REITS in Deutschland

Diplomarbeit von Michael Maas

Einleitung:

„…Produktinnovationen und neue Vertriebswege müssen nachdrücklich unterstützt werden. Dazu wollen wir die Rahmenbedingungen für neue Anlageklassen in Deutschland schaffen. Dazu gehören: Die Einführung von Real Estate Investment Trusts unter der Bedingung, dass die verlässliche Besteuerung beim Anleger sichergestellt wird und positive Wirkungen auf den Immobilienmarkt und Standortbedingungen zu erwarten sind…“ Nach dem Wortlaut des Koalitionsvertrages zwischen SPD und CDU wird damit einer Einführung von Real Estate Investment Trusts (REITs) grundsätzlich zugestimmt. Dennoch hat es eine Zeit lang gedauert bis das genaue Datum der Einführung, rückwirkend zum 01.01.2007, feststand. Diskussionen über die Ausgestaltung und steuerlichen Auswirkungen der REITs sind der Grund für den verzögerten Termin. Die nun aber feststehende Einführung des REIT-Konzeptes in Deutschland hat grundlegenden Einfluss auf die gesamte Immobilienwirtschaft.

Gang der Untersuchung:

Im zweiten Kapitel dieser Arbeit werden dem Leser dazu der aktuelle deutsche Gesetzesentwurf und ausgewählte internationale Gesetze zum REIT vorgestellt. Der Leser kann sich dadurch einen Überblick über die Besonderheiten in Deutschland und die Erfolgsfaktoren der internationalen REIT-Strukturen verschaffen. Außerdem wird in diesem Kapitel ein Vergleich zwischen den etablierten Finanzierungsvehikeln Deutschlands und dem REIT aufgestellt. Im dritten Kapitel werden die Besonderheiten der Wohnungswirtschaft definiert. Dabei wird zwischen der kommunalen und nicht kommunalen Wohnungswirtschaft unterschieden Obwohl der Gesetzgeber aktuell ein Investitionsverbot von REITs in Wohnimmobilien vorgibt, werden im vierten Kapitel mittels ausgewählter Kriterien die Chancen und Risiken der Wohnungswirtschaft als ein Teil der Immobilienwirtschaft nach der Einführung des REIT-Konzeptes untersucht.

Besondere Beachtung wird dabei immer wieder der kommunalen Wohnungswirtschaft geschenkt. Es wird herausgearbeitet, was für die kommunalen Vertreter der Wohnungswirtschaft sinnvoller ist. Entweder als Bestandsmanager oder als Belegungsmanager am Markt aufzutreten. Denn die kommunale Wohnungswirtschaft hat neben rein wirtschaftlichen Aspekten auch die Stadt- und Mieterentwicklung sowie die Sozial- und Integrationspolitik zu beachten. Diese Besonderheiten wurden im aktuellen Gesetzesentwurf bisher nicht genügend beachtet. Nach der Berücksichtigung dieser Besonderheiten wird untersucht, ob der aktuelle Ausschluss wirklich sinnvoll ist. Das fünfte Kapitel gibt eine Gestaltungsempfehlung für den deutschen Wohnungs-REIT. Ziel dieser Empfehlung ist es, die aufgedeckten Risiken zu minimieren, die Chancen aber weiterhin zu nutzen. Außerdem wird in diesem Kapitel untersucht, ob die europäische Genossenschaft in diesem Zusammenhang eine alternative Unternehmensform ist. Im sechsten Kapitel erfolgt die Zusammenfassung der Arbeit.

