Projektentwicklung von Seniorenimmobilien für mittlere Einkommensgruppen in Essen
- Art: Diplomarbeit
- Autor: Stefan Lindner
- Abgabedatum: August 2005
- Umfang: 110 Seiten
- Dateigröße: 1,7 MB
- Note: 1,8
- Institution / Hochschule: Fachhochschule Kaiserslautern Deutschland
- ISBN (eBook): 978-3-8428-0534-7
-
ISBN (Paperback) :
978-3-8428-0534-7 P - ISBN (CD) :978-3-8428-0534-7 CD
- Sprache: Deutsch
- Prämierung:
- Arbeit zitieren: Lindner, Stefan August 2005: Projektentwicklung von Seniorenimmobilien für mittlere Einkommensgruppen in Essen, Hamburg: Diplomica Verlag
- Schlagworte: Essen, Alter, Wohnform, Immobilienwirtschaft, Projektplanung
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Diplomarbeit von Stefan Lindner
Einleitung:
Die verschiedensten Prognosen über die demographische Entwicklung lassen häufig den Schluss zu, dass der Anteil der älteren Bevölkerung wachsen wird. Die Gruppe der über 60-jährigen wird nicht nur im Verhältnis zu den jüngeren Bevölkerungsteilen zunehmen, sondern auch absolut. Die meist genannten Gründe für diese Entwicklung sind die steigende Lebensdauer jedes Menschen, die zunehmende Kinderlosigkeit von Ehepaaren und die Suche nach Individualisierung. Die Mehrgenerationenhaushalte, in denen mehr als zwei Generationen wohnen, verschwinden allmählich.
Diese Entwicklung hat Konsequenzen auf viele Lebensbereiche der Gesellschaft unter anderem auch auf die Wohnkultur. Insbesondere im höheren Alter nimmt das Leben in der eigenen Wohnung einen großen Stellenwert ein, weil mit steigendem Alter die in der Wohnung verbrachte Zeit stetig zunimmt. Daneben steigt mit dem Alter auch das Risiko pflegebedürftig zu werden bzw. die Intensität der Pflege nimmt zu. Diese Phase des dritten Lebensabschnittes im Rentenalter wird aufgrund der steigenden Lebenserwartung jedes Menschen in der Zukunft weiter ausgedehnt. In Verbindung mit dem Aspekt der Vereinsamung im Alter betrifft die Problematik eine immer größer werdende Gruppe von Menschen. Es sind die älteren Alleinlebenden, die Unterstützung im Alltag benötigen oder gepflegt werden müssen. Fehlt Unterstützung aus dem familiären Umfeld, dann ist der Alleinlebende auf externe Hilfe eines professionellen Dienstleistungsunternehmen angewiesen.
Das wirft die Frage nach geeigneten Wohn- und Pflegekonzepten auf. In der Vergangenheit sind deshalb neben dem bekannten Altenwohn- und Altenpflegeheim weitere Konzepte wie z.B. altengerechte Umgestaltung der Wohnung, Betreutes Wohnen, Wohnen mit Service, Seniorenresidenzen etc. entstanden. Die fehlenden gesetzlichen Normen für Wohnen mit Betreuung führen zu einer großen Vielfalt von Konzepten.
Die Konzeptgestaltung ist auch von den Finanzierungsmöglichkeiten des Investors und nicht zuletzt von der Refinanzierung durch die „Kunden“ abhängig. Altenwohn- und Pflegeheime sind Einrichtungen, die in der Vergangenheit fast ausschließlich durch gemeinnützige, karitative oder kirchliche Organisationen mit öffentlichen Fördergeldern betrieben wurden. Doch im vergangenen Jahrzehnt traten auch private Investoren und Betreiber auf dem Seniorenimmobilien- und Pflegemarkt auf. Dieses Marktsegment eröffnete der Immobilienbranche neue Chancen auf höhere Renditen. Pflegeheime sind Spezialimmobilien und im Grunde wie Hotels zu betrachten. Die Rendite wird durch einen effizienten Betreiber erwirtschaftet. Doch die Insolvenzen von bekannten Betreibern wie der Refugium AG oder Rentaco AG zeigen, dass auch dieses Marktsegment mit Risiko behaftet ist.
