Steuerliche Aspekte der Überführung von Immobilien in den G-REIT

Diplomarbeit von Dominik Witt

Einleitung:

Die in Deutschland aktuell bestehenden Möglichkeiten einer indirekten Immobilienanlage wie Immobilien-AGs, offene und geschlossene Immobilienfonds weisen im internationalen Vergleich nur eine geringe Bedeutung auf. Ausschlaggebend hierfür sind der zu hohe Regulierungsgrad, die niedrigen Renditen, die geringe Verwendung von Fremdmitteln und nicht zuletzt die historische Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes. So fehlt es bis heute an einem international konkurrenzfähigen Instrument für die indirekte Immobilienanlage mit steuerlicher Transparenz.

Mit einer gesetzlichen Einführung eines deutschen Real Estate Investment Trust (German-REIT, G-REIT) könnte diese Lücke bei den indirekten Immobilieninvestments geschlossen werden. Demnach soll diese Anlageklasse den Wirtschaftsstandort Deutschland stärken, die Immobilienwirtschaft professionalisieren und Wettbewerbsgleichheit gegenüber europäischen Finanz- und Immobilienstandorten herstellen. REITs, die eine besondere Form der Immobilien-AG darstellen, sind eine global immer mehr marktgängige und erfolgreiche Anlagemöglichkeit in Immobilienvermögen.

Als ein länderübergreifendes Merkmal zeichnen sie sich durch ihre steuerliche Transparenz aus, so dass die Gewinne nicht auf Gesellschaftsebene besteuert werden, sondern die Gewinnausschüttungen beim Gesellschafter. Aufgrund der Verknüpfung des Vorteils einer börsennotierten Immobilienaktiengesellschaft mit dem Vorzug der steuerlichen Transparenz von offenen und geschlossenen Immobilienfonds wird auch von einem hybriden Anlageprodukt gesprochen. Ein weiteres wesentliches Merkmal ist die Verpflichtung der REIT-AG zu einer hohen Ausschüttung der Erträge. Diese Ausschüttungsverpflichtung soll sicherstellen, dass es zeitnah zu Besteuerungssubstrat kommt.

In Europa wurde nach den Niederlanden (1969), Belgien (1995) und Frankreich (2003) nun auch der UK-REIT zum 1. Januar 2007 eingeführt. Ebenfalls erarbeiten Länder wie Italien und Spanien Konzepte für einen nationalen REIT.

Vor diesem Hintergrund und um endlich die Lücke bei den indirekten Immobilieninvestments zu schließen, beschloss die Bundesregierung am 2. November 2006 den Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen. Nach dem aktuellen Stand soll das Gesetzgebungsverfahren bis 30. März 2007 abgeschlossen sein und das REITG rückwirkend zum 1. Januar 2007 in Kraft treten. Im Voraus dessen war am 26. September schon ein Referentenentwurf mit Stand vom 25. September 2006 veröffentlicht worden. Ein vorläufiger Arbeitsentwurf des Bundesfinanzministeriums mit Stand von Anfang August war hingegen nur inoffiziell zugängig. Auch hat sich der Bundesrat in einer am 15. Dezember 2006 beschlossenen Stellungnahme zum Gesetzentwurf geäußert, welche die Bundesregierung am 16. Januar 2007 in einer Gegendarstellung kommentiert hat.

Das Marktpotential für eine erfolgreiche Einführung der REIT-AG ist laut der Initiative Finanzplatz Deutschland enorm. Allein die Quote für die in Firmenbesitz befindlichen Immobilien, welche durch die Unternehmen selbst genutzt werden, liegt in Deutschland bei 73 Prozent. Im Vergleich dazu liegt der Anteil in Großbritannien bei 54 Prozent und in den USA sogar nur bei 25 Prozent. Deutsche Unternehmen könnten durch Veräußerung ihrer nicht betriebsnotwendigen Immobilien und Zufuhr des freigesetzten Kapitals ins Kerngeschäft ihre Bilanzstrukturen und Renditen deutlich verbessern. Allerdings ist die Hebung und Besteuerung der teilweise hohen stillen Reserven im Immobilienvermögen der Unternehmen ein nicht zu unterschätzendes Problem dieser Art der Liquiditätsbeschaffung. Vor diesem Hintergrund hielten sich bisher viele Unternehmen zurück, dass in ihren Immobilien gebundene tote Kapital zu mobilisieren.