Inhaltsverzeichnis:

	Inhaltsverzeichnis	II
	Abbildungsverzeichnis	IV
	Abkürzungsverzeichnis	V
1.	Einführung	1
2.	Die Unternehmensform des Real Estate Investment Trusts	3
2.1	Der deutsche REIT	3
2.1.1	Definitionen und gesetzliche Anforderungen	3
2.1.2	Besteuerung	7
2.1.3	Bilanzierung	11
2.1.4	Aktuelle politische Lage	14
2.1.5	Vergleiche mit alternativen Anlageformen	15
2.2	Der internationale REIT	18
2.2.1	Formen und Typen	18
2.2.2	Ein Vergleich ausgewählter REIT-Strukturen	19
3.	Die Wohnungswirtschaft in Deutschland	22
3.1	Die aktuelle Situation der Wohnungswirtschaft in Deutschland	22
3.2	Die kommunale Wohnungswirtschaft	24
3.3	Die nicht kommunale Wohnungswirtschaft	28
4.	Chancen und Risiken für die Wohnungswirtschaft durch die Einführung von Real Estate Investment Trusts in Deutschland	31
4.1	Herleitung von Beurteilungskriterien	31
4.1.1	Erlöse und Nutzen	31
4.1.2	Kosten	33
4.1.3	Handlungsspielräume	35
4.2	Analyse der Einführung von REITs mittels aufgestellter Kriterien	39
4.2.1	Kommunale Wohnungswirtschaft	39
4.2.2	Nicht kommunale Wohnungsunternehmen	45
4.3	Ableitung der Chancen und Risiken für die Wohnungswirtschaft	47
5.	Gestaltungsempfehlungen von REITs für die Wohnungswirtschaft und die Alternative einer europäischen Genossenschaft	50
5.1	Der Wohnungs-REIT	50
5.2	Die europäische Genossenschaft	53
6.	Zusammenfassung	57
	Literaturverzeichnis	58
	Abschließende Erklärung	70

Inhaltsverzeichnis:

	Inhaltsverzeichnis	II
	Abbildungsverzeichnis	IV
	Abkürzungsverzeichnis	V
1.	Einführung	1
2.	Die Unternehmensform des Real Estate Investment Trusts	3
2.1	Der deutsche REIT	3
2.1.1	Definitionen und gesetzliche Anforderungen	3
2.1.2	Besteuerung	7
2.1.3	Bilanzierung	11
2.1.4	Aktuelle politische Lage	14
2.1.5	Vergleiche mit alternativen Anlageformen	15
2.2	Der internationale REIT	18
2.2.1	Formen und Typen	18
2.2.2	Ein Vergleich ausgewählter REIT-Strukturen	19
3.	Die Wohnungswirtschaft in Deutschland	22
3.1	Die aktuelle Situation der Wohnungswirtschaft in Deutschland	22
3.2	Die kommunale Wohnungswirtschaft	24
3.3	Die nicht kommunale Wohnungswirtschaft	28
4.	Chancen und Risiken für die Wohnungswirtschaft durch die Einführung von Real Estate Investment Trusts in Deutschland	31
4.1	Herleitung von Beurteilungskriterien	31
4.1.1	Erlöse und Nutzen	31
4.1.2	Kosten	33
4.1.3	Handlungsspielräume	35
4.2	Analyse der Einführung von REITs mittels aufgestellter Kriterien	39
4.2.1	Kommunale Wohnungswirtschaft	39
4.2.2	Nicht kommunale Wohnungsunternehmen	45
4.3	Ableitung der Chancen und Risiken für die Wohnungswirtschaft	47
5.	Gestaltungsempfehlungen von REITs für die Wohnungswirtschaft und die Alternative einer europäischen Genossenschaft	50
5.1	Der Wohnungs-REIT	50
5.2	Die europäische Genossenschaft	53
6.	Zusammenfassung	57
	Literaturverzeichnis	58
	Abschließende Erklärung	70

Textprobe:

Kapitel 4.1.2, Kosten:

Nach der Transaktionskostentheorie sind nicht nur die Produktionskosten, sondern auch die Transaktionskosten zu berücksichtigen, um eine Entscheidung über die kostenminimale Koordinationsform treffen zu können. In der Theorie geht es darum, die optimale Koordination zu wählen und sich zwischen den Formen Hierarchie, Hybrid oder Markt zu entscheiden. Hierarchie bedeutet die Bereitstellung einer Leistung aus dem Unternehmen heraus. Eine hybride Bereitstellung erfolgt aus einer Mischung zwischen dem Markt und dem Unternehmen.

