Theoretische Grundlagen, Umsetzung und Problemfelder der Bilanzierung von Immobilienleasing anhand des Vergleichs zwischen HGB und IAS

50 2. Kaufoptionskriterium bzw. bargain purchase option test Aufgrund einer günstigen Kaufoption zugunsten des Leasingnehmers wird bereits bei Vertragsbeginn eine hinreichend sichere Optionsausübung, d. h. ein so genannter wirtschaftlicher Zwang zur Ausübung in Form des Erwerbs des Immobilienleasingobjektes unterstellt. Günstig ist eine Kaufoption dann, wenn der im Voraus festgelegte Erwerbspreis deutlich unter dem erwarteten beizulegenden Zeitwert im Zeitpunkt der Optionsausübung liegt, „a price which is expected to be sufficiently lower than the fair value at the date the option becomes exercisable“ (IAS 17.8b). Als fair value gilt ein objektivierter Betrag, der sich an entsprechenden Börsen- oder Marktpreisen orientiert oder durch ein unabhängiges Wertgutachten bestimmt wird. Infolge eines in IAS 17 fehlenden konkreten Grenzpreises und der damit verbundenen Schwierigkeit der Bestimmung eines günstigen Optionspreises bereits bei Vertragsbeginn wird aus Gründen der Praktikabilität das Kaufpreiskriterium auch dann als erfüllt angesehen, wenn ein Preis vereinbart ist, der unterhalb des bilanziellen Restbuchwertes mit Zugrundelegung linearer Abschreibung im Optionsausübungszeitpunkt liegt. Die Vermutung des späteren Erwerbs der Immobilie impliziert nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise den Übergang von sämtlichen Risiken und Chancen aus dem Objekt und charakterisiert diesen Vertragstyp folglich als „finance lease“ mit bilanzieller Zurechnung zum Leasingnehmer. Erkennbar ist die starke Ähnlichkeit zu den deutschen Richtlinien. Auch hier erfolgt nach den Leasingerlassen eine Zurechnung zum Leasingnehmer bei Verträgen mit einer als günstig einzustufenden Kaufoption.100 3. Mietzeitkriterium bzw. economic life time test Ein “finance lease” im Sinne des Mietzeitkriteriums gilt dann als gegeben, wenn die Grundmietzeit des Leasingvertrages den überwiegenden Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Immobilienobjektes, „the major part of the economic life“, umfasst, wobei es sich hier um die unkündbare Grundmietzeit handelt sowie eine darüber hinausgehende aufgrund einer Optionsausübung wahrscheinliche Mietperiode. [...]

49 IAS 17.8 gibt fünf Situationsbeispiele, „Examples of situations where a lease would normally be classified as a finance lease“, zur Abgrenzung eines Finanzierungsleasings vor (siehe Tab. 5), darüber hinaus führt IAS 17.9 drei weitere Indikatoren auf, „Indicators of situations which individually or in combination could also lead to a lease being classified as a finance lease“, welche jedoch nur ergänzenden Charakter haben und entweder einzeln oder in Kombination auf ein “finance lease” schließen könnten (siehe Tab. 5).97 Keinesfalls sind diese Kriterien zur Qualifizierung als Finanzierungsleasing obligatorisch, vielmehr stellen sie lediglich Orientierungs- bzw. Interpretationshilfen dar. Das bedeutet u. a., dass aufgrund konkreter Argumentation bzw. Begründung ein scheinbar nach vorgenannten Kriterien klassifiziertes Finanzierungsleasing auch als Operatingleasing eingestuft werden kann und umgekehrt. Insofern kommt der Gesamtwürdigung aller mit dem Immobilienleasingvertrag einhergehenden Umstände einzelfallabhängig besondere Wichtigkeit zu.98 Zu den Klassifizierungskriterien im Einzelnen: 1. Eigentumsübergangskriterium bzw. transfer of ownership test Hierbei handelt es sich ausschließlich um die Prüfung eines automatischen Eigentumsübergangs am Ende der Vertragslaufzeit, die Vereinbarung einer Kaufoption bleibt einer gesonderten Beurteilung vorbehalten. Ein solcher Vertrag wird gemeinhin als verdeckter Raten- bzw. Mietkaufvertrag typisiert, bei dem die Leasingraten tatsächlich Ratenzahlungen des „Kaufpreises“ sind. Der juristische Eigentümer, der Leasinggeber, bleibt von der wirtschaftlichen Einwirkung auf Substanz und Ertrag des Immobilienobjekts dauerhaft ausgeschlossen und rechtfertigt damit die Einordnung als [...]

48 5. Spezielle Beschaffenheit des Leasingobjektes, so dass eine Nutzung durch den Leasingnehmer ohne wesentliche Veränderung möglich ist Ergänzende Indikatoren a) Bei Vorliegen eines Kündigungsrechtes durch den Leasingnehmer Übernahme der aus der Kündigung für den Leasinggeber entstehenden Verluste durch den Leasingnehmer b) Leasingnehmer trägt Gewinne und Verluste aus Schwankungen des beizulegenden Zeitwertes gegenüber dem vertraglich vereinbarten Restwert c) Leasingnehmer hat das Recht der Verlängerung des Leasingverhältnisses um eine weitere Mietperiode, während der die Mietraten wesentlich geringer sind als die marktübliche Miete Indikatoren a) bis c) sind keine selbständigen Kriterien, vielmehr ist das wirtschaftliche Gesamtbild aus Klassifizierungskriterien und Indikatoren zur Definition eines „finance“ oder „operating lease“ entscheidend Siehe Erläuterung bei den Klassifizierungskriterien (IAS 17.8) [...]