Es sind folglich Anreize nötig, um die in Firmenbesitz befindlichen Immobilien zu mobilisieren und damit den G-REIT zum gewünschten Erfolg zu verhelfen. Immerhin verfügen laut einer Studie von M.M. Warburg Research allein die 65 größten deutschen Unternehmen über circa 80 Mrd. stille Reserven in ihren Immobilienvermögen. Mit der sogenannten Exit-Tax-Regelung will der Gesetzgeber einen solchen Anreiz gewähren. Demnach sollen die bei einer Übertragung an den REIT entstehenden Veräußerungsgewinne nur hälftig einer Ertragsbesteuerung unterliegen. Überdies sich vielleicht auch Möglichkeiten der Immobilienübertragung nach der Konzeption des UmwStG denkbar. Die Überführung von Immobilienvermögen in einen G-REIT und ihre steuerlichen Wirkungen bedürfen daher einer eingängigen Thematisierung.

Gang der Untersuchung:

Ziel dieser Arbeit ist eine Analyse der ertrag- und grunderwerbsteuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten für eine Überführung von Immobilien in den REIT. Eine Minimierung der steuerlichen Belastung steht dabei im Vordergrund. Konkret wird dies über eine detaillierte Analyse der gesetzgeberisch geplanten Exit Tax auf Basis des Gesetzentwurfes vom 2. November 2006 erreicht. Darüber hinaus soll geklärt werden, ob und inwieweit sich der Anwendungsbereich des UmwStG eröffnet.

Die Arbeit ist dafür in sieben Teile gegliedert. Nach der Einleitung wird in Kapitel B der aktuelle Gesetzentwurf (REITG-E) hinsichtlich seiner gesellschafts- und steuerrechtlichen Regelungen ausführlich vorgestellt. Im nachfolgenden Teil werden internationale Lösungsansätze für eine steuerschonende Übertragung von Immobilien in einen REIT erörtert, um dann im Kapitel D die Ausgestaltung der gesetzlich geplanten Regelung des § 3 Nr. 70 EStG-E („Exit Tax“) umfassend zu analysieren.

Den Schwerpunkt dieser Arbeit bilden die Kapitel E und F. Dem gemäß werden in Kapitel E die steuerlichen Auswirkungen einer Anwendung der Exit Tax auf die Übertragungsmöglichkeiten der Veräußerung und des Wechsels in den REIT-Status detailliert analysiert. Inwieweit die Konzeption des UmwStG für eine Übertragung von Immobilienvermögen in einen REIT anwendbar ist, wird in Kapitel F erörtert. Ausgangspunkt bildet die Vorstellung der aktuellen Rechtslage. Vor diesem Hintergrund wird anhand der Einbringung und Verschmelzung in bzw. auf eine REIT-AG analysiert, inwiefern eine steuerneutrale Übertragung möglich ist.

Die Arbeit schließt mit einem Fazit.

Inhaltsverzeichnis:

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel E.I, Veräußerung von unbeweglichem Vermögen an einen REIT: Es soll nun anhand der Veräußerung einer Betriebsimmobilie geprüft werden, welche Folgen sich aus einer Anwendung der Exit Tax ergeben. Die bei der Veräußerung eines inländischen Betriebsgrundstückes an den REIT, Vor-REIT bzw. Offene Immobilienfonds aufgedeckten stillen Reserven können unter den genannten Voraussetzungen gemäß § 3 Nr. 70 i.V.m. § 3c III EStG-E hälftig von der Ertragsteuerbelastung ausgenommen werden.

Die Regelung ist über § 8 I KStG auch für Körperschaften entsprechend anzuwenden. Gewerbesteuerlich erfolgt die entsprechende Entlastung durch den hälftigen Wertansatz des Veräußerungsgewinns und somit der Minderung der Bemessungsgrundlage für die Gewerbesteuer. Dessen ungeachtet kann die steuerliche Entlastung im konkreten Einzelfall immer noch zu einer prohibitiven Gesamtbelastung führen. Wie schon angeführt, sieht der Gesetzgeber keine Streckung der ertragsteuerlichen Belastung vor. Ebenfalls ist keine Befreiung von der Grunderwerbsteuer geplant.

Zu beachten ist in diesen Zusammenhang die neu geschaffene Möglichkeit einer autonomen Festsetzung der Grunderwerbsteuer durch die Länder; nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass die Gegenfinanzierung der ertragssteuerlichen Vergünstigungen für REITs im Wesentlichen aus den Mehreinnahmen bei der Grunderwerbsteuer erfolgen soll. Unabhängig von der Ausgestaltung als Verkauf oder Sale-and-lease-back-Konstruktion ergibt sich ein Liquiditätszufluss, welcher ins Kerngeschäft investiert werden kann. Gemäß § 3 Nr. 70 S. 3 EStG-E entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend, wenn die REIT-AG bzw. der Vor-REIT innerhalb von vier Jahren das erworbene Grundstück weiterveräußert oder der Vor-REIT nicht innerhalb der Zulassungsfrist den REIT-Status erlangt.

Kapitel E.II.1, Erlangung des REIT-Status: Neben der Veräußerung eröffnet der Gesetzgeber die Exit-Tax-Anwendung auch den Aktiengesellschaften, welche in den REIT-Status wechseln. Voraussetzung dafür ist die Angleichung an die Anforderungen des REITG-E. Der Vorteil dieser Möglichkeit besteht darin, dass es zivilrechtlich nicht zum Eigentümerwechsel und deshalb zu keiner Belastung mit Grunderwerbsteuer kommt.

Mit der Erlangung des Status ist aber eine Aufdeckung der stillen Reserven des Betriebsvermögens verbunden. Ziel ist es, die Gesellschaft vor Ausscheiden aus der Steuerpflicht einer Besteuerung zu unterziehen. Praktisch wird dies über § 13 I und III KStG geregelt, wonach beim Wechsel einer bisher in vollem Umfang steuerpflichtigen Körperschaft in die persönliche Steuerbefreiung die Wirtschaftsgüter in der aufzustellenden steuerlichen Schlussbilanz mit dem Teilwert anzusetzen sind.

Ist der Vor-REIT bzw. eine sich unmittelbar dem REIT-Status unterwerfende Immobilien AG Gesellschafter einer oder mehrerer Immobilienpersonengesellschaften, so soll die Erlangung des REIT-Status auch hier zu einer entsprechenden Wertaufstockung gemäß § 13 III KStG führen. Für die in begünstigtem Immobilienvermögen enthaltenen stillen Reserven gilt dann, wie bei der Veräußerung an einen REIT, die entsprechende Anwendung der Exit Tax. Da sich aus dem § 17 II REITG-E keine Rechtsfolgenverweisung, sondern eine Rechtsgrundverweisung ergibt, gilt für eine Anwendbarkeit der Exit Tax ebenfalls die zehnjährige Zugehörigkeit der Immobilien zum Anlagevermögen. § 17 II REITG-E fordert ferner eine der Veräußerung entsprechende Anwendung der Exit-Tax-Regelung.

Fraglich ist dann, wie die in den REIT-Status begünstigt überführten Immobilien hinsichtlich der vierjährigen Haltepflicht behandelt werden sollen. Dem Wortlaut der Regelung folgend entfällt die gewährte Steuerbefreiung rückwirkend, wenn der Erwerber (REIT) das Grundstück vor Ablauf der Frist von vier Jahren weiterveräußert. Bei Erlangung des REIT- bzw. Vor-REIT-Status kommt es aber zu keinem Vermögensübergang auf einen neuen Rechtsträger. Ihn dennoch wie einen Erwerber zu behandeln, erscheint ungeeignet.

Auch kann die Begründung einer Verhinderung von Mitnahmeeffekten in Anbetracht der Rechtsträgeridentität nicht überzeugen, weshalb die vierjährige Haltepflicht für begünstigt erworbene Immobilien gemäß § 3 Nr. 70 S. 3 EStG-E für den Status-Wechsel abzulehnen ist. Keine Regelung wurde für den Fall getroffen, dass die Aktiengesellschaft neben begünstigten auch über nicht begünstigtes Immobilienvermögen verfügt. Möglichkeiten, sich vom nicht begünstigten Immobilienvermögen steuerneutral oder zumindest steuerschonend zu trennen, scheiden mit Hinblick auf die zu erfüllenden Vermögens- und Ertragstrukturkriterien überwiegend aus.

Je höher aber die stillen Reserven im nicht begünstigten Immobilienvermögen sind, desto geringer wäre der Anreiz für einen Wechsel in den REIT-Status. Eine rasche Entwicklung des deutschen Marktes für REITs wäre gefährdet, nicht zuletzt, weil Neugründungen nach dem derzeitigen Gesetzentwurf nicht möglich sind. Auch haben die Erfahrungen in Frankreich und Großbritannien gezeigt, dass sich ein nationaler REIT-Markt gerade in der Anfangsphase ausschließlich durch solche Umwandlungen entwickelt. Und schließlich bedarf es ja auch begünstigter Erwerber. Unabhängig davon ergibt sich eine erhebliche Steuerbelastung ohne tatsächliche Gewinnrealisation oder einen Liquiditätszufluss.

Zu einer die Steuerbelastung abmildernden Stundungsregelung konnte sich der Gesetzgeber bisher nicht entschließen. Den Ausführungen folgend ist die Erlangung des REIT-Status deshalb nur eingeschränkt empfehlenswert. Stattdessen ist eine Buchwertfortführung nach dem Konzept des Umwandlungsteuergesetzes zu fordern; systemgemäß würden dann die stillen Reserven bei späterer Realisation auf Ebene der Anteilseigner der vollen Besteuerung unterliegen.