Vergleich der Teilungsgenehmigung bisheriger Art mit der Novelle des Baugesetzbuches am Beispiel Berliner Gegebenheiten

Diplomarbeit von Matthias Aberle

Einleitung:

Die ursprünglich (bis 1997) im Baugesetzbuch enthaltenen Vorschriften über die Teilungsgenehmigung hatten eine doppelte Funktion. Zum einen sollte mit dieser Kontrolle verhindert werden, dass durch Teilungen Grundstücksverhältnisse entstehen, die die Verwirklichung von Bebauungsplänen oder Nutzbarkeit von Grundstücken im Innenbereich erschweren oder sogar unmöglich machen würden (Sicherung der Bauleitplanung) oder die eine Nutzbarkeit bezwecken, die im Außenbereich im Hinblick auf vorrangige öffentliche Belange nicht zugelassen werden könnte. Zum anderen bewahrte sie den Erwerber davor, ein Grundstück zu erwerben, das nicht bebaubar ist. Aufgrund einer erteilten oder als erteilt geltenden Genehmigung trat eine Bindungswirkung für die bauaufsichtliche Entscheidung über eine binnen 3 Jahren beantragte Baugenehmigung ein. Diese Bindungswirkung diente nicht der öffentlichen Sicherungsfunktion des Bodenverkehrsrechtes sondern den privaten Interessen der Eigentümer und Erwerber. Mit dem In-Kraft-Treten des Gesetzes zur Änderung des Baugesetzbuches und zur Neuregelung des Rechts der Raumordnung vom 18. August 1997 ist die Teilungsgenehmigung bisheriger Art entfallen, da der Gesetzgeber eine Vereinfachung des Verfahrens beabsichtigt hatte. In der Praxis werden jedoch immer noch Vorteile in der Teilungsgenehmigung bisheriger Art gesehen.

Gang der Untersuchung:

Nach einer vorangestellten Einordnung des Teilungsrechts in das deutsche Rechtssystem wurde in der Diplomarbeit in zwei Kapiteln die geschichtliche Entwicklung des Baugesetzbuches als Teil des Städtebaurechts sowie das Teilungsrecht als Teil des Baugesetzbuches von den Ursprüngen bis heute kurz und anschaulich dargestellt. Den Schwerpunkt bildet dabei die Zeit seit der Einführung des Bundesbaugesetzes im Jahre 1960. Die Regelungen im Städtebaurecht im allgemeinen und der Teilungsgenehmigung im speziellen wie sie zunächst durch das Bundesbaugesetz (1960) gesehen wurde und wie sie nach den Gesetzesnovellierungen heute geregelt ist, werden beschrieben bzw. detailliert aufgeführt.

Um die einschneidenden Veränderungen bei der Teilungsgenehmigung mit dem entstandenen Kompromiss besser verstehen zu können, wurde das Zustandekommen der heutigen Regelung bei dem Novellierungsverfahren in einem eigenen Kapitel zeitlich und inhaltlich genau beschrieben. Die Veränderungen werden darin detailliert dargestellt. Die Konsequenzen auf die rechtlichen Voraussetzungen unter Beachtung der speziellen Berliner Situation (Stadtstaat) werden nachfolgend beleuchtet. Dabei wird vor allem auf den Punkt eingegangen, dass es in Berlin keine Satzungen gibt und wie dieses „Problem“ durch wen gelöst wird.

Nach dem mehr theoretischen Teil der häuslichen Prüfungsarbeit folgen zwei an den praktischen Gegebenheiten orientierte Kapitel. Es wurde eine empirische Recherche zum geänderten Teilungsrecht bei acht frei gewählten Berliner Stadtplanungsämtern, welche für die Teilungsgenehmigungen zuständig sind, durchgeführt. Ein umfangreicher Fragenkatalog wurde erstellt und zuständige Mitarbeiter hinsichtlich der eingetretenen Veränderungen sowie Auswirkungen nach der Gesetzesnovelle befragt. Dieses sehr umfangreiche Kapitel wird durch eine 1998 erstellte Analyse des Stadtplanungsamtes Hellersdorf, welche sehr aussagekräftig ist und eine Umfrage bei Interessengruppen und Verbänden abgerundet. Da jedoch nicht nur Stadtplanungsämter von der Rechtsänderung betroffen sind, wurden die Auswirkungen für weitere Ämter und Berufsgruppen aber auch die Grundstückserwerber und -eigentümer untersucht.

Zum Abschluss erfolgte aus den gesammelten Untersuchungsergebnissen eine Bewertung der einzelnen Absätze der Paragraphen des Teilungsrechts mit Verbesserungsvorschlägen für die Zukunft an die Adresse des Gesetzgebers und die betroffenen Bürger. Dabei wird auch auf die ursprünglich von dem Gesetzgeber beabsichtigte Deregulierung und Entbürokratisierung eingegangen. Insgesamt wird die Rechtsänderung des Teilungsrechts im Fazit als nicht gelungen beurteilt.

