Überprüfung der Ziele der öffentlichen Wohnbauförderung unter besonderer Berücksichtigung der sozialen Treffsicherheit in Österreich

Dissertation / Doktorarbeit von Johannes Huber

Gang der Untersuchung:

Im Rahmen meiner Dissertation habe ich mich mit dem Thema „Überprüfung der Ziele der öffentlichen Wohnbauförderung unter besonderer Berücksichtigung der sozialen Treffsicherheit in Österreich“ auseinandergesetzt.

Es werden zunächst die Ziele der öffentlichen Wohnbauförderung dargestellt und mit Hilfe verschiedener statistischer Auswertungen des Landes OÖ überprüft.

Im zweiten Teil geht es um die Frage der sozialen Treffsicherheit der Wohnbauförderung. Anhand der Darstellung der unterschiedlichen Entwicklung des Wohnungsaufwandes, des Haushaltseinkommens und der Einkommensgrenzen bei der Wohnbauförderung in den verschiedenen Bundesländern wird versucht, Aussagen darüber zu treffen.

Als Ergebnis der Arbeit ergeben sich für mich folgende Aufgaben zukünftiger Wohnungspolitik:

Zentrale Aufgabe im Bereich der Neubaupolitik wird es sein, die für den Wohnbau und die Wohnungswirtschaft vorhandenen öffentlichen Finanzierungsmittel erheblich zu erhöhen. Dazu ist nicht nur eine Erhöhung der Förderungsmittel, sondern vor allem auch deren zielgerichteter Einsatz erforderlich, um vorhandene Kaufkraft in die Wohnungswirtschaft zu lenken. Mehr Geld allein ist freilich nicht ausreichend, um die Wohnversorgung zu verbessern.

Revisionsbedürftig sind die sozialpolitischen Ziele und die realen Verteilungswirkungen staatlicher Wohnbauförderung. Derzeit bewirkt diese Förderung in Österreich eindeutig eine Umverteilung zugunsten mittlerer und höherer Einkommensschichten. Diese wären aber durchaus in der Lage, einen etwas größeren Teil ihres laufenden Einkommens fürs Wohnen aufzuwenden. Es sind daher einerseits Einkommensgrenzen für die Förderungswürdigkeit neu zu diskutieren.

Andererseits aber sind Mechanismen zu schaffen, durch die aus der Förderungswürdigkeit herausgewachsene Haushalte in ihren geförderten Wohnungen entweder kostendeckende bzw. marktkonforme Mieten zahlen, bei gefördertem Eigentum die vollen Kapitalkosten (Zinsen, Tilgungen) tragen oder in eine frei finanzierte bzw. mit geringerem öffentlichem Aufwand finanzierte Wohnung übersiedeln.

Die auf diesem Weg aufzubringenden bzw. frei werdenden Mittel könnten mit größerer sozialer Treffsicherheit im Geschoss- und Mietwohnungsbau für einkommensschwächere Gruppen oder im Bereich der Subjektförderung (Wohnbeihilfe) eingesetzt werden. Mehr Mobilität ist jedenfalls wünschenswert, weil das System des österreichischen Wohn-, Miet- und Förderungsrechtes derzeit mit zunehmender Wohndauer zu deutlich günstigeren Wohnungskosten führt.

Denn vor allem neu vermietete Wohnungen sind erheblich teurer als schon länger bewohnte Wohnungen. Deshalb konkurrieren viele neu auf dem Wohnungsmarkt auftretende Nachfrager – meist jüngere Haushalte mit noch eher niedrigen Einkommen und Zuwanderer – in der Regel um die relativ „teuersten“ Wohnungen. Gleichzeitig entsteht durch diese Kostenstruktur einerseits eine nur sehr geringe Wohnungsmobilität, andererseits bei vielen Haushalten eine mangelnde Anpassung der Wohnversorgung an ihre finanzielle Leistungsfähigkeit oder an die mit steigendem Alter sinkende Haushaltsgröße (Fehlbelegungen). Ziel zukünftiger Wohnungspolitik müsste daher sein, sowohl Versorgungsspielräume im bestehenden Wohnungsbestand besser zu nutzen als auch kostengünstigere ältere Sozialwohnungen für einkommensschwache Haushalte freizumachen.

