Das neue Wohneigenheimrentengesetz

Bachelorarbeit von Jennifer Mangold

Einleitung:

Deutschland kämpft seit einigen Jahren mit zu niedrigen Geburtenraten. Die Rate liegt mit 1,4 Kindern je Frau unter dem Bestandserhaltungsniveau von 2,1 Kindern und führt zu einem leichten Rückgang der Bevölkerungszahlen. Gleichzeitig steigt die Lebenserwartung um ungefähr 10 Jahre in rund 50 Jahren an.

Diese demographische Entwicklung führt zu einer Veränderung der Altersstruktur und einer Verformung der Alterspyramide in Deutschland. Das soziale Sicherungssystem inklusive der gesetzlichen Rentenversicherung kann demnach nicht mehr, der ihm zugedachten Aufgabe gerecht werden. In Deutschland beruht das staatliche Rentensystem auf dem Generationenvertrag, wonach die Generation der Einzahler für die aktuelle Rentner Generation verantwortlich ist und demnach deren nachfolgende Generation für die Rente der heutigen Einzahler die Verantwortung übernehmen sollte. Da immer weniger Beitragszahler für immer mehr Rentner aufkommen müssen, wird das umlagefinanzierte System wie die Rentenversicherung vor große Finanzierungsprobleme gestellt. Die Finanzierung der staatlichen Rente nach dem Umlageverfahren bedeutet, dass die aktuell von Beitragszahlern eingezahlten Beiträge sofort wieder an die heutigen Rentner ausgezahlt werden. Demnach muss das System mit Leistungskürzungen an die aktuelle Entwicklung angepasst werden, indem die Versicherten dazu angehalten werden mehr für ihre private Vorsorge zu tun und sich somit etwas Unabhängigkeit von der gesetzlichen Rente zu verschaffen.

Daher wurde mit der Reform 2001 ein Gesetz geschaffen, dass die private kapitalgedeckte Altersvorsorge durch Förderungen des Staates attraktiver für die Bevölkerung gestaltet. In dem Aufbau des Altersvermögensgesetzes (im Folgenden kurz: AVmG) wurde die Wohnimmobilie als Instrument zur Altersvorsorge jedoch nicht gleichwertig behandelt. Für viele Teile der Bevölkerung stellt mietfreies Wohnen im Alter durch selbstgenutztes Wohneigentum einen gleichwertigen Ersatz zu einer konventionellen Geldrente dar. Dementsprechend hat die Regierung das AvmG reformiert mit der Absicht die Wohnimmobilie den anderen Altersvorsorgeprodukten gleich zustellen und besser in die geförderte Altersvorsorge zu integrieren. Die neuen und angepassten Regeln sind im Eigenheimrentengesetz (im Folgenden kurz: EigRentG) verwirklicht worden. Es stellt sich nun die Frage welche Chancen und Risiken das neue Wohneigenheimrentengesetz für Bauherren und Sparkassen bzw. Banken mit sich bringt und wie es am Markt angenommen wird.

Der Gesetzesentwurf des Eigenheimrentengesetzes wurde am 22.04.2008 von den Fraktionen der CDU/CSU und SPD in einer elektronischen Vorab-Fassung im deutschen Bundestag veröffentlicht. Das Gesetz tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft. Voraussichtlich wird das EigRentG im Sommer verabschiedet.

Da die Fertigstellung dieser Thesis spätestens bis zum 25.06.2008 erfolgen muss, kann sie daher nur auf Basis des Gesetzesentwurfs ausgearbeitet werden. In umfangreicher Recherchearbeit wurde Informationsmaterial und Literatur zu dem Thema des neuen Wohneigenheimrentengesetzes zusammen getragen. Um auf dem aktuellen Stand der Entwicklungen zum EigRentG zu bleiben, wurden parallel zum Verfassen der Ausarbeitung bis zum 18.06.2008 weitere Recherchen durchgeführt. Spätere Gesetzesänderungen können nicht berücksichtigt und ausgewertet werden.

Alle Ausführungen in dieser Arbeit beziehen sich ausschließlich auf rein nationale Sachverhalte, wobei die Bundesregierung die Regeln des vorgestellten EigRentG als EG-rechtskonform einstuft.