Inhaltsverzeichnis:

	Inhaltsverzeichnis	II
	Abkürzungsverzeichnis	IV
	Vorwort	IX
1.	Einleitung	1
2.	Einordnung des Teilungsrechts in das Rechtssystem	3
2.1	Die Unterscheidung zwischen dem öffentlichen und dem privaten Recht	3
2.1.1	Das Privatrecht	3
2.1.2	Das öffentliche Recht	4
2.2	Die Vorschriftenhierarchie im öffentlichen Recht	4
2.3	Verteilung der Gesetzgebungskompetenz	5
2.4	Das öffentliche Baurecht	6
2.4.1	Bauordnungsrecht	7
2.4.2	Bauplanungsrecht (Städtebaurecht)	8
3.	Das Baugesetzbuch als Teil des Städtebaurechts	9
3.1	Geschichtliche Grundlagen im Städtebaurecht	9
3.2	Entstehung des Bundesbaugesetzes (BBauG)	10
3.3	Die Entwicklung vom Bundesbaugesetz zum Baugesetzbuch	11
3.4	Das Baugesetzbuch (BauGB) heute	13
4.	Das Teilungsrecht als Teil des Baugesetzbuches	16
4.1	Der Begriff Teilung	16
4.2	Zweck einer Teilungsgenehmigung	17
4.3	Inhaltsschwerpunkte (bisher)	18
4.4	Entstehungsgeschichte des Teilungsrechts	18
4.4.1	Ursprung und Entwicklung vor dem Bundesbaugesetz	18
4.4.2	Bundeseinheitliches Teilungsrecht seit 1960 - Gesamtüberblick	20
4.4.3	Veränderungen seit der bundeseinheitlichen Regelung 1960	21
5.	Die BauGB-Novelle von 1997	23
5.1	Darstellung des Gesetzgebungsverfahrens	25
5.1.1	Vorbereitung durch die Bundesregierung	25
5.1.2	Unterrichtung durch die Bundesregierung im Vorfeld	25
5.1.3	Gesetzentwurf der Bundesregierung	26
5.1.4	Antrag der Abgeordneten Helmut Wilhelms, Franziska Eichstädt-Bohling und der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN	27
5.1.5	Beschlußempfehlung des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau und zugehöriger Bericht	27
5.1.5.1	Forschung und Planspiel	28
5.1.5.2	Öffentliche Anhörung	29
5.1.5.3	Argumentation im Ausschuß	29
5.1.5.4	Zusammenfassung	30
5.1.6	Gesetzesbeschluß des Deutschen Bundestages	31
5.1.7	Empfehlung weiterer Ausschüsse an den Bundesrat	31
5.1.8	Anrufung des Vermittlungsausschusses durch den Bundesrat	31
5.1.9	Beschlußempfehlung des Vermittlungsausschusses	32
5.1.10	Endgültiger Gesetzesbeschluß	33
5.1.11	Veröffentlichung, Gültigkeit	33
5.1.12	Ergebnis	33
5.2	Vergleich der Gesetzestexte - Darstellung der Änderungen	34
5.2.1	§ 19 Abs. 1 (Geltungsbereich der Teilungsgenehmigung)	34
5.2.2	§ 19 Abs. 2 (Der Begriff Teilung)	34
5.2.3	§ 19 Abs. 3 (Genehmigungsverfahren)	34
5.2.4	§ 19 Abs. 4 (Ausnahmen der Genehmigungspflicht)	34
5.2.5	§ 19 Abs. 5 (Regelungskompetenz der Länder)	35
5.2.6	§ 20 Abs. 1 (Versagungsgründe)	35
5.2.7	§ 20 Abs. 2 (Grundbucheintragung)	35
5.2.8	§ 20 Abs. 3 und 4 (Grundbuchsperre)	35
5.2.9	§ 21 (Inhalt der Genehmigung/Bindungswirkung)	36
6.	Konsequenzen auf die rechtlichen Voraussetzungen in Berlin	37
7.	Empirische Recherche zum geänderten Teilungsrecht	41
7.1	Umfrage bei den Stadtplanungsämtern der Berliner Bezirke	41
7.1.1	Analyse vom Stadtplanungsamt Hellersdorf (1998)	50
7.1.2	Abschließende Bewertung	52
7.1.3	Anmerkungen des Autors zur Bürgerfreundlichkeit	52
7.2	Umfrage bei Interessengruppen und Verbänden	53
7.2.1	Zusammenfassung	56
8.	Analyse der Konsequenzen und deren Bewertung	57
8.1	Aus stadtplanerischer Sicht	57
8.2	Bauaufsichtsamt	59
8.2.1	Geplante Bebauung	59
8.2.2	Vorhandene Bebauung	59
8.3	Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure	62
8.4	Architekten, Rechtsanwälte und Notare	64
8.5	Grundbuchamt	65
8.6	Grundstückserwerber und -eigentümer	66
8.7	Sonstige	67
8.8	Gesamtüberblick	68
9.	Bewertung der Novelle nach Gesetzesabschnitten	69
9.1	§ 19 Abs. 1 (Geltungsbereich der Teilungsgenehmigung)	69
9.2	§ 19 Abs. 3 (Genehmigungsverfahren)	70
9.3	§ 19 Abs. 5 (Regelungskompetenz der Länder)	70
9.4	§ 20 Abs. 1 und 2 (Versagungsgründe u. Grundbucheintragung)	71
9.5	§ 20 Abs. 3 und 4 (Grundbuchsperre)	72
9.6	§ 21 (Inhalt der Genehmigung/Bindungswirkung)	72
10.	Fazit	74
	Anhang	76
	Anlage 1: Gegenüberstellung der Gesetzestexte	77
	Anlage 2: BVV-Drucksache Nr. 938 Anlage 2 (Stadtplanungsamt Reinickendorf)	82
	Literaturverzeichnis	86
	Eidesstattliche Erklärung	89
	Autorenprofil	91