Williamson hat in der Abb. 4 herausgestellt, dass es einen Zusammenhang zwischen der Faktorspezifität und den Transaktionskosten abhängig von der Transaktionsform gibt. Spezifität bedeutet, dass das angebotene Produkt nur eine geringe Drittverwendung aufweisen kann. Die verschiedenen Transaktionsformen weisen in Bezug auf die Spezifität unterschiedlich hohe Transaktionskosten auf. Williamson hat die Übertragungen der Transaktionskostentheorie auf die Fragen der optimalen Finanzierungsstrategie übertragen und das sog. Finanzierungspostulat aufgestellt. Die unterschiedlichen Finanzierungsformen, vor allem mittels Fremd- und Eigenkapital, sind als die entscheidenden Transaktionsformen identifiziert worden. Das Finanzierungspostulat hat aber auch seine Grenzen. Es kann z.B. keine Finanzierungsform identifiziert werden, die sich zwischen oder jenseits von Eigenkapital und Fremdkapital befindet. Man kann zwar alle sog. mezzaninen Finanzierungsformen, wie die Anlage mittels geschlossener und offener Immobilienfonds oder Immobilienaktiengesellschaften und REITs, erkennen, aber es lassen sich keine weiteren Erklärungsmuster diese hybriden Formen daraus ableiten.

Die Transaktionskosten können nicht nur aus der Finanzierungssicht eines neu zu bauenden oder erworbenen Wohnungsbestandes, sondern auch aus der Betrachtung der Umwandlung in eine andere Unternehmensform untersucht werden. Eine Transaktion wird hierbei definiert als ein Gut oder eine Leistung, die über eine technisch separierbare Schnittstelle übertragen wird. Die bei der Transaktion entstehenden Verluste stellen die Transaktionskosten dar. Es wird in diesem Zusammenhang davon ausgegangen, dass sich die Wirtschaftssubjekte nur begrenzt rational verhalten, da sie nicht alle Informationen in ihre Entscheidungen einfließen lassen können. Außerdem können sich Wirtschaftssubjekte opportunistisch verhalten, also eine Schädigung des Transaktionspartners zum eigenen Vorteil durchsetzen.

Die Transaktionskosten, die es in diesem Zusammenhang zu minimieren gilt, können durch Kosten der Information und Kommunikation für Anbahnung, Vereinbarung, Abwicklung, Kontrolle und Anpassung entstehen. Die Transaktionskostenhöhe wird von der Koordinationsform und von den Eigenschaften der jeweiligen Leistung beeinflusst. Zu diesen Eigenschaften gehören die Umweltfaktoren Unsicherheit, Spezifität und strategische Bedeutung. Die oben bereits beschriebene Spezifität ist die wichtigste Eigenschaft. Außerdem zählen die Atmosphäre, die Häufigkeit der Transaktion und die Verhaltensannahme Opportunismus sowie die begrenzte Rationalität zu den Eigenschaften. Je stärker die Eigenschaften ausgeprägt sind, desto höher sind auch die Transaktionskosten und die Transaktion wird, weg vom Markt, in der Organisationsform Hierarchie durchgeführt. Neben den Kosten der Beratung und der Umfirmierung, die nur einmalig anfallen, sind auch die zu minimierenden laufenden Kosten der Wohnungsunternehmen zu beobachten, wie z.B. das Bestands- und Belegungsmanagement. Dabei gelten die Umwandlung des Wohnungsunternehmens in einen eigenen REIT als Hierarchie, die Kombination von z.B. Auslagerung des Verwaltungsmanagements und eigener Bestandshaltung als Hybrid, und der Verkauf an einen REIT als Synonym für den Markt.