Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Eine Firma privatisiert ausschließlich eigene Bestände, wobei man sich auf Ein- und Zweifamilienhäuser konzentriert. Privatisierungen in Mehrfamilienhäusern fanden in letzter Zeit kaum statt, diese wurden hauptsächlich in den 80er Jahren umgewandelt. Dabei konzentriert man sich - wie alle anderen befragten Unternehmen auch - auf den Verkauf an die Mieterschaft. Wohnungen, welche die befragten Gesellschaften nicht an die Mieter verkaufen können, werden in einem zweiten Schritt Kapitalanlegern angeboten. Auch das zweite Unternehmen privatisiert vorwiegend eigene Bestände. Dort werden seit 1999 Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern umgewandelt. Es werden aber auch Bestände zum Zweck der Umwandlung gekauft. Die dritte Gesellschaft beschäftigt sich seit zwei Jahren mit der Privatisierung von Wohnimmobilien. Sie kauft Objekte auf, die sich zur Umwandlung eignen. Von den erworbenen Beständen wird daher ein Großteil umgewandelt und als Eigentumswohnungen verkauft. Das vierte Unternehmen ist ein Dienstleister, der für andere Unternehmen Wohnanlagen umwandelt. Zusätzlich besitzt es auch eigene Wohnungsbestände bzw. kauft geeignete Objekte auf. Damit privatisiert das Unternehmen sowohl eigene Wohnungen als auch Bestände anderer Gesellschaften in deren Auftrag. Dabei blickt diese Firma auf fast zwei Jahrzehnte Erfahrungen mit Privatisierungen zurück. 4.3 Die Umwandlung aus Sicht der befragten Experten In diesem Abschnitt werden die Aussagen der Experten ausgewertet. Nach den Kauf- und Ablehnungsmotiven und Angaben zur Käufer- und Mieterstruktur werden Kriterien für die Auswahl der Umwandlungsobjekte erörtert. Die Anbietermotivation und ein Fazit über die Unternehmensstrategien schließen diesen Abschnitt ab. 4.3.1 Kauf- und Ablehnungsmotive Als wesentliches Kaufmotiv wird von allen Experten die Altersvorsorge angeführt. Das Wohnen in einer entschuldeten Immobilie spielt für den Lebensstandard im Alter eine entscheidende Rolle und daher ist die Altersvorsorge ein wichtiges Kaufargument. Ein weiteres Kaufmotiv für Mieterkäufer ist das Wohlfühlen in der Wohnung und die Vertrautheit mit der Wohnumgebung. Damit spielt die Objektidentifikation sowie die Identifikation mit dem Standort eine wichtige Rolle. Diese ist natürlich mit zunehmender Wohndauer höher. Die Mieter kennen aufgrund der langen Wohndauer ihre Wohnung und das Haus und daher deren Vor- und Nachteile. Ist die Wohnanlage gut instandgehalten und sind damit keine größeren Investitionen durch die Eigentümergemeinschaft in naher Zukunft notwendig, kann sich die Kaufbereitschaft erhöhen, da das „Risiko, von unliebsamen Instandhaltungsaufwendungen getroffen“ zu werden, relativ gering ist. Das Preis-Leistungs-Verhältnis wird von allen Experten als entscheidend angesehen, den Kauf letztendlich zu tätigen. Gebrauchte Wohnungen sind im Preissegment des Wohneigentums am unteren Rand angesiedelt. Wird sich bei der Kalkulation der Verkaufspreise an der bisherigen Mietbelastung orientiert und die monatliche Belastung ist ähnlich der Miete bzw. geringfügig höher, steigt die Kaufbereitschaft enorm. Aufgrund der [...]

4.1.2 Durchführung der Interviews Insgesamt wurden vier Vertreter von Wohnungsprivatisierungsunternehmen interviewt. Alle kontaktierten Personen erklärten sich bereit, ein Experteninterview zum Thema „Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen“ zu absolvieren. Ein Experte war aufgrund mangelnder Zeit lediglich bereit, die Fragen schriftlich zu beantworten. In diesem Fall wurden die Fragen des Interviewleitfadens ausformuliert und dadurch versucht, alle Themenkomplexe mit ihren Teilfragen abzudecken. Für weitergehende Fragen standen der Befragte und seine Mitarbeiterin telefonisch zur Verfügung, so dass auch in diesem Fall Rück- und Verständnisfragen möglich waren. Die drei Gespräche fanden in einer für die Befragten vertrauten Umgebung statt: in ihren Büros. Die vertraute Umgebung ließ sie lockerer antworten, da die Interviewsituation für die Experten ungewohnt war. Die Gesprächsatmosphäre war angenehm, es wurden alle Fragen beantwortet – teilweise allerdings eher taktisch und zurückhaltend. Durch das vergleichbare Vorgehen und der Orientierung am Leitfaden ist es möglich, die Interviews gemeinsam auszuwerten. Die Dokumentation der Gespräche erfolgte per Tonbandaufzeichnung. Zusätzlich wurden Notizen während des Gespräches und unmittelbar nach den Interviews Gedächtnisprotokolle angefertigt, v.a. zur Stimmung während des Gespräches und anderweitigen Besonderheiten. Die Interviews dauerten zwischen 30 und 60 Minuten. Nach einer kurzen Erläuterung des Themas und der Verfahrensweise von Experteninterviews begannen die Interviews und damit die Aufzeichnung der Gespräche. Diese wurden anschließend für die Auswertung transkribiert, wobei wortwörtlich verschriftet wurde. Allerdings wurden die Verlegenheitsund Füllworte (Ähm, hmm ...) weggelassen, wie auch Wiederholungen und Versprecher. Bei der Auswertung wird die Anonymität gewahrt. 4.2 Vorstellung der Befragten, ihrer Unternehmen und Privatisierungsstrategien Insgesamt wurden vier leitfadengestützte Experteninterviews durchgeführt. Gesprächspartner waren dabei zwei Geschäftsführer, die für das Ressort Vertrieb zuständig sind. Weiterhin wurde ein Vertriebsleiter für Wohneigentum und ein kaufmännischer Leiter, der für den Einkauf von zur Umwandlung geeigneten Wohnimmobilien zuständig ist, interviewt. Die befragten Unternehmen verfolgen unterschiedliche Privatisierungsstrategien und haben verschiedene räumliche Schwerpunkte. Zwei Firmen konzentrieren sich auf das Ruhrgebiet, wobei Tochterunternehmen einer Gesellschaft auch im Rhein-Main-Gebiet und in Berlin tätig sind. Die dritte Gesellschaft hat verschiedene Zielräume – das Ruhrgebiet und das Rheinland, die Millionenstädte Berlin, München und Hamburg sowie das Rhein-Main- und das RheinNeckar-Gebiet. Das vierte Unternehmen arbeitet vorwiegend in Bayern, Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und in den Städten Hamburg und Berlin. [...]

4. Die Umwandlung aus Sicht der Unternehmen In diesem Kapitel werden die vier durchgeführten Experteninterviews ausgewertet. Nach dem methodischen Vorgehen und einer kurzen Vorstellung der befragten Personen und der Unternehmen, in denen sie tätig sind, werden ihre Aussagen für die einzelnen Themenkomplexe erörtert. Dabei erfolgt gleichzeitig ein Vergleich mit den bisherigen Forschungsergebnissen. Besonderes Gewicht liegt auf der Unternehmensstrategie und der Umwandlungsmotivation sowie auf den Auswahlkriterien für zur Umwandlung geeigneter Bestände. 4.1 Die leitfadengestützten Interviews In diesem Abschnitt werden die Ziele der Interviews dargelegt. Weiterhin wird die Vorgehensweise erläutert. 4.1.1 Ziele und Begründung der Methode Ein Experteninterview dient als informatorisches Interview der Erfassung von Tatsachen aus den Wissensständen der Befragten. Dabei wird der Befragte als Experte verstanden, der sein Fachwissen preisgeben kann; somit ist der Experte ein Informationslieferant für Sachverhalte, die den Forscher interessieren (LAMNEK 1993, S. 38). Die Experteninterviews dienen dem Versuch, die Unternehmensstrategien zu erfassen. Neben der Motivation, Umwandlungen durchzuführen, werden die Auswahlkriterien für Privatisierungsobjekte untersucht, wobei sich auf den Einfluss der Lagekriterien konzentriert wird. Zusätzlich wird nach den Kauf- und Ablehnungsmotiven sowie der Käufer- und Mieterstruktur gefragt. Ziele der Interviews sind allgemeine Aussagen über die Kriterien für Umwandlungsobjekte, die über die bisherigen Forschungsergebnisse hinausreichen. Weiterhin soll aufgrund dieser Erkenntnisse ein idealtypisches Untersuchungsgebiet für die Haushaltsbefragung identifiziert werden. Die Experteninterviews wurden anhand eines Leitfadens durchgeführt, auf dem alle forschungsrelevanten Themenkomplexe in Stichpunkten festgehalten waren. Damit sollte garantiert werden, dass auch alle Punkte angesprochen werden. Durch die explorative Form der Interviews sollen Kenntnisse der Experten in Erfahrung gebracht werden. Im Gegensatz zu geschlossenen Fragen können durch die offene Gesprächsführung sowohl Hintergrund- als auch weitergehende Informationen erfasst werden, die eine genauere Auswertung ermöglichen. Der Leitfaden für die Experteninterviews ist im Anhang 9.1 enthalten. [...]