Zur Öffnung der Kaufpreissammlung für Nutzer mit berechtigtem Interesse

Seminararbeit von Matthias Aberle

Einleitung:

Jedes Vergleichswertverfahren steht und fällt mit einer Kaufpreissammlung. Durch das einst im Baugesetzbuch in § 195 geschaffene Auskunftsrecht aus der Kaufpreissammlung sind von den Gutachterausschüssen bei berechtigtem Interesse und nach landesrechtlichen Vorschriften Auskünfte zu erteilen. Dies wird praktiziert, allerdings von Bundesland zu Bundesland sowie Gutachterausschuss zu Gutachterausschuss mit unterschiedlicher Intensität, was die Nutzungshäufigkeit betrifft, und auch unterschiedlicher Qualität, was den Informationsgehalt und die Art der Datenübermittlung angeht.

Gang der Untersuchung:

Nach einer Einleitung in die Materie wurde in der Prüfungsarbeit zuerst kurz, anschaulich und vergleichend die Weitergabe von Informationen aus der Kaufpreissammlung, wie sie zunächst durch das Bundesbaugesetz (1960) gesehen wurde und wie sie nach der Gesetzesnovellierung im Jahre 1986 heute geregelt ist, beschrieben. Es werden dabei die Gründe, die zu einer weitergehenden Öffnung der Kaufpreissammlung geführt haben, genannt. In einem weiteren Kapitel werden die datenschutzrechtlichen Zwänge, die in Deutschland einer Öffnung der Kaufpreissammlung „Fesseln anlegen“, dargelegt. In diesem Zusammenhang sind die Konsequenzen für die Daten abgebenden Gutachterausschüsse und die Daten nutzenden Interessenten betrachtet worden. Ein eigenes Kapitel widmet sich den unterschiedlichen Instrumenten „Auskunft aus der Kaufpreissammlung“, „Auszüge aus der Kaufpreissammlung“ und „Einsicht in die Kaufpreissammlung“. Unter welchen persönlichen und sachlichen Voraussetzungen regionale und überregionale Kaufpreissammlungen wie weit geöffnet werden dürfen, ist hierin aufgeführt.

Nach dem mehr theoretischen Teil der häuslichen Prüfungsarbeit folgen zwei an den praktischen Gegebenheiten orientierte Kapitel. Es wurden bei drei verschieden Gutachterausschüssen der freien Wahl (Berlin, Hannover, Lübeck) für zwei selbst definierte Wertermittlungsobjekte (Bauplatz und Reihenmittelhaus) schriftlich Auskünfte für ein Verkehrswertgutachten angefordert. Die Schranken für die als einflussreich zu vermutenden Kenngrößen für beide Wertermittlungsobjekte wurden ebenfalls selbst bestimmt. Die Stichproben sind anschließend nach den in der Wertermittlung gängigen Vergleichswertverfahren analysiert worden. Die ermittelten Ergebnisse sind dann dem vom jeweiligen Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwert in der betreffenden Bewertungszone gegenüber gestellt worden bzw. es wurde ein Abgleich mit dem ggf. im Grundstücksmarktbericht veröffentlichten Vergleichsfaktor für Reihen(mittel)häuser vorgenommen (Hannover).

Zum Abschluss wurde kritische beurteilt, ob die erteilten Auskünfte praxisgerecht übergeben und ausgewertet werden konnten sowie, ob die im Baugesetzbuch als Ziel beschriebene Transparenz auf dem jeweils untersuchten regionalen Grundstücksteilmarkt erreicht wurde. In einem Ausblick ist darüber hinaus dargelegt worden, ob vom Gutachterausschuss abgeleitete aussagekräftige Bodenrichtwerte und Vergleichsfaktoren das Instrument „Auskunft aus der Kaufpreissammlung“ möglicherweise überflüssig machen könnten. Außerdem werden Verbesserungsvorschläge und Empfehlungen an die Adresse des Gesetzgebers, der Gutachterausschüsse und der diese Auskünfte nutzenden Interessenten gegeben, damit in Zukunft noch wirksamer mit dem Instrument „Auskunft aus der Kaufpreissammlung“ verfahren werden kann.

Inhaltsverzeichnis:

	Aufgabenstellung	2
	Erklärung	4
	Inhaltsverzeichnis	5
	Abkürzungsverzeichnis	8
1.	Einleitung	11
2.	Grundsätzliches zur Kaufpreissammlung	13
2.1	Einordnung der Kaufpreissammlung in das Rechtssystem	13
2.2	Die Kaufpreissammlung als Bestandteil des Baugesetzbuchs	14
2.2.1	Entwicklung des BBauG und des BauGB (allgemein)	14
2.2.2	Entstehungsgeschichte und Fortentwicklung der Kaufpreissammlung	15
2.2.3	Die Kaufpreissammlung im dritten Kapitel des BauGB	16
2.2.4	Inhaltsschwerpunkte der Regelung in § 195	17
2.3	Erläuterungen zur Kaufpreissammlung	17
2.3.1	Der Begriff Kaufpreissammlung	17
2.3.2	Zweck und Ziel einer Kaufpreissammlung	18
3.	Entwicklung des Auskunftsrechts aus der KPS	19
3.1	Informationsweitergabe aus der Kaufpreissammlung 1960	19
3.2	Veränderungen in den Novellen von 1976 und 1986	20
3.3	Begriffserläuterungen zu dem neuen Auskunftsrecht	21
4.	Datenschutzrechtliche Rahmenbedingungen	24
4.1	Konsequenzen für die Gutachterausschüsse	26
4.2	Konsequenzen für die Nutzer mit berechtigtem Interesse	27
5.	Unterschiede in der Informationsabgabe aus der KPS	28
5.1	Auskünfte aus der Kaufpreissammlung	28
5.2	Auszüge aus der Kaufpreissammlung	30
5.3	Einsicht in die Kaufpreissammlung	31
5.4	Persönliche und sachliche Voraussetzungen als Bedingungen	32
6.	Schriftliche Auskünfte aus der Kaufpreissammlung	34
6.1	Definition der Wertermittlungsobjekte und Schranken	34
6.2	Rücklauf der Anfragen	37
7.	Analyse der Stichproben	39
7.1	Bauplatz in Berlin	39
7.2	Bauplatz in Hannover	41
7.3	Bauplatz in Lübeck	43
7.4	Reihenmittelhaus in Berlin	45
7.5	Reihenmittelhaus in Hannover	47
7.6	Reihenmittelhaus in Lübeck	50
8.	Beurteilung der Ergebnisse und Informationen	52
8.1	Qualität der Auskünfte in der Praxis	52
8.2	Transparenz auf dem Grundstücksmarkt	57
9.	Ausblick	60
9.1	Zukunft für Auskünfte aus der Kaufpreissammlung	60
9.2	Empfehlungen	62
9.2.1	Gesetzgeber	63
9.2.2	Gutachterausschüsse	64
9.2.3	Nutzer	66
10.	Fazit	68
	Anhang	70
	Anlage 1: Der Gesetzestext (Auszüge)	71
	Anlage 2: Diagramme	72
	Literaturverzeichnis	91
	Autorenprofil	95