Die Sicherungsgrundschuld im deutschen Recht und im polnischen Gesetzentwurf zur Einführung der Grundschuld

Magisterarbeit von Iwona Kolodziejczyk

Einleitung:

Heutzutage hat die Grundschuld die Hypothek in der Kreditsicherungspraxis in Deutschland fast völlig verdrängt, wobei in der polnischen Rechtsordnung bisher allein die Hypothek als Sicherungsmittel bekannt ist. Im polnischen Recht gibt es einen deutlichen Bedarf, ein neues dingliches Recht einzuführen. Die Hypothek entspricht nicht mehr den Bedürfnissen des Wirtschaftsverkehrs im Bereich der Kreditsicherungen, was inzwischen zu verschiedenen Reformentwürfen und Vorschlägen seitens des polnischen Gesetzgebers führte. Mit der Problematik der Grundschuld in Polen setzen sich die Fachexperten seit langem auseinander. Der Gesetzentwurf, der die Einführung der Institution der Grundschuld in das polnische Recht vorsieht, hat die deutsche Grundschuld zum Vorbild. Im Hinblick auf die Bestrebungen zur Einführung der Grundschuld in Polen ist die Darstellung und der Vergleich mit der deutschen Grundschuld daher besonders wertvoll.

Die vorliegende Arbeit zielt darauf ab, einen vollständigen Überblick über die Sicherungsgrundschuld im deutschen Rechtssystem und im polnischen Gesetzentwurf zur Einführung der Grundschuld zu geben. Im ersten Teil soll daher die Problematik der Grundschuld am Beispiel des deutschen Rechts dargestellt werden, im zweiten Teil soll die Regelung des polnischen Gesetzentwurfs über die Einführung der Grundschuld in das polnische Recht charakterisiert und mit dem deutschen Vorbild verglichen werden.

Der Ausgangspunkt der Untersuchung ist zunächst die Regelung im deutschen Rechtssystem. Das Hauptanliegen dieser Magisterarbeit ist damit die rechtliche Analyse sowie die Darstellung und Bewertung der Regelung der Sicherungsgrundschuld im deutschen Grundpfandrecht. Es soll insbesondere die Problematik des deutschen Grundschuldrechts herausgearbeitet werden. Darüber hinausgehend hat die Magisterarbeit zum Ziel, Gestaltungsmöglichkeiten, Vor- und Nachteile sowie Gefahren der Grundschuld aufzuzeigen. Beginnend wird ausführlich die gesetzliche Regelung der Grundschuld dargestellt. In einer Übersicht sollen die Vorschriften über die Grundschuld in Deutschland genauer beleuchtet und die wesentlichen Grundlagen dargestellt werden. In Kapitel 2 wird ausführlich auf die Bestellung und Formen der Sicherungsgrundschulden, die Abtretung von Sicherungsgrundschulden nach der alten und neuen Rechtslage sowie Vor- und Nachteile der Sicherungsgrundschuld im Vergleich zur Hypothek eingegangen. Die Autorin wird nicht nur die geltenden rechtlichen Regelungen der deutschen Rechtsordnung hinsichtlich der Grundschuld berücksichtigen, sondern auch die wichtigsten aktuellen Entwicklungen im Recht der Grundschulden heranziehen. Es soll verdeutlicht werden, dass sich in der letzten Zeit durch Reformen der Charakter der Sicherungsgrundschuld im deutschen Recht deutlich gewandelt hat.

Die Magisterarbeit soll in besonderem Maße die Regelungen und Auswirkungen des verabschiedeten Risikobegrenzungsgesetz vom 12. August 2008 zum Inhalt haben. Hierbei zielt die Untersuchung der Regelungen auf die Problematik der Kreditverkäufe ab. Dabei sollen die aktuellen Probleme der Kreditwirtschaft vor allem in Bezug auf die Sicherungsgrundschuld hervorgebracht werden. Die Autorin berücksichtigt als weiteren Schwerpunkt die gesellschaftspolitische Problematik, die dem Risikobegrenzungsgesetz zugrunde liegt. In Kapitel 3 werden zunächst die Neuregelungen des Risikobegrenzungsgesetzes präsentiert, indem auf ausgewählte Aspekte der Sicherungsgrundschuld eingegangen wird. Dabei soll eine kritische Übersicht über die Neuregelungen des Risikobegrenzungsgesetzes gegeben und auf besondere Aspekte der Neuregelung aufmerksam gemacht werden – vor allem die praktische Bedeutung der Grundschuld soll beleuchtet werden.