Die Stadt Essen ist überdurchschnittlich überaltert und die Prognosen versprechen auch keine positive Trendwende. Das bedeutet für die Stadt im Ruhrgebiet, dass das Altenwohnen einen zunehmend größeren Markanteil einnimmt und möglicherweise weiterhin Potenzial für Seniorenimmobilienentwicklung besteht. Das soll anhand dieser Diplomarbeit mittels einer Projektentwicklung an einem ausgesuchten Standort in Essen erörtert werden. Das besondere bei dieser Projektentwicklung ist, dass die „mittleren Einkommensgruppen“ als Kundenpotenzial im Fokus stehen. Die mittleren Einkommensgruppen sind diejenigen, die weder in den Genuss der öffentlichen Förderung gelangen noch hochpreisige Seniorenresidenzen finanzieren können. Nach Abschluss der Marktanalyse werden drei Konzepte aus Sicht einer Projektentwicklung entworfen und kalkuliert. Das Ergebnis stellt klar, welches Konzept von der mittleren Einkommensgruppe finanzierbar sein könnte und welche Rendite für Betreiber oder Investor zu erwarten sind. Der Standort ist ein nicht bebauter Grundstücksteil im Stadtteil Rüttenscheid. Er wurde nach relevanten Standortfaktoren für Seniorenimmobilien ausgewählt.
Inhaltsverzeichnis:
| INHALTSVERZEICHNIS | I | |
| TABELLENVERZEICHNIS | V | |
| ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS | VI | |
| 1. | EINLEITUNG | 1 |
| 2. | AKTUELLE MARKTSITUATION FÜR SENIORENIMMOBILIEN IN ESSEN | 3 |
| 2.1 | Nachfragestruktur | 3 |
| 2.1.1 | Soziodemografische Entwicklung | 3 |
| 2.1.2 | Einkommen und Vermögen | 8 |
| 2.1.3 | Werte, Präferenzen und Umzugsgründe | 11 |
| 2.1.4 | Dienstleistungsbedarf | 13 |
| 2.1.5 | Pflegestruktur | 13 |
| 2.1.6 | Resümee | 15 |
| 2.2 | Angebotsstruktur | 16 |
| 2.2.1 | Übersicht des Altenwohnens in Essen | 16 |
| 2.2.1.1 | Eigene Wohnung | 17 |
| 2.2.1.2 | Betreutes Wohnen | 18 |
| 2.2.1.2.1 | Definition Betreutes Wohnen | 18 |
| 2.2.1.2.2 | Vertragliche Beziehungen | 19 |
| 2.2.1.2.3 | Abgrenzung zum Heimgesetz | 19 |
| 2.2.1.2.4 | Grundtypen des Betreuten Wohnens | 20 |
| 2.2.1.2.5 | Angebotsstruktur in Essen | 21 |
| 2.2.1.2.6 | Öffentlich gefördertes Betreutes Wohnen | 22 |
| 2.2.1.2.7 | Frei finanziertes Betreutes Wohnen | 23 |
| 2.2.1.2.8 | Seniorenresidenzen/Wohnstifte | 24 |
| 2.2.1.3 | Altenwohnungen / Altenwohnheim | 26 |
| 2.2.1.3.1 | Vertragliche Beziehungen | 27 |
| 2.2.2 | Pflegeheim | 28 |
| 2.2.3 | Resümee | 30 |
| 2.3 | Bedarfslücke für mittlere Einkommensgruppen | 31 |
| 2.3.1 | Definition der mittleren Einkommensgruppe | 31 |
| 2.3.2 | Finanzierung der Pflege durch den Pflegebedürftigen | 34 |
| 2.3.3 | Konzepte für die „mittlere“ Einkommensgruppe | 35 |
| 3. | PROJEKTENTWICKLUNG | 37 |
| 3.1 | Standortanalyse | 37 |
| 3.1.1 | Makrostandort | 37 |
| 3.1.2 | Mikrostandort | 37 |
| 3.1.3 | Grundstücksrechte und Belastungen | 39 |
| 3.1.4 | Eigenschaften und Beschaffenheit des Grundstücks | 40 |
| 3.1.5 | Umgebende Bebauung | 41 |
| 3.1.6 | Infrastruktur und Nahversorgungseinrichtungen | 42 |
| 3.1.7 | Bodenrichtwerte | 43 |
| 3.1.8 | Image | 45 |
| 3.2 | Betreutes Wohnen | 46 |
| 3.2.1 | Konkurrenzobjekte | 46 |
| 3.2.1.1 | Vorhandene Anlagen | 46 |
| 3.2.1.2 | Geplante Anlagen | 46 |
| 3.2.2 | Betriebskonzept | 46 |
| 3.2.3 | Gebäude | 48 |
| 3.2.3.1 | Raumprogramm | 48 |
| 3.2.3.2 | Bauqualität und Ausstattung | 49 |
| 3.2.3.3 | Gebäudeeffizienz | 50 |
| 3.2.3.4 | Gebäudeflexibilität | 50 |
| 3.2.4 | Investitionsrechnung | 50 |
| 3.2.4.1 | Planungskonzept | 51 |
| 3.2.4.2 | Kostenkalkulation | 52 |
| 3.2.4.3 | Statische Anfangsrendite oder Multiplikatormethode | 54 |
| 3.2.4.4 | Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) | 55 |
| 3.2.5 | Resümee | 57 |
| 3.3 | Stationäres Pflegeheim | 58 |
| 3.3.1 | Konkurrenzobjekte | 58 |
| 3.3.1.1 | Vorhandene Objekte | 58 |
| 3.3.1.2 | Geplante Objekte | 58 |
| 3.3.2 | Betriebskonzept | 58 |
| 3.3.3 | Vertragsgestaltung Betreiber und Investor | 59 |
| 3.3.4 | Betreiberanalyse | 59 |
| 3.3.5 | Gebäude | 60 |
| 3.3.5.1 | Raumprogramm | 60 |
| 3.3.5.2 | Bauqualität und Ausstattung | 61 |
| 3.3.5.3 | Gebäudeeffizienz | 61 |
| 3.3.5.4 | Gebäudeflexibilität | 62 |
| 3.3.6 | Investitionsrechnung | 62 |
| 3.3.6.1 | Planungskonzept | 66 |
| 3.3.6.2 | Kostenkalkulation Pflegeheim | 67 |
| 3.3.6.3 | Statische Anfangsrendite oder Multiplikatormethode | 68 |
| 3.3.6.4 | Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) | 69 |
| 3.3.7 | Resümee | 70 |
| 3.4 | Betreutes Wohnen mit Pflegeeinrichtung | 72 |
| 3.4.1 | Konkurrenzobjekte | 72 |
| 3.4.1.1 | Vorhandene Objekte | 72 |
| 3.4.1.2 | Geplante Objekte | 72 |
| 3.4.2 | Betriebskonzept | 72 |
| 3.4.3 | Vertragsgestaltung Betreiber und Investor | 74 |
| 3.4.4 | Betreiberanalyse | 74 |
| 3.4.5 | Gebäude | 74 |
| 3.4.6 | Investitionsrechnung | 75 |
| 3.4.6.1 | Planungskonzept | 75 |
| 3.4.6.2 | Kostenkalkulation | 77 |
| 3.4.6.3 | Statische Anfangsrendite oder Multiplikatormethode | 78 |
| 3.4.6.4 | Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) | 79 |
| 3.4.7 | Resümee | 80 |
| 4. | FAZIT | 81 |
| ANHANG | VI | |
| QUELLENVERZEICHNIS | XXII | |
| EHRENWÖRTLICHE ERKLÄRUNG | XXV |
€ Einkommen hat, ist es eher unwahrscheinlich in den Genuss einer Förderung zu kommen. Ebenso ist es möglich mit 2.000 € in einer Seniorenresidenz zu leben, jedoch gilt zu berücksichtigen, dass es nur wenige Plätze der günstigsten Kategorie gibt und die Wahrscheinlichkeit, dass diese belegt sind, recht hoch ist. Zudem ist der frei zur Verfügung bestehende Geldbetrag im Vergleich zum Betreuten Wohnen bedeutend geringer. Der finanzielle Unterschied zwischen einer Seniorenresidenz und dem Betreuten Wohnen wird anhand einer einfachen Beispielrechnung deutlich. In der nachfolgenden Rechnung sind die Kosten eines Betreuten Wohnens mit den verpreisten Inklusivleistungen einer Seniorenresidenz addiert worden, um den Vergleich zwischen beiden ziehen zu können Wohnung incl. Nebenkosten: 30 m² Wohnfläche x 15,50 €/m² 51= Betreuungspauschale oben enthalten Pauschale Mittagessen52 1 x Reinigung (15 Min.): 4 x 20,80 € Gesamt [...]