Neben der demographischen Entwicklung soll an dieser Stelle ein kurzer Überblick über die Entwicklung der Immobilie oder genauer deren Preise gegeben werden. Nach Angaben einer Studie des Instituts für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V. sind die Immobilienpreise in den Ballungszentren, wie z.B. Düsseldorf, München, Hamburg, Berlin oder Stuttgart deutlich gestiegen, nachdem sie jahrelang konstant waren. Diese Entwicklung könnte damit zusammen hängen, dass immer mehr junge Menschen aus Gründen der Bildung, Weiterentwicklung oder der Berufstätigkeit, weg aus den Randgebieten hin zu den Großstädten ziehen. Der Neubau ist rückläufig und das Wohnungsangebot wird in den Ballungsräumen immer knapper, was zugleich steigende Preise verursacht. Das Verhältnis von Neubauten zu dem Kauf von gebrauchten Wohnungen beträgt 4:6.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 3.3, Möglichkeiten der Immobilie als Altersvorsorge:

Bei der bisherigen Betrachtung der Gesetzestexte wurden bewusst die Stellen, die sich mit der Möglichkeit befassen, das Eigenheim in die Altersvorsorge zu integrieren, außer Acht gelassen. Demnach wird speziell an dieser Stelle darauf eingegangen.

Bei der Reform 2001 stand die Förderung der Altersvorsorge gemäß § 1 AltZertG in Form einer lebenslangen monatlichen Leibrente oder eines Auszahlungsplans mit anschließender Teilkapitalverrentung im Vordergrund. Da eine eigene Immobilie nicht die Förderkriterien des Riester-Konzepts erfüllt, war die Förderung des Eigenheims in dem Gesetzesentwurf anfangs nicht vorgesehen. Allerdings sollte die Riester Rente kein Hindernis, beim Erwerb oder Bau eines eigenen Hauses, darstellen und somit einigte sich die Regierung, das Eigenheim wenigstens indirekt, mittels eines modifizierten Entnahmemodells, in die Riester Förderung mit einzubeziehen.

Nach § 1 (1) Nr.10c AltZerG wird, unter Berücksichtigung einer dreimonatigen Frist, die Möglichkeit einer teilweisen oder vollständigen Auszahlung des angesparten Kapitals zum Erwerb oder der Herstellung von selbstgenutztem Wohneigentum, in das Gesetz integriert. Die Entnahme ist an die Bedingung gebunden, dass der Vorsorgevertrag alle bereits genannten Kriterien aus § 1 (1) S.1 AltZertG erfüllt. Daraus folgt, dass die Entnahme während der Ansparphase stattfinden muss und die Summe bis zum Anfang der Auszahlungsphase wieder vollständig zurückgezahlt sein muss, um dem Kriterium der regelmäßigen Rentenzahlung im Alter nachkommen zu können.

In § 92a EStG wird die Verwendung des Altersvorsorgevermögens für ein Eigenheim genauer abgegrenzt. Der Zulagenberechtigte muss gemäß § 92a EStG mindestens 10.000 Euro und darf höchstens 50.000 Euro seines angesparten Kapitals aus seinem zertifizierten Altersvorsorgevertrag für die Anschaffung oder Herstellung eines Eigenheims entnehmen. Die zu eigenen Wohnzwecken dienende Wohnung im eigenen Haus oder die Eigentumswohnung muss in Deutschland liegen. Den entnommenen Altersvorsorge Eigenheimbeitrag muss der Zulageberechtigte bis zur Vollendung seines 65. Lebensjahrs in gleichen Monatsraten zurückzahlen. Im zweiten Jahr nach der Entnahme ist die erste Ratenzahlung zu leisten. Zum Zeitpunkt der Auszahlung des Altersvorsorge Eigenheimbetrags legt der Zulageberechtigte selbst fest, ob er die Rückzahlung in den alten oder in einen neuen Vorsorgevertrag tätigen möchte. Die Rückzahlung darf über die Rückzahlungsverpflichtung hinausgehen. Daraus folgt, dass der Zulagenberechtigte seine Rückzahlraten erhöht oder die Sonderzahlung als Vorsorgebetrag in einen neuen oder den bestehenden Vertrag einbringt, um die weitere Förderung auszunutzen. Der Zulageberechtigte muss aus dem noch nicht zurück gezahlten Altersvorsorge-Eigenheimbetrag anteilig die Zulagen und den Steuervorteil zurück zahlen, wenn er mit der Rückzahlung seiner vereinbarten Raten von mehr als zwölf Monaten in Rückstand gerät, der Zulageberechtigte stirbt oder die Wohnung verkauft oder vermietet bevor er den entnommenen Betrag vollständig zurück gezahlt hat. Er muss die Zulagen und den Steuervorteil nicht zurück zahlen, wenn er innerhalb eines Jahres nach Verkauf oder Vermietung den nicht zurückgezahlten Betrag für eine neue Wohnung verwendet, den Restbetrag auf einen zertifizierten Vorsorgevertrag zurückzahlt oder der Ehegatte des Verstorbenen, Eigentümer des Hauses ist und das noch nicht zurück gezahlte Altersvorsorgekapital auf seinen Vertrag übertragen lässt und den Restbetrag anstelle des Verstorbenen zurück zahlt.

