Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien
Vermeidung von Effizientdefiziten und Produktivitätsverlusten durch Neugestaltung von Büroflächen
- Art: Diplomarbeit
- Autor: Inga Friese
- Abgabedatum: April 2005
- Umfang: 220 Seiten
- Dateigröße: 8,5 MB
- Note: 1,3
- Institution / Hochschule: Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin Deutschland
- ISBN (eBook): 978-3-8324-9486-5
-
ISBN (Paperback) :
978-3-8324-9486-5 P - ISBN (CD) :978-3-8324-9486-5 CD
- Sprache: Deutsch
- Prämierung:
- Arbeit zitieren: Friese, Inga April 2005: Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien, Hamburg: Diplomica Verlag
- Schlagworte: Facility Management, Inmmobilie, Bürokonzept, Datenbank, Informatik
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Diplomarbeit von Inga Friese
Problemstellung:
Tatsache ist, es gibt große Leerstandsprobleme bei gewerblich genutzten Immobilien bundesweit. Diese verfügen gewöhnlich nicht über die erforderliche Flexibilität einer Neuimmobilie. Dogmatische Strukturen, starre Grundrisse, wenig Komfort und viele Auflagen sind nicht im Sinne der heutigen Nutzerklientel. Es besteht ein Bedarf an kommunikativen, komfortablen und modernen Bürostrukturen. Neubauten berücksichtigen diese Anforderungen. Altbauten hingegen befinden sich in den vorteilhafteren Bürolagen, stehen aber vielfach unter Denkmalschutz und sind ohne geeignete Maßnahmen für die neuen Bedürfnisse ungeeignet.
Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, wie eine Altimmobilie dem Zustand einer Neuen nachhaltig angepasst werden kann um den heutigen Anforderungen zu entsprechen. Was kann getan werden, und Effizienzdefizite und Produktivitätsverluste zu vermeiden. Welche grundlegenden Sachverhalte sind bei einer Revitalisierung zu beachten und welche Zwangspunkte, rechtliche Grundlagen oder bauliche Bestimmungen gilt es einzuhalten.
Thema dieser Diplomarbeit ist es, Wege der Revitalisierung von Bestandsimmobilien aufzuzeigen, zu analysieren und zu bewerten. Ferner gilt es, den Analyseprozess auf Automatisierbarkeit zu prüfen und mit den erarbeiteten Lösungen in einem Softwarewerkzeug als Prototyp umzusetzen. Das folgende Kapitel verschafft einen ersten Überblick über den strukturellen Aufbau der Arbeit.
Die vorliegende Abschlussarbeit wird grundlegende Strategien der Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien analysieren, Chancen aufzeigen und mögliche Lösungswege in einem Softwarewerkzeug umsetzen.
Die Zukunftsaussichten einer gewerblich genutzten Bestandsimmobilie sind rechtlich, technisch und baulich durch Vorgaben und Richtlinien beschränkt. Diese Rahmenbedingungen werden aufgezeigt und analysiert. Durch diese Analyse werden relevante und auf den gegebenen Zustand der Immobilie angepasste Lösungsmöglichkeiten erarbeitet. Auf Grundlage der Resultate wird im Anschluss ein geeignetes Softwarewerkzeug als praxisorientierter Prototyp entwickelt. Angelehnt an die Ergebnisse dient er der Verwaltung und Analyse von Bestandsimmobilien. Die Entstehung und Programmierung des Prototypen erfolgt mittels aktueller Entwicklungsumgebungen. Ein Revitalisierungsvorhaben kann auf diese Weise rechnergestützt sowie online geplant und vorbereitet werden. Ein moderne Entwurf und zeitgemäßes Design vervollkommnen das Konzept einer nutzerfreundlichen Anwendungsoberfläche.
Für eine praxisnahe Vorgehensweise werden geeigneter Referenzobjekte gesucht, an denen die Analyse, Lösungsfindung und theoretische Umsetzung des Erarbeiteten präsentiert und gestützt werden kann.
Die während der Entwicklung und Konzeption entstandenen Ideen und Visionen geben im abschließenden Kapitel dieser Diplomarbeit einen Überblick über mögliche Zukunftschancen und Erfolgsaussichten des Erreichten.
Inhaltsverzeichnis:
| 1. | Einleitung | 7 |
| 1.1 | Motivation | 7 |
| 1.2 | Kurze Aufgabenbeschreibung | 7 |
| 1.3 | Aufbau der Diplomarbeit | 8 |
| 2. | Grundlagen | 9 |
| 2.1 | Ausführliche Aufgabenbeschreibung | 9 |
| 2.2 | Zusammenhang zwischen der Diplomarbeit und Facility Management/ Computer Aided Facility Management | 10 |
| 2.3 | Die Marktsituation für Büroimmobilien in Deutschland | 12 |
| 2.3.1 | Der Büroimmobilienmarkt Berlin | 15 |
| 2.3.2 | Der Leerstand, die Kosten und der Faktor Mensch | 16 |
| 2.3.3 | Beispiel für die Kostenrechnung eines Leerstandes | 18 |
| 3. | Analyse | 23 |
| 3.1 | Bürogebäude, Büroformen und Bürokonzepte | 23 |
| 3.1.1 | Die Entstehung von Büroimmobilien – ein kurzer historischer Überblick | 23 |
| 3.1.2 | Das Zellenbüro | 26 |
| 3.1.3 | Das flexible Komfortzellenbüro | 28 |
| 3.1.4 | Das Gruppenbüro | 29 |
| 3.1.5 | Das Kombibüro | 30 |
| 3.1.6 | Das reversible Büro | 31 |
| 3.1.7 | Das Großraumbüro | 32 |
| 3.1.8 | Das nonterritoriale Bürokonzept | 33 |
| 3.1.9 | Zusammenfassung Büroformen und Bürokonzepte | 34 |
| 3.2 | Rechtliche Rahmenbedingungen | 36 |
| 3.3 | Technische Rahmenbedingungen | 38 |
| 3.3.1 | Die Klassifizierung von Gebäuden nach ihrem Energiebedarf | 38 |
| 3.3.2 | Raumlufttechnische Anlagen [RLT Anlagen] | 39 |
| 3.3.3 | RLT Anlagen – NL Systeme | 40 |
| 3.3.4 | RLT Anlagen –LW Systeme | 40 |
| 3.3.5 | Anforderungen an RLT Anlagen nach der Arbeitsstättenverordnung [ArbStättV] | 41 |
| 3.3.6 | Der Komfort | 43 |
| 3.4 | Bauliche Rahmenbedingungen | 44 |
| 3.4.1 | Die Fassade [FS] | 44 |
| 3.4.2 | Die Arbeitsplatzversorgung [APV] | 50 |
| 3.4.3 | Der Brandschutz [BS] | 56 |
| 3.5 | IST Analyse am Objekt | 60 |
| 3.5.1 | LSV Baden Württemberg in Stuttgart | 60 |
| 3.5.2 | Anbau des ehemaligen Staatsratsgebäudes in Berlin | 62 |
| 4. | Revitalisierungsmöglichkeiten | 67 |
| 4.1 | Gründe für eine Revitalisierung | 67 |
| 4.2 | Revitalisierungsmöglichkeiten von Büroformen und Bürokonzepten | 68 |
| 4.2.1 | Der Bestand und die zukünftige Entwicklung | 68 |
| 4.2.2 | Revitalisierungsmöglichkeiten | 68 |
| 4.3 | Technische Revitalisierung | 71 |
| 4.4 | Bauliche Revitalisierung | 75 |
| 4.4.1 | Die Fassade | 75 |
| 4.4.2 | Die Arbeitsplatzversorgung | 80 |
| 4.5 | Revitalisierung am Objekt | 85 |
| 4.5.1 | LSV Baden Württemberg in Stuttgart | 85 |
| 4.5.2 | Anbau des ehemaligen Staatsratsgebäudes in Berlin | 89 |
| 5. | Vorüberlegungen zur Entwicklung eines FM-Softwaremoduls für Revitalisierungsvorhaben | 93 |
| 5.1 | Charakterisierung des Prototypen | 94 |
