist dort der Stadtumbau auf konzeptioneller Basis von ISEK`s sowohl als reaktives, wie auch als steuerndes Instrument anzusehen, da bestimmte Prozesse nicht beeinflussbar sind. Beispielsweise kann kaum in die zunehmende Segregation des Stadtteiles eingegriffen werden, da es nicht realisierbar ist, bestimmte Bevölkerungsschichten im Stadtteil anzusiedeln bzw. dort zu halten. Hier stoßen alle Akteure an die Grenze ihrer Möglichkeiten. Damit wird allerdings die in Hypothese 3 angesprochene Planung für die Zukunft obsolet, denn ohne gezieltes, steuerndes Eingreifen ist eine solche nicht umsetzbar, obwohl die Rahmenbedingungen der weiteren Bevölkerungsentwicklung zumindest auf die Gesamtstadt bezogen weitgehend klar sind. Herr Dr. Busmann sagte dazu im Interview als persönliches Fazit: ‘Stadtumbau lässt sich nicht steuern.’.

b) Problemlösungspotential des Konzeptes in der Silberhöhe:

Wie in den vorangegangenen Kapiteln bereits erläutert, haben sich die Akteure auf eine Strategie des Rückbaus und der Freiflächengestaltung hin zu einer Waldstadt verständigt. Diese Strategie fand im Neuordnungskonzept wie auch im neuen ISEK ihre Berücksichtigung. Damit sollten und sollen drei Standortnachteile des Stadtteiles gemindert werden. Der erste Faktor, die verdichtete Bebauung, wurde bis zum heutigen Tage durch den Abriss der 11-geschossigen Bebauung quasi vollständig neutralisiert. Ein zweiter Faktor, der Leerstand, ist bis zum heutigen Tage trotz umfangreicher Rückbaumaßnahmen auf einem hohen Niveau. Der dritte Nachteil, die fehlende Freiflächengestaltung bzw. die Frage, was mit den durch Abriss entstehenden Freiflächen passiert, soll durch das Leitbild der Waldstadt gelöst werden.

Bei den Interviews wurde deutlich, dass es Unterschiede in der Einschätzung der Problemlösungsfähigkeit des Stadtentwicklungskonzeptes gibt. Einzig das Waldstadtkonzept als Ansatz für eine qualifizierte Grünflächengestaltung und Freiflächennutzung wird durchweg positiv bewertet, da es äußerst flexibel auf den Schrumpfungsprozess anzuwenden ist und das direkte Wohnumfeld der verbliebenen Wohnquartiere verbessert.173 Herr Sydow und Herr Effertz, die Interviewpartner aus der Wohnungswirtschaft, verwiesen in diesem Zusammenhang auf das immer noch schlechte Image der Silberhöhe und die weitere Notwendigkeit zu handeln.174 Herr Sydow betonte im Gespräch dazu: ‘Wenn man diesen Wechsel hinbekommt und sagt, hier ist ein entdichtetes Wohnen im Grünen möglich mit entsprechenden Versorgungseinrichtungen in der Nähe, dann hat dies doch schon einiges bewirkt’.

Was die konzeptionelle Herangehensweise an das Problem des Leerstandes angeht, wird rückblickend die Verständigung auf einen Bestand an verbleibenden Wohnquartieren positiv eingeschätzt.176 Momentan scheinen die Leerstände seitens der Wohnungswirtschaft eher durch individuelle Konzepte angegangen zu werden, was Frau Neubert am Beispiel des Teilrückbaues durch die WG ‘Freiheit’ auf drei Geschosse im Wohnpark Elsteraue verdeutlichte.177 Herr Sydow und Herr Effertz vertreten diesen Ansatz für ihre Unternehmen nicht, sehen aber dennoch das wachsende Problem des Leerstandes in hohen Etagen. Insgesamt fällt bei der Beurteilung der Leerstandsproblematik durch die Wohnungswirtschaft eine abwartende Haltung.