Real Estate Asset Management aus der Perspektive des Investors

Bachelorarbeit von Laura M. Potratz

Einleitung:

‘Asset Management ist für die nächsten zwei Jahre das Thema der Stunde’, lautet die Prophezeiung der diesjährigen Handelsblatt Jahrestagung für Immobilienwirtschaft. Das könnte angesichts der seit 2006 zunehmend schwierigen Erzielung von attraktiven Immobilienrenditen einzig durch makroökonomische Effekte sowie den aktuellen Markbedingungen aufgrund der Finanzkrise auf die Praxis bezogen zutreffend sein.

Es muss folglich ein Asset Manager eingesetzt werden, der die Immobilieninvestition zum Erfolg führt – Problem ist nur: ‘Asset-Manager kommen derzeit aus jeder Ecke. Etliche versuchen, den Einbruch im Transaktionsgeschäft abzufedern’, beschreibt der Geschäftsführer des Immobiliendienstleister TREUREAL Wolfgang Wingendorf die Situation treffend. ‘Es fehlt in aller Breite an Asset Management. Der Makler von gestern ist nicht der Asset Manager von morgen.’, konkretisiert Vorstandsvorsitzender der RICS Ulrich Jacke die Problemstellung, dass aktuell ein klares Leistungsbild für Real Estate Asset Management-Dienstleistungen fehlt.

Für den Immobilieninvestor stellt sich die zentrale Frage, welche Kriterien er bei der Wahl des geeigneten Asset Managers berücksichtigen sollte, um einen professionellen Partner für das Management seines Immobilienbestandes beauftragen zu können. Er muss sich insbesondere mit den Fragestellungen auseinander setzen: welche Organisationsform zweckmäßig ist, welche Leistungsstandards der Asset Manager erfüllen sollte, wie die Vergütung geregelt werden kann und was bei der Vertragsgestaltung zu beachten ist.

In Anbetracht der Tatsache, dass Immobilieninvestoren aufgrund der gegenwärtigen Marktsituation in finanzielle Probleme geraten können und notwendige Refinanzierungen durch die Banken nur sehr schwierig gewährt werden, sind Insolvenzen von Immobilienbesitzgesellschaften eine mögliche Folge und eine neuer Schwerpunkt unter den potentiellen Aufträgen des Real Estate Asset Managements.

Im Rahmen der Thesis soll möglichst Klarheit über die hierarchische sowie inhaltliche Abgrenzung zu anderen Disziplinen des Immobilienmanagements geschaffen werden.

Es sollen die Möglichkeiten der Organisationsgestaltung für den Investor, die Standards des Leistungsverzeichnis konkretisiert, die zweckmäßige Gestaltung des Vertragswerkes sowie die umsetzbaren Vergütungsregelungen aufgezeigt werden.

Vorrangig sollen aus den Erläuterungen zu den Entscheidungskriterien Ansatzpunkte hervorgehen, die für die Auswahl des geeigneten Asset Managers verwendet werden können.

Eine Checkliste soll dem Investor als schematisches Werkzeug für die Entscheidung dienen, unter dessen Zuhilfenahme alle wichtigen Aspekte bei der Auswahl eines externen Dienstleisters für Real Estate Asset Management berücksichtigt werden können.

Ein erarbeiteter Querschnitt des Marktes für professionelles Real Estate Asset Management soll dem Investor als Ergänzung zur Checkliste für die Auswahl behilflich sein.

Gang der Untersuchung:

Vor dem Hintergrund der Fragestellungen werden zum Einstieg in die Thematik eine am aktuellen Marktgeschehen orientierte Definition des Begriffes erarbeitet und die Abgrenzungsmerkmale zu anderen Disziplinen des Immobilienmanagements sowie die Ziele des Real Estate Asset Managements bestimmt. Die Ergebnisse werden als Basis für die Thesis zur Beantwortung der Leitfragen dienen.

