Rückstellungen für die Instandhaltung von Wohnimmobilien

- 45 Die Bestimmung der Lebensdauer wird durch verschiedene Forschungsvorhaben begleitet, allerdings weisen die Aussagen über Gebrauchsfähigkeit große Streuungsbreiten auf. Die unterschiedlichen Verschleißintensitäten, denen Gebäudeelemente ausgesetzt sind, und fehlende Gebrauchseigenschaften über neue oder wenig erprobte Gebäudeelemente machen eine genaue Beurteilung über die jeweilige Lebensdauer schwierig. Fehlende oder ungenaue Angaben über Gebäudeelemente erschweren die Instandsetzungsplanung und können zu ungenauen Planungen führen. In der Instandsetzungsplanung wird durch den ermittelten Abnutzungsverlauf eine Planung über Kontroll- und Ersatzzeitpunkte erstellt. Wegen hoher Kosten durch Kontrolle und Austausch werden viele Gebäudeelemente nach Erreichen der ermittelten Lebensdauer unabhängig vom erkennbaren Verschleiß ausgewechselt. Dies wird besonders deutlich bei der Vorgehensweise der Erneuerung der Leuchtstoffröhren in einem Großraumbüro: Ausgehend von der durch den Hersteller angegebenen Funktionsdauer werden, nach dem Erreichen der angenommenen Lebensdauer, die Leuchtstoffröhren unabhängig von ihrer Funktionsfähigkeit ausgetauscht. Der Aufwand durch Aufbau einer Leiter, Gerüstes oder ähnliches machen einen Austausch aller Leuchtmittel wirtschaftlicher, als ein individueller Austausch nach Ausfall.1 [...]

- 43 nur einen sehr geringen Zinsertrag bringt, für alternative Investitionen nicht mehr zur Verfügung steht und die Rendite verringert. Des weiteren spielen für den Kapitalanleger steuerliche Aspekte eine Rolle. Sonderumlagen wirken in dem Jahr der Zahlung steuermindernd für den Eigentümer, die jährliche Zuweisung zur IR bringt hingegen keine positive steuerliche Wirkung. IRen können erst in dem Jahr steuerlich geltend gemacht werden, in dem sie für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet werden. Den Anteil an den Zinserträgen der IR muss der Eigentümer versteuern. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, identifizieren sich oft mit der Wohnanlage.1 Ihr Interesse liegt in einer langfristigen Planung der IR, um Sonderumlagen zu verhindern. Dadurch sinkt auch die Gefahr, dass einzelne Mitglieder der Eigentümergemeinschaft finanziell überfordert werden und für sie die anderen Eigentümer aufkommen müssen. Steuerliche Anreize sind mitunter Gründe für vorzeitige Instandhaltungsmaßnahmen. Steuerlicher Vergünstigungen für Instandsetzungen an Fassade, Dach oder Fenster zur Verbesserung des Wärmeschutzes haben häufig zur Folge, dass auf die Ausnutzung der technischen Lebensdauer der Gebäudeelemente verzichtet wird und diese frühzeitig ausgewechselt werden. Oft gewährt auch die Kommune im Rahmen von Standortsicherungs- und entwicklungsprogrammen in einem Förderzeitraum Vergünstigungen, die zu einer Abweichung der Instandhaltungsplanung führen. Bei Unternehmen werden Instandhaltungsmaßnahmen häufig auch zur Gewinnglättung vorgezogen. Auch Standortortüberlegungen von Unternehmen spielen für die Instandsetzungsplanung eine Rolle. Werden einem Standort schlechte Zukunftsaussichten, z.B. hoher Leerstand von Büro- und Wohnimmobilien voraus gesagt, so empfiehlt sich mit Investitionen sparsam umzugehen.1 Angesichts der unterschiedlichen Interessenslagen an der Bildung der IR entsteht die Frage, ob der Aufwand für eine vorausschauende, detaillierte Instandhaltungsplanung überhaupt noch gerechtfertigt ist, oder ob es nicht einfacher ist, die Instandsetzungen bedarfsorientiert durch Sonderumlagen zu finanzieren. Die Planung der Instandhaltung ist für alle Eigentümer von Interesse. Eine genaue Planung der in Zukunft anfallenden Kosten für die Immobilie unterstützt die individuelle Planung der Eigentümer. Die vereinbarte jährliche Zuweisung zur IR ist eine Einigung der Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung und muss nicht mit der tatsächlichen Planung der IR konform gehen. [...]

Bei der Verwendung der IR gibt es oftmals unterschiedliche Vorstellungen. Allgemein gesagt dient die IR der Finanzierung notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen. Ob dabei alle Komponenten der Instandhaltung, also Wartung, Inspektion und Instandsetzung gemeint sind, ist nicht genau definiert. In §16 WEG spricht der Gesetzgeber von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen und zieht somit keine Trennungslinie zwischen Wartung und Instandsetzung. Die Planung der IR trifft mitunter bei Eigentümergemeinschaften auf unterschiedliche Interessenslagen was die Ansammlung und Vorhaltung der Mittel anbetrifft. Grundlegend kann man bei den Eigentümern unterscheiden in Kapitalanlegerinteressen und Eigennutzerinteressen. Kapitalanleger investieren in Immobilien, um finanziell daran zu profitieren. Ihr Interesse bezieht sich meist auf eine kurze Zeit. IRen sind langfristig gebundenes Kapital, das [...]