Die Tätigkeitsbereiche des Center Managers

Magisterarbeit von Peter Lechner

Zusammenfassung:

Diese Studie gibt einen Einblick in die Welt der Einkaufszentren und beschäftigt sich mit der Frage über den Tätigkeitsbereich des Center Managers und in welchem Ausmaß er Beratungsleistungen an die Shop Partner erbringt. Dazu wurden elf Experten von unterschiedlichen Einkaufscenter-Größenklassen aus ganz Österreich befragt.

Die rasant zunehmende Anzahl an unterschiedlichsten Einkaufszentren seit Beginn der siebziger Jahre des vorigen Jahrhunderts hat sich in den letzten Jahren stark abgeflacht. Der Grund hierzu kann in der Verlangsamung der Gesamtwirtschaft, dem Überangebot an Einzelhandelsflächen und der nur noch im geringen Ausmaß vorhandenen attraktiven freien Plätze, gesucht und gefunden werden. Überdies wurden zum Schutz der Einzelhändler in Stadtzentren die gesetzlichen Bestimmungen verschärft. Einkaufszentren sorgten immer wieder für hitzige Debatten zwischen Befürwortern und Gegnern. Centers werden für das Geschäftesterben innerhalb der Stadtzentren und zum Teil für die Verkehrslawine verantwortlich gemacht. Doch muss beachtet werden, dass gut funktionierende Center einen enormen Kaufkraftzustrom, Arbeitsplätze und Wohlstand für eine gesamte Region bedeuten. Einkaufszentren sind aber keine Produkte der Neuzeit, sie existieren bereits über Jahrhunderte hinweg und sind somit der lebende Beweis für die Gültigkeit des Ausspruches „Handel ist Wandel“. Schon in der Antike bildeten sich mit „Bazars“, „Agoras“ oder „Foren“ Mittelpunkte des städtischen Lebens, die von den Menschen für Handel und Kommunikation verwendet wurden. Im Mittelalter entstanden Märkte innerhalb und außerhalb der Stadtmauern. Diese weiteten sich bis hin zur Neuzeit zu berauschenden Einkaufstempeln aus. Die Zeit und die wandelnden Bedürfnisse der Konsumenten brachten immer wieder neue Erscheinungsbilder hervor und dieser Prozess wird auch in Zukunft fortgesetzt werden. Dies wird besonders durch die unterschiedlichsten Definitionen für Center verdeutlicht. Somit entspringt ein Einkaufszentrum aus keinem starren und fix vorgegebenen Konzept.

Um ein dynamisches und erfolgreiches Konzept entwickeln zu können bedarf es eines Center Managers, der die Führung eines Einkaufszentrums übernimmt. Organisatorisch kann das Centermanagement als eigene Betriebsgesellschaft dem Eigentümer unterstellt sein, oder an einen externen Dritten übertragen werden, der wiederum an den Eigentümer berichtet. Der umfassende Tätigkeitsbereich des Center Managers beginnt bereits bei der Planung des Centers und setzt sich in der Vermarktung und Verwaltung fort. Die Erst- bzw. die Nachvermietungsphase von Einkaufszentren sollte mit sehr viel Marktgefühl durchgeführt werden, um einen passenden Branchenmix erstellen zu können. Mit Hilfe verschiedenster Marketingmaßnahmen muss das Einkaufszentrum am Markt positioniert werden und ein Gesamtimage gebildet werden, was aufgrund der hohen Anzahl an Mietern eine besondere Herausforderung darstellt. Hinsichtlich Beratungsleistung gaben ca. 50 % der Experten an, diese an den Shop Partner anzubieten. In Zukunft wird jedoch der Beratungsleistung mehr Potential beigemessen und als zukünftiger Erfolgsfaktor von den Experten eingestuft werden. Da ein Einkaufszentrum mit einer kleinen Stadt gleichgesetzt werden kann, sind auch die Berufsanforderungen an einen Center Manager mit jenen eines „Bürgermeisters“ vergleichbar. Am Markt wird (derzeit) keine schulische oder akademische Ausbildung angeboten und es werden primär Personen mit abgeschlossener Ausbildung und vorhandener Berufserfahrung bevorzugt.

Eine Ausweitung der Einkaufszentrenflächen wird aufgrund des gesättigten Marktes und der gesetzlichen Rahmenbedingungen nur noch punktuell möglich sein. Die Entwicklungsperspektiven der Einkaufszentren bestehen u.a. in der Revitalisierung bestehender Center, in der themenbezogenen Gestaltung der Innenarchitektur und einer ansprechenden Außenarchitektur, in der laufenden Anpassung an Kundenanforderungen und der stetigen Optimierung des Brachenmixes. Durch die EU-Ost-Erweiterung, die auch neues Marktpotential mit sich bringt, müssen sich die einzelnen Einkaufszentren voneinander noch stärker abheben, um konkurrenzfähig zu bleiben.

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