Im nächsten Schritt werden die Auftraggeber eines Asset Managers vorgestellt. Im Rahmen dieser Thesis wird der Fokus auf den Fall der Insolvenz von Immobilienbesitzgesellschaften und das dafür erforderliche Asset Management gerichtet sein. Daher wird zunächst diese spezielle Situation bei der Verwaltung von Immobilienvermögen anhand eines Beispiels aus der Praxis veranschaulicht werden. Anschließend werden Insolvenzverwalter und Grundpfandrechtsgläubiger auf ihre Besonderheiten als Auftraggeber hinsichtlich ihrer Charakteristik, Aufgaben, Anforderungen sowie Ziele untersucht.

Im Kapitel 4 der Thesis werden die verschiedenen Formen der Organisation sowie deren Vor- und Nachteile vorgestellt, die für den Investor die Grundlage für seine erste Entscheidung beim Einsatz eines Real Estate Asset Managements bilden. Als Zusammenfassung der erarbeiteten Informationen wird eine Empfehlung zur Organisationsform für die Auftraggeber im Insolvenzfall formuliert.

Im Kapitel 5 der Thesis werden die Entscheidungskriterien für die Auswahl und Beauftragung eines externen Asset Managers detailliert erläutert. Die inhaltlichen Schwerpunkte werden auf dem generellen Leistungsverzeichnis, der Vertragsgestaltung zwischen Auftraggeber und dem Dienstleister sowie der Vergütungsregelung liegen.

Zusammenfassend wird im Anschluss eine Checkliste entwickelt, die dem Auftraggeber als hilfreiches Werkzeug bei der Auswahl eines geeigneten und professionellen Asset Managements dienen soll.

Im letzten Kapitel der Arbeit wird eine Marktübersicht zu den Anbietern von Real Estate Asset Management für den deutschen Raum erstellt. Die führenden Unternehmen in diesem Bereich werden durch ein überschaubares Kurzportrait bekannt gemacht.

Die Begriffe Real Estate Asset Managements sowie (Real Estate) Asset Manager werden im Hauptteil der Arbeit durch REAM abgekürzt.

Inhaltsverzeichnis:

	Abbildungsverzeichnis	II
	Tabellenverzeichnis	III
1.	Einleitung	1
1.1	Fragestellung	1
1.2	Ziel der Arbeit	2
1.3	Aufbau und Vorgehensweise	2
2.	Der Begriff des Real Estate Asset Managements	3
2.1	Definition	3
2.2	Abgrenzung zu anderen Disziplinen des Immobilienmanagements	5
2.3	Ziele des Real Estate Asset Managements	8
3.	Auftraggeber von Real Estate Asset Managern in der Insolvenz	10
3.1	Darstellung des Praxisfalls	10
3.2	Profil der Auftraggeber	10
3.2.1	Der Insolvenzverwalter	10
3.2.2	Die Gläubigerbanker	11
3.3	Anforderungen der Auftraggeber	12
4.	Wahl der Organisation beim Einsatz eines Real Estate Asset Managements	13
4.1	Organisationsformen	14
4.1.1	Unternehmensinterne Organisationseinheit	15
4.1.2	Externe Dienstleister	15
4.1.3	Joint-Venture	16
4.2	Empfehlung zur Organisationsform für den Insolvenzfall	17
4.3	Zentrale versus dezentrale Organisation	18
5.	Entscheidungskriterien bei der Auswahl und Beauftragung eines externen Real Estate Asset Managers	18
5.1	Leistungsverzeichnis	19
5.1.1	Leistungen in der Investitionsphase	19
5.1.1.1	Asset Allocation	19
5.1.1.2	Investitionsanalyse und Transaktionsmanagement	20
5.1.1.3	Entwicklung eines Kennzahlensystems / Definition der Performance	21
5.1.2	Leistungen in der Haltephase	23
5.1.2.1	Portfoliomanagement	24
5.1.2.1.1	Portfolioanalyse	24
5.1.2.1.2	Entwicklung einer Objekt- und Portfoliostrategie	29
5.1.2.2	Wertsteigerung des Immobilienportfolios	31
5.1.2.2.1	Steigerung der Mieterträge	31
5.1.2.2.2	Erhöhung des Nutz- und Substanzwertes	34
5.1.2.2.3	Optimierung der Bewirtschaftungskosten	34
5.1.2.2.4	Optimierung der Kapitalkosten	36
5.1.2.3	Businessplanung	36
5.1.2.4	Externes Prozessmanagement	37
5.1.2.5	Auswahl und Vergabe von Dienstleistungen	39
5.1.2.6	Vertragsmanagement	39
5.1.2.7	Reporting	40
5.1.3	Leistungen in der Exit-Phase	41
5.1.3.1	Beratung zu geeigneten Vertriebsstrategien	42
5.1.3.2	Vorbereitung der Objekte und deren Dokumentation	42
5.1.3.3	Steuerung der am Verkauf beteiligten Dritten	43
5.1.4	Zusammenfassung - Definition der Leistungsstandards	44
5.2	Vergütungsregelung	44
5.2.1	Basisvergütung	45
5.2.2	Erfolgsabhängige Vergütung	45
5.2.3	Relevanz der Kostenposition im Insolvenzfall	46
5.3	Vertragsverhältnis zwischen Auftraggeber und Real Estate Asset Management	46
6.	Checkliste zur Auswahl eines externen Real Estate Asset Managements	48
7.	Marktübersicht und Hauptanbieter von Real Estate Asset Management-Dienstleistungen	48
8.	Schlussbetrachtung	49
	Literaturverzeichnis	51
	Internetverzeichnis	54
	Anhang	55

Textprobe:

Kapitel 4.2, Empfehlung zur Organisationform für den Insolvenzfall:

Im Insolvenzfall ist es für den Insolvenzverwalter und die Gläubigerbanken aus den dargestellten Gründen nur folgerichtig, die Wahl auf externe Dienstleister zu beschränken, da insbesondere deren immobilienspezifisches Fachwissen und vorhandene Arbeitskräfte für die kurzfristige Betreuung des Immobilienbestandes von entscheidender Relevanz ist.

4.3 Zentrale versus dezentrale Organisation:

Die Frage nach dem Standort des REAM ist ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Organisationsausbildung: sollte es in Reichweite der Immobilie ansässig sein oder zentral von einem Sitz aus agieren?

Zur Beantwortung sollten mehrere Faktoren wie die Beauftragungsdauer, die voraussichtlichen Tätigkeitsschwerpunkte, die Verteilung der Lage der Immobilien sowie das Volumen des Portfolios berücksichtigt werden.

Grundsätzlich ist es für jeden REAM unabdingbar, die einzelnen Immobilien regelmäßig zu besichtigen und sich selbst Überblick zur Lage am Standort zu verschaffen. Begründen lässt sich das mit der Tatsache, dass der Erfolg seiner Arbeit maßgeblich durch hohes Fach- und Marktwissen bestimmt wird, welches er am besten vor Ort durch die eigene Inaugenscheinnahme des Objektes und der Umgebung erwerben kann. Dabei lassen sich außerdem die für seine Arbeit ebenfalls relevanten Kontakte zu den u.a. ansässigen Property Managern knüpfen und pflegen.

In der praktischen Umsetzung ist es üblich, dass der Auftraggeber eine regelmäßige Besichtigung und Begutachtung der Objekte durch den REAM wünscht und Umfang sowie Turnus im Vertrag festgelegt werden.

Das Tagesgeschäft des REAM umfasst allerdings überwiegend die strategische Umsetzung von Aufgaben des Portfoliomanagements und die Steuerung der operativen Dienstleister, sodass seine Anwesenheit nahe den Immobilien auf längere Sicht entbehrlich ist.

Entscheidend ist in jedem Fall die Präsenz im Inland – zählen gerade die Kenntnisse über den nationalen und regionalen Markt, über die rechtlichen Rahmenbedingungen sowie diverse weitere landesspezifische Expertise zu den Stärken und Abgrenzungsmerkmalen eines REAM, der für die überwiegend ausländischen Investoren tätig ist.

5. Entscheidungskriterien bei der Auswahl und Beauftragung eines externen REAM:

Das wesentlichste Entscheidungskriterien bei der Auswahl eines REAM ist das Leistungsverzeichnis, dass sich durch das Vorhandensein von diversen Leistungsstandards bestimmt. Eine weitere Komponente ist die Vergütung, deren Bedeutung sich wiederum durch ein optimales Preis-Leistungs-Verhältnis darstellt. Des Weiteren sind bei der Beauftragung eines REAM Aspekte der Gestaltung des Vertragswerkes zu berücksichtigen, die Einfluss auf den Erfolg der Immobilieninvestition haben.

Bei der Erarbeitung des Leistungsverzeichnisses wird auf die Relevanz der einzelnen Aufgaben des REAM für insolvente Immobilienbesitzgesellschaften durch eine differenzierte Erläuterung eingegangen. Erfolgt gegebenenfalls keine gesonderte Darstellung für den Insolvenzverwalter und die Gläubigerbanken als Auftraggeber, so sind sie mit den Begriffen Investor sowie Eigentümer gleichzusetzen und die jeweilige Leistung ist als allgemeingültig zu betrachten.

5.1 Leistungsverzeichnis:

Die Leistungen der Anbieter von REAM sind in der Praxis, wie aus Kapitel 2 ersichtlich wurde, hinsichtlich des Spektrums der Tätigkeiten sehr unterschiedlich ausgeprägt. Daher sollen in diesem Kapitel die idealtypischen Leistungen in Anlehnung an den Titel der Arbeit – Leistungsstandards eines professionellen REAM – dargestellt werden, die insbesondere bei der Vermögensverwaltung von insolventen Immobilienbesitzgesellschaften erforderlich sind und dementsprechend auch durch die Auftraggeber im Falle der Insolvenz angefragt werden.

Eine Investition ist stets ein Prozess, der einem Zeitablauf mit bestimmten Phasen entspricht: zu Beginn steht die Investitionsphase, in der festgelegt wird in welche Objekte investiert werden soll, worauf die Haltephase folgt, in der die Objekte optimal zu bewirtschaften sind und anschließender Exit-Phase, in der die Verwertung der Investitionsobjekte erfolgt. Die einzelnen Phasen stellen kein eigenes Entscheidungskriterium bei der Auswahl eines REAM dar, sondern dienen im Rahmen der Thesis zur übersichtlicheren Erläuterung der einzelnen Aufgabenschwerpunkte des Leistungsverzeichnisses.

5.1.1 Leistungen in der Investitionsphase:

Die Leistungen des REAM während der Phase der Investition in Immobilien können für den Sachverhalt des Managements von insolventem Immobilieneigentum wenig Bedeutung eingeräumt werden, da der Immobilienbestand bereits vorhanden ist und die Frage nach einer Investition in neue Objekte in der Regel ausbleibt.

Aus dem Grunde werden in diesem Abschnitt der Arbeit die Leistungen von REAM während der Investitionsphase nur in dem Umfang erläutert, wie sie zum Verständnis der nachfolgenden Abschnitte erforderlich sind.

5.1.1.1 Asset Allocation:

Im Prozess der Asset-Allocation – die sich mit Portfolioselektion übersetzen lässt - werden die Anlagestrategie sowie die Ziele des Investors festgelegt. Durch die Aufteilung des Vermögens auf unterschiedliche Anlageklassen können Risiko und zu erwartende Rendite im Zuge der strategischen Asset Allocation in einen Investitionsplan eingefügt werden. Dazu ist es erforderlich, die vorhandenen Immobilienmärkte und insbesondere deren Rendite-Risiko-Profil zu untersuchen. Risiken sind in diesem Zusammenhang beispielsweise Leerstands-, Mietausfall- sowie Standortrisiko. Daraufhin kann die festgelegte Strategie in der taktischen Asset Allocation, d.h. der Diversifikation bei Immobilienanlagen beispielsweise in Hinblick auf Objektart, Standort u.ä., umgesetzt werden.