Nebenkosten und bestimmte Dienstleistungen. Zur Abdeckung des täglichen Bedarfs sind aber zumindest noch Ausgaben für Frühstück und Abendessen, Telefonkosten, GEZ-Gebühren, Haftpflicht- und Hausratversicherung, Reinigungsmittel, Artikel für die Körperpflege, Frisörbesuche, Genussmittel, Kleidung etc. zu berücksichtigen. Ferner ist ein eventuelles Bedürfnis nach Kulturveranstaltungen, Reisen, neuen Anschaffungen, Restaurant- oder CaféBesuchen zu berücksichtigen. Die frei finanzierten Einrichtungen stellen mit 14,9 % Marktanteil das mittlere Preissegment dar. Die anfallenden Kosten belaufen sich auf ortsübliche Mieten mit max. 30 % Zuschlag49, Betriebskosten, den Kosten für die Betreuung und den sonstigen Kosten, die im täglichen Leben anfallen. Öffentlich geförderte Einrichtungen mit 70,5 % Marktanteil sind wegen der kommunal auferlegten Kriterien dem unteren Preissegment zuzuordnen. In Kapitel 2.3 sind die Einkommensobergrenzen von 15.000 € (Alleinlebende) und 20.000 € (Ehepaare) als Voraussetzung zur Zulassung für diese Einrichtungen im 1. Förderweg genannt worden. Auf den Monat umgerechnet ergeben sich 1.250 € für Alleinlebende und ca. 1.667 € für ein Ehepaar. Die „mittlere Einkommensgruppe“ liegt zwischen der Möglichkeit der öffentlichen Förderung und dem hochpreisigen Segment. Die Untergrenze wird deshalb auf 1.250 € Einkommen festgelegt. Für die Obergrenze das Einkommen, was den Eintritt in eine Seniorenresidenz o.ä. ermöglicht. Das liegt jedoch in der subjektiven Betrachtung jedes Einzelnen. Hier muss man unterstellen, dass älteren Menschen unterschiedliche Ansichten darüber haben, welcher Betrag es Wert ist, in einer Seniorenresidenz zu leben oder welcher Geldbetrag nach Abzug der monatlichen Fixkosten der Einrichtung auskömmlich ist. Hier wird eine Obergrenze von 2.000 € monatlich festgelegt. Es handelt sich hierbei um die Festlegung eines Bandes und nicht fester Grenzen. Es ist z.B. möglich mit 1.250 € in die öffentliche Förderung durch den 2. Förderweg zu gelangen oder mit 2.000 € in einer Seniorenresidenz zu leben. Nur aufgrund der defizitären Haushaltslage50 der Stadt Essen und einem Anteil von ca. 70 % der älteren Bevölkerung (siehe Tabelle 4, Kapitel 2.1.2), die unter 1.300 [...]
Einkommen zwischen diesen Gruppen liegt, stehen rund 14,9 % der Einrichtungen zur Verfügung. Der Betrieb von Altenwohnanlagen geschieht im öffentlich geförderten Bereich fast ausschließlich durch karitative, gemeinnützige oder kirchliche Vereine. Im Bereich des frei finanzierten Bereichs nimmt der Anteil von privaten und gewerblichen Trägern und Dienstleistern zu. Stärkster Dienstleister ist die Arbeiterwohlfahrt. Seniorenresidenzen werden durchweg privat betrieben. Aus der Pflegebedarfsplanung von 1999 lassen sich für den heutigen Zeitpunkt folgende Tendenzen für die Belegung von Pflegeheimen ableiten: • • • • 80 % des Klientels sind zwischen 75 und 95 Jahren alt Pflegestufe II ist vor III und I die dominierende Pflegestufe Privat geführte Pflegeeinrichtungen haben einen weitaus größeren Anteil an Mehrbett-Räumen als karitative Einrichtungen Private Einrichtungen waren 1998 überdurchschnittlich mit Pflegestufe II und unterdurchschnittlich mit 0 und I belegt. [...]
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http://www.diplom.de/ean/9783842805347
Arbeit zitieren:
Lindner, Stefan August 2005: Projektentwicklung von Seniorenimmobilien für mittlere Einkommensgruppen in Essen, Hamburg: Diplomica Verlag
Schlagworte:
Essen, Alter, Wohnform, Immobilienwirtschaft, Projektplanung
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