Die Theorie der Projektentwicklung und ihre praktische Umsetzung

Diplomarbeit von Andrea Könecke-Dege

Einleitung:

In den letzten Jahren hat sich die Realisierung von Bauprojekten in der Immobilienwirtschaft aufgrund erweiterter Anforderungen und sich ständig ändernder Marktgegebenheiten zu einem sehr komplexen Prozeß gewandelt. Nach Abschluß der Wiederaufbauphase Ende der siebziger Jahre haben nicht mehr die Anbieter, sondern die Nachfrager und Nutzer aufgrund eines Überangebotes die stärkere Stellung am Markt.

Dieser Strukturwandel verlangt von allen am Bau Beteiligten wesentlich höhere Leistungen. Während sich das traditionelle Baugewerbe in der Vergangenheit auf die maßgeschneiderte Gebäudeerrichtung beschränkte, wird zukünftig das Angebot einer umfassenden Systemleistung erwartet. Neben der eigentlichen Bauleistung sind Aufgaben wie z. B. Grundstücksakquisition, Markt- und Standortanalysen, Finanzierungssicherung, Vermarktung der Immobilien sowie ein anschließendes Gebäudemanagement bis hin zur Umwidmung oder dem Abriß zu übernehmen. Innerhalb der Projektentwicklung besteht das Ziel darin, die Zusammenarbeit der, für diese Aufgaben erforderlichen, Spezialisten so zu koordinieren, daß bedarfsgerechte, den Anforderungen der Nutzer bzw. Investoren entsprechende, Immobilienprojekte rentabel am Markt plaziert werden können.

Gang der Untersuchung:

Die Literatur liefert eine theoretische Anleitung zur Projektentwicklung von Immobilien, die im Rahmen dieser Diplomarbeit mit der tatsächlichen Vorgehensweise in der Praxis verglichen werden soll, um daraus auf mögliche Schwachstellen bei der praktischen Umsetzung schließen zu können.

Nachdem einleitend zunächst die verschiedenen Definitionen des Begriffes Projektentwicklung analysiert werden, folgen im Anschluß daran Ausführungen hinsichtlich der Motive zur Projektentwicklung von Immobilien. Dabei wird speziell auf die Motivation zur Konzipierung von Gewerbeimmobilien eingegangen, da im weiteren Verlauf der Arbeit die Entwicklung eines Bürogebäudes an einem Praxisbeispiel beschrieben wird. Weiterhin wird gezeigt, welche Unternehmen Projektentwicklungen anbieten und welche Anforderungen damit verbunden sind.

Im darauffolgenden Kapitel erfolgt eine Darstellung der, von der Theorie vorgeschlagenen, Vorgehensweise zur Projektentwicklung. Dabei ist zu unterscheiden, ob ein Projekt aufgrund einer bestimmten Idee oder für einen fixierten Standort konzipiert wird. Die Notwendigkeit einer Machbarkeitsstudie für einen vorgegebenen Standort und die mit der Projektentwicklung verbundenen Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen werden herausgestellt.

Als weiterer Schwerpunkt dieser Arbeit folgt die Darstellung der Umsetzung der Projektentwicklung anhand eines Praxisbeispiels. Da die Projektentwicklungsgesellschaft Wilma Gewerbeprojekte GmbH mit Sitz in Ratingen umfangreiche Informationen zu einem Projekt in Düsseldorf ("Büro am Hof") für diese Ausarbeitung zur Verfügung stellte, beginnt das Kapitel mit einer Beschreibung des Unternehmens. Nach einer kurzen Schilderung der Projektentwicklung nach dem generellen Verständnis der Wilma, wird die Konzipierung eines Bürogebäudes in Düsseldorf von der Projektstudie bis hin zur Vermarktung näher erläutert. Auf die Projektrealisierung, d. h. die Bauausführung, wird dabei nicht näher eingegangen, da sie sich nicht grundlegend von anderen Bauprojekten unterscheidet. Der Schwerpunkt der Darstellung liegt vielmehr auf der Projektstudie " insbesondere der Markt- und Standortanalyse " und der Planungsphase.

Abschließend werden durch eine Gegenüberstellung (Theorie-Praxis) kurz die Unterschiede zwischen der theoretischen Anleitung zur Projektentwicklung und der praktischen Umsetzung aufgezeigt und einige Schwachstellen genannt, die beim "Büro am Hof" eventuell eine optimale Plazierung am Markt verhindert haben.

In der Schlußbetrachtung werden dann die wesentlichen Punkte dieser Diplomarbeit nochmals zusammenfassend dargestellt.

Inhaltsverzeichnis: