Vorteilhafte Erwerbsstrategien für die eigengenutzte Wohnimmobilie als Altersvorsorge

Diplomarbeit von Florian Müller

Einleitung:

Neben der internationalen Finanzkrise dominiert in der Berichterstattung nationaler Medien aktuell vor allem das Thema ‘Altersvorsorge’. Dabei stehen insbesondere die traditionelle Alterssicherung im Rahmen der Gesetzlichen Rentenversicherung (GRV) und ihre künftige Finanzierung in der Kritik. Angesichts der erheblichen Veränderungen in der demographischen Struktur der Bundesrepublik Deutschland ist das Problem dabei klar ersichtlich: So gibt es im Verhältnis zu den Rentenempfängern immer weniger Beitragszahler. Damit ist absehbar, dass die Beiträge zur GRV mittelfristig nicht ausreichen werden, um den Kapitalbedarf zu decken. Die Bundesregierung verabschiedete als Reaktion auf diese Entwicklung schrittweise Reformen am Rentensystem. Ein Bestandteil dabei war die Schaffung staatlich geförderter Vorsorgeprodukte, um die freiwillige Alterssicherung zu bestärken. In den Bereich der privaten Altersvorsorge ist dabei das mietfreie Wohnen in der eigenen Immobilie einzuordnen, die immer noch die favorisierte Form der Alterssicherung darstellt.

Das Hauptziel dieser Arbeit ist es zu untersuchen, ob es unter Renditegesichtspunkten vorteilhafter ist, zunächst zur Miete zu wohnen und parallel vorzusorgen, um zu Rentenbeginn mit dem verzinsten Kapital eine eigene Immobilie zu erwerben, oder ob es sinnvoller ist, sich bereits während der Erwerbsphase für den Kauf einer eigengenutzten Wohnimmobilie als Altersvorsorge zu entscheiden. Die Ergebnisse aus den Modellberechnungen sollen Aufschluss darüber geben, inwieweit die Anlageentscheidung dabei von den Ausprägungen der verschiedenen Einflussvariablen abhängt. Im Rahmen einer weiteren Analyse wird untersucht, wie sich das Inkrafttreten des Eigenheimrentengesetzes zum 01.08.2008 auf die Vorteilhaftigkeit der beiden Anlagealternativen auswirken wird.

Gang der Untersuchung:

Mit einer allgemeinen Darstellung der Altersvorsorge in Deutschland bildet Kapitel 2 die Basis dieser Arbeit. Dabei werden zunächst die demographische Entwicklung und ihre Auswirkungen auf das System der Alterssicherung aufgezeigt. Sie lassen den Handlungsdruck erkennen, der dazu führte, das bestehende System der Altersvorsorge in ein 3-Schichten-Modell umzuwandeln. Nach einer ausführlichen Darstellung des Modells rundet die Einordnung der Immobilie in diese modifizierte Form der Alterssicherung Kapitel 2 ab. Anschließend werden in Kapitel 3 Erwerbsstrategien für die eigengenutzte Immobilie als Altersvorsorge und ihre ökonomischen Einflussfaktoren dargestellt. In diesem Zusammenhang erfolgt auch die Eingliederung der neu geschaffenen Eigenheimrente, die dazu beitragen soll, die Anschaffung von Wohneigentum zu erleichtern. Am Ende des Kapitels wird gezeigt, dass auch emotionale Aspekte bei der Beurteilung von Anlageentscheidungen zu berücksichtigen sind. Aufbauend auf diesen Grundlagen erfolgt in Kapitel 4 ein Vorteilhaftigkeitsvergleich zwischen den Erwerbsstrategien ‘Immobilienkauf während der Erwerbsphase’ und ‘Immobilienmiete bei gleichzeitiger Alternativanlage’, wobei die Alternativanlage und ihre Erträge zum Immobilienerwerb bei Eintritt der Rentenphase genutzt werden. Hierfür sind vorab Modellannahmen für die ökonomischen Einflussfaktoren zu treffen, um anschließend die für die Berechnungen notwendigen Formeln zu erstellen. Danach werden im Rahmen von Modellberechnungen die einzelnen Einflussfaktoren variiert, um zu untersuchen, ob sich eine Veränderung der Parameter auf die Wahl der Anlagealternativen auswirkt. Dabei wird auch analysiert, inwieweit die Eigenheimrente die Wahl des Anlegers beeinflusst. Der Vorteilhaftigkeitsvergleich endet mit den Ergebnissen der Modellberechnungen und den daraus abzuleitenden Handlungsempfehlungen. Kapitel 5 fasst schließlich die wesentlichen Erkenntnisse der Arbeit zusammen und gibt einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 3.1.2, Erwerbsnebenkosten:

Beim Kauf einer Immobilie hat der Erwerber des Objekts neben dem eigentlichen Kaufpreis auch die damit verbundenen Erwerbsnebenkosten zu tragen. Zu diesen zählen Notar- und Grundbuchgebühren, Maklercourtage, Grunderwerbsteuer sowie Aufwendungen für Vermessungsleistungen, Bodenordnungsverfahren und Baugrunduntersuchungen. Direkte Erwerbsnebenkosten fallen bei einem Immobilienkauf immer an. Deshalb werden Aufwendungen für die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren, sofern ein Makler als Vermittler bei einem Immobilienerwerb auftritt, als solche kategorisiert. Indirekte Kaufnebenkosten sind dagegen Kosten, die mit der unmittelbaren Finanzierung in Zusammenhang stehen. Dies sind insbesondere Honorare für die Finanzierungsberatung, Bearbeitungsgebühren und Schätzkosten für das Objekt. Hauptkostenpunkt bei einem Immobilienkauf ist die Grunderwerbsteuer. Diese beträgt in der Regel 3,5% des Objektpreises, wobei jedes Bundesland selbst entscheiden kann, ob es von diesem Prozentsatz abweicht. Tritt ein Makler als Vermittler des Objekts auf, verlangt er zwischen 3,57% und 7,14% des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer als Provision. Die Notarkosten liegen bei ca. 1,5%. Zusätzlich muss der Käufer der Immobilie Grundbuchgebühren erstatten, die etwa 0,9% des Objektpreises ausmachen. Je nachdem, ob ein Makler an der Abwicklung der Immobilienveräußerung beteiligt ist, liegen die Kaufnebenkosten bei einem Immobilienerwerb somit zwischen 5% und 10% des Kaufpreises.

Instandhaltungskosten:

Falls der Anleger sich für den Kauf einer Immobilie als private Altersvorsorge entscheidet, hat er zu berücksichtigen, dass kontinuierlich Kosten für die Instandhaltung des Objekts anfallen. Diese entstehen in Folge von Witterungseinflüssen, der Abnutzung und der Alterung. So kommt es zwangsläufig zu Aufwendungen für Reparaturen am Dach und der Fassade sowie wiederkehrenden Kosten für die Instandhaltung des Wohnbereichs. Im Gegensatz zu Instandhaltungsaufwendungen handelt es sich bei Betriebskosten um laufende Kosten. Als Betriebskosten werden Kosten für Wasser und Strom, laufende Lasten des Grundstücks, Kosten für Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung verstanden. Werden zur Instandhaltung der Immobilie erforderliche Reparaturen nicht vorgenommen, entsteht ein Instandhaltungs- und Reparaturstau. Dies kann zu Bauschäden führen, welche die Restnutzungszeit der Immobilie mindert. Das Objekt verliert somit an Wert. Da Instandhaltungskosten in unterschiedlichen Intervallen entstehen, ist es schwierig, einen Pauschalwert anzusetzen. Langfristige Beobachtungen haben jedoch ergeben, dass in Abhängigkeit vom Alter des Wohneigentums zwischen 7,10 € und 11,50 € pro Quadratmeter und Jahr anfallen. Bei vermieteten Immobilien ist grundsätzlich der Vermieter für die Instandhaltung verantwortlich. Lediglich kleinere Reparaturen und Instandsetzungen können im Rahmen des Mietvertrages auf den Mieter übertragen werden.

Darlehensarten:

Eher selten kommt es vor, dass man eine Immobilie ausschließlich mit Eigenkapital finanzieren kann. Meistens benötigt der Käufer eines Objekts einen großen Teil Fremdkapital, welches von Banken in Form von Darlehen gewährt wird. Der Kunde kann dabei zwischen verschiedenen Darlehensarten wählen, die sich hinsichtlich der Kombination von Zins- und Tilgungszahlungen unterscheiden.

Die häufigste Finanzierungsvariante ist das Annuitätendarlehen, wonach der Schuldner in zeitlich regelmäßigen (meist monatlichen) und gleich hohen Raten seinen Kredit zurückzahlt. Die Rate (Annuität) besteht dabei aus einem Zins- und Tilgungsanteil. Da mit jeder Annuität ein Teil des Kredits zurückgezahlt wird, verringert sich während der Laufzeit der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Aufgrund der während der Laufzeit des Kredits gleich bleibenden Belastung bietet das Annuitätendarlehen dem Immobilienbesitzer den Vorteil einer langfristigen Planungssicherheit.

Deutlich seltener findet das Abzahlungsdarlehen in der Praxis Anwendung. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen wird hier nicht der sinkende Zinsanteil durch einen steigenden Tilgungsanteil ersetzt. Aufgrund der hier konstanten Tilgungsrate bei sinkendem Zinsanteil kommt es in der Folge zu einer abnehmenden Belastung im Laufe der Darlehenslaufzeit für den Kreditnehmer. Im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen bedeutet ein fixer Tilgungssatz allerdings eine deutlich höhere Anfangsbelastung oder eine erheblich längere Kreditlaufzeit für den Schuldner.

Der Schuldner kann sich auch für ein Festdarlehen als Finanzierungsinstrument entscheiden. Bei einem Festdarlehen handelt es sich um ein tilgungsfreies Darlehen, wonach der Schuldner während der Laufzeit lediglich die Kreditzinsen zu zahlen hat. Die Tilgung erfolgt in voller Höhe am Fälligkeitstag des Darlehens, üblicherweise mit Hilfe der Ausschüttung einer Geldanlage (v.a. Kapitallebensversicherungen). Im Vergleich zu den beiden bereits vorgestellten Darlehensarten hat der Schuldner bei einem Festdarlehen die geringste laufende Belastung. Jedoch fallen die Kreditzinsen immer auf den vollen Kreditbetrag