Probleme in der Grundstücksentwicklung durch Altlasten

Nach neuem Kaufrecht haftet der Verkäufer eines Grundstückes dem Käufer dafür, dass es nicht mit Fehlern – in diesem Falle mit Altlasten - behaftet ist. In diesem Sinne stellt eine sanierungsbedürftige Altlast einen Sachmangel dar. Ein Grundstück ist dann frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit seine Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Grundstück mängelfrei, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet. Ergeben sich auch hier keine Anhaltspunkte muss es sich für die gewöhnliche Verwendung eignen und eine übliche Beschaffenheit aufweisen, die der Käufer erwarten kann (§ 434 Abs. 1 BGB n. F.).112 Auch behördliche Anordnungen, wie Sanierungsanordnung, Nutzungsverbot und Nutzungsbeschränkung, die aufgrund einer Altlast oder eines Altlastenverdachtes erhoben wurden, gelten als Sachmangel. Bodenverunreinigungen, die zwar nach Bodenschutzrecht nicht sanierungsbedürftig sind, stellen dann einen Fehler dar, wenn das Grundstück dadurch eine erhebliche Wertminderung erfährt oder gar wertlos wird. Dies kann dann der Fall sein, wenn die geplante Nutzung erschwert oder gar verhindert wird. Auch bei Vorliegen eines konkreten Altlastenverdachtes (Siehe 2.1) kann den Verkäufer eine Gewährleistungshaftung treffen. Dies ist dann möglich, wenn die [...]

a) Verkäufer ist Verursacher Hierbei bleibt der Verkäufer Verhaltensstörer (Siehe 3.2.2) und der Käufer wird nach Eigentumsübergang Zustandstörer. Mit Inbesitznahme (die Grundbucheintragung ist noch nicht erfolgt) wird der Käufer Inhaber der tatsächlichen Gewalt und somit ebenfalls Zustandsstörer. Die Behörde hat damit ein Auswahlermessen, wen sie in Anspruch nimmt. In der Regel wird es der Verursacher sein, es sei denn, er ist nicht greifbar oder ihm ist es aus wirtschaftlichen Gründen unmöglich, eine Sanierung vorzunehmen. Für den Grundstückserwerber als Zustandsverantwortlichen bedeutet dies, dass er sämtliche Sanierungskosten selbst tragen muss. b) Verkäufer ist nicht Verursacher Für den Käufer bedeutet dieser Fall, er wird als neuer Eigentümer Zustandsstörer und der Verkäufer ist seiner Pflicht entledigt, außer es liegen die Voraussetzungen des § 4 Abs. 6 BBodSchG vor (Siehe 3.2.2.7). Bei Inbesitznahme des Käufers vor Übereignung wird er neben dem Verkäufer Zustandsstörer. [...]

Auch zur Sanierung verpflichtet ist der frühere Grundstückseigentümer, wenn er sein Eigentum nach dem 01.03.1999 auf einen Dritten übertragen hat (§ 4 Abs. 6). Voraussetzung ist, dass er die schädliche Bodenveränderung oder Altlast zum Zeitpunkt der Übertragung kannte oder kennen musste. Wer jedoch darauf vertrauen durfte, dass keine Belastung vorlag und sein Vertrauen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls schutzwürdig ist, scheidet aus. Das bedeutet, dass ein früherer Grundstückseigentümer ohne zeitliche Einschränkungen von der zuständigen Behörde im Rahmen ihres Auswahlermessens zur Sanierung verpflichtet werden kann. Für den Grundstücksverkehr wird diese „ewige Zustandsverantwortlichkeit“ erhebliche Auswirkungen haben, denn der mit dieser Verantwortung belastete Veräußerer kann nun nicht mehr – wie vor Erlass des BBodSchG - darauf vertrauen, nach dem Eigentumsübergang von seiner Sanierungspflicht befreit zu werden. 108 [...]