Zentrale Implikationen der Globalisierung für die Immobilienwirtschaft

Diplomarbeit von Volker Neumann

Einleitung:

Die Immobilienwirtschaft sichert in Deutschland annährend 3,4 Millionen Arbeitsplätze. Sie erwirtschaftet jährlich ca. 300 Milliarden Euro; dies entspricht etwa 8 Prozent des gesamten Produktionswertes der Bundesrepublik Deutschland. Der Wert des Immobilienbestandes hierzulande wird auf 7,14 Billionen Euro geschätzt. Diese Zahlen demonstrieren sehr eindrucksvoll das enorme wirtschaftliche Gewicht einer Branche, die in der öffentlichen Betrachtung bislang mehr oder minder ein Schattendasein fristet.

So wenig wie die Branche im Licht der Öffentlichkeit steht, so wenig ist auch darüber bekannt, inwieweit sich eine der wohl allgegenwärtigsten Entwicklungen unserer Zeit, die Globalisierung, auf die Immobilienwirtschaft auswirkt. Kaum eine politische Debatte, kaum eine wirtschaftliche Analyse kommt ohne dieses Wort aus. Fast täglich ereilen uns in Zeiten globaler Waren-, Finanz- und Arbeitsmärkte Meldungen über globale Konzerne, verschärfte Konkurrenz und Jobverlagerungen. Die Immobilienwirtschaft, so scheint es, hat sich diesem Trend viel länger als andere Branchen entzogen. Dies mag am wesentlichen Charakteristikum des Wirtschaftsgutes Immobilie liegen, der Immobilität. Mit der Standortgebundenheit eng verbunden ist die starke Abhängigkeit von lokalen, historisch gewachsenen Besonderheiten. Ob der daraus abgeleitete Grundsatz des lokalen Geschäfts in der Immobilienbranche durch die Globalisierung an Bedeutung verliert ist eine Frage, die es zu beantworten gilt.

Primäres Ziel dieser Arbeit ist es die zentralen Implikationen der Globalisierung für die Immobilienwirtschaft akteursspezifisch darzustellen. Zum einen müssen dabei Auswirkungen der Globalisierung Beachtung finden, die direkt auf die Branche und ihre Akteure Einfluss nehmen, zum anderen ist die Immobilienwirtschaft durch Auswirkungen der Globalisierung in anderen Wirtschaftsbereichen quasi indirekt betroffen. Wurden die Begriffe Globalisierung und Immobilienwirtschaft in der Vergangenheit fast ausschließlich in Verbindung mit dem internationalen Immobilieninvestment genannt, so soll diese Arbeit eine ganzheitliche Betrachtung der Immobilienwirtschaft liefern, die das Immobilieninvestment mit einschließt. Keineswegs ist diese Arbeit als eine Aufarbeitung sich längst vollzogener Prozesse zu verstehen. Eher werden sich einige der aufgezeigten Entwicklungen erst in Zukunft verstärkt bemerkbar machen, so dass ihre Darstellung im Rahmen dieser Arbeit als Wegweiser für die jeweiligen Akteure in der Immobilienwirtschaft dient.

In Kapitel zwei erfolgt zunächst eine Definition der die in dieser Arbeit im Mittelpunkt stehenden Begriffe Globalisierung und Immobilienwirtschaft. Der oft sehr weit gefasste Globalisierungsbegriff wird dabei auf die ökonomische Dimension reduziert, woraufhin deren Ursachen und Erscheinungsformen aufgezeigt werden. Aufbauend auf dem Begriff der Immobilie wird der Begriff Immobilienwirtschaft durch die Darstellung der vier wichtigsten in ihr tätigen Akteursgruppen genauer betrachtet.

Kapitel drei widmet sich den Auswirkungen der Globalisierung des Immobilienanlagemarktes auf die Immobilienwirtschaft. Zentraler Punkt ist dabei eine eigene Untersuchung der Auslandsaktivitäten deutscher offener und geschlossener Immobilienfonds. Kapitel drei endet mit einem Ausblick auf die im Zuge der Globalisierung wichtig erscheinende Einführung von Real Estate Investment Trusts in Deutschland.

Gegenstand des Kapitels vier sind die Implikationen der Globalisierung für das Immobilienmaklergeschäft. Einer kurzen Darstellung der Struktur des deutschen Maklermarktes folgen die überwiegend auf Experteninterviews basierenden Abschnitte zwei und drei, die sich dem Wandel zu internationalen Unternehmen und der Veränderung des Geschäftsfeldes in einem zunehmend internationalen Umfeld widmen. Mit einer Betrachtung des im Zuge der Globalisierung zunehmend an Bedeutung und Internationalität gewinnenden Feldes der Immobilienbewertung einschließlich einer Darstellung internationaler Bewertungsverfahren endet Kapitel vier.

Als zentrale Implikation der Globalisierung für Projektentwickler und Bauträger beschäftigt sich Kapitel fünf im Kern mit der zunehmenden Relevanz neuer Formen der Immobilienfinanzierung. Dieses vor dem Hintergrund der Globalisierung der Finanzmärkte und des Bankenmarktes.

Kapitel sechs stellt drei weitere Verflechtungen zwischen Immobilienwirtschaft und Globalisierung dar, die sich keiner Akteursgruppe zuordnen lassen, jedoch als zentral erachtet werden. Dies sind zunächst die Auswirkungen des Outsourcings auf die Nachfrage nach Büroflächen. Es folgt ein Abschnitt zu Veränderungen im Bereich der Logistikimmobilien. Kapitel 6 endet mit einem Ausblick auf die Internationalisierung der immobilienspezifischen Ausbildung.

Die Arbeit endet mit einer Schlussbetrachtung in Kapitel sieben.

Inhaltsverzeichnis: