Sale und Leaseback Transaktionen von Immobilien

MA-Thesis / Master von Sebastian Woitas

Einleitung:

Wurde Leasing bisher oft nur als reine Finanzierungsalternative betrachtet, so stehen nunmehr Steuereffekte, die Einflussnahme auf Bilanzen, Generierung von Liquidität, Hebung stiller Reserven und nicht zuletzt die Flexibilisierung der von Unternehmen genutzten Flächen im Fokus der Betrachter. Veränderte Rahmenbedingungen und vom Kapitalmarkt gegebene Anreize bestimmen zunehmend das Geschehen. Immobilienportfolioverkäufe in Milliardenhöhe durch Konzerne oder auch von Ländern und Kommunen in der jüngsten Vergangenheit, gelten als Vorläufer einer möglichen, neuen Welle von Immobilienverkäufen mit anschließender Rückmietung, dem Sale & Leaseback.

Doch so vorteilhaft derartige Modelle mit einem scheinbaren Höchstmaß an Flexibilität auch sein mögen, allein die wirtschaftliche Nachhaltigkeit von Konstruktionen wie Sale & Leaseback wird über die Weiterentwicklung dieser Lösungen und den daraus resultierenden Erfolg entscheiden. Diskussionen verschärfen sich dann vor allem bei der Frage nach dem Ausmaß der bilanz- und steuerrechtlichen Vorteile von Sale & Leaseback und bei der Frage nach einer bilanzneutralen Gestaltung (Off-Balance) von Immobilienleasingverträgen.

Dies betrachtend soll in der Arbeit zunächst die Frage beantwortet werden, welche Motivationen für Sale & Leasebacks bestehen. Was also bewegt Unternehmen zu derartigen Transaktionen und was sind dabei „wahre“ und was eher „dubiose“ Gründe. Im Anschluss daran soll geklärt werden, welche der wahren Beweggründe hinsichtlich ihrer Realisierung letztlich und überhaupt eines bilanziellen Einflusses bedürfen. Es soll zudem gezeigt werden, was Sale & Leaseback unter HGB bzw. IFRS so speziell macht und wo es tatsächlich zu veränderten Rahmenbedingungen und einer möglichen Verschlechterung der Bedingungen für die Bilanzneutralität von Leasingverträgen eben durch IFRS kommen kann. Eine finale Analyse des IFRS 17 „Leasingverhältnisse“ soll dann zeigen, wie selbiger „auszuhölen“ ist und ein Off-Balance Status auch unter den IFRS realisiert werden kann.

Gang der Untersuchung:

Die Ausführungen dieser Arbeit werden durchlaufend von Beispielen aus und Bezügen zur Praxis sowie eigenen praktischen Erfahrungen aus Sale & Leaseback Transaktionen begleitet. Ziel dieser Arbeit ist es zunächst, folgende Aussagen zu verifizieren bzw. zu falsifizieren:

– Die Mehrheit der Gründe für Sale & Leaseback bleibt von bilanziellen Änderungen durch die IFRS im Wesentlichen unberührt.

– Einem der scheinbar hauptsächlichsten Anliegen für Sale & Leaseback, der Bilanzoptimierung durch bilanzneutrale Gestaltung der anschließenden Miet- bzw. Leasingverträge, kann nur noch bedingt nachgekommen werden. Die Rahmenbedingungen verschlechtern sich im Vergleich zur HGB-Bilanzierung.

– Es gibt Lösungsansätze, um Immobilien bzw. entsprechende Verträge trotz der IFRS nicht in der Bilanz des Leasingnehmers konsolidieren zu müssen und diese damit Off-Balance zu führen.

– Sale & Leaseback verliert, trotz der IFRS, kaum an Attraktivität.

Darüber hinaus soll es das Ziel dieser Arbeit sein, eine Art Anleitung für die Bilanzierung von Leasingverträgen bei Sale & Leaseback für all diejenigen Entscheidungsträger in Unternehmen zu erstellen, die sich für den Umgang mit unternehmenseigenen Immobilien verantwortlich zeigen. Damit sind u.a. Corporate Real Estate Manager, Chief Executive Officers bzw. Chief Financial Officers gemeint. Aber auch Vertreter der beratenden Zunft gelten als potenzielle Zielgruppe für die nachfolgenden Ausarbeitungen.

