Übersicht über Benchmarking-Pools für Facility Management in Deutschland und deren Anwendung

MA-Thesis / Master von Siegmund Schönberger

Zusammenfassung:

Sinn und Zweck eines erfolgreichen Facility Managements ist u. a., Immobilien bereitzustellen, die aus Sicht des Kapitalanlegers eine marktgerechte Rendite erzielen, in der sich der Nutzer wohlfühlt, indem seine individuellen Anforderungen voll erfüllt werden und die auch wirtschaftlich zu betreiben sind. Unter diesen Aspekten spielen neben den Erstinvestitionskosten auch Umnutzungs- und Rückbaukosten und vor allem die Betriebs- und Nutzungskosten eine wesentliche Rolle.

Um vorgenannte Ziele zu erreichen, wird u. a. das Instrument der Lebenszykluskostenbetrachtung eingesetzt. In diesem Zusammenhang auch wichtig ist, dass der Facility Manager bereits bei Konzeption und Planung mitwirkt. Nur durch seine frühe Mitarbeit in diesen Phasen wird es möglich sein, eine werthaltige Immobilie zu schaffen, die auch wirtschaftlich zu betreiben ist. Ein wichtiges Werkzeug, um ein über deren Gesamtlebensdauer wirtschaftliches Gebäude zu erstellen, ist das Benchmarking. Diese Methode wird mittlerweile auch in Deutschland auf vielen Gebieten erfolgreich eingesetzt. Auch im Bereich des Facility Managements gibt es bereits mehrere Benchmarking-Pools, in denen Benchmarks (Kennzahlen) des Immobilienbetriebes gesammelt bzw. gebildet werden.

Jedoch schon bei Konzeption und Planung eines Gebäudes ist das zurückgreifen können auf aussagekräftige Kennzahlen wichtig. Nur auf deren Grundlage ist es möglich bereits in der Konzeptionsphase fundierte Entscheidungen zu treffen und bei den sich anschließenden Vor-, Entwurfs- und Ausführungsplanungen die optimalen Systemlösungen zu finden und auch baulich umzusetzen.

Der Begriff des Benchmarkings wird aus diesem Grunde bei dieser Ausarbeitung sehr weit gefasst. Neben den Benchmarks im Sinne von Best Practice werden hierin auch Kennzahlen bezeichnet, die sich in Forschung, Lehre und Praxis herausgebildet haben und sich in der Fachliteratur, in technischen Regelwerken, in Verordnungen, Gesetzen, Richtlinien und Empfehlungen wiederfinden. Außerdem auf diesem Feld auch wichtig sind die marktgeprägten Kennzahlen (Grundstückspreise, erzielbare Mieten u. ä.) Ziel dieser Arbeit ist, den Immobilienentwicklern, Planern, Bauausführenden und Betreibern einen schnellen Überblick über zur Verfügung stehende Bezugsquellen von Benchmarks und Kennzahlen und deren Kosten zu geben.

Da aber jede Kennzahl unter individuellen Bedingungen zustande kommt, sind diese Umstände - um optimale Ergebnisse zu erzielen - bei der Anwendung zu berücksichtigen. Erforderlichenfalls sind entsprechende Korrekturen vorzunehmen.

Nur der Einsatz aussagekräftiger, für den konkreten Fall auch anwendbarer Benchmarks bzw. Kennzahlen, wird zum gewünschten Erfolg führen.

Problemstellung:

Es gibt mittlerweile auch in Deutschland eine Vielzahl von BenchmarkingPools der unterschiedlichsten Anwendungsbereiche. Ein in den letzten Jahren neu hinzugekommener Bereich ist der des Facility Managements. Speziell hier gestaltet sich die Beschaffung von konkreten Zahlenwerten noch sehr schwierig, zeitaufwändig und teuer.

Im Bereich des Facility Managements gibt es von Benchmarking eine Vielzahl von Anwendergruppen:

- Eigennutzung innerhalb des Unternehmens eines Anbieters von FMDienstleistungen für externe (kundenspezifische) Gebäude.

- Vergleiche unterschiedlicher Gebäudegruppen eines Inhabers.

- Umsetzung in Best Practice.

- Planungsgrundlage für Neubauten oder Sanierungen.

- Betriebskennwerte für die Kalkulation oder Budgetierung etc.

Ziel dieser Arbeit ist es, nicht Kennwerte zu sammeln, sondern einem potenziellen Nutzer viele Adressen zur Verfügung zu stellen:

- kostenlose Benchmarks in Richtlinien und Veröffentlichungen.

- kostenpflichtige Benchmarks in Datenbanken.

- Teilnahme an Benchmarking -Pools gegen Gebühren.

- Zusammenstellung von Benchmarks von Fachverbänden o. ä.

- Austausch von Benchmarks auf Gegenseitigkeit.

Gang der Untersuchung:

In Kapitel 2 wird zunächst auf die Definition des Begriffes Facility Management und auf dessen Entstehung - ausgehend von Amerika – eingegangen und dessen wirtschaftliche Bedeutung in Deutschland dargestellt.

Anschließend wird der Begriff des Benchmarkings erläutert, auf die unterschiedlichen Formen eingegangen und Sinn und Zweck der BenchmarkingPools beleuchtet. Des Weiteren erfolgt die Definition des Begriffes „BenchMarking-Pool im Facility Management“, die dieser Arbeit zugrunde liegt. Schließlich wird auf die unterschiedlichen Anwendungen von Benchmarking im Facility Management näher eingegangen.

Kapitel 3 beschäftigt sich mit den Kriterien, nach denen die FM-Benchmarking -Pools eingeteilt werden können und legt für die weiteren Ausführungen das Hauptkriterium fest.

Der zentrale Kern des Themas wird in Kapitel 4 abgehandelt. Hier werden, gegliedert nach dem Hauptkriterium „Lebenszyklusphase“, Adressen einschlägiger Kennzahlen und Benchmarking-Pools mit Gebühren- und Preisangaben tabellarisch aufgeführt und Erläuterungen zu deren Anwendungen gegeben.

Weitere Anmerkungen und Hinweise zur Anwendung der Kennzahlen und der Benchmarking-Pools befinden sich in Kapitel 5. Hierin wird auch auf mögliche Probleme bei der Anwendung eingegangen.

Am Schluss erfolgt in Kapitel 6 eine Zusammenfassung der wesentlichen Aussagen mit einem kurzen Ausblick.

Inhaltsverzeichnis: