Zur Problematik der Fair Value Beurteilung von Immobilien nach den International Finance Reporting Standards

Diplomarbeit von Michael Gräuler

Problemstellung:

Die Europäische Union erfreut sich als größter Immobilienmarkt der Welt zunehmender Beliebtheit bei Investoren und Immobilienfonds. Der deutsche Markt profitiert dabei von einem gewachsenen Standing. Viele Investoren suchen daher auch auf dem deutschen Markt Möglichkeiten der Anlage in Immobilien. Für Furore sorgten in der nahen Vergangenheit die Übernahme großer Immobilientranchen der Viterra sowie der Erwerb des Deutschen Bank Carrés in Düsseldorf durch Immobilienfonds und sog. Reits (Real Estate Investment Trusts).

In diesem Umfeld stoßen Investoren immer noch auf erhebliche Unterschiede in der europäischen Bewertungspraxis von Immobilien. Unterschiedliche gesetzliche Vorgaben, hinsichtlich der Bewertung von Immobilien, sind eher die Regel als eine Ausnahme. Ausgeprägte Bewertungskulturen finden sich insbesondere in Deutschland und den skandinavischen Ländern. In den südlichen Ländern Europas und den osteuropäischen Staaten, fehlt in der Regel eine verlässliche Datenbasis, die einen Vergleich von Grundstückswerten und Herstellungskosten von Immobilien ermöglicht. Die rechtliche Kodifizierung ist in den südeuropäischen Ländern als vergleichsweise schwach anzusehen. Diese Unterschiede in den Rahmenbedingungen der Immobilienbewertung führen daher zwangsweise zu abweichenden Wertanschauungen bei, qualitativ gesehen, vergleichbaren Immobilien. Insbesondere bei größeren Immobilienportfolios. die nach den Kriterien der International Financial Reporting Standards als Investment Property zu klassifizieren sind, stellen sich, auf Grund der unterschiedlichen Bewertungsansätze und den damit verbundenen abweichenden Verkehrswerteinschätzungen, Probleme bei der Beurteilung von Immobilien ein. Diese Auswirkungen reichen von der Einschätzung einer einzelnen Immobilie bis zur Beeinflussung der Beurteilung des Vermögens einer gesamten Unternehmung.

Das bei den Investoren aus Amerika und dem asiatischen Raum beliebte „Discounted Cash-Flow-Verfahren“ findet nicht in allen Ländern der Europäischen Union Anwendung. So bestehen beispielsweise in Italien keine verbindlichen Vorgaben zur Bewertungsmethodik. In Großbritannien wird mit einem Vergleichswertverfahren, unter Einbeziehung von Miet- und Pachtverhältnissen gerechnet, so dass eine Vergleichbarkeit von ermittelten Verkehrswerten keinesfalls gewährleistet ist. Durch die Anwendung des DCF-Verfahrens wird an dieser Stelle, insbesondere durch die Prognose künftiger Mittelzuflüsse, eine zumindest nominelle Wertsteigerung von immobilem Vermögen erwartet.

Für außenstehende Investoren wirken vielfältige, abweichende Regelungen als Hemmschuh für ein Immobilieninvestment im europäischen Raum. Hier hat es sich die TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations), als europäischer Dachverband nationaler Immobilienbewertungsorganisationen zur Aufgabe gemacht, einheitliche Standards für die Immobilienbewertung zu entwickeln und diese weltweit zu verbreiten. Die durch die TEGoVA entwickelten European Valuation Standards (EVS) sollen zu einer Hamonisierung der nationalen Normen sowie der internationalen Vergleichbarkeit beitragen. Die Umsetzung dieser Standards ist insbesondere in den neuen EU-Mitgliedsstaaten - nicht zuletzt auf Grund des Fehlens eigener rechtlicher und methodischer Vorgaben - weit vorangeschritten. In den Ländern wie Großbritannien, Spanien, Italien und Deutschland gilt das Bestreben, auf die Eigenständigkeit im Bewertungssektor nicht zu verzichten.

Situation am Kapitalmarkt:

Durch die fortschreitende Internationalisierung der Kapitalmärkte wird es deutschen Unternehmen zunehmend schwerer, sich einer kapitalmarktorientierten Rechnungslegung zu entziehen. Die Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) scheinen zur anlegerorientierten Rechnungslegung nicht mehr auszureichen. In den vergangenen Jahren wurde durch das International Accounting Standards Board ein neues Rechnungslegungssystem auf Basis der International Financial Reporting Standards (ehemals International Accounting Standards), entwickelt. Diese Standards sind seit dem Jahr 2005 durch kapitalmarktorientierte Unternehmen in der Jahresabschlusserstellung zu berücksichtigen. Durch diese Rechnungslegungsvorschriften sollen „hochwertige, transparente und vergleichbare Informationen in Abschlüssen und sonstigen Finanzberichten …“ zur Verfügung gestellt werden, um somit Teilnehmer der Kapitalmärkte bei Ihren wirtschaftlichen Entscheidungen zu unterstützen. Gleichzeitig werden die sonstigen Stakeholder adäquat informiert. Ziel dieser Vereinheitlichung soll eine unverschleierte und zielführende Bewertung von Vermögen und Verbindlichkeiten sein.

Der für die Bewertung von Investmentimmobilien maßgebliche Standard IAS 40 erlaubt es jedem Unternehmen, welches diese Vorschrift anwendet, Immobilien in der Folgebewertung zum „fair value“ zu bewerten. Die Definition des fair values, als auch dessen Festsetzung bei als Investment Property gehaltenen Immobilien wird jedoch in einem erheblichen Maße durch Bewertungskulturen des jeweiligen Landes, in dem der Abschluss zu erstellen ist, beeinflusst. Der Hauptgrund hierfür liegt in der Ausbildung der Gutachter, die sich an landeseigenen Maßstäben, Richtlinien und gesetzlichen Verordnungen orientiert.

Eine weitere Entwicklung, die einen erheblichen Einfluss auf den Kapitalmarkt nimmt, ist in der Einführung der unter dem Begriff „Basel II“ gefassten Rahmenvereinbarung des Baseler Ausschusses für Bankenaufsicht zu sehen. In diesem Umfeld sind Kreditinstitute dazu übergegangen, effiziente Messverfahren zur Risikobeurteilung einer Unternehmung einzuführen. Diese Ratingverfahren sollen zu einer objektiven Kreditwürdigkeitsprüfung und einer risikoadäquaten Kreditbepreisung beitragen. Ein Bestandteil dieser Ratings besteht in der Analyse sämtlicher Vermögensgegenstände einer Unternehmung. Eine Wertabweichung in den Vermögenspositionen – insbesondere bei großvolumigen Finanzinvestments - kann folglich erhebliche Auswirkungen auf das Rating einer Unternehmung und somit auf dessen Refinanzierung haben. Ein höherer Ausweis von Vermögensgegenständen führt zu einer tendenziell besseren Ratingkennziffer und damit zu einer Verbesserung der Refinanzierungsmöglichkeiten. Im Gegensatz dazu wird bei einer niedrigeren Vermögenskennziffer eine Verschlechterung der Eigenkapitalquote und damit eine Verteuerung der Kreditkonditionen ausgelöst. Laut der einschlägigen Literatur ist besonders die hohe Eigenkapitalausstattung essentiell für die Bewertung der Bonität einer Unternehmung und damit ausschlaggebend für das Ratingurteil. Aus diesem Grund dürfte, für alle Unternehmen, die Immobilien als Finanzinvestitionen halten, die Bewertung ihres Immobilienbesitzes von zentraler Bedeutung sein.

Gang der Untersuchung:

Nach einer einleitenden Begriffsbestimmung der International-Financial Reporting Standards, dem fair value und des Investment Property werden zunächst die Anspruchsgruppen der an einer Immobilienbewertung interessierten Personen und Unternehmungen dargestellt. Hier wird auf die Vielfältigkeit der Zielgruppen und die unterschiedlichsten Zielsetzungen hingewiesen.

Die Vorstellung der Rahmenbedingungen zur Marktwertermittlung erfolgt am Beispiel der Bundesrepublik Deutschland. Ein kurzer Überblick, hinsichtlich der Gepflogenheiten ausgesuchter Mitgliedsstaaten der EU, weist auf die erheblichen Unterschiede in den Methoden und Kulturen der Immobilienbewertung hin, zumal diese landestypischen Vorgaben, zusätzlich zu der jeweils gewählten Bewertungsmethode, Eingang in die Bewertung finden.

In der Folge werden die Richtlinien des IASB für Immobilien und insbesondere des Investment Properties ausführlich dargestellt. Im ersten Hauptteil der Arbeit erfolgt zunächst die Definition der gängigen Bewertungsmethoden für Immobilien. Eine Veranschaulichung erfolgt anhand differenzierter Bewertungsobjekte. Die Ergebnisse und Unterschiede der Verfahren sind abschnittsweise zusammengefasst und entsprechend ausgewertet.

Im zweiten Hauptteil der Arbeit werden sämtliche Bewertungsverfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes auf die Prämissen einer komplexen Gewerbeimmobilie angewendet. Die Ergebnisse werden in den folgenden Abschnitten gegenübergestellt und ausgewertet. Die Darstellung ausgesuchter Bilanzkennziffern soll dabei die erheblichen Einflüsse einer Immobilienbewertung auf die Strukturen einer nach IFRS gegliederten Bilanz aufzeigen.

In der sich anschließenden Schlussbetrachtung finden die Ergebnisse ihre Zusammenfassung. Probleme und Auswirkungen werden thematisiert. Ein Ausblick soll die künftigen Erwartungen, Trends und Entwicklungen im Bewertungs- und Rechnungslegungssektor prognostizieren.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 2, Rahmenbedingungen einer fair value Beurteilung:

Anspruchsgruppen und Ziele:

Wie in der Einleitung bereits dargelegt wurde, ist die Erstellung einer fair value Beurteilung – insbesondere für als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien - unter Betrachtung von Rechnungslegungsgesichtspunkten auf der einen und unter den konkreten Aspekten einer Kreditvergabe auf der anderen Seite zu sehen.

Die Marktwertermittlung und das dazu erstellte Gutachten sind häufig ausschlaggebend für die Entscheidungen eines potentiellen Käufers und Investors. Der Käufer erhofft sich Informationen über den Zustand des Objektes sowie dessen Ertragskraft und ggfs. die Möglichkeit der weiteren Vermietung im Rahmen einer Kapitalanlage. Ein Investor, der sein Kapital einer Gesellschaft mit einem Anteil an Investmentimmobilien, zur Verfügung stellt, möchte den Marktwert seines Investments genau kennen. Dieser kann dem Investor über entsprechende Gutachten erläutert werden.

Während der Käufer sowie ein potentieller Anleger eine Aufnahme ins Portfolio planen, ist der Aspekt der Finanzierung zu klären. So ist das Verhältnis von Kredithöhe zum Marktwert (sog. Beleihungsauslauf oder loan to value - Risiko) für die Einschätzung des Kreditrisikos maßgeblich.

Je höher der Marktwert der Immobilie bzw. des Immobilienportfolios einer Gesellschaft mit Investment Property Besitz ist, desto tendenziell geringer zeigt sich das Ausfallrisiko des Kredites im Rahmen einer Zwangsverwertung. Ein weiteres Kriterium für eine Kreditentscheidung ist die Eigentragfähigkeit der Immobilie, d.h. die Fähigkeit der Immobilie, den erforderlichen Kapitaldienst aus dem Mietzins zu generieren. Bei der Betrachtung der Aspekte einer Kreditvergabe lassen sich die Anspruchsgruppen auf die Fremdkapitalgeber und das empfangende Unternehmen reduzieren.

Die Anspruchsgruppen eines nach IAS / IFRS erstellten Rechnungsabschlusses sind weitaus vielschichtiger. Die folgende Tabelle soll die Adressaten eines solchen Jahresabschlusses, die Situation und den spezifischen Informationsbedarf offen- legen:

Vorgaben der IAS / IFRS für eine Bewertung von Immobilien:

Nach den Regeln der IFRS werden Immobilien Ihrer Verwendung nach unterschiedlichen Bilanzierungsvorschriften unterworfen. Ausschlaggebend für die Bilanzierung sind der Verwendungszweck und der derzeitige Zustand der zu betrachtenden Immobilie.

Im weiteren Verlauf der Diplomarbeit werden die Immobilien, die unter die Vorschriften des IAS 16 und des IAS 40 fallen einer näheren Betrachtung unterzogen.

Die Standards IAS 16 und IAS 40 weisen darauf hin, dass bei der Wertermittlung die Zuhilfenahme eines Gutachters wünschenswert sei. Dies stellt eines der Kernprobleme des Standards dar, da eine Orientierung an der Bewertung eines Gutachters immer die landestypischen Bewertungsmaßstäbe und Kulturen eines Landes berücksichtigt, in dem das entsprechende Objekt zu bewerten ist.

Immobilien nach IAS 16:

Der IAS 16 bildet den grundlegenden Standard für die Bewertung von Sachanlagen. Unter den Begriff der Sachanlagen werden materielle Vermögenswerte, die ein Unternehmen für Zwecke der Herstellung oder der Lieferung von Gütern und Dienstleistung, zur Vermietung an Dritte oder für Verwaltungszwecke besitzt und die erwartungsgemäß länger als eine Periode genutzt werden, gefasst. Grundsätzlich sind Betriebsimmobilien und Betriebsgrundstücke diesem Standard unterworfen. Bei Immobilien nach IAS 16 ist die Zurechnung zu der Gruppe der langfristigen Vermögenswerte möglich.

Das Anlagevermögen ist grundsätzlich zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen und planmäßig abzuschreiben. Als Alternativmethode sieht der IAS die Neubewertung des Sachanlagevermögens vor. Bei Vorliegen einer Wertminderung ist das Anlagegut außerplanmäßig abzuschreiben. Bei Wegfall des Abschreibungsgrundes hat eine Zuschreibung in der Höhe der ursprünglichen außerplanmäßigen Abschreibung zu erfolgen.

Erstbewertung einer Immobilie nach IAS 16:

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten stellen den Wert für die Aufwendungen dar, die benötigt werden um die betreffende Sachanlage (Immobilie) zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.

Die Erstbewertung von Sachanlagen bzw. den unter den Begriff der Sachanlagen fallenden Immobilien ist zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten - zzgl. etwaiger Transaktionskosten - vorzunehmen. Grundsätzlich gilt, dass eine Sachanlage nur dann als Vermögenswert anzusetzen ist, wenn (auch weiterhin) ein künftiger Nutzenzufluss zu erwarten ist und sich die Anschaffungs- und Herstellungskosten verlässlich ermitteln lassen. Dies dürfte bei einer Immobilie, die der Klassifikation nach IAS 16 unterliegt, regelmäßig möglich sein.