Die Thesis soll eine möglichst fundierte Grundlage zur Beherrschung des Themas schaffen, selbige überschaubar darstellen und nicht zuletzt auch „Begleiter“ bei der praktischen Umsetzung des Themas Sale & Leaseback sein. Bisweilen werden Themen wie dieses dominiert von Halbwissen und parteiergreifender Meinungsmache und enden damit nicht selten in irreführenden Darstellungen. Die Hauptsache ist, so scheint es, zu allem und jedem etwas sagen zu können, ganz gleich ob fundiert und begründet: Es zählt einzig die Präsens – in Wort wie in Schrift. Aber wie kann man es nun besser machen, wie also die Problematik um die IFRS und ihre Wirkung auf das Leasing konsequent und möglichst erschöpfend darstellen?

Zunächst sollte man sich dem Thema Sale & Leaseback unter den IFRS vom Grundsatz her nähern. Im Anschluss an diese Einleitung erläutert Kapitel 2 daher die Grundlagen der Immobilienbilanzierung – unter dem HGB und unter den IFRS – und erläutert dabei den entscheidenden Unterschied zwischen beiden Bilanzierungsvorschriften.

Im Anschluss hieran ist dann zu analysieren, was Unternehmen hinsichtlich eines Sale & Leaseback Szenarios treibt. Kapitel 3 wird demnach, mit einer kurzen Einführung in die allgemeine Strukturen des Sale & Leaseback beginnend, die Frage beantworten, was Unternehmen zu derartigen Transaktionen bewegt. Gerade an diesem Punkt kommt es immer wieder zu Verwerfungen und Falschargumentationen, denen es entgegen zu treten gilt. Spricht man über die Bilanzwirksamkeit von Immobilientransaktionen, so ist zunächst ein Abgleich anzustellen, der zeigt, welche der zuvor dargestellten Beweggründe denn überhaupt eines bilanziellen Einflusses bedürfen.

Kapitel 4 und 5 zeigen dann, was Sale & Leaseback unter HGB bzw. IFRS so speziell macht, was sich wirklich ändert und wo es tatsächlich zu veränderten Rahmenbedingungen und einer möglichen Verschlechterung eben durch IFRS respektive der Bilanzneutralität von Leasingverträgen kommt. Die abschließenden Lösungsansätze sollen Möglichkeiten aufzeigen, wie man den nunmehr gegebenen Umständen begegnen kann und damit die erwünschte Bilanzneutralität, so sie denn nötig ist, trotzdem wahren oder schaffen kann.

Kapitel 6 wird dann alle gewonnenen Erkenntnisse zusammenfassen und ein für diese Arbeit abschließendes Urteil finden, ob sich Sale & Leaseback Szenarien unter den IFRS auch weiterhin als ökonomisch sinnvoll erweisen können. Nach dem dann bereits erläutert wurde, wo Leasing herkommt und wie es sich entwickelt hat, kann dann zumindest ansatzweise eine anfängliche Prognose gewagt werden, die zeigt, wo sich Leasing respektive Sale & Leaseback in den nächsten Jahren hinentwickeln könnte. Es sind also vor allem die Fragen nach dem „Wann?“, „Wie?“, „Wo?“ und „Wie weit?“, die diese Analyse tragen: Sale & Leaseback unter den IFRS!

Zusammenfassung:

Die Arbeit zeigt, dass sich die Rahmenbedingungen für Sale & Leaseback unter den IFRS nur teilweise und bedingt verschlechtert haben. Es ist gut möglich, dass gegenüber Unternehmen, die zukünftig nach IFRS bilanzieren – sei es, weil sie dazu verpflichtet sind, sei es freiwillig – bspw. in Sachen Bilanzeffekt ein Verkaufsargument geschwächt oder gar entfallen kann. Die Wahrscheinlichkeit dafür allerdings ist eher gering. Andererseits sollte der Off-Balance Aspekt nicht überbewertet werden.

Leasing hat auch jenseits von Bilanzeffekten eine Berechtigung. Daran wird sich auch in Zukunft, mit oder ohne IFRS, nichts ändern. Letztlich ergeben sich aus den neuen Regelungen der IFRS auch Chancen für Leasingnehmer und Leasinggeber. Eines gilt jedoch momentan um so mehr: Dort wo Off-Balance Sinn macht, gibt es Lösungsansätze und Gestaltungsmöglichkeiten. Betrachtet man die „wahren“ Gründe für Sale & Leaseback, weiß man, den Off-Balance-Aspekt richtig zu bewerten und ist man sich darüber hinaus über die Stärken und Schwächen der verschiedenen Bilanzierungsvorschriften, respektive der erheblichen Schwachstellen des IFRS 17“Leasingverhältnisse“ im Klaren, kann zwangsläufig nur ein Urteil zugelassen werden: Sale & Leaseback Transaktionen sind und bleiben ein strategisch wichtiges und reizvolles Instrumentarium im Umgang mit betriebsnotwendigen Immobilien – auch unter den International Financial Reporting Standards!

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