Die Wertentwicklung von Immobilien vor dem Hintergrund regionaler Wirtschaftsentwicklungen

Aus der Tatsache, daß sich zwei immobile Faktoren (Immobilien) somit in unterschiedlichen wirtschaftlichen Umfeldern befinden können, wurde abgeleitet, daß sie sich auch in ihrem Wert unterscheiden, wenn das wirtschaftliche Umfeld einen Einfluß auf den Wert des Faktors hat, d.h. eine Beziehung zwischen Wert und Wirtschaftskondition besteht – z.B. in der Weise, daß in wirtschaftsstarken Räumen hohe Werte zu finden sind. Von Interesse ist dann der angenommene Gleichlauf von Wert und Wirtschaftskonditionen im Zeitablauf der wirtschaftlichen Entwicklung, wie er im folgenden empirischen Teil der Arbeit untersucht werden soll. Die wissenschaftliche Hypothese über den Zusammenhang von Immobilienpreisentwicklung und regionaler Wirtschaftsentwicklung leitet sich aus dem vorgestellten einfachen 3-Sektoren-Modell einer Regionalwirtschaft ab. Nach dem Modell wirkt sich die regionale Wirtschaftsentwicklung in zweifacher Weise auf die Immobilienpreise aus. Zum einen zeigt sich ein Kapazitätseffekt, demzufolge bei expansiver Wirtschaftsentwicklung die Preise aufgrund zunehmender Nachfrage nach Flächen steigen. Hinsichtlich des Wohnimmobilienbereichs steht dahinter die klassische Annahme der Vollbeschäftigung, d.h. die notwendige Zuwanderung von Erwerbstätigen bei Wirtschaftswachstum. Wirtschaftswachstum verursacht aber auch eine Einkommenszunahme bei den Erwerbstätigen (Einkommenseffekt). Die Bedeutung der demographischen Entwicklung und der Einkommen für die Preisbildung auf den Immobilienmärkten wurde bereits in Kapitel A.2 dargelegt. Da die Annahme einer Zuwanderung bei unterbeschäftigten Wirtschaften nicht unbedingt erfüllt wird, wird der Einkommenseffekt für die weitere Untersuchung in den Mittelpunkt gerückt. [...]

Das allgemeine Verhalten der drei Märkte bei einem expansiven Nachfrageschock auf dem Outputmarkt ist in Abbildung 14 schematisch dargestellt. Durch die Verschiebung der Nachfrage von OD nach OD´ steigt die Nachfrage nach Arbeitskräften von α AO0 auf α AO´ und nach Flächen von α BO0 auf α BO´. Damit diese Arbeitskräfte gewonnen werden können, müssen die nominalen Löhne soweit steigen, daß sich bei allgemein höheren Preisen effektiv ein höheres Reallohnniveau einstellt. Auch auf dem Immobilienmarkt bewirkt die Nachfragezunahme steigende Mieten. Die Produktionskosten steigen und nehmen damit in der Regel einen Teil der ursprünglichen Nachfrageausweitung auf dem Güter- und Dienstleistungsmarkt zurück, was wiederum zu Anpassungen bei der Faktornachfrage führt, so daß die Produktionskosten letztlich nur von C0 auf C´ steigen. Schließlich stellt sich ein neues Gleichgewicht auf höherem Niveau ein. Dabei stehen die quantitativen Größen (Output, Beschäftigung und Flächen) und die wertmäßigen Größen (Preise, Löhne und Mieten) in einem reziproken Verhältnis, das von den Elastizitäten des Faktorangebotes determiniert wird. Je geringer die Zunahme bei den Preisen, Löhnen und Mieten ausfällt desto größer sind die Mengenzuwächse. Reagiert das Faktorangebot sehr elastisch kann die abgeleitete Nachfrage nach zusätzlichen Faktoren ohne große Miet- bzw. Löhnzuwächse befriedigt werden. Die Produktionskosten steigen dann nur geringfügig, so daß der Großteil der ursprünglichen Nachfragezunahme auf dem Outputmarkt (O´´) – unter Einsatz entsprechend gestiegener Faktormengen – nahezu vollständig befriedigt werden kann. Bei unelastischem Faktorangebot wächst die Region physisch kaum, jedoch werden die Faktoranbieter wohlhabender, was die qualitative (und auch quantitative) Nachfrage nach Wohnraum verändert. Dies kann zu Renovierungen und Ausweitungen bei Bestandsimmobilien führen. Die Elastizitäten des Angebots können auf den einzelnen Faktormärkten verschieden sein; jedoch führt eine Zunahme bei der Outputnachfrage immer zu höheren Lohn- als Preissteigerungen, da sonst die relevanten Reallöhne nicht steigen würden, was aber Voraussetzung für die Gewinnung neuer Arbeitskräfte zur Produktion zusätzlichen Güter- und Dienstleistungsoutputs ist. Da die Preissteigerungen auf dem Outputmarkt dem gewichteten Durchschnitt der Faktorpreissteigerungen entspricht, müssen die Mietsteigerungen kleiner sein als die Lohnsteigerungen. [...]

Demzufolge betragen die Produktionskosten pro Einheit Output C = α Al + α Br, wobei eine linear-homogene/linear-limitationale Produktionsfunktion angenommen wird und r und l die jährlichen Faktorentgelte für Flächen (Renten) und Arbeit (Löhne) sind. Die Verfügbarkeit der regionalen Produktionsfaktoren ergibt sich aus dem B estand und der Fähigkeit, weitere mobile Faktoren anzuziehen oder den Bestand intern auszuweiten. Hinsichtlich des Faktors Arbeit erweisen sich die demographische Struktur und die Ausbildung der Erwerbstätigen als entscheidender Faktor. Mangelt es in der Region an geeigneten Arbeitskräften, müssen solche aus anderen Regionen angezogen werden, was im allgemeinen schwieriger ist, als vorhandene Arbeitskräfte in der Region zu halten. Neben den Löhnen beeinflussen auch Klima, Landschaft und öffentliche Infrastruktur, wie leicht sich Arbeitskräfte anziehen (und halten) lassen. Zusätzliche Arbeitskräfte erfordern – quasi als abgeleitete Nachfrage des Arbeitsmarktes – zusätzlichen Wohnraum. Steigende Löhne – sofern diese auch zu einem höheren verfügbaren Einkommen führen – bedingen ebenso eine höhere Nachfrage nach Wohnraum.85 Die Fähigkeit einer Region, Wohn- und Gewerbeflächen für die Erwerbstätigen und U nternehmen entweder aus dem Bestand oder durch Entwicklung neuen Baulandes bereitzustellen ist Voraussetzung für die Produktion von Output. Ein Mangel daran würde die Bodenrenten soweit in die Höhe treiben, daß die Löhne, die gezahlt werden müßten, ein Niveau erreichten, auf dem die zu fordernden Outputpreise das Wachstum erstickten. Der Output und die beiden Primärfaktoren seien durch eine linear-homogene/linearlimitationale Produktionsfunktion verbunden, eine Substitution zwischen den beiden Inputs sei also nicht möglich. Dementsprechend wird die aus dem Outputniveau abgeleitete Nachfrage nach Inputs (AD und BD) nicht von den relativen Faktorpreisen bestimmt und als völlig starr in Form eines vertikalen Grafen wiedergegeben. Die Angebotskurve von Arbeit (AS) und Boden (BS) verhält sich normal; mit zunehmender Faktorentlohnung steigt die angebotene Menge. Dabei sind im Fall von Arbeit die realen Löhne (l/p) maßgeblich.86 [...]