Nachdem die Bedingungen für die Verwendung des Altersvorsorgevermögens zum Erwerb oder Bau eines Eigenheims genannt und die Folgen einer schädlichen Verwendung aufgezeigt wurden, wird nach § 92b EStG der Ablauf geschildert, um das Vorsorgekapital für ein Eigenheim nutzen zu können. Demnach muss der Zulagenberechtigte die Verwendung des Vorsorgekapitals für den Kauf oder Bau eines Eigenheims bei der zentralen Stelle beantragen und bestimmen welche Beträge aus welchen Verträgen ausgezahlt werden sollen sowie auf welchen Vertrag die Rückzahlungen erfolgen. Die zentrale Stelle informiert den Zulageberechtigten und den Anbieter über die Beträge, die förderunschädlich ausgezahlt werden können und welche Beträge der Zulageberechtigte zurückzuzahlen hat. Sobald der Anbieter die Mitteilung der zentralen Stelle erhalten hat, darf er den Altersvorsorge-Eigenheimbetrag an den Zulageberechtigten auszahlen und muss der zentralen Stelle Angaben über den Auszahlungszeitpunkt, die Summe der Zulagen, der geleisteten Beiträge und den Stand der geförderten Vorsorgebeträge bis zum Auszahlungszeitpunkt per Datenfernübertragung anzeigen. Der Anbieter muss die zentrale Stelle umgehend informieren, wenn der Zulagenberechtigte mehr als zwölf Monate mit den Rückzahlungsraten in Verzug ist und muss ihr die Höhe des ausstehenden Betrages mitteilen.

Durch das Entnahmemodell für die Förderung des Eigenheims innerhalb der Riester-Rente, wird den Riester Sparern ein zinsloser Kredit aus ihrem eigenen Guthaben gewährt. Diesen müssen die Sparer bis zum Rentenbeginn mittels eines verbindlichen Rückzahlplans wieder zurückzahlen, damit sie trotz der Entnahme, im Alter Rentenzahlungen erhalten. Die Finanzierung des Eigenheims wird durch das Entnahmemodell sinnvoll ergänzt. Allerdings bräuchte ein Anleger trotz der Förderbeträge einige Jahre, bis der Mindestentnahmebetrag auf dem Vorsorgekonto steht. Zudem ist dieser Betrag nicht hoch genug, um davon ein ganzes Haus zu erwerben oder zu bauen, woraus folgt, dass ohnehin auf andere Weise Kapital beschafft werden müsste.

FINANZtest zeigte anhand von Modellrechnungen, wie rentabel ein Riester Vertrag mit Förderung entgegen einem Vertrag ohne Förderung ist, wenn der Sparer beabsichtigt Wohneigentum anzuschaffen. Das Ergebnis beweist, dass ein Riester Sparer mit Förderung zu Beginn der Rente einen Vorteil hat, da er im Gegensatz zu dem Sparer ohne Förderung durch die Wiederauffüllung seines Vorsorgekontos einen Rentenanspruch hat. Der Nachteil für den Riester Sparer ist die hohe Belastung vor Rentenbeginn durch die Rückzahlverpflichtung des Entnahmebetrags, da dieser Betrag zusätzlich zur Tilgung eines Darlehens anfällt.