| 5.2 | Verwendete Technologien und IT-Werkzeuge | 97 |
| 5.2.1 | Modellierung mit UML | 97 |
| 5.2.2 | LAMP-System | 97 |
| 5.3 | Einordnung in den CAFM-Bereich | 99 |
| 6. | Die Umsetzung des Prototypen | 101 |
| 6.1 | Der Prototyp und seine Arbeitsweise | 101 |
| 6.2 | Ausarbeitung eines geeigneten Datenmodells | 101 |
| 6.3 | Konkretisierungen der Anwendungslogik | 104 |
| 6.4 | Beispielobjekt LVS Baden Württemberg | 106 |
| 6.5 | Test des Prototypen | 110 |
| 7. | Auswertung/ Zusammenfassung | 113 |
| 7.1 | Auswertung der Ergebnisse des Praxistests | 113 |
| 7.2 | Zusammenfassung | 113 |
| 7.3 | Bewertung und Fazit | 115 |
| 7.4 | Ausblick und Ideen | 116 |
| I. | Quellenverzeichnis | 117 |
| II. | Abbildungsverzeichnis | 120 |
| III. | Tabellenverzeichnis | 123 |
| IV. | Abkürzungsverzeichnis | 125 |
| V. | Anlagenverzeichnis | 127 |
| 1. | DIN 277-1 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau - Begriffe, Berechnungsgrundlagen | 128 |
| 2. | GEFMA Richtlinien 100, 300, 400, 410, 420 | 132 |
| 3. | Auszug aus: Verordnung über Arbeitsstätten ArbStättV – Arbeitsstättenverordnung §1-§6 | 170 |
| 4. | Auszug aus: ArbStättV § 23 Raumabmessungen. Luftraum | 174 |
| 5. | Auszug aus: Verordnung über energiesparenden Wärmeschutzund energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energiesparverordnung - EnEv) | 176 |
| 6. | Erläuterung zur DIN 4102 – Brandschutztechnische Anforderungen an Gebäude | 186 |
| 7. | Schematisierte Bestandspläne des Objektes LSV vor und nach der Revitalisierungsmaßnahme | 190 |
| 8. | SQL Statements für die Erstellung der Datenbank | 194 |
| 9. | Konzeptionelles Datenbankmodell | 200 |
| 10. | Physisches Datenbankmodell | 202 |
| 11. | Ablaufstudie des Prototypen | 206 |
| 12. | Sequenzdiagramme der Programmlogik | 216 |
| 13. | Entscheidungstabellen für die Sequenzdiagramme | 220 |
Visualisierungsmethoden erlauben eine übersichtliche und verständliche Darstellung der komplexen FM-Daten, -Strukturen und -Prozesse. Sie erleichtern daher den Umgang mit und die Akzeptanz von CAFM-Software. Die Visualisierung der Daten muss dem jeweiligen Verwendungszweck und der Benutzergruppe angepasst sein. Eine CAFM-Software soll zur grafischen Repräsentation und elementaren Manipulation FM-relevanter Daten sowie zur grafischen Unterstützung von FMProzessen (z.B. Umzug) einen CAD-Kernel mit reduzierter einfach bedienbarer Funktionalität enthalten. Zusätzlich ist eine Kopplung zu einer standardisierten komplexen CAD-Anwendung wünschenswert. Es ist von Vorteil, wenn dabei Standardanwendungen eingesetzt werden können, mit denen der Anwender auch anderweitig arbeitet. Es sind für den Import und Export marktübliche grafische Datenformate und Standards (Pixel- und Vektorformate) zu unterstützen. [...]
Im Regelfall ist eine CAFM-Software an die spezifischen Daten, Strukturen und Prozesse eines Unternehmens oder einer Branche anzupassen. Grundsätzlich kann dies erfolgen durch • Konfiguration und Anpassung durch den Nutzer, • Konfiguration und Anpassung durch den Systemhersteller bzw. -lieferanten, • Zusatzprogrammierung, die durch den Systemhersteller bzw. -lieferanten erfolgt, • Zusatzprogrammierung, die mit Standardtools unabhängig vom Systemlieferanten vorgenommen werden kann. Schwerpunkte der Anpassung sind: • Generierung und Konfiguration von Schnittstellen zu anderen Systemen, wie in der GEFMA-Richtlinie 410 im Einzelnen beschrieben. Dies betrifft z.B. kaufmännische Systeme und die Gebäudeautomation, • Veränderung/Erweiterung des Datenmodells (Objektklassen, Merkmale, Beziehungen), • zusätzliche Datenfelder in den Standard-Eingabemasken, z.B. für FM-Objektattribute, • generelle Sperrung oder Löschung einzelner Datenfelder in den Standard-Eingabemasken, • zusätzliche Eingabemasken, • Modifizierung von Standardberichten (Reports) bezüglich Inhalt und Layout, • Neugenerierung von Berichten. [...]
GEFMA 400 Seite 5 Strukturen. Vorteil ist die Kombination von Vorzügen beider vorstehender Varianten. Unabhängig von der physikalischen Datenhaltung sollen die relevanten Daten an der Oberfläche der CAFMSoftware einer objektorientierten Interpretation unterliegen. Dies kann durch ein so genanntes Metamodell erfolgen, welches die logische und die physikalische Datenhaltung trennt. Hierdurch können die Nachteile eines rein relationalen Datenbank-Managementsystems kompensiert werden. Der Datenbankzugriff soll über standardisierte Abfragesprachen (z.B. ANSI SQL bzw. über Open Database Connectivity ODBC) erfolgen und eine weitgehende Freiheit des Anwenders bei der Wahl des DatenbankManagementsystems erlauben. Die Datenhaltung soll redundanzarm erfolgen und bei verteilten Datenbeständen die Möglichkeit zum Abgleich bieten. Eine Mandantenfähigkeit soll innerhalb einer Datenbank gegeben sein (z.B. bei einer Nutzung durch externe Dienstleister) und die mandantenübergreifende Verwendung von Stammdaten (z.B. Kataloge) ermöglichen. Hierunter wird eine vollständige logische Trennung von Datenbeständen verstanden, wenn diese für verschiedene Kunden (Mandanten) oder Objekte genutzt werden und eine vertrauliche Behandlung erforderlich ist. Eine künstliche Mandantenfähigkeit durch getrennte Datenbanken mit dem Nachteil einer ggf. teilweise redundanten Stammdatenhaltung kann in Einzelfällen jedoch vertretbar sein. Für den Export von Dateien gelten im Wesentlichen analoge Anforderungen. Online-Schnittstellen unterstützen auf Basis standardisierter Kommunikationsmethoden und -dienste die synchrone oder asynchrone bidirektionale Kommunikation zwischen verschiedenen Anwendungen. Diese Schnittstellen sollen regelbasiert einen Workflow (siehe auch ‘Erläuterungen’) über verschiedene Anwendungen hinweg unterstützen. Für CAFM-Software sind hier speziell Online-Kopplungen zur Gebäudeautomation und kaufmännischen Unternehmenssoftware zu nennen. Online- und Batch-Schnittstellen sollen per Zeitsteuerung oder durch sonstige Ereignisse automatisch gestartet werden können. Die Unterstützung von EAI-Standardsoftware (EAI Enterprise Application Integration) als Integrationsplattform ist zu begrüßen. [...]
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Link zur Arbeit:
http://www.diplom.de/ean/9783832494865
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