Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie

Diplomarbeit von Marijo Solic

Einleitung:

In den letzten Jahren hat sich die Realisierung von Bauprojekten in der Immobilienwirtschaft aufgrund erweiterter Anforderungen und sich ständig ändernder Marktgegebenheiten zu einem sehr komplexen Prozess gewandelt.

Nach Abschluss der Wiederaufbauphase Ende der siebziger Jahre haben nicht mehr die Anbieter, sondern die Nachfrager und Nutzer aufgrund eines Überangebotes die stärkere Stellung am Markt. Dieser Strukturwandel verlangt von allen am Bau Beteiligten wesentlich höhere Leistungen. Die vorliegende Diplomarbeit befasst sich dies bezüglich mit dem Thema „Projektentwicklung, Projektmanagement einer Immobilie“. Während sich das traditionelle Baugewerbe in der Vergangenheit auf die maßgeschneiderte Gebäudeerrichtung beschränkte, ist heutzutage das Angebot einer umfassenden Systemleistung unumgänglich. Neben der eigentlichen Bauleistung sind Aufgaben wie beispielsweise Grundstücksakquisition, Markt- und Standortanalysen, Finanzierungssicherung, sowie Vermarktung der Immobilien zu übernehmen. Vor diesem Hintergrund wird im Rahmen dieser Arbeit eine inhaltliche Auseinadersetzung der Themengebiete Projektentwicklung sowie Projektmanagement geboten.

Immobilienmärkte unterlagen starken zyklischen Auf- und Abschwüngen. Im Verlauf der Immobilienmarktzyklen kam es immer wieder zu Überproduktionskrisen und damit verbundenen hohen Leerständen. Diese Krisen wurden durch konjunkturelle Schwankungen der Gesamtwirtschaft und die besonderen Funktionsmechanismen von Immobilienmärkten verursacht und wirkten sich bei allen Marktteilnehmern negativ aus. Projektentwickler, Investoren waren von hohen finanziellen Verlusten betroffen und Planer wurden mit nicht fertiggestellten Immobilien sowie niedergehenden Büroobjekten und -standorten konfrontiert.

So werden im zweiten Kapitel, dem einleitenden Teil dieser Diplomarbeit, die Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Immobilie und des Immobilienmarktes dargestellt. Es wird aufgezeigt, dass all diese Besonderheiten die Immobilie von den anderen Wirtschaftsgütern abgrenzen. Angesicht tiefgreifender Umbrüche in der Immobilien-Nutzung, sich immer rascher ändernder Anforderungen lässt sich der Bedarf an qualifizierter Standort- und Marktanalyse nicht abstreiten. Im Zusammenhang mit der Betrachtung der Immobilie wird auf einen Teil dieser Machbarkeitsstudie, die zum Aufgabenbereich der Projektentwicklung gehört, nämlich auf die Marktanalyse eingegangen. Beispielhaft werden die zwei wichtigsten Immobilienteilmärkte, der Büromarkt und der Wohnungsmarkt dargestellt.

Im Anschluss an die einleitenden Ausführungen des zweiten Kapitels folgt eine definitorische und inhaltliche Präzisierung des Projektentwicklungsbegriffes. So komplex die mit der Planung, Realisierung und Vermarktung von Immobilien verbundenen Leistungen und differenziert die Aufgaben in Abhängigkeit der konkret zu entwickelnden Immobilie sind, so unter-schiedlich sind auch die Auffassungen hinsichtlich der inhaltlichen und zeitlichen Abgrenzung der Immobilienprojektentwicklung in Betrachtung des Lebenszyklus eines Gebäudes, vgl. dazu Kapitel 3.

An diese Ausführungen schließt sich nahtlos das vierte Kapitel der vorliegenden Arbeit an, das sich mit den Aufgabenfeldern der Projektentwicklung befasst. Zu diesem Zweck wird der inhaltliche und zeitliche Ablauf einer Entwicklung von Immobilienprojekten beschrieben, der auf die wesentlichen Erfolgsfaktoren (Standort, Projektidee und Kapital), als Grundstein für eine erfolgreiche Projektentwicklung aufbaut. Die Notwendigkeit einer Machbarkeitsstudie für einen vorgegebenen Standort und die mit der Projektentwicklung verbundenen Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen werden herausgestellt.

In diesem Zusammenhang werden auch die Risiken betrachtet, die vom Projektentwickler beeinflussbar – intern - oder nur schwer abschätzbar sind und außerhalb – extern - seiner Wirkungssphäre Gefahren für das zu entwickelnde Projekt auslösen können.

Als weiterer Schwerpunkt dieser Diplomarbeit folgt die Betrachtung des Projektmanagements. In den ersten beiden Projektentwicklungsphasen (Projektinitiierung, Projektkonzeption), die auch als der Kernbereich der Projektentwicklung aufgefasst werden können, entwickelten Vorgaben werden durch das Projektmanagement umgesetzt.

Projekte müssen, um ihren Erfolg zu sichern, gemanagt werden. Projektmanagement dient als Hilfsmittel, um die ständigen Bedingungen der globalen Entwicklung, den steigenden Umfang der zu erbringenden Leistung sowie die wachsenden Bedürfnisse der Bauherren steuerbar zu gestalten. Die Gestaltung dieser Prozesse geschieht über handelnde Personen, deren Entscheidung in dem Umfang, wie die Komplexität des jeweiligen Projektes zunimmt, auch wachsende Auswirkungen und Konsequenzen aufweisen. Die Art wie in der Realität gewöhnlich Planung und Handlung ablaufen, veranschaulicht sehr gut das Beispiel der „Hundekurve“.

Im fünften Kapitel dieser Arbeit zunächst auf die Grundlagen des Projektmanagements eingegangen. Nachdem einleitend zunächst die Definition des Begriffes Projektmanagement analysiert wird, folgen im Anschluss daran Ausführungen hinsichtlich Projektleitung sowie Projektsteuerung.

Im darauf folgenden Kapitel werden die Handlungsfelder des Projektmanagements betrachtet. Innerhalb des Projektmanagements ist mitunter ein Ziel, die Zusammenarbeit der, für diese Aufgaben erforderlichen, Spezialisten so zu koordinieren, dass bedarfsgerechte, den Anforderungen der Nutzer bzw. Investoren entsprechende, Immobilienprojekte rentabel am Markt platziert werden können. Koordinieren setzt einen intensiven, klaren Informationsfluss voraus. Damit angesprochen ist das richtige Zusammenführen der am Projekt Beteiligten zu einer Organisationseinheit. Das Erreichen der Ziele (Qualität, Termine sowie Kosten) stellt den Mittelpunkt im Rahmen der Projektmanagement-Aufgabenbereiche dar. Ein Projekt kann nur zu einer optimalen Zielerreichung führen, wenn die komplexen Abhängigkeiten der Projektziele Termin-Kosten-Qualität ganzheitlich betrachtet und zu einem Gesamt-Optimum geführt werden. In diesem Zusammenhang werden die Methoden und Instrumente des Projektmanagements vorgestellt und kritisch analysiert.

In der Schlussbetrachtung werden die wesentlichen Punkte dieser Diplomarbeit nochmals zusammenfassend dargestellt.

Inhaltsverzeichnis: