Vorweggenommene Erbfolge im Privatvermögen unter besonderer Berücksichtigung wiederkehrender Leistungen

nung trägt, während der Eigentümer die Kosten für Grundsteuer, Brandversicherung und andere Versicherungen, Kabelanschluss und Kaminkehrer übernimmt und die Wohnung auch in einem gut bewohnbaren und beheizbaren Zustand zu halten hat. Das Wohnungsrecht ist nicht veräußerlich und nicht vererblich. Es kann nur persönlich ausgeübt werden181, jedoch ist es dem Berechtigten jederzeit erlaubt, Familienangehörige, Lebensgefährten (jeden Geschlechts182) und Dienstpersonal in die Wohnung aufzunehmen.183 Obwohl sich der Übergeber eines Wohnhauses das Wohnungsrecht regelmäßig in Erwartung auf einen ruhigen Lebensabend einräumen lässt, wird er doch früher oder später altersbedingt nicht mehr selbständig in den „eigenen vier Wänden“ leben können. Der Berechtigte wird sein Recht dann aus persönlichen Gründen wegen Pflegebedürftigkeit nicht mehr (oder sogar nie mehr) ausüben können. In diesen Fällen erlöscht das Wohnungsrecht nicht etwa so, dass der Eigentümer die Wohnung für eigene Zwecke nutzen könnte. Ist zwischen den Parteien keine ausdrückliche Regelung für diesen Fall getroffen worden, ergibt sich aus den Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB), dass der Veräußerer in einem solchen Fall den Betrag fordern kann, um den der Erwerber dadurch bereichert ist, dass der Veräußerer eine versprochene Leistung nicht in Anspruch nehmen kann.184. Steuerrechtlich gelten für das Wohnrecht die gleichen Grundsätze wie für das weiter unten185 behandelte Nießbrauchsrecht.186 [...]

Für die Ausgestaltung der einzelnen Rechte und Pflichten der Beteiligten wird vom Gesetz weitgehend auf die Vorschriften des Nießbrauchs verwiesen, wobei oftmals von der Möglichkeit, individuelle Regelungen zu vereinbaren, Gebrauch gemacht wird. Das dingliche Wohnungsrecht ist grundsätzlich als abstrakt dingliches Recht weder entgeltlich noch unentgeltlich. Daher kann als dinglicher Rechtsinhalt weder die Verpflichtung zur Zahlung eines Entgelts im Grundbuch eingetragen werden, noch eine Vereinbarung, wonach jemand ein unentgeltliches Wohnungsrecht erhält.176 Zur Umgehung dieser Regelung empfiehlt Waldner die Festlegung, dass das „Ausübungsrecht für die laufende Periode (Monat, Jahr) jeweils von der Zahlung des vereinbarten Entgelts abhängig ist.“177 Unvorteilhaft wäre es, wenn das Erlöschen des Wohnungsrechts im Falle der Nichtzahlung des Entgelts vereinbart wird. Streng genommen wäre selbst bei einer unabsichtlichen Nichtzahlung das Wohnungsrecht neu zu bestellen und unter Umständen sogar neu einzutragen.178 Zu allem Überfluss könnte es im Falle einer Neueintragung zum Verlust der bisherigen Rangstelle kommen. Ein besonders hohes Konfliktpotential liegt in der Regelung zur Tragung der Unterhaltungs-, Instandhaltungs- und der laufenden Betriebskosten. Das gesetzliche Leitbild sieht mit der Verweisung in § 1093 I S. 2 BGB folgende Regelung vor: Die gewöhnlichen Unterhaltskosten trägt der Wohnungsberechtigte, während die gewöhnliche Abnutzung zu Lasten des Eigentümers geht (§§ 1041, 1050 BGB). Außergewöhnliche Instandhaltungskosten sind gesetzlich weder dem Eigentümer noch dem Wohnungsberechtigten auferlegt. Obwohl die Rechtsprechung179 in einen vergleichbaren Fall diese Frage verneint hat, ist es gerade bei älteren Gebäuden mit absehbaren Renovierungskosten ratsam, eine entsprechende Vereinbarung zu treffen. Eine sehr häufig Vereinbarung ist die, dass dem Eigentümer die Pflicht auferlegt wird, die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume in einem gut bewohnbaren und beheizbaren Zustand zu erhalten; diese Pflicht trifft dann jeden Eigentümer, da sie zulässiger dinglicher Inhalt des Wohnungsrechts ist.180 Entsprechendes gilt für die Tragung der Betriebskosten. Hier ist eine möglichst genaue Vereinbarung zu empfehlen, in der alle Betriebskosten mit der jeweiligen Festlegung, wer die Kosten zu tragen hat, festgehalten werden. Eine derartige Regelung kann beispielsweise vorsehen, dass der Berechtigte alle verbrauchsabhängigen Kosten (Strom, Heizung, Wasser, Kanalgebühren) sowie die Kosten für Schönheitsreparaturen im Bereich seiner Woh- [...]

Die Bestellung des Wohnungsrechts erfolgt mittels Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) und auf Grundlage einer dingliche Einigung (§ 873 BGB). Diese hat zur Wahrung des sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes zu enthalten: (1) Die Kennzeichnung des Rechts als Wohnungsrecht, also die Berechtigung zur Nutzung unter Ausschluss des Eigentümers, (2) das zu belastende Grundstück nach § 28 GBO und (3) den Berechtigten. 172 Auch die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume bzw. Gebäude müssen in der Eintragungsbewilligung ausreichend bestimmt sein, also insbesondere nach Stockwerk, genauer Lage, so dass jeder Dritte ohne weiteres feststellen kann, welche Räume gemeint sind.173 Bei Zerstörung des Gebäudes erlischt das Wohnungsrecht und lebt bei einem Wiederaufbau nicht wieder automatisch wieder auf.174 Im Falle dieser ungeplanten Beendigung wird sich aus der Auslegung des Vertrages die Pflicht zur Neubestellung ergeben. Alternativ kann zur Absicherung des Berechtigten eine Verpflichtung, im wieder aufgebauten Gebäude ein neues Wohnungsrecht zu bestellen, vereinbart werden. Dieses Recht kann zusätzlich mit einer Vormerkung gesichert werden.175 Falls der Übernehmer jedoch bereits zum Zeitpunkt der Übergabe den Abriss oder die wesentliche Veränderung des belasteten Gebäudes beabsichtigt, empfiehlt es sich schon in den Veräußerungsvertrag eine Verpflichtung zur Einräumung eines (neuen) Wohnungsrechts in dem errichteten Gebäude aufzunehmen. Alternativ kann in diesen Fällen eine Wohnungsreallast eingetragen werden. Diese sichert – unabhängig vom jeweiligen Gebäudebestand – nicht nur die Benutzung von Räumen zu Wohnzwecken, sondern sichert das Recht auf Wohnraum (jedoch nicht bestimmte Räume) der durch positive, wiederkehrende Handlungen zur Verfügung zu stellen und in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten ist. [...]