Standort- und Marktanalyse für Hotelimmobilien

In der Hotellerie gilt das sogenannte „Residenzprinzip“. Im Gegensatz zur Konsumgüterproduktion kann die „Ware“ nicht zu Absatzmärkten transportiert werden. Aus der Immaterialität als Dienstleistung resultiert, dass der Gast erfolgreich animiert werden muss, den Ort der Leistungserstellung aufzusuchen, um das offerierte Angebot in Anspruch zu nehmen.403 Der Verkehrsanbindung des Hotels fällt vor diesem Hintergrund offenkundig für alle Produkttypen eine entscheidende Bedeutung zu,404 obwohl der Effekt einer hohen Erreichbarkeit grundsätzlich ambivalent ist. Wachsende Mobilität der Gäste begünstigt zwar das Volumen der Ankünfte, belastet aber gleichzeitig die durchschnittliche Aufenthaltdauer (siehe auch S. 76).405 Die Anforderungsprofile variieren im Einzelfall erheblich. Produktbezogen sind zweifellos Prioritäten zu setzen, denn kaum ein Mikrostandort wird zu jedem Verkehrsträger optimal angebunden sein. Letztlich geht es auch hier darum, die Lageeigenschaften des Hotels vorbildlich auf die Bedürfnisse der wichtigsten Zielgruppen abzustimmen, der Modal-Split des Reiseverkehrs insgesamt (49% MIV, 33% Flugzeug, 18% Bahn)406 ist nur bedingt aussagekräftig. Im Regelfall erfolgsversprechend ist eine Standortwahl, die auf mehrere Verkehrsträger ausgerichtet ist. Viele Geschäftsreisende neigen dazu, ihre Fortbewegungsmittel zu kombinieren. Sie reisen ggf. mit dem Pkw an, bewegen sich aber mit dem ÖPNV zum Reiseziel.407 Eine günstige überregionale Straßenanbindung gilt für die meisten Häuser als Grundvoraussetzung, ist aber im citynahen Bereich oder an Ausfallstraßen im Allgemeinen gegeben. Hierarchisierend im Qualitätsgefüge der Mikrostandorte wirkt deshalb eher der Anschluss zum überregionalen ÖPNV,408 in dessen Hinsicht weitaus unausgeglichenere Verhältnisse bestehen. Im Fall von Bahnhöfen und Flughäfen ersetzt die unmittelbare Nähe zu bedeutenden Einrichtungen der Verkehrsinfrastruktur teilweise die Bedeutung der Entfernung zum Reiseziel. Eine außerordentliche Erreichbarkeit des Hotels wird von den Gästen honoriert, indem sie Abstriche bei den sonstigen Raumbeziehungen in Kauf nehmen. Die in fast allen Städten festzustellende deutliche Verdichtung des Übernachtungsangebotes im Umfeld von Knotenpunkten basiert u.a. auf diesem Umstand.409 Verstärkend wirkt die klar überdurchschnittliche Stabilität der Nachfrage, die hier etwa im Vergleich zu Messeeinrichtungen oder einzelnen Großunternehmen generiert wird. [...]

Die räumliche Nähe zu anderen Übernachtungsangeboten verschärft grundsätzlich das Konkurrenzverhältnis mit ihnen, weil die Leistungen gleichartiger und damit substituierbarer werden. Ein negativer Agglomerationseffekt kann sich ergeben, wenn das eigene Grundstück oder das eigene Produkt komparative Nachteile aufweist. Die Auswirkungen sind dann umso gravierender, je gesättigter das umkämpfte Marktsegment ist.397 Das hauptsächliche Interesse gilt daher den Vorzügen, die über eine Verdichtung von Hotels für die beteiligten Betreiber erreichbar werden. Zunächst liegt nahe, dass sich die unmittelbare Vergleichbarkeit auch als günstig erweisen kann, u.a. wenn ähnliche Produkte höheren Baualters den gegenwärtigen Ansprüchen nicht mehr voll entsprechen.398 Entscheidendes Motiv für die Herstellung konkurrenzsuchender Situationen ist jedoch die Schärfung des Profils eines Mikrostandortes, das die sonstigen Eigenschaften der beteiligten Produkte ein Stück weit überlagert. Abgezielt wird darauf, dass der Kunde sich in einem ersten Schritt für diesen Mikrostandort entscheidet und erst in zweiter Instanz ein bestimmtes Angebot auswählt.399 Dieser Ansatz wird im aus Frankreich stammenden Konzept der sogenannten Hotelparks verfolgt. Hohe Auslastungsquoten signalisieren seinen Erfolg.400 SCHOLLEN und JOACHIM sehen die entscheidende Keimzelle des Vorteils in einer breiten Diversifikation des Angebots, mit dem sehr verschiedene Zielgrup- [...]

chenden Standortwahl liegt in einer harmonischen Abstimmung von Hotel- und Umfeldbelangen, die einer öffentlichen Akzeptanz des Vorhabens dienlich ist.392 Relative Wettbewerbsvorteile entstehen in erster Linie im Rahmen einer „additiven“ Nutzungsmischung, weniger in einer funktionalen.393 JOACHIM und BUER betonen zwar, dass Hotelnutzungen in einer feinkörnigen Kombination mit Einzelhandels- oder Freizeitnutzungen als Frequenzgarant wirken können,394 aber unternehmerisch relevante Synergieeffekte durch funktionale Verflechtungen, stellt POMTOW fest, sind faktisch kaum erzielbar. Allenfalls die Kooperation mit einem Fitnessbetreiber (Bereitstellung einer Nebenleistung) oder einem Büronutzer (Anmietung von Konferenzräumen) sei denkbar.395 Inwieweit Hotels Standorte „schaffen“ können, also vom Status quo ihres Umfeldes relativ unabhängig sind, wird nicht einheitlich beurteilt. HOLZ sieht das Übernachtungsgewerbe eher in einer passiven Rolle. Er leitet standorttheoretisch ab, dass von Hotels selber keine zentrenbildende Funktion ausgeht, sie aber die Wirkung existierender Zentren unterstützen.396 In der Praxis wird diese Fragestellung überwiegend im Zusammenhang mit einer Agglomeration diskutiert. [...]