In Kapitel 4 soll die Bedeutung und Funktion der Grundschuld in der Bank-Notar- und Gerichtspraxis dargestellt werden, d. h. es wird unter Berücksichtigung der neuesten Gesetzesreform in Deutschland auf die praktische Anwendung der Sicherungsgrundschuld aus der Sicht der Banken, Notaren und Gerichten eingegangen.

Darüber hinaus hat sich die Autorin des Themas der Grundschuld aus rechtsvergleichender Sicht angenommen. Es werden daher die gesetzlichen Regelungen der Grundschuld im deutschen und im polnischen Recht untersucht und verglichen. Die Magisterarbeit hat also nicht nur die Darstellung der Spezifik der Grundschuld im deutschen Recht zum Ziel, sondern auch die Unterschiede und Gemeinsamkeiten in Grundpfandrechten im Sinne einer Rechtsvergleichung in den deutschen und polnischen Rechtsordnungen darzulegen. Aufgrund des deutsch-polnischen Rechtsverkehrs und den zunehmenden ausländischen Investitionen sollte das Recht der Kreditsicherheiten in beiden Rechtsordnungen näher betrachtet werden. In der vorliegenden Arbeit werden die beiden Kreditsicherheiten getrennt nach dem jeweiligen nationalen Recht beschrieben, anschließend werden für jede einzelne Sicherheit die Unterschiede und Gemeinsamkeiten aufgezeigt. So soll eine vergleichende Perspektive auf beide Rechtssysteme in Deutschland und Polen gewährleistet werden.

An dieser Stelle möchte ich mich herzlich für die Unterstützung bedanken, insbesondere bei meinem Betreuer Prof. Dr. Wilhelm Rütten, Prof. Dr. Dr. h.c. mult. Marcus Lutter sowie Prof. Dr. Wulf-Henning Roth, LL.M. Dank des Stipendiums durch Dr. h.c. Prof. Dr. Dr. h.c. mult. Marcus Lutter der Universität Warschau wurde mein Aufbaustudium ‘Magister der Rechtsvergleichung LL.M.’ an der Rechts- und Staatswissenschaftlichen Fakultät der Rheinischen Friedrich-Wilhelms-Universität Bonn gefördert. Die Forschungen für die vorliegende Magisterarbeit entstanden dank des Forschungsstipendiums der Thomas Berberich-Stiftung mit dem Vorsitzenden Prof. Dr. Wulf-Henning Roth, LL.M.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 4.2, Notarpraxis:

Im folgenden Unterkapitel werden die Mitwirkung des Notars bei der Bestellung der Grundschuld sowie die Prüfungs- und Belehrungspflichten des Notars bei der Grundschuldbestellung genauer beleuchtet.

4.2.1, Die Mitwirkung des Notars bei der Bestellung der Grundschuld:

Die Eintragung der Sicherungsgrundschuld in das Grundbuch soll gem. § 29 Abs. 1 GBO nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen wird. Eine Beurkundung der Grundschuldbestellung ist nur erforderlich, wenn die Grundschuld eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung enthält, andernfalls genügt die Beglaubigung der Unterschriften der Besteller durch den Notar gegenüber dem Grundbuchamt. Die dingliche sowie persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen abstrakten Schuldversprechens (Schuldanerkenntnis) erfordern eine notarielle Beurkundung nach § 794 I Nr. 5 ZPO.

Bei der Grundschuldbestellung entstehen Kosten sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt. Die Notare sind dazu verpflichtet, für ihre Tätigkeit die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben. Diese folgenden Gebühren müssen vom Notar erhoben werden, abweichende Kostenvereinbarungen mit ermäßigten oder erhöhten Kosten sind unwirksam. Die Gebühren des Notars sind in einer Kostenordnung bundeseinheitlich gesetzlich festgelegt, und zwar durch das Gesetz über die Kosten in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (Kostenordnung) in der Fassung vom 26. Juli 1957, zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 7. Juli 2008. Die Gebührenvereinbarungen sind danach weder nötig noch zulässig. Die Beachtung der Kostenordnung durch den Notar wird staatlich überprüft.

Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem Wert des Geschäftes (zu entnehmen der Tabelle in § 32 Kostenordnung) und dem Gebührensatz, den die Kostenordnung für die konkrete Tätigkeit des Notars vorsieht. Hinzu kommen dann eventuell noch Gebühren wie Ersatz für die Auslagen nach tatsächlichem Aufwand wie Telefon, Porto sowie die Umsatzsteuer von derzeit 19%. Der Geschäftswert der Grundschuldbestellung entspricht gemäß § 18 Abs. 2 KostO dem Nennbetrag der Grundschuld. Nach § 18 Abs.2 KostO sind die Nebenleistungen wie Zinsen der Grundschuld nicht zusätzlich zu bewerten und erhöhen den Geschäftswert daher nicht.

Die Kosten beim Notar hängen davon ab, ob der Notar nur die Unterschrift des Grundschuldbestellers beglaubigt oder die Erklärungen des Grundschuldbestellers beurkundet. Wenn der Notar keinen Entwurf fertigt, sondern nur die Unterschriften beglaubigt, dann wird gem. § 45 KostO für die Beglaubigung von Unterschriften ein Viertel der vollen Gebühr, höchstens jedoch ein Betrag von 130 Euro erhoben. Gegebenenfalls wird gem. § 146 Abs.3 KostO eine weitere Gebühr erhoben.

Bei der vom Notar entworfenen Grundschuld greift § 145 Abs. 1 KostO zu:

§ 145 Abs. 1 KostO [Entwürfe] ‘Fertigt der Notar auf Erfordern nur den Entwurf einer Urkunde, so wird die für die Beurkundung bestimmte Gebühr erhoben. Überprüft der Notar auf Erfordern einen ihm vorgelegten Entwurf einer Urkunde oder einen Teil des Entwurfs, so wird die Hälfte der für die Beurkundung der gesamten Erklärung bestimmten Gebühr, mindestens jedoch ein Viertel der vollen Gebühr erhoben; dies gilt auch dann, wenn der Notar den Entwurf auf Grund der Überprüfung ändert oder ergänzt. Nimmt der Notar demnächst aufgrund des von ihm gefertigten oder überprüften Entwurfs eine oder mehrere Beurkundungen vor, so wird die Entwurfsgebühr auf die Beurkundungsgebühren in der Reihenfolge ihrer Entstehung angerechnet. Beglaubigt der Notar unter einer von ihm entworfenen oder überprüften Urkunde Unterschriften oder Handzeichen, so wird für die erste Beglaubigung keine Gebühr erhoben, für weitere gesonderte Beglaubigungen werden die Gebühren gesondert erhoben’.

Die Hälfte der vollen Gebühr wird gem. § 38 Abs. 2.5 a für die Beurkundung des Antrags auf Eintragung oder Löschung im Grundbuch sowie einer Eintragungs- oder Löschungsbewilligung erhoben. Die dingliche Zwangsvollstreckung bedarf nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO einer notariellen Beurkundung, für die nach § 36 I KostO eine volle Gebühr erhoben wird. Die persönliche Zwangsvollstreckung wegen abstraktes Schuldversprechen erfordert ebenfalls nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO eine notarielle Beurkundung. Für die ist nach § 36 I KostO eine volle Notargebühr zu entnehmen.

Die Kosten beim Notar können eingespart werden, wenn statt der Beurkundung der Weg der Beglaubigung gewählt wird. Der Kreditgeber verlangt jedoch regelmäßig eine vollstreckbare Grundschuld in Form von § 794 Abs.1 Nr. 5 ZPO, § 800 Abs. 1 ZPO.

Für die vollstreckbare Grundschuld gem. Anlage zu § 32 KostO entstehen folgende Kosten: z.B: für die Grundschuld bei einem Geschäftswert über 100.000 Euro eine volle Gebühr von 207,00 Euro, bei einer Grundschuld über 1.000.000 Euro beträgt sie 1.557,00 Euro. Diese Gebühren können teilweise eingespart werden, wenn die Unterwerfung nur hinsichtlich eines Teilbetrages erfolgt. Dann wird die Unterwerfungserklärung nur einen Teilbetrag betreffen.

Abstraktes Schuldversprechen (Schuldanerkenntnis) erfolgen gem. §§ 780, 781 BGB durch Schriftform. Dabei sind die Notargebühren gem. § 36 Abs. 1 KostO zu entnehmen. Dieselben Notargebühren sind bei der Erklärung des Eigentümers zum Sicherungsvertrag, der sogenannten Zweckerklärung oder Zweckbestimmungserklärung, vom Notar zu erheben. Die Form der Erklärung bleibt formfrei.