Die bestehenden Förderungsmechanismen begünstigen sowohl direkt als auch indirekt die Errichtung und Nutzung von Zweitwohnsitzen, wodurch vorhandene Kaufkraft in den Bau oder Erwerb von Zweitwohnungen fließt, statt in eine adäquate Finanzierung oder Verbesserung des Hauptwohnsitzes. Dadurch werden auch billigere Altwohnungen oder Sozialwohnungen von einkommensstärkeren Haushalten „blockiert“. Gleichzeitig kommen bestimmte Haushalte in den Genuss einer Doppelförderung von Erst- und Zweitwohnsitzen. Beides ist aus siedlungs- und verteilungspolitischer Sicht nicht wünschenswert.

Inhaltsverzeichnis:

1.	Einleitung und Überblick	5
1.1	Einleitung	5
1.2	Überblick	7
2.	Definitionen	9
3.	Hypothesen	13
4.	Staatliche Interventionsformen der Wohnungspolitik	16
4.1	Angebotsseite	16
4.2	Nachfrageseite	17
4.3	Markttransaktion	18
4.4	Die wichtigsten bestehenden Interventionsformen	18
5.	Historischer Überblick Der Wohnbauförderung	20
5.1	Anfänge der Wohnbauförderung	20
5.2	Wohnbauförderungsgesetz 1954	21
5.3	Wohnbauförderung 1968	22
5.4	Wohnbauförderung 1984	23
5.5	Veränderung der Wohnbauförderung im Jahr 1988	24
5.6	Wohnbauförderungsgesetz 1990	25
5.7	Wohnbauförderungsgesetz 1993	26
5.8	Änderungen nach 1993	28
6.	Zielkonflikte	30
6.1	Aufgaben der Wohnbauförderung	30
6.2	Ursprüngliche Ziele sozialer Wohnungspolitik	31
6.3	Ziele der öffentlichen Wohnbauförderung	38
6.3.1	Das Ziel der Vergrößerung des Wohnungsangebotes	38
6.3.2	Das Ziel der Verbilligung der Wohnungsnutzung	39
6.3.3	Das Ziel der Sicherung eines wohnwirtschaftlichen Existenzminimums	40
6.3.4	Das Ziel der Verbesserung der Wohnungsqualität	41
6.4	Zielsetzungen der Wohnbauträger	41
6.4.1	Private Wohnbauträger	42
6.4.2	Gemeinnützige Bauvereinigungen	42
6.5	Die Wohnträume der Österreicher	45
6.6	Ökonomische Klassifikation der Wohnbauförderung	47
6.7	Zusammenfassung	48
7.	Gebäude- und Wohnungsbestand	55
7.1	Entwicklung des Gebäude- und Wohnungsbestandes	57
7.2	Errichtung von Wohnungen mit Wohnbauförderungsmitteln	61
8.	Wohnungsaufwand	67
8.1	Wohnungsaufwand für Miet- und Eigentumswohnungen im Jahr der Fertigstellung	68
8.2	Baukostenbeitrag und Grundkostenanteil für Miet- und Eigentumswohnungen	73
8.3	Wohnungsaufwand aller österreichischen Wohnungen	78
9.	Wohnbaukosten und Wohnbaufinanzierung	84
9.1	Problembereiche bei der Erhebung der Wohnbaukosten	84
9.2	Entwicklung der Wohnbaukosten	86
9.3	Kostensenkung im Wohnungsbau	110
9.3.1	Billiges Bauen bei gleicher Qualität - Neue Wege in Theorie und Praxis	110
9.3.2	Leistbare Wohnungen - eine Zeit- und Managementfrage	111
9.3.2.1	Bedarfsgerechte Wohnversorgung	112
9.3.2.2	Lösungsansätze, welche die Produktionskosten senken	112
9.3.2.3	Normen und Bauvorschriften in Österreich	113
9.3.2.4	Hohe Anforderungen der Wohnwerber - Bestausgestattete Sozialwohnung	113
9.3.2.5	Nachhaltigkeit der Materialien, Pflege, Wartung, Wiederherstellungsaufwand	114
9.3.3	Der Einfluss des Planenden auf die Kostenentwicklung im Wohnbau	114
9.3.4	Kostengünstiges Bauen und Wohnen in Oberösterreich - Ein Pilotprojekt	116
9.4	Maßnahmen für kostengünstiges Bauen	118
10.	Soziale Treffsicherheit der Wohnbauförderung	122
10.1	Einleitung	122
10.2	Verteilungswirkungen der Wohnbauförderung	125
10.3	Problem der Fehlbelegung	132
10.4	Definition des Einkommens in den einzelnen Bundesländern	134
10.4.1	Einkommensberechnung – Oberösterreich	135
10.4.2	Einkommensberechnung – Salzburg	136
10.4.3	Einkommensberechnung – Steiermark	138
10.4.4	Einkommensberechnung – Tirol	139
10.4.5	Einkommensberechnung – Vorarlberg	140
10.4.6	Einkommensberechnung – Wien	141
10.4.7	Einkommensberechnung – Niederösterreich	142
10.4.8	Einkommensberechnung – Burgenland	143
10.4.9	Einkommensberechnung – Kärnten	144
10.4.10	Zusammenfassung	146
10.5	Vergleich der Entwicklung des Wohnungsaufwandes, des Haushaltseinkommens und der Einkommensgrenzen	147
10.5.1	Entwicklung des Wohnungsaufwandes	147
10.5.2	Entwicklung des Haushaltseinkommens	151
10.5.3	Entwicklung der Einkommensgrenzen	154
10.5.3.1	Einkommensgrenzen – Oberösterreich	155
10.5.3.2	Einkommensgrenzen – Salzburg	156
10.5.3.3	Einkommensgrenzen – Steiermark	157
10.5.3.4	Einkommensgrenzen – Tirol	158
10.5.3.5	Einkommensgrenzen – Vorarlberg	159
10.5.3.6	Einkommensgrenzen – Wien	160
10.5.3.7	Einkommensgrenzen – Burgenland	161
10.5.3.8	Einkommensgrenzen – Kärnten	162
10.5.3.9	Einkommensgrenzen – Niederösterreich	163
10.5.3.10	Einkommensgrenzen 1-Personen-Haushalte	164
10.5.3.11	Einkommensgrenzen - 4-Personen-Haushalte	166
10.5.4	Wohnungsaufwand/Haushaltseinkommen/Einkommensgrenzen	168
10.6	Aktuelle Förderungsrichtlinien für die Errichtung von Eigenheimen	174
10.6.1	Wien	175
10.6.2	Niederösterreich	177
10.6.3	Kärnten	179
10.6.4	Burgenland	181
10.6.5	Oberösterreich	183
10.6.6	Salzburg	185
10.6.7	Steiermark	187
10.6.8	Tirol	189
10.6.9	Vorarlberg	191
10.7	Gegenüberstellung: Höhe der Wohnbauförderung – Einkommensgrenzen	193
11.	Exkurs „Euro und Wohnbauförderung“	196
12.	Zusammenfassung	198
12.1	Überprüfung der Hypothesen	198
12.2	Aufgaben zukünftiger Wohnungspolitik	200
	Tabellenverzeichnis	202
	Abbildungsverzeichnis	204
	Literaturverzeichnis	206
	Referate	211